Liasse 2033 en SCI : remplir les tableaux 2033-A à 2033-G (2026)
Vous avez opté pour l'IS et votre logiciel vous réclame des « tableaux 2033 » aux lettres qui vont de A à G ? La liasse 2033 d'une SCI est le jeu de sept tableaux qui accompagne la déclaration de résultat 2065 au régime réel simplifié : un bilan condensé, un compte de résultat, l'état des amortissements, puis quatre annexes plus courtes. Ensemble, ils calculent votre résultat fiscal et l'IS à payer. Rien à voir avec la 2072, réservée aux SCI restées à l'impôt sur le revenu.
Pourquoi ce sujet coince. Ces tableaux se parlent entre eux. Le résultat du compte de résultat remonte dans le bilan, la dotation aux amortissements d'un tableau doit se retrouver au centime près dans un autre, et le total de l'actif doit égaler le total du passif, sinon la télédéclaration se bloque. Un chiffre oublié quelque part, et toute la liasse déraille. Ici, on reste sur le cas d'une SCI patrimoniale : un immeuble, un emprunt et des comptes courants d'associés, pas le cas générique du commerçant.
Ce que ce guide vous apporte. À quoi sert la liasse 2033, ce que contient chaque tableau (2033-A à 2033-G), l'ordre de remplissage qui évite les erreurs, les trois contrôles de cohérence à vérifier avant l'envoi, un cas chiffré bout en bout et les pièges classiques. Le tout en distinguant nettement le réel simplifié (2033) du réel normal (2050 à 2059). Rédigé par Quentin Hagnère, fondateur de sci-ai.app, à jour au 09/07/2026.
À retenir en 30 secondes
- 2033 = réel simplifié à l'IS. La liasse 2033 (Cerfa 15948) est composée de 7 tableaux 2033-A à 2033-G, déposés avec la déclaration 2065. Une SCI à l'IR n'en dépose pas : elle remplit la 2072.
- Deux tableaux font le gros du travail. Le 2033-C (immobilisations et amortissements) et le 2033-B (compte de résultat et résultat fiscal). Les autres sont souvent brefs pour une SCI familiale.
- Trois cohérences à contrôler. Actif = passif dans le 2033-A ; le résultat du 2033-B se retrouve au bilan ; la dotation du 2033-C égale celle du 2033-B.
- Date limite 2026 : exercice clos au 31/12/2025, télétransmission au plus tard le 2e jour ouvré après le 1er mai, reportée au 20 mai 2026 avec le délai de 15 jours des téléprocédures.
- Le terrain ne s'amortit jamais. Seule la construction est amortie : ventilez terrain / bâti dès l'entrée du bien dans le 2033-C.
Références légales mobilisées dans ce guide
Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Les numéros de formulaires (CERFA), les seuils du régime réel simplifié et le seuil de service du tableau 2033-E sont révisés régulièrement : vérifiez le millésime en vigueur sur impots.gouv.fr avant tout dépôt. La qualification des loyers d'une SCI dans l'une ou l'autre catégorie de seuils dépend de la nature exacte de l'activité. Faites valider votre liasse par un professionnel avant transmission.
Sommaire
- À quoi sert la liasse 2033 (et qui la dépose)
- 2033-A — le bilan simplifié
- 2033-B — compte de résultat et résultat fiscal
- 2033-C — immobilisations et amortissements
- 2033-D à 2033-G — provisions, capital, filiales
- Les contrôles de cohérence inter-tableaux
- Cas pratique chiffré : la liasse 2033 d'une SCI
- Les erreurs fréquentes à éviter
- FAQ — Liasse 2033 en SCI
1. À quoi sert la liasse 2033 (et qui la dépose)
La liasse 2033 est la liasse fiscale du régime réel simplifié d'imposition (RSI), le régime comptable et déclaratif allégé qui s'applique en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et à l'impôt sur les sociétés (IS) en dessous de certains seuils de chiffre d'affaires. Elle se compose de sept tableaux, numérotés de 2033-A à 2033-G (formulaire n° 2033-SD, Cerfa 15948). Ces tableaux ne se déposent jamais seuls : ils accompagnent la déclaration de résultat 2065-SD, qui récapitule l'IS dû.
La ligne de partage tient en une phrase
Une SCI à l'IS dépose la 2065 et sa liasse 2033. Une SCI restée à l'IR (translucide, article 8 du CGI) ne dépose ni 2065 ni 2033 : elle remplit la déclaration 2072 et transparente ses loyers vers les associés, qui les déclarent en revenus fonciers. Il n'existe pas de situation intermédiaire : une même SCI ne dépose jamais les deux au titre du même exercice. Le choix entre les deux régimes, ses avantages et ses pièges de sortie, est traité dans notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR et dans le guide passer sa SCI de l'IR à l'IS.
| Situation de la SCI | Liasse à déposer | Nombre de tableaux |
|---|---|---|
| SCI à l'IR (par défaut, art. 8 CGI) | 2072-S ou 2072-C | Pas de liasse 2033 |
| SCI à l'IS, régime réel simplifié | 2065 + liasse 2033-A à 2033-G | 7 tableaux |
| SCI à l'IS, régime réel normal | 2065 + liasse 2050 à 2059-G | 18 tableaux |
| SCI à l'IS en déficit ou en sommeil | 2065 + liasse 2033 (obligatoire) | 7 tableaux |
En pratique, la quasi-totalité des SCI patrimoniales relève du réel simplifié, car leurs loyers restent très en dessous des seuils : à titre indicatif, pour les exercices 2026 à 2028, le réel simplifié s'applique jusqu'à 945 000 € HT pour les activités de vente et de fourniture de logement, et jusqu'à 286 000 € HT pour les autres prestations de services (article 302 septies A du CGI). Au-delà, la SCI bascule au réel normal et remplit les 18 tableaux 2050 à 2059. La distinction est développée à la section 6.
La dispense de bilan ne vous concerne pas. On lit parfois qu'une SCI peut être dispensée du bilan 2033-A sous un seuil de 176 200 € ou 61 500 €. C'est faux pour une SCI à l'IS : cette dispense de l'article 302 septies A bis, VI du CGI est réservée aux exploitants individuels et aux sociétés civiles de moyens (art. 239 quater A) soumis à l'impôt sur le revenu. Une SCI à l'IS produit toujours son bilan 2033-A.
2. 2033-A — le bilan simplifié
Le tableau 2033-A est le bilan simplifié de la SCI : une photographie du patrimoine à la date de clôture. À gauche, l'actif (ce que la SCI possède) ; à droite, le passif (comment c'est financé). La règle est sans appel : total actif = total passif. Un écart, même d'un euro, bloque la télédéclaration en EDI-TDFC.
Ce que contient chaque colonne
| Actif (ce que la SCI possède) | Passif (comment c'est financé) |
|---|---|
| Immobilisations : terrain (211) et construction (213), en valeur brute puis nette d'amortissements | Capitaux propres : capital (101), réserves, report à nouveau |
| Créances : loyers dus par les locataires (411) | Résultat de l'exercice (bénéfice ou perte) — le même que le 2033-B |
| Disponibilités : compte bancaire de la SCI (512) | Dettes : emprunts bancaires (164), comptes courants d'associés (455), fournisseurs |
Dans les faits, pour une SCI à immeuble unique, l'actif tient en trois lignes : l'immeuble net d'amortissements, éventuellement quelques loyers en attente, et le solde bancaire. Le passif reprend le capital, le résultat de l'exercice, l'emprunt restant dû et les comptes courants d'associés. Le compte courant d'associé (compte 455), c'est-à-dire l'argent qu'un associé a prêté à la SCI, se retrouve souvent oublié au passif : c'est l'une des premières causes de bilan déséquilibré. Son fonctionnement est détaillé dans notre guide compte courant d'associé en SCI.
Le réflexe qui débloque un bilan. Si l'actif et le passif ne s'accordent pas, vérifiez trois points dans l'ordre : le résultat de l'exercice a-t-il bien été reporté dans les capitaux propres ? Les amortissements cumulés sont-ils correctement déduits de la valeur brute des immobilisations à l'actif ? Un compte courant d'associé a-t-il été oublié au passif ? Neuf déséquilibres sur dix viennent de là.
3. 2033-B — compte de résultat et résultat fiscal
Le tableau 2033-B remplit deux missions. D'abord, c'est le compte de résultat simplifié : produits d'exploitation (les loyers), moins charges (taxe foncière, assurances, gestion, intérêts d'emprunt, dotations aux amortissements). La différence est le résultat comptable. Ensuite, dans un second cadre, il opère le passage au résultat fiscal, la base réelle de l'IS.
Du résultat comptable au résultat fiscal
Le résultat de votre comptabilité n'est presque jamais celui sur lequel l'IS se calcule. On part du résultat comptable, on ajoute (réintègre) les charges que le fisc n'admet pas, et on retranche (déduit) les produits déjà taxés ailleurs. Le solde est le résultat fiscal, reporté sur la 2065.
| Étape | Nature | Exemples courants en SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Point de départ | Résultat comptable | Loyers − charges de l'exercice (dont dotations aux amortissements) |
| + Réintégrations | Charges non déductibles | L'IS lui-même, amendes et pénalités, fraction des intérêts de comptes courants d'associés au-delà du taux maximal, dépenses somptuaires |
| − Déductions | Déductions extra-comptables | Produits déjà imposés séparément, reprises de provisions non taxables |
| = Résultat fiscal | Base de l'IS | Reporté sur la 2065 |
En clair : une SCI qui a comptabilisé une amende de stationnement ou versé des intérêts trop élevés sur le compte courant d'un associé doit réintégrer ces montants. Ils restent dans sa comptabilité, mais ils remontent le résultat fiscal, donc l'impôt. La liste des charges qui passent (et de celles qui ne passent pas) est détaillée dans notre guide charges déductibles en SCI. À l'IS, le taux normal est de 25 %, avec un taux réduit de 15 % sur la fraction de bénéfice jusqu'à 42 500 € pour les SCI qui remplissent les conditions du régime PME, détaillées dans notre guide taux réduit d'IS à 15 % en SCI.
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4. 2033-C — immobilisations et amortissements
Le tableau 2033-C est l'état des immobilisations et des amortissements : c'est là que vit l'immeuble et, avec lui, l'avantage principal de l'IS. Pour chaque actif, il suit la valeur brute, les augmentations (acquisitions de l'exercice), les cessions, la dotation de l'exercice et les amortissements cumulés. C'est le tableau à remplir en premier, car il fournit la dotation qui alimentera le 2033-B.
L'amortissement, la charge sans décaissement
Amortir, c'est passer chaque année en charge une fraction de la valeur de la construction, pour tenir compte de son usure — sans sortir un euro. Comptablement, l'écriture débite le compte 6811 (dotations aux amortissements) et crédite le compte 2813 (amortissement des constructions). Cette charge « fantôme » réduit le résultat, souvent jusqu'à l'annuler pendant dix à quinze ans, alors que la trésorerie reste positive. La méthode par composants (gros œuvre, toiture, étanchéité, aménagements) est développée dans notre guide amortissement en SCI à l'IS et son plan d'amortissement.
Le terrain ne s'amortit jamais. Seule la construction (compte 213) se déprécie ; le terrain (compte 211), non, car il ne s'use pas. La ventilation terrain / construction doit être opérée dès l'entrée du bien au bilan, sinon l'amortissement et le résultat fiscal sont faux. Une ventilation absente ou fantaisiste est l'un des premiers points qu'un contrôleur vérifie. La méthode de répartition est traitée dans notre guide valeur du terrain en SCI.
Bien sortir un actif cédé
Quand la SCI vend un bien, il faut le sortir intégralement du 2033-C : sa valeur brute d'un côté, ses amortissements cumulés de l'autre. Une cession mal enregistrée laisse traîner des valeurs qui faussent le bilan et la plus-value. Cet avantage de l'amortissement a d'ailleurs une contrepartie à la revente : la plus-value d'une SCI à l'IS est calculée sur la valeur nette comptable, donc plus la SCI a amorti, plus la plus-value imposable est élevée. Le mécanisme est détaillé dans notre guide plus-value d'une SCI à l'IS.
5. 2033-D à 2033-G — provisions, capital, filiales
Les quatre derniers tableaux sont souvent brefs pour une SCI patrimoniale, mais l'un d'eux mérite une vraie attention : le 2033-D, qui suit les déficits reportables.
| Tableau | Contenu | Pour une SCI familiale |
|---|---|---|
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires et déficits reportables (suivi exercice par exercice) | À contrôler chaque année : un déficit non déclaré n'est plus reportable |
| 2033-E | Valeur ajoutée produite et effectifs (élément de la CVAE) | À servir seulement si le CA dépasse 152 500 € HT |
| 2033-F | Composition du capital social (liste des associés) | Court : les associés et leurs parts |
| 2033-G | Filiales et participations | Souvent vide, sauf montage en holding |
Le 2033-D est le carnet de suivi des déficits. À l'IS, un déficit est reportable en avant sans limite de durée, mais son imputation sur un exercice bénéficiaire est plafonnée à 1 000 000 € par exercice, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice au-delà de ce seuil (article 209, I du CGI). Pour une SCI dont les résultats se comptent en milliers d'euros, ce plafond est théorique, mais la traçabilité exercice par exercice, elle, est bien réelle : elle justifie le stock de déficits en cas de contrôle. Le parallèle avec le déficit foncier côté IR est trompeur, car les règles n'ont rien à voir.
Le 2033-E touche à la valeur ajoutée, un élément de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il n'est à servir que si le chiffre d'affaires dépasse 152 500 € HT. La plupart des petites SCI patrimoniales n'ont pas à le renseigner. Le 2033-F recense les associés et leurs parts ; le 2033-G reste vide sauf si la SCI détient des participations, cas fréquent en holding immobilière.
6. Les contrôles de cohérence inter-tableaux
C'est là que se jouent la majorité des rejets. Les tableaux 2033 ne sont pas indépendants : ils se recopient les uns dans les autres, et le moteur de contrôle de l'EDI-TDFC vérifie ces égalités avant d'accepter l'envoi. Trois cohérences concentrent l'essentiel des rejets. C'est aussi ce qui justifie l'ordre de remplissage : le 2033-C d'abord, puis le 2033-B, puis le 2033-A.
| Contrôle | Ce qui doit être égal | Sens de report |
|---|---|---|
| 2033-A | Total actif = total passif | Interne au bilan |
| 2033-B → 2033-A | Résultat de l'exercice du 2033-B = poste « résultat de l'exercice » des capitaux propres du 2033-A | Le résultat remonte au bilan |
| 2033-C → 2033-B | Total des dotations aux amortissements du 2033-C = poste dotations aux amortissements du 2033-B | La dotation remonte au compte de résultat |
En pratique, on remplit d'abord le 2033-C, qui donne la dotation de l'exercice, actif par actif. Cette dotation se reporte au 2033-B, où elle vient en charge et détermine le résultat. Ce résultat se reporte enfin au 2033-A, dans les capitaux propres, ce qui équilibre le bilan. Prise à l'envers, la chaîne casse : un résultat saisi à la main dans le bilan sans passer par le compte de résultat, ou une dotation portée au 2033-B sans justification au 2033-C, et l'un des trois contrôles échoue.
La checklist avant l'envoi. Avant de télétransmettre, posez-vous trois questions. L'actif égale-t-il le passif au centime près ? Le résultat du 2033-B figure-t-il à l'identique dans les capitaux propres du 2033-A ? La somme des dotations du 2033-C est-elle bien celle inscrite au 2033-B ? Trois « oui », et votre liasse passe les contrôles EDI.
7. Cas pratique chiffré : la liasse 2033 d'une SCI
Karim Vasseur, 52 ans, pharmacien à Reims, détient avec son épouse la SCI Argonne, à l'IS depuis son option. La SCI possède un local commercial loué. Voici comment sa liasse 2033 se construit, dans le bon ordre, pour l'exercice clos au 31 décembre 2025 (le troisième depuis l'acquisition).
Les données de l'exercice
- Immeuble acquis 250 000 €, dont terrain estimé à 50 000 € (20 %) et construction 200 000 €
- Loyers HT encaissés : 18 000 €
- Charges courantes (taxe foncière, assurance, gestion) : 3 200 €
- Intérêts d'emprunt de l'exercice : 5 400 €
- Amortissement de la construction (200 000 € sur 40 ans) : 5 000 €
- Fraction non déductible des intérêts du compte courant d'un associé : 120 €
- Emprunt bancaire restant dû à la clôture : 200 000 € ; capital : 10 000 € ; compte courant d'associé : 40 600 € ; banque : 20 000 €
Étape 1 — le 2033-C (immobilisations et amortissements)
La construction de 200 000 € est amortie de 5 000 € au titre de l'exercice, via le compte 6811 en contrepartie du compte 2813. Le terrain de 50 000 € reste hors amortissement. Au bout de trois exercices, les amortissements cumulés atteignent 15 000 € (3 × 5 000). La valeur nette de l'immeuble à l'actif est donc de 250 000 − 15 000 = 235 000 €.
Étape 2 — le 2033-B (compte de résultat et résultat fiscal)
Résultat comptable = 18 000 − (3 200 + 5 400 + 5 000) = 18 000 − 13 600 = 4 400 €. La dotation de 5 000 € reportée ici vient bien du 2033-C. On réintègre ensuite la fraction excédentaire des intérêts de compte courant (120 €), non déductible.
| Ligne | Montant |
|---|---|
| Résultat comptable (reporté au 2033-A) | 4 400 € |
| + Réintégration (intérêts de CCA excédentaires) | + 120 € |
| = Résultat fiscal (reporté sur la 2065) | 4 520 € |
| IS au taux réduit 15 % (SCI éligible PME) | 678 € |
Étape 3 — le 2033-A (bilan simplifié)
Le résultat comptable de 4 400 € remonte dans les capitaux propres. L'immeuble net (235 000 €) et la banque (20 000 €) forment l'actif ; le capital, le résultat, l'emprunt et le compte courant forment le passif. Le bilan s'équilibre.
| Actif | Montant | Passif | Montant |
|---|---|---|---|
| Immeuble net (250 000 − 15 000) | 235 000 € | Capital (101) | 10 000 € |
| Banque (512) | 20 000 € | Résultat de l'exercice | 4 400 € |
| Emprunt bancaire (164) | 200 000 € | ||
| Compte courant d'associé (455) | 40 600 € | ||
| Total actif | 255 000 € | Total passif | 255 000 € |
Les trois cohérences sont vérifiées : total actif = total passif (255 000 €), le résultat de 4 400 € figure à l'identique dans le 2033-B et dans le 2033-A, et la dotation de 5 000 € est la même au 2033-C et au 2033-B. Sans cet amortissement de 5 000 €, le résultat fiscal serait passé à 9 520 € et l'IS à 1 428 € : la dotation a réduit l'impôt de plus de moitié, sans le moindre décaissement.
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8. Les erreurs fréquentes à éviter
Ces erreurs reviennent presque toutes sur les premières liasses d'une SCI à l'IS. Un contrôleur, comme le moteur de contrôle de l'EDI, les repère immédiatement.
Erreur n° 1 — Un bilan qui ne s'équilibre pas
Total actif ≠ total passif dans le 2033-A, et la télédéclaration se bloque. Les causes classiques : résultat de l'exercice non reporté dans les capitaux propres, compte courant d'associé (455) oublié au passif, ou amortissements cumulés mal déduits à l'actif.
Erreur n° 2 — Des amortissements orphelins
Une dotation portée au 2033-B sans justification ligne à ligne au 2033-C. La cohérence B ↔ C est vérifiée : chaque euro de dotation doit être adossé à un actif identifié dans l'état des amortissements.
Erreur n° 3 — Amortir le terrain
Le terrain (compte 211) n'est jamais amortissable. L'amortir gonfle indûment la charge et se corrige lourdement en contrôle. Isolez la valeur du terrain dès l'entrée du bien au bilan, dans le 2033-C.
Erreur n° 4 — Reporter le résultat comptable sans le retraiter
Le résultat fiscal n'est pas le résultat comptable. Sauter les réintégrations du 2033-B (amende, IS, intérêts de comptes courants excédentaires) sous-évalue l'impôt et expose à un rappel.
Erreur n° 5 — Confondre réel simplifié et réel normal
Liasse 2033 (7 tableaux, réel simplifié) ou 2050 à 2059 (18 tableaux, réel normal) : le régime dépend du chiffre d'affaires. Remplir les mauvais tableaux fausse toute la déclaration.
Erreur n° 6 — Une cession d'actif mal sortie
À la vente d'un bien, il faut sortir du 2033-C sa valeur brute et ses amortissements cumulés. Une sortie partielle laisse des valeurs fantômes qui déséquilibrent le bilan et faussent la plus-value.
Erreur n° 7 — Ne rien déposer en déficit ou en sommeil
La liasse 2033 reste obligatoire même sans activité, en résultat nul ou en déficit. À défaut, pénalités, taxation d'office, et surtout un déficit qui n'est plus reportable faute d'avoir été déclaré sur le 2033-D. Le sujet du retard est traité dans nos guides retard de déclaration SCI et que faire en cas de retard.
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Les 3 choses à retenir
- La 2033, c'est le réel simplifié à l'IS. Sept tableaux 2033-A à 2033-G déposés avec la 2065. Une SCI à l'IR remplit la 2072, pas la 2033 : on ne mélange jamais les deux.
- Trois cohérences font passer la liasse. Actif = passif dans le 2033-A, le résultat du 2033-B remonte au bilan, la dotation du 2033-C égale celle du 2033-B. Remplissez dans cet ordre : C, puis B, puis A.
- L'amortissement fait tout l'intérêt de l'IS. La dotation (compte 6811, hors terrain) allège fortement le résultat fiscal sans décaissement — mais elle se retrouve à la revente via la plus-value professionnelle.
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Pour aller plus loin sur la fiscalité SCI
FAQ — Liasse 2033 en SCI
Les questions qui reviennent le plus souvent sur la liasse 2033 d'une SCI à l'IS, regroupées ci-dessous.