La SCI pour les nuls : comprendre la société civile immobilière en 2026

SCI est le sigle de société civile immobilière : une société créée par deux personnes au minimum pour acheter, détenir et louer de l'immobilier ensemble. Personne n'est propriétaire des murs. C'est la société qui l'est, et chacun détient des parts sociales, c'est-à-dire des fractions de cette société, à hauteur de ce qu'il a mis.

Elle ne fait baisser aucun impôt par magie et n'exonère de rien. Ce qu'elle change, c'est qui décide, qui paie quoi, et comment le patrimoine passe à la génération suivante. Sur ces trois points, elle est souvent imbattable. Sur le reste, elle coûte de l'argent pour rien.

Cette page est le point d'entrée du site. Chaque grand sujet y est traité en quelques lignes, chiffré quand il doit l'être, puis renvoyé vers son guide dédié. Si vous êtes déjà décidé, allez directement à notre guide pour créer une SCI en 2026 : les 7 étapes et le budget réel à partir de 309 €.

Écrit par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Chiffres et références vérifiés sur texte consolidé. Mise à jour du 25 août 2026.

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1. Une SCI, c'est quoi exactement ? La définition sans jargon

Une société civile immobilière est une société comme une autre : elle a un nom, un siège, un capital, un dirigeant et une existence juridique propre. Ce qui la distingue tient dans le mot civile. Son objet est de détenir et de gérer un patrimoine immobilier, pas d'acheter pour revendre. Elle est régie par les articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil.

Le mécanisme de base tient en une phrase. Vous apportez de l'argent ou un bien à la société, elle vous remet des parts en échange, et c'est elle qui achète. Vous ne possédez plus un mur ni une pièce : vous possédez un pourcentage d'une société qui possède le mur.

Deux corrections utiles dès maintenant, parce qu'on lit souvent l'inverse. Le dépôt du capital sur un compte bloqué n'est pas obligatoire pour une société civile : c'est une règle des sociétés commerciales, pas la vôtre. Et les statuts signés ne créent aucune société tant que l'immatriculation n'est pas faite. Notre guide sur le dépôt du capital d'une SCI détaille les cas où la banque l'exige quand même, et notre guide sur le capital social explique pourquoi 1 € complique un financement.

Il existe une frontière à ne pas franchir. Une SCI qui exerce une activité commerciale — l'achat-revente habituel, la location meublée — bascule d'office à l'impôt sur les sociétés (art. 206-2 du Code général des impôts, combiné à l'art. 35). L'administration tolère les recettes commerciales tant qu'elles restent sous 10 % des recettes totales hors taxes. Ce seuil s'apprécie chaque année, et non sur une moyenne (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320). Détail dans notre guide SCI et location meublée.

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2. À quoi sert une SCI : trois usages, trois chiffrages

Une SCI ne se justifie que par un usage. Voici les trois seuls qui reviennent vraiment, chacun poussé jusqu'au montant.

Usage 1 — Acheter à plusieurs sans se retrouver bloqué

Trois amis achètent un petit immeuble 300 000 €. Ils apportent 150 000 €, 90 000 € et 60 000 €. La société leur remet 50 %, 30 % et 20 % des parts. Chacun sait ce qu'il possède, ce qu'il touche et ce qu'il doit.

Sans société, ils seraient en indivision : chacun copropriétaire d'une fraction du bien lui-même. L'article 815 du Code civil y pose une règle brutale — nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. N'importe lequel des trois peut donc demander le partage, et le juge peut ordonner la vente de l'immeuble.

En SCI, celui qui veut partir vend ses parts. Si l'actif net de la société vaut 340 000 € au moment de sa sortie, ses 20 % valent 68 000 €. L'acheteur paie 5 % de droits d'enregistrement, soit 3 400 € — l'immeuble étant ici détenu sans emprunt, l'assiette se confond avec le prix. L'immeuble ne bouge pas, les deux autres continuent. Voir indivision ou SCI et sortir d'une SCI.

Usage 2 — Transmettre par tranches, sans découper l'immeuble

Un couple détient via sa SCI un immeuble de 400 000 €, financé par un emprunt dont il reste 250 000 € à rembourser. La valeur nette de la société est donc de 150 000 €, et c'est cette valeur-là que portent les parts.

Ils donnent la totalité des parts à leurs deux enfants. Chaque parent donne 37 500 € à chaque enfant. L'abattement est de 100 000 € par parent et par enfant (art. 779 du CGI), et il se reconstitue tous les quinze ans, le rappel des donations antérieures étant limité à cette durée (art. 784 du CGI). Droits de donation dus : 0 €. La dette bancaire fait mécaniquement baisser la valeur donnée, ce qu'un bien détenu en direct ne permet pas.

L'opération n'est pas gratuite pour autant. Une donation de parts sociales passe obligatoirement par un notaire (art. 931 du Code civil) : les parts ne se transmettent pas de la main à la main, contrairement à une somme d'argent ou à un bijou. Ses émoluments suivent le barème de l'article A444-67 du code de commerce : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % jusqu'à 17 000 €, 1,330 % jusqu'à 60 000 €, 0,998 % au-delà.

Ce barème se calcule par donateur, et non sur le total donné : chaque parent donne ici 75 000 € de parts, pas 150 000 €. Comme il est dégressif, agréger les deux sous-estime la note. Sur 75 000 €, cela fait 6 500 × 4,837 % + 10 500 × 1,995 % + 43 000 × 1,330 % + 15 000 × 0,998 % = 1 245 € hors taxes. Pour les deux parents, 2 491 € HT, soit 2 989 € TTC. Ajoutez de l'ordre de 400 € de formalités et de débours : comptez près de 3 400 € pour transmettre 150 000 € sans un euro de droits de donation. C'est le vrai prix de l'opération, et il est rarement affiché.

Essayez la même chose sur un appartement possédé en nom propre : on ne donne pas « 37 500 € de la cuisine ». Il faut démembrer ou créer une indivision familiale, avec les blocages qui vont avec. Suite dans donner des parts de SCI à ses enfants et la SCI familiale.

Usage 3 — Sortir les murs de son entreprise

Un artisan achète son local 220 000 € par une SCI, qui le loue à sa société d'exploitation 18 000 € par an. Le loyer est une charge déductible chez le locataire : à 25 % d'impôt sur les sociétés — son bénéfice dépassant 42 500 € — l'exploitation économise 4 500 € d'impôt par an. Le local n'est plus à l'actif de l'entreprise, donc il ne part pas avec elle en cas de coup dur, et il se vend séparément le jour de la retraite.

Disons-le franchement : ce n'est pas une économie nette. En face, la SCI encaisse ces mêmes 18 000 € et les déclare. Si elle n'a plus d'emprunt à déduire et que la tranche de l'associé est à 30 %, il paie 47,2 % dessus, prélèvements sociaux compris, soit 8 496 €. Pour 4 500 € économisés de l'autre côté. Le montage coûte donc près de 4 000 € par an à la famille, pris dans son ensemble. Le vrai gain n'est pas fiscal : il tient à la séparation des patrimoines et à la possibilité de vendre le fonds sans vendre les murs.

La condition est simple et rarement respectée : le loyer doit être celui du marché. Trop élevé, il devient un acte anormal de gestion, c'est-à-dire une dépense que l'entreprise n'avait aucun intérêt à engager. La charge est alors réintégrée, autrement dit réajoutée au bénéfice imposable. Voir détenir les murs de son entreprise en SCI et fixer le loyer entre sa SCI et sa société.

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3. Comment fonctionne une SCI : associés, parts, gérant, décisions

Les apports et les parts

On entre dans une SCI en apportant quelque chose. De l'argent, on parle d'apport en numéraire. Un bien immobilier, c'est un apport en nature. Le capital est ensuite divisé en parts, réparties au prorata des apports.

Apporter un immeuble déjà possédé mérite un calcul, parce que le coût varie fortement selon le régime fiscal de la SCI et le mode de rémunération. Un apport pur et simple est rémunéré uniquement par des parts. Il est enregistré gratuitement si la SCI est à l'impôt sur le revenu (art. 810 I du CGI), et taxé 5 % si elle est à l'impôt sur les sociétés (2,20 % au titre de l'art. 810 III, majoré des taxes additionnelles départementale et communale). Sur un immeuble de 220 000 €, cela fait 11 000 €. Une exception à connaître : apporté avec l'ensemble des actifs immobilisés d'une activité professionnelle, l'immeuble est enregistré gratuitement, à condition que l'apporteur conserve ses parts trois ans (même article). Cette exception ne joue pas pour l'apport isolé d'un bien locatif détenu à titre privé, qui reste à 5 %.

Si la société reprend l'emprunt en cours, l'apport devient à titre onéreux à hauteur de la dette reprise. Cette fraction relève du régime propre des apports de l'article 683 bis (2,20 % + taxes additionnelles), soit 5 % là encore, et non des 6,32 % du droit commun des ventes. À l'impôt sur le revenu, la fraction pure et simple reste gratuite et seule la fraction reprise est taxée à 5 % ; à l'impôt sur les sociétés, tout est à 5 %, soit 11 000 € sur 220 000 € quel que soit le financement. C'est le cas le plus fréquent, et c'est celui qu'on oublie de chiffrer. Détail et montages dans apporter un immeuble à une SCI.

Le gérant et ses pouvoirs

Le gérant représente la société et signe pour elle. Sa limite est l'objet social, c'est-à-dire la description de l'activité écrite dans les statuts. Il engage la société pour tout acte qui entre dans cet objet (art. 1849 C. civ.).

La conséquence inverse est capitale, et elle n'existe pas en SARL ni en SAS : un acte hors objet social n'engage pas la société civile, même face à un tiers de bonne foi. Un objet social bien écrit protège donc réellement. Un objet copié-collé sur internet protège mal. Voir rédiger l'objet social et le gérant de SCI.

Pour révoquer un gérant, il faut une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause statutaire différente (art. 1851 C. civ.). L'unanimité des autres associés, qu'on voit souvent citée, est la règle de la société en nom collectif — pas la vôtre. Le gérant associé révoqué peut en contrepartie se retirer de la société. Voir changer de gérant.

Qui paie si la société ne paie plus

Si vous ne retenez qu'un paragraphe de cette page, prenez celui-ci. La responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire, à proportion des parts (art. 1857 C. civ.), et subsidiaire : le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société (art. 1858).

Concrètement : sur une dette impayée de 60 000 €, l'associé qui détient 20 % des parts doit 12 000 €, pas 60 000 €, et seulement après que le créancier a échoué contre la société. Le mot « solidaire » n'a rien à faire ici. Il redevient vrai si l'associé a signé une caution personnelle solidaire au profit de la banque, ce qui est un engagement contractuel séparé. Voir la responsabilité des associés et la caution personnelle.

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4. Fiscalité de la SCI : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?

Par défaut, une SCI relève de l'IR, l'impôt sur le revenu. Les juristes parlent de translucidité : la société ne paie pas d'impôt elle-même, elle calcule un résultat et le répartit entre les associés (art. 8 du CGI). Chacun est imposé sur sa quote-part, la fraction du résultat qui correspond à ses parts — même s'il n'a rien touché sur son compte. C'est la surprise la plus fréquente de la première année.

Sur option, la SCI passe à l'IS, l'impôt sur les sociétés. Elle paie alors elle-même : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (art. 219 I b du CGI). Le taux de 15 % n'est pas automatique. Il suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré, et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale les remplit presque toujours. Vérifiez-les quand même. Les associés, eux, ne sont imposés que le jour où ils se versent des dividendes. Et la société gagne le droit d'amortir le bâtiment, c'est-à-dire de déduire chaque année une fraction de son prix sans rien décaisser.

Une mise en garde sur l'option : elle est révocable jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, puis irrévocable (art. 239 du CGI). On ne revient pas en arrière après.

Le calcul que personne ne fait jusqu'au bout

Tout le monde compare l'impôt annuel, où l'IS gagne toujours. Presque personne ne va jusqu'à la revente, où il perd souvent. Faisons les deux.

Le dossier : un appartement acheté 250 000 €, dont 50 000 € de terrain non amortissable. Loyers 12 000 € par an, charges déductibles 4 000 €. Associé dont la tranche marginale d'imposition — le taux qui frappe son dernier euro de revenu — est de 30 %. Revente au bout de 20 ans à 300 000 €, et l'argent est intégralement sorti.

Résultat : l'IR l'emporte de 12 668 € sur vingt ans, à une tranche de 30 %. L'IS avait pourtant 68 020 € d'avance après vingt ans de détention. Il les rend intégralement à la sortie. Deux raisons à cela. Les amortissements déduits chaque année abaissent la valeur comptable du bien, et gonflent d'autant la plus-value taxable le jour de la revente. Puis sortir l'argent de la société coûte encore 31,4 %.

Deux raccourcis dans ce tableau, et tous deux pénalisent l'impôt sur le revenu. Nous retenons le prix d'achat brut pour la plus-value. Or le vendeur a le droit de le majorer de 7,5 % de frais d'acquisition, et de 15 % de travaux au forfait après cinq ans de détention (art. 150 VB du CGI). Nous ne déduisons pas non plus la CSG déductible : sur les loyers, 6,8 des 17,2 points de prélèvements sociaux s'imputent sur le revenu global de l'année suivante (art. 154 quinquies du CGI). Autrement dit, l'écart de 12 668 € est un plancher.

Reprenons le même dossier à une tranche de 41 %. L'impôt annuel à l'IR passe à 4 656 €, soit 93 120 € sur vingt ans, et le total atteint 100 542 €. Cette fois, l'IS gagne de 4 932 €. Le point de bascule est donc à 41 %, pas à 30 %.

Deux taux à retenir au passage, souvent confondus depuis 2026. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % sur les loyers et sur les plus-values immobilières, mais de 18,6 % sur les dividendes et les intérêts, depuis l'imposition des revenus 2025. Pour aller plus loin : la translucidité fiscale, l'amortissement en SCI à l'IS, se verser des dividendes.

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5. Combien coûte une SCI : 309 € à la création, puis chaque année

Les frais obligatoires de constitution sont connus, publiés et courts. Les voici, tarifs 2026.

À cela s'ajoute la rédaction des statuts, seul poste vraiment variable : 0 € si vous les écrivez, 200 à 400 € par une plateforme, 1 000 à 2 500 € chez un notaire. Le notaire s'impose dans un cas précis, quand un immeuble est apporté à la constitution. Voir l'annonce légale, le guichet unique INPI et la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Le coût annuel, ensuite, dépend de deux choix : le régime fiscal et la personne qui tient les comptes. Cas type le plus courant — une SCI à l'impôt sur le revenu, un appartement, comptabilité tenue avec un logiciel à 229 €, un compte bancaire gratuit et une assurance propriétaire non occupant à 140 € : 369 € par an. À l'impôt sur les sociétés avec un expert-comptable, comptez plutôt 1 000 à 2 200 € par an, la liasse fiscale n'étant pas un exercice d'amateur.

Une modification en cours de vie coûte à part. Changer le gérant ou le siège suppose une annonce légale de 109 € HT ; changer l'objet ou le capital, 136 € HT ; changer la dénomination ou publier un mouvement d'associés, 199 € HT. Le forfait ne vaut que pour une seule modification par annonce : deux changements dans la même annonce et l'on repasse à la facturation au caractère. S'y ajoutent 179,87 € TTC de frais pour une inscription modificative avec dépôt d'acte (arrêté du 25 février 2026) : 57,97 € de greffe, 116 € de BODACC et 5,90 € de droit INPI. Le montant de 177,01 € qui circule encore n'a rien d'inventé : c'était le tarif jusqu'au 28 février 2026. Détail dans le coût annuel d'une SCI et modifier les statuts.

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6. Faire vivre sa SCI : les quatre obligations de chaque année

Le rythme annuel d'une SCI tient en quatre gestes, et ils sont les mêmes depuis vingt ans.

• Tenir les comptes. Recettes et dépenses à l'impôt sur le revenu, comptabilité d'engagement complète à l'impôt sur les sociétés — c'est-à-dire en enregistrant les opérations à leur date, et non au moment du paiement.
• Réunir l'assemblée générale annuelle pour approuver les comptes et décider du sort du résultat, puis signer le procès-verbal et le classer.
• Déposer la déclaration. La 2072 au printemps pour une SCI à l'impôt sur le revenu, la 2065 accompagnée de la liasse 2033 pour une SCI à l'impôt sur les sociétés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration.
• Mettre à jour le registre des bénéficiaires effectifs si la répartition des parts a changé.

Le plus utile est de savoir ce qui n'existe pas. C'est là que les règles des sociétés commerciales sont transposées à tort. Une SCI ne dépose jamais ses comptes au greffe, même détenue à 100 % par des sociétés commerciales. Elle n'a pas de commissaire aux comptes. Le seul cas contraire suppose de franchir deux des trois seuils de l'article L612-1 du code de commerce : 50 salariés, 3 100 000 € de recettes hors taxes, 1 550 000 € de total de bilan (art. R612-1). Autant dire jamais. Elle n'a pas non plus de conventions réglementées : aucun texte n'en institue en société civile, et ni l'article L223-19 de la SARL ni l'article L227-10 de la SAS ne s'y transposent. Seuls jouent vos statuts et le droit commun du mandat. Enfin, un litige entre associés relève du tribunal judiciaire, partout en France. Jamais du tribunal de commerce.

Le droit à l'information de l'associé, lui, est réel, et plus large qu'on ne le croit. L'article 1855 du Code civil lui garantit communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an — un plancher, pas un plafond. Il peut aussi poser des questions écrites, auxquelles le gérant doit répondre dans le mois. L'article 48 du décret n° 78-704 va plus loin. L'associé non gérant peut, sans limite de fréquence, venir consulter au siège tous les livres, contrats, factures, correspondances et procès-verbaux. Il en prend copie, et peut se faire assister d'un expert. Les « deux fois par an » qu'on lit souvent sont la règle de la SARL (art. L223-36 du code de commerce), pas celle de la société civile. Et le quitus voté en assemblée — le mot signifie décharge de gestion — ne protège le gérant de rien : l'article 1843-5 interdit à toute décision d'assemblée d'éteindre l'action en responsabilité contre lui. Voir l'assemblée générale, l'approbation des comptes et le droit d'information de l'associé.

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7. Les parts de SCI : entrer, sortir, vendre, transmettre

Une SCI vit plus longtemps que ses associés, et les parts changent de mains. Vendre, donner, hériter : ces trois opérations couvrent presque tous les cas. L'une d'elles a changé de règle il y a deux mois.

Vendre ses parts. Depuis le 27 juin 2026, une cession de parts d'une société à prépondérance immobilière — dont l'essentiel de l'actif est de l'immobilier — doit être constatée par un acte professionnel, à peine de nullité. Trois formes sont admises : acte notarié, acte d'avocat contresigné, acte d'expert-comptable habilité (art. 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). L'acte sous seing privé rédigé entre soi, longtemps la norme, ne vaut plus rien. Aucun de ces trois actes n'est tarifé : les honoraires sont libres, et il faut compter 500 à 1 500 € hors taxes selon le professionnel et la complexité du dossier. Sur la sortie d'associé de la section 2, cela porte le coût réel de l'opération à 4 000 ou 5 000 €, honoraires compris, et non aux seuls 3 400 € de droits. Attention au champ, enfin : le texte ne vise que la cession. Ni la donation, ni l'apport, ni la succession, ni le rachat des parts par la société ne sont concernés.

Les droits d'enregistrement restent de 5 %, à la charge de l'acquéreur (art. 726, I, 2° du CGI). Attention à l'assiette : ce n'est pas le prix convenu. Le II du même article la reconstitue à partir de la valeur réelle des immeubles, dont on ne déduit que l'emprunt ayant servi à les acheter, augmentée de la valeur des autres actifs. Un compte courant d'associé — l'argent qu'un associé a prêté à sa société — ou un prêt travaux ne se déduisent donc pas. La base taxable dépasse alors le prix négocié, et la note dépasse 5 % de ce prix.

L'agrément. C'est l'autorisation que les autres associés doivent donner avant qu'un acheteur de parts entre dans la société. Et c'est la règle le plus souvent inversée en ligne, alors soyons précis. Les cessions consenties aux ascendants ou descendants du vendeur — parents, enfants, grands-parents — sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause statutaire contraire (art. 1861 C. civ.). Les cessions entre associés et au conjoint, elles, restent soumises à agrément tant que les statuts ne les en dispensent pas.

Donner ses parts. La donation échappe à la règle de juin 2026, mais l'article 931 du Code civil impose de toute façon l'acte notarié pour une donation de parts sociales. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les quinze ans, ce qui permet d'étaler la transmission sur plusieurs vagues. Le démembrement réduit encore l'assiette : on donne la nue-propriété et on conserve l'usufruit, donc les loyers. Le barème de l'article 669 du CGI valorise l'usufruit d'un donateur de 66 ans à 40 % du bien. Les mêmes 150 000 € de parts ne sont alors donnés que pour 90 000 €.

Le décès d'un associé ne dissout pas la société : elle continue avec les héritiers, sauf clause d'agrément qui organise leur entrée ou leur rachat (art. 1870 C. civ.). C'est exactement l'anticipation qui manque dans les SCI créées à la va-vite. Pour la suite : céder des parts, faire entrer un nouvel associé, le décès d'un associé, le démembrement des parts.

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8. Les cinq idées fausses sur la SCI, corrigées une par une

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9. Quand il ne faut PAS créer de SCI : cinq cas chiffrés

Un guide qui ne dit jamais non n'est pas un guide, c'est une brochure. Voici les cinq situations où nous déconseillons la société civile immobilière, avec le coût de l'erreur quand il est chiffrable.

Le premier cas mérite d'être détaillé, parce qu'il est de loin le plus fréquent. Vous achetez seul un studio à 90 000 €, vous n'avez pas d'enfant à qui transmettre et vous ne comptez pas acheter d'autre bien. La SCI vous coûtera 309 € d'immatriculation, puis 369 € par an de tenue et d'assurance, soit 7 689 € sur vingt ans. Elle vous apportera une comptabilité, une assemblée annuelle et une déclaration de plus. Notre réponse, sur ce dossier : n'en créez pas. Achetez en nom propre, et créez la société le jour où un deuxième bien ou un projet familial le justifie. Comparaison complète dans SCI ou nom propre.

Le deuxième cas est le plus coûteux. Une résidence principale détenue par une SCI à l'impôt sur les sociétés perd toute exonération de plus-value. Prenez un bien acheté 350 000 €, dont 300 000 € de bâtiment amorti sur quarante ans, soit 7 500 € par an. Au bout de douze ans, 90 000 € ont été amortis et la valeur comptable est tombée à 260 000 €. Revendu 500 000 €, il dégage une plus-value taxable de 240 000 € : 42 500 € à 15 % puis 197 500 € à 25 %, soit 55 750 € d'impôt, avant même de sortir l'argent de la société. En détention directe, la revente de la résidence principale est exonérée. Voir mettre sa résidence principale en SCI, LMNP ou SCI, SARL de famille ou SCI et créer une SCI seul.

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10. Par où commencer : créer sa SCI en sept étapes

La SCI tient debout pour votre projet ? La création prend une à trois semaines, en sept étapes.

1. Choisir les associés et la répartition des parts, en fonction de ce que chacun apporte réellement.
2. Rédiger les statuts : nom, siège, objet social, capital, durée, pouvoirs du gérant, clause d'agrément.
3. Déterminer le régime fiscal, sachant que l'option pour l'impôt sur les sociétés devient définitive après le cinquième exercice.
4. Publier l'annonce légale, 191 € HT de forfait pour une SCI.
5. Déposer le dossier au guichet unique de l'INPI avec les pièces d'identité, le justificatif de siège et les statuts signés.
6. Déclarer les bénéficiaires effectifs dans la foulée du dépôt.
7. Ouvrir le compte bancaire une fois le numéro SIREN reçu, puis signer le compromis au nom de la société.

Un point de calendrier décide de beaucoup : créez la société avant de signer le compromis. Acheter en nom propre puis apporter le bien à une SCI fait payer les droits deux fois. Reprenons le local à 220 000 € de la section 3 : 13 904 € de droits de mutation à l'achat, puis 13 904 € de plus le jour de l'apport si la société reprend l'emprunt, soit 27 808 €. Contre 13 904 € si la SCI achète directement. Quatorze mille euros pour six semaines de retard. Voir créer sa SCI avant ou après l'achat et la checklist de création.