Lexique SCI : tous les termes à connaître (2026)

La SCI est une structure simple. Son vocabulaire, non. Chaque semaine, je lis des messages de gérants qui m'écrivent avoir « remis 20 000 € au capital » alors qu'ils ont fait une avance en compte courant, ou qui s'étonnent d'être imposés sur un bénéfice qu'ils n'ont jamais touché. Ce ne sont pas des fautes d'inattention. Ce sont deux mots pour deux réalités juridiques différentes, et personne ne leur a jamais expliqué la différence. Le prix de la confusion, lui, est très concret : une 2072 fausse, un compte courant requalifié, une cession attaquable.

Ce lexique SCI définit 103 termes en deux à quatre phrases. Pour chacun : la référence opposable quand elle existe — article du Code civil, du CGI, ou numéro de compte du plan comptable — et le lien vers le guide qui creuse le sujet.

Le vocabulaire de la société civile immobilière parle trois langues à la fois : le Code civil pour la vie sociale, le Code général des impôts pour la fiscalité, le plan comptable général pour les écritures. Un même mot n'y a pas toujours le même sens — « résultat » ne désigne pas la même chose dans un procès-verbal d'assemblée et dans une liasse fiscale. D'où ce classement en six familles, de la création aux baux, pour que n'importe quel terme croisé dans des statuts, une déclaration ou un courrier du service des impôts trouve ici sa définition en dix secondes.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI, BOFiP, plan comptable général). Mis à jour le 28 juillet 2026.

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1. Création & statuts : le vocabulaire de la constitution

Les termes qui suivent décrivent l'acte de naissance de la société : ce que les associés apportent, ce qu'ils écrivent dans les statuts, ce qu'ils déclarent aux tiers. Rien d'exotique — mais c'est ici que se prennent les décisions les plus pénibles à corriger ensuite. Vue d'ensemble dans le guide créer une SCI et la checklist de création.

Annonce légale

Avis publié dans un support habilité du département du siège, pour porter à la connaissance des tiers la naissance de la société. Il doit mentionner la dénomination, la forme, le capital, le siège, l'objet, la durée, l'identité du gérant et le greffe d'immatriculation. Son prix n'a rien de variable : pour la constitution d'une société civile, l'arrêté du 19 novembre 2025 fixe un forfait national de 191 € HT, soit environ 229 € TTC, quels que soient le support, le capital, le nombre d'associés ou la longueur du texte (Mayotte et La Réunion relevant d'un forfait majoré). Sans attestation de parution, le dossier d'immatriculation est irrecevable : c'est le premier point de blocage rencontré par ceux qui montent leur SCI seuls.

Référence : art. 22 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (et non l'art. R210-3 C. com., propre aux sociétés commerciales) ; tarif : arrêté du 19 novembre 2025 — Guide : l'annonce légale de SCI

Apport en nature

Tout apport qui n'est pas de l'argent : un immeuble, un terrain, des parts d'une autre société. Il peut porter sur la pleine propriété, la nue-propriété, l'usufruit ou la seule jouissance, et sa valeur doit figurer dans les statuts. Aucun commissaire aux apports n'est imposé en société civile — liberté appréciable, piège redoutable : une évaluation de complaisance se retourne contre les associés le jour d'un contrôle, d'un divorce ou d'une succession.

Référence : art. 1843-3 C. civ. — Guide : apporter un immeuble à une SCI

Apport en numéraire

De l'argent, en échange de parts. Particularité de la société civile : les statuts peuvent prévoir une libération échelonnée, de sorte qu'un capital souscrit de 50 000 € n'est appelé qu'à hauteur de 5 000 € au démarrage. Ne confondez jamais cet apport, qui crée du capital et des droits de vote, avec l'avance en compte courant, qui crée une dette de la société envers vous.

Référence : art. 1843-3 C. civ. — Guide : l'apport personnel en SCI

Bénéficiaire effectif

Personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui contrôle la société par un autre moyen ; à défaut, le représentant légal. Dans une SCI familiale détenue à 50/50, il y a donc deux bénéficiaires effectifs, pas un. La déclaration au registre tenu par l'INPI est due dès l'immatriculation, puis à chaque changement d'associé ou de gérant.

Référence : définition : art. L561-2-2 et R561-1 CMF ; obligation déclarative : art. L561-46 CMF — Guide : déclarer les bénéficiaires effectifs

Capital social

Somme des apports en numéraire et en nature rémunérés par des parts sociales. Aucun minimum légal en société civile : une SCI au capital de 100 € est parfaitement valable. Elle n'inspirera simplement aucune confiance à un banquier, et rendra la valorisation des parts acrobatique le jour d'une donation. Le capital est divisé en parts égales, et il peut être variable si les statuts le prévoient.

Référence : art. 1832 C. civ. ; art. 1845-1 C. civ. (parts égales, et renvoi aux art. L231-1 s. C. com. pour le capital variable) — Guide : le capital social d'une SCI

Dénomination sociale

Le nom sous lequel la société est immatriculée et signe ses actes. Choix libre, à une réserve près : ne pas empiéter sur une marque ou une dénomination antérieure, ce qui suppose une recherche d'antériorité — cinq minutes sur les bases de l'INPI, et beaucoup d'ennuis évités. Elle figure ensuite sur les factures, la correspondance et les documents commerciaux, accompagnée de la forme juridique, du numéro SIREN, de la mention « RCS » suivie de la ville du greffe et du lieu du siège.

Référence : art. 1835 C. civ. ; mentions obligatoires : art. R123-237 C. com. — Guide : choisir la dénomination sociale

Dépôt du capital

Consignation des apports en numéraire sur un compte bloqué avant l'immatriculation — banque, notaire ou Caisse des dépôts. Contrairement à la SARL ou à la SAS, aucun texte n'impose ce blocage en société civile. C'est une exigence de pratique bancaire et de statuts, pas une condition légale d'immatriculation. Beaucoup de SCI n'appellent d'ailleurs qu'une fraction du capital souscrit, ce qui réduit d'autant la somme à immobiliser.

Référence : aucune disposition légale équivalente aux art. L223-8 ou L225-5 C. com. ; statuts et pratique bancaire — Guide : déposer le capital d'une SCI

Durée de la société

Durée de vie inscrite dans les statuts, plafonnée à 99 ans et prorogeable. Personne ne pense à sa SCI créée en 1996 pour trente ans — jusqu'au jour où le notaire refuse de signer parce que la société est dissoute de plein droit depuis six mois. Les associés doivent être consultés au moins un an avant l'échéance, et une régularisation judiciaire reste possible ensuite. Mais c'est un rattrapage, pas un droit acquis, et il coûte du temps comme de l'argent.

Référence : art. 1838, 1844-6 et 1844-7 1° C. civ. — voir aussi notre guide « prorogation d'une SCI »

Immatriculation

Inscription au registre du commerce et des sociétés, déposée via le guichet unique des formalités des entreprises. C'est elle, et rien d'autre, qui confère la personnalité morale : avant, la société existe entre associés mais ne peut ni acheter, ni emprunter, ni ouvrir un compte en son nom. Le greffe délivre ensuite l'extrait qui sert de carte d'identité à la société.

Référence : art. 1842 C. civ. — Guide : créer sa SCI en ligne

Objet social

Ce que les statuts autorisent la société à faire. Il doit rester strictement civil. Y glisser l'achat-revente ou la location meublée habituelle, c'est faire basculer la SCI dans le champ commercial, donc à l'impôt sur les sociétés — parfois sans s'en apercevoir avant le premier contrôle. À l'inverse, un objet taillé trop serré bloque les opérations futures et oblige à repasser par une modification des statuts.

Référence : art. 1835 C. civ. ; art. 206-2 CGI — Guide : rédiger l'objet social

Personnalité morale

Capacité juridique autonome : un patrimoine, un nom, un domicile, la faculté d'agir en justice. Elle naît à l'immatriculation et s'éteint à la clôture de la liquidation, la société survivant entre-temps pour les seuls besoins de celle-ci. C'est exactement ce qui sépare la SCI de l'indivision : ici, le bien appartient à la société, et les associés ne possèdent que des parts.

Référence : art. 1842 et 1844-8 C. civ.

Siège social

Domicile juridique de la société. Il détermine trois choses très concrètes : le greffe d'immatriculation, le tribunal compétent en cas de litige et le service des impôts des entreprises auquel vous adresserez vos déclarations. Chez le gérant, dans un local détenu par la société ou chez un domiciliataire : les trois sont possibles. Tout transfert suppose une décision collective, une modification des statuts et une publicité.

Référence : art. 1837 C. civ. — Guide : fixer le siège social

Statuts

Le contrat qui organise la société : associés, apports, capital, objet, siège, durée, gérance, décisions collectives, cessions. Ils pèsent bien plus lourd ici qu'en société commerciale, parce que la plupart des règles du Code civil ne sont que supplétives — ce que vous n'écrivez pas, la loi l'écrit à votre place, et rarement dans le sens que vous auriez choisi. Des statuts bâclés se paient dix ans plus tard, au moment d'une cession ou d'une succession.

Référence : art. 1835 C. civ. — Guide : les statuts de SCI · modifier les statuts

Types de SCI

Trois lettres, des réalités très différentes : SCI de gestion ou de location (le cas courant), SCI familiale, SCI d'attribution (SCIA), société civile de construction-vente (SCCV). Méfiance avec le mot « familiale » : il n'a pas de définition générale en droit. La seule définition légale vraiment utile, celle du bail d'habitation, vise la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Ces variantes n'obéissent pas aux mêmes règles fiscales, en particulier sur la commercialité et l'assujettissement à l'IS.

Référence : art. 1832 s. C. civ. ; art. 239 ter et 1655 ter CGI ; définition familiale : art. 13 de la loi n° 89-462 — Guide : les types de SCI · SCIA · SCCV

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2. Associés & parts sociales : le vocabulaire de la détention

Statut de l'associé, circulation des parts, démembrement. C'est le terrain où le mot mal choisi coûte le plus cher — et depuis la réforme du formalisme des cessions entrée en vigueur le 27 juin 2026, la moitié des modèles d'actes qui circulent encore sur internet sont bons à jeter.

Agrément

Autorisation donnée par les associés à l'entrée d'un nouveau. Pour une cession à un tiers, l'unanimité s'impose de plein droit : les statuts peuvent assouplir cette règle, jamais la durcir. Et l'inverse de ce qu'on lit souvent est vrai pour la famille — les cessions entre associés, au conjoint, aux ascendants ou aux descendants ne sont libres que si les statuts le disent expressément. Sinon, c'est l'unanimité pour tout le monde.

Référence : art. 1861 al. 1 C. civ. — Guide : céder des parts de SCI

Associé

Titulaire de parts sociales : droit de vote, droit d'information, vocation aux bénéfices. Il en faut deux au minimum, sans maximum, et rien n'interdit qu'un associé soit lui-même une société. Un enfant mineur peut l'être aussi, avec les précautions qui vont avec. Si la SCI se retrouve à un seul associé, elle n'est pas dissoute pour autant : une période de régularisation s'ouvre, et c'est seulement à défaut que tout intéressé peut demander la dissolution au juge.

Référence : art. 1832 et 1844-5 C. civ. — Guide : combien d'associés dans une SCI

Cession de parts

Transfert de parts à titre onéreux. Depuis le 27 juin 2026, la donne a changé : la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte d'expert-comptable. À peine de nullité. Autrement dit, le modèle Word rempli un dimanche soir entre associés ne vaut plus rien.

Référence : art. 1865-1 C. civ., créé par l'art. 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 ; prépondérance appréciée au sens de l'art. 726 CGI — Guide : la cession de parts

Clause léonine

Clause qui donnerait à un associé la totalité du profit, l'en priverait entièrement, ou l'exonérerait de toute contribution aux pertes. Le Code civil la répute non écrite : elle tombe seule, les statuts survivent. Une répartition inégale, elle, reste parfaitement licite — 70/30 entre deux associés qui ont apporté 70 et 30, c'est même la règle par défaut. La sanction ne vise que l'extrême.

Référence : art. 1844-1 al. 2 C. civ. — Guide : le pacte d'associés

Compte courant d'associé

Avance de trésorerie consentie par un associé à sa société, inscrite au passif du bilan — jamais au capital. Remboursable en principe à tout moment, sans droit de vote attaché, éventuellement rémunérée par un intérêt dans la limite du taux fiscalement déductible. C'est l'outil de financement le plus souple d'une SCI, et de très loin le plus mal tenu : un compte courant qu'on ne suit pas année après année devient impossible à justifier, que ce soit face à un acquéreur, à un héritier ou à un vérificateur.

Référence : compte 455 du PCG ; art. 39-1-3° CGI pour la déductibilité des intérêts — Guide : le compte courant d'associé · écritures comptables

Démembrement

Division du droit de propriété entre usufruit et nue-propriété, applicable aussi bien à l'immeuble qu'aux parts. C'est le moteur de la transmission optimisée : le parent donne la nue-propriété des parts et garde l'usufruit, donc les revenus et le pouvoir. Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de chaque droit selon l'âge de l'usufruitier — entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %, ce qui réduit d'autant l'assiette taxable. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans un euro de droits supplémentaires.

Référence : art. 578 s. C. civ. ; barème de l'art. 669 CGI — Guide : le démembrement de parts

Donation de parts

Transmission à titre gratuit, en pleine propriété ou en nue-propriété. Elle profite des abattements de droit commun — 100 000 € par parent et par enfant, rechargeables tous les quinze ans — et se combine avec le démembrement pour comprimer l'assiette taxable. Contrairement à ce qu'on lit parfois, ce n'est pas une nouveauté 2026 : la donation de parts a toujours exigé l'acte notarié, l'article 931 du Code civil imposant cette forme à peine de nullité pour toute donation entre vifs — des parts sociales ne se donnant pas de la main à la main. L'article 1865-1, dont le champ exact reste discuté en doctrine pour les transmissions à titre gratuit, ne fait donc que confirmer la voie notariale ; la donation « en famille, sur papier libre » n'a jamais été valable.

Référence : art. 779 I et 784 CGI ; forme : art. 931 C. civ. (et, pour les cessions, art. 1865-1 C. civ.) — Guide : donner des parts de SCI

Nue-propriété

Droit de disposer du bien, sans l'usage ni les fruits. Le nu-propriétaire de parts n'encaisse rien tant que l'usufruit dure, puis récupère la pleine propriété à son extinction, sans droits à payer. Sa valeur se déduit de celle de l'usufruit, elle-même fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.

Référence : art. 578 et 617 C. civ. ; art. 669 CGI — Guide : SCI ou nue-propriété

Pacte d'associés

Convention signée à côté des statuts, entre tout ou partie des associés : préemption, sortie conjointe, plafonnement des comptes courants, mode de règlement des blocages. Sa force, c'est la confidentialité — il ne se dépose nulle part, contrairement aux statuts. Sa faiblesse aussi : le violer n'annule pas l'acte contraire, cela engage seulement la responsabilité contractuelle du signataire.

Référence : droit commun des contrats, art. 1103 C. civ. — Guide : le pacte d'associés

Parts sociales

Titres qui représentent les droits d'un associé dans le capital. Elles ne se négocient pas librement comme des actions : il faut un acte, et le plus souvent un agrément. Surtout, leur valeur nominale — celle des statuts — n'a rien à voir avec leur valeur réelle : cent parts de 100 € dans une SCI qui détient un immeuble de 400 000 € remboursé pour moitié valent bien davantage que les 10 000 € inscrits au capital. Cette valeur dépend de l'actif net, minoré d'une décote pour illiquidité le cas échéant.

Référence : art. 1832 et 1861 C. civ. — Guide : céder des parts

Quote-part

Fraction du résultat, du bénéfice ou de l'actif qui revient à chaque associé, proportionnelle à ses parts sauf clause statutaire contraire. Dans une SCI à l'IR, c'est elle qui est imposée — pas ce que l'associé a réellement touché. Traduction concrète : vous pouvez payer l'impôt sur 5 000 € de bénéfice foncier alors que la trésorerie est partie rembourser le capital de l'emprunt et que votre compte personnel n'a rien vu passer.

Référence : art. 1844-1 C. civ. ; art. 8 CGI — Guide : reporter sa quote-part sur la 2044

Rachat de parts par la société

Opération par laquelle la SCI achète ses propres parts pour les annuler, ce qui emporte réduction de capital. Un point de vocabulaire qui coûte cher : en cas de refus d'agrément, l'article 1862 ouvre une faculté, pas une obligation de rachat. Personne ne peut être contraint de racheter les parts du sortant. Le prix se fixe à l'amiable ou, faute d'accord, à dire d'expert.

Référence : art. 1862 al. 2 et 1843-4 C. civ. — Guide : le rachat de parts par la SCI

Responsabilité des associés

Indéfinie, mais conjointe et proportionnelle aux parts : un associé à 30 % ne doit que 30 % de la dette, jamais la totalité. Et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la société sans succès. Le mot « solidaire », qu'on lit partout, n'a rien à faire ici — sauf quand l'associé a signé séparément un cautionnement bancaire, ce qui est une autre histoire, et une histoire fréquente.

Référence : art. 1857 et 1858 C. civ. — Guide : la responsabilité des associés · caution personnelle

Tontine sur parts

Clause d'accroissement : les parts acquises ensemble reviennent au survivant, réputé propriétaire depuis l'origine. Elle produit ses effets hors succession, mais la fiscalité rattrape le mécanisme, en principe par les droits de mutation à titre gratuit. Et elle verrouille la sortie de façon quasi définitive : tant que les deux sont vivants, on ne défait pas une tontine sans l'accord de l'autre. À manier avec des pincettes.

Référence : art. 754 A CGI — Guide : la tontine sur parts de SCI

Usufruit

Droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits, sans pouvoir en disposer. Sur des parts de SCI, l'usufruitier touche les revenus courants et vote en principe l'affectation des bénéfices ; le nu-propriétaire vote le reste. Les statuts peuvent aménager cette répartition, mais pas jusqu'à priver le nu-propriétaire de toute participation aux décisions collectives : la jurisprudence veille.

Référence : art. 578 et 1844 C. civ. — Guide : la donation temporaire d'usufruit

Valeur vénale

Prix qu'un bien atteindrait par le jeu de l'offre et de la demande, sur un marché réel, à une date donnée. C'est la référence pour l'IFI, les droits de mutation, l'évaluation des apports et la valorisation des parts. Elle se démontre par comparaison avec des ventes récentes de biens similaires — la base « Rechercher des transactions immobilières » de votre espace impots.gouv.fr fait très bien l'affaire, et elle est opposable. Une estimation d'agence isolée, non.

Référence : doctrine BOFiP en matière d'évaluation ; art. 761 CGI — Guide : la valeur du terrain · valeurs locatives

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3. Gérance & vie sociale : le vocabulaire des décisions

La vie sociale d'une SCI tient à trois choses : une assemblée par an, un procès-verbal, un registre. Deux heures de travail, une fois l'an. C'est justement parce que c'est si léger que tout le monde s'en dispense — et c'est le premier angle d'attaque d'un vérificateur comme d'un associé fâché.

Affectation du résultat

Décision collective sur le sort du bénéfice ou de la perte de l'exercice : réserve, report à nouveau, distribution. Elle se prend à l'assemblée d'approbation des comptes et doit figurer noir sur blanc au procès-verbal. Point capital en SCI à l'IR : cette décision ne change rien à l'imposition de l'associé, taxé sur sa quote-part de résultat, qu'on distribue ou non.

Référence : art. 1844-1 C. civ. ; art. 8 CGI — Guide : affecter le résultat

Assemblée générale

Réunion des associés pour toutes les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant. L'ordinaire approuve les comptes, l'extraordinaire modifie les statuts. Convocation, quorum, majorité : les statuts font ce qu'ils veulent — et c'est là que ça se joue, car à défaut de clause, l'unanimité s'applique, y compris pour modifier les statuts. Une seule règle ne se négocie jamais : les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement.

Référence : art. 1852 C. civ. (unanimité supplétive) ; art. 1836 C. civ. (modification des statuts, al. 2 d'ordre public) ; convocation : art. 40 du décret n° 78-704 — Guide : tenir une AG de SCI

Approbation des comptes

Résolution par laquelle les associés valident les comptes de l'exercice écoulé, après le rapport du gérant. Aucun délai chiffré n'est imposé aux sociétés civiles : en pratique, six mois après la clôture, sauf statuts plus précis. Trois exercices sans approbation, et l'argument de la SCI fictive devient très facile à soutenir en face de vous.

Référence : art. 1856 C. civ. — Guide : approuver les comptes

Boni de liquidation

Ce qui reste une fois l'actif réalisé, le passif payé et les apports remboursés. Économiquement : les bénéfices jamais distribués, plus les plus-values dégagées à la liquidation. Son régime fiscal n'a rien à voir selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS. C'est le point le plus technique d'une dissolution, et celui qu'on découvre presque toujours trop tard.

Référence : art. 1844-9 C. civ. — Guide : dissoudre et liquider une SCI

Conventions entre la SCI et son gérant

Autre fausse évidence recopiée de modèles de SARL : la société civile ne connaît aucun régime légal d'autorisation préalable des conventions réglementées. Une convention entre la SCI et son gérant relève du droit commun et de ce que prévoient les statuts. Nuance à connaître tout de même : une personne morale non commerçante ayant une activité économique peut relever de l'obligation de rapport a posteriori de l'article L612-5 du Code de commerce — sans nullité, mais avec des conséquences préjudiciables à la charge du gérant.

Référence : art. L612-5 C. com. ; absence d'équivalent aux art. L223-19 et L227-10 — Guide : les conventions en SCI

Dissolution

Événement qui met fin à la société et ouvre la liquidation : terme atteint, objet réalisé, décision des associés, dissolution judiciaire pour justes motifs. La personnalité morale survit le temps de liquider, pas une minute de plus. Et rien n'est neutre fiscalement : la dissolution emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise, plus-values latentes comprises.

Référence : art. 1844-7 et 1844-8 C. civ. — Guide : dissolution-liquidation

Droit d'information de l'associé

Droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion. Le gérant ne peut pas s'y soustraire ; son refus se règle devant le juge, au besoin sous astreinte. C'est le contrepoids du pouvoir très large que le Code civil confie au gérant d'une SCI — et, dans les familles fâchées, le premier levier actionné.

Référence : art. 1855 C. civ. ; art. 48 du décret n° 78-704 — Guide : le droit d'information · consulter les comptes

Gérant

Représentant légal de la société, associé ou non, personne physique ou morale, nommé par les statuts ou par acte séparé. Vis-à-vis des tiers, ses pouvoirs sont maximaux dans la limite de l'objet social : les clauses limitatives des statuts jouent entre associés, elles ne sont pas opposables à la banque ni au vendeur. Sa responsabilité civile envers la société et les associés se prescrit par cinq ans — et non par trois, contrairement à ce qu'on lit depuis la réforme des nullités de 2025.

Référence : art. 1846 et 1848 C. civ. (rapports avec les associés) ; art. 1849 C. civ., al. 1 et 3 (engagement de la société dans la limite de l'objet social, inopposabilité aux tiers des clauses limitatives) ; art. 1850 C. civ. (responsabilité) ; prescription art. 2224 C. civ. — Guide : le gérant de SCI · changer de gérant

Gérant de fait

Celui qui dirige réellement sans avoir jamais été nommé. Le juge le débusque par faisceau d'indices : signature bancaire, négociation des baux, décisions engageant la société, interlocuteur unique des tiers. L'absence de titre ne protège de rien — le gérant de fait encourt les mêmes responsabilités que le gérant de droit. Cas d'école en famille : le père qui a « laissé la gérance » à son fils et continue de tout décider.

Référence : construction jurisprudentielle — Guide : le gérant de fait

Mise en sommeil

Cessation temporaire d'activité, déclarée au registre par une inscription modificative. Durée maximale de deux ans, non renouvelable pour une société. Ensuite, il faut choisir : reprendre, dissoudre ou radier — sinon le greffe radie d'office. Attention au malentendu le plus courant : pendant ce temps, la SCI garde sa personnalité morale et toutes ses obligations déclaratives. Une 2072 à zéro reste une 2072 à déposer.

Référence : art. R123-45 C. com. (déclaration) ; art. R123-125 et R123-130 C. com. (radiation d'office) — Guide : mettre une SCI en sommeil

Procès-verbal

L'écrit qui relate l'assemblée : date, lieu, associés présents ou représentés, ordre du jour, texte des résolutions, résultat des votes. Signé par le gérant et, selon les statuts, par les associés. C'est la seule preuve opposable de la décision sociale : sans procès-verbal, le notaire ne signera pas la vente, la banque ne débloquera pas les fonds, et le vérificateur considérera que l'assemblée n'a jamais eu lieu.

Référence : art. 44 et 45 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 — Guide : AG et procès-verbaux

Quitus

Résolution par laquelle l'assemblée approuve la gestion du gérant sur l'exercice écoulé. Sa portée réelle est faible : il n'éteint pas l'action en responsabilité, l'article 1843-5 réputant non écrite toute clause qui subordonnerait cette action à un vote préalable. Il documente la vie sociale et la bonne foi du gérant. C'est utile, mais ce n'est pas un bouclier — beaucoup de gérants croient l'inverse.

Référence : art. 1843-5 C. civ. — Guide : litige avec le gérant

Registre des assemblées

Registre spécial tenu au siège social, coté et paraphé par un juge du tribunal de commerce ou du tribunal judiciaire, ou par le maire ou un adjoint — ou, à défaut, feuillets mobiles numérotés sans discontinuité et paraphés dans les mêmes conditions. La tenue sous forme électronique est désormais admise, les procès-verbaux étant alors signés par une signature électronique au moins avancée au sens du règlement (UE) n° 910/2014. Un registre reconstitué la veille d'un contrôle ne trompe personne : les paraphes et les dates parlent d'eux-mêmes.

Référence : art. 45 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 — Guide : les registres de la SCI · documents à conserver

Rémunération du gérant

Somme éventuellement versée au gérant en contrepartie de son mandat — décidée par les associés, jamais par le gérant seul. Elle n'a rien d'obligatoire : dans les SCI familiales, la gérance est presque toujours gratuite. Dès qu'elle existe en revanche, son traitement fiscal et social dépend du régime de la société et de la qualité du gérant, et c'est là que les choses se compliquent sérieusement.

Référence : art. 1846 C. civ. ; art. 62 CGI selon les cas — Guide : rémunérer le gérant · cumul de statuts

Réserve légale (absence en SCI)

Dotation de 5 % du bénéfice jusqu'à 10 % du capital, imposée aux sociétés commerciales. Elle ne concerne pas les sociétés civiles : votre SCI n'a aucune réserve légale à constituer, et les modèles de statuts qui en prévoient une recopient un modèle de SARL sans le savoir. Rien n'empêche en revanche les associés de créer des réserves statutaires ou libres par décision d'assemblée.

Référence : art. L232-10 C. com., non applicable aux sociétés civiles — Guide : affectation du résultat

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4. Fiscalité de la SCI : IR, IS, TVA et impôts locaux

La section la plus dense, et la seule où les chiffres bougent tous les ans. Tout ce qui suit est à jour au 28 juillet 2026 ; si vous lisez ces lignes après la prochaine loi de finances, recoupez les montants avant de les utiliser. Pour l'arbitrage global, voir SCI à l'IS ou à l'IR et la loi de finances 2026.

2044 (déclaration annexe)

Le formulaire sur lequel l'associé personne physique d'une SCI à l'IR reporte sa quote-part de revenus fonciers, avant report du total sur la 2042. Deux déclarations, deux niveaux : la société dépose sa 2072, chaque associé remplit sa 2044. Le micro-foncier — revenu brut foncier annuel n'excédant pas 15 000 € — peut en dispenser, mais le détenteur de parts de SCI n'y a droit que s'il possède par ailleurs au moins un immeuble donné en location nue en direct. C'est probablement la règle la plus mal comprise de tout le régime foncier.

Référence : art. 8 CGI ; art. 32-1 et 32-2 d CGI — Guide : la quote-part sur la 2044

2065 (déclaration de résultat IS)

Déclaration annuelle de résultat des sociétés soumises à l'IS, accompagnée de la liasse fiscale. Elle récapitule le résultat fiscal, l'impôt dû et les acomptes déjà versés. Sa télétransmission est obligatoire : ni papier, ni PDF envoyé au service des impôts, mais un flux EDI ou l'espace professionnel.

Référence : art. 223 CGI — Guide : la déclaration 2065

2072 (déclaration des sociétés immobilières)

Déclaration annuelle des SCI non soumises à l'IS : elle détermine le résultat de la société et le ventile entre les associés. Deux versions — la 2072-S (simplifiée) quand tous les associés sont des personnes physiques, la 2072-C (complète) dès qu'un associé est une personne morale ou qu'un régime spécial s'applique. Elle reste due lorsque le résultat est nul ou déficitaire : l'oubli le plus fréquent des SCI qui n'ont encore rien loué.

Référence : art. 172 bis CGI ; art. 46 B à 46 D de l'annexe III au CGI — Guide : la déclaration 2072

CFE

Cotisation foncière des entreprises, due par ceux qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Une SCI qui se contente de louer nu des locaux d'habitation est hors champ. La location nue à usage autre que l'habitation, elle, est réputée professionnelle — mais la CFE n'est due que si les recettes brutes qui en découlent atteignent 100 000 € hors taxes. Meublé et para-hôtellerie la rendent exigible sans ce seuil. Et aucune imposition l'année de création, quoi qu'il arrive.

Référence : art. 1447 I CGI (seuil de 100 000 €) ; art. 1478 II CGI (année de création) — Guide : la CFE en SCI

Charges déductibles

Dépenses qui viennent en diminution du résultat imposable — et tout l'écart entre l'IR et l'IS tient dans ce seul mot. À l'IR, la liste de l'article 31 est limitative : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, frais de gestion. Ce qui n'y figure pas n'est pas déductible, point final. À l'IS, la logique s'inverse : toute charge engagée dans l'intérêt de la société et justifiée passe, amortissement compris.

Référence : art. 31 CGI (IR) ; art. 39 CGI (IS) — Guide : les charges déductibles · frais de déplacement

CRL

Contribution sur les revenus locatifs, au taux de 2,5 % des recettes nettes, due à raison de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle vise les personnes morales passibles de l'IS au taux de droit commun et les sociétés de personnes — dont les SCI relevant de l'article 8 du CGI — à la condition qu'au moins un associé soit soumis à l'IS au taux de droit commun, condition appréciée à la clôture de l'exercice. Une SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques n'y est donc pas soumise, et les recettes soumises à la TVA en sont exclues.

Référence : art. 234 nonies à 234 quindecies CGI ; BOI-RFPI-CTRL-20-10 (champ) et BOI-RFPI-CTRL-20-20 (exonérations) — Guide : les obligations comptables et fiscales

Déficit foncier

Excédent des charges sur les revenus fonciers, réservé aux SCI à l'IR. Il s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an ; la fraction provenant des intérêts d'emprunt reste enfermée dans les revenus fonciers, reportable dix ans. Plafond doublé — 21 400 € — pour les travaux qui font sortir un logement du statut de passoire, jusqu'au 31 décembre 2027. Contrepartie souvent oubliée : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, faute de quoi l'avantage est repris.

Référence : art. 156 I 3° CGI ; art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 — Guide : le déficit foncier

Déficit reportable (IS)

Perte fiscale d'un exercice d'une SCI à l'IS, reportable en avant sans limitation de durée. Son imputation sur les bénéfices ultérieurs est plafonnée à un million d'euros, majoré de la moitié de la fraction du bénéfice au-delà de ce seuil. Différence majeure avec le déficit foncier : il reste enfermé dans la société et ne remonte jamais chez les associés.

Référence : art. 209 I CGI — Guide : le déficit reportable à l'IS · SCI déficitaire

Dividende

Distribution de bénéfice décidée par l'assemblée d'une SCI à l'IS. À ne pas confondre avec la quote-part de résultat d'une SCI à l'IR, imposée qu'elle soit versée ou non. Le dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique, sauf option globale du foyer pour le barème progressif — option qui vaut alors pour tous les revenus mobiliers de l'année, et pas seulement pour ceux de la SCI.

Référence : art. 109 et 200 A CGI — Guide : les dividendes en SCI à l'IS

IFI

Impôt sur la fortune immobilière, dû quand le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Les parts de SCI y entrent à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles. Attention aux comptes courants d'associés : les règles anti-abus des articles 973 et suivants limitent sévèrement la déduction des dettes contractées auprès du cercle familial. Beaucoup de montages s'y cassent les dents.

Référence : art. 964 s. et 973 CGI — Guide : SCI et IFI · IFI des non-résidents

Impôt sur le revenu (IR)

Régime de droit commun de la SCI : la société ne paie rien, le résultat est imposé chez chaque associé au prorata de ses droits, dans la catégorie des revenus fonciers. Ajoutez 17,2 % de prélèvements sociaux. Simple à administrer, mais brutal dès qu'on grimpe dans le barème : à 41 % de TMI, l'addition atteint 58,2 % du revenu foncier en taux facial. Nuance à ne pas oublier : 6,8 points de CSG sont déductibles du revenu global de l'année suivante, ce qui ramène le coût effectif aux alentours de 55,4 %.

Référence : art. 8 et 14 s. CGI ; CSG déductible : art. 154 quinquies II CGI — Guide : IS ou IR · prélèvements sociaux 2026

Impôt sur les sociétés (IS)

Ici, la société est elle-même redevable : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis 25 %. En échange, elle amortit l'immeuble — et paie à la revente une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement de durée. L'option se renonce jusqu'au cinquième exercice suivant celui où elle a été exercée. Après, c'est définitif, pour toute la vie de la société.

Référence : art. 206, 219 et 239 CGI — Guide : le taux réduit à 15 % · passer à l'IS

Liasse fiscale

Les tableaux comptables et fiscaux joints à la déclaration de résultat d'une SCI à l'IS : bilan, compte de résultat, immobilisations, amortissements, provisions, composition du capital. Régime simplifié, formulaires 2033-A à 2033-G. Régime réel normal, formulaires 2050 à 2059. La quasi-totalité des SCI relèvent du premier.

Référence : art. 38 et 53 A CGI — Guide : la liasse 2033

LMNP

Statut de loueur en meublé non professionnel, réservé aux personnes physiques et relevant des BIC. Une SCI à l'IR ne peut pas y prétendre : la location meublée exercée à titre habituel est commerciale et fait basculer la société à l'IS, sous réserve de la tolérance sur les recettes accessoires. C'est sans doute la confusion la plus coûteuse du marché — « je vais mettre mon LMNP dans une SCI » n'a tout simplement aucun sens à l'IR.

Référence : art. 155 IV et 206-2 CGI ; tolérance BOI-IS-CHAMP-10-30 — Guide : LMNP ou SCI · SCI et location meublée

PFU

Prélèvement forfaitaire unique sur les revenus mobiliers, dividendes de SCI à l'IS compris. Taux 2026 : 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026. Ne le confondez pas avec les 17,2 % qui frappent les revenus fonciers : ni les mêmes revenus, ni les mêmes taux, ni la même case de déclaration.

Référence : art. 200 A CGI ; LFSS 2026 — Guide : le PFU en SCI à l'IS · CSG déductible

Plus-value des particuliers

Gain réalisé lorsqu'une SCI à l'IR vend un immeuble, imposé chez chaque associé selon le régime des particuliers. L'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu à 22 ans et les prélèvements sociaux à 30 ans — et rien du tout avant la sixième année de détention. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable — c'est-à-dire après application des abattements pour durée de détention, et non sur la plus-value brute — une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute, appréciée au niveau de la société et non associé par associé.

Référence : art. 150 U et 1609 nonies G CGI ; BOI-RFPI-TPVIE-20 §20 (assiette : plus-value imposable) et §60 (appréciation au niveau de la personne morale) — Guide : la plus-value en SCI à l'IR

Plus-value professionnelle

Le régime applicable quand une SCI à l'IS vend son immeuble. Le calcul est mécanique : prix de vente moins valeur nette comptable, ce qui réintègre tous les amortissements pratiqués depuis l'origine. Aucun abattement pour durée de détention. C'est la facture différée de l'amortissement, et c'est ce qui rend l'option IS irréversible en fait autant qu'en droit.

Référence : art. 39 duodecies s. CGI — Guide : la plus-value en SCI à l'IS

Taxe de 3 %

Taxe annuelle assise sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités juridiques ; son objet réel est d'identifier qui se trouve derrière les structures. Nouveauté 2026 : l'exonération par simple engagement de communiquer disparaît. À compter de la taxe due au titre de 2027, elle passe exclusivement par le dépôt de la déclaration annuelle n° 2746, au plus tard le 15 mai. Un représentant fiscal devient par ailleurs obligatoire pour les entités sans établissement stable en France.

Référence : art. 990 D CGI ; art. 102 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 — Guide : la taxe de 3 %

Taxe foncière

Impôt local dû par le propriétaire au 1er janvier, assis sur la valeur locative cadastrale réduite d'un abattement forfaitaire de 50 %. Déductible dans les deux régimes : des revenus fonciers à l'IR, du résultat à l'IS. Une ligne de l'avis n'est toutefois pas une charge pour vous — la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire.

Référence : art. 1380 s. et 1388 CGI — Guide : la taxe foncière en SCI

Translucidité fiscale

Régime où la société calcule elle-même son résultat, mais où ce résultat est imposé entre les mains des associés à proportion de leurs droits. C'est le régime de droit commun de la SCI. Et « transparence » n'en est pas un synonyme : la transparence au sens strict, où la société est réputée ne pas exister fiscalement, ne vise que les sociétés d'attribution de l'article 1655 ter. Un mot pour deux mécanismes différents, et l'un des deux est faux.

Référence : art. 8 CGI ; transparence réservée à l'art. 1655 ter CGI — Guide : la SCI d'attribution

TMI

Tranche marginale d'imposition : le taux qui frappe le dernier euro de revenu du foyer. C'est elle, jamais le taux moyen, qui mesure ce que coûte réellement un loyer supplémentaire. À 41 % de TMI, 100 € de revenu foncier laissent 41,80 € une fois l'impôt et les 17,2 % de prélèvements sociaux payés — avant effet de la CSG déductible (6,8 points), qui remonte le net à environ 44,60 € et ramène le taux effectif autour de 55,4 %. Ce chiffre décide de l'arbitrage IR/IS bien avant toute considération juridique.

Référence : art. 197 CGI ; art. 154 quinquies II CGI (CSG déductible) — Guide : le système du quotient · IS ou IR

TVA sur option

Faculté d'assujettir à la TVA la location de locaux nus à usage professionnel, normalement exonérée. L'intérêt tient en une ligne : récupérer la TVA sur les travaux et l'acquisition, soit 20 % de la facture. L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée au service des impôts et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier de la neuvième année civile suivant celle de son exercice ; le Conseil d'État admet qu'elle soit exercée local par local, dès lors que la lettre d'option identifie précisément le bail et les locaux concernés. Deux cas ne se discutent pas : la location nue d'habitation reste exonérée sans option possible, et le parking isolé est taxable de plein droit à 20 %.

Référence : art. 260-2° et 261 D CGI ; art. 193 et 194 ann. II CGI ; CE 9 septembre 2020, n° 439143 ; régularisation par vingtièmes art. 207 ann. II — Guide : SCI et TVA · déclarer la TVA · franchise en base

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5. Comptabilité de SCI : bilan, résultat, amortissements et FEC

Le vocabulaire comptable n'est pas de la décoration : c'est lui qui structure la liasse fiscale et le FEC. Les entrées ci-dessous indiquent, quand elle existe, la racine de compte du plan comptable général. Une précision de méthode d'abord, parce qu'elle est presque toujours escamotée ailleurs : la SCI n'étant pas commerçante, les articles L123-12 et suivants du Code de commerce ne lui sont pas directement applicables — l'obligation comptable résulte de l'article 54 du CGI pour une SCI à l'IS et, pour les personnes morales non commerçantes ayant une activité économique dépassant les seuils réglementaires, de l'article L612-1 du Code de commerce qui renvoie à ces mêmes articles. Pour la vue d'ensemble, voir le plan comptable adapté à la SCI.

Amortissement

Constatation comptable de la dépréciation d'un actif par l'usage et le temps — réservée aux SCI à l'IS. Elle se pratique par composants, chacun avec sa durée propre : gros œuvre, façade et étanchéité, installations techniques, agencements. Le terrain, lui, ne s'amortit jamais. D'où l'obligation de ventiler le prix dès l'acquisition, en pratique 15 à 20 % pour un appartement en collectif urbain, davantage pour une maison avec jardin.

Référence : art. 39-1-2° CGI ; règlement ANC n° 2014-03 (PCG), art. 214-1 s., qui a repris les dispositions de l'ancien règlement CRC n° 2002-10 ; comptes 28x du PCG — Guide : l'amortissement en SCI · plan d'amortissement · écritures

Annexe

Troisième pièce des comptes annuels, aux côtés du bilan et du compte de résultat : méthodes retenues, tableau des immobilisations, engagements hors bilan. Les trois forment un tout indissociable. Rassurez-vous, une SCI de petite taille peut s'en tenir à une annexe simplifiée — quelques paragraphes suffisent.

Référence : art. L123-12 et L123-16 C. com., applicables par renvoi de l'art. L612-1 C. com. — Guide : la comptabilité de SCI

Bilan

Photographie du patrimoine à la date de clôture : à l'actif l'immeuble, les créances et la trésorerie ; au passif le capital, les réserves, les emprunts et les comptes courants. Obligatoire à l'IS, facultatif mais très utile à l'IR. Un conseil tiré de l'expérience : le bilan d'ouverture du premier exercice conditionne toute la comptabilité qui suivra, et le reconstituer trois ans plus tard coûte dix fois le temps qu'il aurait fallu pour le faire correctement.

Référence : art. L123-12 C. com. (par renvoi de l'art. L612-1) ; art. 54 CGI à l'IS — Guide : le bilan d'ouverture

CAF (capacité d'autofinancement)

Le flux de trésorerie potentiel dégagé par l'activité : le résultat net, augmenté des charges calculées non décaissées — l'amortissement en tête. Elle dit une chose simple : la SCI peut-elle rembourser ses emprunts et financer ses travaux sans que les associés remettent au pot ? C'est le premier indicateur que regarde un banquier avant d'accorder un second financement.

Référence : notion de gestion, non normée par le CGI — Guide : le cash-flow d'une SCI · indicateurs de pilotage

Cash-flow

Ce qui reste réellement sur le compte : loyers encaissés, moins les charges, les mensualités d'emprunt et les impôts décaissés. Il n'a rien à voir avec le résultat comptable, qui ignore le remboursement du capital et intègre l'amortissement. Une SCI peut afficher un bénéfice et perdre de la trésorerie tous les mois — c'est même la situation la plus fréquente les premières années.

Référence : notion de gestion — Guide : calculer son cash-flow · rendement d'une SCI

Clôture

Date de fin de l'exercice comptable, fixée par les statuts, au 31 décembre dans neuf cas sur dix. Elle déclenche l'inventaire, les comptes annuels, l'assemblée d'approbation et tout le calendrier déclaratif. La déplacer suppose une décision collective et une mise à jour des statuts : ce n'est pas un réglage qu'on modifie en cours de route pour gagner du temps.

Référence : statuts ; art. 37 CGI (période d'imposition) — Guide : clôturer un exercice · checklist de clôture · changer la date de clôture

Comptabilité d'engagement

Enregistrer l'opération quand la créance ou la dette naît, pas quand l'argent bouge. Obligatoire à l'IS, où le résultat se détermine par variation de l'actif net. Une SCI à l'IR peut se contenter d'une comptabilité de trésorerie — encaissements et décaissements, rien d'autre — puisque les revenus fonciers sont imposés sur les sommes effectivement perçues. Conséquence très concrète : un loyer de décembre encaissé le 5 janvier ne tombe pas dans le même exercice selon la méthode retenue.

Référence : art. 38-2 et 54 CGI (IS) ; art. 28 et 29 CGI (revenus fonciers) — Guide : trésorerie ou engagement

Compte de résultat

L'état qui récapitule produits et charges de l'exercice et dégage le résultat, bénéfice ou perte. Il se lit par étages : exploitation, financier, exceptionnel. Pour une SCI, le résultat d'exploitation isole la performance locative pure, avant le coût du crédit — c'est lui qu'il faut regarder pour savoir si l'immeuble est bon, indépendamment du montage financier.

Référence : art. L123-13 C. com. ; classes 6 et 7 du PCG — Guide : résultat comptable et fiscal

Exercice social

Période de douze mois au terme de laquelle la société arrête ses comptes. Le premier peut être plus court ou plus long, dans la limite pratique de vingt-quatre mois : une SCI créée en octobre a tout intérêt à clôturer au 31 décembre de l'année suivante plutôt qu'à produire une liasse pour trois mois d'activité. Chaque exercice porte ensuite ses obligations : comptes annuels, assemblée, déclaration.

Référence : art. L123-12 C. com. ; art. 37 CGI — Guide : le calendrier fiscal

FEC

Fichier des écritures comptables : la restitution normée de l'intégralité du grand livre, remise au vérificateur dès le premier jour d'un contrôle. Obligatoire pour les SCI à l'IS, et pour les SCI à l'IR comptant un associé personne morale ou professionnel. Ne pas le produire, ou le produire non conforme, coûte 5 000 € — ou 10 % des droits rappelés si c'est plus élevé. Un tableur mal structuré ne fait pas un FEC.

Référence : art. L47 A LPF ; art. 1729 D CGI — Guide : le FEC en SCI

Grand livre et journal

Le journal enregistre dans l'ordre du temps, le grand livre reclasse par compte. Ce sont désormais les deux seuls livres comptables obligatoires : le décret n° 2015-903 du 23 juillet 2015 a supprimé le livre d'inventaire pour les exercices ouverts depuis le 1^er janvier 2016. L'inventaire annuel des actifs et des passifs reste dû, mais il n'a plus à être transcrit sur un registre dédié. Deux délais de conservation coexistent : dix ans à compter de la clôture au titre du Code de commerce, six ans au titre du délai opposable à l'administration fiscale. Retenez dix ans, cela règle la question une bonne fois.

Référence : art. L123-12 et L123-22 C. com. ; art. R123-173 C. com., modifié par le décret n° 2015-903 du 23 juillet 2015 ; art. L102 B LPF (six ans) — Guide : les registres comptables · archivage numérique

Immobilisation

Bien destiné à servir durablement l'activité, inscrit à l'actif au lieu de passer en charges : immeuble, terrain, agencements, mobilier. La règle tient en une phrase — ce qui augmente la valeur ou la durée de vie du bien s'immobilise, ce qui le maintient en état passe en charges. Refaire une toiture à l'identique est une charge ; ajouter une véranda ne l'est pas. Cette frontière reste le premier motif de redressement sur les travaux.

Référence : comptes 21x du PCG ; art. 38 quinquies ann. III CGI — Guide : écritures d'achat d'immeuble · travaux en SCI

Plan comptable général (PCG)

Le référentiel qui normalise la numérotation des comptes : classe 1 pour les capitaux, 2 pour les immobilisations, 4 pour les tiers, 5 pour la trésorerie, 6 pour les charges, 7 pour les produits. Une SCI en utilise une quarantaine, pas davantage. Respecter cette numérotation n'est pas un caprice de comptable : c'est la condition de conformité du FEC.

Référence : règlement ANC n° 2014-03 — Guide : le plan comptable de la SCI

Prorata temporis

Calculer un montant au prorata du temps réellement écoulé. Première annuité d'amortissement décomptée depuis la mise en service, répartition d'un loyer, d'une prime d'assurance ou d'une taxe foncière entre deux parties le jour d'une vente : c'est toujours le même réflexe. Ce n'est pas une option de confort, mais le corollaire direct de l'indépendance des exercices.

Référence : principe d'indépendance des exercices, art. 38-2 CGI — Guide : construire un plan d'amortissement

Provision

Charge probable, mais incertaine dans son montant ou dans sa date, constatée à la clôture au nom du principe de prudence. En SCI à l'IS, la provision pour gros entretien permet d'étaler le coût d'un ravalement programmé plutôt que de le subir d'un seul coup. Sa règle d'or : elle doit reposer sur un événement déjà en cours à la clôture. Sinon, elle est réintégrée, sans discussion.

Référence : art. 39-1-5° CGI ; comptes 15x du PCG — Guide : la provision pour gros entretien

Rapprochement bancaire

Justifier l'écart entre le solde du compte 512 et celui du relevé de banque. L'exercice fait apparaître les chèques non encaissés, les prélèvements oubliés, les doubles saisies. C'est le test de fiabilité le plus rapide qui soit : si le rapprochement ne tombe pas juste, rien de ce qui suit — bilan, résultat, liasse — n'est fiable.

Référence : compte 512 du PCG — Guide : le rapprochement bancaire · le compte bancaire de la SCI

Report à nouveau

Compte de capitaux propres qui accueille le résultat ni distribué ni mis en réserve, en positif comme en négatif. Un report à nouveau débiteur, c'est une accumulation de pertes : il pèse sur la valorisation des parts et intrigue immédiatement un banquier qui lit vos comptes. Il se traîne d'année en année tant que les associés ne décident pas de l'apurer.

Référence : compte 11x du PCG — Guide : l'affectation du résultat

Résultat comptable et résultat fiscal

Le résultat comptable sort de la comptabilité : produits moins charges. Le résultat fiscal s'en déduit après réintégration des charges non déductibles et déduction des produits non imposables. Seul le second sert d'assiette à l'impôt sur les sociétés. C'est ainsi qu'une SCI peut afficher 3 000 € de bénéfice comptable et payer l'IS sur 4 200 €.

Référence : art. 38 et 39 CGI — Guide : du résultat comptable au résultat fiscal

VNC (valeur nette comptable)

Valeur brute d'un actif, diminuée des amortissements cumulés et des dépréciations constatées. À la revente, elle sert de base au calcul de la plus-value professionnelle. La mécanique est implacable : plus vous avez amorti, plus la VNC est basse, plus la plus-value taxable est élevée. L'amortissement n'efface pas l'impôt, il le décale.

Référence : art. 39 duodecies CGI ; comptes 28x du PCG — Guide : écritures de vente d'immeuble · optimiser les amortissements

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6. Gestion locative & transmission : baux, charges et succession

Dernière famille : les mots du quotidien du bailleur, et ceux de la sortie. La SCI y suit des règles qui lui sont propres — durée du bail, congé pour reprise — que beaucoup de gérants appliquent par analogie avec la location en nom propre. À tort, et parfois très cher.

Bail commercial

Bail de neuf ans minimum consenti pour l'exploitation d'un fonds commercial, artisanal ou industriel. Il donne au locataire un droit au renouvellement : le refuser ouvre droit à une indemnité d'éviction, qui n'obéit à aucun barème et se chiffre à dire d'expert — souvent très au-delà de ce que le bailleur avait imaginé. Le loyer se révise selon des mécanismes encadrés, et la répartition des charges obéit à des règles impératives depuis la loi Pinel.

Référence : art. L145-1 s. C. com. ; durée : art. L145-4 ; indemnité d'éviction : art. L145-14 ; charges : art. L145-40-2 (loi Pinel) — Guide : la SCI et le bail commercial · détenir ses murs

Bail d'habitation

Bail de résidence principale régi par la loi du 6 juillet 1989. Durée : six ans quand le bailleur est une personne morale, contre trois ans pour un particulier — et votre SCI est une personne morale. Exception à connaître : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus est assimilée par l'article 10 aux bailleurs personnes physiques et peut consentir un bail de trois ans. Le contrat type est celui du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, refondu par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (contrats conclus ou renouvelés à compter du 1^er octobre 2026).

Référence : art. 10 (par renvoi à l'art. 13) de la loi n° 89-462 — Guide : le bail d'habitation en SCI · qui signe le bail

Caution

L'engagement d'un tiers de payer si le locataire ne paie plus. Rien à voir avec le dépôt de garantie, malgré l'usage courant du mot « caution » pour le désigner. Cumuler un cautionnement et une assurance loyers impayés est interdit, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Et l'acte obéit à un formalisme strict, à peine de nullité : une caution mal rédigée ne vaut rien le jour précis où vous en avez besoin.

Référence : art. 22-1 de la loi n° 89-462 — Guide : le cautionnement du locataire · PNO et GLI

Charges récupérables

Charges que le bailleur refacture au locataire, limitativement énumérées par décret : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Elles transitent par un compte de tiers — ni produit, ni charge définitive pour la SCI. La régularisation annuelle sur justificatifs n'a rien de facultatif, et le locataire qui la réclame est parfaitement dans son droit.

Référence : art. 23 de la loi n° 89-462 ; décret n° 87-713 du 26 août 1987 — Guide : les charges locatives · charges de copropriété

Congé pour reprise

Congé délivré au terme du bail pour habiter le logement. Une SCI ne peut y recourir que si elle est familiale, et au seul profit de l'un de ses associés : jamais pour la société elle-même, jamais pour un tiers, jamais pour un conjoint qui n'est pas associé. Hors de ces conditions, le congé est nul et le bail se poursuit comme si de rien n'était.

Référence : art. 13 a) et 15-I de la loi n° 89-462 — Guide : le congé pour reprise

Congé pour vendre

Congé donné au terme du bail pour vendre le logement libre. Il vaut offre de vente au locataire, qui dispose d'un droit de préemption, et se notifie six mois avant l'échéance. L'offre doit chiffrer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité — un congé sans prix ne produit aucun effet, et le bail repart pour six ans.

Référence : art. 15-II de la loi n° 89-462 — Guide : le congé pour vendre

Décès d'un associé

Il ne dissout pas la société : les parts passent aux héritiers, sauf clause statutaire d'agrément ou de continuation entre les seuls survivants. C'est l'avantage décisif de la SCI sur l'indivision, où un seul héritier suffit à provoquer la vente du bien. Les parts entrent dans l'actif successoral pour leur valeur vénale, le passif social venant en déduction.

Référence : art. 1870 et 1870-1 C. civ. — Guide : le décès d'un associé · décès du gérant

Dépôt de garantie

Somme versée par le locataire à l'entrée, plafonnée à un mois de loyer hors charges pour un logement nu, deux mois en meublé. Comptablement, c'est une dette de la SCI, inscrite au passif : jamais un produit, jamais un loyer d'avance. Et le jour de la vente de l'immeuble, elle est transférée de plein droit à l'acquéreur, qui en devient débiteur — à régler dans l'acte, sinon la mauvaise surprise est pour lui.

Référence : art. 22 de la loi n° 89-462 ; compte 165 du PCG — Guide : comptabiliser le dépôt de garantie

DPE

Diagnostic de performance énergétique, obligatoire à la location et opposable depuis 2021. Son classement commande deux choses très concrètes : l'interdiction progressive de louer les passoires, et l'accès au plafond majoré de déficit foncier en cas de rénovation. Il s'annexe au bail, avec le reste du dossier de diagnostic technique.

Référence : art. L126-26 s. CCH — Guide : la SCI face aux passoires · rénovation énergétique · audit énergétique

Impayés de loyer

Le défaut de paiement du locataire, et la procédure très encadrée qui suit : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assignation. Le délai laissé au locataire pour s'acquitter a été ramené de deux mois à six semaines par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; la Cour de cassation a toutefois jugé que les baux en cours au 29 juillet 2023 dont la clause vise deux mois conservent ce délai contractuel. La clause résolutoire ne joue jamais automatiquement : elle suppose l'intervention du juge, et une SCI ne peut se faire justice elle-même en changeant les serrures.

Référence : art. 24 I de la loi n° 89-462, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 ; Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002 — Guide : gérer les impayés · vacance locative

Legs de parts

Transmission de parts par testament, dans le régime successoral de droit commun, sous réserve des clauses statutaires d'agrément. Il permet d'orienter la répartition entre héritiers, sans jamais franchir la limite de la réserve héréditaire. Associé au démembrement, il devient un instrument de pilotage assez fin de la transmission.

Référence : art. 1870 C. civ. ; art. 779 CGI — Guide : léguer des parts de SCI · mandat à effet posthume

Loyer

La contrepartie de la mise à disposition du bien, enregistrée en produit d'exploitation au compte 706 ou 752 selon le plan de comptes retenu. En comptabilité d'engagement, on l'enregistre à la date d'exigibilité — même s'il n'est jamais payé. En comptabilité de trésorerie, seul l'encaissement compte. D'où deux résultats différents pour une même année dès qu'un locataire décroche.

Référence : classe 7 du PCG ; art. 29 CGI — Guide : comptabiliser les loyers · louer à un associé

Pacte Dutreil

Exonération de 75 % de la valeur des titres transmis en droits de mutation à titre gratuit, moyennant des engagements de conservation et l'exercice d'une activité opérationnelle. Une SCI purement patrimoniale en est exclue : gérer son propre immobilier n'est pas une activité éligible, quelle que soit sa taille. Seules des configurations très particulières, généralement mixtes, peuvent y prétendre — et jamais sans un montage validé en amont par un professionnel.

Référence : art. 787 B CGI — Guide : SCI et pacte Dutreil

Quittance de loyer

Document qui atteste du paiement intégral du loyer et des charges pour une période donnée. Le bailleur doit la transmettre gratuitement au locataire qui la demande, y compris par voie électronique avec son accord. Elle ne se facture pas, ne se conditionne pas et ne se refuse pas — même quand un litige est en cours sur autre chose.

Référence : art. 21 de la loi n° 89-462 — Guide : la quittance de loyer

Révision de loyer

Actualisation annuelle du loyer, possible uniquement si le bail comporte une clause de révision, et à la date qu'elle fixe. En habitation, la référence est l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE. Piège classique : passé un an après la date convenue, le bailleur perd purement et simplement la revalorisation de l'année écoulée. Une révision oubliée ne se rattrape pas.

Référence : art. 17-1 de la loi n° 89-462 — Guide : réviser le loyer

Transmission des parts

Toutes les opérations qui font sortir des parts du patrimoine d'un associé : donation, legs, cession, apport. Toutes n'obéissent pas au même formalisme. La cession à titre onéreux relève, depuis le 27 juin 2026, de l'article 1865-1 du Code civil lorsque l'entité est à prépondérance immobilière : acte notarié, acte d'avocat contresigné ou, dans les cas prévus, acte d'expert-comptable, à peine de nullité. La donation reste régie par l'article 931, qui impose l'acte notarié depuis toujours ; le legs obéit au droit des successions et aux clauses statutaires d'agrément. Le point commun de 2026, c'est qu'aucune de ces opérations ne se règle plus sur un modèle Word rempli entre associés.

Référence : cessions : art. 1865-1 C. civ. ; donations : art. 931 C. civ. ; legs : art. 1870 C. civ. — Guide : donner des parts · sortir d'une SCI · SCI familiale

Vacance locative

Période pendant laquelle le bien n'est pas loué. Elle ne coupe pas la déductibilité des charges tant que le bien reste offert à la location et que vous pouvez le prouver : mandat signé, annonces datées, échanges avec des candidats. Sans ces traces, une vacance longue expose à la remise en cause de la déduction, voire à la taxe sur les logements vacants. Gardez tout, cela ne coûte rien.

Référence : art. 31 CGI ; art. 232 CGI — Guide : la vacance locative · taxe sur les logements vacants

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7. Les 10 termes que tout gérant confond

Ces dix couples produisent, d'expérience, l'essentiel des erreurs déclaratives que nous corrigeons en rattrapage comptable. Aucun n'est difficile. Les lire une fois suffit le plus souvent à éviter un redressement.

Un cas chiffré pour fixer les idées

Prenons un cas simple. Une SCI détient un immeuble acquis 300 000 €, dont 60 000 € de terrain, financé par un emprunt amortissable. Sur l'exercice 2026 : 18 000 € de loyers encaissés, 3 200 € de charges déductibles, 4 500 € d'intérêts, 9 800 € de capital remboursé. À l'IS, l'amortissement du bâti ressort à 7 200 € par an et le bénéfice relève du taux réduit de 15 % (art. 219 I b du CGI). Mêmes flux bancaires, six chiffres différents.

Lecture : la même SCI, la même année, affiche 10 300 € de revenu imposable à l'IR et 3 100 € de résultat comptable à l'IS — ici égal au résultat fiscal, faute de la moindre réintégration. À l'IR, l'impôt est décaissé par les associés, pas par la société : sa trésorerie progresse donc de 500 €. À l'IS, la société paie elle-même 465 € d'impôt au taux réduit, et il ne lui reste que 35 € sur le compte. Toute la différence tient à deux lignes : l'amortissement, charge qui ne sort pas du compte, et le remboursement du capital, sortie qui n'est pas une charge. Voilà pourquoi les mots comptent — et pourquoi un gérant qui pilote sa SCI sur son solde bancaire se trompe de moitié tous les ans. Voir les écritures d'emprunt et le prêt in fine.

Attention aux définitions datées. Trois notions de ce lexique ont changé en 2026 : le formalisme de la cession de parts (art. 1865-1 C. civ., depuis le 27 juin 2026), le taux du PFU (31,4 %) et l'exonération de la taxe de 3 % (déclaration n° 2746 obligatoire à compter de 2027). Sur ces trois points, un article publié avant 2026 — même excellent à l'époque — est aujourd'hui faux. Vérifiez toujours la date de mise à jour avant de vous fier à une page.

Un lexique ne remplace pas la pratique, et je ne prétendrai pas le contraire. Connaître la définition de la quote-part ne dit pas comment la calculer ; savoir ce qu'est un composant ne construit pas un plan d'amortissement. Pour passer de la définition à l'exécution, poursuivez avec le guide SCI complet, la comptabilité de SCI et le calendrier fiscal de l'année — ou testez le logiciel gratuitement et laissez-le produire les écritures à votre place.

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8. FAQ — Vocabulaire de la SCI

Ce sont les questions de vocabulaire qui reviennent le plus souvent dans nos échanges avec les gérants. Chaque réponse renvoie au guide qui traite le sujet en profondeur.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé : chaque situation patrimoniale mérite une analyse propre.