Modèle de convention d'occupation à titre gratuit (SCI et associé)

Loger gratuitement un associé dans un bien de la SCI n'est pas interdit. Le faire sans écrit, si. Enfin, « interdit » au sens pénal du terme, non. Indéfendable, oui — le jour où quelqu'un vous demande des comptes. Et quelqu'un vous en demandera. Un vérificateur qui tombe sur une SCI déclarant six exercices de déficit foncier sur un logement habité par son propre gérant. Un juge aux affaires familiales à qui l'on explique, la veille de l'audience, que « la maison, c'est la SCI qui l'a ». Un cohéritier qui a fini par sortir sa calculette et additionner les loyers que son frère n'a jamais payés. Trois situations, une seule question : produisez le document. Cette page ne refait pas la théorie du logement en SCI — les guides voisins s'en chargent. Elle vous donne le document : une convention d'occupation à titre gratuit, ses quinze clauses commentées une par une, le texte intégral prêt à copier, le procès-verbal d'assemblée qui l'autorise, la lettre qui y met fin. Et, autour, le chiffrage qu'on vous épargne d'ordinaire : ce que la gratuité vous fait perdre à l'impôt sur le revenu, ce qu'elle vous fait risquer à l'impôt sur les sociétés — près de 9 400 € par an dans le cas que je détaille en section 4.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code général des impôts, BOFiP, code des procédures civiles d'exécution). Mis à jour le 27 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé : adaptez toujours le modèle à vos statuts et à votre situation.

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1. La qualification : un prêt à usage, pas un bail gratuit

Commençons par le nom des choses, parce que la moitié des ennuis vient de là. Ce que vous cherchez à formaliser porte un nom dans le Code civil : le prêt à usage, encore appelé commodat. L'article 1875 le définit sobrement : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. » Trois éléments, pas un de plus : la remise d'une chose, un usage, une restitution.

Puis vient l'article 1876. Cinq mots, qui commandent tout le reste : « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Attention au faux ami : « essentiellement » n'est pas ici un adverbe d'intensité, c'est un terme technique. La gratuité est de l'essence du contrat, pas une modalité que l'on pourrait doser à 80 %. Retirez-la et vous n'obtenez pas un prêt à usage légèrement rémunéré : vous obtenez un autre contrat, avec un autre régime, d'autres délais et des protections d'ordre public que vous n'aviez pas prévues.

« Bail à titre gratuit » : une expression qui n'existe pas

Il m'arrive de recevoir des projets intitulés « bail à titre gratuit », parfois « contrat de location gratuite ». Contradiction dans les termes. L'article 1709 du Code civil définit le bail comme le contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose moyennant un certain prix. Pas de prix, pas de bail. Le prix est à la location ce que la gratuité est au prêt à usage : l'élément qui fait exister le contrat. Les deux qualifications s'excluent, et aucun intitulé habile ne les réconciliera.

La conséquence est très concrète. Un occupant à titre gratuit n'est pas un locataire : il ne bénéficie ni du droit au maintien dans les lieux, ni de la durée minimale du bail, ni du formalisme du congé, ni du droit de préemption en cas de vente. Il occupe parce qu'on le lui permet, et il restitue quand le contrat prend fin. C'est précisément ce qui rend la formule intéressante — et c'est précisément ce qu'une contrepartie mal placée fait perdre.

Arrêtez-vous sur les deux dernières lignes : elles se répondent, et elles résument tout ce qui suit. La gratuité vous dispense d'un revenu et vous prive d'une charge. Personne ne garde le meilleur des deux colonnes. C'est pourtant la situation que je retrouve dans une bonne moitié des dossiers qui arrivent chez nous : zéro loyer encaissé, cent pour cent des charges déduites.

Ce que le Code civil impose au prêteur et à l'emprunteur

Le régime du prêt à usage tient en dix-sept articles. Ceux qui comptent pour une SCI :

• Article 1877 — le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. La SCI ne perd rien de ses droits : elle peut vendre, hypothéquer, apporter le bien, sous réserve d'en respecter la mise à disposition.
• Article 1880 — l'emprunteur doit veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose, et ne peut s'en servir qu'à l'usage déterminé par sa nature ou par la convention, à peine de dommages et intérêts. C'est le fondement de la clause d'usage personnel et de l'interdiction de sous-location.
• Articles 1881 et 1884 — l'emprunteur répond de la perte survenue par cas fortuit s'il a employé la chose à un autre usage ou l'a conservée au-delà du terme ; en revanche, la détérioration par le seul effet de l'usage, sans faute, ne lui est pas imputable.
• Article 1885 — l'emprunteur ne peut pas retenir la chose par compensation de ce que le prêteur lui doit. Un occupant qui aurait avancé des travaux ne peut donc pas se maintenir dans les lieux au motif qu'on lui doit de l'argent.
• Article 1886 — les dépenses faites par l'emprunteur pour user de la chose ne lui sont pas remboursées. Clé pour les travaux d'embellissement réalisés par l'occupant.
• Article 1888 — le prêteur ne peut retirer la chose qu'après le terme convenu ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée.
• Article 1889 — si, avant ce terme, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut obliger l'emprunteur à la restituer.
• Article 1890 — à l'inverse, la dépense extraordinaire, nécessaire et tellement urgente que l'emprunteur n'a pas pu en prévenir le prêteur doit lui être remboursée. C'est la seule dépense récupérable : une fuite réparée en urgence, oui ; une cuisine refaite, non.
• Article 1891 — le prêteur qui connaissait un défaut dangereux de la chose et n'en a pas averti l'emprunteur en répond.

Le piège du prêt sans terme. Beaucoup de conventions se contentent d'une mise à disposition « jusqu'à nouvel ordre ». Pendant longtemps, cette formule a fait courir un vrai risque, certaines décisions liant le prêteur jusqu'à la fin du besoin de l'emprunteur — ce qui, pour un logement, pouvait signifier à vie. La Cour de cassation a tranché : lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable (Cass. 1re civ., 3 février 2004, n° 01-00.004). C'est rassurant, mais « raisonnable » se discute devant un juge. Fixer un terme, ou un préavis chiffré, supprime tout simplement le débat.

Le point de bascule : à partir de quand ce n'est plus gratuit ?

Voilà la question qui décide de tout, et celle qu'on expédie généralement en deux lignes. La gratuité ne signifie pas que l'occupant ne dépense rien. Elle signifie qu'il ne verse aucune contrepartie de la jouissance. Nuance fine, mais parfaitement opérante : régler sa facture d'électricité, ce n'est pas payer pour occuper, c'est payer ce que l'on consomme. Régler la taxe foncière du propriétaire, en revanche, c'est assumer une dépense qui n'est pas la sienne. Économiquement, cela s'appelle un loyer.

Retenez la ligne de partage, elle tient en une phrase : l'occupant supporte les coûts de son usage, la SCI supporte les coûts de sa propriété. Chaque fois qu'une dépense de propriétaire migre vers l'occupant, la gratuité s'érode d'autant. Ce n'est pas un débat de séminaire. La requalification en bail réveille, pour un logement, la loi du 6 juillet 1989 tout entière : six ans de durée minimale puisque le bailleur est une personne morale, congé motivé, reprise impossible sauf SCI familiale et au profit d'un associé. Vous vouliez héberger votre fils le temps de ses études ; vous héritez d'un locataire protégé jusqu'en 2032.

Où s'arrête cette page. Faut-il loger dans sa SCI, à quel prix, et quelles alternatives ? Ces questions sont traitées dans nos guides SCI et résidence principale, louer un bien de la SCI à un associé et loger son enfant ou son parent via une SCI. Ici, on considère la décision prise : on rédige, on chiffre et on sécurise.

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2. Pourquoi la convention d'occupation à titre gratuit doit être écrite : cinq scénarios

Le prêt à usage est un contrat consensuel : il se forme par le seul accord des parties, sans écrit et sans forme. Vous pouvez donc parfaitement loger un associé sur une poignée de main. Vous pouvez aussi conduire sans permis sur une route déserte — le problème n'est jamais la route déserte, c'est le contrôle. Voici les cinq contrôles que je vois arriver, dans cet ordre de fréquence.

Scénario 1 — Le vérificateur

Une SCI, deux lots. Le premier est loué, le second est occupé par le gérant. La société déclare l'intégralité de ses charges et affiche un déficit foncier confortable depuis six exercices. Puis le contrôle arrive, déclenché par un détail dont personne ne s'était méfié : l'adresse fiscale du gérant, identique à celle d'un immeuble de la SCI. Le vérificateur demande le bail du second lot. Il n'y en a pas. Il demande la convention. Il n'y en a pas davantage.

À partir de là, deux scénarios s'écrivent. Avec une convention datée, la discussion porte sur la ventilation des charges : combien pour le lot loué, combien pour le lot occupé. Technique, chiffrable, négociable. Sans convention, la discussion change de nature et porte sur la sincérité de la déclaration : l'administration soutient que le gérant occupait gratuitement depuis l'origine, que les charges n'avaient rien à faire là, et que l'omission était délibérée. On passe alors de la majoration de 10 % de l'article 1758 A à celle de 40 % de l'article 1729 du CGI. Sur un rappel de 12 000 €, l'écart se chiffre à 3 600 €. Pour un document d'une page, non signé, jamais rédigé. La mécanique du contrôle est décrite en détail dans nos pages contrôle fiscal d'une SCI et motifs de redressement les plus fréquents.

Scénario 2 — Le divorce

Monsieur est associé à 50 % d'une SCI qui détient la maison familiale. Le couple y vit depuis douze ans. Ni bail, ni convention, ni la moindre ligne écrite. Au divorce, Madame — qui n'est pas associée — demande l'attribution de la jouissance du logement. La SCI répond que la maison n'est pas dans le patrimoine des époux et que Madame n'a aucun titre. Juridiquement exact. Encore faut-il le prouver, et c'est là que le silence de douze ans coûte cher : l'occupation n'a jamais été qualifiée, alors l'avocat adverse plaide le bail verbal, puis l'apport de deniers communs, puis la fictivité de la société. Une convention nominative, signée par le seul associé et consentie en considération de sa personne, ferme trois de ces quatre portes d'un coup. Le reste est traité dans SCI et divorce.

Scénario 3 — Le décès

L'occupant décède. L'article 1879 du Code civil pose une règle que peu de gérants connaissent : « Les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l'on n'a prêté qu'en considération de l'emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée. »

En clair : sans clause intuitu personae expresse, les héritiers de l'occupant peuvent prétendre rester. Un enfant logé gratuitement décède à quarante-huit ans, et c'est sa compagne qui occupe désormais l'appartement de votre SCI — au grand étonnement des deux autres associés, qui découvrent l'affaire à la lecture de l'acte de notoriété. La clause qui évite cela tient en une phrase ; elle figure à l'article 13 du modèle. Dans l'autre sens, le décès d'un associé de la SCI ne met pas fin au prêt : la société survit à ses membres, la convention aussi, et les héritiers recueillent des parts dans une société déjà engagée. La suite se lit dans décès d'un associé de SCI.

Scénario 4 — La mésentente entre associés

Le contentieux le plus violent, parce qu'il mêle l'argent et la famille. Trois frères et sœurs héritent d'une SCI. L'un d'eux occupe l'appartement de Nice depuis huit ans sans rien payer, avec l'accord tacite des deux autres — jusqu'au jour où l'accord cesse d'être tacite, généralement à l'occasion d'un projet de vente. Les deux autres réclament alors une indemnité d'occupation rétroactive : huit années de loyer de marché, soit environ 96 000 € pour un T3 loué 1 000 € par mois.

Que dit le droit ? Prêt à usage établi : rien à réclamer, l'occupation était gratuite par convention et la gratuité ne se rachète pas après coup. Prêt à usage non établi : l'occupant est sans droit ni titre, et une indemnité lui est réclamable. Toute l'affaire — presque cent mille euros — se joue donc sur l'existence et la date d'un écrit. Ajoutez qu'une décision collective des associés autorisant la mise à disposition rend leur accord opposable : ils ne pourront plus soutenir qu'ils ignoraient. D'où le procès-verbal fourni en section 8. Les issues d'un conflit déjà ouvert sont exposées dans mésentente entre associés de SCI.

Scénario 5 — Le banquier, le notaire et l'acquéreur

Moins dramatique, plus fréquent qu'on ne croit. La SCI veut vendre l'immeuble, ou refinancer. Le notaire demande l'état d'occupation du bien : occupé ou libre ? Un immeuble occupé par un locataire se vend avec une décote sensible ; un immeuble occupé sans titre inquiète tout le monde. La convention prouve que l'occupation est précaire, qu'elle prend fin selon un préavis chiffré, et que l'acquéreur récupérera un bien libre. Le banquier, lui, veut simplement comprendre comment une SCI sans loyers rembourse ses échéances — la réponse tient dans les apports en compte courant d'associé, qu'il faut avoir formalisés eux aussi.

Et la date certaine ?

Une convention non datée, ou datée après coup, ne vaut rien face à un tiers. L'article 1377 du Code civil ne reconnaît que trois façons d'acquérir date certaine : l'enregistrement, le décès d'un signataire, ou la constatation de l'acte dans un acte authentique. Vous conviendrez que seule la première se pilote. L'enregistrement volontaire au service des impôts coûte le droit fixe des actes innomés de l'article 680 du CGI, soit 125 €, et vous achète une date que personne ne discutera jamais. Quand la convention est signée entre la SCI et son propre gérant — c'est-à-dire par la même main des deux côtés de la table —, le soupçon de complaisance est structurel. 125 € pour l'éteindre : je ne connais pas de meilleur rapport dans la vie d'une société civile.

N'antidatez jamais. Régulariser une situation ancienne est parfaitement licite : on signe aujourd'hui une convention qui reconnaît une occupation commencée en 2019, en le disant expressément dans l'exposé préalable. Antidater le document, en revanche, est un faux — et l'incohérence saute aux yeux dès qu'on rapproche la date de la convention des relevés bancaires, des factures d'énergie ou de la déclaration d'occupation. La régularisation assumée est toujours plus solide que la falsification.

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3. SCI à l'IR : le vrai prix de la gratuité (et le piège des charges)

Parlons argent. C'est la partie que l'on expédie ailleurs en trois lignes, et celle qui coûte le plus cher quand on la manque.

Aucun revenu imposable : l'article 15, II du CGI

Le principe est net. L'article 15, II du CGI pose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu. La loi fiscale ne reconstitue donc aucun loyer fictif : habitez votre logement, vous ne serez pas imposé sur le loyer que vous auriez pu en tirer. Évident en détention directe. Moins connu : cela reste vrai à travers une société.

La doctrine administrative applique en effet ce texte aux associés des sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés : l'exonération vise « les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale à raison des logements qu'elles mettent gratuitement à la disposition de leurs membres » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 10). L'associé d'une SCI relevant de l'article 8 du CGI qui occupe un logement de la société est donc réputé s'en réserver la jouissance, et la valeur locative correspondante n'est pas imposée. La SCI à l'IR ne déclare donc aucun loyer théorique sur le logement occupé gratuitement par un associé. Aucun. C'est la bonne nouvelle, et elle est la seule.

La contrepartie : plus aucune charge déductible

L'exonération a un prix, et il est mécanique. Les charges déductibles des revenus fonciers sont celles engagées pour l'acquisition et la conservation du revenu (article 13 du CGI), et la liste de l'article 31 du CGI est limitative. Un logement qui ne produit aucun revenu ne peut, par construction, générer aucune charge déductible. La doctrine le dit sans détour : « l'exonération a pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 100). Taxe foncière, intérêts d'emprunt, prime d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, charges de copropriété : rien n'est déductible sur le lot occupé gratuitement.

J'insiste, parce que c'est l'erreur numéro un des SCI familiales : on retient très bien qu'il n'y a pas de loyer à déclarer, on oublie complètement que les charges disparaissent avec. Le raisonnement fautif ne varie jamais d'un dossier à l'autre — « la taxe foncière, la SCI la paie quand même, donc elle la déduit ». Elle la paie, oui. Elle ne la déduit pas. Exactement comme le propriétaire qui occupe sa maison ne déduit rien de sa taxe foncière. La liste de l'article 31 et ses frontières sont détaillées dans les charges déductibles en SCI.

Le loyer symbolique n'est pas une échappatoire. L'idée vient toujours à un moment : « je facture 100 € par mois, comme ça je déduis tout ». Mauvais calcul. Un loyer manifestement hors marché consenti à un proche est traité par l'administration comme un loyer de complaisance : elle considère que le propriétaire s'est en réalité réservé la jouissance du bien et écarte les charges. Vous auriez alors le pire des deux mondes — un loyer imposable, et pas de charges. Si vous voulez déduire, louez vraiment, à un prix de marché défendable : c'est l'objet de notre guide louer un bien de sa SCI à un associé.

Ventiler quand la SCI détient plusieurs biens

Cas le plus fréquent, et seul point vraiment technique de la page. Une SCI possède un immeuble de deux lots : l'un loué, l'autre occupé gratuitement par un associé. Il faut ventiler, et la méthode admise trie les dépenses en trois piles :

• Les charges directement affectables au lot loué : elles restent intégralement déductibles. Exemple : la réfection de la salle de bains du lot loué, l'assurance loyers impayés le concernant, les frais d'agence de mise en location.
• Les charges directement affectables au lot occupé gratuitement : elles sont intégralement exclues. Exemple : le remplacement de la chaudière du lot occupé.
• Les charges communes à l'immeuble : taxe foncière globale, ravalement, toiture, assurance propriétaire non occupant, honoraires de comptabilité, intérêts d'un emprunt ayant financé l'ensemble. Elles se répartissent selon une clé objective et documentée — la plus solide étant les tantièmes de copropriété lorsqu'ils existent, à défaut la surface habitable, à défaut la valeur locative respective des lots.

Choisissez votre clé une bonne fois, écrivez-la noir sur blanc, rangez le document avec la comptabilité et appliquez-la exercice après exercice. Une clé constante et explicable passe presque toujours. Une clé qui change au gré de l'intérêt fiscal du moment, jamais — et le vérificateur repère l'oscillation en trois minutes.

Cas chiffré : la SCI Marronniers, deux lots, une occupation gratuite

Une SCI à l'IR, un immeuble, deux lots. Le lot A représente 70 % des tantièmes et se loue 900 € par mois, soit 10 800 € de loyers sur l'année. Le lot B, 30 % des tantièmes, est occupé à titre gratuit par un associé qui y a sa résidence principale. Voici les charges de l'exercice, et le sort de chacune :

Le résultat foncier correct s'établit donc à 10 800 − 7 320 = 3 480 € de bénéfice, réparti entre les associés au prorata de leurs parts. La SCI qui aurait tout déduit aurait déclaré 10 800 − 10 600 = 200 € seulement. L'écart d'assiette est de 3 280 € par an.

Multipliez par trois exercices redressés : 9 840 € de base. Pour un associé dans la tranche à 30 %, ajoutez les 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers et vous obtenez un taux marginal de 47,2 %, soit près de 4 645 € de droits. Ce n'est pas le total. Comptez encore l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI), puis la majoration : 10 % au titre de l'article 1758 A si l'administration s'en tient à l'insuffisance, 40 % au titre de l'article 1729 si elle démontre le manquement délibéré. Dans cette seconde hypothèse, la note dépasse 6 500 € (4 645 × 1,40 = 6 503 €) et approche 7 000 € une fois l'intérêt de retard ajouté sur trois exercices. Avec la convention et une clé de répartition écrite, il n'y avait rien à discuter.

Le corollaire agréable, à la revente. Ce que la gratuité vous coûte en déductibilité, elle peut vous le rendre en plus-value. La doctrine admet que l'associé d'une société relevant de l'article 8 du CGI qui occupe effectivement le logement à titre d'habitation principale bénéficie de l'exonération de l'article 150 U, II-1° du CGI, mais à hauteur de sa seule quote-part (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) : les autres associés restent imposés sur la leur. La convention, la déclaration d'occupation et l'adresse fiscale constituent alors le faisceau qui prouve l'affectation à l'habitation principale. Détails dans nos guides plus-value en SCI à l'IR et SCI et résidence principale.

Deux nuances utiles

Si l'occupant n'est pas associé. L'article 15, II du CGI vise le propriétaire qui se réserve la jouissance, que la doctrine transpose à l'associé. Loger gratuitement un tiers — l'enfant majeur non associé, un ami, un ancien salarié — sort de cette logique. Le résultat immédiat ne bouge pas : aucun loyer encaissé, donc aucun revenu foncier, et des charges toujours non déductibles faute de revenu à conserver. Le risque, lui, change de nature : la mise à disposition peut s'analyser en libéralité consentie par la société. Dans une SCI familiale, la parade prend dix minutes — faites entrer l'occupant au capital, ne serait-ce que pour une part. Plus propre, et sans coût. Les deux cas de figure sont développés dans loger son enfant ou son parent via une SCI et la SCI familiale.

Si le bien n'est pas un logement. L'article 15, II vise les logements. La mise à disposition gratuite d'un local commercial, d'un bureau ou d'un entrepôt à un associé n'entre pas dans son champ : il n'y a toujours pas de recette imposable puisqu'aucun loyer n'est encaissé, mais l'administration examinera de bien plus près la logique de l'opération — surtout si l'associé exerce dans ce local une activité professionnelle dont il tire des revenus. C'est un montage à ne pas improviser : lisez louer un local de sa SCI à sa propre société avant de rédiger quoi que ce soit.

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4. SCI à l'IS : pourquoi la gratuité y devient dangereuse

Changement de monde, et je préfère le dire tout de suite. Tout ce qui précède repose sur l'article 15, II du CGI — un texte d'impôt sur le revenu. Il ne s'applique pas à une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés. Une SCI à l'IS, fiscalement, c'est une entreprise : on l'impose sur un résultat. Et une entreprise qui renonce à une recette sans rien recevoir en échange s'appauvrit volontairement. Ce comportement a un nom en droit fiscal, et il n'est pas flatteur.

La renonciation à recettes et l'acte anormal de gestion

Le Conseil d'État le définit comme l'acte par lequel une entreprise décide de s'appauvrir à des fins étrangères à son intérêt (CE, plén., 21 décembre 2018, n° 402006). Mettre gratuitement à disposition d'un associé un appartement qui se louerait 1 100 € par mois coche la case sans effort d'imagination : la société se prive d'une recette au profit personnel d'un de ses membres, et ne reçoit rien.

La sanction frappe deux fois, et c'est ce qui rend l'addition si salée :

• Chez la SCI : réintégration au résultat imposable de la valeur locative du bien, c'est-à-dire du loyer que la société aurait normalement dû percevoir. L'impôt sur les sociétés est dû sur une recette qui n'a jamais été encaissée.
• Chez l'associé : la somme réintégrée est traitée comme un revenu distribué. Faute d'être comptabilisée explicitement, elle relève des avantages occultes du c de l'article 111 du CGI, imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Ajoutez, lorsque l'administration considère que l'omission ne pouvait pas être ignorée du gérant — hypothèse fréquente quand l'occupant est le gérant —, la majoration de 40 % pour manquement délibéré de l'article 1729 du CGI.

Cas chiffré : la même occupation, en SCI à l'IS

Reprenons le lot B, dont la valeur locative de marché est de 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an. La SCI est à l'IS, elle remplit les conditions du taux réduit de 15 % (chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), et l'associé occupant est imposé à la tranche de 30 %.

Près de 9 400 € par an de coût fiscal pour une occupation « gratuite » valorisée 13 200 €. Sur trois exercices vérifiés, pénalités comprises, on frôle les 40 000 €. Ce calcul circule beaucoup, souvent mal fait ; trois précisions s'imposent donc. La majoration de 25 % ne dépend pas du mode d'imposition : elle joue au barème (article 158, 7, 2° du CGI) comme au prélèvement forfaitaire unique, depuis que l'article 39 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 l'a étendue aux distributions occultes des c à e de l'article 111 du CGI taxées au PFU, pour les revenus de 2020 et suivants. Un associé au PFU conserve donc la même base de 16 500 €, mais son étage IR tombe à 12,8 % × 16 500 = 2 112 € : le total s'établit à 1 980 + 2 112 + 2 455 = 6 547 € au lieu de 9 385 €. Autrement dit, face à une réintégration, le PFU est ici nettement plus favorable que le barème à 30 %. Cette même majoration ne se propage pas à l'assiette des prélèvements sociaux : le Conseil constitutionnel a assorti ces textes d'une réserve d'interprétation excluant le coefficient de 1,25 du calcul des contributions sociales sur les rémunérations et avantages occultes du c de l'article 111 du CGI (décision n° 2016-610 QPC du 10 février 2017). Dernier point, et il fait basculer les tableaux Excel de beaucoup de confrères : les prélèvements sociaux sur revenus mobiliers sont passés à 18,6 % avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, quand les revenus fonciers restent à 17,2 %. Deux taux, deux assiettes. Le tri complet est fait dans prélèvements sociaux et SCI en 2026.

À retenir : en SCI à l'IS, ne logez pas gratuitement. Ou alors sachez exactement ce que vous faites. Deux voies raisonnables existent. La première : conclure un vrai bail à un loyer de marché — la SCI encaisse, déduit ses charges et ses amortissements, et il n'y a plus d'acte anormal de gestion. La seconde : sortir le bien de la société ou renoncer au projet. La troisième voie, celle du « on verra bien », est celle qui remplit les propositions de rectification. Pour arbitrer en amont, lisez SCI à l'IS ou à l'IR et les dividendes en SCI à l'IS.

Et si la SCI à l'IS loge son gérant au titre de sa fonction ?

Unique configuration où la mise à disposition trouve une contrepartie légitime : le logement devient un avantage en nature, composante de la rémunération du gérant, décidée comme telle par les associés. La société ne s'appauvrit plus — elle paie un mandataire. Encore faut-il aller au bout du raisonnement : décision collective fixant la rémunération et sa part en nature, évaluation chiffrée de l'avantage, comptabilisation en charge de personnel, déclaration par la société, imposition chez le gérant et cotisations selon son statut. Autre document, autre logique, autre page : la rémunération du gérant de SCI et le cumul des statuts du gérant. Faire l'un en croyant faire l'autre, c'est la recette assurée pour cumuler les inconvénients des deux.

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5. Déclarations et autres impôts : 2072, GMBI, taxe d'habitation, IFI

Une SCI qui n'encaisse aucun loyer n'est pas une SCI sans obligations — mais elle n'est pas non plus condamnée à déposer une 2072 chaque année. La règle exacte est plus fine que les deux slogans que l'on entend, et elle dépend précisément de ce que documente votre convention. Le cas général est traité dans SCI sans revenus : que déclarer ? ; ici, on regarde ce que l'occupation gratuite change.

La déclaration 2072

Le principe. La SCI à l'IR visée à l'article 46 B de l'annexe III au CGI dépose chaque année sa déclaration 2072-S ou 2072-C. Le formulaire prévoit expressément le cas de la gratuité : chaque immeuble détenu par la société y est listé, avec sa situation d'occupation, et un cadre distingue les immeubles ou parties d'immeubles dont un associé se réserve la jouissance. Vous devez y porter l'identité de l'occupant et la nature de l'occupation. C'est la situation de la SCI Marronniers de la section précédente : un lot loué, un lot occupé gratuitement — la déclaration reste due tous les ans.

La dispense que presque personne ne connaît. L'article 46 C de l'annexe III au CGI, commenté au BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240, dispense du dépôt annuel les sociétés immobilières non transparentes qui se bornent à mettre gratuitement des logements à la disposition de leurs associés. Ces SCI souscrivent une 2072-S-SD au titre de l'année de leur constitution, puis plus rien — tant que trois conditions restent réunies :

• aucune modification dans les derniers éléments connus de l'administration : répartition du capital, liste des immeubles, conditions d'occupation de ces immeubles (a, b et c du I de l'article 46 C de l'annexe III) ;
• aucun revenu perçu par la société, y compris des produits financiers (les intérêts d'un livret ou d'un compte à terme suffisent à faire tomber la dispense) ;
• aucune rémunération versée à un associé.

Dès qu'un de ces éléments bouge — un lot mis en location, une part cédée, un changement d'occupant, un nouvel immeuble acquis —, l'obligation renaît au titre de l'année concernée. Retenez-en surtout ceci : la dispense repose sur la stabilité des conditions d'occupation, c'est-à-dire sur ce que votre convention est censée établir. Une SCI dispensée qui ne peut dire ni depuis quand ni à quelles conditions son associé occupe le bien se retrouve à devoir prouver sa dispense sans pièce — exactement la situation que ce document évite. Et la dispense ne couvre que la SCI purement « familiale de jouissance » : un seul lot loué, comme dans notre exemple, et la 2072 redevient annuelle.

Quand la déclaration est due, trois conséquences pratiques :

• Les loyers déclarés ne portent que sur les lots effectivement loués.
• Les charges déclarées sont les charges ventilées de la section précédente, à l'exclusion de celles du lot occupé.
• La quote-part de résultat de chaque associé est calculée sur cette base, puis reportée sur la déclaration 2044 de chacun.

Renseigner correctement ce cadre n'est pas une formalité : c'est la déclaration spontanée qui fait la différence entre une insuffisance et une omission délibérée, avec l'écart de majoration que l'on a vu. Le guide pas à pas se trouve dans notre page déclaration 2072 de SCI, et la mécanique du report chez chaque associé dans la quote-part de résultat sur la 2044.

La déclaration d'occupation « Gérer mes biens immobiliers »

Beaucoup l'ont oubliée depuis la campagne de 2023. Elle est pourtant toujours là. L'article 1418 du CGI impose aux propriétaires de locaux d'habitation — y compris les personnes morales, donc les SCI — de déclarer la situation d'occupation de chacun de leurs locaux via l'espace « Gérer mes biens immobiliers », et de signaler tout changement. La rubrique prévoit explicitement l'option « occupé à titre gratuit », avec l'identité de l'occupant.

La sanction n'est pas ce qui doit vous inquiéter : l'article 1770 terdecies du CGI prévoit une amende de 150 € par local en cas de défaut, d'omission ou d'inexactitude, et personne n'a jamais fait faillite pour cela. Le vrai enjeu est la cohérence. Cette déclaration figure parmi les toutes premières données croisées par l'administration. Une SCI qui déclare un local « loué » dans GMBI et aucun loyer dans sa 2072 récolte une demande d'explications quasi automatique. Inversement, un local déclaré « occupé à titre gratuit », une convention datée et une 2072 correctement remplie : le dossier tient debout tout seul, sans que vous ayez à plaider.

Taxe d'habitation, taxe foncière, taxe sur les logements vacants

Deux remarques sur ce tableau. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'établit au nom de celui qui a la disposition des locaux : quand l'occupant gratuit est nommé dans la convention et dans GMBI, l'avis part chez lui. Prévoyez-le noir sur blanc dans la clause « charges », faute de quoi vous aurez la conversation en octobre, avec l'avis d'imposition sur la table. Côté logements vacants, la taxe frappe la SCI — et une convention correspondant à une occupation réelle est précisément ce qui écarte la qualification de vacance. Pour creuser : la taxe foncière en SCI, la résidence secondaire en SCI, la taxe sur les logements vacants.

Contribution sur les revenus locatifs : pas de loyer, pas de CRL

Une bonne nouvelle, pour changer. La contribution sur les revenus locatifs de 2,5 % (article 234 nonies du CGI) frappe les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Deux choses à savoir. Depuis 2006, elle ne vise plus que les bailleurs personnes morales passibles de l'IS, les organismes sans but lucratif, les personnes morales non soumises à l'IS qui échappent au régime des sociétés de personnes, et — c'est la réserve à connaître en SCI de groupe — les sociétés des articles 8 et 8 ter du CGI dont l'un au moins des associés est soumis à l'IS à la clôture de l'exercice (article 234 nonies, III du CGI). Sous cette réserve, une SCI à l'IR composée de personnes physiques est hors champ, qu'elle loue ou non. Et pour une SCI à l'IS, un logement prêté ne produit aucun revenu locatif encaissé, donc aucune assiette. C'est à peu près le seul poste où la gratuité vous fait gagner de l'argent.

IFI : ce que la gratuité ne change pas

Le principe reste celui des articles 965 et suivants du CGI : les parts de SCI sont imposables à l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus. L'occupation gratuite ne réduit pas cette fraction, et surtout elle ne permet pas de pratiquer de décote pour occupation : une décote ne se conçoit qu'en présence d'un occupant titulaire d'un droit opposable, ce que le prêt à usage précaire n'est justement pas.

Le point vraiment coûteux est ailleurs. L'article 973, I du CGI accorde un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Cette formule vise la détention directe. La doctrine ne l'étend qu'aux parts des sociétés dotées de la transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI, dont les associés sont réputés directement propriétaires de leur logement, et l'écarte expressément pour les titres des sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, « alors même que l'immeuble détenu par la société constituerait la résidence principale du redevable » (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50). Une SCI ordinaire tombe dans ce second cas. Habiter gratuitement dans sa SCI ne reconstitue donc pas l'avantage IFI de la détention en direct : sur un bien valorisé 800 000 €, cela représente 240 000 € d'assiette qui ne s'effacent pas. Paramètre à intégrer avant de loger sa résidence principale dans une société. Le calcul complet, la déductibilité des dettes et les cas particuliers sont dans SCI et IFI.

Le sujet qui fâche : l'abus de droit

Faut-il redouter l'article L. 64 du Livre des procédures fiscales ? Soyons précis, parce qu'une peur mal placée fait prendre de mauvaises décisions — j'ai vu des gérants renoncer à loger leur mère pour de mauvaises raisons. L'abus de droit suppose un acte fictif ou un montage poursuivant un but exclusivement fiscal ; le « mini-abus » de l'article L. 64 A se contente d'un but principalement fiscal. Or loger un associé répond à un besoin de logement, et la gratuité coûte de la déductibilité. Chercher là un avantage fiscal relèverait de la performance.

Le danger réel porte un autre nom : la SCI fictive. Aucune assemblée depuis la constitution, pas de comptabilité, pas de compte bancaire propre, un immeuble occupé par le gérant comme s'il en était propriétaire — le faisceau d'indices est redoutable, et il sert aussi bien à l'administration qu'aux créanciers cherchant à saisir le bien. Convention écrite, décision collective, comptes tenus : voilà ce qui démontre l'inverse. À lire ensuite, l'abus de droit en SCI et la SCI fictive.

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6. Les 15 clauses de la convention d'occupation à titre gratuit, commentées une par une

Quinze clauses. Le texte intégral se trouve à la section 7 ; commencez par ces commentaires, ils expliquent pourquoi chaque phrase est là. Si vous ne devez en lire que trois, lisez les clauses 3, 6 et 13 : ce sont celles qui font perdre les procès.

Clause 1 — Les parties

La SCI d'abord : dénomination exacte, forme, capital, siège, numéro SIREN, ville d'immatriculation, et le nom du représentant légal avec le fondement de son pouvoir (« représentée par M. X, gérant, dûment habilité aux fins des présentes »). Si les statuts subordonnent cet acte à une autorisation des associés, ajoutez la référence à la décision collective — sinon la convention est signée par un gérant qui a excédé ses pouvoirs, et l'occupant a offert lui-même l'argument de sa contestation.

L'occupant ensuite : nom, prénoms, date et lieu de naissance, adresse actuelle, situation matrimoniale, et surtout sa qualité d'associé avec le nombre de parts détenues. Mention tout sauf décorative. C'est elle qui rattache la mise à disposition à la qualité d'associé, donc au champ de l'article 15, II du CGI tel qu'il s'applique aux sociétés de l'article 8. Un occupant non associé fragilise tout l'édifice. Si une cession d'une seule part reste possible avant la signature, faites-la.

Clause 2 — Désignation du bien

Désignez comme le ferait un notaire : adresse complète, étage, numéro de lot et tantièmes s'il s'agit d'une copropriété, références cadastrales, surface habitable, nombre de pièces, dépendances (cave, garage, jardin, place de stationnement), équipements et mobilier mis à disposition. Précisez si la mise à disposition porte sur la totalité du bien ou sur une partie seulement — une chambre dans une maison, un étage dans un immeuble — car cette distinction commande ensuite la ventilation des charges non déductibles.

Réflexe utile : annexez le titre de propriété de la SCI, ou à défaut l'extrait cadastral. Personne ne lira jamais cette annexe — sauf le jour où la désignation du bien devient elle-même l'objet du litige, et ce jour-là elle vaudra son pesant d'honoraires.

Clause 3 — La gratuité, exprimée sans ambiguïté

C'est la clause centrale, et elle doit dire trois choses distinctes :

• Que la mise à disposition est consentie à titre purement gratuit, sans contrepartie d'aucune sorte, en application des articles 1875 et suivants du Code civil.
• Qu'aucun loyer, indemnité d'occupation, redevance ou participation financière n'est dû — la liste vaut mieux que le principe, parce qu'elle prive d'avance l'adversaire de la qualification alternative.
• Que les parties excluent expressément la qualification de bail et l'application de la loi du 6 juillet 1989.

Un mot sur ce dernier point, pour ne pas vous vendre du rêve : la qualification d'un contrat échappe aux parties. Un juge requalifiera malgré votre clause s'il constate une contrepartie effective. Elle ne vous immunise donc de rien. Elle fixe l'intention commune, et elle oblige celui qui invoque le bail à démontrer un flux réel, virement à l'appui. En pratique, cela déplace la charge de la preuve — et cela change tout.

Clause 4 — Durée et terme

Trois formules, par ordre de sécurité décroissante :

• Durée déterminée : « pour une durée de trois années à compter du 1er septembre 2026 ». Au terme, la restitution est due sans formalité (article 1888). C'est la formule la plus propre, éventuellement renouvelable par décision expresse.
• Durée liée à un événement objectif : « jusqu'à l'achèvement du cycle universitaire de l'occupant », « jusqu'à la vente de l'immeuble par la Société ». Le terme reste identifiable, ce qui suffit.
• Durée indéterminée avec préavis chiffré : à réserver aux cas où l'on ne peut faire autrement, et alors toujours assortie d'un préavis exprès (trois ou six mois) et d'une notification par lettre recommandée. Sans terme et sans préavis stipulé, vous vous en remettez à l'appréciation d'un juge sur ce qu'est un délai « raisonnable ».

Le renouvellement tacite est votre ennemi. Écrivez que la convention prend fin au terme sans tacite reconduction, et que sa prorogation suppose un écrit signé des deux parties. Une convention de trois ans reconduite tacitement pendant quinze ans finit toujours par ressembler, pour un juge, à une installation définitive.

Clause 5 — Destination et usage personnel

L'article 1880 du Code civil interdit à l'emprunteur d'employer la chose à un autre usage que celui déterminé par sa nature ou par la convention. Encore faut-il l'avoir déterminé. Écrivez donc : usage exclusif d'habitation, à titre de résidence principale (ou secondaire), occupation personnelle par l'occupant et les membres de son foyer, à l'exclusion de toute activité professionnelle, commerciale ou artisanale.

Cette clause a une utilité fiscale directe. L'exercice d'une activité professionnelle dans le logement peut modifier le régime applicable au local, entraîner une imposition à la cotisation foncière des entreprises et, si l'occupant y domicilie une société, poser une question de mise à disposition d'un local professionnel à titre gratuit — un autre sujet, avec d'autres conséquences. Interdisez-le, ou encadrez-le explicitement.

Clause 6 — Charges, consommations et taxes

La clause la plus délicate, celle où la gratuité se joue. Reprenez la ligne de partage de la section 1 et écrivez-la article par article :

• À la charge de l'occupant : les abonnements et consommations individuelles (eau, électricité, gaz, chauffage individuel, télécommunications) ; les charges récupérables au sens du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ; les réparations locatives et l'entretien courant au sens du décret n° 87-712 ; l'entretien annuel de la chaudière, le ramonage, l'entretien du jardin ; sa prime d'assurance habitation ; le cas échéant la taxe d'habitation sur les résidences secondaires due à raison de son occupation.
• À la charge de la Société : la taxe foncière et les taxes annexes ; les charges de copropriété non récupérables ; les grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; les travaux de mise en conformité ou imposés par l'autorité publique ; les primes d'assurance propriétaire non occupant ; les échéances de tout emprunt souscrit par elle.

Et ajoutez la phrase qui verrouille : « Les parties conviennent expressément que la prise en charge par l'Occupant des dépenses visées ci-dessus correspond aux coûts inhérents à son propre usage du bien et ne constitue en aucun cas une contrepartie de la mise à disposition. » C'est cette qualification, dite dans la convention, qui empêche qu'on la retourne contre vous.

Trois lignes à ne jamais écrire. « L'occupant remboursera les échéances du prêt » : c'est un loyer. « L'occupant acquittera la taxe foncière » : c'est une dépense de propriétaire transférée, donc une contrepartie. « L'occupant versera une participation forfaitaire de X € par mois » : c'est un loyer, même déguisé en participation aux charges. Si une seule de ces trois lignes figure dans votre projet, supprimez-la avant de signer.

Clause 7 — Entretien, réparations et état du bien

L'occupant est tenu de veiller raisonnablement à la garde et à la conservation du bien (article 1880). Précisez que la détérioration résultant du seul usage normal, sans faute, ne lui est pas imputable (article 1884), mais que toute dégradation fautive engage sa responsabilité. Prévoyez son obligation d'informer sans délai la Société de tout sinistre, infiltration, panne ou désordre affectant le bien : le gérant ne peut pas assurer la conservation d'un immeuble dont on ne lui signale rien.

Symétriquement, rappelez l'article 1891 : la Société répond des défauts dangereux qu'elle connaissait et n'aurait pas signalés. Une convention équilibrée protège mieux qu'une convention unilatérale, y compris devant un juge.

Clause 8 — Travaux et améliorations

Interdisez toute transformation, démolition ou modification substantielle sans accord écrit préalable de la Société. Puis rappelez l'article 1886 du Code civil : les dépenses faites par l'emprunteur pour user de la chose ne lui sont pas remboursées. Précisez que les améliorations et embellissements réalisés par l'occupant resteront acquis à la Société sans indemnité, sauf convention expresse contraire. Réservez en revanche le cas de l'article 1890 : la dépense extraordinaire, nécessaire et urgente au point que l'occupant n'a pas pu prévenir la Société — une canalisation percée un week-end — reste à la charge de celle-ci.

Cette clause désamorce un contentieux que je vois revenir sans arrêt dans les familles : l'occupant qui a refait la cuisine, puis la toiture, présente une note de 40 000 € le jour où on lui demande de partir. Attention au piège inverse, tout aussi coûteux : des travaux imposés à l'occupant comme condition de son maintien deviendraient une contrepartie, c'est-à-dire un loyer payé en nature. Retenez la règle : travaux volontaires et autorisés, oui ; travaux exigés, jamais.

Clause 9 — Assurances

Point souvent négligé : l'obligation d'assurance de l'article 7, g de la loi du 6 juillet 1989 pèse sur les locataires. Un occupant à titre gratuit n'y est pas légalement tenu. C'est donc à la convention de créer l'obligation — sinon un incendie causé par l'occupant se règle sur son seul patrimoine, ou sur celui de la SCI.

Écrivez donc : obligation de souscrire et de maintenir une multirisque habitation couvrant la responsabilité civile et les risques dits locatifs, obligation d'en justifier à la signature puis à chaque date anniversaire, faculté pour la Société de mettre fin à la mise à disposition à défaut. Côté société, gardez une assurance propriétaire non occupant — le sujet est développé dans assurance PNO et GLI en SCI. Dernier réflexe, et il est capital : dites à votre assureur ce qu'il en est réellement de l'occupation. Une déclaration inexacte, c'est la garantie de découvrir au moment du sinistre que l'on n'était pas couvert.

Clause 10 — Interdiction de sous-location et de mise à disposition de tiers

Le prêt à usage est conclu intuitu personae. Interdisez donc expressément la sous-location, la mise à disposition gratuite au profit d'un tiers, la cession de la convention, la domiciliation d'une société et — le point qui compte vraiment en 2026 — la location saisonnière de tout ou partie du bien sur une plateforme. Le scénario est plus banal qu'on ne l'imagine : l'occupant gratuit loue à la semaine un logement qui ne lui appartient pas, encaisse des revenus, et expose la SCI aux règles de changement d'usage ainsi qu'à l'amende de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, portée à 100 000 € par la loi du 19 novembre 2024. Cent mille euros pour des week-ends loués 300 €. Le mécanisme est détaillé dans le changement d'usage en SCI.

Clause 11 — Accès et visites

La SCI reste propriétaire (article 1877), mais l'occupant a la jouissance des lieux : entrer sans son accord serait une atteinte au domicile. Prévoyez donc un droit de visite annuel pour vérifier l'état du bien, un droit d'accès pour les travaux nécessaires, et un droit de visite en cas de mise en vente ou de mise en location future, chaque fois sur rendez-vous et avec un préavis raisonnable. Sans cette clause, vous ne pouvez rien exiger.

Clause 12 — Restitution et état des lieux

Deux états des lieux contradictoires, l'un à l'entrée, l'autre à la sortie, tous deux annexés à la convention. Hors bail, aucun texte ne les impose. C'est simplement la seule manière de prouver un dommage. Prévoyez la restitution des clés, la remise en état, le paiement des consommations arrêtées au jour du départ, et rappelez que l'occupant ne peut pas retenir le bien en compensation d'une créance qu'il détiendrait sur la Société (article 1885).

Surtout, ajoutez une clause d'indemnité d'occupation pour le cas où l'occupant se maintiendrait après le terme : à compter de la date de restitution, l'occupant sans droit ni titre doit une indemnité mensuelle égale à la valeur locative. Sans cette clause, il faut aller la faire fixer par un juge — et pendant les quinze mois de procédure, l'occupation continue de ne rien coûter à personne.

Clause 13 — Décès et caractère intuitu personae

Une phrase, peut-être la plus rentable du document : « La présente convention est consentie en considération de la seule personne de l'Occupant. En conséquence, conformément à l'article 1879, alinéa 2 du Code civil, ses héritiers ne pourront continuer de jouir du bien, la convention prenant fin de plein droit au décès de l'Occupant. » Prévoyez un délai matériel de libération — trois à six mois — pour n'être ni brutal ni inefficace.

Réglez aussi le cas inverse, celui du décès d'un associé : la Société survit à ses membres, la convention se poursuit donc, sauf décision collective contraire prise dans les conditions statutaires. Tout est là : décès d'un associé de SCI.

Clause 14 — Résiliation anticipée

Trois cas à prévoir : la résiliation d'un commun accord ; la résiliation par la Société pour manquement de l'occupant (défaut d'assurance, dégradations, sous-location, activité interdite, refus de laisser visiter) après mise en demeure restée sans effet pendant un délai fixé ; et le besoin pressant et imprévu de l'article 1889 du Code civil — vente rendue nécessaire par la situation financière de la Société, sinistre affectant un autre bien, séparation, arrivée d'un associé âgé. Contractualiser ce dernier cas évite d'avoir à convaincre un juge de son caractère « pressant et imprévu ».

Clause 15 — Déclarations fiscales, enregistrement et litiges

Terminez par les clauses qui ne servent qu'une fois dans la vie du contrat — mais qui ce jour-là servent énormément. Faites déclarer aux parties qu'elles ont connaissance du régime fiscal de l'opération — absence de revenu imposable pour la Société relevant de l'article 8 du CGI et corrélative non-déductibilité des charges afférentes au bien mis à disposition. Prévoyez qui déclare l'occupation dans « Gérer mes biens immobiliers » et qui supporte le coût éventuel de l'enregistrement. Enfin, désignez le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article 44 du code de procédure civile) : les litiges contractuels d'une SCI relèvent du tribunal judiciaire, et non du tribunal de commerce. La seule nuance à connaître ne concerne pas votre convention : depuis le 1^er janvier 2025, l'expérimentation du tribunal des activités économiques (loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023) confie à douze juridictions les procédures amiables et collectives de tous les débiteurs, sociétés civiles immobilières comprises.

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7. Le modèle de convention d'occupation à titre gratuit

Voici le document intégral. Ce qui est entre crochets se complète ; ce qui porte la mention « option » se garde ou se supprime selon votre cas. Imprimez-le en autant d'originaux qu'il y a de parties, plus un exemplaire pour la comptabilité de la SCI. Paraphez chaque page. Faites précéder chaque signature de la mention manuscrite « lu et approuvé ». Cinq minutes de rituel qui rendent le document beaucoup plus difficile à contester.

Rangez ce document avec la comptabilité. Convention, décision collective, états des lieux, attestations d'assurance : un seul dossier, accessible pendant toute la durée de l'occupation et au moins six ans après sa fin. Six ans, c'est le délai de conservation des pièces justificatives de l'article L. 102 B du Livre des procédures fiscales — plus long, notez-le, que le délai de reprise de trois ans de l'article L. 169. Les durées complètes sont récapitulées dans quels documents conserver et combien de temps, et la méthode dans l'archivage numérique en SCI.

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8. Le PV d'assemblée et la lettre de fin de mise à disposition

La convention ne voyage jamais seule. En amont, une décision collective l'autorise ; en aval, une notification y met fin. Dix minutes de rédaction chacune. Ce sont pourtant les deux pièces qui manquent dans neuf dossiers sur dix.

Pourquoi une décision collective, alors qu'aucun texte ne l'impose

Redisons-le, la confusion est tenace : la société civile ne connaît aucun régime légal de conventions réglementées. Ni l'article L. 223-19 du Code de commerce, écrit pour la SARL, ni l'article L. 227-10, écrit pour la SAS, ne s'appliquent ici. La convention conclue entre la SCI et son associé — fût-il gérant — relève du droit commun et de vos statuts, point. L'idée reçue est démontée dans les conventions réglementées en SCI.

Alors pourquoi une assemblée ? Pour trois raisons, toutes pratiques :

• Protéger le gérant. L'article 1848 du Code civil l'autorise à accomplir les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. Or priver la société d'une recette locative pour loger un associé n'est pas évidemment conforme à cet intérêt : un gérant qui décide seul s'expose à une action en responsabilité des autres associés, action qui se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil) — et non par trois, contrairement à ce que l'on lit parfois.
• Rendre l'accord des autres associés opposable. C'est ce qui interdit à un frère de réclamer, huit ans plus tard, une indemnité d'occupation qu'il n'a jamais demandée.
• Faire vivre la société. Une décision datée, un procès-verbal, un registre : les trois pièces qui écartent le soupçon de fictivité, et qui ne coûtent rien d'autre qu'une demi-heure par an. Le format est décrit dans l'assemblée générale de SCI et l'approbation des comptes annuels.

Un dernier réflexe avant de rédiger : relisez vos statuts. Beaucoup subordonnent les actes de disposition, ou les engagements dépassant un certain montant, à l'autorisation des associés ; certains encadrent expressément la mise à disposition des immeubles sociaux. Et si votre objet social ne prévoit pas cette faculté, ajoutez-la avant de signer — aucun procès-verbal ne rattrape un acte étranger à l'objet. Deux pages à garder sous la main : l'objet social d'une SCI et modifier les statuts.

Annexe — La lettre de fin de mise à disposition

Le jour où il faut récupérer le bien, l'improvisation se paie. Voici la notification à envoyer en recommandé avec avis de réception — et à ranger avec son accusé, qui vaut autant que la lettre. C'est elle qui fait courir le préavis, et qui transforme l'occupant en occupant sans droit ni titre à l'expiration du délai.

Si l'occupant ne part pas. Aucune reprise de force n'est possible : changer les serrures ou couper l'électricité constituerait une voie de fait, lourdement sanctionnée. Il faut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour obtenir un titre d'expulsion, puis faire signifier un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. S'agissant d'un local d'habitation, l'expulsion se heurte en outre à la trêve hivernale du 1^er novembre au 31 mars (article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution). Comptez plusieurs mois. C'est très exactement la raison pour laquelle une convention à durée déterminée, datée et signée, vaut mieux qu'une confiance mutuelle.

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9. Les 8 erreurs qui tuent la gratuité

Huit fautes, classées par ordre de fréquence, telles que je les retrouve dans les dossiers d'occupation à titre gratuit. Aucune n'est irréparable tant que l'avis de vérification n'est pas arrivé. Relisez cette liste avant de signer, puis une fois par an à la clôture — c'est un quart d'heure de vigilance.

Erreur 1 — Faire rembourser l'emprunt par l'occupant

L'erreur reine, et elle a toujours l'air frappée au coin du bon sens : « il habite dedans, il rembourse le crédit, c'est la moindre des choses ». Sauf qu'un versement mensuel corrélé à l'occupation est un loyer, peu importe le mot inscrit sur le virement. Ensuite, tout s'enchaîne : la convention est requalifiée en bail, la SCI se retrouve à avoir encaissé des loyers non déclarés — rappel d'impôt sur recettes occultes —, et l'occupant devient un locataire protégé par la loi du 6 juillet 1989, pour six ans puisque le bailleur est une personne morale.

La solution propre existe, et elle ne coûte rien : l'associé verse les fonds en compte courant d'associé, et la SCI règle ses échéances avec cette trésorerie. L'argent reste une créance remboursable de l'associé sur la société. Ce n'est plus un loyer. Encore faut-il formaliser ces avances — le guide du compte courant d'associé et les écritures comptables correspondantes vous donnent le mode d'emploi.

Erreur 2 — Déduire les charges malgré la gratuité

Déjà traitée en section 3, mais elle mérite sa place au palmarès : la plus répandue, et la plus chère. Une SCI à l'IR qui loge un associé et déduit malgré tout la taxe foncière, les intérêts et les travaux du logement occupé fabrique son redressement à la chaîne, exercice après exercice, jusqu'au jour du contrôle. Effet démultiplicateur : le déficit foncier ainsi créé a en général été imputé sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 €. On rectifie donc la SCI, puis chaque associé sur sa propre déclaration. Le mécanisme est décrit dans le déficit foncier en SCI.

Erreur 3 — La convention non datée, ou datée après coup

Une convention sans date ne prouve rien ; une convention antidatée est un faux. Le rapprochement se fait en quelques minutes : date du document contre date d'ouverture des compteurs, contre date de la déclaration d'occupation, contre date du changement d'adresse fiscale. Régularisez plutôt en assumant : « l'Occupant occupe le bien depuis le [date] », c'est licite, c'est solide, et cela évite de transformer un problème fiscal en problème pénal.

Erreur 4 — Le loyer symbolique « pour faire propre »

Cent euros par mois pour un logement qui en vaut mille. On croit sécuriser ; on fragilise. Ce n'est plus un prêt à usage, puisqu'il y a un prix. Ce n'est pas davantage un vrai bail, puisque le prix n'a rien de commun avec le marché. L'administration y lit un loyer de complaisance, retient que l'associé s'est réservé la jouissance du bien et écarte les charges : vous voilà imposé sur 1 200 € de loyers annuels sans rien déduire en face. Il faut choisir. Gratuité assumée et documentée, ou loyer de marché défendable. Entre les deux, c'est le pire endroit où se tenir.

Erreur 5 — Oublier la déclaration d'occupation

L'article 1418 du CGI et son amende de 150 € par local ne ruinent personne. Mais l'incohérence déclarative, elle, attire le contrôle : un logement déclaré « loué » dans « Gérer mes biens immobiliers » alors que la 2072 n'affiche aucun loyer, c'est un signalement automatique. Traitez la déclaration d'occupation comme une pièce du dossier, pas comme une corvée administrative.

Erreur 6 — Loger gratuitement dans une SCI à l'IS sans avoir fait le calcul

Le cas chiffré de la section 4 se passe de commentaire : environ 9 400 € de coût fiscal annuel pour une occupation valorisée 13 200 €, pénalités non comprises. Le scénario type ? Une SCI qui opte pour l'IS afin d'amortir l'immeuble, puis y loge un associé deux ans plus tard, sans voir que les deux décisions se contredisent. Si vous vous reconnaissez, ne laissez surtout pas courir : mettez en place un bail à loyer normal, ou reprenez la structure de fond en comble. Les arbitrages sont posés dans SCI à l'IS ou à l'IR et le passage de l'IR à l'IS.

Erreur 7 — Ne rien décider collectivement

Le gérant qui s'installe dans un bien social sans décision des associés monte lui-même le dossier de sa mise en cause : abus de majorité si sa quote-part le lui permettait, faute de gestion sinon, avec une action en responsabilité ouverte pendant cinq ans. Une assemblée, un procès-verbal, un registre. Trente minutes de travail contre cinq ans d'exposition — le calcul est vite fait. À lire avant de s'installer : l'abus de majorité en SCI et les responsabilités du gérant.

Erreur 8 — Confondre occupation gratuite et démembrement

Beaucoup croient faire savant en écrivant que l'occupant dispose d'un « droit d'usage et d'habitation », voire d'un « usufruit ». Ce sont des droits réels : acte notarié, publication au service de la publicité foncière, entrée dans le patrimoine du bénéficiaire, évaluation fiscale, et parfois droits de mutation à titre gratuit à la clé. Le prêt à usage, lui, n'est qu'un droit personnel précaire. Employer un mot pour l'autre revient à transformer un hébergement révocable en donation taxable — d'un trait de plume. Le vocabulaire exact est posé dans le démembrement en SCI.

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10. FAQ — Convention d'occupation à titre gratuit en SCI