Modèle de bail d'habitation pour une SCI (à jour 2026)

Un bail signé par une SCI n'est pas un bail entre particuliers avec un autre nom en haut de page. La durée minimale passe de trois à six ans, parce que le bailleur est une personne morale. Le congé pour reprise disparaît, sauf société civile familiale. Et la caution du garant devient en principe interdite. Trois règles d'ordre public, que le modèle générique téléchargé en deux clics ignore superbement. Résultat : un contrat inexact dès la première ligne.

Cet article vous donne le modèle de bail SCI complet, article par article, calé sur le contrat type obligatoire du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 — et signalant les modifications apportées à ce contrat type par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2026 : les champs à remplir, les variantes nu / meublé / colocation, et à chaque étape le repère « ce qui change quand le bailleur est une SCI ». Lisez-le d'une traite, ou filez directement au modèle complet et revenez ensuite sur les règles qui le justifient. Les deux méthodes marchent.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, Code civil, service-public.fr). Mis à jour le 27 juillet 2026.

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1. Le cadre légal : loi de 1989 et contrat type obligatoire

Une seule question commande tout le reste : le logement est-il la résidence principale du locataire ? Si oui, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique intégralement, et peu importe qui loue : un particulier, une indivision, votre SCI ou une foncière cotée. Aucune clause du bail n'y déroge. C'est un régime d'ordre public de protection : ce que vous écrivez contre lui est neutralisé, même signé de bonne foi par les deux parties.

La loi ALUR du 24 mars 2014 a ajouté une couche : un contrat type obligatoire, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le mot « type » est trompeur, il ne s'agit pas d'un modèle recommandé. C'est une trame imposée, avec sa liste de mentions et son ordre de rubriques, que tout bail conclu depuis le 1^er août 2015 doit reprendre.

Ce que contient exactement le décret du 29 mai 2015

Le contrat type change au 1^er octobre 2026. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (JO du 7 juillet) réécrit les annexes 1 et 2 du décret de 2015 : la rubrique consacrée à la clause résolutoire est restructurée (clause obligatoire pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec le délai de six semaines ; clauses facultatives pour défaut d'assurance, troubles de voisinage, et non-respect de la nouvelle servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme issue de la loi n° 2024-1103), le numéro de téléphone portable des parties devient une mention facultative, et la référence à l'article L. 351-2 du CCH est remplacée par l'article L. 831-1. Ces modifications s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2026 (un second volet, sur les aides au logement outre-mer, entre en vigueur le 1^er janvier 2027). La trame reproduite plus bas suit le contrat type en vigueur à la date de mise à jour de cet article : pour un bail signé à compter du 1^er octobre 2026, reprenez la version consolidée des annexes sur Legifrance.

Quand la loi de 1989 ne s'applique pas

Attention au périmètre, avant de télécharger quoi que ce soit. Le contrat type de résidence principale ne couvre pas tout, et chacune des situations ci-dessous appelle un autre document :

• La résidence secondaire et la location saisonnière — régime du Code civil (articles 1713 et suivants) ou du meublé de tourisme. Si votre SCI loue en courte durée, voyez notre guide sur la location saisonnière en SCI.
• Le bail mobilité (un à dix mois, locataire en formation, mission temporaire, études) — titre I^er ter de la loi de 1989 issu de la loi ELAN (articles 25-12 et suivants), avec son propre contrat type et sans dépôt de garantie : voir le bail mobilité et étudiant en SCI.
• Le bail commercial ou professionnel — statut des baux commerciaux du Code de commerce, à mille lieues de la loi de 1989 : voir le bail commercial en SCI.

Le périmètre de cet article. Ici, je vous livre le document : le bail type prêt à remplir. Le régime de fond — obligations du bailleur en cours de bail, décence, encadrement, congés, fiscalité des loyers — est traité en détail dans notre guide SCI et bail d'habitation. Et la question du signataire, elle, est développée dans qui signe le bail d'une SCI.

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2. Ce qui change quand le bailleur est une SCI

On arrive au cœur du sujet. La loi de 1989 ne traite pas de la même façon le bailleur personne physique et le bailleur personne morale. Or une SCI, même familiale, même détenue à 50/50 par deux époux mariés depuis vingt ans, reste une personne morale. Le tableau ci-dessous est celui que je reprends avant chaque rédaction de bail : il tient en dix lignes et il évite l'essentiel des erreurs.

La désignation du bailleur : ce que doit dire l'en-tête

L'article 3 de la loi de 1989, repris par le contrat type, exige « le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ». Traduit pour une société : dénomination sociale et siège social, point. C'est le minimum légal. Un en-tête bien rédigé en met davantage, tout simplement parce qu'un locataire ne doit jamais avoir à chercher qui est son bailleur ni à qui il écrit :

• La dénomination exacte, telle qu'elle figure aux statuts et à l'extrait Kbis — pas « SCI Dupont » si la société s'appelle « SCI Les Tilleuls ».
• La forme sociale : « société civile immobilière ».
• Le capital social : facultatif, mais usuel et rassurant.
• Le siège social, qui joue le rôle du domicile du bailleur — c'est là que le locataire enverra ses courriers recommandés. Vérifiez qu'il correspond bien à l'adresse réelle et actuelle du siège social de la SCI.
• Le numéro SIREN et la ville du greffe d'immatriculation.
• Le représentant : « représentée par M. / Mme [Prénom Nom], en sa qualité de gérant, dûment habilité aux fins des présentes ».

Si la gestion est confiée à une agence, il faut ajouter l'identité du mandataire, son numéro de carte professionnelle et le nom de son garant financier : le contrat type le prévoit expressément dans la rubrique « désignation des parties ».

Le signataire : le gérant ès qualités

Signer un bail est un acte de gestion courante : cela relève des pouvoirs du gérant de la SCI, dans la limite de l'objet social. Rien de compliqué, à condition de faire deux vérifications avant de sortir le stylo :

1. Vérifier les statuts. Certaines rédactions statutaires soumettent la conclusion de baux d'une durée supérieure à un certain seuil, ou la location à un associé, à l'accord préalable des associés. Cette clause est inopposable au locataire de bonne foi, mais elle engage la responsabilité du gérant vis-à-vis de la société.
2. Signer en cette qualité. La formule de signature est « Pour la SCI [dénomination], son gérant » suivie du nom. Un gérant qui signe de son seul nom, sans mention de qualité, ouvre la porte à la discussion sur l'identité réelle du bailleur.

Si un associé non gérant, un conjoint ou un tiers doit signer, il lui faut un mandat écrit daté et signé par le gérant, annexé au bail. Tout le détail des cas particuliers — cogérance, mandat d'agence, associé sans pouvoir — est traité dans notre guide dédié : qui signe le bail d'une SCI.

La perte du congé pour reprise : à savoir dès la signature

C'est la conséquence la plus lourde de la détention en société, et la moins anticipée. L'article 15-I organise le congé pour reprise : à l'échéance du bail, le bailleur récupère son logement pour l'habiter ou y loger un proche. Cette faculté est réservée au bailleur personne physique. Un bien acheté « pour y installer les enfants dans dix ans » et logé dans une SCI ordinaire ne pourra tout simplement pas être repris à ce titre.

Une SCI ordinaire — dès qu'un associé n'est pas un parent ou allié jusqu'au quatrième degré — ne peut jamais donner congé pour reprise. Elle conserve seulement deux voies :

• le congé pour vendre (article 15-II), avec offre de vente valant droit de préemption au profit du locataire, notifié six mois avant le terme — voir congé pour vendre en SCI ;
• le congé pour motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de jouissance, défaut d'assurance), qui suppose un motif démontrable.

Une exception, et une seule, sauve la mise : l'article 13 a) permet à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus d'invoquer les articles 11 et 15, c'est-à-dire le bail réduit et les congés, « au profit de l'un de ses associés » ; l'article 10, de son côté, ramène à trois ans la durée du bail des bailleurs personnes physiques « ainsi que des bailleurs définis à l'article 13 ». La SCI familiale stricto sensu retrouve donc la reprise, mais uniquement au bénéfice d'un associé lui-même : contrairement au bailleur particulier, elle ne peut pas reprendre au profit du conjoint, d'un ascendant ou d'un descendant d'associé, et la jurisprudence applique le texte strictement en annulant les congés délivrés au bénéfice d'un tiers. D'où l'arbitrage que peu de gérants font au bon moment : faire entrer un ami ou un associé investisseur au capital, même pour 5 % des parts, c'est renoncer au congé pour reprise sur l'ensemble des baux de la société. Le mécanisme complet est détaillé dans congé pour reprise en SCI.

À dire au locataire dès la signature. Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est une bonne pratique : indiquez au locataire que la SCI ne pourra pas reprendre le logement pour y habiter. Cela clarifie la relation, et cela évite qu'on vous reproche plus tard une manœuvre lorsque vous serez contraint de passer par un congé pour vendre.

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3. La durée du bail SCI : 6 ans, 3 ans ou 1 an

Si vous ne deviez retenir qu'une chose de cet article, ce serait celle-là. L'article 10 de la loi de 1989 fixe la durée minimale du bail nu à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 (sociétés civiles familiales, indivisaires) et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Votre SCI relève par principe du second cas. Six ans, donc, et non trois.

Attention à l'assimilation « société civile familiale »

Le mot qui compte, dans l'article 13, c'est exclusivement. L'assimilation est d'interprétation stricte : tous les associés, sans exception, doivent être parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Ce quatrième degré couvre les cousins germains en ligne collatérale, les arrière-arrière-grands-parents en ligne directe. Un ami d'enfance, une holding patrimoniale, un co-investisseur rencontré sur un deal : un seul de ces associés suffit à faire basculer la SCI dans le droit commun des personnes morales. Six ans, pas de reprise, pas de caution.

La conséquence pratique est rarement anticipée : une cession de parts peut modifier le régime des baux futurs. Le bail en cours, lui, garde la durée pour laquelle il a été conclu. Avant de faire entrer un tiers au capital, posez donc la question sous l'angle locatif, pas seulement sous l'angle du financement. Et si votre tour de table est mixte, ou susceptible de le devenir, rédigez d'emblée des baux de six ans : c'est la position sans risque.

Le bail réduit de l'article 11 : fermé à la SCI ordinaire

Beaucoup de bailleurs comptent sur l'article 11 pour raccourcir l'engagement. Il autorise en effet un bail d'un an minimum lorsqu'un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales. Sauf qu'il faut lire le texte jusqu'au bout : il vise le bailleur personne physique. Une SCI ordinaire en est exclue. Seule la société civile familiale y accède, par le renvoi de l'article 13, qui rend les articles 11 et 15 invocables au profit de l'un de ses associés.

Quand il est ouvert, le mécanisme suppose :

• que l'événement et les raisons invoquées soient mentionnés dans le bail ;
• que le bailleur confirme au locataire la réalisation de l'événement au moins deux mois avant le terme — il peut, une seule fois, proposer un report du terme si l'événement est différé ;
• qu'à défaut de réalisation ou de confirmation, le bail soit réputé conclu pour trois ans.

Si votre SCI n'est pas familiale au sens de l'article 13, l'issue de secours n'existe pas. Le bail sera de six ans. Sans exception.

Reconduction et échéance

À défaut de congé régulier, le bail nu est reconduit tacitement pour six ans (trois ans pour une SCI familiale). Le meublé se renouvelle par tacite reconduction d'un an, sauf le bail étudiant de neuf mois qui prend fin sans reconduction. Le congé du bailleur doit être notifié six mois avant l'échéance en location nue, trois mois en meublé ; celui du locataire, trois mois en nu (un mois en zone tendue et dans les cas prévus par la loi), un mois en meublé.

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4. Loyer, révision, charges et dépôt de garantie

La durée réglée, passons à l'argent. C'est la rubrique la plus longue du contrat type, et de loin celle où une omission se paie comptant : un loyer figé pendant six ans, des charges jamais régularisées, un dépôt de garantie mal calibré qu'il faudra rendre en totalité.

Fixer le loyer initial

La liberté contractuelle reste le principe. Elle est simplement bordée par trois dispositifs, que le contrat type oblige à renseigner noir sur blanc :

• L'encadrement du niveau des loyers dans les communes participant à l'expérimentation ouverte par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble, Pays basque, Plaine Commune, Est Ensemble, entre autres — près de 70 communes réparties sur neuf territoires en 2026). L'expérimentation, prorogée par la loi 3DS du 21 février 2022, court jusqu'au 23 novembre 2026 : son sort au-delà dépendra d'un texte à venir, vérifiez la situation de votre commune avant de fixer le loyer. Le bail doit alors mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, s'il y a lieu, le complément de loyer avec ses caractéristiques justificatives.
• L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue (article 18), qui limite la hausse à la relocation.
• Le gel des loyers des passoires énergétiques : depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G au DPE ne peut plus voir son loyer révisé ni augmenté à la relocation. Dans les zones d'encadrement, aucun complément de loyer ne peut non plus être appliqué à un logement classé F ou G, quelles que soient ses qualités de localisation ou de confort. Voir SCI et logement passoire thermique.

Le contrat type impose aussi de mentionner le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire lorsque celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature, ainsi que la date de son versement et la date de la dernière révision.

La clause de révision : sans elle, le loyer est figé

Voilà le manque à gagner que je croise le plus souvent dans les dossiers qu'on me confie. La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause expresse de révision (article 17-1). Pas de clause, pas de révision : le loyer reste au même euro pendant six ans, et aucune régularisation rétroactive ne rattrapera cela. Le modèle ci-dessous intègre la clause. Ne la supprimez pas.

La révision s'appuie sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'INSEE. Le bail doit préciser la date de révision et le trimestre de référence de l'indice. Le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date convenue pour manifester sa volonté de réviser : passé ce délai, la révision est perdue pour l'année écoulée et ne produit effet que pour l'avenir, sans rétroactivité.

La mécanique complète, avec les cas de rattrapage et les pièges de la date de référence, est développée dans réviser le loyer d'une SCI.

Les charges : provisions et régularisation

En location nue, on fonctionne par provisions mensuelles avec régularisation annuelle (article 23). Et la liste des charges récupérables est limitative : c'est le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui la fixe, poste par poste. On ne refacture donc pas ce qu'on estime juste, mais ce que la liste autorise. Les honoraires du syndic, par exemple, n'y figurent pas.

• Provisions : leur montant doit être justifié par les résultats antérieurs ou le budget prévisionnel de la copropriété.
• Régularisation annuelle obligatoire, avec communication au locataire du décompte par nature de charges et du mode de répartition. Les pièces justificatives sont tenues à sa disposition pendant six mois.
• Régularisation tardive : si la SCI n'a pas régularisé depuis plus d'un an, le locataire peut exiger un étalement du paiement sur douze mois.
• Forfait de charges : admis en meublé et en colocation, interdit en bail nu classique. Le forfait ne peut être manifestement disproportionné au regard des charges réelles.

Le détail des postes récupérables et la méthode de régularisation figurent dans charges locatives récupérables en SCI. Pour les provisions appelées par le syndic et leur articulation avec les charges refacturées, voyez charges de copropriété en SCI.

Le dépôt de garantie

Deux précisions propres à la SCI, que les modèles de particuliers passent sous silence. Le dépôt de garantie s'encaisse sur le compte bancaire de la société, jamais sur celui d'un associé, même « en attendant ». Et ce n'est pas une recette : un dépôt de 850 € reste une dette de la SCI envers son locataire, il se loge au passif du bilan et ne passe à aucun moment par le compte de résultat. Le traitement écriture par écriture figure dans écritures du dépôt de garantie en SCI, et l'enregistrement des loyers dans écritures de loyers.

Vente du bien détenu par la SCI : le bail se poursuit avec l'acquéreur et le dépôt de garantie lui est transféré de plein droit. Prévoyez son ajustement dans le décompte notarié, faute de quoi la SCI conserve une somme dont elle n'est plus débitrice — et le locataire, lui, la réclamera au nouveau propriétaire.

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5. Les annexes obligatoires à joindre au bail

Un bail sans annexes est un bail incomplet. La rubrique « annexes » qui clôt le contrat type n'a rien de décoratif : une bonne partie du contentieux locatif se joue là, et pas dans les clauses. Gardez le tableau qui suit sous les yeux au moment de constituer le dossier.

La surface habitable : une mention, pas une annexe

La surface habitable au sens de la loi Boutin doit figurer dans le corps du bail, et non en annexe (article 3 de la loi de 1989). Son omission n'annule pas le contrat, mais une surface surévaluée ouvre au locataire l'action en diminution de loyer de l'article 3-1 : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée, le locataire peut demander une réduction proportionnelle. À défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois de la demande, le juge peut être saisi dans les quatre mois de cette même demande. La diminution prend effet à la date de signature du bail, sauf si la demande est formée plus de six mois après la prise d'effet du contrat, auquel cas elle joue à compter de la demande. Concrètement : un T3 annoncé à 62 m² qui en fait 58 dépasse le vingtième, et le locataire est fondé à demander une réduction proportionnelle du loyer. Au moindre doute, faites mesurer. Cent cinquante euros de géomètre valent mieux qu'un loyer rogné pendant six ans.

DPE et décence énergétique : le calendrier qui conditionne la mise en location

Le DPE a cessé d'être une simple pièce informative annexée pour la forme. Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, un logement doit atteindre un niveau minimal de performance pour être décent, donc louable. Sauf évolution législative ultérieure, voici où en est le calendrier en France métropolitaine :

• Classe G : interdit à la location depuis le 1^er janvier 2025.
• Classe F : interdit à compter du 1^er janvier 2028.
• Classe E : interdit à compter du 1^er janvier 2034.

En outre-mer, le calendrier est décalé : classe G au 1^er janvier 2028, classe F au 1^er janvier 2031, classe E au 1^er janvier 2034.

Nouveauté au 1^er janvier 2026 : le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Tous les DPE établis depuis cette date intègrent automatiquement le nouveau calcul, et les DPE antérieurs restent valables — ils peuvent être régénérés gratuitement, sans nouvelle visite, sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Si votre bien est chauffé à l'électricité et classé F ou G, faites l'exercice avant d'engager des travaux : il peut changer de classe sans un euro dépensé.

Pour une SCI, l'enjeu dépasse le bail : c'est la valeur du patrimoine et le programme de travaux qui sont en jeu. Notre guide SCI et passoire thermique détaille les conséquences, et rénovation énergétique en SCI traite du financement des travaux.

L'état des lieux : le document qui sauve le dépôt de garantie

Établi contradictoirement lors de la remise des clés (article 3-2 de la loi de 1989), l'état des lieux d'entrée est le seul point de comparaison qui permettra, à la sortie, de retenir légitimement une somme sur le dépôt de garantie. Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives (article 1731 du Code civil) — et cette présomption ne peut pas être écartée par le bailleur lorsque l'absence d'état des lieux lui est imputable. En pratique, la SCI perd alors presque toute possibilité de retenue.

Les bons réflexes tiennent en quatre gestes : annexer des photographies datées et paraphées, relever les index des compteurs, décrire l'état de chaque pièce et de chaque équipement plutôt que d'écrire « bon état » partout, signer un exemplaire par partie. Le décret du 30 mars 2016 encadre la forme et autorise l'annexion d'une grille de vétusté. Je la conseille systématiquement. Elle règle par avance la seule discussion qui revient toujours à la sortie : qui paie la moquette de dix ans, l'usure normale ou le locataire ?

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6. Clauses réputées non écrites et clauses à éviter

L'article 4 de la loi de 1989 dresse une liste de clauses réputées non écrites. Le mécanisme mérite d'être bien compris : la clause interdite ne rend pas le bail nul, elle est simplement effacée, comme si personne ne l'avait jamais tapée. Et le fait que le locataire l'ait lue, paraphée et signée n'y change rien. Vous ne pourrez jamais vous en prévaloir.

La clause résolutoire : la seule qui compte vraiment

La clause résolutoire est valable, mais son domaine est limité par la loi à quatre hypothèses : défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut de versement du dépôt de garantie (article 24, I), défaut d'assurance des risques locatifs (article 7 g) et troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (article 4 g). Toute rédaction qui l'élargit au-delà de ces cas est réputée non écrite pour la partie excédentaire.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, deux évolutions doivent être connues. D'une part, l'article 24, I dispose désormais que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ». Le texte pose donc une obligation de stipuler la clause ; il ne dit pas qu'elle serait « réputée écrite » à défaut, et la doctrine reste partagée sur le sort d'un bail qui l'omettrait — c'est d'ailleurs pour rendre l'obligation effective que le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a intégré la clause au contrat type lui-même. Conclusion pratique : écrivez-la, ne comptez pas sur une insertion automatique. D'autre part, son délai de mise en œuvre est passé de deux mois à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. La transition est tranchée : par un avis du 13 juin 2024 (3^e chambre civile, n° 24-70.002), la Cour de cassation a jugé que ce délai de six semaines ne s'applique pas aux baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi, faute de disposition dérogeant à l'article 2 du Code civil — les baux antérieurs restent donc soumis au délai de deux mois stipulé au contrat.

C'est la clause la plus utile de tout le bail. Sans elle, la SCI confrontée à un impayé doit demander au juge de prononcer la résiliation, qui l'appréciera en opportunité. Avec elle, le chemin est balisé : commandement de payer délivré par commissaire de justice, six semaines d'attente, puis constatation judiciaire de l'acquisition de la clause. Le déroulé complet, avec les délais de la procédure d'expulsion, est expliqué dans impayés de loyer en SCI.

Les clauses à surveiller quand le bailleur est une société

• La clause de solidarité entre colocataires reste licite, mais son effet est plafonné : l'engagement du colocataire sortant prend fin au plus tard six mois après la fin de son préavis, et immédiatement si un nouveau colocataire figure au bail. Le choix entre bail unique et baux multiples est développé dans colocation en SCI.
• La clause d'élection de domicile au siège de la SCI est utile : elle centralise les notifications. Vérifiez que le siège est à jour au registre, sinon vos courriers reviendront.
• La clause de « garantie du gérant » — par laquelle le gérant se porterait personnellement garant des obligations de la SCI — est à proscrire : elle mélange le patrimoine social et le patrimoine personnel, sans aucun intérêt pour le locataire, et fragilise l'autonomie de la société.

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7. Garanties : caution, GLI, Visale 2026, assurance

Vient enfin la question que tout bailleur pose en premier : comment se protéger d'un impayé ? C'est là que le statut de personne morale change vraiment la donne, et que le modèle de bail générique devient dangereux. Il vous fait réclamer une garantie que votre société n'a pas le droit d'exiger.

La caution personnelle : en principe interdite à une SCI

Peu de bailleurs en SCI connaissent l'article 22-1, et c'est celui qui les met le plus souvent en porte-à-faux. Il pose deux verrous successifs.

Premier verrou, le cumul. Un bailleur qui a déjà souscrit une assurance loyers impayés (ou toute autre garantie couvrant les obligations locatives) ne peut plus demander de cautionnement. Seule exception : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. GLI ou garant, donc, jamais les deux.

Second verrou, la personne morale. Un bailleur personne morale ne peut pas demander de caution du tout, hors trois hypothèses :

• la caution est apportée par un organisme figurant sur la liste fixée par décret en Conseil d'État (c'est le cas de la garantie Visale d'Action Logement) ;
• le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ;
• le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Conséquence concrète. Une SCI patrimoniale ordinaire — dès qu'elle compte un associé hors du cercle familial au sens de la loi — ne peut pas exiger la caution des parents du locataire. Le modèle de bail téléchargé sur internet, lui, contient presque toujours un acte de cautionnement. Le supprimer n'est pas une option esthétique : c'est une obligation.

Les règles de forme de l'acte de cautionnement — mentions, durée, information de la caution — sont détaillées dans caution du locataire en SCI. Ne confondez pas cette caution-là avec la caution personnelle du gérant sur l'emprunt bancaire : ce sont deux mécanismes sans rapport.

Visale, réformée le 6 janvier 2026

Pour une SCI privée de caution personnelle, la garantie Visale d'Action Logement reste la sortie la plus commode : gratuite pour le bailleur, et délivrée par un organisme figurant sur la liste réglementaire, donc parfaitement admissible. Sa réforme du 6 janvier 2026 a toutefois resserré le dispositif :

• la garantie couvre désormais les impayés survenus pendant les 36 premiers mois du bail ;
• les frais de recouvrement sont pris en charge intégralement ;
• les plafonds de loyer charges comprises s'établissent à 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € en zone 2 et 1 365 € en zone 3.

Faites le calcul sur un bail de six ans, c'est-à-dire la durée normale d'une SCI : 36 mois couverts, 36 mois à découvert. La seconde moitié du bail ne l'est plus du tout. Pour des baux longs, l'argument penche sérieusement en faveur d'une GLI classique, même à 2,5 % ou 3,5 % des loyers encaissés.

L'assurance loyers impayés (GLI)

La GLI est ouverte aux SCI sans restriction. Elle est déductible des revenus fonciers à l'IR comme du résultat à l'IS. Rappel du verrou : dès lors que la SCI a souscrit une GLI, elle ne peut plus exiger de caution, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le comparatif assurance propriétaire non occupant / GLI est développé dans assurance PNO et GLI en SCI.

L'assurance du locataire

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance, la SCI peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en récupérer le coût par douzièmes, majoré au maximum de 10 % au titre des frais de gestion. Une clause utile, à ne pas oublier dans le modèle.

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8. Le modèle de bail SCI complet, article par article

Passons au document lui-même. La trame suit l'ordre exact du contrat type du 29 mai 2015. Les crochets marquent les champs à compléter, les encadrés « repère SCI » signalent ce qui diffère d'un bail entre particuliers, et les mentions [nu], [meublé], [colocation] indiquent les variantes à retenir ou à supprimer selon votre cas.

En-tête et désignation des parties

Repère SCI : le bailleur est la société, jamais un associé. Le gérant apparaît uniquement comme représentant. Faire figurer le nom d'un associé comme bailleur, c'est créer une ambiguïté sur la propriété du bien — et alimenter l'argument de la société fictive en cas de contrôle.

Objet du contrat

Date de prise d'effet et durée

Repère SCI : c'est ici que 90 % des modèles génériques se trompent. Inscrire « trois ans » dans un bail signé par une SCI non familiale ne raccourcit pas le bail : la durée légale de six ans s'impose, et la mention erronée nourrit un contentieux inutile sur la date d'échéance et donc sur la validité du congé.

Conditions financières

Repère SCI : le loyer doit être encaissé sur le compte bancaire de la SCI, et sur lui seul. Un loyer viré sur le compte personnel d'un associé crée un compte courant d'associé non voulu, brouille la comptabilité et affaiblit la réalité de la société.

Travaux, garanties et clause résolutoire

Honoraires, conditions particulières, annexes et signature

Ce modèle reprend l'ordonnancement du contrat type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dans sa version en vigueur au 27 juillet 2026. Pour un bail conclu ou renouvelé à compter du 1^er octobre 2026, reprenez la rubrique « clause résolutoire » et les mentions ajoutées par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (voir le chapitre 1). Il doit par ailleurs être adapté à votre situation : rédaction des statuts, zone d'encadrement, nature du logement, régime de copropriété.

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9. Signer, remettre et conserver le bail de la SCI

Le modèle est rempli. Restent les gestes qu'on bâcle parce qu'ils semblent administratifs : signer dans les formes, remettre au locataire un dossier complet, archiver l'ensemble. Deux ou cinq ans plus tard, en cas de litige, ce sont eux qui feront la différence entre un dossier qui tient et une parole contre une autre.

Combien d'exemplaires, et qui reçoit quoi

Le bail s'établit en autant d'exemplaires originaux que de parties, remis le jour de la signature. En colocation à bail unique, chaque colocataire repart avec le sien. Et n'oubliez pas que les annexes font partie du contrat : un exemplaire remis sans le DPE ni la notice d'information est un exemplaire incomplet, dont le locataire pourra tirer argument des mois plus tard.

Au plus tard le jour de l'entrée dans les lieux, le locataire doit avoir en main le bail signé, les annexes, et l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement à la remise des clés. Pas la semaine suivante.

La signature électronique

Rien n'interdit de signer un bail d'habitation par voie électronique. L'article 1366 du Code civil confère à l'écrit électronique la même force probante qu'à l'écrit papier, dès lors que l'identité du signataire est établie et que l'acte est établi et conservé dans des conditions garantissant son intégrité ; l'article 1367 définit la signature et pose la présomption de fiabilité de la signature électronique qualifiée. Le règlement européen eIDAS (n° 910/2014) distingue trois niveaux : signature simple, avancée, qualifiée.

Quand le signataire engage une personne morale, je recommande une signature avancée avec vérification d'identité. La raison tient en une phrase : le jour où la question se posera, il faudra prouver que c'est bien le gérant qui a signé, en cette qualité, à cette date. Ajoutez-y ces précautions :

• faire signer l'ensemble du dossier, annexes comprises, dans la même enveloppe électronique ;
• conserver le dossier de preuve fourni par le prestataire (horodatage, certificat, journal des événements) ;
• adresser une copie au locataire par un canal traçable et lui garantir un accès durable au document.

Combien de temps conserver le bail

Le bail est aussi une pièce comptable : il justifie le produit locatif, le dépôt de garantie inscrit au passif et la ventilation loyer / charges. C'est pour cette raison que je conseille de l'aligner sur la durée de conservation des documents sociaux — le détail figure dans documents à conserver en SCI et archivage numérique de la SCI.

Et après la signature : les quittances

Le bail signé, la vie du bail commence. La SCI doit délivrer gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (article 21 de la loi de 1989), avec ventilation distincte du loyer et des charges — aucun frais ne peut lui être facturé à ce titre, et la transmission par voie dématérialisée suppose son accord exprès. Le modèle de quittance au nom d'une SCI, avec ses mentions propres à la personne morale, est fourni dans notre guide quittance de loyer en SCI.

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10. Les erreurs les plus fréquentes dans un bail de SCI

Terminons par ce que je vois passer. Les huit erreurs ci-dessous sont celles qui reviennent le plus souvent dans les baux de SCI qu'on me soumet. Aucune n'est théorique : chacune se paie, en manque à gagner ou au pire moment, celui du congé ou de l'impayé.

Erreur 1 : recopier un bail de particulier avec trois ans de durée

De très loin l'erreur numéro un. La SCI est une personne morale, la durée minimale est de six ans, point. Écrire « trois ans » ne raccourcit rien du tout : la durée légale s'impose malgré la mention. En revanche, elle fausse le calcul de l'échéance, donc le point de départ du préavis, donc la validité du congé. Un congé délivré six mois avant une échéance qui n'existe pas est un congé nul : le bail se reconduit tacitement pour la même durée, et le locataire reste dans les lieux six ans de plus.

Erreur 2 : exiger un garant alors que la SCI n'y a pas droit

Un acte de cautionnement signé au profit d'une SCI non familiale, hors des exceptions de l'article 22-1, est inopposable. Le gérant classe le document, dort tranquille, et découvre au troisième mois d'impayé qu'il ne tient rien. Le réflexe à prendre : vérifier la composition du capital avant de constituer le dossier locatif, et basculer sur une GLI ou sur Visale dès que la caution est fermée.

Erreur 3 : promettre au locataire un congé pour reprise impossible

« On vous reprendra le logement dans trois ans, mon fils s'y installera. » Prononcée pour une SCI ordinaire, la phrase est juridiquement vide. La reprise est fermée aux personnes morales hors société civile familiale. Mieux vaut annoncer la couleur dès l'entrée dans les lieux que découvrir l'impasse au moment de reprendre le bien.

Erreur 4 : oublier la clause de révision annuelle

Sans clause expresse, aucune révision n'est possible. Prenez un T3 à 850 € et une inflation locative modeste de 1,4 % par an : au bout de six ans sans révision, le loyer accuse près de 75 € de retard par mois, et plus de 2 000 € de loyers cumulés jamais encaissés. Et même avec la clause, la révision doit être demandée dans l'année qui suit la date convenue, sans quoi l'année écoulée est perdue.

Erreur 5 : faire signer par un associé sans mandat

Le bail engage la société. Il revient donc au gérant, ou à un mandataire habilité par écrit. Un bail signé par l'associé qui se trouvait disponible ce jour-là est fragile, et la régularisation a posteriori n'est pas toujours simple à obtenir si le locataire s'y refuse. Tous les cas de figure sont passés en revue dans qui signe le bail d'une SCI.

Erreur 6 : encaisser le loyer sur un compte personnel

Le loyer et le dépôt de garantie appartiennent à la SCI. Les faire transiter par le compte d'un associé génère un compte courant à régulariser, complique le rapprochement bancaire et fournit un argument de choix à l'administration pour contester la réalité de la société. Cette confusion figure d'ailleurs parmi les indices classiques de SCI fictive.

Erreur 7 : bail meublé signé sans mesurer l'effet fiscal

Louer meublé, c'est exercer une activité commerciale au sens de l'article 206-2 du CGI. Une SCI à l'IR bascule alors à l'impôt sur les sociétés, sauf à rester dans la tolérance administrative de 10 % des recettes totales. La bascule n'est pas neutre : amortissements, plus-values professionnelles, imposition des distributions. À lire avant de signer : SCI et location meublée et SCI à l'IS ou à l'IR.

Erreur 8 : négliger les annexes

Un DPE périmé, un état des risques daté de plus de six mois, une notice d'information oubliée dans le dossier du précédent locataire : ce sont des failles, et elles ne se voient qu'au moment où le conflit éclate. Reconstituez le jeu d'annexes complet avant chaque signature, même pour une relocation dans le même immeuble, et archivez-le avec le bail.

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11. FAQ — Modèle de bail SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de mise à jour ; vérifiez toujours la version applicable à votre situation avant de signer.