Mandat de gestion en SCI : ce que fait l'agence, ce qui vous reste

Le mandat de gestion est sans doute le contrat le plus mal compris de la vie d'une SCI. Le texte n'a pourtant rien d'obscur, il est même très encadré. Le malentendu vient d'ailleurs : on le signe en croyant acheter la tranquillité totale. Six mois plus tard, tout se passe bien. L'agence encaisse les loyers, envoie un relevé mensuel impeccable, gère le locataire. Puis arrive le mois de mai. Il faut une déclaration 2072 ou une liasse 2033. Il faut un procès-verbal d'assemblée. Il faut savoir combien la SCI doit à ses associés en compte courant. Vous appelez l'agence. Personne ne répond sur ce terrain-là : ce n'était pas dans le mandat, et ça ne l'a jamais été.

Que les choses soient claires : je ne cherche pas à vous dissuader de déléguer. J'ai vu assez de gérants perdre trois week-ends sur un état des lieux mal fait ou un congé délivré hors délai pour savoir ce qu'une bonne agence apporte. Elle absorbe l'urgence à votre place, et c'est déjà beaucoup. Simplement, son terrain est délimité par un texte de 1970 et son décret d'application de 1972, et cette délimitation s'arrête très exactement à la porte de votre comptabilité. Ce guide trace la ligne : ce que l'agence fait, ce qu'elle ne fera jamais, ce que la délégation coûte vraiment une fois tous les frais annexes additionnés, comment la déduire sans se tromper de texte, et comment transformer un relevé de gérance en écritures justes.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi Hoguet, décret du 20 juillet 1972, CGI, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 5 août 2026.

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1. Ce qu'est juridiquement un mandat de gestion

Ce n'est pas un contrat de prestation ordinaire. C'est un mandat au sens du Code civil : l'agence agit en votre nom, pour votre compte, et ses actes engagent la SCI. Par-dessus, un régime professionnel serré, hérité de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ce cadre n'est pas de la décoration réglementaire. Il vous donne trois leviers opposables : des garanties financières, un écrit, et une obligation de rendre des comptes.

La carte professionnelle « Gestion immobilière »

Gérer les biens d'autrui contre rémunération suppose une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » — la fameuse « carte G », à distinguer de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » (carte T) et de la carte « Syndic de copropriété » (carte S). Une même enseigne peut détenir les trois ; elle peut aussi n'en détenir qu'une. Vérifiez laquelle avant de signer : une agence titulaire de la seule carte T peut vous trouver un locataire, mais ne peut pas encaisser vos loyers ni administrer le bien dans la durée.

La carte est délivrée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale compétente — c'est à lui que la demande est présentée, en application de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 et du chapitre I^er du décret du 20 juillet 1972 — et elle est valable trois ans (art. 80 du même décret). Son obtention et son renouvellement supposent notamment :

• une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience) et l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer ;
• une garantie financière délivrée par un établissement de crédit, une entreprise d'assurance ou une organisation professionnelle, destinée à couvrir les fonds détenus pour le compte des mandants. Son montant minimal est de 110 000 € par activité exercée, ramené à 30 000 € pendant les deux premières années d'exercice (art. 30 et 32 du décret, dans son chapitre III consacré à la garantie financière ; art. 26 pour la détermination distincte par activité). En gestion locative, cette garantie n'est pas optionnelle : par construction, le gestionnaire détient des fonds qui ne lui appartiennent pas ;
• une assurance de responsabilité civile professionnelle (art. 49 du décret), dont la limite de garantie ne peut être inférieure à 75 000 € par année pour un même assuré, en application de l'arrêté du 1^er septembre 1972 modifié par l'arrêté du 1^er juillet 2015. C'est un plancher réglementaire : les contrats du marché couvrent en pratique bien davantage ;
• une formation continue d'au moins 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives (décret n° 2016-173 du 18 février 2016 modifié).

Le réflexe utile. Demandez le numéro de carte, la CCI émettrice, le nom du garant financier et le montant de la garantie. Ces informations doivent figurer sur les documents de l'agence. Une garantie au minimum légal chez un gestionnaire qui administre plusieurs centaines de lots n'est pas nécessairement rassurante : c'est un plancher, pas un dimensionnement.

Le mandat écrit : l'article 64 du décret

Le texte central tient en deux alinéas. L'article 64 du décret du 20 juillet 1972 prévoit d'abord que le titulaire de la carte « gestion immobilière » « peut recevoir des sommes représentant des loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, et, plus généralement, tous biens, sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l'administration des biens d'autrui ». Puis il pose la condition : sauf lorsqu'il représente la personne morale qu'il administre, il « doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé ».

Trois conséquences pratiques en découlent, et elles sont plus opérationnelles qu'il n'y paraît :

• Pas de mandat verbal. Pas d'exemplaire signé dans vos dossiers, pas de mandat opposable. Et sans mandat, l'agence n'a en principe aucun titre pour encaisser vos loyers.
• L'étendue des pouvoirs est celle du document, pas celle de l'usage. Si le mandat ne prévoit pas la signature du bail, l'agence n'est pas fondée à le signer seule. Si l'autorisation de percevoir n'est pas expresse, l'encaissement des loyers n'est pas couvert.
• Le mandat est donné par la SCI. Le mandant, c'est la société : dénomination, siège, SIREN, représentée par son gérant. Pas l'associé qui détient les parts. Cela paraît évident écrit ainsi, et pourtant je tombe régulièrement sur des mandats signés au nom d'une personne physique alors que le bien appartient à la société. Résultat : les loyers atterrissent sur un compte personnel, et toute la chaîne comptable part de travers. Sur le sujet voisin de la signature du bail, notre guide qui signe le bail d'une SCI pose les mêmes principes.

Le registre des mandats (article 65)

Chaque mandat de gestion doit être inscrit par ordre chronologique sur un registre des mandats, dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie. Le registre est coté sans discontinuité et relié ; il peut aussi être tenu sous forme électronique, dans les conditions des articles 1365 et suivants du Code civil. Son numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire du mandat qui reste en votre possession. Voilà le test le plus rapide qui soit : sortez votre exemplaire, cherchez le numéro. S'il n'y figure pas, la relation commence mal, et vous savez déjà à quoi vous en tenir sur la rigueur administrative de la maison. Ce registre remplit aussi une fonction de protection : si la garantie financière cesse, il est communiqué au garant ou à l'administrateur désigné, ce qui permet d'identifier les mandants concernés.

La reddition de comptes et le verrou sur la rémunération (article 66)

L'article 66 du décret est, de tout le dispositif, celui que je conseille de connaître par cœur. Il énonce deux règles :

• « Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes qui doit intervenir au moins tous les ans. » Autrement dit : un relevé mensuel est une pratique commerciale, pas une obligation ; en revanche, un récapitulatif annuel vous est dû, et vous pouvez l'exiger. C'est la pièce sur laquelle s'appuiera votre comptabilité.
• Le mandataire « ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ». C'est le fondement juridique qui vous permet de contester une ligne de frais apparue sur un relevé sans figurer au contrat.

Durée, reconduction et résiliation : là où les sources se contredisent

C'est le point sur lequel on lit le plus d'approximations en ligne. Rétablissons l'ordre des textes.

Premier étage — la durée. L'article 7 de la loi Hoguet est net : les promesses et conventions de toute nature relatives aux opérations de son article 1er « et ne comportant pas une limitation de leurs effets dans le temps sont nulles ». Un mandat de gestion à durée indéterminée n'est donc pas seulement irrégulier : il est nul. Dans la pratique, on rencontre des durées initiales d'un an (souvent pour du meublé) ou de trois ans (souvent pour du nu), avec reconduction tacite. La reconduction tacite n'est pas interdite en elle-même, mais une reconduction illimitée revient à supprimer le terme et expose le mandat à une contestation sur le fondement de l'article 7 de la loi Hoguet. Un mandat prudent borne donc soit le nombre de renouvellements, soit la durée totale.

Deuxième étage — l'article 78 ne vous concerne probablement pas. C'est ici que la quasi-totalité des sites se trompe. On lit partout qu'un mandat de gestion peut être dénoncé trois mois après sa signature avec un préavis de quinze jours, sur le fondement de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972. Cet article ne s'applique pas aux mandats de gestion. Il figure au chapitre VII, section I, du décret, intitulé « Les conventions relatives aux opérations de l'article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 » — c'est-à-dire les ventes d'immeubles et de fonds de commerce, les cessions de cheptel et les opérations sur parts de sociétés immobilières. L'article 72, qui ouvre ce chapitre, vise d'ailleurs expressément les titulaires de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ». La gestion immobilière relève du 6° de l'article 1er et du chapitre VI du décret (articles 64 à 71), lequel ne comporte aucune faculté de dénonciation de ce type.

Pour mémoire, voici ce que dit réellement l'article 78, pour les mandats de transaction assortis d'une clause d'exclusivité, d'une clause pénale ou d'une clause d'honoraires dus même si l'opération est conclue sans le concours de l'intermédiaire : « Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. » Utile à connaître si vous vendez un bien via une agence — sans portée sur votre mandat de gestion.

Troisième étage — ce qui vous protège réellement. Faute de texte spécial, la sortie d'un mandat de gestion obéit à trois séries de règles :

• Le droit commun du mandat. C'est la première chose à avoir en tête, et beaucoup de gérants l'ignorent : l'article 2004 du Code civil dispose que « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». La révocation d'un mandat de gestion reste donc en principe possible, y compris avant le terme — sous réserve d'une clause d'irrévocabilité et de la qualification éventuelle de mandat d'intérêt commun. Ce qui est en jeu n'est pas la faculté de sortir, mais son coût : hors faute du mandataire, une résiliation anticipée expose à la clause pénale stipulée au contrat, aux honoraires dus jusqu'au terme, voire à des dommages-intérêts en cas de rupture brutale ou abusive. D'où l'importance de la durée et du préavis négociés à la signature.
• Les stipulations du mandat lui-même : durée, échéance, préavis (le plus souvent un à trois mois avant le terme), forme de la dénonciation. C'est là que la rédaction initiale fait toute la différence — nous y revenons au chapitre 8.
• Le dispositif « Chatel » de reconduction tacite : l'article L. 215-1 du code de la consommation oblige le professionnel à informer le mandant par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant la date limite de non-reconduction, de sa possibilité de ne pas reconduire le contrat. À défaut, le mandant peut y mettre fin gratuitement, à tout moment à compter de la date de reconduction. L'article L. 215-3 étend ces règles aux contrats conclus entre professionnels et non-professionnels. Une SCI purement patrimoniale peut relever de cette qualification, mais c'est une appréciation de fait : ne bâtissez pas votre stratégie de sortie sur ce seul fondement.

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2. Ce que l'agence fait vraiment dans un mandat de gestion

Assez de textes. Qu'est-ce qu'on achète, concrètement ? Le périmètre dépend du mandat signé, évidemment, mais d'un contrat à l'autre les prestations se rangent toujours dans les mêmes quatre blocs. Je les décris tels qu'ils se pratiquent, en signalant au passage les endroits où ça dérape : la ligne facturée en supplément, ou la prestation annoncée qui n'est pas vraiment rendue.

Bloc 1 — La mise en location

• Commercialisation : estimation du loyer de marché, photos, annonce, diffusion sur les portails, organisation des visites. Attention à l'estimation trop haute : sur un T3 à 750 €, deux mois de vacance coûtent 1 500 €, soit près de deux ans d'honoraires de gestion. Un loyer affiché 30 € trop cher n'est jamais une bonne affaire. Notre guide sur la vacance locative en SCI chiffre le phénomène.
• Constitution et analyse du dossier : pièces justificatives, vérification de la solvabilité, contrôle de cohérence des documents. C'est à mon avis la valeur ajoutée la plus tangible d'une agence. Les faux bulletins de salaire s'achètent aujourd'hui en ligne pour quelques dizaines d'euros et sont d'excellente facture ; un bailleur isolé qui voit trois dossiers par an n'a aucune chance de les repérer.
• Rédaction du bail et de ses annexes obligatoires (diagnostics, notice d'information, état des risques, règlement de copropriété le cas échéant). Notre modèle de bail pour une SCI détaille ce que doit contenir le contrat, et notre guide SCI et bail d'habitation traite des règles propres aux bailleurs personnes morales.
• État des lieux d'entrée, et remise des clés.

Bloc 2 — La gestion locative courante

• Quittancement et encaissement : émission des avis d'échéance, encaissement des loyers et provisions sur le compte de l'agence, délivrance des quittances. Rappel utile : la quittance est délivrée gratuitement au locataire qui la demande (art. 21 de la loi du 6 juillet 1989) ; voyez notre guide quittance de loyer en SCI.
• Révision annuelle du loyer selon la clause d'indexation et l'IRL, quand le bail la prévoit. Une indexation oubliée est une perte sèche, et le rattrapage devient très vite hors de portée : lisez réviser le loyer d'une SCI avant de laisser passer une échéance.
• Appel des provisions et régularisation annuelle des charges face au décompte du syndic ou aux dépenses réelles. Travail ingrat, rarement fait avec rigueur — c'est d'ailleurs le premier endroit où je regarde quand je reprends un dossier. Notre guide charges locatives en SCI détaille le décompte, et la refacturation des charges au locataire dit ce qui est récupérable.
• Relances et précontentieux : rappel amiable, mise en demeure, mise en jeu de la garantie loyers impayés. Ici, la frontière est nette et coûteuse. La relance de courtoisie est incluse ; le commandement de payer, l'assignation et le suivi de procédure sont presque toujours facturés à part, au dossier ou au pourcentage des sommes récupérées. À lire avant d'en avoir besoin : impayés de loyer en SCI.
• Gestion du dépôt de garantie : conservation pendant le bail, restitution dans les délais légaux après état des lieux de sortie.

Bloc 3 — Le suivi technique

• Déclaration et suivi des sinistres auprès de l'assureur (dégât des eaux, incendie, catastrophe naturelle) et interface avec le syndic quand la cause est en parties communes.
• Travaux courants : commande des interventions d'entretien, choix des prestataires, suivi et paiement sur les fonds détenus, dans la limite du seuil fixé au mandat. Au-delà d'un certain montant, le suivi de chantier se facture en pourcentage du TTC — souvent 3 à 5 %. Sur une réfection de salle de bains à 8 000 €, cela fait 240 à 400 € — environ 320 € au taux médian de 4 % — qui ne figuraient nulle part dans votre budget. Regardez le taux, mais surtout le seuil à partir duquel il se déclenche.
• Veille réglementaire sur le logement : diagnostics, décence, obligations liées aux performances énergétiques.

Bloc 4 — La sortie du locataire

• Réception ou délivrance du congé, état des lieux de sortie, comparaison avec l'entrée, chiffrage des retenues, arrêté de compte et restitution du dépôt de garantie, régularisation finale des charges.

Sur ce périmètre-là, une agence sérieuse mérite ce qu'elle facture. Elle connaît les délais, elle a déjà vu le cas cent fois, et elle vous évite le coup de fil du samedi soir pour un ballon d'eau chaude. Le problème n'est donc pas ce qu'elle fait. Il est dans ce que le gérant croit qu'elle fait.

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3. Ce que l'agence ne fait pas — et qui reste au gérant de la SCI

Une phrase, et c'est tout le sujet : le relevé de gérance n'est pas une comptabilité. L'agence n'est pas le comptable de votre société, et ce ne sont pas deux versions du même métier. Elle administre un immeuble. La comptabilité retrace la vie d'une société. Il y a un recouvrement partiel entre les deux, mais l'écart n'a rien d'anecdotique : il est structurel.

Ce que le relevé de gérance ne voit pas

Prenez le relevé le plus complet du marché, celui d'une agence irréprochable. Par construction, il ne voit rien de tout ceci :

• l'emprunt : capital remboursé, intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier — alors que les intérêts sont, en revenus fonciers, une charge déductible majeure (art. 31, I-1°-d du CGI) ;
• la taxe foncière, quand elle est payée directement par la SCI ;
• l'assurance propriétaire non occupant souscrite en direct, et souvent la GLI si elle est contractée hors agence ;
• les travaux réglés en direct par la société, notamment les gros postes payés par virement du compte de la SCI ;
• les honoraires comptables, les frais bancaires, les frais de greffe et d'annonces légales ;
• les comptes courants d'associés : apports, remboursements, charges avancées personnellement, intérêts éventuels ;
• le capital social, les mouvements de parts, le report à nouveau, les réserves ;
• les autres biens de la SCI qui ne sont pas dans le périmètre du mandat — un local géré en direct, un parking, un bien loué à un tiers.

Autrement dit : une vue cadrée sur un lot, et rien d'autre. Comme pièce justificative, le relevé est précieux — je dirais même indispensable. Comme journal, comme grand livre ou comme compte de résultat, il ne vaut rien, parce qu'il n'a jamais eu cette prétention.

Les cinq obligations qui restent intégralement au gérant

1. La comptabilité de la société. À l'IS, elle est complète et obligatoire : partie double, bilan, compte de résultat, annexe, FEC. À l'IR, une comptabilité de trésorerie suffit en droit, mais elle doit exister et être tenue par vous. Notre panorama de la comptabilité d'une SCI détaille le partage IR / IS, et le plan comptable d'une SCI donne les comptes à ouvrir.

2. La déclaration fiscale. C'est la SCI qui dépose sa déclaration 2072 à l'IR, ou sa 2065 accompagnée de la liasse 2033 à l'IS. Certaines agences proposent une « aide à la déclaration » : elle se limite en pratique aux revenus fonciers du mandat, ne couvre ni les intérêts d'emprunt ni les charges hors périmètre, et n'engage pas leur responsabilité sur le résultat déclaré. Elle est facturée, elle est parfois utile, elle n'est jamais suffisante.

3. La vie sociale. L'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société. Le texte n'impose pas, en lui-même, la tenue d'une assemblée : dans une société civile, les décisions collectives peuvent aussi résulter d'une consultation écrite, y compris par voie électronique, lorsque les statuts le prévoient (art. 1853 du Code civil), ou du consentement de tous les associés exprimé dans un acte, sans condition statutaire (art. 1854 du même code). Il faut donc une reddition de comptes écrite, puis, dans la quasi-totalité des SCI, une décision collective d'approbation des comptes et d'affectation du résultat : elle n'est pas imposée par la loi, mais par les statuts, qui la prévoient presque toujours — en assemblée générale ou selon les modalités qu'ils retiennent, avec un procès-verbal conservé. Aucune agence ne fait cela pour vous : ce n'est pas de la gestion immobilière, c'est du droit des sociétés.

4. Les décisions patrimoniales. Vendre, acheter, arbitrer entre travaux et rendement, renégocier un crédit, opter pour l'IS, distribuer ou capitaliser, faire entrer un associé : rien de cela n'entre dans un mandat de gestion. Votre gestionnaire peut vous alerter sur l'état du bien, et il le fait souvent bien. Mais il n'a ni le pouvoir de décider, ni la vision consolidée pour le faire. Cette vision-là, elle sort d'un tableau de bord de pilotage, pas d'un relevé mensuel.

5. La fiscalité personnelle des associés. À l'IR, chaque associé reporte sa quote-part de résultat sur sa 2044 puis sur sa 2042. À l'IS, c'est la distribution de dividendes qui déclenche l'imposition personnelle. Le relevé de gérance, qui ignore la répartition du capital, ne peut évidemment rien produire de tel.

Le tableau de la frontière

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4. Le coût réel d'un mandat de gestion, poste par poste

« C'est 6,5 %. » Voilà ce que retient un gérant à la signature, et voilà pourquoi il tombe de sa chaise en additionnant ses relevés au mois de décembre. Le taux affiché ne dit presque rien du coût réel : tout se joue sur l'assiette à laquelle on l'applique, sur ce que le forfait inclut, et sur les lignes qui s'invitent en cours d'année. Quatre postes à décortiquer.

4.1 Les honoraires de gestion courante

Ils s'expriment en pourcentage des sommes encaissées. Ordre de grandeur du marché en 2026 : 6 à 9 % TTC, avec des acteurs en ligne sous les 5 % et des cabinets traditionnels qui dépassent 10 % en zone tendue ou sur un lot isolé. Rien de tout cela n'est réglementé : chacun fixe ses honoraires, et j'ai déjà vu deux propositions du simple au double sur le même appartement, à quinze jours d'intervalle.

Avant même de regarder le taux, posez ces deux questions. Elles pèsent davantage :

• Loyer hors charges ou charges comprises ? Un taux de 7 % appliqué à un loyer de 750 € hors charges coûte 52,50 € ; le même taux appliqué à 900 € charges comprises coûte 63 €. Sur dix ans, l'écart dépasse 1 250 €. Le taux « le plus bas » n'est donc pas toujours le moins cher.
• Encaissé ou quittancé ? Sur une assiette de quittancement — ce qui est appelé —, l'agence touche ses honoraires même quand le locataire ne paie plus. Sur une assiette d'encaissement, elle ne gagne que si vous encaissez. La seconde formule aligne les intérêts, la première les oppose. Exigez l'encaissement, ça se refuse rarement.

4.2 Les honoraires de mise en location

Facturés à chaque nouvelle location, ils correspondent à la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'état des lieux d'entrée. Pour un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, l'article 5 de cette loi organise un partage encadré : la part imputable au locataire est plafonnée par mètre carré de surface habitable et ne peut jamais excéder celle supportée par le bailleur. Les plafonds figurent à l'article 2 du décret n° 2014-890 du 1^er août 2014 ; son article 3 prévoit qu'ils sont révisables chaque année au 1^er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers — révisables, et non révisés : la révision suppose un arrêté, ce qui explique les onze années de gel entre 2014 et 2026. Cette révision a joué pour la première fois au 1^er janvier 2026 (+ 0,87 %, IRL du 3^e trimestre 2024 au 3^e trimestre 2025), par l'arrêté du 17 juillet 2025 complété par l'arrêté du 13 novembre 2025 (JO du 20 novembre 2025), pour les contrats conclus à compter de cette date :

Plafonds applicables aux baux d'habitation régis par la loi du 6 juillet 1989 (nus et meublés à titre de résidence principale), revalorisés au 1^er janvier 2026 en application de l'article 3 du décret n° 2014-890 et de l'arrêté du 13 novembre 2025, pour les contrats conclus à compter de cette date — les baux antérieurs restent aux montants de 2014 (12, 10, 8 et 3 € par m²). Ils ne s'appliquent ni aux baux commerciaux, ni aux baux professionnels, ni aux locations saisonnières.

La part bailleur, elle, est libre. En pratique, elle représente souvent l'équivalent d'un mois de loyer hors charges, parfois davantage pour un petit logement. C'est un coût ponctuel mais lourd, qu'il faut lisser mentalement sur la durée moyenne d'occupation : facturé une fois tous les trois ans, il pèse encore l'équivalent de 2 à 3 % de loyer annuel.

4.3 La garantie loyers impayés

Souvent distribuée par l'agence, la GLI coûte en général 2,5 à 3,5 % TTC du quittancement et couvre, selon les contrats, les loyers impayés, les frais de procédure et parfois les détériorations. Deux choses que l'on découvre trop tard :

• La GLI impose des conditions d'éligibilité du locataire (taux d'effort, nature du contrat de travail) : un dossier accepté par vous mais refusé par l'assureur n'est pas couvert. C'est un point à vérifier avant de valider le candidat.
• L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler une assurance loyers impayés et un cautionnement pour le même bail, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Il faut donc choisir.

4.4 Les frais annexes — la ligne qu'on oublie

Deux mandats affichés à 7 % peuvent coûter du simple au double sur l'année. Tout se joue dans l'annexe tarifaire, que personne ne lit. Voici ce qu'on y trouve le plus souvent :

• relance et mise en demeure au-delà d'un certain nombre par an ;
• suivi de contentieux, constitution du dossier pour l'assureur GLI ou l'avocat ;
• déclaration et suivi de sinistre ;
• suivi de travaux, généralement un pourcentage du montant TTC au-delà d'un seuil ;
• état des lieux de sortie, second état des lieux, visite de contrôle ;
• aide à la déclaration fiscale des revenus fonciers ;
• frais de résiliation, de transfert de dossier, ou d'intervention en cas de vente du bien.

Revenez alors à l'article 66 du décret : aucune rémunération ne peut être perçue si ses conditions de détermination ne figurent pas au mandat. D'où le réflexe à avoir dès la signature — réclamer la grille tarifaire complète, en annexe, signée. Cela ne coûte rien à demander, et c'est la seule chose qui vous protégera d'une ligne surprise en mars.

4.5 Cas chiffré : un T3 loué 900 € charges comprises

Prenons une SCI à l'IR détenant un T3 de 62 m² loué 750 € hors charges plus 150 € de provisions, soit 900 € par mois encaissés, dans une ville de zone tendue. Mandat à 7,5 % TTC des sommes encaissées, GLI à 2,8 % TTC du quittancement, relocation tous les trois ans avec une part bailleur d'un mois de loyer hors charges.

Faisons le ratio, il est instructif. En rythme de croisière, la délégation pèse environ 11 % du quittancement annuel. L'année d'une relocation, 18 %. Lissée sur trois ans, la facture s'établit autour de 1 442 € par an, soit 13,4 % des sommes encaissées. Presque le double du « 7,5 % » que ce gérant a en tête depuis la signature. Ce n'est pas scandaleux pour autant : c'est le prix d'un service réel. Mais il vaut mieux le connaître avant de calculer son rendement net.

Le coût après impôt est nettement plus doux. Ces honoraires sont déductibles. Pour un associé unique dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, l'économie ne s'obtient pas en additionnant simplement 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux : une charge foncière supplémentaire réduit aussi l'assiette des prélèvements sociaux, donc la CSG déductible du revenu global à hauteur de 6,8 points (art. 154 quinquies, II du CGI). L'économie marginale réelle s'établit à environ 45 % (30 % + 17,2 % − 6,8 % × 30 %). Les 1 192 € d'une année courante coûtent alors, après impôt, de l'ordre de 650 € — soit environ 55 € par mois. Reste que le vrai sujet n'est pas le prix : c'est de savoir ce qu'il achète, et ce qu'il n'achète pas.

Pour resituer cette dépense dans l'ensemble des frais de la société, voyez notre guide sur le coût annuel d'une SCI et, côté performance, celui sur le rendement d'une SCI.

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5. La déductibilité fiscale des honoraires de gestion

Rassurez-vous, ce coût n'est pas supporté à plein. Sur le principe, la déduction des honoraires de gestion ne soulève aucune difficulté : le texte est limpide et le BOFiP le confirme. En pratique, elle est ratée avec une régularité déprimante, à cause d'une confusion tenace autour du forfait de 20 €.

5.1 À l'IR : le e du 1° du I de l'article 31 du CGI

C'est le texte à citer, et il faut le lire en entier. Le e du 1° du I de l'article 31 du CGI range parmi les charges de la propriété déductibles des revenus fonciers :

« Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ».

Relisez la construction de la phrase, tout est là. Un forfait, puis des majorations qui viennent s'y ajouter pour leur montant réel. Le forfait de 20 € par local et par an ne couvre que les autres frais de gestion : correspondance, déplacements, téléphone, petites fournitures, cotisations diverses (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 210 pour leur énumération, § 240 pour le forfait). Autant dire pas grand-chose. Les honoraires versés à votre gestionnaire, eux, se déduisent en plus, au réel, à l'euro près.

Le BOFiP précise le contenu de ces majorations (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 30 à 100). Sont déductibles au réel :

• les rémunérations des gardes et concierges, en espèces comme en avantages en nature (§ 30 à 50) ;
• les rémunérations de gérants d'immeubles ou d'administrateurs de biens auxquels a recours le propriétaire — c'est exactement votre mandat de gestion (§ 60 à 80) ;
• les commissions versées à une agence de location pour la recherche d'un locataire et la rédaction des contrats — c'est votre honoraire de mise en location, part bailleur (§ 60 à 80) ;
• les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et pour diverses tâches administratives ou de secrétariat, ainsi que les honoraires versés à un tiers pour la rédaction des déclarations fiscales — donc les honoraires de votre comptable (§ 60). Précision d'honnêteté, puisque nous éditons un logiciel : le texte vise des sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité, et non un abonnement à un outil que vous utilisez vous-même. Ranger un abonnement logiciel dans cette majoration est une position défendable, pas la doctrine ; à défaut, il entre dans les « autres frais de gestion » couverts par le forfait de 20 € (§ 240) ;
• les frais de procédure : honoraires versés à un notaire, un avocat, un commissaire de justice ou un expert pour un différend portant sur l'immeuble loué (§ 90 à 100).

Notre guide charges déductibles en SCI reprend l'ensemble du 1° du I de l'article 31 poste par poste.

5.2 La part payée par le locataire n'est pas votre charge

Sur une mise en location, le locataire règle directement l'agence pour la part qui lui incombe. Cette somme ne transite ni par la trésorerie ni par le résultat de la SCI : elle n'est ni un produit, ni une charge déductible. Ne déduisez donc que la part bailleur, celle qui figure sur la facture adressée à la société. C'est une erreur fréquente lorsque le mandat mentionne un honoraire global partagé.

5.3 À l'IS : charge d'exploitation de droit commun

Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, la question est encore plus simple : les honoraires de gestion sont une charge engagée dans l'intérêt de la société, déductible au titre de l'article 39, 1 du CGI, rattachée à l'exercice au cours duquel la prestation est rendue. Ils se comptabilisent au compte 6226 « Honoraires » ; les frais de contentieux vont au 6227. Notre guide comptabiliser les honoraires en SCI détaille les sous-comptes utiles et la frontière entre charge de l'exercice et coût d'acquisition.

Point d'attention, valable dans les deux régimes : une commission d'agence versée à l'achat d'un immeuble n'est pas un frais de gestion. Elle relève des frais d'acquisition — incorporables au coût de l'immeuble ou déductibles sur option à l'IS, jamais déductibles des revenus fonciers à l'IR, où ils viennent seulement majorer le prix d'acquisition au moment du calcul de la plus-value.

5.4 La TVA sur les honoraires

Les honoraires d'agence sont facturés avec TVA à 20 %. Trois situations :

Dans le cas le plus courant — un logement loué nu —, la TVA est un coût sec : la charge déductible est le montant TTC facturé. Si votre SCI a exercé l'option, voyez nos guides lever l'option TVA et prorata et coefficient de déduction de TVA.

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6. Exploiter le relevé de gérance en comptabilité

Voici le chapitre technique. C'est aussi celui qui rapporte le plus, alors accrochez-vous cinq minutes. Un relevé de gérance bien exploité vous fait gagner des heures à la clôture. Mal exploité, il produit une comptabilité fausse dans les deux sens en même temps : recettes minorées d'un côté, charges évaporées de l'autre.

6.1 Ce que contient un relevé de gérance

D'une enseigne à l'autre, la mise en page change ; l'ossature, jamais. Un relevé mensuel comporte :

• le quittancement de la période : loyer hors charges appelé, provisions sur charges, éventuels arriérés ou régularisations ;
• les encaissements réellement reçus du locataire, avec leur date ;
• les honoraires de gestion, en HT et TTC, avec le taux appliqué ;
• les dépenses réglées pour votre compte : facture d'entretien, appel de fonds de copropriété, prime d'assurance prélevée par l'agence, taxe si elle en est chargée ;
• le solde reversé par virement, et parfois le solde conservé en trésorerie de gestion ;
• le dépôt de garantie détenu, généralement rappelé hors solde courant.

6.2 Le piège numéro un : comptabiliser le virement net

Si je ne devais garder qu'un paragraphe de tout ce guide, ce serait celui-ci. Le virement mensuel de l'agence est un solde. Jamais un produit. L'enregistrer tel quel en recette, c'est :

• minorer la recette brute déclarée, alors que la 2072 comme le compte de résultat exigent le montant brut des loyers ;
• perdre la déduction des honoraires et des dépenses réglées par l'agence, qui n'apparaissent plus nulle part ;
• rendre impossible tout rapprochement bancaire et tout contrôle de cohérence.

L'objection que j'entends toujours : « oui, mais au final l'impôt tombe juste ». Parfois, oui, par compensation — les charges oubliées annulent à peu près les recettes oubliées. Sauf que la comptabilité, elle, est fausse. Elle ne tiendra pas dix minutes face à un vérificateur qui demandera le détail des loyers quittancés. Et surtout, elle vous prive de toute lecture de votre bien : impossible de dire ce qu'il rapporte, ni ce que sa gestion coûte.

6.3 Le piège numéro deux : la date d'imposition du loyer (SCI à l'IR)

Celui-ci est plus subtil, et il coûte cher quand il est raté sur un exercice de clôture. À l'IR, les revenus fonciers sont imposés à l'encaissement (art. 28 et 29 du CGI). Mais quel encaissement : celui de l'agence, ou celui de la SCI ?

La réponse est sans ambiguïté. Le BOFiP énonce que « les loyers revenant à un propriétaire doivent être considérés comme étant à sa disposition dès leur perception par le mandataire de l'intéressé, sans qu'il y ait lieu de rechercher à quelle date ledit mandataire est appelé à rendre compte de sa gestion » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 60, citant CE, arrêt du 4 décembre 1974, n° 87166).

Conséquence concrète. Un loyer de décembre encaissé par l'agence le 5 décembre N et reversé sur le compte de la SCI le 8 janvier N+1 est imposable au titre de l'année N. Si vous vous fiez au seul relevé bancaire de la société, vous décalez systématiquement un mois de loyer d'un exercice sur l'autre. C'est donc le relevé de gérance qui fait foi pour la date, pas le compte bancaire. Symétriquement, une dépense réglée par l'agence en décembre est déductible en N, même si elle vous est refacturée sur le solde de janvier.

6.4 Les trois autres pièges

• Le dépôt de garantie n'est pas un produit. C'est une somme détenue pour le compte du locataire, restituable : une dette (compte 165 « Dépôts et cautionnements reçus »). Quand l'agence le conserve, la SCI a symétriquement une créance sur elle. Beaucoup de comptabilités l'oublient tout simplement, et le problème n'apparaît qu'au départ du locataire, quand l'écriture de restitution ne « tombe » plus. Le détail est dans nos écritures du dépôt de garantie.
• Les provisions de charges ne sont pas un loyer. Elles financent des dépenses qui incombent au locataire. En comptabilité, elles se logent au 4191 et se soldent à la régularisation annuelle. Fiscalement, l'article 29 du CGI définit le revenu brut comme les recettes brutes perçues, augmentées des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire, et diminuées des dépenses supportées par le propriétaire pour le compte des locataires : les provisions encaissées entrent donc dans les recettes brutes, mais les charges récupérables correspondantes viennent en déduction. L'effet est neutre — à condition de faire la régularisation et de la documenter. Le détail est dans notre guide charges locatives en SCI.
• Les travaux payés par l'agence sont vos travaux. Ils suivent le régime de droit commun : déductibles s'il s'agit de réparation, d'entretien ou d'amélioration éligible à l'IR ; immobilisables ou en charges selon leur nature à l'IS. Qu'ils transitent par l'agence ne change strictement rien à leur qualification : c'est la nature des travaux qui commande, pas le circuit de paiement. Notre guide comptabiliser les travaux en SCI reprend la distinction.

6.5 Le tableau de correspondance relevé → écritures

Voici la méthode que j'utilise, et qui a le mérite d'être auto-contrôlée. On ouvre un compte de liaison — un sous-compte du 467, par exemple 4671 « Agence de gestion » — qui retrace tous les mouvements de fonds détenus par le mandataire. Chaque relevé se traduit par une série d'écritures dont ce compte est la charnière, et le solde du 4671 après reversement doit être nul (ou égal aux fonds volontairement conservés par l'agence, plus le dépôt de garantie). S'il ne l'est pas, il manque une ligne : le contrôle est immédiat.

Reprenons notre T3 — un logement loué nu à usage d'habitation, donc une SCI exonérée de TVA (art. 261 D, 2° du CGI) et sans droit à déduction — sur un mois où l'agence a réglé une intervention de plomberie de 180 € TTC. Toutes les charges sont donc comptabilisées pour leur montant TTC, honoraires compris.

Exemple : SCI louant un logement nu, exonérée de TVA (art. 261 D, 2° du CGI) et sans droit à déduction — la TVA supportée sur les honoraires comme sur les travaux est un coût sec, intégré à la charge. Si au contraire la SCI est assujettie, il faut ventiler chaque facture, et pas seulement les honoraires — mais la ventilation ne se transpose pas telle quelle à notre T3 : l'option de l'art. 260, 2° du CGI ne peut être exercée que sur des locaux nus à usage professionnel, jamais sur un logement. Deux hypothèses distinctes, donc. Sur un local professionnel sous option, les honoraires se ventilent en 56,25 € au 6226 et 11,25 € au 44566 (TVA à 20 %), et les travaux au taux de 20 %, soit 150,00 € au 615 et 30,00 € au 44566 — le taux réduit de l'art. 279-0 bis du CGI, réservé aux locaux à usage d'habitation, ne s'y applique pas. Sur un logement exploité en para-hôtellerie ou en meublé taxable (art. 261 D, 4° du CGI), les mêmes honoraires se ventilent à 20 %, mais les travaux d'entretien et d'amélioration d'un logement achevé depuis plus de deux ans relèvent du taux réduit de 10 % (art. 279-0 bis du CGI) : 163,64 € au 615 et 16,36 € au 44566. Dans les deux hypothèses, le virement reste de 652,50 € et le solde du 4671 revient à zéro. Le compte 752 peut être remplacé par 706 ou 7083 selon le plan de comptes retenu — l'essentiel est la constance d'un exercice à l'autre.

La même opération en SCI à l'IR, en comptabilité de trésorerie, est plus courte mais suit la même logique de brut : on enregistre, à la date d'encaissement par l'agence, une recette de 750 € de loyer et une provision de 150 € au 4191, puis deux charges — 67,50 € d'honoraires et 180 € de travaux. Le virement de 652,50 € n'est qu'un mouvement de trésorerie, jamais un produit. Nos écritures de loyers en SCI détaillent les deux régimes côte à côte.

6.6 Le récapitulatif annuel : la pièce à réclamer

L'article 66 du décret vous donne droit à une reddition de comptes au moins annuelle. Réclamez-la systématiquement en janvier, sous forme d'un récapitulatif de l'année civile reprenant : loyers quittancés, loyers encaissés, impayés en cours, provisions appelées, régularisation des charges, honoraires facturés (HT et TTC), dépenses réglées pour votre compte avec les factures, dépôt de garantie détenu, et solde de trésorerie chez l'agence au 31 décembre. C'est la pièce maîtresse de votre clôture, et elle s'archive au même titre qu'une facture : nos guides documents à conserver et reprise de comptabilité d'une SCI disent combien de temps et comment reconstituer des exercices passés à partir d'anciens relevés.

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7. Agence, logiciel, expert-comptable : qui fait quoi pour la SCI

Reste la question pratique : comment couvrir ce que l'agence ne couvre pas, et pour combien ? Cinq configurations tiennent la route sur le terrain — la première n'en est pas vraiment une, vous allez voir pourquoi.

Deux commentaires, et je les fais sans langue de bois. La première ligne n'est pas une option de gestion : une SCI sans comptabilité ni déclaration ne fait pas d'économie, elle est en infraction, et le rattrapage coûtera toujours plus cher que l'abonnement évité. Quant au choix entre les lignes suivantes, il tient moins au prix qu'à la complexité du dossier. Une SCI à l'IR avec un logement et un crédit se pilote parfaitement seule, en une heure par trimestre. Une SCI à l'IS avec amortissement par composants, trois biens et des comptes courants qui bougent tous les mois mérite un expert-comptable derrière.

Le point d'attention si vous changez d'agence ou de comptable

C'est dans les transitions que les comptabilités se cassent. Récupérez le récapitulatif annuel de l'agence sortante avant de résilier — après, la motivation retombe vite de l'autre côté. Vérifiez ensuite que le dépôt de garantie a réellement suivi, et n'est pas resté « en attente » chez l'ancien gestionnaire : c'est le grand classique, et il ne se découvre qu'au départ du locataire, deux ans plus tard. Enfin, ne laissez pas traîner un solde de compte de liaison dans les nouveaux livres. Si plusieurs exercices ont été mal tenus, notre guide reprise de comptabilité détaille la reconstitution à partir des relevés et des extraits bancaires.

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8. Bien rédiger (ou relire) son mandat de gestion

On vous tendra un formulaire pré-imprimé, avec un stylo. Rien ne vous oblige à le signer en l'état. Les points qui suivent se négocient beaucoup plus facilement qu'on ne l'imagine, à condition de les demander avant la signature : après, plus personne n'a envie de rouvrir le dossier.

8.1 La check-list des dix clauses à vérifier

8.2 Deux clauses à demander, et qu'on n'obtient que si on les demande

• L'export exploitable des données. Un relevé PDF est une pièce ; un export tabulé (CSV ou équivalent) est un gain de temps considérable en comptabilité. Faites-le figurer dans les conditions de reddition de comptes : c'est une demande légitime, et de plus en plus d'agences savent le produire.
• La ventilation des honoraires par nature. Gestion courante, mise en location, contentieux, suivi de travaux : demandez que le relevé les distingue. Cela vous permet d'ouvrir des sous-comptes (62261, 62263…) et de savoir, à la clôture, ce que chaque poste a réellement coûté.

8.3 Les erreurs les plus fréquentes

• Signer sans lire la grille tarifaire. Le taux de gestion est négocié, les annexes ne le sont jamais — et c'est souvent là que se joue le tiers du coût.
• Croire que l'agence tient la comptabilité. Le malentendu fondateur. Il se découvre en général au premier avis de mise en demeure de déposer une déclaration.
• Comptabiliser le virement net. Voir le chapitre 6 : recettes minorées, charges perdues, rapprochement impossible.
• Ne jamais réclamer le récapitulatif annuel. Il vous est dû (art. 66), il est indispensable à la clôture, et beaucoup d'agences ne l'envoient que sur demande.
• Oublier le dépôt de garantie chez l'agence. Il n'apparaît ni au bilan ni dans les dettes de la SCI, et resurgit au moment de la restitution.
• Laisser des fonds dormir chez le gestionnaire. La trésorerie conservée en gestion n'est pas sur le compte bancaire de la SCI : elle échappe au pilotage et complique la clôture.
• Ne pas archiver les relevés. Ce sont des pièces justificatives à part entière, à conserver comme telles.
• Confondre le mandat de gestion et le mandat social. Le gérant de la SCI reste responsable de la société : déléguer la gestion locative ne délègue ni ses pouvoirs, ni sa responsabilité.

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9. FAQ — Mandat de gestion en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les taux d'honoraires cités sont des ordres de grandeur de marché, librement fixés par chaque professionnel ; seuls les plafonds d'honoraires imputables au locataire d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 sont encadrés par un texte. Le traitement fiscal d'une dépense dépend du régime de la SCI, de la nature de la location et d'une éventuelle option TVA.