Indivision ou SCI : que choisir après une succession ou un achat à plusieurs ?

Vous héritez d'une maison à trois, ou vous achetez à deux sans être mariés : vous voilà en indivision, sans l'avoir choisie. La vraie question n'est donc presque jamais « indivision ou SCI ? ». C'est « faut-il payer pour sortir de l'indivision ? ». Réponse courte : l'indivision ne coûte rien tant que tout le monde est d'accord. Elle devient brutalement chère le jour où une seule personne ne l'est plus — parce que cette personne, seule, peut faire vendre le bien. La société civile immobilière (SCI) supprime ce droit de sortie unilatéral. En échange, elle demande environ 309 € pour naître, une plus-value à payer si vous lui apportez un bien que vous détenez déjà, et un peu de tenue chaque année.

Ce guide chiffre les deux formules en euros sur trois dossiers. Si la SCI est encore un objet flou pour vous, lisez d'abord notre guide SCI 2026 : tout comprendre en 30 minutes, qui pose la création, les deux régimes fiscaux et la comptabilité.

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1. Indivision ou SCI : la différence tient en une phrase

En indivision, vous possédez une fraction du bien lui-même, et vous pouvez à tout moment demander qu'on le vende. En SCI, vous possédez des parts d'une société qui possède le bien, et vous ne pouvez demander que le rachat de vos parts. Tout le reste découle de là.

L'indivision n'est pas une structure : c'est la situation qui s'installe toute seule dès que plusieurs personnes deviennent propriétaires d'un même bien. Un achat à deux sans mariage, une succession, une donation faite à plusieurs enfants : dans les trois cas, l'indivision existe le jour même, sans formalité et sans frais. Chaque indivisaire — c'est le nom de chaque copropriétaire indivis — détient une quote-part indivise, c'est-à-dire une fraction chiffrée de l'ensemble : un tiers, la moitié, 40 %. Personne ne possède la cuisine ou le garage : chacun possède une fraction de tout.

La SCI — la société civile immobilière — est l'inverse : une société que vous décidez de créer, avec des statuts, un gérant et un objet. Elle a la personnalité morale, autrement dit elle existe juridiquement à part de vous : c'est elle qui achète, elle qui signe les baux, elle qui emprunte, elle qui figure sur le titre de propriété. Vous ne détenez plus l'immeuble, vous détenez des parts sociales, qui sont des biens meubles. Le bien immobilier a disparu de votre patrimoine direct pour être remplacé par une créance sur une société.

De ce déplacement découle tout le reste : on ne provoque pas le partage d'une société. Le droit au partage de l'article 815 du Code civil ne joue que sur une indivision. Un associé mécontent peut vendre ses parts. Il peut demander au tribunal la dissolution pour justes motifs (article 1844-7, 5° du Code civil). Il peut faire du bruit en assemblée. Il ne peut pas obliger la SCI à vendre l'immeuble.

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2. Comment fonctionne réellement une indivision, et pourquoi elle bloque

L'idée que l'indivision serait « plus simple » vient d'une confusion : elle est plus simple à créer, pas à vivre. Faute de statuts, ce sont les articles 815 et suivants du Code civil qui s'appliquent, et vous ne pouvez pas les négocier.

Qui décide quoi : les trois majorités de l'indivision

L'article 815-3 organise trois niveaux de décision, et le détail compte davantage que le principe :

• Un indivisaire seul peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien : réparation urgente, souscription d'une assurance, interruption d'une prescription (article 815-2).
• Deux tiers des droits indivis suffisent pour les actes d'administration : encaisser les loyers, payer les charges, donner mandat de gestion, signer ou renouveler un bail. Avec une exception qui coûte cher à ignorer : les baux agricole, commercial, industriel et artisanal en sont exclus. Un bail d'habitation passe donc aux deux tiers ; un bail commercial, non.
• L'unanimité est exigée pour tout le reste : vendre, hypothéquer, signer un bail commercial, faire un acte qui sort de l'exploitation normale du bien.

À deux indivisaires à parts égales, la majorité des deux tiers n'existe pas : tout se décide à l'unanimité, y compris la mise en location. À trois ou plus, une seule voix suffit à bloquer une vente. C'est le mécanisme qui immobilise les maisons de famille pendant vingt ans.

La soupape : la vente autorisée par le tribunal

Le législateur a prévu une issue. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire dispose alors d'un mois pour signifier ce projet aux autres, qui ont trois mois pour se prononcer. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, qui se fait par licitation — c'est-à-dire par vente aux enchères entre les indivisaires ou au profit d'un tiers (article 815-5-1).

Deux exclusions ferment cette soupape dans une bonne partie des successions. Elle ne joue pas quand le bien est démembré, c'est-à-dire quand l'un en a l'usufruit — le droit d'y vivre et d'en toucher les loyers — et un autre la nue-propriété, les murs sans la jouissance. C'est la configuration classique du conjoint survivant. Elle ne joue pas davantage si un indivisaire est mineur, sous protection, ou hors d'état de dire ce qu'il veut. Retour à l'unanimité, ou au partage devant le juge.

Trois frottements que personne n'anticipe

L'occupation gratuite. Celui qui habite le bien doit une indemnité aux autres (article 815-9). Rien n'est automatique : il faut la réclamer, et on ne remonte jamais au-delà de cinq ans (article 815-10, alinéa 3). Prenons une maison qui se louerait 900 € par mois, occupée par un héritier sur trois. Les juges retiennent rarement le loyer plein : ils appliquent une décote de 10 à 20 %, parce que l'occupant n'a jamais eu qu'un droit partagé. À 15 %, l'indemnité due à l'indivision tombe à 765 € par mois, dont 510 € pour les deux autres héritiers. Sur cinq ans, 30 600 €. Sur les années d'avant, rien.

Le créancier d'un seul. Le créancier personnel d'un indivisaire ne peut pas saisir sa quote-part, mais il peut provoquer le partage à sa place (article 815-17, alinéa 3). Les dettes d'un seul peuvent donc faire vendre le bien de tous.

La vente à un tiers. Un indivisaire qui veut vendre sa quote-part à un étranger doit d'abord la notifier aux autres, qui disposent d'un mois pour préempter au même prix (article 815-14). C'est une protection réelle, à condition d'avoir la trésorerie le jour où la notification arrive.

La convention d'indivision : utile, mais pas décisive

Les indivisaires peuvent signer une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants). Elle doit être écrite, sous peine de nullité, et passer chez le notaire dès qu'elle porte sur un immeuble. En échange, elle fait beaucoup : elle nomme un gérant, répartit charges et revenus, et met le droit au partage en sommeil. On lit souvent qu'elle est plafonnée à cinq ans. C'est vrai de la convention à durée déterminée, qui se renouvelle. On peut aussi la conclure sans terme : le partage redevient alors demandable à tout moment, à condition de ne pas le faire de mauvaise foi ni au pire moment.

Elle aménage donc l'indivision. Elle ne la transforme pas en société, et elle ne supprime jamais définitivement le droit au partage. Pour un projet à quinze ou vingt ans, c'est une rustine, pas une solution. Si votre indivision est déjà bloquée, notre guide sortir d'une indivision avec une SCI détaille les trois voies de sortie et leurs délais.

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3. Ce que la SCI change par rapport à l'indivision, point par point

La SCI remplace les règles du Code civil par les vôtres — dans certaines limites, et pas toujours celles qu'on croit.

Un gérant décide seul, dans la limite de l'objet social. Le gérant engage la société par les actes qui entrent dans son objet social, c'est-à-dire la description de son activité inscrite dans les statuts (article 1849). La contrepartie est propre aux sociétés civiles, et régulièrement ignorée : un acte signé hors de cet objet n'engage pas la société, même face à un tiers de bonne foi. Un objet social trop étroit fragilise donc vos propres contrats, pas ceux d'en face. Notre guide objet social de SCI détaille les clauses à retenir.

La responsabilité est indéfinie, mais proportionnelle et subsidiaire. Les associés répondent des dettes sociales à proportion de leurs parts (article 1857 du Code civil) : celui qui détient 30 % doit 30 % de la dette, pas la totalité. Elle est aussi subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre la société, échouer, et seulement alors se retourner contre les associés (article 1858). Elle n'est pas solidaire, contrairement à ce qu'on lit souvent : personne ne paie pour le voisin. Voir responsabilité des associés de SCI.

La sortie passe par les parts, et par un acte obligatoire. Céder ses parts à un tiers suppose l'accord de tous les associés, sauf clause statutaire plus souple (article 1861). Deux détails vont à contre-courant de ce qu'on lit ailleurs. Vendre à ses ascendants ou descendants — parents, enfants, petits-enfants — se fait sans agrément, de plein droit, sauf si les statuts l'interdisent. Vendre à un autre associé ou à son conjoint, en revanche, reste soumis à agrément tant que les statuts ne l'ont pas écarté. Beaucoup de guides écrivent exactement l'inverse.

Depuis le 27 juin 2026, une seconde règle s'ajoute, et elle est neuve. Toute cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — comprenez : dont l'essentiel de la valeur est de la pierre — doit être reçue par un professionnel. Notaire, avocat contresignataire ou expert-comptable habilité, au choix. Signée entre vous sur un coin de table, la cession est nulle (article 1865-1 du Code civil).

Le gérant se révoque à la majorité des parts. Il faut une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts (article 1851). L'unanimité des autres associés, qu'on lit parfois, est la règle des sociétés en nom collectif — pas celle des sociétés civiles. Le gérant associé révoqué peut, lui, se retirer de la société.

Une SCI ne dépose jamais ses comptes au greffe, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Personne ne peut donc consulter ce qu'elle possède ni ce qu'elle gagne. Sur ce point, elle est mieux protégée qu'une SARL ou une SAS.

Une SCI est enfin un contrat à durée fixée d'avance : 99 ans au maximum. Personne n'y met fin tout seul.

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4. Les six critères qui départagent l'indivision et la SCI

Six critères suffisent à trancher la plupart des dossiers : les trois premiers sont juridiques, les trois suivants financiers. Les taux cités renvoient au code général des impôts, abrégé CGI dans tout ce qui suit.

Ce tableau contient une surprise, autant l'écrire franchement : sur le coût de sortie, l'indivision successorale ne perd pas. Elle gagne même largement tant qu'elle survit au rachat. 2,50 % de la part rachetée d'un côté, 5 % de la valeur des parts cédées de l'autre.

Une nuance retourne pourtant le résultat, et presque aucun comparatif ne la signale. Le jour où le rachat laisse un seul propriétaire, il met fin à l'indivision. Les 2,50 % se calculent alors sur la valeur nette du bien entier, sans retirer la part de celui qui rachète (article 750 II du CGI, dernier alinéa). Or 2,50 % de la totalité, c'est exactement 5 % de la moitié. Quand l'un des deux indivisaires rachète l'autre, les deux formules paient donc le même droit, à l'euro près. Le cas n° 3 le déroule.

La SCI ne s'achète donc pas pour économiser des droits d'enregistrement. Elle s'achète pour le critère n° 1, qui n'a pas de prix affiché — et qui coûte le plus cher le jour où il se réalise.

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5. Cas n° 1 — Trois héritiers, une maison à 420 000 € : le prix de chaque sortie

Paul, Sylvie et Marc héritent de la maison de leurs parents, sans emprunt en cours. Chacun détient un tiers. Deux ans plus tard, elle vaut 420 000 € et Marc veut son argent. Trois scénarios, trois additions.

Scénario A — Paul et Sylvie rachètent la part de Marc

C'est une cession de droits indivis entre héritiers d'origine. Le fisc ne la traite pas comme une vente ordinaire : le droit tombe à 2,50 %. Une condition, une seule : l'acheteur doit être un membre d'origine de l'indivision, son conjoint, un ascendant ou un descendant (article 750 II du CGI). Le prix de la quote-part est de 140 000 €.

Une précision d'assiette, qui vaut plusieurs milliers d'euros. Paul et Sylvie restent indivisaires entre eux : l'opération ne met pas fin à l'indivision, le droit se calcule donc sur la seule part rachetée. Si Paul avait repris seul les deux tiers, l'indivision aurait disparu, l'assiette serait passée à la valeur nette du bien entier — 420 000 €, soit 10 500 € de droits au lieu de 3 500 €. Sept mille euros pour la même sortie, selon qu'on est un ou deux à racheter.

Le notaire est obligatoire, et ses honoraires — les émoluments — sont fixés par décret : ils ne se négocient pas. Voici l'addition.

• Droit d'enregistrement : 140 000 × 2,50 % = 3 500 € ;
• Émoluments du notaire au barème des transports de droits successifs qui ne font pas cesser l'indivision (art. A444-65, 2°, C. com. : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % jusqu'à 17 000 €, 1,064 % jusqu'à 60 000 €, 0,799 % au-delà) : 251,55 + 167,58 + 457,52 + 639,20 = 1 515,85 € hors taxes, soit 1 819 € toutes taxes comprises ;
• Contribution de sécurité immobilière — la taxe qui paie l'inscription de l'acte au fichier immobilier —, 0,10 % : 140 € ;
• Débours et formalités : environ 400 €.

Total des frais : 5 859 €, auxquels s'ajoutent les 140 000 € à sortir ou à emprunter. Marc part, la maison reste dans la famille.

Scénario B — Personne ne rachète

Marc assigne ses frère et sœur en partage devant le tribunal judiciaire. Le juge ordonne le partage, désigne un notaire, fait expertiser le bien, et ordonne la licitation faute de partage possible en nature. Comptez 3 000 à 6 000 € d'honoraires d'avocat par partie, 1 500 à 3 000 € d'expertise, et dix-huit à trente-six mois.

Le poste le plus lourd n'est pourtant pas là. Une adjudication — la vente aux enchères elle-même — se conclut couramment 15 à 30 % sous la valeur de marché. Retenons 20 % : sur 420 000 €, ce sont 84 000 € qui disparaissent, soit 28 000 € par héritier. Ajoutez une dizaine de milliers d'euros de procédure. Le scénario B détruit environ 94 000 € là où le scénario A en coûtait 5 859. Seize fois plus, pour le même résultat, avec deux ans de retard. Et Marc, qui a lancé la procédure, y perd autant que ceux qu'il assigne.

Scénario C — La même maison, détenue par une SCI

Marc n'a plus le droit de provoquer le partage : il n'y a plus d'indivision, il y a une société. Il ne peut que céder ses parts, à Paul et Sylvie ou à un tiers agréé. L'assiette du droit d'enregistrement est la valeur réelle des immeubles diminuée du seul passif d'acquisition — à quoi s'ajoute, le cas échéant, la valeur des autres actifs bruts de la société, trésorerie comprise (article 726 II du CGI). Ici, 140 000 € : la SCI n'a ni emprunt ni autre actif.

• Droit d'enregistrement : 140 000 × 5 % = 7 000 € ;
• Acte de cession obligatoire depuis le 27 juin 2026 (art. 1865-1 C. civ.) : 800 à 1 800 € selon le professionnel choisi.

Total : 7 800 à 8 800 €, contre 5 859 € en indivision. La SCI coûte ici 2 000 à 3 000 € de plus. Notre réponse, sur ce dossier : si Paul et Sylvie ont la trésorerie et que Marc coopère, l'indivision successorale est la bonne réponse et la SCI un luxe. Ce qui change tout, c'est la probabilité du scénario B. Une SCI aurait coûté 3 000 € de plus pour supprimer un risque de 28 000 € par tête. C'est une prime d'assurance, et elle se juge comme telle.

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6. Cas n° 2 — Passer de l'indivision à la SCI : le vrai coût d'entrée

Reprenons la même maison, celle de Paul, Sylvie et Marc. Un chiffre change de rôle ici. Elle vaut 420 000 € sur le marché deux ans après le décès, mais la déclaration de succession, elle, l'avait portée à 400 000 €. C'est cette valeur-là qui sert de prix d'achat pour calculer la plus-value, pas le prix du marché du jour. Cette fois, les trois héritiers veulent garder le bien ensemble sur vingt ans et organiser la transmission. Ils créent une SCI et lui apportent la maison. Voici l'addition réelle, poste par poste.

Ce qui ne coûte rien : l'enregistrement de l'apport

On lit encore, partout, qu'un apport d'immeuble à une SCI coûte « un droit fixe de 375 € ou 500 € ». Ce droit a disparu : depuis la loi de finances pour 2019, les apports purs et simples sont enregistrés gratuitement (article 810 I du CGI). Zéro euro.

Deux réserves, et elles sont chères.

La première tient au régime fiscal de la SCI qui reçoit le bien. Un particulier qui apporte un immeuble à une société soumise à l'impôt sur les sociétés fait, aux yeux du fisc, une vente (article 809 I 3° du CGI). Le tarif reste inférieur à celui d'une vente ordinaire, mais il n'a rien de symbolique. Le droit d'État est de 2,20 % (article 810 III du CGI). S'y ajoutent 1,60 % de taxe départementale (article 1595) et 1,20 % de taxe communale (article 1584), dues sur ces apports comme sur une vente. Soit 5,00 % au total. Sur 420 000 €, 21 000 €. On lit souvent qu'un engagement de garder ses parts trois ans efface ce droit. L'engagement existe, mais il ne joue que si l'apport porte sur toute une entreprise et l'ensemble de ses biens professionnels. Une maison apportée à une SCI patrimoniale n'entre pas là-dedans, et l'engagement ne vous sauvera pas. La seule parade : ne pas être à l'impôt sur les sociétés le jour de l'apport.

La seconde tient à l'emprunt. Si la SCI reprend le crédit en cours, la part de l'apport qui correspond à cette dette change de nature. Ce n'est plus un apport pur et simple, c'est un apport à titre onéreux : on vous paie en dettes reprises, et le fisc y voit une vente, aux droits de mutation d'environ 6,32 %. Prenons une maison encore grevée de 150 000 €. Ce n'est pas celle de Paul, Sylvie et Marc, mais c'est le cas de la plupart des dossiers d'achat à deux. La reprise du prêt coûterait alors 9 480 € de droits. Personne ne les avait budgétés.

Ce qui coûte : la plus-value immobilière

Apporter, juridiquement, c'est céder. Chaque apporteur est donc imposé sur sa plus-value, exactement comme s'il avait vendu. C'est le poste que la plupart des comparatifs passent sous silence. C'est aussi le plus lourd.

Bonne nouvelle après une succession : le prix d'achat retenu n'est pas celui qu'ont payé vos parents, c'est la valeur portée dans la déclaration de succession. Apportez vite, à cette même valeur, et il n'y a rien à taxer. Voici les trois moments possibles, à partir de cette valeur successorale de 400 000 €.

La leçon est une date, pas une philosophie : entre l'apport immédiat et l'apport à huit ans, le coût d'entrée est multiplié par sept — 3 263 € contre 23 114 €. Si vous héritez et que vous savez déjà que le bien restera détenu à plusieurs, la fenêtre utile se compte en mois. Le détail des régimes d'apport est dans notre guide apport d'un immeuble à une SCI.

Une variante revient souvent en rendez-vous : créer la SCI, puis lui faire acheter le bien aux indivisaires au lieu de le lui apporter. Ne faites pas ça. C'est une vente ordinaire, avec les droits de mutation d'une vente ordinaire : environ 6,32 % dans la grande majorité des départements depuis la majoration votée en loi de finances pour 2025. Soit 26 544 € sur 420 000 €, contre zéro pour un apport pur et simple. Le résultat, lui, est identique.

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7. Cas n° 3 — Couple pacsé : ce que l'indivision coûte le jour du décès

Laura et Camille sont liées par un pacte civil de solidarité (PACS). Elles achètent un T2 à Bordeaux : 280 000 €, 22 000 € de frais, 60 000 € d'apport et 242 000 € empruntés sur vingt ans à 3,5 %, soit une mensualité de 1 403,50 €. Elles achètent en indivision, à parts égales, sans y penser. La quatrième année, Camille décède. Le bien vaut alors 300 000 €, il reste 206 000 € à rembourser.

Ce que le PACS ne fait pas

Le partenaire pacsé n'hérite pas. Sans testament, Laura ne reçoit rien de la moitié de Camille. Camille n'avait ni enfant, ni frère, ni sœur : sa succession revient à ses deux parents (article 736 du Code civil), qui se retrouvent indivisaires à 50 % avec elle. La part transmise vaut (300 000 − 206 000) ÷ 2 = 47 000 € nets. Elle est absorbée par l'abattement de 100 000 € dont bénéficie chaque ascendant : 0 € de droits de succession.

Le rachat, chiffré des deux côtés

Laura veut racheter la moitié pour rester chez elle. En indivision, c'est une licitation au profit d'un membre d'origine, sur un bien acheté par des partenaires de PACS. Deux titres pour le même résultat : le droit réduit de 2,50 % de l'article 750 II du CGI, et non les droits de mutation ordinaires.

Reste l'assiette. Tout le dossier se joue là. Le rachat fait de Laura la seule propriétaire, donc il met fin à l'indivision. On taxe alors la valeur du bien entier, sans retirer la part de celle qui rachète (article 750 II, dernier alinéa). L'emprunt restant, lui, vient bien en déduction : le droit porte sur ce qui reste une fois la dette retirée.

• Assiette : 300 000 − 206 000 = 94 000 €, et non les 150 000 € de la moitié rachetée ;
• Droit d'enregistrement : 94 000 × 2,50 % = 2 350 € ;
• Émoluments du notaire, assis sur la valeur du bien entier puisque la licitation met fin à l'indivision. Le barème n'est pas celui d'une vente : les licitations qui font cesser l'indivision ont le leur, fortement réduit (art. A444-87 C. com. : 2,580 % jusqu'à 6 500 €, 1,064 % jusqu'à 17 000 €, 0,709 % jusqu'à 60 000 €, 0,532 % au-delà). Sur 300 000 € : 167,70 + 111,72 + 304,87 + 1 276,80 = 1 861,09 € hors taxes, soit 2 233 € toutes taxes comprises ;
• Contribution de sécurité immobilière et formalités : 700 € ;
• Total : 5 283 €, plus 47 000 € de trésorerie à trouver et l'accord de la banque pour reprendre seule le prêt.

Si elles avaient été simplement concubines, sans PACS, l'article 750 II n'aurait pas joué. Le rachat serait retombé dans le I du même article, qui taxe les parts indivises acquises par licitation au tarif des ventes : 150 000 × 6,32 % = 9 480 €. Le PACS économise 7 130 € ce jour-là, et personne ne le leur avait dit.

Un mot sur l'autre scénario, plus fréquent que le décès. Si Laura et Camille se séparaient au lieu de perdre l'une d'elles, le partage de leur indivision relèverait d'un taux réduit : 1,10 % au lieu de 2,50 %. Il est réservé aux ruptures de PACS, aux divorces et aux séparations de corps (article 746, alinéa 2, du CGI). Sur les 94 000 € qui restent une fois la dette retirée : 1 034 €.

En SCI, le même rachat porte sur des parts. L'assiette est la valeur des immeubles diminuée de la dette d'acquisition, à proportion des parts cédées : (300 000 − 206 000) × 50 % = 47 000 €. Droit d'enregistrement de 5 % : 2 350 €, plus 800 à 1 500 € pour l'acte obligatoire de l'article 1865-1. Total : 3 150 à 3 850 €.

Regardez les deux droits d'enregistrement : 2 350 € des deux côtés, à l'euro près. Ce n'est pas une coïncidence, c'est de l'arithmétique. 5 % de la moitié font exactement 2,50 % de la totalité. On lit souvent que la SCI gagnerait parce que ses droits se calculeraient après déduction de l'emprunt, ceux de l'indivision sur la valeur brute. C'est faux : les deux se calculent après déduction de la dette.

Ce qui départage les deux formules, c'est l'acte. Une licitation est un acte notarié publié au fichier immobilier, et les émoluments du notaire se calculent sur la valeur du bien entier. Une cession de parts est un acte de professionnel, sans publication foncière. La SCI l'emporte ici de 1 433 à 2 133 €, et elle le doit au notaire, pas au fisc.

Le vrai enjeu, et la chose à faire avant de créer une SCI

L'écart d'environ 1 800 € n'est pas le sujet. Le sujet, c'est que les parents de Camille détiennent 50 % du bien et peuvent refuser de vendre à Laura, puis demander le partage. Licitation, enchères, Laura dehors. Associés d'une SCI, ils n'ont pas ce pouvoir : les statuts peuvent prévoir un agrément et une obligation de rachat, un expert fixant le prix en cas de désaccord (article 1843-4 du Code civil).

Soyons honnêtes jusqu'au bout : ni l'indivision ni la SCI ne font hériter Laura. La SCI organise qui décide, elle ne décide pas qui hérite. Ce qui aurait tout changé coûte moins de 200 € : un testament. Depuis le 1^er janvier 2007, date d'entrée en vigueur de la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions, les parents ne sont plus héritiers réservataires — on ne leur doit plus une part minimale. Camille pouvait donc tout léguer à Laura, qui n'aurait pas payé un euro de droits de succession en tant que partenaire pacsée (article 796-0 bis du CGI). Deux pages chez le notaire, et le dossier n'existe plus. Si vous ne devez faire qu'une chose ce mois-ci, ce n'est pas créer une SCI. C'est signer un testament. La SCI vient après, pour ce qu'elle sait faire.

Pour les couples non mariés, notre guide SCI entre concubins ou partenaires de PACS détaille les clauses statutaires utiles et les montages croisés.

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8. Ce que l'indivision et la SCI coûtent chacune par an

Beaucoup de comparatifs présentent le coût annuel comme l'argument décisif contre la SCI. Il ne l'est pas. Voici les chiffres.

Les 309 € de création se décomposent en deux lignes, et il n'y en a pas d'autres : 229,20 € toutes taxes comprises d'annonce légale (forfait de 191 € hors taxes, arrêté du 19/11/2021 modifié par celui du 19/11/2025) et 79,71 € de greffe, dont 60,38 € d'immatriculation et 19,33 € de déclaration des bénéficiaires effectifs. Soit 308,91 €. Sur dix ans, une SCI à l'impôt sur le revenu tenue par ses associés coûte donc 309 € de création plus dix fois 90 €, soit 1 209 €. Face aux 28 000 € par tête du scénario B, la décision ne se joue pas là. Elle s'y joue en revanche dès que la SCI passe à l'impôt sur les sociétés : 10 000 à 20 000 € sur dix ans. Le budget détaillé poste par poste figure dans notre guide coût annuel d'une SCI, et le choix entre les deux régimes dans SCI à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

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9. Emprunter à plusieurs : ce que la banque regarde vraiment

C'est souvent le critère qui tranche, et il est mal compris dans les deux sens.

En indivision, chaque acquéreur emprunte en son nom. La loi ne rend personne solidaire de la dette des autres. La banque, si : elle glisse une clause de solidarité dans toutes ses offres de prêt. Sur le T2 de Laura et Camille, chacune est donc engagée pour la totalité des 1 403,50 € mensuels, pas pour 701,75 €. Si l'une s'arrête de payer, la banque réclame tout à l'autre.

En SCI, c'est la société qui emprunte. On en déduit souvent que la responsabilité proportionnelle de l'article 1857 limite le risque de chacun. C'est faux en pratique. Aucune banque ne prête à une SCI patrimoniale sans exiger la caution personnelle et solidaire de chaque associé, et cette caution est un contrat à part, qui écrase la protection du Code civil. L'article 1857 s'arrête à la porte de la banque.

Deux différences subsistent, et elles jouent pour la SCI. Quand un associé sort, l'emprunt ne bouge pas : il reste attaché à la société. En indivision, le départ d'un emprunteur suppose une désolidarisation, que la banque a le droit de refuser — et qu'elle refuse quand les revenus de celui qui reste ne suffisent pas. Second point : une SCI peut accueillir des associés qui n'empruntent pas, des enfants majeurs par exemple, entrés au capital sans figurer sur le prêt. Voir prêt bancaire en SCI, caution personnelle du gérant et apport personnel exigé en SCI.

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10. Indivision ou SCI : la grille de décision en cinq questions

Répondez aux cinq questions ci-dessous. À partir de trois « oui », la SCI se justifie ; en dessous, l'indivision fait le travail.

1. Êtes-vous trois ou plus ? À deux, tout se décide déjà à l'unanimité et une convention d'indivision suffit souvent. À partir de trois, l'unanimité exigée pour vendre devient un droit de veto individuel.
2. L'horizon dépasse-t-il dix ans ? Sous cinq ans, les frais d'entrée ne seront pas amortis. Au-delà de dix, l'indivision aura changé de composition — un décès, une brouille, et le tour de table n'est plus le même.
3. Y a-t-il un projet de transmission ? Si oui, la SCI est difficilement remplaçable. Un couple avec deux enfants transmet 400 000 € en franchise de droits tous les quinze ans, parce que des parts se donnent par tranches, alors qu'une maison se donne en bloc (articles 779 et 784 du CGI). Voir donation de parts de SCI et démembrement des parts.
4. Quelqu'un peut-il vouloir sortir seul, ou avoir des créanciers ? C'est le critère n° 1 du tableau. Un seul indivisaire endetté suffit à faire vendre le bien de tous.
5. Prévoyez-vous d'acheter d'autres biens ensemble ? Une SCI existante réinvestit ; une indivision doit recommencer un montage à chaque acquisition.

Une réserve, et elle tombe souvent. Si votre indivision est déjà conflictuelle, la SCI n'est pas la réponse : l'apport exige la signature de tous, et on ne fonde pas une société avec des gens qui ne se parlent plus. La sortie passe alors par le partage, pas par un montage. Notre guide mésentente entre associés traite du cas symétrique, celui du blocage une fois la SCI créée.

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11. Quand l'indivision suffit, et quand la SCI est une erreur

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici les situations où nous déconseillons la SCI, avec le coût de l'erreur.

Deux personnes, un bien, revente prévue sous cinq ans. Ne créez pas de SCI. Sur le T2 à 280 000 €, l'acte d'apport coûte à lui seul 1 579 € d'émoluments toutes taxes comprises. Ajoutez 309 € de création, trois années à 90 €, puis la dissolution et la liquidation à organiser, environ 800 €. Total 2 960 € pour une structure qui aura vécu trois ans sans rien changer à votre situation. Et ce chiffre suppose une plus-value d'apport nulle, ce qui n'arrive guère qu'après une succession récente.

Votre résidence principale, si vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière. L'abattement de 30 % sur la résidence principale (article 973 I du CGI) disparaît dès que le logement passe par une société. Sur un bien à 800 000 €, cela fait 240 000 € de base taxable en plus : dans la tranche à 0,7 %, environ 1 680 € d'impôt de plus chaque année, indéfiniment. Et vous perdez au passage le droit viager du conjoint survivant sur le logement, dont il est question plus bas dans les questions fréquentes. Voir SCI et résidence principale.

De la location meublée. Une société civile qui loue meublé bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés dès que ces recettes dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes (article 206-2 du CGI, combiné à l'article 35). Deux précisions que beaucoup de guides ratent. Le seuil de 10 % se regarde chaque année, pas une fois pour toutes. Et le correctif en moyenne prévu par la doctrine ne sert que pour l'année où le seuil est franchi, calculé sur cette année-là et les trois précédentes. En indivision, la question ne se pose même pas : chacun reste loueur en meublé non professionnel en son nom. L'arbitrage complet est dans location meublée non professionnelle ou SCI.

Un indivisaire mineur ou sous protection. Apporter un bien à une société, c'est en disposer : le juge doit l'autoriser avant, pas après (article 387-1 du Code civil pour un mineur, articles 505 ou 467 pour un majeur protégé). Sans son feu vert, l'acte reste attaquable des années. Voir SCI familiale avec enfants mineurs.

Pour « mettre le bien à l'abri » de vos créanciers. Cela ne marche pas, et cela se retourne contre vous. Votre responsabilité d'associé reste indéfinie (article 1857). Une société sans vie réelle est déclarée fictive, et le juge fait comme si elle n'existait pas. Quant à l'apport fait pour s'appauvrir face à un créancier, il s'attaque devant le tribunal. Voir SCI fictive.

Et si vous la créez quand même, sachez ce que vous achetez avec : une assemblée par an, un procès-verbal, des écritures à tenir, une déclaration 2072 ou 2065 à déposer. C'est exactement le travail que l'indivision n'impose pas. sci-ai.app le fait à votre place, mais aucun logiciel ne rend une SCI utile quand elle ne l'est pas.

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Questions fréquentes sur le choix entre indivision et SCI

Peut-on créer une SCI tout seul pour sortir d'une indivision ? Un seul indivisaire peut-il signer le bail du bien indivis ? Un indivisaire peut-il se faire rembourser les travaux qu'il a payés seul ? Et si un associé de SCI a des créanciers : que peuvent-ils saisir ? Une donation-partage vaut-elle mieux que la création d'une SCI ? Faut-il un compte bancaire dédié pour une indivision ? Et pour une SCI ? Un expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI ? Peut-on n'apporter qu'une partie du bien à la SCI ? Que faire si un indivisaire est introuvable ou incapable de se prononcer ? Mettre la résidence principale en SCI protège-t-elle le conjoint survivant ? Que devient l'indivision quand l'un des indivisaires décède ? Peut-on passer d'une indivision à une SCI sans notaire ? Vend-on plus facilement un bien en indivision ou des parts de SCI ? Vaut-il mieux une SCI par bien ou une seule SCI pour tout ?