Micro-foncier et SCI : l'exception que personne n'explique

« Un associé de SCI n'a jamais droit au micro-foncier. » Cette phrase, je la lis partout. Elle est fausse. Le principe, oui, c'est bien l'exclusion : détenir des parts d'une société immobilière à l'impôt sur le revenu vous ferme la porte du forfait à 30 %. Mais le d du 2 de l'article 32 du CGI ne s'arrête pas là. La phrase continue, et sa fin change tout : l'exclusion ne joue que « lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue ».

Cette dernière proposition, la plupart des articles en ligne la coupent, la résument de travers, ou l'inversent purement et simplement. Or elle signifie ceci : si vous possédez par ailleurs, en direct et hors de la SCI, au moins un immeuble loué nu, l'exclusion tombe et le micro-foncier redevient accessible. Sous réserve du plafond de 15 000 €, et de quelques pièges qui referment la porte aussi vite qu'elle s'est ouverte. On va lire le texte à la lettre, cadrer la dérogation exactement où elle s'arrête, et finir par le seul calcul qui compte vraiment : micro ou réel, combien ça change sur votre feuille d'impôt.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles : article 32 du CGI sur Légifrance dans sa version en vigueur au 21 février 2026 (dernière modification : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47), BOI-RFPI-DECLA-10 et BOI-RFPI-DECLA-30 sur le BOFiP. Mis à jour le 28 juillet 2026.

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1. Le micro-foncier en 90 secondes (article 32 du CGI)

Le micro-foncier, c'est du forfaitaire pur. Vous prenez vos recettes brutes, vous enlevez 30 %, vous déclarez le reste. Fin de l'histoire. L'article 32, 1 du CGI dit la même chose en langage juridique : par dérogation à l'article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable est fixé à une somme égale à ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %.

Quatre conséquences qu'il faut avoir en tête

• Aucune charge réelle n'est déductible. L'abattement de 30 % est réputé représentatif de l'ensemble des charges de la propriété. Taxe foncière, intérêts d'emprunt, assurance PNO, honoraires de gestion, travaux : tout est censé rentrer dans le forfait, que vous ayez dépensé 400 € ou 9 000 € dans l'année. Notre inventaire des charges déductibles d'une SCI donne la mesure de ce à quoi vous renoncez.
• Aucun déficit foncier n'est possible. Un abattement ne peut pas dépasser les recettes sur lesquelles il s'applique : au micro, le résultat est toujours positif ou nul. L'année où la SCI refait la toiture, le déficit qui aurait pu s'imputer sur votre revenu global n'existe tout simplement pas. C'est le vrai point de bascule de l'arbitrage — notre guide du déficit foncier en SCI le détaille.
• C'est un régime de plein droit, pas une option. Vous remplissez les conditions ? Le micro s'applique tout seul, sans démarche. C'est le réel qui se demande, en déposant une 2044.
• Il est global pour le foyer fiscal. L'article 32, 2, premier alinéa vise « l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal ». Pas de panachage possible : micro sur le studio et réel sur la SCI, ça n'existe pas.

Le seuil de rentabilité du forfait : le micro gagne tant que vos charges réelles restent sous 30 % de vos recettes brutes. Au-dessus, le réel l'emporte, sans discussion. Et un bien acheté à crédit franchit presque toujours la barre : sur un prêt en cours, les seuls intérêts pèsent souvent 25 à 40 % du loyer encaissé.

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2. Le principe : les parts de SCI ferment le micro-foncier

Le 2 de l'article 32 pose d'abord que les dispositions du 1 s'appliquent à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal, puis énumère les catégories de biens dont la détention par le contribuable ou par l'un des membres du foyer fiscal rend le régime forfaitaire inapplicable. Parmi elles, la lettre d vise directement les associés de sociétés immobilières : « Parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter, qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue ».

Il n'y a pas un mot de trop dans cette phrase. Reprenons-la morceau par morceau.

« Des parts de sociétés … dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 »

C'est la définition fiscale de la société translucide. La SCI à l'IR ne paie pas d'impôt : elle calcule un résultat, le répartit entre ses associés, et chacun est imposé sur sa part. Mécanisme de l'article 8 du CGI. Une SCI familiale classique, à l'IR, entre donc en plein dans le champ de l'exclusion.

La SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés, elle, n'est pas concernée du tout. Ses résultats sont imposés chez elle, à l'IS, et non « dans les conditions prévues à l'article 8 ». Ce qu'elle verse à ses associés, ce ne sont pas des revenus fonciers mais des dividendes, taxés en revenus de capitaux mobiliers. Conséquence pratique : vous pouvez détenir 100 % d'une SCI à l'IS sans que cela n'ait la moindre incidence sur votre micro-foncier. Si le choix entre les deux régimes vous travaille, notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR et notre page sur les dividendes d'une SCI à l'IS creusent la question.

« Autres que celles visées à l'article 1655 ter »

L'article 1655 ter vise les sociétés fiscalement transparentes : pour l'essentiel les sociétés immobilières de copropriété, dont chaque associé est réputé propriétaire direct des locaux auxquels ses parts donnent vocation. Le fisc les traverse du regard. Leurs membres sont considérés comme des propriétaires en direct, donc hors du champ de l'exclusion. C'est le régime des SCI d'attribution.

Piège de vocabulaire : transparence et translucidité ne veulent pas dire la même chose, et beaucoup de rédacteurs les emploient l'un pour l'autre. La transparence au sens strict est réservée aux sociétés de l'article 1655 ter. Une SCI ordinaire à l'IR est translucide : elle garde sa personnalité fiscale, dépose sa propre déclaration, calcule son propre résultat — c'est seulement l'impôt qui remonte aux associés. Confondez les deux et vous vous tromperez de raisonnement sur le micro-foncier dès la première ligne.

« Qui donnent en location des immeubles nus »

Encore faut-il que la SCI loue, et qu'elle loue nu. Une SCI purement patrimoniale — le bien est occupé par un associé, le terrain dort, l'immeuble est vide — ne génère aucun revenu foncier : la question ne se pose même pas. Et la SCI qui loue meublé change carrément de planète fiscale ; j'y reviens au chapitre 6.

Le résultat pratique

Lu isolément, ce texte fait des dégâts. La grande majorité des associés de SCI familiale sont hors du micro-foncier. Dès lors que vos seuls revenus fonciers passent par la société, c'est le réel, obligatoirement, sans considération de montant. Prenez deux contribuables : le premier touche 600 € de quote-part annuelle d'une petite SCI et doit passer au réel ; le second encaisse 14 000 € de loyers sur un appartement détenu en nom propre et profite du forfait. Absurde en apparence. C'est pourtant exactement ce que dit la loi.

Pour le remplissage concret au régime réel — la rubrique « parts de sociétés immobilières », l'articulation avec la 2042 —, tout est dans notre guide dédié : déclarer sa quote-part de SCI sur la 2044.

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3. L'exception micro-foncier, mot pour mot (article 32, 2, d du CGI)

Nous y voilà. La lettre d ne se contente pas d'énumérer les parts visées : elle referme sa phrase sur une condition qui en limite sévèrement la portée. L'exclusion ne joue « lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue ». Douze mots que 90 % des sources laissent tomber en route.

Une exception rédigée en négatif : pourquoi tout le monde se trompe

Tout vient de la grammaire. Le législateur n'a pas écrit « le micro-foncier reste applicable si… », ce qui aurait été limpide. Il a écrit une exclusion assortie d'une négation : « lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire ». D'où les trois contresens que je croise en boucle :

• « Un associé de SCI ne peut jamais être au micro-foncier. » C'est s'arrêter au milieu de la phrase.
• « Il suffit d'être propriétaire d'un bien immobilier. » Non : le texte parle d'un immeuble donné en location nue. Votre résidence principale ne compte pas, votre maison de vacances non plus.
• « La SCI aussi doit rester sous 15 000 €. » Jamais. Le plafond regarde votre foyer fiscal, pas le compte de résultat de la société.

La logique du dispositif

Pourquoi une rédaction pareille ? L'intention se comprend très bien. Le micro-foncier a été pensé pour le petit bailleur en direct, celui qui a un studio et pas envie de remplir une annexe. Le législateur ne voulait pas qu'un contribuable échappe à toute déclaration détaillée alors que ses seuls revenus fonciers transitent par une société : dans ce cas, la quote-part doit rester suivie au réel, en miroir de la 2072 déposée par la SCI. Mais quand le contribuable loue déjà en direct, il est de toute façon dans le champ du forfait pour son propre bien — autant que la quote-part suive le même chemin plutôt que d'obliger le foyer à tenir deux régimes en parallèle.

Une exception de cohérence déclarative, donc, et pas un cadeau fiscal. Elle est étroite par nature. Elle se referme au premier élément qui sort du schéma « location nue, régime de droit commun ».

Ce tableau donne l'intuition, rien de plus. Le micro-foncier ne s'ouvre à un associé de SCI que si toutes les conditions du 2 de l'article 32 tombent juste en même temps. D'où la check-list qui suit, à passer une par une avant de cocher la case 4BE.

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4. Micro-foncier et parts de SCI : les conditions cumulatives

Six conditions, toutes obligatoires, toutes en même temps. Il en manque une seule et vous basculez au réel de plein droit, sans avoir rien demandé.

Une asymétrie qu'il faut avoir bien en tête : les exclusions se regardent au niveau du foyer fiscal entier, puisque le 2 de l'article 32 vise « le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal ». Concrètement, si votre conjoint détient seul des parts de SCPI Robien, le micro-foncier saute pour tout le monde, vos biens compris. La condition de sortie de la lettre d, elle, est rédigée au niveau du détenteur des parts : c'est bien lui qui doit être propriétaire de l'immeuble loué nu. Deux échelles différentes dans le même alinéa.

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5. Le plafond de 15 000 € : comment le calculer avec une quote-part de SCI

De tous les paramètres du régime, c'est celui que je vois le plus souvent mal calculé. Trois règles, et le sujet est clos.

Règle 1 : le plafond s'apprécie au niveau du foyer fiscal

Ni les recettes d'un bien, ni celles de la SCI : l'intégralité des revenus bruts fonciers du foyer. Un couple marié additionne les loyers de monsieur, ceux de madame, et les quote-parts de l'un et de l'autre dans toutes les sociétés translucides. Un enfant rattaché qui perçoit des loyers ? Il compte aussi.

Il en découle une chose que presque personne n'anticipe : la taille de la SCI n'interdit rien du tout. Une société qui encaisse 90 000 € de loyers par an peut parfaitement laisser un associé minoritaire au micro-foncier. Avec 8 % des parts, sa quote-part brute ressort à 7 200 € — il lui reste 7 800 € de marge sous le plafond. À condition, bien sûr, qu'il possède aussi un bien loué nu en direct.

Règle 2 : c'est du brut, à proportion des droits dans les bénéfices comptables

Le second alinéa du 1 de l'article 32 tranche : lorsque le contribuable détient des parts de sociétés immobilières non soumises à l'IS ou de fonds de placement immobilier, la limite de 15 000 € s'apprécie en tenant compte de son revenu brut annuel augmenté du revenu brut correspondant à ses droits dans les bénéfices comptables de ces sociétés ou de ces fonds. Le BOFiP confirme sans ambiguïté (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90 et § 120) : revenu brut annuel de la société, multiplié par les droits de l'associé dans les bénéfices comptables.

Deux mots de cette formule méritent qu'on s'y arrête, parce que c'est là que ça dérape.

• « Brut », et pas « net ». Vous additionnez des loyers encaissés, jamais des résultats après charges. L'erreur classique consiste à reprendre la ligne « quote-part de résultat » de la répartition de la 2072 — qui est nette — et à la porter telle quelle dans le calcul du plafond. Sur une SCI endettée, l'écart entre brut et net peut atteindre 60 %. On se croit à 9 000 € quand on est à 22 000 €.
• « Bénéfices comptables », et pas « capital ». Ce n'est pas forcément votre pourcentage de parts. Si les statuts prévoient une répartition dérogatoire du résultat — ce qui est licite tant qu'on ne tombe pas dans la clause léonine —, c'est cette clé-là qui commande. Notre guide de l'affectation du résultat en SCI détaille les marges de manœuvre.

Règle 3 : pas de proratisation en cours d'année

Le BOFiP est explicite (BOI-RFPI-DECLA-10, § 110) : la limite de 15 000 € ne s'apprécie pas prorata temporis. Un appartement mis en location le 1^er novembre rapporte 1 800 € sur l'exercice ; on retient 1 800 €, et non les 10 800 € que donnerait l'annualisation. Idem pour des parts de SCI achetées en septembre : c'est la quote-part réellement attribuée qui compte, sans reconstitution sur douze mois. Ce point joue souvent en votre faveur l'année d'une acquisition.

Exemple de calcul du plafond

Résultat : micro-foncier applicable. Le détenteur des parts de la SCI à l'IR possède bien, en direct, un immeuble loué nu — le studio de monsieur. Le total brut du foyer reste sous le plafond. Les parts de la SCI à l'IS ne pèsent rien dans la balance. Le couple portera 12 960 € en case 4BE et sera imposé sur 9 072 € après l'abattement de 30 %.

Le seuil est un couperet, pas une pente. À 15 001 € de revenu brut, c'est le réel, sur la totalité, sans lissage ni tolérance. Une indexation de loyer sur l'IRL, une régularisation de charges locatives un peu grasse, et tout le foyer change de régime pour l'année. Vu de l'administration, ce basculement est facile à repérer : c'est un motif de rectification très courant quand la quote-part de SCI a été oubliée dans l'addition.

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6. Les cas qui font tomber l'exception micro-foncier

L'exception tient à peu de chose, et elle casse facilement. Les sept configurations qui suivent la neutralisent, de la plus fréquente à la plus rare. Précision utile : elles jouent même si vous détenez bel et bien un immeuble loué nu en direct.

6.1 — La SCI détient un bien sous régime spécial

La plus brutale des exclusions. La lettre e du 2 de l'article 32 écarte du micro-foncier le contribuable détenant des parts de sociétés ou de fonds de placement immobilier qui donnent en location un immeuble visé aux a et c du même 2, ainsi que les parts ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement de l'article 31 bis. Au niveau de la société, cela vise :

• Les monuments historiques détenus en SCI et immeubles assimilés, ainsi que les immeubles détenus en nue-propriété et donnés en location, visés au 3° du I de l'article 156 du CGI (lettre a).
• Les logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction prévue au k du 1° du I de l'article 31 du CGI, ou de l'une des déductions au titre de l'amortissement prévues aux f, g, h, i et j du 1° du I de l'article 31 (lettre c). Aux dispositifs historiques — Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf — s'ajoutent depuis le 21 février 2026 les deux amortissements du bailleur privé rétablis aux lettres i et j par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : le i (logements neufs en collectif, 3,5 % par an) et le j (logements anciens lourdement réhabilités, 3 % par an), sous plafond commun de 8 000 € de déduction par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou 4 000 € selon l'affectation sociale, pour les opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Ne lisez pas ces taux comme un amortissement de droit commun du neuf : ils supposent une affectation à la location intermédiaire — plafonds de loyers et de ressources du locataire, engagement de location nue à titre de résidence principale pendant neuf ans au moins, logement collectif obligatoire — et ne sont majorés qu'en location sociale ou très sociale (d'un ou deux points pour le i, d'un demi-point ou d'un point pour le j). Le cumul des amortissements est par ailleurs plafonné à 80 % du prix d'acquisition hors foncier. Le même article 47 a expressément remplacé, au c du 2 de l'article 32, les mots « et h » par « , h, i et j ».
• Les parts ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement de l'article 31 bis, c'est-à-dire les SCPI dites Robien SCPI et Borloo SCPI.

Aucune condition n'assortit cette exclusion. Contrairement à la lettre d, elle ne s'efface devant rien. Un seul immeuble sous régime spécial dans la SCI et tout le foyer part au réel, studio compris, sans discussion possible.

Nouveauté 2026, à ne pas manquer : comme la lettre e renvoie aux immeubles visés aux a et c, l'entrée des amortissements i et j dans la lettre c produit un effet en cascade. Une SCI qui place un logement sous le nouvel amortissement du bailleur privé — neuf en collectif (i) ou ancien réhabilité (j) — ferme le micro-foncier à tous ses associés, sans dérogation possible, exactement comme un immeuble en Robien ou en Borloo neuf. Avant d'engager la SCI dans ce dispositif, sachez donc qu'un associé qui relevait jusque-là du forfait basculera au réel de plein droit.

Une nuance qu'on ne lit à peu près nulle part : le dispositif Malraux, dans sa version actuelle, est une réduction d'impôt (article 199 tervicies du CGI). Il ne figure pas dans la liste du 2 de l'article 32, et l'ancienne lettre b qui visait les immeubles en secteur sauvegardé a été abrogée. Un immeuble Malraux logé dans la SCI ne déclenche donc pas à lui seul l'exclusion de la lettre e. Précision de peu d'effet en pratique, il faut l'admettre : personne ne fait du Malraux pour rester au forfait. En revanche, détenus en direct, les logements ouvrant droit à la déduction spécifique du m ou du o du 1° du I de l'article 31 (lettre f), ou à la réduction Loc'Avantages de l'article 199 tricies (lettre h), ferment bien le micro-foncier.

6.2 — La SCI loue en meublé

Là, on change carrément de catégorie de revenus. Le meublé, ce sont des BIC, et une SCI à l'IR qui exerce cette activité commerciale bascule à l'impôt sur les sociétés par le jeu de l'article 206, 2 du CGI. Plus aucun revenu foncier ne remonte à l'associé : au mieux des dividendes, si la société distribue. Le micro-foncier perd son objet pour cette source, et les parts sortent du champ de la lettre d par la même occasion. Notre guide de la location meublée en SCI détaille la bascule et la tolérance administrative sur les recettes commerciales accessoires.

Le cas hybride, celui qui pose problème : une SCI qui loue 90 % nu et 10 % meublé peut rester à l'IR, sous conditions et dans la limite de la tolérance administrative sur les recettes commerciales accessoires. Dans cette hypothèse, ses parts demeurent visées par la lettre d et la quote-part de revenus fonciers continue de compter dans vos 15 000 €. La société garde son régime ; c'est vous qui héritez de la contrainte. À faire examiner au cas par cas, le seuil de tolérance se jouant à peu de chose.

6.3 — Le bien détenu en direct n'est pas loué nu

Le texte demande un immeuble donné en location nue. Trois mots, trois exigences. Ne comptent donc pas :

• La résidence principale, ni la maison de campagne que vous occupez.
• Un logement resté vacant toute l'année, en travaux ou entre deux locataires.
• L'appartement prêté gratuitement à votre fille étudiante : pas de loyer, pas de revenu foncier, pas de condition remplie.
• Un bien loué meublé, LMNP compris — on est dans les BIC.
• Un terrain ou une place de parking que vous ne louez à personne.

Un local commercial ou professionnel loué nu, en revanche, fait parfaitement l'affaire : il produit des revenus fonciers comme n'importe quel appartement. Une réserve tout de même si la location est soumise à la TVA sur option, car la base des recettes retenues s'en trouve modifiée — notre page SCI et TVA explique le mécanisme.

6.4 — Le démembrement des parts

Quand les parts sont démembrées, la question se déplace. En principe, c'est l'usufruitier qui est imposé sur les revenus courants de la société, à raison des résultats correspondants ; le nu-propriétaire, lui, n'est pas imposé sur ces revenus-là. La vérification « ai-je un immeuble loué nu par ailleurs ? » se fait donc dans le foyer fiscal de l'usufruitier, pas ailleurs.

Le raisonnement fonctionne aussi dans l'autre sens, et ça surprend souvent : la nue-propriété d'un immeuble détenu en direct ne remplit pas la condition. Le nu-propriétaire ne loue rien et n'encaisse aucun revenu foncier. Quelqu'un qui possède des parts de SCI et la nue-propriété d'un appartement — schéma très courant après une donation — reste donc exclu du micro-foncier. Comme la répartition dépend des statuts et de la convention entre usufruitier et nu-propriétaire, ce cas se vérifie toujours au cas par cas ; notre guide sur le démembrement de parts de SCI pose les bases.

6.5 — Le dépassement du plafond de 15 000 €

Franchir le seuil, c'est le réel pour tout le foyer, de plein droit, sur l'année entière. Pas de tolérance, pas de transition, pas de micro maintenu sur une partie des revenus. Bonne nouvelle en revanche : le dépassement ne vaut pas option. Si vous repassez sous 15 000 € l'an prochain, le micro-foncier revient tout seul — sauf si vous avez opté pour le réel entre-temps et que l'engagement court encore.

6.6 — Une option pour le réel encore en cours

Déposer une 2044, c'est opter. Et opter, c'est trois ans (article 32, 4 du CGI). Illustration : vous optez au titre des revenus 2024, c'est-à-dire en déposant une 2044 au printemps 2025, pour capter le déficit d'un chantier de rénovation. L'option couvre les revenus 2024, 2025 et 2026 : même si dès 2025 le forfait redevenait plus intéressant, vous êtes tenu jusqu'aux revenus de 2026 inclus, déclarés au printemps 2027. Attention au décalage d'une année entre l'année de dépôt et l'année de revenus : c'est l'année des revenus qui commande le décompte. Il faut donc réfléchir à l'échelle de trois exercices, pas d'un seul.

6.7 — Les parts de SCPI à amortissement

Les parts pour lesquelles est demandé le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement de l'article 31 bis — les SCPI dites Robien ou Borloo — sont exclues, point final, sans dérogation. Elles échappent au passage à la dispense de 2044 offerte aux autres porteurs de parts. Un vieux placement oublié dans un contrat peut donc, à lui seul, faire basculer tout votre foyer au réel.

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7. Ce qu'il faut déclarer : case 4BE, 2042 et quote-part de SCI

Le régime une fois identifié, la déclaration prend cinq minutes. À une condition : ne pas se tromper de chiffre parmi les deux que produit la SCI.

7.1 — Ce que la SCI fait, dans tous les cas

Le micro-foncier est un régime personnel à l'associé. La société, elle, n'est dispensée de rien. Une SCI à l'IR doit toujours :

• Tenir une comptabilité permettant de justifier son résultat — voir notre guide de la comptabilité d'une SCI.
• Déposer chaque année sa déclaration 2072 (2072-S ou 2072-C), qui détermine son résultat foncier et le répartit entre les associés.
• Communiquer à chaque associé les éléments nécessaires à sa déclaration personnelle.
• Réunir son assemblée générale annuelle d'approbation des comptes.

7.2 — Les deux chiffres que doit fournir le gérant

S'il ne fallait retenir qu'un paragraphe de cet article, ce serait celui-là. La 2072 raisonne en résultat net : elle calcule le revenu foncier de la société après déduction des charges, puis répartit ce net entre les associés. Le micro-foncier, lui, réclame un tout autre chiffre — la quote-part de revenu brut. Deux nombres, un seul document, et le mauvais choix vous coûte un redressement.

Un relevé annuel qui ne donne que le résultat net envoie donc l'associé au micro-foncier droit dans le mur : il reporte un net là où le fisc attend un brut, puis subit l'abattement de 30 % sur une base déjà amputée des charges. Doublement perdant, et parfaitement visible : l'administration a la 2072 de la société sous les yeux, le rapprochement se fait tout seul.

7.3 — La déclaration au micro-foncier : une seule case

L'article 32, 2 le formule sans détour : « Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l'article 170 » — soit la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042. Votre travail déclaratif tient alors en trois lignes :

• Case 4BE de la déclaration 2042 : le montant total des recettes brutes foncières du foyer — loyers encaissés en direct, charges refacturées au locataire le cas échéant, plus la quote-part de revenu brut de chaque société translucide.
• Aucune déclaration 2044 à joindre : le micro-foncier en dispense expressément.
• Aucune charge à saisir : l'administration applique elle-même l'abattement de 30 %.

Le revenu net qui en sort — 70 % des recettes — rejoint votre revenu global, passe au barème progressif et supporte les prélèvements sociaux de 17,2 % propres aux revenus fonciers. Une part de CSG redeviendra déductible de votre revenu global l'année suivante ; le détail est sur notre page CSG déductible en SCI.

7.4 — Ne pas confondre micro-foncier et dispense de 2044

Cette confusion-là, je l'ai vue chez des professionnels du chiffre. Le BOFiP accorde une dispense de déclaration 2044 (BOI-RFPI-DECLA-30, § 70) aux contribuables dont les seuls revenus fonciers proviennent de parts de sociétés immobilières non passibles de l'IS et non dotées de la transparence fiscale, ou de fonds de placement immobilier. Ils portent leur quote-part directement sur la 2042, avec une note annexe mentionnant les coordonnées des sociétés ou du fonds, les revenus perçus société par société et, s'il y en a, les intérêts de leurs emprunts personnels. Les parts de SCPI ouvrant droit à l'amortissement de l'article 31 bis sont hors du dispositif.

Une seule case remplie sur la 2042 dans les deux situations, d'où la confusion. Mais ce sont deux choses radicalement différentes :

Retenez ceci : l'associé dont les seuls revenus fonciers viennent de la SCI est au réel, même sans 2044 à remplir. Il garde les charges réelles, il garde le déficit foncier. Dans neuf cas sur dix, c'est une bien meilleure position que le forfait — ce que beaucoup vivent comme une exclusion est en réalité un avantage. Pour le remplissage, direction notre guide quote-part de SCI sur la 2044.

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8. Micro-foncier ou régime réel : faut-il opter ? Le calcul chiffré

Une fois l'exception acquise, le choix se réduit à une question d'arithmétique : vos charges réelles dépassent-elles 30 % de vos recettes brutes ? Oui, le réel gagne. Non, le micro gagne. Reste à chiffrer proprement, en mettant la quote-part de SCI des deux côtés de l'équation — recettes et charges. C'est là que la plupart des simulations maison se plantent.

Le cas de Marc et Sophie

Marc et Sophie sont mariés, imposés à 30 %. Leur patrimoine locatif tient en deux lignes :

• Un studio loué nu, au nom de Marc : 7 200 € de loyers bruts sur l'année, 1 800 € de charges réelles entre taxe foncière, assurance et charges de copropriété non récupérables.
• 30 % d'une SCI familiale à l'IR propriétaire d'un petit immeuble de rapport, parts également détenues par Marc. La société encaisse 24 000 € de loyers bruts — quote-part brute : 7 200 € — et supporte 31 667 € de charges, dont 9 500 € reviennent à Marc : intérêts d'emprunt pour l'essentiel, plus taxe foncière, entretien courant, assurance et honoraires.

Revenu brut foncier du foyer : 7 200 + 7 200 = 14 400 €. Immeuble loué nu en direct, oui. Bien sous régime spécial, aucun. Plafond, respecté de 600 €. Le micro-foncier leur est ouvert. Voyons ce que ça donne face au réel.

Montants calculés avant effet de la CSG déductible : la fraction de CSG de 6,8 % (article 154 quinquies, II du CGI) vient en déduction du revenu global de l'année suivante et allège le coût réel d'environ 2 points de base imposable. Coût net après cet effet : environ 4 552 € au micro contre 1 400 € au réel, soit un écart de l'ordre de 3 150 €. Le sens de l'arbitrage est inchangé.

Verdict sans appel. Avec des charges à 78 % des recettes — rien d'exceptionnel dès qu'un crédit tourne —, opter pour le réel fait gagner plus de 3 000 € d'impôt par an. Sur les trois ans d'engagement, on parle de près de 10 000 €. En face, le micro-foncier n'offre qu'une chose : ne pas remplir une annexe. C'est cher payé.

Le cas inverse : quand le micro l'emporte

Prenons le même couple quinze ans plus tard, prêts remboursés. Plus d'intérêts nulle part, et les charges totales retombent à 3 200 €, soit 22 % des recettes. La bascule s'opère.

Là encore, montants calculés avant effet de la CSG déductible : après prise en compte de celle-ci, l'écart réel s'établit autour de 500 € par an en faveur du micro-foncier.

528 € d'écart : c'est réel, mais ça ne change pas une vie. Et l'avantage tient à un fil. Un ravalement voté en assemblée de copropriété, une chaudière à remplacer, deux mois d'impayés, et le classement s'inverse — sans que le micro n'autorise le moindre rattrapage a posteriori.

Trois paramètres que le calcul brut ne montre pas

• Les trois ans d'irrévocabilité. Opter pour le réel vous engage pour trois exercices (article 32, 4 du CGI). Le bon horizon de décision n'est donc pas l'année en cours mais le triennat. Une SCI qui a programmé une réfection de toiture en année 2 rentabilise très largement une option prise en année 1.
• Le stock de déficit reportable. Au réel, la part du déficit non imputable sur le revenu global se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. Passer au micro gèle ce stock, et le temps continue de courir. Une SCI structurellement déficitaire n'a aucune raison de laisser ses associés au forfait.
• Le revenu exceptionnel. Un rappel de loyers après contentieux, une indemnité d'assurance : les recettes brutes gonflent d'un coup, parfois au-delà du plafond. Le mécanisme du quotient sur revenus fonciers mérite d'être regardé à ce moment-là, indépendamment du débat micro contre réel.

Comment exercer l'option

Pas de formulaire dédié, pas de lettre recommandée, rien à demander à personne. Vous déposez une 2044, vous avez opté (BOI-RFPI-DECLA-10, § 220), à condition de le faire dans le délai prévu pour la déclaration de l'article 170 du CGI. Le 4 de l'article 32 précise que l'option vaut « pour une période de trois ans » et qu'elle est « irrévocable durant cette période ». Ensuite, la doctrine s'assouplit : celui qui continue de souscrire une 2044 après les trois ans exerce une option annuelle, plus triennale (BOI-RFPI-DECLA-10, § 250). Il suffit alors d'arrêter de la déposer pour retrouver le micro-foncier, si les conditions sont de nouveau réunies.

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9. Micro-foncier et SCI : les six erreurs qui coûtent cher

Toute cette théorie finit par produire, en pratique, toujours les six mêmes fautes. Les voici, avec ce qu'elles coûtent vraiment.

Erreur 1 : oublier la quote-part de SCI dans le calcul du plafond

On additionne ses loyers directs, on tombe sur 11 000 €, on se croit tranquille. Sauf que la quote-part brute de 6 000 € porte le total à 17 000 € : c'est le réel. La rectification est quasi automatique — la 2072 de la société est dans les fichiers de l'administration, le rapprochement se fait sans effort.

Erreur 2 : déclarer une quote-part nette en case 4BE

La 2072 donne du net, le micro attend du brut. Reporter le net, c'est déduire deux fois les mêmes charges : une première fois dans la société, une seconde via l'abattement de 30 %. Déclaration minorée, rappel de droits, intérêts de retard à 0,20 % par mois.

Erreur 3 : croire qu'un bien meublé ouvre l'exception

« J'ai un studio loué à côté, je suis bon. » Non, s'il est meublé. Ses recettes sont des BIC, pas des revenus fonciers, et la condition de l'article 32, 2, d n'est pas remplie. Le contribuable se croit au micro-foncier alors qu'il en est exclu depuis le début. Notre comparatif LMNP ou SCI détaille la frontière entre les deux catégories.

Erreur 4 : rester au micro alors que la SCI est déficitaire

La plus chère de toutes. La SCI engage des travaux, votre quote-part de déficit s'impute théoriquement sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € — plafond porté à 21 400 € pour les déficits provenant de travaux de rénovation énergétique qui font sortir le logement du statut de passoire (classe E, F ou G ramenée à A, B, C ou D), pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (article 156, I, 3° du CGI, prorogé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026). Au micro, elle s'évapore — et une fois la déclaration validée, il est trop tard pour opter. Regardez notre guide des travaux en SCI avant de signer le devis, pas après.

Erreur 5 : panacher micro et réel

Studio en 4BE, quote-part de SCI sur une 2044 : la combinaison paraît logique, elle ne tient pas. Le régime est global pour le foyer. Déposer la 2044, ne serait-ce que pour la SCI, vaut option pour le réel sur tout, studio inclus.

Erreur 6 : oublier que la SCI a ses propres obligations

Votre régime personnel ne dispense la société de rien : 2072 annuelle, comptabilité tenue, comptes approuvés en assemblée. Une SCI qui n'a jamais rien déposé s'expose aux majorations de droit commun — voir notre page sur la SCI jamais déclarée et celle consacrée au retard de déclaration.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Le micro-foncier chez un associé de société immobilière est un point où tout dépend du détail : la composition du foyer fiscal, la nature exacte de chaque bien, la rédaction des statuts. Démembrement, immeuble sous régime spécial, SCI à activité mixte : dans ces trois situations, faites valider votre position avant de valider votre déclaration.

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10. FAQ — Micro-foncier et parts de SCI