Imposition des revenus d'une SCI : ce que vous payez, flux par flux

Ce que vous payez sur votre SCI ne dépend pas d'abord de son régime fiscal : cela dépend de la nature de ce que vous avez reçu. Un virement de la société, un remboursement de compte courant et un dividende sont trois choses différentes, taxées de trois façons différentes — et dans un cas au moins, vous payez l'impôt sur un argent que vous n'avez jamais touché. Cette page est une table de correspondance : vous y cherchez la ligne qui correspond à ce que vous avez encaissé, et vous y trouvez la catégorie, le taux, la case et le calcul.

Une précision de vocabulaire, parce que tout le reste en dépend. Une société civile immobilière — la SCI — est une société qui détient de l'immobilier pour le compte de ses associés. Elle relève par défaut de l'impôt sur le revenu (IR), celui que vous payez personnellement au barème progressif, et peut opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), payé par la société elle-même. Cette page prend ce régime comme une donnée. Si c'est encore une question pour vous, elle se tranche dans notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR pour choisir en 2026. Ici, on ne choisit pas : on paie.

Mis à jour le 31 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code général des impôts, BOFiP, Légifrance, jurisprudence du Conseil d'État).

Sommaire

La table de correspondance : sept flux, sept impositions
Flux 1 — Le loyer encaissé et non distribué : imposable à l'IR, pas à l'IS
Flux 2 — La distribution d'une SCI à l'IR : zéro impôt, zéro case
Flux 3 — Le dividende d'une SCI à l'IS : 30 % ou 31,4 %
Flux 4 et 5 — Compte courant d'associé : le remboursement est net, les intérêts non
Flux 6 — Le logement occupé gratuitement : rien à déclarer, tout à perdre
Flux 7 — La vente de l'immeuble, puis des parts : quelle plus-value, quel taux
Trois cas complets, du relevé bancaire à l'avis d'imposition
Les cinq erreurs de déclaration qui reviennent le plus, et ce qu'elles coûtent
Quand vous ne payez rien, et pourquoi ce n'est pas une bonne nouvelle
Questions fréquentes sur l'imposition des revenus de SCI

1. La table de correspondance : sept flux, sept impositions

Sept flux seulement peuvent sortir d'une SCI vers un associé. Trouvez le vôtre et lisez la ligne : tout le reste de la page ne fait que la dérouler, dans l'ordre.

Ce que vous avez reçu	Imposable chez vous ?	Catégorie de revenu	Impôt	Prélèvements sociaux (et millésime)	Déclaration	CSG déductible (contribution sociale généralisée)
1. Rien — la SCI a encaissé les loyers et n'a rien distribué	IR : oui, sur votre quote-part — votre part du résultat de la société —, même à 0 € reçu. IS : non, la société paie seule.	IR : revenus fonciers IS : aucune	IR : barème, à votre tranche marginale IS : rien chez vous	17,2 % — inchangé, jamais 18,6 %	2072 par la société, puis 2044 et 2042	6,8 points
2. Une distribution de bénéfice par une SCI à l'IR	Non — déjà imposé au flux 1	Aucune	0 €	0 %	Aucune case	Sans objet
3. Un dividende d'une SCI à l'IS	Oui	Revenus de capitaux mobiliers	12,8 % (prélèvement forfaitaire unique) ou barème après abattement de 40 %	18,6 % sur les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026 — 17,2 % avant	2042, cases 2DC et 2BH	6,8 points, seulement sur option pour le barème
4. Le remboursement de votre compte courant d'associé (l'argent que vous avez avancé à la société)	Non — c'est votre argent qui revient	Aucune	0 €	0 %	Aucune case	Sans objet
5. Les intérêts de votre compte courant d'associé	Oui	Revenus de capitaux mobiliers	12,8 % (prélèvement forfaitaire unique) ou barème, sans abattement	18,6 % sur les intérêts payés ou inscrits en compte à compter du 1^er janvier 2026 — 17,2 % avant	2042, cases 2TR et 2BH	6,8 points, seulement sur option pour le barème
6. Un logement de la SCI que vous occupez gratuitement	Non à l'IR (art. 15, II du CGI). Risqué à l'IS : acte anormal de gestion.	Aucune à l'IR	0 € à l'IR	0 % à l'IR	Rien à déclarer — mais la SCI perd la déduction de toutes les charges du logement	Sans objet
7. Le produit d'une vente : l'immeuble, puis les parts	Oui, sur la plus-value	Plus-value immobilière (immeuble ou parts d'une SCI à l'IR) Résultat de la société (immeuble d'une SCI à l'IS) Plus-value mobilière (parts d'une SCI à l'IS)	19 % + surtaxe au-delà de 50 000 € de base 15 % puis 25 % à l'IS 12,8 % sur les parts d'une SCI à l'IS	17,2 % sur l'immeuble et sur les parts d'une SCI à l'IR — inchangé. 18,6 % sur les parts d'une SCI à l'IS, dès l'imposition des revenus 2025.	2048-IMM (immeuble) ou 2048-M-SD (parts d'une SCI à l'IR), déposée par le notaire lorsque l'acte est authentique, par les parties dans les autres cas (art. 150 VG) ; 2074 et 2042 pour les parts d'une SCI à l'IS	Non sur les plus-values immobilières

Comment lire la colonne des prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux sont les contributions assises sur les revenus du patrimoine et des placements — contribution sociale généralisée (CSG), contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et prélèvement de solidarité. Ce ne sont pas des cotisations : ils n'ouvrent aucun droit. L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 — la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — a porté la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit un total de 18,6 %. Mais pas pour tout le monde, ni à la même date. Le IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient expressément 9,2 % — donc 17,2 % au total — sur les revenus fonciers et sur les plus-values immobilières. C'est le piège central du sujet, et la raison pour laquelle aucun taux de cette page n'est servi sans son millésime. La décomposition contribution par contribution et le cas des non-résidents sont dans notre guide des prélèvements sociaux 2026 en SCI.

Comment lire la colonne CSG déductible. Une fraction de la CSG payée sur certains revenus se déduit de votre revenu global, mais l'année où elle est payée : elle arrive donc avec un an de décalage. Cette fraction est de 6,8 points et la hausse de la CSG ne l'a pas modifiée : l'article 154 quinquies du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 27 juin 2026, la maintient à 6,8 points. Autrement dit, sur un dividende de 2026, la CSG monte à 10,6 % mais 6,8 points seulement restent déductibles. Elle ne joue jamais sur une plus-value immobilière, ni sur un revenu soumis au prélèvement forfaitaire unique. Le mécanisme, case 6DE comprise, est détaillé dans notre page sur la CSG déductible des revenus de SCI.

2. Flux 1 — Le loyer encaissé et non distribué : imposable à l'IR, pas à l'IS

Vous êtes associé, la SCI a encaissé des loyers, votre compte bancaire n'a rien vu passer. Cela ne vous protège de rien. L'article 8 du code général des impôts rend chaque associé personnellement imposable sur sa quote-part — sa part du résultat de la société, calculée d'après ses droits — que la société distribue ou non. L'idée reçue « on n'est imposé que sur ce qu'on perçoit » est ici simplement fausse.

Catégorie : revenus fonciers. Impôt : le barème progressif, à votre tranche marginale d'imposition (TMI), c'est-à-dire le taux auquel s'ajoute votre dernier euro de revenu. Prélèvements sociaux : 17,2 %, inchangés.

Une ligne de calcul, pour fixer les idées. Résultat foncier de 10 200 €, vous détenez 50 % : votre quote-part est de 5 100 €. À une TMI de 30 %, vous devez 1 530 € d'impôt et 877 € de prélèvements sociaux, soit 2 407 € sur 0 € encaissé. Le déroulé complet, trésorerie comprise, est au cas 1 plus bas.

À l'impôt sur les sociétés, la réponse s'inverse : la société est seule redevable de l'impôt sur son bénéfice, et vous ne devez strictement rien tant qu'elle ne distribue pas.

Le principe est détaillé dans la translucidité fiscale de l'article 8, le report de la quote-part dans la déclaration 2044, le dépôt par la société dans la déclaration 2072. Et si votre question est « de combien mon impôt va-t-il monter », c'est un calcul de tranche : revenus de SCI et TMI.

3. Flux 2 — La distribution d'une SCI à l'IR : zéro impôt, zéro case

La société a de la trésorerie, l'assemblée décide de distribuer, vous recevez 6 000 €. Combien payez-vous ? Rien. Zéro euro d'impôt, zéro euro de prélèvements sociaux, aucune case à servir.

La raison tient en une phrase : ce résultat a déjà été imposé entre vos mains l'année de sa réalisation, au titre du flux 1. Le virement ne déplace que de la trésorerie déjà fiscalisée. L'imposer, ce serait le taxer deux fois.

Ce n'est donc pas un dividende, et le mot circule pourtant, y compris chez des professionnels. Il coûte cher : porté en case 2DC d'une déclaration 2042 comme s'il s'agissait d'un dividende, ce virement de 6 000 € déclenche 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 1 884 € parfaitement indus.

Une seule condition à cette neutralité : que la quote-part correspondante ait bien été déclarée l'année de sa réalisation. Une « distribution » qui excède les résultats déjà imposés n'en est plus une — c'est un remboursement d'apport ou une avance, et ces deux qualifications ont leurs propres conséquences.

La décision elle-même — mettre en réserve ou distribuer, et selon quelle clé — ne se traite pas ici : voyez l'affectation du résultat en SCI et la répartition du résultat entre associés.

4. Flux 3 — Le dividende d'une SCI à l'impôt sur les sociétés : 30 % ou 31,4 %

Une SCI à l'IS qui distribue verse un vrai dividende, et celui-là est imposable. Catégorie : revenus de capitaux mobiliers, c'est-à-dire les revenus tirés de placements financiers, par opposition aux revenus fonciers tirés de la location.

Par défaut s'applique le prélèvement forfaitaire unique, la « flat tax » : 12,8 % d'impôt, plus les prélèvements sociaux. Et c'est la date qui décide du second terme : les prélèvements sociaux sur les dividendes passent à 18,6 % pour les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026. Un dividende versé en 2025 reste à 17,2 %.

Le calcul, donc : 5 000 € mis en paiement en 2026, taux global de 31,4 %, soit 1 570 €. Les mêmes 5 000 € versés en décembre 2025, taux global de 30 %, soit 1 500 €. 70 € d'écart pour quinze jours de calendrier.

L'alternative existe : l'option pour le barème progressif, qui ouvre un abattement de 40 % sur le dividende brut (2° du 3 de l'article 158 du CGI), réservé aux distributions régulièrement décidées. Attention à sa condition — elle est globale : elle emporte tous vos revenus de capitaux mobiliers et toutes vos plus-values mobilières de l'année, pas le seul dividende de la SCI.

La procédure de distribution est décrite dans notre guide des dividendes de SCI à l'IS, l'arbitrage entre le prélèvement forfaitaire et le barème dans notre page sur le prélèvement forfaitaire unique en SCI à l'IS.

5. Flux 4 et 5 — Compte courant d'associé : le remboursement est net, les intérêts non

Le remboursement : ce n'est pas un revenu

Un compte courant d'associé, c'est un prêt : vous avez avancé de l'argent à votre société, elle vous le doit. Vous rembourser, c'est vous rendre votre argent — pas vous verser un revenu. Aucun impôt, aucun prélèvement social, aucune case. C'est vrai à l'IR comme à l'IS, quel que soit le montant et sans limite de durée.

Trois conditions font tenir cette phrase : le compte courant doit exister dans les comptes de la société, les versements qui l'ont alimenté doivent être traçables (relevés bancaires, convention datée), et le remboursement ne doit pas dissimuler une distribution.

Voici ce que coûte leur absence, et c'est le chiffre que personne ne pose. Un associé d'une SCI à l'IS se fait rembourser 20 000 € d'un compte courant qui n'apparaît nulle part. L'administration y voit un avantage occulte — consenti à un associé sans que les comptes en portent la trace — au sens du c de l'article 111 du CGI. L'assiette de l'impôt sur le revenu est alors majorée de 25 %, y compris au prélèvement forfaitaire unique depuis l'article 39 de la loi de finances pour 2021 : 25 000 € × 12,8 % = 3 200 €. Les prélèvements sociaux, eux, se calculent sur 20 000 € sans cette majoration (réserve du Conseil constitutionnel de 2017), à 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025 pour ces revenus non précomptés, soit 3 720 €. Total : 6 920 € au lieu de 0 €, avant pénalités. Et 11 220 € si l'associé a opté pour le barème et se situe dans la tranche à 30 % — l'option est ici défavorable.

Donc, franchement : ne remboursez pas un compte courant qui n'existe pas dans les comptes. Régularisez l'écriture, rassemblez les preuves de versement, remboursez ensuite. L'ordre des opérations vaut ici entre 6 920 et 11 220 €.

Les intérêts : imposables, et la date change le montant

Si la société vous verse des intérêts, ils sont imposables chez vous en revenus de capitaux mobiliers. Et la date à laquelle ils sont payés, ou simplement inscrits à votre compte, décide du taux. Compte courant de 80 000 €, rémunéré au taux plafond de 4,55 % retenu pour un exercice clos au 31 décembre 2025 : 3 640 € d'intérêts. Inscrits en compte au 31 décembre 2025, ils supportent le prélèvement forfaitaire de 30 % : 1 092 €. Les mêmes intérêts servis au titre de l'exercice suivant, en 2026, supportent 31,4 % : 1 143 €. 51 € d'écart pour un exercice de décalage.

Trois précisions que l'on lit rarement. Ce plafond bouge : il suit une moyenne mobile publiée chaque trimestre, et il redescend — 4,55 % pour une clôture au 31 décembre 2025, 4,33 % pour les clôtures du 30 juin au 30 juillet 2026. Et il ne vaut qu'à l'impôt sur les sociétés (3° du 1 de l'article 39 du CGI). Ce texte subordonne d'ailleurs toute déduction d'intérêts d'associés à la libération intégrale du capital : capital non entièrement libéré, aucun intérêt déductible, quel que soit le taux. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, c'est le d du 1° du I de l'article 31 qui commande. Le plafond s'apprécie compte par compte, sans compensation entre associés.

Convention, taux plafond de l'année en cours, abandon de créance : le reste est dans notre guide du compte courant d'associé en SCI.

6. Flux 6 — Le logement occupé gratuitement : rien à déclarer, tout à perdre

Une SCI familiale possède un appartement, la fille d'un associé y habite, elle ne paie rien. Deux questions, deux réponses.

L'occupant est-il imposé sur un loyer fictif ? Non. Le II de l'article 15 du CGI place hors du champ de l'impôt les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. L'administration l'étend aux sociétés non transparentes qui logent gratuitement leurs associés : elles « sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements ». C'est le § 170 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20, document à jour au 12 août 2020, qui s'appuie sur CE 7 juillet 1982 n° 30975 et CE 27 octobre 1999 n° 172940. Aucune valeur locative à déclarer, ni par la société, ni par l'occupant.

La société peut-elle déduire ses charges ? Non, et c'est le prix. Le même paragraphe l'écrit : les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. Taxe foncière, assurance, copropriété, travaux, intérêts d'emprunt — tout est définitivement perdu. Sur un logement qui supporte 4 000 € de charges et 3 000 € d'intérêts d'emprunt, la déduction perdue vaut 7 000 × 47,2 % = 3 304 € par an — le déroulé complet, avec la comparaison au loyer de marché, est au cas 3.

Et un troisième risque, celui qu'on n'anticipe pas. Un acte anormal de gestion, c'est un appauvrissement décidé pour des motifs étrangers à l'intérêt de la société. Le Conseil d'État l'a jugé le 22 juillet 2022 (n° 444942) : la conformité à l'objet social ne suffit pas à rendre normale une telle renonciation à recettes. La société doit établir une contrepartie réelle, faute de quoi la mise à disposition est un acte anormal de gestion. Il l'a confirmé le 8 avril 2026 (n° 499815), dans les mêmes termes. La société est alors imposée sur le loyer qu'elle aurait dû percevoir, et l'occupant peut l'être sur l'avantage reçu.

Donc : dans une SCI à l'IS, ne logez personne gratuitement. Facturez un loyer de marché, ou n'y logez pas d'associé.

Les clauses et le modèle sont dans notre convention d'occupation à titre gratuit. Les trois scénarios — loyer de marché, loyer minoré, gratuité — sont comparés dans loger son enfant ou son parent via une SCI. Le cas voisin de la location payante est traité dans louer à un associé.

7. Flux 7 — La vente de l'immeuble, puis des parts : quelle plus-value, quel taux

L'immeuble, vendu par une SCI à l'IR. Plus-value des particuliers (art. 150 U) : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, sur deux bases différentes. L'abattement pour durée de détention ne court pas à la même vitesse pour les deux. Pour l'impôt : 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e — exonération à 22 ans (art. 150 VC). Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e, 1,60 % la 22^e, puis 9 % par an de la 23^e à la 30^e — exonération seulement à 30 ans. Entre 22 et 30 ans, l'impôt est nul mais les prélèvements sociaux restent dus. Sur 80 000 € de plus-value réalisée par la société après 10 ans de détention : base d'impôt 56 000 €, soit 10 640 € ; base sociale 73 400 €, soit 12 625 €. S'y ajoute la surtaxe de l'article 1609 nonies G, due au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Ce seuil s'apprécie au niveau de la société, et non par associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, à jour au 18 juillet 2023). Le calcul : 2 % × 56 000 − (60 000 − 56 000) / 20 = 920 €. Total 24 185 €, prélevés par le notaire (2048-IMM).

L'immeuble, vendu par une SCI à l'IS. La plus-value est l'écart entre le prix et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué des amortissements déjà déduits. Aucun abattement de durée : plus la société a amorti, plus la plus-value est lourde. Elle entre dans le résultat, taxé à 15 % jusqu'à 42 500 € puis à 25 %. Reprenons le même immeuble : acheté 220 000 €, revendu 300 000 € au bout de dix ans, avec 60 000 € d'amortissements déduits, sa valeur nette comptable est de 160 000 € et la plus-value professionnelle de 140 000 €. L'impôt sur les sociétés est alors de 42 500 × 15 % + 97 500 × 25 % = 30 750 €, contre 24 185 € dans le cas précédent — et le solde reste dans la société, où le distribuer déclenchera le flux 3.

Les parts d'une SCI à l'IR. Article 150 UB : mêmes taux et mêmes abattements que ci-dessus, déclarés sur une 2048-M-SD. Ce sont des plus-values immobilières, donc 17,2 %, jamais 18,6 %.

Les parts d'une SCI à l'IS. Article 150-0 A : plus-value mobilière, 12,8 % + 18,6 %, soit 31,4 %. La date n'est pas celle des dividendes : ici la hausse joue dès l'imposition des revenus 2025. Une cession de 2025 est déjà à 31,4 %, pas à 30 %.

Les droits d'enregistrement, à la charge de l'acquéreur : 5 % sur une cession de parts de société à prépondérance immobilière (art. 726, I, 2°), assis sur la valeur nette des parts — le passif social se déduit, emprunt et compte courant compris.

Chaque cas a sa page : plus-value en SCI, plus-value en SCI à l'IS, cession de parts de SCI, puis distribuer le prix de vente.

8. Trois cas complets, du relevé bancaire à l'avis d'imposition

Cas 1 — Marie, associée à 50 % d'une SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI encaisse 14 000 € de loyers dans l'année. Elle rembourse 11 000 € d'échéances d'emprunt, dont 3 800 € d'intérêts et 7 200 € de capital. Elle ne distribue rien. Marie est à une tranche marginale de 30 %.

Résultat foncier : 14 000 − 3 800 = 10 200 €. Le capital remboursé ne se déduit pas : ce n'est pas une charge, c'est un enrichissement du patrimoine.
Quote-part de Marie : 50 % × 10 200 = 5 100 €, à porter sur sa 2044 même si son compte n'a rien reçu.
Impôt sur le revenu : 5 100 × 30 % = 1 530 €.
Prélèvements sociaux : 5 100 × 17,2 % = 877 €.
Total dû par Marie : 2 407 €. Total encaissé par Marie : 0 €.

Pourquoi elle trouve cela injuste, et pourquoi elle a raison de le trouver dur. La trésorerie réellement dégagée par la SCI sur l'exercice est de 14 000 − 11 000 = 3 000 €, dont 1 500 € « pour » Marie. Elle paie donc 160 % de la trésorerie que la société a produite pour elle, et cet argent doit sortir de son compte personnel.

Une consolation, mineure et différée : la CSG déductible. 6,8 % × 5 100 = 347 € viendront en déduction de son revenu global l'année du paiement, soit 104 € d'économie à 30 %.

Cas 2 — Paul et son épouse, seuls associés d'une SCI à l'impôt sur les sociétés

La société dégage 9 000 € de bénéfice et verse au foyer de Paul un dividende de 5 000 € en 2026. Paul ne demande pas le barème : le prélèvement forfaitaire unique s'applique.

Impôt sur les sociétés : 9 000 × 15 % = 1 350 €. Le taux réduit du b du I de l'article 219 joue sur les 42 500 premiers euros de bénéfice. Il suppose trois conditions cumulatives, que la SCI de Paul remplit : chiffre d'affaires sous 10 M€, capital entièrement libéré, capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Résultat net : 7 650 €.
Prélèvement forfaitaire de Paul : 5 000 × 31,4 % (12,8 % + 18,6 %, sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026) = 1 570 €.
Dans la poche de Paul : 3 430 €. En réserve dans la société : 2 650 €.
Total prélevé sur les 9 000 € : 2 920 €.

Le taux effectif cumulé, calculé sur la seule fraction de bénéfice qui a financé le dividende : il a fallu 5 000 / 0,85 = 5 882 € de bénéfice avant impôt pour distribuer 5 000 €. Sur ces 5 882 €, 882 € d'impôt sur les sociétés puis 1 570 € de prélèvement forfaitaire, soit 2 452 € prélevés. Taux effectif : 41,7 % (contrôle : 1 − 0,85 × 0,686 = 41,69 %).

La date, encore : le même dividende mis en paiement en décembre 2025 aurait supporté 17,2 % de prélèvements sociaux, donc un prélèvement forfaitaire de 30 %, soit 1 500 € et un taux effectif cumulé de 40,5 %.

Cas 3 — Le père qui loge sa fille dans l'appartement de la SCI familiale

SCI familiale à l'impôt sur le revenu, détenue par le père et son épouse : leur foyer fiscal supporte donc 100 % du résultat. Un appartement est occupé gratuitement par leur fille. Ce logement supporte 4 000 € de charges (taxe foncière, assurance, copropriété, entretien) et 3 000 € d'intérêts d'emprunt, soit 7 000 € par an. Le père a par ailleurs des revenus fonciers imposés à 30 % et 17,2 %, soit 47,2 % au total.

Ce que personne ne déclare : rien. Aucune valeur locative n'est imposable (art. 15, II du CGI).
Ce que personne ne déduit : les 7 000 €. Ils sont définitivement perdus, et non reportables : aucun déficit ne se forme.
Ce que vaut la déduction perdue : 7 000 × 47,2 % = 3 304 € par an, avant effet de la CSG déductible, qui ramène la perte nette à environ 3 161 €. C'est l'économie que ces mêmes charges auraient produite si le logement avait été loué.

Et l'objection qui vient toujours — « je n'ai pas d'autres revenus fonciers, donc je ne perds rien » — ne tient pas. Le déficit foncier suppose un bien loué : un logement occupé gratuitement n'en produit aucun. Sans autres revenus fonciers, la perte n'est pas moindre, elle est seulement invisible.

La comparaison honnête, maintenant. Un loyer de marché de 700 € par mois produirait 8 400 € de recettes. Les 7 000 € de charges redeviendraient déductibles. Le résultat foncier serait de 1 400 €, et l'impôt, prélèvements sociaux compris, de 661 €. Mettons les deux trésoreries côte à côte, sur une année :

Gratuité : 0 € de loyer − 7 000 € de charges − 0 € d'impôt = − 7 000 €.
Location au prix du marché : 8 400 € de loyer − 7 000 € de charges − 661 € d'impôt = + 739 €.
Écart : 7 739 € par an, soit 38 695 € sur cinq ans.

Et notez le sens de la ligne d'impôt, parce que c'est là que tout le monde se trompe : la gratuité fait payer 661 € d'impôt en moins. Ce n'est pas une économie, c'est le solde d'une opération qui renonce à 8 400 € de recettes pour éviter 661 € d'impôt. C'est le prix réel du geste familial — et il n'est pas absurde de le payer, à condition de savoir qu'on le paie. La voie intermédiaire, un loyer modéré mais réel, restaure la déduction des charges sans supprimer l'aide : c'est presque toujours la bonne réponse.

9. Les cinq erreurs de déclaration qui reviennent le plus, et ce qu'elles coûtent

Toutes viennent de la même cause : confondre deux lignes du tableau.

L'erreur	Ce qu'elle coûte
Déclarer une distribution de SCI à l'IR comme un dividende, en case 2DC	Sur un virement de 6 000 € : 1 884 € de prélèvement forfaitaire payés sans y être tenu. Récupérables par réclamation, mais seulement si vous vous en apercevez.
Ne pas déclarer sa quote-part « parce qu'on n'a rien reçu »	Sur le cas de Marie : 2 407 € de rappel, plus 153 € de majoration — 10 % du seul supplément d'impôt sur le revenu (article 1758 A), et non de la totalité. Ce n'est pas la majoration de l'article 1728, qui ne vise que le défaut ou le retard de dépôt. S'y ajoutent les intérêts de retard de 0,20 % par mois. La SCI ayant déposé sa 2072, l'écart est mécaniquement visible.
Déclarer un remboursement de compte courant comme un revenu	20 000 € portés en case 2TR : 6 280 € versés au Trésor sur un capital qui vous appartenait déjà.
Appliquer 17,2 % à un dividende mis en paiement en 2026	1,4 point de moins que dû, soit 70 € sur un dividende de 5 000 €, et un rappel assorti d'intérêts. L'erreur symétrique existe : appliquer 18,6 % à un revenu foncier, c'est payer 71 € de trop sur une quote-part de 5 100 €.
Oublier la fraction de CSG déductible	104 € par an à 30 % de tranche marginale sur une quote-part de 5 100 €, soit plus de 1 000 € sur la durée d'un emprunt. Elle est souvent préremplie, jamais garantie.

Une sixième erreur, plus rare mais plus coûteuse : croire qu'une SCI ne peut jamais ouvrir droit au micro-foncier. Elle le peut indirectement, dans un cas précis exposé dans notre page sur le micro-foncier en SCI.

10. Quand vous ne payez rien, et pourquoi ce n'est pas une bonne nouvelle

Trois situations produisent une note d'impôt à zéro, et aucune n'est un motif de soulagement.

La SCI est déficitaire. Rien à payer, mais le déficit ne se conserve pas de la même façon selon le régime. À l'impôt sur le revenu, il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Mais pas en entier : la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt en est exclue, et ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (3° du I de l'article 156 du CGI). Dans une SCI très endettée, où le déficit n'est fait que d'intérêts, le montant réellement imputable sur le revenu global est donc nul. Le plafond monte à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, jusqu'au 31 décembre 2027. À l'impôt sur les sociétés, il se reporte sans limite de durée. Encore faut-il l'avoir déclaré l'année où il naît : un déficit non déclaré n'est pas reportable. Voyez le déficit foncier en SCI et le cas de la SCI déficitaire.

La SCI n'a aucun revenu. Un bien vacant, un chantier qui dure, un logement occupé gratuitement : la société n'encaisse rien, et doit malgré tout déposer sa déclaration. Ne cessez pas de déclarer sous prétexte qu'il n'y a rien à déclarer. Cela ouvre la voie à la taxation d'office et fait supporter aux associés la majoration de 10 % de l'article 1728 du CGI sur les droits qui en résultent — et cela fragilise la société face à une allégation de société fictive.

La SCI est en sommeil. Même logique, obligations maintenues : déclaration annuelle, assemblée d'approbation des comptes, siège social. Le détail est dans notre page sur la mise en sommeil d'une SCI.

Un dernier point, qui ne change pas le montant dû mais la date à laquelle il quitte votre compte : les revenus de SCI ne subissent aucune retenue à la source, ils sont recouvrés par acompte. Et la première année n'en comporte aucun. Voyez prélèvement à la source et SCI.

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11. Questions fréquentes sur l'imposition des revenus de SCI

Je suis associé d'une SCI à l'IR et je n'ai jamais rien touché : puis-je demander à ne pas être imposé ?

Non. L'article 8 du CGI vous rend imposable sur votre quote-part de résultat, pas sur ce que vous encaissez. Aucune demande, aucune option et aucune réclamation ne permettent d'y échapper tant que vous êtes associé. La seule voie qui change la donne est l'option de la société pour l'impôt sur les sociétés : elle vaut pour l'avenir et engage tous les associés.

Mon conjoint et moi sommes tous les deux associés : déclarons-nous deux quotes-parts ?

Vous en déclarez deux, mais sur la même déclaration. Un couple marié ou pacsé forme un seul foyer fiscal : les deux quotes-parts s'additionnent sur la même 2044, puis sur la même 2042. Le total imposé au foyer est le même quelle que soit la répartition des parts entre vous deux.

La SCI encaisse un loyer en décembre 2026 et me le vire en janvier 2027 : quelle année ?

2026. À l'impôt sur le revenu, la SCI relève d'une logique de trésorerie : le loyer se rattache à l'année de son encaissement par la société, pas à l'année où l'argent arrive chez l'associé. Le virement de janvier 2027 n'est qu'une distribution, et une distribution n'est jamais un revenu imposable en SCI à l'IR.

Une SCI peut-elle relever du micro-foncier ?

La société elle-même, non. L'associé, oui, dans un cas précis : s'il détient par ailleurs un bien loué nu en direct et que l'ensemble de ses revenus fonciers reste sous le plafond de 15 000 € de revenus fonciers bruts. C'est l'exception du d du 2 de l'article 32 du CGI, et elle est très mal connue.

Un associé personne morale soumise à l'IS dans une SCI à l'IR : sa quote-part est-elle un revenu foncier ?

Non. Sa quote-part se détermine selon les règles de l'impôt sur les sociétés et non selon celles des revenus fonciers : amortissement du bien, comptabilité d'engagement, taux de l'IS. C'est aussi ce qui oblige la société à déposer une 2072-C et non une 2072-S.

Mon enfant mineur est associé : qui déclare sa quote-part ?

Les parents, sur leur propre déclaration, tant que l'enfant est rattaché à leur foyer fiscal. La quote-part de l'enfant s'ajoute aux revenus fonciers du foyer et suit donc la tranche marginale des parents, pas celle de l'enfant.

Paie-t-on des cotisations sociales de travailleur indépendant sur les revenus d'une SCI ?

Non, en location nue. Les 17,2 % ou 18,6 % de cette page sont des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ou du placement, pas des cotisations. Ils n'ouvrent aucun droit à retraite ni à assurance maladie, et ne se cumulent avec aucune cotisation de travailleur indépendant. Attention en revanche à ce qui change la nature de l'activité. Une SCI qui loue en meublé bascule à l'impôt sur les sociétés de plein droit dès lors que les recettes de location meublée dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année (BOI-IS-CHAMP-10-30, n° 320). En deçà, elle reste à l'impôt sur le revenu, et ses associés ne touchent aucun dividende.

La rémunération du gérant réduit-elle le revenu imposable d'une SCI à l'IR ?

Non, et le détail vaut d'être connu. Les charges déductibles des revenus fonciers sont énumérées limitativement par l'article 31 du CGI, et la rémunération du gérant n'y figure pas. La doctrine administrative refuse d'y voir une charge effective de la société (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 190, à jour au 12 août 2020). Elle est retranchée des revenus bruts de la société mais imposée en totalité entre les mains du gérant, en revenus fonciers. Le total imposé ne bouge donc pas d'un euro : seule sa répartition entre associés change. À l'impôt sur les sociétés, la réponse s'inverse : elle est déductible du résultat, et imposée chez le gérant.

Je suis non-résident : les taux de cette page changent-ils ?

La catégorie de revenu ne change pas. Le taux d'impôt, si : l'article 197 A du CGI impose un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de la deuxième tranche du barème, sauf preuve que le taux calculé sur vos revenus mondiaux serait inférieur. Le taux de prélèvements sociaux suit lui aussi un régime propre. La personne affiliée à la sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les autres restent redevables des 17,2 % pleins sur les plus-values de l'article 244 bis A (les plus-values immobilières conservent la CSG à 9,2 %, sans la hausse 2026 réservée aux revenus mobiliers). Cette page ne traite que le résident fiscal français.

Comment le prélèvement à la source s'applique-t-il aux revenus de SCI ?

Par acompte, jamais par retenue : l'administration prélève chaque mois ou chaque trimestre un acompte calculé sur vos derniers revenus fonciers connus. La première année, il n'y a aucun acompte, d'où un rattrapage l'année suivante. L'acompte est modulable en cours d'année.

J'ai vendu mes parts de SCI à l'IR à perte : puis-je imputer la moins-value ?

Non. En régime des plus-values immobilières des particuliers, une moins-value ne s'impute sur rien : ni sur une autre plus-value immobilière de la même année, ni sur le revenu global, ni en report sur les années suivantes. C'est une asymétrie qui surprend, et elle est constante.

La taxe foncière est-elle déductible ?

Oui quand le bien est loué, dans les deux régimes : elle vient en déduction du revenu foncier à l'impôt sur le revenu, et du résultat à l'impôt sur les sociétés. Non quand le bien est occupé gratuitement par un associé, et c'est exactement le corollaire décrit au flux 6.

Ma SCI à l'IS verse un dividende à une autre société : même traitement ?

Non. Entre sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, le prélèvement forfaitaire unique ne joue pas : le dividende remonte dans le résultat de la société bénéficiaire. Le régime mère-fille peut l'exonérer à hauteur de 95 %, à condition de détenir 5 % du capital au moins et de garder les titres deux ans. C'est toute la logique du montage en holding, et elle n'a rien à voir avec la fiscalité d'un associé personne physique.

Combien de temps l'administration peut-elle revenir sur une quote-part non déclarée ?

Trois ans en principe : le droit de reprise s'exerce jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. Le délai passe à dix ans en cas d'activité occulte. Une quote-part de 2023 oubliée reste donc rattrapable jusqu'à la fin de 2026.

Sources officielles consultées, dans leur version en vigueur au 31 août 2026. Textes : article 8 du CGI, article 15 du CGI, article 111 du CGI, article 154 quinquies du CGI (version du 27 juin 2026) et article 1758 A du CGI. S'y ajoutent l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 et l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale. Doctrine : BOI-RFPI-CHAMP-30-20 (à jour au 12 août 2020) et BOI-RFPI-TPVIE-20 (à jour au 18 juillet 2023). Jurisprudence : CE 22 juillet 2022 n° 444942 et CE 8 avril 2026 n° 499815. Barèmes et formulaires : impots.gouv.fr.

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Pour aller plus loin

SCI à l'IS ou à l'IR : le comparatif complet — le régime que cette page prend comme une donnée : comment il se choisit, et le même investissement chiffré dans les deux régimes. Translucidité fiscale : le principe de l'article 8 — pourquoi la société ne paie pas et l'associé si, avec le fait générateur et le circuit complet. Déclarer sa quote-part sur la 2044 — où se reporte exactement le chiffre du flux 1, ligne par ligne, et ce qu'on fait d'un déficit. La déclaration 2072 case par case — la déclaration que dépose la société, avec ses cadres et le choix entre 2072-S et 2072-C. Prélèvements sociaux 2026 en SCI — la décomposition CSG, CRDS et prélèvement de solidarité derrière les 17,2 % et les 18,6 %, et le régime des non-résidents. La CSG déductible des revenus de SCI — d'où viennent les 6,8 %, pourquoi ils arrivent avec un an de retard et comment vérifier la case 6DE. Revenus de SCI et tranche marginale — cette page fixe une tranche par hypothèse ; celle-ci calcule la vôtre et montre les effets de seuil. Dividendes de SCI à l'IS — la procédure de distribution, du procès-verbal d'assemblée au prélèvement à la source et à la dispense d'acompte. Le compte courant d'associé en SCI — comment on l'alimente, quelle convention l'établit, quel taux d'intérêt reste déductible et comment on le rembourse proprement. Modèle de convention d'occupation à titre gratuit — le document à faire signer avant de loger un associé, avec les clauses qui protègent et les conséquences en taxe d'habitation. La plus-value en SCI — le calcul détaillé des deux cadences d'abattement, les exonérations possibles et le piège de l'amortissement à l'IS. La cession de parts de SCI — l'agrément, la forme de l'acte, les droits d'enregistrement de 5 % et l'assiette qui se calcule sur la valeur nette. Loger son enfant ou son parent via une SCI — les trois scénarios du flux 6 comparés en euros : loyer de marché, loyer minoré, gratuité, et celui qui coûte le moins. Le déficit foncier en SCI — ce qui se passe quand le résultat est négatif : imputation sur le revenu global, plafond de 10 700 € et report sur dix ans. Prélèvement à la source et revenus de SCI — pourquoi vos revenus fonciers sont recouvrés par acompte, comment le moduler et pourquoi la première année produit un rattrapage. Tous nos guides SCI — la bibliothèque complète, du choix du régime jusqu'à la dissolution.