Logement de la famille en SCI : ce que l'article 215 protège vraiment

Votre conjoint gère la société civile immobilière qui détient la maison où vous vivez. Peut-il la vendre sans votre signature ? Oui, il le peut — sauf si vous détenez un titre d'occupation sur cette maison. L'article 215 du Code civil ne protège pas des murs : il protège le droit par lequel le logement est assuré. La société escamote les murs. Elle n'escamote le titre que si personne n'a pris la peine d'en créer un.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié au 3 septembre 2026 sur le Code civil, le Code général des impôts et les arrêts de la Cour de cassation. Ce guide prend la suite de celui sur le régime matrimonial et la propriété des parts de SCI. Ici, c'est le régime primaire : le socle de règles que le mariage impose à tous les couples, quel que soit leur contrat.

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1. Ce que l'article 215 protège vraiment : un titre, pas des murs

Tout le malentendu tient à un mot. L'article 215, alinéa 3, du Code civil dispose que « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ». Le texte ne dit pas « l'immeuble ». Il dit « les droits ».

C'est ce mot qui explique tout le reste. Propriétaire, le droit protégé est votre droit de propriété ; locataire, c'est votre droit au bail. Reste le cas de la société civile immobilière, cette société non commerciale dont les associés détiennent des parts et qui possède l'immeuble en son nom propre. Le droit protégé n'est alors plus la propriété : c'est le titre par lequel vous occupez. S'il n'y en a aucun, il n'y a rien à protéger.

La sanction est spécifique. L'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de l'acte, dans l'année du jour où il l'a connu, et jamais plus d'un an après la dissolution du régime matrimonial. Le délai est court, mais il part de la connaissance, pas de la signature. C'est la seule bonne nouvelle du texte : il protège celui qui découvre tard.

Le régime primaire s'impose à tous les contrats de mariage

L'article 226 du Code civil règle une question qu'on lit souvent de travers. Les règles du chapitre où figure l'article 215 « sont applicables, par le seul effet du mariage, quel que soit le régime matrimonial des époux ». Séparation de biens, participation aux acquêts, communauté universelle : la règle est la même.

La conséquence est contre-intuitive. L'article 1428 énonce que chaque époux a l'administration et la jouissance de ses propres et peut en disposer librement. Cette liberté s'arrête au logement de la famille. Un époux marié en séparation de biens, propriétaire exclusif d'une maison héritée, ne peut pas l'apporter seul à une société si sa famille y vit.

« Logement de la famille » n'est pas « résidence principale »

La notion est civile, pas fiscale. Le logement de la famille est celui où la famille vit effectivement, celui que les époux ont choisi d'un commun accord au sens de l'alinéa 2. La résidence principale, elle, sert à l'exonération de plus-value ou à la taxe d'habitation. Les deux coïncident souvent, jamais par nécessité. Une résidence secondaire où la famille ne vit pas n'est pas protégée, même si c'est le bien le plus cher du patrimoine. Sur l'arbitrage fiscal du logement occupé par les associés, voyez SCI et résidence principale.

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2. Le seul moment où l'article 215 mord à coup sûr : l'apport

Avant l'apport, la maison est encore dans le patrimoine d'un époux, et le droit par lequel le logement est assuré, c'est son droit de propriété. L'apporter est un acte de disposition, le plus radical qui soit : la propriété change de main. L'article 215, alinéa 3, s'applique sans discussion. Même sur un bien propre. Même en séparation de biens. C'est le seul moment de toute la vie de la société où la règle joue mécaniquement.

Une page de ce site dit encore le contraire, et il vaut mieux la corriger frontalement. Le tableau de la section 9 du guide apport d'immeuble en SCI indique « bien propre de l'apporteur, accord du conjoint requis : non, article 1428 » et « séparation de biens : non, article 1536 ». Ces deux lignes sont fausses quand l'immeuble est le logement de la famille : l'article 226 rend l'article 215 applicable quel que soit le régime. Le reste de ce guide, sur la fiscalité de l'apport, reste la bonne référence.

Immeuble commun : c'est l'article 1424, pas l'article 1832-2

Deuxième correction, plus technique mais tout aussi coûteuse. On lit partout que l'apport d'un bien commun exige l'accord du conjoint « au titre de l'article 1832-2 ». Le texte dit autre chose. Il interdit d'employer des biens communs pour faire un apport « sans que son conjoint en ait été averti et sans qu'il en soit justifié dans l'acte ». Une information tracée, donc, pas un consentement.

Ce qui impose la co-signature d'un immeuble commun, c'est l'article 1424 : les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles dépendant de la communauté. Le même texte vise « les droits sociaux non négociables », c'est-à-dire les parts de société civile. La nuance a un effet de calendrier. La nullité de l'article 1424 s'exerce dans les deux ans de la connaissance de l'acte (article 1427), celle de l'article 215 dans un an. Deux compteurs, et c'est le plus court qui commande votre agenda. Un troisième est apparu le 1^er octobre 2025 : l'article 1844-14 soumet désormais les actions en nullité d'apports à une prescription de deux ans, courant du jour où la nullité est encourue, c'est-à-dire de l'acte et non de sa connaissance. Savoir s'il plafonne l'action de l'article 215 dirigée contre un apport n'est pas tranché, et aucune décision ne s'est prononcée. Raison de plus pour agir vite.

Une précision de tarif, au passage : le barème d'un apport n'est pas celui d'une vente. L'article A444-91 vise « la vente ou cession de gré à gré » ; l'apport en société relève de l'article A444-158, dont le barème est environ deux fois plus bas. Les émoluments d'un apport ne sont donc ni libres, ni alignés sur ceux d'une vente.

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3. Après l'apport : l'arrêt du 14 mars 2018 et la condition qui change tout

Une fois l'immeuble entré dans la société, le droit de propriété a disparu du patrimoine des époux. Il ne reste que des parts sociales, et des parts ne sont pas un logement. La question devient : reste-t-il quelque chose à protéger ?

La Cour de cassation y a répondu le 14 mars 2018 (1re civ., n° 17-16.482, publié au bulletin, rejet). Elle rappelle d'abord l'objectif du texte : protéger le logement familial en soumettant au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits qui l'assurent. Puis elle ajoute la phrase décisive, celle qui vise le cas où ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont un époux au moins est associé. La protection joue alors « à la condition [...] que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d'un droit d'associé ou d'une décision prise à l'unanimité de ceux-ci », dans les formes des articles 1853 et 1854 du Code civil.

C'est une condition, pas une exclusion. La formule qu'on lit partout — « la SCI fait tomber l'article 215 » — déforme l'arrêt. Elle serait exacte si la Cour avait écarté le texte ; elle l'a maintenu, en le subordonnant à trois éléments.

• Un époux au moins est associé. Sinon, aucun droit n'existe dans leur patrimoine, et l'action n'a pas d'objet.
• Il est autorisé à occuper le bien. L'occupation de fait ne suffit pas.
• Cette autorisation vient d'un droit d'associé ou d'une décision unanime. Les articles 1853 et 1854 en donnent les formes : assemblée, consultation écrite si les statuts la prévoient, ou consentement de tous les associés exprimé dans un acte.

Dans l'espèce jugée, l'épouse détenait 1 % des parts, l'époux 99 %, et la société a vendu l'appartement. Les juges du fond ont constaté qu'il n'existait ni bail, ni droit d'habitation, ni convention de mise à disposition : la protection a été refusée. Un pour cent du capital ne crée pas un titre d'occupation.

Deux réserves d'honnêteté, parce que cette page repose sur cet arrêt. La solution est isolée : la recherche plein texte de la formule « autorisé à occuper le bien en raison d'un droit d'associé » ne renvoie que cette décision. Elle est publiée et n'a pas été contredite depuis, mais la doctrine la discute. Et ce que recouvre un « droit d'associé » d'occuper reste non tranché : nul ne sait si une clause statutaire de jouissance suffit, sans décision d'assemblée. D'où le conseil : faites les deux.

Retenez la symétrie : sans titre, comme en 2018, l'époux non gérant n'a rien. Avec un titre régulièrement consenti, la vente devient annulable, et c'est un acquéreur de bonne foi qui en fait les frais. Le point de bascule tient à un procès-verbal d'assemblée. Sur les pouvoirs du gérant, voyez le gérant peut-il vendre seul le bien de la SCI ; sur le déroulé de l'opération, vendre l'immeuble de la SCI.

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4. Les trois titres d'occupation possibles, comparés

Puisque tout dépend du titre, autant savoir lequel choisir : il en existe trois, et ils ne se valent pas. Le guide SCI à jouissance partagée pose le principe : le droit d'usage d'un associé ne se présume pas. Voici ce que chacun apporte, sur six critères.

L'asymétrie saute aux yeux, à condition de lire la première ligne pour ce qu'elle dit. Le bail apporte deux protections, mais pas de la même force. Celle de l'article 1751 joue de plein droit. Celle de l'article 215 joue sûrement contre la résiliation ou la cession du bail par un seul époux. Contre la vente par la société, en revanche, elle suppose que le bail procède lui-même d'un droit d'associé ou d'une décision unanime. Le point n'est pas tranché pour un bail signé du seul gérant : faites les deux, le bail et l'assemblée. Notez au passage que la vente ne met pas fin au bail, l'acquéreur reprenant la place du bailleur (article 1743 du Code civil). La décision unanime, elle, n'apporte que la protection de l'article 215. Le prêt à usage, c'est-à-dire la convention par laquelle la société laisse occuper gratuitement, n'apporte rien en lui-même : il ne compte que si une décision unanime l'a adopté. C'est le titre le plus fragile. Le guide modèle de convention d'occupation à titre gratuit en donne la trame ; retenez ici qu'un document signé du seul gérant ne remplit pas la condition de 2018.

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5. L'article 1751 : la cotitularité que la SCI ne peut pas écarter

Quand le titre est un bail, un second texte entre en scène, et il est d'une fermeté rare. L'article 1751 du Code civil répute le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation des deux époux appartenir « à l'un et à l'autre ». Trois précisions y sont accolées, et chacune ferme une porte : « quel que soit leur régime matrimonial », « nonobstant toute convention contraire », et « même si le bail a été conclu avant le mariage ».

Aucune clause n'y déroge. Une société qui ferait signer le bail au seul époux gérant, ou qui écrirait que le conjoint n'est pas partie, n'obtiendrait rien : le conjoint est cotitulaire de plein droit. Il faut donc lui notifier le congé, et la vente n'efface pas son droit au bail. C'est la protection la plus solide du dispositif, et la seule qui ne dépende d'aucune décision d'assemblée.

Le piège de l'article 9-1 : la protection tombe si le bailleur ignore le mariage

Il existe une brèche, et peu de gens la connaissent. L'article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise les notifications et significations faites par le bailleur. Elles sont de plein droit opposables au conjoint du locataire « si l'existence de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». La cotitularité existe donc, mais le congé délivré au seul signataire produit tous ses effets contre le conjoint que le bailleur ignorait.

En SCI familiale, le bailleur est souvent le conjoint gérant : l'ignorance est alors difficile à soutenir. Dans une société où d'autres associés gèrent, le risque est réel. La parade tient en une lettre. Écrivez à la société, en recommandé avec accusé de réception, pour l'informer de votre mariage et de votre occupation, puis conservez l'accusé. Cette pièce de deux lignes vaut, le jour venu, plus qu'un long contrat.

Trois ans ou six ans : la SCI familiale n'est pas un bailleur comme les autres

L'article 10 de la loi de 1989 fixe la durée minimale du bail à trois ans pour les bailleurs personnes physiques et ceux définis à l'article 13, à six ans pour les autres personnes morales. L'article 13 vise la société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus », agissant au profit de l'un de ses associés. Une SCI strictement familiale relève donc des trois ans et peut reprendre le logement pour y loger un associé. Un seul associé extérieur à ce cercle la fait basculer aux six ans, sans reprise. Le détail figure dans SCI et bail d'habitation.

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6. Le divorce : ce que le juge décide, ce que la SCI n'est pas obligée de subir

Premier point de vocabulaire, parce que beaucoup de pages en ligne sont restées cinq ans en arrière. L'ordonnance de non-conciliation a disparu au 1^er janvier 2021, par l'effet de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019. Depuis, l'article 254 du Code civil organise une audience sur mesures provisoires dès le début de la procédure, et les mesures figurent à l'article 255.

Le bon alinéa est le 4°. Il permet au juge d'attribuer à l'un des époux « la jouissance du logement et du mobilier du ménage », ou de partager cette jouissance. Le texte lui demande d'en préciser le caractère gratuit ou non, et de constater le cas échéant l'accord des époux sur une indemnité d'occupation. Le 5°, souvent cité à sa place, ordonne seulement la remise des vêtements et objets personnels. Le 8°, lui, vise les biens communs ou indivis autres que ceux du 4° : c'est lui qui saisit les parts de la société, pas l'immeuble.

Le juge le fait. C'est l'opposabilité qui pose problème

Deux idées circulent, et toutes deux sont trop tranchées. « Le juge aux affaires familiales ne peut rien décider sur un bien de SCI » est faux : il le fait, et un arrêt au moins en porte la trace, sur ses faits. Le 8 décembre 2021 (Cass. 1re civ., n° 19-24.039, inédit, rejet), la Cour rappelle qu'une ordonnance du 8 mars 2010 avait attribué à l'épouse la jouissance du domicile conjugal, immeuble appartenant à la SCI Artemisia, et ordonné l'expulsion de l'époux. L'épouse était associée de cette société avec les enfants du couple. La société a vendu le bien 735 000 € le 21 octobre 2013, et c'est l'époux expulsé, non l'épouse attributaire, qui a fait annuler cette vente en soutenant que l'immeuble ne pouvait être cédé sans son accord. L'arrêt du 13 décembre 2018 qui a prononcé l'annulation est devenu irrévocable, mais la Cour de cassation n'en reprend pas les motifs. Le pourvoi qu'elle tranche en 2021 ne porte d'ailleurs pas sur l'article 215 : il porte sur la responsabilité du notaire, condamné in solidum à réparer le prix de vente. N'en retenez donc qu'un constat de fait, et il suffit ici : une mesure provisoire peut porter sur un immeuble détenu par une société.

Mais « la décision du juge s'impose à la société » est faux aussi. La société est un tiers à l'instance en divorce, et l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'entre les mêmes parties (article 1355 du Code civil). Ce seul texte porte l'inopposabilité, et il vaut mieux s'y tenir.

Une mise au point s'impose ici, parce que la référence circule partout et qu'elle est mal citée. On lit couramment que la Cour de cassation aurait jugé, le 7 janvier 2021, qu'une ordonnance de non-conciliation n'est « pas opposable à la SCI ». Nous avons lu la décision (Cass. 3e civ., n° 19-23.469, inédit, cassation) : la formule ne figure pas dans les motifs de la Cour. Elle figure dans le moyen annexé : l'argumentation du plaideur, reproduite à la suite de l'arrêt, et qui n'engage jamais la Cour. Elle y résume le raisonnement de la cour d'appel, laquelle a précisément été cassée. Cet arrêt ne fonde donc pas l'inopposabilité. Ce que la Cour a jugé, au visa de l'article 31 du Code de procédure civile, va même dans l'autre sens en pratique. Le propriétaire d'un logement donné à bail, dont le locataire est privé de sa jouissance par des occupants sans droit ni titre, a intérêt et qualité pour agir contre ces occupants. Dans cette affaire, la société avait loué l'appartement aux deux époux ; après le décès de l'épouse, ce sont ses enfants majeurs, restés dans les lieux, que la société assignait. La cour d'appel lui avait dénié qualité à agir, et elle est cassée. Retenez-en que la société propriétaire n'est pas désarmée. N'en retenez pas que la Cour aurait qualifié d'occupant sans titre l'époux attributaire de la jouissance : ce point-là n'est pas tranché.

La conclusion pratique est inconfortable, et mieux vaut l'écrire que la masquer. Le juge peut vous attribuer la jouissance ; la société peut, en parallèle, vous assigner en expulsion comme occupante sans titre. L'arrêt de 2021 dit qu'elle est recevable à le faire, il ne dit rien de l'issue au fond, qui reste ouverte. Les deux décisions ne se contredisent pas : elles ne concernent pas les mêmes personnes. La seule vraie parade est en amont, un titre opposable à la société, créé quand l'ambiance le permettait encore. Notez aussi l'article 262-1 : la jouissance du logement conjugal par un seul époux reste gratuite jusqu'à la demande en divorce, sauf décision contraire. Sur le partage et la soulte, voyez SCI et divorce ; sur l'expulsion, expulsion d'un occupant en SCI.

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7. L'indemnité d'occupation qui n'a pas de créancier

Voici le point le plus mal compris du sujet, et celui qui coûte le plus cher aux deux époux à la fois. L'article 815-9, alinéa 2, du Code civil rend redevable d'une indemnité l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise. Ce texte suppose une indivision. Quand l'immeuble appartient à une société civile immobilière, il n'y en a pas : ce qui est éventuellement indivis entre les époux, ce sont les parts. Or occuper un immeuble social, ce n'est pas user privativement d'une part sociale.

Sur ce fondement, l'indemnité d'occupation entre époux n'a donc rien sur quoi se calculer. Ce qui existe est autre chose : une créance d'indemnité d'occupation de la société contre l'occupante. Et la société n'est pas l'époux.

Ce que le juge aurait pu faire, si les époux s'étaient entendus, c'est constater leur accord sur une indemnité : le 4° de l'article 255 le prévoit expressément, et c'est la seule voie par laquelle un montant s'impose entre eux. Un accord vaut convention, et une convention n'a pas besoin de l'article 815-9 pour produire effet entre ceux qui l'ont signée. Si vous êtes dans cette situation, c'est la voie à privilégier : négociez le montant, faites-le constater, et faites-le articuler avec la position de la société.

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8. Ce que coûte la gratuité pendant l'instance, selon le régime fiscal

Une jouissance gratuite ordonnée par un juge n'est pas neutre fiscalement, et tout dépend du régime de la société.

À l'impôt sur le revenu, il ne se passe rien : le cas 3 l'a déjà chiffré à zéro, article 15, II du Code général des impôts à l'appui. Aucun loyer fictif à déclarer, aucune charge du logement occupé à déduire. C'est neutre, et c'est pourquoi personne n'y pense.

À l'impôt sur les sociétés, la mécanique s'inverse. Renoncer à percevoir un loyer est une renonciation à recettes : la société s'appauvrit sans contrepartie. L'administration ajoute alors d'office au résultat imposable le loyer qu'elle aurait dû encaisser — c'est la réintégration —, puis impose l'avantage chez celui qui en profite comme un revenu distribué, c'est-à-dire comme un dividende. Deux impositions pour une seule occupation.

Une précision de taux, parce qu'elle est récente et qu'elle change les montants. Les prélèvements sociaux sur les revenus distribués sont passés à 18,6 % par le II de l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, ce qui porte le prélèvement forfaitaire unique à 31,4 % et non à 30 %. Un avantage occulte n'étant pas prélevé à la source, la hausse le touche dès l'imposition des revenus de 2025. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers, eux, restent à 17,2 % : c'est pourquoi le cas 3 applique 47,2 % et pas davantage. Ne mélangez jamais les deux séries.

Reste une question que personne n'a tranchée. Une gratuité imposée par un juge est-elle une renonciation volontaire à recettes ? On peut soutenir que non : la société subit. On peut soutenir l'inverse, et l'administration ne s'en privera pas : la décision ne lui étant pas opposable, la société pouvait agir et ne l'a pas fait. Il n'existe ni jurisprudence ni doctrine administrative sur ce point précis.

Trois parades réduisent le risque, pour une demi-journée de travail. Faire délibérer les associés pour constater la contrainte, la dater et la porter au registre. Adresser à l'occupante une mise en demeure de payer, même si elle reste sans effet. Ou facturer une indemnité d'occupation dès le premier mois, quitte à ne pas la recouvrer : une créance impayée n'est pas une renonciation.

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9. La clause d'unanimité des statuts : ce qu'elle vaut depuis le 1^er octobre 2025

Le conseil qu'on lit partout, y compris chez de bons rédacteurs, tient en une phrase : « insérez dans les statuts une clause soumettant la vente de l'immeuble à l'unanimité des associés ». L'intention est bonne, l'effet est presque nul, et deux textes expliquent pourquoi.

Le premier est ancien. L'article 1849, alinéa 3, du Code civil énonce que les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. L'acquéreur de bonne foi n'a pas à connaître vos statuts : la vente tient à son égard, même conclue en violation de la clause.

Le second est tout neuf. L'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025 a réécrit le régime des nullités en droit des sociétés, avec effet au 1^er octobre 2025. Le dernier alinéa de l'article 1844-10 dispose désormais que, « sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité ». La clause d'unanimité n'annule donc plus rien par elle-même. Elle ouvre seulement une action en responsabilité contre le gérant, ce qui suppose un gérant solvable et un préjudice chiffré.

Mettez cela en regard de l'article 215, alinéa 3, et le renversement est complet. Le droit matrimonial produit sa propre nullité, opposable à l'acquéreur, dans un délai d'un an. Le droit des sociétés, depuis octobre 2025, n'en produit plus.

Vous comptez sécuriser le logement familial par une clause d'unanimité dans vos statuts, et vous en tenir là ? Dans ce cas, ne faites pas ça. La clause ne coûte rien et ne fait pas de mal, mais elle ne protège pas le toit de vos enfants. Ce qui le protège, c'est un titre d'occupation régulièrement consenti : un bail, ou une décision unanime portée au registre des procès-verbaux. C'est la différence entre une vente annulable et une vente qui tient.

Une réserve, tout de même. L'articulation entre l'article 1844-10 et les nullités venues d'autres branches du droit n'a, à ce jour, aucune jurisprudence. La lecture retenue ici est la plus naturelle : une nullité de droit matrimonial n'est pas une nullité de droit des sociétés, elle échappe donc au verrou. Elle n'est pas confirmée pour autant. Pour la rédaction des clauses, voyez les statuts de SCI et la clause de majorité ; pour les assemblées et le registre, l'assemblée générale de SCI.

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10. Le majeur protégé logé par une SCI : l'article 426 protège lui aussi un titre

Le même raisonnement se retrouve, à l'identique, dans le droit des majeurs protégés. L'article 426 du Code civil conserve le logement de la personne protégée à sa disposition aussi longtemps qu'il est possible. Son alinéa 3 soumet à l'autorisation du juge, ou du conseil de famille, le fait de disposer « des droits relatifs à son logement ou à son mobilier par l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail ».

Là encore : des droits, pas des murs. Le texte saisit donc le bail par lequel un majeur sous tutelle occupe l'immeuble d'une société civile immobilière. Le tuteur ne peut pas le résilier sans l'autorisation du juge. L'alinéa 2 va dans le même sens, mais il dit autre chose que ce qu'on lui fait dire. Tant que la personne protégée est absente, le pouvoir d'administrer son logement ne permet au tuteur que des conventions de jouissance précaire. Ce sont des mises à disposition qui cessent « malgré toutes dispositions ou stipulations contraires, dès le retour de la personne protégée dans son logement ». Le logement est gardé, jamais reloué durablement. La vente de l'immeuble par la société, elle, ne relève pas de l'article 426 : elle passe par le vote de l'associé protégé, autre mécanique, détaillée dans SCI et associé sous tutelle ou curatelle.

Réserve de méthode, explicite. La recherche « article 426 » croisée avec « société civile immobilière » et « logement » dans la base de jurisprudence ne renvoie aucune décision, ni dans un sens ni dans l'autre. Ce qui précède est une lecture de texte, cohérente avec celle que la Cour de cassation retient de l'article 215, et rien de plus. Un tuteur prudent demandera l'autorisation même s'il croit pouvoir s'en passer. Une requête au juge des contentieux de la protection se dépose sans avocat obligatoire. Un acte annulé, lui, se chiffre en milliers d'euros : le cas 2 en donne la mesure, avec 5 222,76 € d'émoluments perdus pour l'acquéreur et une instance à financer par-dessus.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Les textes ci-dessous ont été lus dans leur version consolidée au 3 septembre 2026. Les liens pointent vers les pages effectivement ouvertes pendant la rédaction ; les autres références sont citées en clair, ce qui vaut mieux qu'un lien fabriqué.

• Article 215 du Code civil, en vigueur depuis le 1^er juillet 1976 — protection des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, action en nullité dans l'année.
• Article 226 du Code civil — les règles du régime primaire s'appliquent par le seul effet du mariage, quel que soit le régime matrimonial.
• Cass. 1re civ., 14 mars 2018, n° 17-16.482, publié au bulletin, rejet — la condition du droit d'associé ou de la décision unanime.
• Article 1424 du Code civil — co-signature obligatoire pour aliéner un immeuble de communauté ou des droits sociaux non négociables.
• Article 1832-2 du Code civil — le conjoint doit être averti de l'apport de biens communs, et il doit en être justifié dans l'acte. Sanction de l'article 1427, deux ans.
• Article 255 du Code civil, version du 1^er août 2020 — mesures provisoires, 4° pour la jouissance du logement, 8° pour les autres biens communs ou indivis.
• Article 1844-10 du Code civil, en vigueur depuis le 1^er octobre 2025 (ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025) — la violation des statuts n'est plus une cause de nullité.
• Article 426 du Code civil — logement du majeur protégé, autorisation du juge pour l'aliénation, la résiliation ou la conclusion d'un bail.
• Cass. 1re civ., 8 décembre 2021, n° 19-24.039, inédit, rejet — jouissance du domicile conjugal attribuée sur un immeuble de SCI ; le pourvoi tranché porte sur la responsabilité du notaire et l'insolvabilité organisée de la société, non sur l'article 215.
• Cass. 3e civ., 7 janvier 2021, n° 19-23.469, inédit, cassation, au visa de l'article 31 du Code de procédure civile. Le propriétaire d'un logement donné à bail, dont le locataire est privé de sa jouissance par des occupants sans droit ni titre, a qualité pour agir contre eux. La formule « n'étant pas opposable à la SCI » ne figure que dans le moyen annexé, où elle résume l'arrêt d'appel cassé.
• Cass. 1re civ., 16 juillet 1985, n° 83-17.393, publié, cassation — le consentement porte non seulement sur le principe de la disposition, mais aussi sur les conditions de leur cession.
• Cass. 1re civ., 11 mars 1986, n° 84-12.489, publié, rejet — société anonyme fictive interposée, annulation de la vente confirmée, l'acquéreur connaissant la fictivité.
• Cass. 1re civ., 1^er juillet 1986, n° 85-12.695, publié, rejet — le cautionnement n'est pas un acte de disposition au sens de l'article 215, le créancier qui inscrit ensuite une hypothèque judiciaire provisoire n'exerçant qu'une prérogative légale.
• Articles 217, 220-1, 220-3, 254, 262-1, 515-4, 815-9, 1355, 1427, 1428, 1743, 1751, 1751-1, 1849, 1853, 1854, 1844-14 et 1844-15-2 du Code civil, cités dans le corps du guide. L'article 1844-14 y figure pour un délai de deux ans dont l'articulation avec l'article 215 n'est pas tranchée, et l'article 1844-15-2 comme un texte inapplicable ici, faute de décision sociale annulée.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 9-1, 10 et 13 — opposabilité des notifications, durée du bail, société civile familiale et reprise.
• Décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 — article 44 pour le contenu des procès-verbaux, article 45 pour le registre spécial coté et paraphé tenu au siège. Registre électronique admis depuis le 1^er janvier 2020 (décret n° 2019-966 du 18 septembre 2019).
• Code général des impôts : articles 15, II ; 111, c ; 219, I, b ; 810, I ; 1418 pour la déclaration d'occupation. Article 154 quinquies, II pour les 6,8 points de CSG déductibles. Articles 879 et 881 K, la contribution de sécurité immobilière étant liquidée « au taux unique de 0,10 % ». Article 1961 pour la restitution des droits sur un acte annulé par une décision passée en force de chose jugée.
• Code de commerce : articles A444-91 (barème de vente) et A444-158 (actes de société portant sur des biens soumis à publicité foncière).

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12. FAQ — 14 questions sur le logement familial en SCI

Les quatorze questions qui reviennent le plus souvent, avec des réponses à jour au 3 septembre 2026 : conjoint non associé, meubles meublants, délais concurrents, opposition au fichier immobilier, refus de signer, pacte civil de solidarité, hypothèque, avenant au compromis. Elles se déplient juste en dessous.