Loger son entreprise dans sa SCI : bail, loyer et fiscalité du local professionnel
Votre société paie un loyer à un tiers, ou s'apprête à acheter ses murs. Un conseil revient toujours : créez une SCI — une société civile immobilière — et louez-vous à vous-même. Le conseil est bon, mais pas pour la raison qu'on vous donne. Sur vingt ans, la simulation complète de la section 6 sépare les deux montages d'à peine 8 100 € : la SCI ne fait pas gagner d'impôt, elle déplace la propriété du local hors de l'entreprise. C'est le jour où vous vendez la société, où elle dépose le bilan, ou où vous partez à la retraite que l'écart devient énorme. Ce guide déroule le montage entier : bail, loyer, fiscalité des deux côtés, chiffres, risques, et les cas où il ne faut pas le faire. Vous découvrez la SCI ? Passez d'abord par notre guide SCI 2026, tout comprendre en 30 minutes.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié sur texte consolidé (Légifrance, BOFiP). Mis à jour le 25 août 2026.
Sommaire
- Le montage, et ce qu'il rapporte la première année
- Quel bail signer pour louer le local à sa propre société
- Fixer le loyer sans se faire redresser
- Ce que la SCI paie : cinq lignes d'impôt
- Ce que l'entreprise locataire déduit, et les quatre pièges
- Vingt ans, deux scénarios : la SCI ou le local au bilan ?
- L'ordre des opérations : sept étapes
- Les six risques, et ce qu'ils coûtent
- Les quatre cas où le montage est une erreur
- Questions fréquentes sur la SCI et le local professionnel
1. Le montage, et ce qu'il rapporte la première année
Trois phrases suffisent. Vous créez une SCI que vous détenez, elle achète le local, elle le loue à votre société d'exploitation par un bail écrit. Votre société déduit le loyer de son résultat ; la SCI l'encaisse et le déclare de son côté ; à la fin du crédit, un actif payé par l'activité vous appartient — pas à l'entreprise.
Le premier arbitrage n'est pas « SCI ou pas SCI », c'est le régime fiscal de la SCI. À l'IR, l'impôt sur le revenu, la SCI est transparente : vous déclarez sa part de bénéfice dans vos revenus fonciers, et vous n'amortissez rien. À l'IS, l'impôt sur les sociétés, la SCI est imposée pour elle-même et amortit le bâtiment, c'est-à-dire qu'elle déduit chaque année une fraction de son prix. Sur un local professionnel, l'écart est immédiat.
Cas n° 1 — la première année, même local, deux régimes
Local professionnel payé 400 000 € : terrain 80 000 €, bâti 320 000 €, immeuble achevé depuis plus de quinze ans. Frais d'acquisition 30 000 €. Le tout financé par 80 000 € d'apport et 350 000 € empruntés sur 15 ans à 3,60 %. Mensualité 2 519 €, intérêts de la première année 12 300 €. Loyer de marché : 32 000 € par an. Charges de la SCI : assurance 900 €, comptabilité 1 400 €, entretien 1 500 €.
SCI à l'IS : 32 000 − 14 900 (amortissement du bâti par composants la première année, ventilé en section 6) − 12 300 − 3 800 − 800 (contribution sur les revenus locatifs) = 200 € de résultat imposable, soit 30 € d'impôt.
À quoi s'ajoutent, la première année seulement, les 30 000 € de frais d'acquisition, déduits en une fois à l'IS : le résultat devient un déficit de 29 800 €, l'impôt tombe à zéro, et ce déficit s'impute sur les exercices suivants. Nous raisonnons ici hors frais, pour comparer les deux régimes à armes égales ; la simulation de la section 6 les intègre.
SCI à l'IR, associé dont la tranche la plus haute d'impôt sur le revenu — son taux marginal — est de 41 %. Pas d'amortissement, et pas de contribution sur les revenus locatifs : elle ne frappe que les sociétés à l'impôt sur les sociétés. 32 000 − 12 300 − 3 800 = 15 900 € de revenu foncier, imposés à 41 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 9 254 €.
Écart de la première année : 9 224 €. Le locataire, lui, a déduit 32 000 € dans les deux cas et économisé 8 000 € d'impôt sur les sociétés au taux de 25 %.
Retenez la mécanique : l'amortissement, absent à l'IR, absorbe le loyer à l'IS. Sur un local financé à crédit, la SCI à l'IS paie un impôt proche de zéro pendant dix à quinze ans. Cette faveur se paie à la revente, et nous la chiffrons en section 6. Pour l'arbitrage complet entre les deux régimes, voyez SCI à l'IS ou à l'IR et, si votre SCI existe déjà, passer une SCI de l'IR à l'IS.
Un mot sur ce que la SCI n'apporte pas. Elle n'améliore pas votre capacité d'emprunt. Elle ne réduit pas les droits de mutation, environ 6,32 % dans la grande majorité des départements et identiques en SCI et en nom propre. Elle n'exonère de rien. Ce qu'elle apporte est ailleurs, et nous y venons.
2. Quel bail signer pour louer le local à sa propre société
Le bail n'est pas une formalité. Il décide de la durée pendant laquelle votre société est tenue de rester, de son droit à revenir chez vous à l'échéance, et de ce que vous devrez lui payer pour la faire partir. Tant que vous êtes des deux côtés, cela paraît théorique. Le jour où vous vendez l'entreprise, le bail que vous avez signé avec vous-même devient le contrat qui vous lie à un inconnu.
| Bail | Durée | Sortie du locataire | À l'échéance |
|---|---|---|---|
| Commercial art. L145-1 s. C. com. | 9 ans minimum | Tous les 3 ans, préavis 6 mois (art. L145-4) | Droit au renouvellement ; un refus ouvre droit à indemnité d'éviction (art. L145-14) |
| Professionnel art. 57 A, loi 86-1290 | 6 ans | À tout moment, préavis 6 mois | Reconduction tacite pour six ans à défaut de congé, mais pas de droit au renouvellement ni d'indemnité d'éviction. Option possible pour le statut commercial (art. L145-2, I, 7°) |
| Dérogatoire art. L145-5 C. com. | 3 ans cumulés maximum | Selon le contrat | Locataire laissé en place plus d'un mois après le terme : bail commercial de 9 ans |
Deux erreurs se répètent, et ce sont les plus chères.
La première : croire qu'un bail commercial non dénoncé se « reconduit pour neuf ans ». Faux. À l'échéance, sans congé ni demande de renouvellement, le bail se poursuit en tacite prolongation à durée indéterminée (article L145-9 du Code de commerce). Chacun peut alors y mettre fin avec six mois de préavis, pour le dernier jour d'un trimestre civil. Le loyer et les clauses restent ceux du bail d'origine, mais la sécurité de durée a disparu des deux côtés.
La seconde : laisser filer le bail dérogatoire. Il plafonne à trois ans cumulés, tous renouvellements confondus. Si le locataire est laissé en place plus d'un mois après le terme, un bail commercial de neuf ans se forme automatiquement, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction. Sur le local de notre exemple, cela transforme un engagement de trois ans en une indemnité d'éviction, le jour où vous voudrez récupérer les murs. La section 8 la chiffre : 220 000 à 230 000 € sur un fonds valorisé 200 000 €. Le détail est dans notre guide bail dérogatoire en SCI.
Notre recommandation sur ce montage : le bail commercial. Il vous impose une durée longue, mais il donne à votre local le statut qui le rend finançable et revendable, et il fixe la répartition des charges. Si votre société est une profession libérale, le bail professionnel de six ans est plus souple : voyez le bail professionnel en SCI et SCI et profession libérale. Pour la rédaction, partez de notre modèle de bail en SCI et vérifiez qui doit signer le bail quand vous êtes des deux côtés.
Un point que le bail doit trancher explicitement : la répartition des charges. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail commercial doit porter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances. Et dire, ligne par ligne, qui paie quoi (article L145-40-2 du Code de commerce). Ce qui ne peut plus être refacturé au locataire figure ailleurs, à l'article R145-35. En tête de liste : les grosses réparations de l'article 606 du Code civil, soit les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières. La taxe foncière, elle, reste expressément refacturable, et elle l'est presque toujours. Le sujet a sa page dédiée : charges du bail commercial en SCI.
3. Fixer le loyer sans se faire redresser
C'est ici que le montage se gagne ou se perd. Le loyer est le seul curseur que vous contrôlez des deux côtés, et c'est exactement pour cela que l'administration le regarde. La règle tient en une ligne : le loyer doit correspondre à la valeur locative de marché du local. Trop haut, votre société est redressée. Trop bas, c'est la SCI. Il n'y a pas de zone grise confortable.
Trop haut : l'acte anormal de gestion chez le locataire
Un acte anormal de gestion, c'est une dépense ou une renonciation à recette qui n'est pas justifiée par l'intérêt de l'entreprise. Un loyer supérieur au marché en est l'exemple d'école : la fraction excessive n'est pas engagée dans l'intérêt de l'exploitation, elle enrichit le dirigeant via sa SCI. L'administration remet l'excédent dans le résultat imposable de la société. Elle peut aller plus loin et le traiter en avantage occulte : le surplus devient alors un revenu distribué, imposable chez celui qui en a profité (article 111, c du code général des impôts, le CGI).
Cas n° 2a — loyer surévalué
Valeur locative du local : 32 000 €/an. Loyer fixé au bail : 55 000 €/an. Excédent : 23 000 € par an.
Vérification portant sur trois exercices : 69 000 € réintégrés au résultat de la société, imposés à 25 %, soit 17 250 €. S'y ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI) et, si le manquement est jugé délibéré, une majoration de 40 % (article 1729), soit 6 900 €.
Facture : environ 25 000 €, avant l'imposition personnelle de la distribution.
Trop bas : la SCI est imposée sur le loyer qu'elle n'a pas facturé
Le réflexe inverse est tout aussi répandu : sous-facturer sa société pour ne pas payer d'impôt foncier. Et c'est le point sur lequel on lit le plus d'erreurs. On vous expliquera que le bailleur n'est imposé que sur ce qu'il a encaissé, et que l'administration se contenterait de refuser une partie de ses charges. C'est l'inverse. Le loyer contractuel est majoré du montant de la libéralité — l'avantage que vous avez consenti à votre locataire en lui laissant le local sous sa valeur. Vos charges, elles, restent déduites en totalité. Un loyer est jugé anormalement bas quand il est notoirement inférieur à la valeur locative et qu'aucune circonstance indépendante de votre volonté ne l'explique. La référence : BOI-RFPI-BASE-10-10 n° 430, mis à jour le 14 février 2014, dans la ligne de CE 26 mai 1976 n° 98816.
Cas n° 2b — loyer sous-évalué, SCI à l'impôt sur le revenu
Valeur locative 32 000 €/an. Loyer facturé : 12 000 €, soit 37,5 % du marché. Libéralité consentie au locataire : 20 000 € par an. Charges et intérêts déduits par la SCI : 14 000 €/an.
L'administration ne touche pas aux 14 000 € de charges : elle ajoute 20 000 € au revenu brut foncier de chaque exercice. Sur trois exercices vérifiés, 60 000 € de base supplémentaire, imposés à 41 % de taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 34 920 €. S'y ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI) et, si le montage est jugé délibéré, une majoration de 40 % des droits (article 1729), soit 13 968 €.
Facture : de 36 000 à 50 000 €. Le loyer minoré n'aura rien fait économiser du tout — le redressement reprend exactement l'impôt évité, et les pénalités s'ajoutent par-dessus.
À l'IS, le mécanisme change de nom, pas de résultat. Une SCI qui renonce à une recette sans contrepartie commet elle-même un acte anormal de gestion, et l'administration ramène le loyer manquant dans son résultat.
Comment justifier le montant
Vous n'avez pas besoin d'une expertise à 3 000 €. Vous avez besoin d'un dossier daté, constitué avant la signature et conservé. Dedans : trois à cinq annonces comparables du même secteur et de la même typologie, avec surface et loyer au mètre carré. Ajoutez, si vous en avez un, l'avis écrit d'un agent spécialisé en immobilier d'entreprise. Précisez enfin l'indice retenu pour la révision — l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour une activité commerciale ou artisanale, l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les bureaux et les professions libérales. Placez-vous au milieu de la fourchette observée, jamais au sommet. Les mécanismes de révision et d'indexation sont détaillés dans révision du loyer en SCI, et la fixation initiale dans le loyer d'une SCI à sa propre société.
Pilotez la SCI qui détient vos murs
Loyers, TVA sur option, amortissement par composants, liasse fiscale télétransmise : sci-ai.app tient la comptabilité de votre SCI de bureaux ou de local d'activité.
4. Ce que la SCI paie : cinq lignes d'impôt, dont deux surprises
Cinq lignes, et aucune n'est optionnelle. La dernière colonne chiffre chaque ligne sur le local de notre exemple, loué 32 000 € par an — sauf la taxe sur les bureaux, qui dépend de la commune.
| Impôt | Qui est concerné | Sur notre local à 32 000 € de loyer |
|---|---|---|
| Impôt sur le bénéfice | IR au taux marginal plus 17,2 % de prélèvements sociaux, ou IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice puis 25 % (art. 219, I-b). Le taux de 15 % suppose un chiffre d'affaires sous 10 M€, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques | 30 € à l'IS, 9 254 € à l'IR la 1re année |
| TVA | Locaux nus : exonérés, sauf option du bailleur. Locaux aménagés : taxables de plein droit | 0 € sans option ; 6 400 € collectés et récupérables par le locataire avec option |
| CFE | Cotisation foncière des entreprises. Louer des locaux nus non affectés à l'habitation est réputé professionnel ; la CFE devient due dès que les recettes brutes hors taxes de vos locations nues non affectées à l'habitation atteignent 100 000 € (art. 1447, I) | 0 € : sous le seuil |
| CRL | Contribution sur les revenus locatifs, 2,5 %, SCI à l'IS, immeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier (art. 234 nonies) | 800 €/an si le local a plus de 15 ans ; 0 € si le bail est soumis à la TVA sur option |
| Taxe sur les bureaux | Île-de-France (art. 231 ter) et région PACA (art. 231 quater), selon la nature et la surface des locaux | Hors zone : 0 €. En zone : voir le guide dédié |
Une précision sur ce taux de 15 %, parce qu'elle décide de tout ce qui suit. Il n'est pas automatique. En SCI, c'est la libération du capital qui coince : le dépôt du capital étant facultatif, beaucoup de SCI vivent avec un capital promis dans les statuts mais jamais versé sur le compte social. Une telle SCI est imposée à 25 % dès le premier euro. Sur la simulation de la section 6, cela ferait 42 500 € d'impôt sur les résultats au lieu de 25 500 €, et 86 150 € sur la plus-value au lieu de 81 900 €. Soit 21 250 € de plus, environ 14 600 € nets de moins dans la poche du dirigeant. Libérez le capital.
La CFE : la surprise n° 1
Beaucoup de dirigeants pensent qu'une société civile échappe par nature à la cotisation foncière des entreprises. C'est faux. L'article 1447, I du CGI répute exercée à titre professionnel la location d'immeubles nus à usage autre que l'habitation. Il ajoute une franchise : la cotisation n'est pas due tant que les recettes brutes hors taxes de vos locations nues à usage autre que l'habitation restent inférieures à 100 000 € sur la période de référence. Elle devient donc exigible dès qu'elles atteignent ce seuil. Attention au périmètre, et c'est là que presque tout le monde se trompe : la location nue d'un logement reste hors du champ de la cotisation foncière des entreprises, quel que soit son montant. Elle n'entre donc pas dans le seuil. Le texte retient d'ailleurs deux compteurs au choix, tous deux à 100 000 € : les recettes brutes hors taxes, ou le chiffre d'affaires au sens de l'article 1586 sexies. Une SCI qui loue un seul local professionnel à 32 000 € n'est pas concernée. Une SCI qui en détient trois à 40 000 € l'est : 120 000 € de recettes, CFE due. En pratique, une SCI de bureaux sans salarié est presque toujours imposée sur la base minimum de sa commune : comptez de 250 à 1 200 € par établissement et par an, soit ici trois cotisations distinctes, une par local. La doctrine administrative est au BOI-IF-CFE-10-20-30, dont la dernière mise à jour remonte au 30 juin 2014. Lisez-la pour le raisonnement, pas pour l'état du droit. Notre page CFE et SCI détaille le calcul de la cotisation.
La CRL : la surprise n° 2
La contribution sur les revenus locatifs est une taxe de 2,5 % assise sur les loyers, prévue à l'article 234 nonies du CGI. Elle est due par les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, pour les locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Sur 32 000 € de loyer, cela fait 800 € par an, soit 16 000 € sur vingt ans. Personne ne l'inscrit dans son plan de financement ; nous l'avons intégré à la simulation de la section 6. Le texte des articles 234 nonies à 234 quindecies est sur Légifrance ; les exonérations et le recouvrement sont dans notre guide CRL et SCI à l'IS.
Avec une réserve décisive, et presque personne ne la dit : le III, 2° du même article exonère les loyers dont la location donne lieu au paiement de la TVA. Si vous levez l'option TVA que nous recommandons quelques lignes plus bas, votre contribution tombe à 0 €. C'est 800 € par an de plus au crédit de l'option, soit 16 000 € sur vingt ans. Nos chiffres du cas n° 1 et de la simulation de la section 6 retiennent l'hypothèse inverse — bail non soumis à la TVA — pour rester prudents. Si vous optez, retirez 800 € par an de la ligne CRL.
La TVA : une option, et une échéance à surveiller
Louer un local nu à usage professionnel est exonéré de TVA, mais le bailleur peut opter pour la taxation (article 260, 2° du CGI). L'option se prend quasi systématiquement quand le locataire est lui-même assujetti. Elle ne lui coûte rien, puisqu'il récupère la taxe. Et elle ouvre à la SCI la déduction de la TVA sur les travaux et, si la vente lui a été facturée avec TVA, sur le prix d'acquisition. Contrepartie : la TVA déduite sur l'immeuble est surveillée pendant vingt ans (articles 206 à 210 de l'annexe II au CGI). Sortez du champ avant l'échéance et vous en reversez un vingtième par année restante.
Le mécanisme complet de l'option, ses formalités et son intérêt réel sont traités dans SCI et TVA et lever l'option TVA. Si vous achetez neuf, la page récupérer la TVA sur un local neuf traite le cas de l'achat en état futur d'achèvement.
Reste la taxe sur les bureaux, qui frappe les locaux à usage de bureaux, commerciaux et de stockage en Île-de-France (article 231 ter) et en région PACA (article 231 quater). Le texte francilien distingue quatre circonscriptions tarifaires, et non trois. C'est le cas depuis plusieurs années : la loi n° 2026-795 du 18 août 2026 est simplement la dernière à l'avoir modifié, dans sa version en vigueur au 20 août 2026. Les tarifs par circonscription et par nature de local sont dans notre guide taxe sur les bureaux en SCI.
5. Ce que l'entreprise locataire déduit, et les quatre pièges
La règle est simple : le loyer est déductible s'il est engagé dans l'intérêt de l'exploitation et s'il n'est pas excessif. Sur nos 32 000 €, cela représente 8 000 € d'impôt sur les sociétés en moins au taux de 25 %, ou 4 800 € si la société est encore dans la tranche à 15 %.
Quatre points où l'on se trompe régulièrement :
- Le dépôt de garantie n'est pas une charge. C'est une créance sur le bailleur, inscrite à l'actif. Il ne devient déductible que s'il est définitivement conservé par la SCI, et il est alors imposable chez elle.
- La TVA du loyer ne se déduit que si la SCI a opté. Sans option, la société paie un loyer hors champ et n'a rien à récupérer : ce n'est pas une perte pour elle, mais la SCI, elle, aura payé sa TVA de travaux en pure perte.
- Les aménagements payés par le locataire lui appartiennent, jusqu'au dernier jour du bail. Il les amortit sur la durée du bail. À la sortie, la clause d'accession décide s'ils reviennent gratuitement au bailleur — ce qui constitue alors un produit imposable chez la SCI. Faites trancher ce point à la signature, pas neuf ans plus tard.
- Le bail est une convention réglementée côté société commerciale. Dans une SAS, l'article L227-10 du Code de commerce vise les conventions passées avec le président, un dirigeant ou un actionnaire détenant plus de 10 % des droits de vote. Il vise aussi celles qui passent par personne interposée, et c'est par là que votre bail y entre. Le commissaire aux comptes ou, à défaut, le président en fait un rapport, et les associés statuent dessus. Dans une SARL, c'est l'article L223-19. Côté SCI, en revanche, aucun régime légal de conventions réglementées n'existe : seuls jouent vos statuts. C'est traité dans conventions réglementées et SCI.
Votre société a déjà versé un pas-de-porte, ou détient un droit au bail sur son local actuel ? Leur sort au moment du montage a sa propre page : pas-de-porte et droit au bail en SCI. Et si le local est déjà au bilan de la société, la vente à la SCI avec relocation immédiate porte un nom, la cession-bail, traitée dans SCI et cession-bail.
6. Vingt ans, deux scénarios : la SCI ou le local au bilan ?
Voici le calcul que personne ne fait, et sans lequel tout le reste est de la conversation. Même local, même financement, même durée, et une seule question : combien d'euros le dirigeant a-t-il dans sa poche au bout de vingt ans, tout revendu et tout impôt payé ?
Hypothèses communes aux deux scénarios
Local 400 000 €, achevé depuis plus de quinze ans. Frais d'acquisition 30 000 € : 25 280 € de droits de mutation à 6,32 %, environ 4 300 € d'émoluments de notaire au barème de l'article A444-91 du Code de commerce, le reste en débours et formalités. Total 430 000 €, financés par 80 000 € d'apport et 350 000 € empruntés sur 15 ans à 3,60 %. Mensualité 2 519 €, annuité 30 230 €, intérêts totaux 103 500 €.
Terrain 80 000 € non amortissable, bâti 320 000 € amorti par composants. Ventilation retenue : gros œuvre 150 800 € sur 40 ans, soit 3 770 € par an. Façades, toiture et étanchéité 60 000 € sur 20 ans, soit 3 000 €. Installations techniques 83 700 € sur 15 ans, soit 5 580 €. Agencements et second œuvre 25 500 € sur 10 ans, soit 2 550 €. L'annuité part donc de 14 900 € la première année. Elle décroît ensuite, à mesure que les composants les plus courts arrivent à leur terme : 12 230 € en moyenne, soit 244 600 € d'amortissements cumulés sur vingt ans. La valeur nette comptable — le prix d'origine diminué des amortissements déjà pratiqués — tombe à 155 400 € à la fin, terrain compris. Capital de la SCI entièrement libéré, faute de quoi le taux de 15 % ne s'appliquerait pas.
Loyer de marché 32 000 €/an dans le scénario SCI. Valeur du local à 20 ans : 500 000 €. Société d'exploitation à l'impôt sur les sociétés au taux de 25 %. Sortie de la trésorerie vers le dirigeant au prélèvement forfaitaire unique, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux pour les dividendes versés à compter du 1er janvier 2026 : 31,4 %. Dans le scénario SCI, on suppose le résultat distribué en dividendes au fil de l'eau, la dissolution ne rendant plus que le capital. C'est ce qui évite le droit de partage, et nous y revenons plus bas. Bail non soumis à la TVA : hypothèse prudente, qui maintient la contribution sur les revenus locatifs (section 4).
Scénario A — la SCI à l'IS achète et loue à la société
Sur vingt ans, la SCI encaisse 640 000 € de loyers. Elle déduit 244 600 € d'amortissements, 103 500 € d'intérêts, 76 000 € de charges courantes, 16 000 € de CRL et 30 000 € de frais d'acquisition, soit 470 000 €. Résultat cumulé : 170 000 €, déficitaire les premières années puis toujours inférieur à 42 500 € par exercice, donc imposé à 15 % : 25 500 € d'impôt sur vingt ans.
Sa trésorerie : 640 000 − 92 000 de charges et de CRL − 453 500 d'annuités − 25 500 d'impôt = 69 000 €. À la revente, la plus-value est de 500 000 − 155 400 = 344 600 €, imposée 6 375 € à 15 % puis 75 525 € à 25 %, soit 81 900 €. Il reste 418 100 € du prix.
La SCI détient donc 487 100 €. Les 80 000 € d'apport reviennent au dirigeant sans impôt ; le solde de 407 100 € supporte 31,4 %, soit 127 800 €. Le dirigeant encaisse 359 300 € pour 80 000 € apportés. Mais sa société d'exploitation, elle, a versé 640 000 € de loyers, dont elle n'a récupéré que 160 000 € en économie d'impôt. Elle est appauvrie de 480 000 €, qui valaient 329 300 € nets une fois distribués au dirigeant.
Scénario B — la société d'exploitation achète et inscrit le local à son bilan
Pas de loyer, pas de CRL, pas de comptabilité séparée. La société décaisse 80 000 € d'apport, 453 500 € d'annuités et 48 000 € de charges du local sur vingt ans. Elle déduit les mêmes 244 600 € d'amortissements, les mêmes 103 500 € d'intérêts, 48 000 € de charges et 30 000 € de frais, soit 426 100 € à 25 % : 106 500 € d'économie d'impôt. À la revente, la même plus-value de 344 600 € est imposée au taux plein de 25 %, son résultat courant dépassant déjà 42 500 € : 86 150 €. C'est là que la SCI reprend 4 250 € : son propre résultat, lui, restait dans la tranche à 15 %.
| Au bout de 20 ans, tout revendu | A — SCI à l'IS | B — local au bilan |
|---|---|---|
| Impôt sur les bénéfices courants du local | 25 500 € payés par la SCI | 106 500 € économisés par la société |
| Loyers versés par la société | 640 000 €, dont 160 000 € d'économie d'impôt | — |
| Impôt sur la plus-value de revente | 81 900 € | 86 150 € |
| Apport personnel du dirigeant | 80 000 € | 0 € |
| Position nette du dirigeant, après impôt | − 50 000 € | − 41 900 € |
Le détail du solde : en A, le dirigeant sort 80 000 €, en récupère 359 300 € et perd 329 300 € de valeur distribuable dans sa société, soit − 50 000 €. En B, l'opération appauvrit la société de 61 125 € nets, qui valaient 41 900 € une fois distribués.
Ce que dit ce calcul, et ce qu'il ne dit pas
L'écart est de 8 100 € sur vingt ans, en faveur de l'achat direct au bilan. Soit 405 € par an, et environ 10 % de l'apport initial étalés sur vingt ans. Il est stable. Reprenez la simulation avec une valeur de sortie de 620 000 € au lieu de 500 000 € : les deux scénarios deviennent positifs, + 11 700 € et + 19 800 €. L'écart reste de 8 100 €.
Les deux soldes sont négatifs parce que l'hypothèse retenue, une valorisation d'environ 1 % par an, ne couvre pas le coût du crédit. Ce n'est pas un défaut du montage, c'est la réalité d'un achat à 3,60 % sur un marché atone. Changez cette hypothèse, les deux montent ensemble.
Un coût que ce calcul suppose évité, et que presque aucune simulation ne mentionne : le droit de partage. Laissez la trésorerie dans la SCI et dissolvez tout d'un coup : la part qui excède le capital remboursé — le boni, soit 407 100 € ici — supporte 2,5 % de droit d'enregistrement (article 746 du CGI). Cela fait 10 178 € de plus, et le solde du scénario A tombe à − 60 200 €. La parade est banale et légale : distribuer le résultat en dividendes au fil de l'eau, et ne laisser à la dissolution que le capital, qui n'entre pas dans la base taxable. C'est l'hypothèse retenue ci-dessus.
Conclusion : la SCI ne fait pas gagner d'argent sur l'impôt. Elle décide de qui possède le local quand l'entreprise change de mains. C'est là, et seulement là, que se joue la décision.
Ce que le tableau ne sait pas chiffrer, et qui emporte pourtant la décision dans neuf dossiers sur dix : dans le scénario B, le local est un actif de la société. Il se vend avec elle, il finance ses dettes en cas de défaillance, et il oblige un repreneur à payer 500 000 € de plus pour un fonds qui n'en vaut peut-être que 300 000. Dans le scénario A, vous vendez le fonds seul et gardez les murs, qui deviennent un revenu de retraite indexé. Si votre horizon comprend une cession d'entreprise, une transmission ou une retraite, ce seul point vaut bien plus que 8 100 €. La variante avec holding, utile dès que plusieurs sociétés ou plusieurs associés entrent en jeu, est traitée dans détenir les murs de son entreprise en SCI.
7. L'ordre des opérations : sept étapes à ne pas inverser
Le montage se rate presque toujours dans la chronologie, jamais dans le principe. L'ordre qui fonctionne :
- Rédiger les statuts avant de signer le compromis. L'objet social doit viser l'acquisition et la location d'immeubles à usage professionnel. Un objet limité à l'habitation vous obligera à une modification statutaire, à 185,77 € TTC de greffe et 136 € HT d'annonce légale.
- Immatriculer la SCI, puis seulement acheter. Une société non immatriculée n'a pas la personnalité morale. Si le compromis est signé avant, faites-le au nom de la SCI en formation et faites reprendre l'acte par la société après immatriculation.
- Décider du régime fiscal en même temps que du financement. L'option pour l'impôt sur les sociétés devient irrévocable au-delà du cinquième exercice (article 239 du CGI). Vous pouvez y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, pas après.
- Lever l'option TVA avant les premiers travaux, sans quoi la taxe payée dessus est perdue.
- Faire autoriser la signature du bail des deux côtés par une décision écrite, avant la signature, puisque vous représentez les deux parties.
- Constituer le dossier de valeur locative le jour où vous fixez le loyer, pas le jour de la vérification.
- Virer le loyer. Tous les mois ou tous les trimestres, du compte de la société vers celui de la SCI, avec une quittance. C'est la preuve la plus simple que la SCI vit.
Les écritures correspondantes sont détaillées dans comptabiliser les loyers encaissés en SCI, et la rédaction de l'objet social dans l'objet social d'une SCI.
8. Les six risques, et ce qu'ils coûtent
| Risque | Ce qui se passe | Coût estimé |
|---|---|---|
| Cession de l'entreprise | Que vous cédiez les titres ou le fonds, le repreneur devient votre locataire aux conditions que vous aviez signées avec vous-même (art. L145-16 pour la cession du fonds) | Un loyer sous-évalué de 20 % vous coûte 6 400 €/an pendant toute la durée restante |
| Vouloir récupérer les murs | Refuser le renouvellement d'un bail commercial ouvre droit à indemnité d'éviction | 220 000 à 230 000 € sur un fonds valorisé 200 000 € : l'indemnité reprend la valeur marchande du fonds perdu, plus le déménagement, la réinstallation et les droits de mutation d'un fonds équivalent (art. L145-14) |
| Procédure collective du locataire | L'administrateur décide de poursuivre ou non le bail ; s'il le poursuit, il peut le céder avec le fonds à un tiers | 16 000 à 48 000 € : 6 à 18 mois de vacance sur notre local à 32 000 €/an, plus les loyers antérieurs déclarés au passif, le plus souvent perdus |
| Loyer hors marché | L'excédent revient dans le résultat du locataire ; le loyer manquant est ajouté au revenu de la SCI, dont les charges restent déduites | 25 000 € si le loyer est trop haut, 36 000 à 50 000 € s'il est trop bas, sur trois exercices vérifiés (cas n° 2a et 2b) |
| SCI fictive | Loyer jamais versé, aucune assemblée, associé de complaisance : la société est déclarée fictive et le montage tombe | Rappel intégral, majoration de 40 % des droits pour manquement délibéré, portée à 80 % si l'abus de droit au sens de l'art. L64 du livre des procédures fiscales est retenu (art. 1729, a et b du CGI) — 80 % pour celui qui a pris l'initiative du montage ou en a profité, 40 % pour l'associé de complaisance |
| Cautions cumulées | La banque prend votre caution personnelle sur le prêt de la SCI et sur celui de la société : le cloisonnement recherché n'existe plus | Jusqu'au montant des deux prêts, soit 350 000 € ici pour le seul prêt immobilier |
Le troisième risque mérite une précision. C'est le seul de ce tableau que le montage neutralise, au lieu de le créer. Si votre société d'exploitation dépose le bilan, le local n'est pas dans son actif : il ne sera pas vendu pour payer ses dettes. C'est l'argument central du montage, il est réel, et il vaut à lui seul bien plus que les 8 100 € d'écart calculés en section 6. Ce que le montage ne protège pas, c'est vous : une caution personnelle traverse toutes les structures. Nos guides SCI et procédure collective et la caution personnelle du gérant traitent les deux faces.
Deux points de droit que l'on lit souvent à l'envers. Les associés d'une SCI répondent des dettes sociales indéfiniment mais non solidairement, à proportion de leurs parts (article 1857 du Code civil). Et de façon subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la société, et échouer, avant de se retourner vers eux (article 1858). Second point : un acte du gérant hors de l'objet social n'engage pas la société civile, même envers un tiers de bonne foi (article 1849) — l'inverse de la règle des SARL et des SAS. Une raison de plus pour soigner l'objet social.
9. Les quatre cas où loger son entreprise en SCI est une erreur
Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici les quatre situations où notre réponse, sur dossier, est de renoncer.
Le local vaut moins de 260 000 €
Le montage a un coût annuel presque entièrement fixe — seule la contribution sur les revenus locatifs suit le loyer, à 2,5 %. Le gain, lui, est proportionnel à la valeur du local, et il est bien plus mince qu'on ne le lit. Sur un local professionnel loué autour de 8 % de sa valeur, la société locataire déduit le loyer. Mais si elle avait acheté le local elle-même, elle aurait déduit les amortissements et les intérêts. Sur le local à 400 000 € de la section 6, l'écart réel entre ces deux jeux de déductions est de 53 500 € sur vingt ans, soit 2 700 € par an : 0,0067 fois le prix, et non 0,02. Face à cela, la SCI coûte 1 720 € de frais fixes par an. S'y ajoute la contribution sur les revenus locatifs : 0,2 % de la valeur du local, tant que le bail n'est pas soumis à la TVA. L'équilibre n'est donc atteint que vers 257 000 €, et seulement si vous avez levé l'option TVA ; sans elle, il faut 366 000 €. Et l'équilibre ne suffit pas : il reste à rembourser les 1 109 € de constitution. À 150 000 €, le gain réel est de 1 005 € par an pour 2 020 € de coûts : vous perdez 1 015 € par an. Sous 260 000 €, on travaille pour rien.
Cas n° 3 — un petit local à 90 000 €
Création de la SCI : annonce légale 229,20 € TTC, greffe 60,38 € TTC, déclaration des bénéficiaires effectifs 19,33 €, statuts rédigés par un professionnel 800 €. L'insertion au BODACC, le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, est gratuite à la constitution. Total : 1 109 €.
Coût annuel : comptabilité et liasse fiscale 900 €, assurance 400 €, entretien à la charge du bailleur 300 €, CRL 180 €, frais bancaires 120 € = 1 900 €/an.
Gain fiscal : loyer de 7 200 €/an, soit les mêmes 8 % de la valeur. La société en déduit 1 800 € d'impôt à 25 %, mais elle aurait déduit ses propres amortissements et intérêts en achetant elle-même. Le gain réel est donc de 0,0067 × 90 000 = 603 €/an. La SCI à l'IS, amortissements et intérêts déduits, sort un résultat quasi nul.
Gain net : − 1 297 € par an, et − 2 406 € la première année. Dans ce cas, ne faites pas ça. Laissez la société acheter, ou achetez en nom propre et louez-lui le local.
Votre société ne peut pas payer un loyer de marché
Si le loyer de marché déséquilibre son compte de résultat, le montage n'est pas prématuré : il est impossible. Vous serez tenté de sous-facturer, et vous retomberez sur le cas n° 2b. Une entreprise qui ne peut pas payer son loyer n'a pas les moyens de ses murs.
Vous prévoyez de vendre l'entreprise dans moins de cinq ans
Les frais d'acquisition, environ 30 000 € sur notre exemple, s'amortissent économiquement en huit à dix ans. Le calcul : à l'hypothèse de valorisation de la section 6, environ 1 % par an, le local prend 4 000 € de valeur chaque année. Il en faut 30 000 pour effacer les frais, soit sept ans et demi — dix si le marché est plus mou. Une revente à cinq ans les transforme en perte sèche, et vous devrez en plus gérer la question du bail dans la négociation. Attendez, ou n'achetez pas.
Vous cherchez à transmettre à vos enfants, pas à loger votre entreprise
Ce sont deux objectifs différents, et les servir avec une seule structure les dessert tous les deux. Une SCI qui loge l'exploitation est pilotée par les besoins de l'exploitation ; une SCI de transmission est pilotée par le démembrement — séparer l'usufruit de la nue-propriété — et par le calendrier des donations. Séparez-les. Sachez aussi qu'une SCI patrimoniale n'est jamais éligible au pacte Dutreil : l'article 23 de la loi de finances pour 2024 a explicitement exclu du régime la gestion de son propre patrimoine immobilier.
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Questions fréquentes sur la SCI et le local professionnel
Puis-je être seul associé de la SCI et seul dirigeant de la société locataire ?
Une société civile immobilière exige au minimum deux associés (article 1832 du Code civil). Vous pouvez en revanche détenir 99 % des parts et diriger les deux structures. Le montage n'est pas interdit par principe : ce qui est sanctionné, c'est le loyer hors marché, l'absence de bail réel et la SCI qui ne fonctionne jamais. Le second associé doit être un vrai associé, avec un apport réel et une part du résultat.
Que se passe-t-il si aucun bail écrit n'a été signé ?
Le bail existe quand même : le contrat de louage se forme par accord des volontés. Mais sans écrit, vous ne pouvez prouver ni la durée, ni le montant, ni la répartition des charges. En cas de contrôle, l'administration reconstitue le loyer sur la valeur locative de marché, et votre société ne peut pas justifier la charge qu'elle a déduite. Un bail écrit et enregistré coûte quelques centaines d'euros et règle la question.
Qui signe le bail, si je suis des deux côtés de la table ?
C'est un contrat avec soi-même, et il est valable. On lit souvent que l'article 1161 du Code civil l'interdirait : ce n'est plus vrai depuis le 1er octobre 2018. La loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 a réécrit ce texte, qui ne vise plus que « la représentation des personnes physiques ». Un bail signé entre deux sociétés par le même dirigeant échappe donc à cet article. Ce qui vous encadre est ailleurs : côté société commerciale, la procédure des conventions réglementées (article L227-10 du Code de commerce pour la SAS, L223-19 pour la SARL) ; côté SCI, vos seuls statuts. En pratique, faites autoriser la signature par une décision écrite des associés des deux côtés, datée d'avant la signature. Ce n'est pas une condition de validité : c'est la preuve, le jour où on vous la demandera, que personne n'a abusé de ses pouvoirs.
Le bail entre ma SAS et ma SCI est-il une convention réglementée ?
Côté SAS, oui en pratique — mais pas pour la raison qu'on lit. L'article L227-10 du Code de commerce ne vise que les conventions passées, directement ou par personne interposée, avec le président, un dirigeant ou un actionnaire détenant plus de 10 % des droits de vote. La société qui contrôle un actionnaire y figure aussi. Il ne contient aucune extension au dirigeant commun. Votre bail y entre par la porte de la « personne interposée » : la SCI n'est qu'un écran devant vous. Le commissaire aux comptes ou, à défaut, le président présente aux associés un rapport sur ces conventions, et les associés statuent dessus. En SARL, c'est explicite et il n'y a pas à discuter. L'article L223-19 vise nommément les conventions passées avec une société dont un associé indéfiniment responsable ou un gérant est en même temps gérant ou associé de la SARL — ce qu'une SCI est par construction. Côté SCI, aucun régime légal de conventions réglementées n'existe : seuls jouent vos statuts et le droit commun du mandat. Dans les deux cas, faites-le passer en assemblée : le coût est nul, l'omission se paie.
Puis-je inscrire le loyer en compte courant plutôt que de le virer ?
Commencez par le vocabulaire : la SCI n'est pas associée de votre société, il n'y a donc aucun compte courant d'associé entre les deux. Un loyer facturé et non payé est une simple créance client de la SCI sur sa locataire. C'est possible ponctuellement, dangereux durablement : un loyer jamais encaissé sur plusieurs exercices est l'un des indices les plus classiques de SCI fictive. Et le report ne fait même pas gagner d'impôt si la SCI est à l'impôt sur les sociétés : elle est imposée sur ses créances acquises, donc sur le loyer facturé, encaissé ou non. Seule une SCI à l'impôt sur le revenu, imposée sur les encaissements, décale réellement la note — au prix du risque de fictivité. Virez le loyer, tous les mois ou tous les trimestres, depuis le compte de la société vers celui de la SCI.
La SCI doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non, jamais, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Une société civile n'est pas soumise au dépôt des comptes annuels. Elle doit en revanche tenir une comptabilité si elle est à l'impôt sur les sociétés : l'obligation est fiscale (article 54 du CGI et article 38 quater de l'annexe III), pas commerciale. Les articles L123-12 et suivants du Code de commerce, souvent cités à tort pour les SCI, ne visent que les commerçants.
Que devient le bail le jour où je vends mon entreprise ?
Cela dépend de la façon dont vous vendez, et la différence n'est pas anodine. Si vous cédez les titres de votre société — le cas le plus fréquent —, il n'y a pas de cession de bail du tout. La société locataire reste la même personne morale, le bail continue tel quel, et aucune clause d'agrément ne peut être opposée. Si vous cédez le fonds de commerce, le bail suit le fonds : le locataire peut le céder à l'acquéreur, et une clause interdisant cette cession est réputée non écrite (article L145-16 du Code de commerce). Dans les deux cas vous vous retrouvez avec un locataire que vous n'avez pas choisi, aux conditions du bail que vous avez signé avec vous-même. C'est la raison pour laquelle un bail signé à la va-vite entre soi coûte cher dix ans plus tard.
Puis-je louer le local meublé ou entièrement équipé à ma société ?
Louer un local aménagé ou équipé est une activité commerciale. Une SCI à l'impôt sur le revenu qui s'y livre bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit (article 206-2 du CGI combiné à l'article 35). Une tolérance existe : les recettes commerciales ne doivent pas excéder 10 % des recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320). Le correctif de moyenne du n° 330 ne joue qu'à l'année de dépassement, sur cette année et les trois précédentes. Le réflexe sûr : la SCI loue les murs nus, la société installe ses propres équipements.
Ma société d'exploitation peut-elle se porter caution du prêt de la SCI ?
Techniquement oui, mais c'est une très mauvaise idée — et pas pour la raison qu'on lit d'habitude. Le cautionnement ne sera pas annulé. La Cour de cassation a jugé, pour une SARL, que la seule contrariété à l'intérêt social ne suffit pas à faire tomber l'engagement souscrit par le gérant envers un tiers (chambre commerciale, 12 mai 2015, n° 13-28.504). La doctrine étend la solution à l'ensemble des sociétés à risque limité, SAS comprise. La banque garde donc sa garantie. Le risque est pour vous. Engager la trésorerie de l'exploitation au profit d'une société dont vous êtes associé vous expose à une action en responsabilité et à une qualification d'abus de biens sociaux. Et à une action en insuffisance d'actif si l'entreprise dépose le bilan. Vous détruisez au passage l'intérêt principal du montage, qui est justement de tenir le local à l'écart des risques de l'exploitation. Notez la dissymétrie : dans l'autre sens, une sûreté consentie par la SCI et contraire à son propre intérêt social est, elle, annulable — les sociétés à risque illimité sont traitées plus sévèrement.
Puis-je apporter à une SCI le local que ma société détient déjà ?
Tout dépend de qui apporte. Si l'apporteur est vous, personne physique — ou toute personne non soumise à l'impôt sur les sociétés — et que la SCI est à l'IS, l'apport pur et simple d'un immeuble supporte un droit de 5 % au total (2,20 % pour l'État au titre de l'art. 810, III, majoré des taxes additionnelles départementale de 1,60 % et communale de 1,20 %). Apport pur et simple veut dire rémunéré exclusivement par des parts. L'article 809, I, 3° du CGI qualifie l'opération ; l'article 810, III en fixe le droit d'État, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2019. Si l'apporteur est votre société d'exploitation, elle-même à l'impôt sur les sociétés — le cas de votre question —, on sort du 3° du I de l'article 809. L'apport est alors enregistré gratuitement (article 810, I, depuis la loi de finances pour 2019). Dans les deux cas, si l'apport est rémunéré, même partiellement, par la reprise d'un emprunt, il devient un apport à titre onéreux. Il est alors taxé, pour la fraction reprise, au régime propre des apports de l'article 683 bis, soit 5 % (2,20 % + taxes additionnelles) et non les 6,32 % des ventes : sur 400 000 €, 20 000 €. C'est le vrai risque, et c'est le montage le plus fréquent.
La SCI peut-elle facturer des prestations à ma société : ménage, gardiennage, accueil ?
C'est le moyen le plus rapide de rendre la SCI commerciale et de la faire basculer à l'impôt sur les sociétés de plein droit. Une société civile loue des murs, elle ne vend pas de services. Si des prestations sont nécessaires, faites-les contracter directement par la société d'exploitation avec les prestataires, ou refacturez-les au coût réel en charges locatives prévues au bail, sans marge.
Que faire si mon entreprise n'arrive plus à payer le loyer ?
Actez-le par écrit avant d'arrêter les virements : un avenant de franchise temporaire, daté et voté des deux côtés, se défend en contrôle. Un loyer qui cesse d'être payé sans document est requalifié en abandon de créance, non déductible chez la SCI et imposable chez la société locataire. Et si la situation dure, posez la vraie question : une entreprise qui ne peut plus payer son loyer de marché n'a probablement pas les moyens de ses murs.
Faut-il un diagnostic de performance énergétique pour un local professionnel ?
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est exigé à la vente comme à la location de la plupart des bâtiments, tertiaires compris. Quelques exceptions subsistent, notamment pour des bâtiments industriels, artisanaux ou agricoles à faible demande énergétique. Au-delà de 1 000 m² de surface de plancher affectés à des activités tertiaires s'ajoute le dispositif éco-énergie tertiaire : des obligations chiffrées de réduction de consommation, qui pèsent sur le propriétaire comme sur l'occupant. Vérifiez le point avant l'achat : une mise à niveau se chiffre en dizaines de milliers d'euros.
Les parts de ma SCI entrent-elles dans l'IFI ?
Oui. L'impôt sur la fortune immobilière retient la fraction de leur valeur qui représente des immeubles. Une exonération existe pour les actifs professionnels (article 975 du CGI), mais elle est étroite. Elle ne couvre que la part du local réellement affectée à l'activité que vous exercez à titre principal, et suppose que vous y exerciez une fonction de direction. Vérifiez ce point chaque 1er janvier : c'est la situation de ce jour-là qui compte.
Combien coûte le montage la première année, tout compris ?
Pour une SCI créée sans notaire : annonce légale 191 € HT, soit 229,20 € TTC (arrêté du 19 novembre 2021 modifié au 1er janvier 2026). Greffe 50,32 € HT, soit 60,38 € TTC. Déclaration des bénéficiaires effectifs 19,33 € TTC. Rédaction des statuts par un professionnel : 500 à 1 500 €. Le BODACC est gratuit à la constitution. Soit 809 à 1 809 € au total selon ce que vous coûtent les statuts, auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition du local et, chaque année, la comptabilité et la liasse fiscale si la SCI est à l'impôt sur les sociétés.
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