LMNP ou SCI : Quel Statut Choisir pour Investir en Immobilier en 2026 ?

LMNP ou SCI ? C'est la question que se pose tout investisseur immobilier au moment de structurer son patrimoine. La réponse dépend de votre situation personnelle, de votre objectif (rendement, transmission, capitalisation) et de votre horizon de détention. En 2026, la donne a changé avec la hausse des prélèvements sociaux (+1,4 point) et la réforme LMNP 2025 qui réintègre les amortissements dans la plus-value.

Ce comparatif analyse en profondeur les 4 options disponibles : LMNP en nom propre, SCI à l'IR, SCI à l'IS et SARL de famille. Avec des exemples chiffrés sur un même bien, pour que vous puissiez choisir en connaissance de cause. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app.

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1. LMNP, SCI, SARL de famille : de quoi parle-t-on ?

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Le LMNP est un statut fiscal, pas une forme juridique. Vous détenez le bien immobilier en nom propre (à titre personnel) et vous louez en meublé. Les revenus sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Vous restez LMNP tant que vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 € par an ET représentent moins de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Au-delà, vous devenez LMP (Loueur Meublé Professionnel) avec des cotisations sociales URSSAF.

SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est une société qui détient le bien immobilier. Minimum 2 associés. Deux régimes fiscaux possibles : IR (transparent, revenus fonciers) ou IS (impôt sur les sociétés, amortissement possible). La SCI est conçue pour la location nue — la location meublée est tolérée en accessoire (< 10 % du CA) mais risque la requalification à l'IS. Pour tout savoir sur la SCI, consultez notre Guide Ultime SCI 2026. Si vous hésitez à créer une société commerciale pour votre investissement, lisez notre étude SCI ou SAS / SASU immobilière.

SARL de famille

La SARL de famille (art. 239 bis AA CGI) est le meilleur des deux mondes : une société (comme la SCI) qui peut faire de la location meublée à l'IR (comme le LMNP) — sans le risque de requalification. Conditions strictes : les associés doivent être parents en ligne directe, frères/sœurs ou conjoints/PACS. Les cousins, oncles et amis sont exclus.

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2. Tableau comparatif complet

Le tableau que personne ne vous donne : voici la comparaison complète sur 15 critères des 4 options disponibles en 2026.

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3. Fiscalité comparée en détail

LMNP : micro-BIC ou régime réel

En micro-BIC (recettes sous le seuil de 77 700 €/an en meublé classique, revalorisé pour les revenus 2026), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Simple mais rarement optimal. Attention : depuis la loi Le Meur (19 novembre 2024), les meublés de tourisme non classés voient leur seuil réduit à 15 000 € avec un abattement de seulement 30 %. Les meublés de tourisme classés passent eux aussi à 77 700 € / 50 % (contre 188 700 € / 71 % auparavant).

Au régime réel, vous déduisez les charges réelles + l'amortissement du bien. C'est presque toujours plus avantageux : l'amortissement efface souvent la quasi-totalité du résultat imposable les premières années.

SCI à l'IR : revenus fonciers

Les loyers sont imposés comme revenus fonciers : TMI + 17,2 % de PS. Pas d'amortissement possible, mais le déficit foncier est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Un doublement à 21 400 € a existé pour les travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques, mais ce dispositif temporaire s'est éteint pour les dépenses payées après le 31 décembre 2025. Les intérêts d'emprunt restent déductibles.

SCI à l'IS : impôt sur les sociétés

Taux réduit 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Amortissement possible (par composants). Mais la double imposition frappe : IS au niveau de la société + PFU 31,4 % sur les dividendes distribués (12,8 % IR + 18,6 % PS). Taux effectif global : 41,7 % (bénéfice < 42 500 €) à 48,6 % (au-delà).

Point clé 2026 : les prélèvements sociaux sur les revenus BIC (LMNP) et les dividendes (SCI IS) sont passés à 18,6 % (+1,4 point de contribution autonomie). Les revenus fonciers (SCI IR) restent à 17,2 %. Cet écart avantage la SCI à l'IR de 1,4 point.

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4. Amortissement : LMNP vs SCI IS

L'amortissement est le levier fiscal le plus puissant de l'immobilier locatif — et le grand absent de la SCI à l'IR. Voici comment il fonctionne, et pourquoi il sépare les régimes en deux camps.

Le mécanisme : une charge déductible sans décaissement

Amortir, c'est déduire chaque année une fraction du prix du bâti pour constater son usure comptable. La particularité : aucun euro ne quitte la trésorerie. C'est une écriture, pas une dépense. Elle réduit pourtant le résultat imposable, donc l'impôt. Sur les premières années d'un investissement à crédit, l'amortissement suffit le plus souvent à ramener le résultat fiscal à zéro.

Cet outil n'existe que dans deux des quatre régimes : le LMNP au réel et la SCI à l'IS. Le micro-BIC l'intègre de façon forfaitaire dans son abattement de 50 %. La SCI à l'IR en est totalement privée : les revenus fonciers ignorent la notion d'amortissement (article 31 du CGI, liste limitative des charges). C'est la raison de fond pour laquelle une SCI à l'IR affiche un résultat imposable bien plus élevé à loyers identiques.

La décomposition par composants

On n'amortit jamais un immeuble d'un bloc. La règle comptable impose de le découper en composants, chacun amorti sur sa propre durée d'usure. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais : il ne se déprécie pas. Il faut donc l'isoler du prix d'achat — généralement 10 à 30 % de la valeur selon la commune. Cette décomposition est identique en LMNP au réel et en SCI à l'IS.

Durées indicatives à caler sur l'état réel du bien (BOI-ANNX-000115). Le mobilier d'un meublé s'amortit à part, sur 5 à 10 ans.

Exemple chiffré : 5 800 € déduits chaque année

Reprenons un appartement acheté 200 000 €, dont 40 000 € de terrain (20 %). Le bâti amortissable est donc de 160 000 €. Ventilé par composants :

Cette dotation de 5 800 € par an se déduit du résultat sans aucun décaissement. Sur 15 ans de détention, l'investisseur aura cumulé 87 000 € d'amortissements. En LMNP au réel comme en SCI à l'IS, ces 87 000 € auront effacé une grande partie de l'impôt sur les loyers. La SCI à l'IR, elle, aura payé l'impôt plein pot sur ces quinze années.

La vraie différence LMNP / SCI à l'IS

Le calcul de la dotation est identique. Deux écarts comptent malgré tout.

Le sort de l'excédent d'amortissement. En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit BIC (article 39 C du CGI) : la fraction qui dépasserait le résultat est mise en réserve — on parle d'« amortissement réputé différé » — et reportée sans limite de durée sur les bénéfices des années suivantes. En SCI à l'IS, l'amortissement peut au contraire générer un déficit, lui aussi reportable. Dans les deux cas, rien n'est perdu, mais le pilotage diffère.

La revente. C'est là que les deux régimes divergent pour de bon — et c'est l'objet de la section suivante.

Pour le détail du calcul par composants et la construction d'un plan d'amortissement complet, voir nos guides Amortissement en SCI à l'IS et Plan d'amortissement SCI.

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5. Plus-value à la revente : le comparatif qui change tout

C'est souvent le critère décisif — et le plus mal compris. Voici comment la plus-value est calculée dans chaque cas. Pour un guide exhaustif avec simulations chiffrées : Plus-Value SCI : calcul, imposition et exonérations. Pour le choix du régime fiscal : SCI IS ou IR : comparatif complet.

En clair : la SCI à l'IR est le régime le plus favorable à la revente grâce aux abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans d'IR, 30 ans de PS). Le LMNP était aussi favorable avant 2025, mais la réintégration des amortissements a durci le régime. La SCI à l'IS est la moins favorable à la revente (double imposition, pas d'abattement).

Réforme LMNP 2025 (art. 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié à l'article 150 VB III du CGI) : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Exceptions : résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD restent hors du dispositif. Les amortissements réintégrés bénéficient malgré tout des abattements pour durée de détention — c'est ce qui maintient l'avantage du LMNP sur la SCI à l'IS à long terme (exonération d'impôt à 22 ans).

Cas chiffré : revente à 250 000 € après 15 ans

Reprenons l'appartement acheté 200 000 €, revendu 250 000 € au bout de 15 ans. En LMNP et en SCI à l'IS, 87 000 € d'amortissements ont été pratiqués (voir section 4). À 15 ans de détention, les abattements pour durée atteignent 60 % pour l'impôt (6 %/an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année) et 16,5 % pour les prélèvements sociaux (1,65 %/an).

LMNP (post-réforme 2025). Les 87 000 € d'amortissements sont retranchés du prix d'achat : la plus-value brute passe à 250 000 − (200 000 − 87 000) = 137 000 €. Après abattements : 10 412 € d'impôt sur le revenu (54 800 € × 19 %) + 19 676 € de prélèvements sociaux (114 395 € × 17,2 %) + 836 € de surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI). Total ≈ 30 900 €.

SCI à l'IR. Aucun amortissement n'a été pratiqué : la plus-value brute reste de 250 000 − 200 000 = 50 000 €. Après abattements : 3 800 € d'impôt (20 000 € × 19 %) + 7 181 € de prélèvements sociaux (41 750 € × 17,2 %). Pas de surtaxe (la base imposable est inférieure à 50 000 €). Total ≈ 11 000 €.

SCI à l'IS. La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : 200 000 − 87 000 d'amortissements = 113 000 €, soit une plus-value de 137 000 €, sans aucun abattement de durée. L'impôt sur les sociétés s'élève à 30 000 € (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Pour récupérer le produit, les associés se versent un dividende soumis au PFU de 31,4 % : 33 600 € supplémentaires. Total ≈ 63 600 € — sauf si la SCI conserve le produit pour réinvestir, auquel cas le PFU n'est pas dû tant qu'il n'y a pas de distribution.

L'écart est net : à la revente, la SCI à l'IR coûte près de six fois moins cher que la SCI à l'IS. La réforme 2025 a rapproché le LMNP de la SCI à l'IS sur la base imposable, mais le LMNP garde un atout décisif que l'IS n'a pas — les abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération totale.

Nuance PS sur les plus-values : les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières des particuliers (LMNP et SCI IR) restent à 17,2 % — pas 18,6 %. La hausse de 1,4 point ne touche que les revenus courants (BIC, dividendes), pas les plus-values. Une distinction qui change le résultat d'une simulation.

Guide exhaustif avec simulations : Plus-value SCI : calcul, imposition et exonérations. Cas de la SCI à l'IS : Plus-value en SCI à l'IS.

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6. Transmission et succession

C'est l'écart le plus spectaculaire entre les deux mondes. Un même patrimoine se transmet pour quelques milliers d'euros en SCI, ou pour des dizaines de milliers d'euros en LMNP. La raison tient en un mot : la SCI transforme un bien indivisible en parts divisibles.

LMNP : ce qui se passe vraiment à la succession

Le bien est détenu en nom propre. Au décès, il entre dans la succession à sa valeur vénale du jour, taxée d'un bloc. Aucun fractionnement n'a pu être organisé du vivant : un appartement ne se donne pas par tranches de 10 000 €. L'activité LMNP s'arrête au décès — les héritiers qui poursuivent la location repartent sur une nouvelle base d'amortissement. Pas de décote, pas de clause d'agrément, pas de pilotage du démembrement. Le seul levier en nom propre, démembrer le bien lui-même par donation notariée, reste lourd et rigide : un bien indivisible, un acte unique, aucune souplesse pour ajuster dans le temps.

SCI : la donation de parts et l'abattement de 100 000 €

En SCI, on donne des parts, pas des murs. Chaque parent peut transmettre à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits (article 779 du CGI), un abattement qui se reconstitue intégralement tous les 15 ans (article 784 du CGI). Les abattements varient selon le lien de parenté :

Un couple avec deux enfants transmet ainsi 4 × 100 000 € = 400 000 € en franchise totale par cycle de 15 ans. Sur 30 ans, 800 000 €. Le LMNP, lui, n'offre aucun de ces cycles : tout se règle d'un coup, au décès.

Le démembrement de parts (barème de l'article 669 CGI)

Le démembrement consiste à donner la nue-propriété des parts aux enfants en conservant l'usufruit — donc les loyers et la gestion. La base taxable se limite à la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge du donateur :

Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le nu-propriétaire, sans aucun droit à payer (article 1133 du CGI). C'est le cœur du dispositif : on transmet une valeur réduite de son vivant, et le reste passe en franchise au décès.

Exemple. Des parts de SCI valant 300 000 €, un donateur de 55 ans. Il donne la nue-propriété : barème art. 669 → 50 %, soit 150 000 €. Après une décote de 20 % sur la valeur des parts, la base tombe à 120 000 €. L'abattement de 100 000 € s'applique : il ne reste que 20 000 € de base taxable par enfant.

La décote sur la valeur des parts

Les parts d'une SCI valent moins que la somme des biens détenus. Deux décotes se cumulent : la décote d'illiquidité (parts non cotées, difficiles à céder, soumises à une clause d'agrément) de l'ordre de 10 à 20 % ; la décote de minorité (un lot de parts qui ne confère pas le contrôle de la société) de 10 à 15 %. Cumulées, elles atteignent couramment 15 à 30 %.

L'administration admet sans difficulté un taux global de l'ordre de 20 % ; au-delà de 30 %, il faut un dossier justificatif solide (clauses statutaires restrictives, situation locative, position réellement minoritaire). Un point à connaître : le démembrement, à lui seul, ne justifie aucune décote — seuls comptent les facteurs réels d'illiquidité.

Cas comparatif : transmettre 600 000 € en LMNP ou en SCI

Un couple veut transmettre à ses deux enfants un patrimoine immobilier de 600 000 €. Comparons les deux structures.

En LMNP, faute d'avoir pu anticiper, les enfants reçoivent 300 000 € chacun au décès : après l'abattement de 100 000 €, la base taxable de 200 000 € génère environ 38 200 € de droits par enfant (barème de l'article 777 du CGI), soit ≈ 76 400 €. En SCI, la combinaison décote + démembrement + abattements ramène la base à 20 000 € par enfant, soit ≈ 4 400 € de droits — puis l'usufruit rejoint la nue-propriété sans frais au décès. Près de 72 000 € d'écart, et l'exemple est prudent : il ne compte qu'un seul cycle de donation.

Pour le détail des stratégies de transmission : Donation de parts de SCI, Démembrement de parts de SCI et notre guide SCI Familiale.

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7. Exemple chiffré : même bien, 4 régimes

Hypothèse : appartement acheté 200 000 € (dont 40 000 € de terrain), loué 10 000 €/an de loyers, 3 000 € de charges annuelles (intérêts, assurance, taxe foncière). Investisseur à TMI 30 %. Revente après 15 ans à 250 000 €.

Impôt sur la plus-value : IR 19 % + PS 17,2 % après abattements de durée, surtaxe sur plus-values élevées comprise pour le LMNP (article 1609 nonies G du CGI). Pour la SCI à l'IS, le total inclut l'IS (15 %/25 %) puis le PFU de 31,4 % sur le dividende distribué — non dû si la SCI conserve le produit sans le distribuer.

En résumé sur 15 ans (impôt courant + plus-value) :

• LMNP réel : 8 700 + 30 900 = 39 600 € — le plus avantageux à cet horizon, malgré le durcissement de la réforme 2025
• SCI IR : 49 560 + 11 000 = 60 560 € — lourd au quotidien, très léger à la revente
• SCI IS : 2 700 + 63 600 = 66 300 € — quasi nul au quotidien, mais le plus cher à la sortie

Conclusion : à un horizon de 15 ans avec revente, le LMNP réel reste le plus avantageux globalement. La SCI à l'IS n'affiche le total le plus lourd que parce que l'exemple suppose une revente suivie d'une distribution — si vous ne revendez jamais et transmettez les parts, son addition de sortie disparaît et elle devient l'outil de capitalisation idéal. La SCI à l'IR prend l'avantage au-delà de 22 ans : l'exonération progressive de la plus-value (totale à 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux) finit par effacer son coût courant élevé.

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8. Quel statut selon votre profil ?

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9. Coûts de création et de gestion comparés

Avec sci-ai.app, la comptabilité SCI est à partir de 229 €/an en autonomie (349 € avec expert-comptable).

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10. Les erreurs fréquentes