Gérant de SCI : pouvoirs, obligations, responsabilité et fin de mandat

Le gérant est le seul organe qui peut engager une SCI. Sans lui, la société ne signe rien : ni bail, ni prêt, ni acte de vente. Quelqu'un le nomme — les associés, ou les statuts. Il signe seul tout ce qui entre dans l'objet social, et les clauses qui limitent ses pouvoirs ne protègent pas la société face à un tiers. Et il répond sur ses propres biens de ses fautes de gestion (art. 1850). Cette dernière ligne est celle qu'on lit le moins et qui coûte le plus cher. Les associés, eux, peuvent le révoquer dès qu'ils réunissent plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire (art. 1851) — pas l'unanimité, contrairement à ce qui circule. Nomination, pouvoirs réels, obligations, rémunération, responsabilité, fin de mandat : tout est ici, y compris ce que la fonction coûte à celui qui l'exerce. Pour le cadre général, le panorama de la société civile immobilière.

Sommaire

1. Ce qu'est un gérant de SCI, et ce qu'il n'est pas
2. Qui peut être gérant et comment le nommer
3. Les pouvoirs réels : ce qu'il peut faire seul
4. Ce que vous devez faire chaque année — et ce que coûte l'oubli
5. Faut-il se rémunérer ? Le calcul qui tranche
6. Louer, prêter, facturer à sa propre SCI : la règle en une page
7. Responsabilité civile et prescription de 5 ans
8. Quand le fisc et le juge pénal s'en mêlent
9. Gérant de droit, gérant de fait
10. Fin des fonctions : démission, terme, révocation, décès
11. Cas chiffré : le coût réel d'une révocation conflictuelle
12. Questions fréquentes
13. Sources officielles

1. Ce qu'est un gérant de SCI, et ce qu'il n'est pas

Le gérant d'une société civile immobilière est un mandataire social. Ni propriétaire, ni salarié, ni prestataire : il tient ses pouvoirs de la loi et des statuts, et agit au nom de la société. Le régime tient dans une poignée d'articles du Code civil, les articles 1846 à 1851. Trois confusions reviennent dans presque tous les dossiers contentieux.

Le gérant n'est pas propriétaire. Les immeubles appartiennent à la SCI, personne morale distincte. Même détenteur de 99 % des parts, il ne peut pas puiser dans la trésorerie sociale pour un besoin personnel. Le cas typique : un gérant vire 4 000 € du compte de la SCI vers son compte personnel pour absorber un découvert, en comptant sincèrement rembourser le mois suivant. Il rembourse d'ailleurs, la plupart du temps.

Ce n'est pas la sincérité de l'intention qui fait la différence, c'est trois choses : une décision préalable, une écriture au compte courant, l'accord des associés. Avec elles, on est dans le compte courant d'associé débiteur, non prohibé en société civile — à la différence de la SARL, où l'article L. 223-21 du Code de commerce l'interdit. Sans elles, le même virement s'appelle abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal).

Et régulier ne veut pas dire gratuit : à l'impôt sur les sociétés (IS), un compte courant débiteur est un revenu réputé distribué (art. 111 a du Code général des impôts, le CGI). Vos 4 000 € sont alors imposés entre vos mains comme un dividende, plus des intérêts à réintégrer au résultat de la société. Le régime complet, fiscal et pénal, est détaillé dans le guide sur le compte courant d'associé débiteur.

Le gérant n'est pas salarié. Le mandat social exclut le lien de subordination : pas de contrat de travail, pas de bulletin de paie, pas de convention collective. Le cumul avec un contrat de travail sur des fonctions techniques distinctes reste concevable en théorie ; en SCI, il ne tient presque jamais devant un contrôle. Voir le guide sur le cumul de statuts du gérant de SCI.

La fonction n'est pas un pouvoir sans bord. Les pouvoirs du gérant s'arrêtent à l'objet social envers les tiers, aux statuts envers les associés. Ce qui les excède relève de la collectivité (art. 1852). C'est la découverte la plus désagréable du gérant largement majoritaire : détenir 80 % des parts ne dispense pas de convoquer une assemblée quand les statuts l'exigent. Beaucoup l'apprennent le jour où un notaire refuse leur signature.

Quand il vaut mieux refuser la gérance

La gérance se présente presque toujours comme un service à rendre. On accepte en réunion de famille, sans lire l'article 1850. C'est un poste exposé, et certaines configurations reviennent à porter seul un risque qu'on ne maîtrise pas.

Gérant minoritaire dans une famille divisée. Vous assumez la responsabilité de l'article 1850 et la solidarité fiscale de l'article L. 267 du Livre des procédures fiscales. Mais vous n'avez les voix ni pour faire approuver vos comptes, ni pour empêcher votre propre révocation. On répond de tout et on ne décide de rien. Position intenable.

Gérance bénévole d'une SCI dont on n'est pas associé. Le beau-frère nommé « parce qu'il s'y connaît » engage son patrimoine personnel sur les fautes de gestion, ne touche pas un euro de résultat, et peut être révoqué du jour au lendemain par plus de la moitié des parts. Il n'aura même pas voix au chapitre le jour où on lui reprochera un impayé mal relancé. Accepter cette place, c'est signer pour le risque et renoncer au bénéfice.

Pas le temps ni les outils pour tenir la reddition annuelle. Chaque exercice sans comptes présentés est une faute constituée, opposable cinq ans durant, et les exercices s'empilent en silence. Personne ne rattrape trois exercices en un week-end. Voir que faire en cas de retard sur une SCI.

Quand personne ne veut ou ne peut assumer la fonction sérieusement, mieux vaut un gérant extérieur rémunéré, ou un accompagnement comptable, qu'un gérant de complaisance. Une gestion déléguée pendant dix ans reste moins chère qu'un seul contentieux entre associés.

2. Qui peut être gérant et comment le nommer

Les conditions à remplir

L'article 1846 du Code civil est délibérément souple. Peut être gérant :

• une personne physique, associée ou non, française ou étrangère, dotée de la capacité juridique. Aucun diplôme, aucune inscription à un ordre, aucune capacité commerciale n'est exigée ;
• une personne morale — SARL, SAS, holding, autre société civile. L'article 1847 soumet alors ses dirigeants aux mêmes obligations et responsabilités que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la société gérante. Interposer une société ne dilue donc pas le risque, elle l'ajoute — c'est ce que les montages de holding immobilière oublient le plus souvent ;
• plusieurs personnes, en cogérance, avec ou sans répartition statutaire des domaines.

Les seules exclusions tiennent aux incapacités et aux interdictions : mineur non émancipé, majeur sous tutelle, personne frappée d'une interdiction de gérer. La protection joue aussi côté associés : le curateur d'un associé protégé doit être convoqué à l'assemblée dès que l'ordre du jour comporte un acte de disposition — vendre l'immeuble, céder les parts, hypothéquer : ce qui entame le patrimoine, par opposition à la gestion courante (com., 18 septembre 2024, n° 22-24.646, publié). Une approbation des comptes ordinaire n'entre pas dans ce champ. Voir le guide sur l'associé de SCI sous tutelle ou curatelle.

Statuts ou acte séparé : une décision structurante

La nomination peut figurer dans les statuts d'origine, résulter d'un acte distinct, ou d'une décision collective des associés (art. 1846 al. 1). Lorsqu'elle passe par une décision des associés, l'alinéa 3 fixe la majorité : plus de la moitié des parts sociales, sauf disposition contraire des statuts — exactement la règle applicable à la révocation. Mon conseil, sauf raison particulière : nommer par acte séparé.

Car contrairement à une idée reçue tenace, la nomination statutaire ne verrouille pas la fonction. L'article 1851 ne distingue pas le gérant statutaire du gérant nommé par acte séparé : dans les deux cas, la majorité en parts s'applique par défaut. Ce qui verrouille, c'est une clause spécifique — par exemple celle qui subordonne la révocation à une modification des statuts, laquelle relève alors de l'unanimité à défaut d'autre stipulation (art. 1836). La Cour de cassation admet largement ces dérogations (3e civ., 6 janvier 1999, n° 96-22.249, publié). La nomination statutaire n'apporte donc pas la protection qu'on lui prête, et impose de modifier les statuts à chaque transition.

Durée du mandat : le piège du terme

Aucune durée maximale n'est imposée, et dans le silence des statuts les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Si les statuts fixent un terme, vigilance : un mandat à durée déterminée cesse de plein droit à son terme, sans reconduction tacite, et la gérance devient vacante (com., 27 novembre 2024, n° 22-24.631). Les actes signés après l'échéance le sont sans mandat régulier. La parade tient en une ligne d'ordre du jour dans l'assemblée annuelle. Voir le guide sur la durée du mandat de gérant.

Les formalités et leur coût réel

La nomination et la cessation des fonctions ne sont opposables aux tiers qu'après publicité : publication au journal d'annonces légales, puis inscription modificative au registre. La ligne la plus lourde de la note n'est pas celle qu'on croit.

Tant que la publicité n'est pas faite, le nouveau gérant n'existe pas pour les tiers. La banque refuse de le reconnaître, le notaire refuse de recevoir son acte, l'administration continue d'écrire à l'ancien. C'est l'erreur numéro un des transitions familiales, et elle se paie en semaines perdues pendant un compromis de vente. Voir changer de gérant de SCI et annonce légale de SCI. La déclaration des bénéficiaires effectifs est une formalité distincte, et personne n'y pense.

3. Les pouvoirs réels : ce que le gérant peut faire seul

Les articles 1848 et 1849 ne disent pas la même chose, et ce n'est pas une maladresse du législateur. L'un règle ce que le gérant doit à ses associés, l'autre ce qu'il peut opposer au monde extérieur. Tout le métier tient dans cet écart.

Article 1848 — rapports internes. Envers les associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société, sauf clause statutaire restrictive. Les statuts peuvent donc soumettre à autorisation préalable la vente d'un immeuble, la constitution d'une hypothèque, un emprunt au-delà d'un seuil, ou la conclusion d'un bail commercial.

Article 1849 — rapports externes. Envers les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. Et surtout : les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers. Un acquéreur, une banque ou un locataire n'a pas à connaître le contenu des statuts.

En pratique, aucun professionnel ne s'en contente. La banque qui prête 400 000 € réclamera le procès-verbal autorisant l'emprunt ; le notaire, celui autorisant la vente. L'article 1849 suffirait pourtant à les protéger : ils veulent simplement que le débat entre associés soit clos avant la signature, pas devant un tribunal trois ans plus tard. Un gérant qui arrive chez le notaire avec les statuts et le procès-verbal gagne quinze jours sur celui qui arrive les mains vides.

Répartition standard des actes

Deux cas particuliers ont leur propre guide : qui signe le bail d'une SCI et le gérant peut-il vendre un bien de la SCI. Un mot enfin sur la cogérance, parce que la déception y est classique : l'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre reste sans effet envers les tiers, sauf à établir qu'ils en avaient connaissance — preuve qui ne se rapporte quasiment jamais. Le droit d'opposition rassure sur le papier et ne bloque rien dans la vie réelle.

4. Ce que vous devez faire chaque année — et ce que coûte l'oubli

Aucune de ces obligations n'est spectaculaire. Elles ont toutes le même défaut : ne pas les exécuter, c'est constituer une faute de gestion, opposable cinq ans durant, et dont la preuve est facile à rapporter puisqu'elle consiste à montrer une absence.

Rendre compte au moins une fois par an. L'article 1856 impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année, par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité, mentionnant les bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues. C'est une obligation légale, pas un usage. En pratique, elle se matérialise par une assemblée d'approbation des comptes, dont la mécanique est détaillée dans les guides assemblée générale de SCI et approbation des comptes.

Convoquer et informer. L'article 1855 donne à chaque associé le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion, auxquelles il doit être répondu par écrit dans le mois. Refuser cette communication est la faute la plus fréquemment retenue contre un gérant de SCI familiale. Voir le droit d'information de l'associé.

Tenir la comptabilité et déclarer. Même à l'impôt sur le revenu, une SCI doit suivre ses opérations et déposer sa déclaration annuelle ; à l'impôt sur les sociétés, elle relève d'une comptabilité d'engagement complète. Le retard déclaratif est le point d'entrée classique de la mise en cause personnelle du gérant. Voir la comptabilité de SCI et le calendrier fiscal.

Maintenir la séparation des patrimoines. Un compte bancaire dédié, aucun paiement personnel sur le compte social, tout apport ou retrait passé en compte courant d'associé et documenté. La confusion des flux transforme un litige de gestion en risque pénal.

Le vrai coût de la fonction, personne ne l'écrit : c'est le temps. Pour une SCI d'un immeuble loué nu, comptez une dizaine d'heures par an — rapprochement bancaire, quittances, convocation, procès-verbal, déclaration. Ce n'est pas la charge qui pose problème, c'est la régularité : la même SCI laissée trois ans sans écritures demandera une semaine de reprise, souvent facturée, et parfois un exercice impossible à reconstituer faute de justificatifs conservés.

5. Faut-il se rémunérer ? Le calcul qui tranche

Aucune rémunération n'est due de plein droit. La gérance est présumée gratuite si rien n'est prévu, et l'immense majorité des SCI familiales fonctionnent avec un gérant bénévole.

Un avis, avant les règles : dans une SCI à l'impôt sur le revenu, rémunérer le gérant n'apporte à peu près rien. La somme ne retranche pas un euro au revenu foncier imposable des associés. Elle alourdit la tenue des comptes. Et elle offre un motif de discorde de plus à chaque assemblée, dans des familles qui n'en manquaient pas. Le remboursement de frais réellement engagés, correctement justifié, rend le même service sans le même bruit. À l'impôt sur les sociétés, l'arbitrage devient réel, puisque la charge est déductible du résultat — mais il ne se tranche pas au doigt mouillé : l'économie d'IS doit être mise en regard de l'imposition personnelle du gérant et du coût social attaché à la somme versée. C'est un calcul, pas une intuition.

Lorsqu'une rémunération est décidée, la méthode ne dépend pas du régime fiscal.

• Un vote des associés, dans les formes prévues aux statuts, consigné dans un procès-verbal daté. Un gérant qui fixe seul sa rémunération commet une faute, même modeste et même de bonne foi.
• Une contrepartie réelle, proportionnée à la charge de gestion. À l'impôt sur les sociétés, une rémunération excessive ou sans contrepartie est réintégrée au résultat sur le terrain de l'acte anormal de gestion, c'est-à-dire d'une dépense que la société n'avait aucun intérêt à engager ; à l'impôt sur le revenu, elle n'est de toute façon pas déductible des revenus fonciers.
• Une trace : virement identifié, écriture comptable dédiée, mention dans les comptes soumis à l'assemblée. Une rémunération versée en espèces ou noyée dans le compte courant se retourne toujours contre son bénéficiaire.

L'arbitrage entre les deux régimes fiscaux est traité dans SCI à l'IS ou à l'IR. Dernier point, qu'on confond sans arrêt : rembourser au gérant des frais qu'il a réellement avancés pour la société n'est pas le rémunérer, et n'obéit ni aux mêmes règles ni au même formalisme. Voir frais de déplacement du gérant.

6. Louer, prêter, facturer à sa propre SCI : la règle en une page

Bail consenti à soi-même, prêt en compte courant rémunéré, prestation facturée par sa propre société de gestion, achat ou revente d'un actif : dès que le gérant contracte avec sa SCI, il signe des deux côtés de la table. La société civile ignore le formalisme lourd de la SARL. Mais les statuts prévoient presque toujours une procédure d'approbation, et l'opération conclue sans elle reste attaquable des années.

La règle pratique tient en une phrase : toute convention entre la SCI et son gérant ou un associé doit être écrite, portée à l'ordre du jour d'une assemblée, votée, conservée.

Le cas de Marc. Gérant, il se loge dans un appartement de la société à 600 € par mois quand le marché est à 900 €, sans convention votée. Le contrôle réintègre l'écart : 300 € × 12 = 3 600 € ajoutés au résultat par exercice ; sur trois exercices contrôlés, 10 800 €, majorés des pénalités. Il s'expose en outre à une action en responsabilité de ses coassociés et à un procès en abus de majorité. Le procès-verbal qui évitait tout cela tenait sur une page.

Le réflexe qui règle 90 % du sujet : dès qu'un contrat lie la SCI à vous, à votre conjoint ou à un associé, inscrivez-le à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle et faites-le voter, même s'il tourne depuis dix ans. Une convention ratifiée après coup vaut infiniment mieux qu'une convention jamais votée. Le détail de la procédure figure dans le guide conventions réglementées en SCI, et le cas de la location à un membre de la société dans louer un bien de la SCI à un associé.

7. Responsabilité civile et prescription de 5 ans

Reste la première casquette, objet de cette section. L'article 1850 pose la règle : chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire, le tribunal déterminant la part contributive de chacun.

Les fautes retenues en SCI sont rarement spectaculaires : absence de reddition de comptes pendant plusieurs exercices, refus de communiquer les documents sociaux, défaut d'assurance sur un immeuble loué, non-dépôt des déclarations, bail manifestement défavorable consenti à un proche. La plus fréquente, de très loin, tient en une phrase que le demandeur écrit toujours de la même façon : « depuis 2019, mon frère ne m'a rien envoyé et ne répond plus ». Ce n'est pas une négligence vénielle, c'est le manquement à l'article 1856, et il suffit à fonder une action.

Quand le gérant ne répond plus : l'ordre des étapes

Voici l'escalade, dans l'ordre. Chaque étape sans réponse renforce la suivante : c'est pour cela qu'on ne saute pas la première.

1. Demandez par écrit la communication des documents sociaux et posez vos questions par recommandé : l'article 1855 oblige le gérant à répondre par écrit sous un mois.
2. Ce délai passé, la carence est constituée et datée. C'est votre pièce n° 1.
3. Mise en demeure d'inscrire l'approbation des comptes à l'ordre du jour d'une assemblée.
4. Si rien ne bouge : référé pour faire désigner un administrateur provisoire.
5. En parallèle, action au fond — révocation judiciaire et, le cas échéant, action en responsabilité.

Le détail de chaque levier, modèles compris, figure dans le guide litige avec le gérant de SCI.

L'action peut être exercée par la société elle-même, ou par un associé agissant au nom de la société : c'est l'action sociale ut singuli de l'article 1843-5. Attention à ce que cela implique : les dommages-intérêts sont alloués à la SCI, pas à l'associé qui a avancé les frais d'avocat, et celui qui gagne récupère indirectement, à hauteur de ses parts. Est par ailleurs réputée non écrite toute clause subordonnant cette action à une autorisation de l'assemblée ou y renonçant par avance. Et aucune décision des associés ne peut éteindre l'action en responsabilité pour une faute commise dans l'accomplissement du mandat — pas même le quitus, ce vote par lequel l'assemblée déclare approuver la gestion du gérant pour l'exercice écoulé et croit, à tort, le décharger de toute responsabilité. Le quitus rassure. Il ne protège pas.

Le cas de Thomas. Gérant d'une SCI familiale, il ne présente plus les comptes depuis 2021. Sa sœur, associée à 30 %, agit ut singuli en 2026 : les faits sont encore dans les cinq ans. Le tribunal retient le manquement à l'article 1856 et condamne Thomas à verser 7 000 € à la SCI — 4 000 € de reconstitution des exercices, 3 000 € de majorations de retard. Sa sœur, qui a avancé 4 000 € d'avocat, ne récupère que sa quote-part : 30 % de 7 000 €, soit 2 100 € de valeur rendue à la société. Elle gagne son procès et elle y est de sa poche. C'est la mécanique de l'action sociale, à connaître avant d'assigner.

Une SCI peut souscrire une garantie de responsabilité civile des dirigeants. Le réflexe est bon, la protection plus étroite qu'on ne l'imagine : ni la faute intentionnelle, ni les amendes pénales et fiscales ne sont couvertes. Ce que ces contrats financent surtout, ce sont les frais de défense — voir RC dirigeant en SCI. Reste le mandat gratuit : l'article 1992 alinéa 2 prévoit que la responsabilité du mandataire est alors appliquée moins rigoureusement. Cela module l'appréciation d'une faute ordinaire. Cela ne crée aucune immunité.

8. Quand le fisc et le juge pénal s'en mêlent

La responsabilité civile n'est pas la seule à pouvoir atteindre le patrimoine personnel du gérant. Le fisc et le juge pénal ont leurs propres voies, leurs propres logiques et leurs propres délais.

• Civile — infraction aux lois et règlements, violation des statuts ou faute de gestion ; prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code civil.
• Fiscale — manœuvres frauduleuses ou inobservation grave et répétée des obligations fiscales ; l'action n'a pas de délai propre, elle reste ouverte tant que le recouvrement contre la société n'est pas prescrit (quatre ans, art. L. 274 du Livre des procédures fiscales).
• Pénale — abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal), faux (art. 441-1), fraude fiscale (art. 1741 du CGI) ; six ans pour un délit (art. 8 du code de procédure pénale), point de départ reporté au jour de la découverte pour une infraction occulte ou dissimulée, sans excéder douze ans (art. 9-1).

La responsabilité fiscale de l'article L. 267 du Livre des procédures fiscales est celle qui surprend le plus. Elle permet au comptable public de faire déclarer le dirigeant solidairement responsable des impositions et pénalités de la société lorsque leur recouvrement a été rendu impossible par des manœuvres frauduleuses ou par l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales.

Le schéma type, chiffré. Une SCI à l'IS cesse de déclarer pendant trois exercices. L'administration reconstitue les loyers et notifie un redressement de 18 000 €, pénalités comprises. La société n'a pas de trésorerie. Le comptable public assigne alors le gérant sur le fondement de l'article L. 267 : les 18 000 € deviennent sa dette personnelle. Aucun quitus n'y fait obstacle.

Une nuance qui compte : ce n'est pas la difficulté financière qui déclenche l'article L. 267, c'est le silence. Une SCI qui perd de l'argent mais dépose ses déclarations et répond à l'administration ne risque rien de ce côté. Une SCI rentable dont le gérant a cessé de déclarer depuis trois exercices, si.

Sur le versant pénal, l'infraction reine reste l'abus de confiance : détourner des fonds remis à charge d'en faire un usage déterminé. Le gérant détient la trésorerie sociale pour l'affecter à l'intérêt de la société ; l'utiliser à des fins personnelles constitue l'infraction, punie de cinq ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende. Voir responsabilité pénale du gérant de SCI. Une confusion à éviter : l'abus de biens sociaux est propre aux sociétés commerciales et ne s'applique pas à une société civile.

9. Gérant de droit, gérant de fait

Un associé qui n'a jamais été nommé, mais qui signe les baux, arbitre les travaux, dialogue seul avec la banque et donne les instructions au comptable, peut être qualifié de gérant de fait. La qualification suppose une activité de direction positive, indépendante et durable, exercée en toute souveraineté. Elle n'est pas une curiosité théorique : le gérant de fait encourt les mêmes responsabilités civile, fiscale et pénale que le gérant de droit.

Le cas type en SCI familiale : le parent a « passé la main » à un enfant sur le papier, mais il garde la carte bancaire, signe les devis de travaux et appelle le comptable. Il vous dira qu'il aide. Le mot n'a aucune valeur juridique. Le résultat, lui, est double et désagréable : deux personnes portent le risque au lieu d'une, et l'enfant gérant de droit répond de décisions qu'il n'a jamais prises. La transmission qui n'en est pas une est probablement le montage le plus répandu et le moins assumé du secteur. Les critères retenus par la jurisprudence sont détaillés dans le guide gérant de fait de SCI.

10. Fin des fonctions : démission, terme, révocation, décès

La démission

Le gérant peut démissionner à tout moment, sans se justifier, dans les formes et le préavis prévus aux statuts. Notification à la société et à tous les associés, par recommandé, pour dater la cessation. Un mot sur le moment choisi : une démission donnée la veille d'une échéance bancaire ou en pleine procédure d'expulsion peut être jugée abusive et engager la responsabilité de son auteur. Partir est un droit ; claquer la porte n'en est pas un. Modèle dans modèle de démission de gérant. La publicité reste indispensable : tant qu'elle n'est pas faite, l'ancien gérant demeure apparent aux yeux des tiers.

La révocation par les associés

C'est le point sur lequel on se trompe le plus en ligne, et l'erreur est coûteuse : elle dissuade des associés majoritaires d'agir alors qu'ils en ont le droit. L'article 1851 alinéa 1 dispose que, sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Ce que cela change, concrètement :

• la majorité se compte en parts, pas en têtes : deux associés sur trois qui ne pèsent que 45 % du capital ne peuvent rien ;
• le texte ne distingue pas le gérant statutaire du gérant nommé par acte séparé. La règle de l'unanimité des autres associés, qu'on lit souvent, est celle de la société en nom collectif (art. L. 221-12 du Code de commerce) ;
• l'unanimité ne revient que par ricochet, si les statuts subordonnent eux-mêmes la révocation à une modification statutaire soumise à l'unanimité (art. 1836). Ces dérogations statutaires sont largement admises (Cass. 3e civ., 6 janvier 1999, n° 96-22.249, publié). Il faut donc toujours relire les statuts avant de convoquer.

Une révocation sans motif reste valable et produit effet sur-le-champ. Elle ouvre seulement droit à dommages-intérêts si le juste motif fait défaut. Ce juste motif suppose un comportement fautif ou une situation objectivement préjudiciable : détournement, refus persistant de rendre des comptes, carence déclarative, mésentente qui paralyse la gestion. Une divergence de vues sur la stratégie, non. L'envie de reprendre la main, non plus. Sécuriser une révocation tient à peu de choses : énoncer les griefs dans la convocation, produire les pièces, laisser le gérant s'expliquer, consigner le tout au procès-verbal.

Dernier étage de l'article 1851, et le plus coûteux. Sauf clause contraire, le gérant révoqué qui est associé peut se retirer de la société et demander le remboursement de ses droits sociaux (al. 3, renvoyant à l'art. 1869 al. 2), la valeur des parts étant fixée par un expert désigné par le juge en cas de désaccord (art. 1843-4). Révoquer un gérant associé peut donc obliger la société ou les autres associés à lui racheter sa quote-part : dans une SCI dont l'actif est un immeuble, le poste se chiffre en dizaines de milliers d'euros. C'est cette ligne-là qui décide si une révocation est finançable — le cas est chiffré en section 11. La question se règle utilement à l'avance dans les statuts, comme pour un retrait d'associé.

La révocation judiciaire

Le recours existe même à 5 % des parts. Quand le gérant détient lui-même la majorité et bloque sa propre éviction, l'alinéa 2 de l'article 1851 ouvre une voie : le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé, fût-il très minoritaire.

Mais pas en référé, et c'est nouveau. La Cour de cassation a jugé que cette révocation relève du juge du fond (3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié). Saisir le référé pour obtenir une révocation est voué à l'échec. Ce n'est pas une subtilité sans conséquence : il faut passer par une instance au fond, avec les mois et les honoraires que cela suppose, pendant lesquels le gérant contesté reste en fonction.

Ce qu'il faut demander en premier : un administrateur provisoire. Le référé conserve une utilité, et elle est décisive dans l'intervalle. En présence de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d'un péril imminent, il peut désigner un administrateur provisoire qui tient la gestion le temps du procès.

Autrement dit, l'ordre des choses a changé : on demande d'abord au référé un administrateur provisoire pour neutraliser le gérant, puis on plaide la révocation au fond. L'inverse fait perdre six mois. Les stratégies de sortie de blocage sont détaillées dans litige avec le gérant de SCI et mésentente entre associés.

Le décès et la vacance

Le décès du gérant n'entraîne pas la dissolution de la société, mais la gérance devient vacante et plus aucun acte ne peut être régulièrement signé. C'est très concret : la banque bloque les mouvements dès qu'elle apprend le décès de la personne habilitée à faire fonctionner le compte, alors que les échéances de prêt continuent de se présenter. Tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal la désignation d'un mandataire de justice chargé de le faire (art. 1846, dernier alinéa) : aucun délai d'attente n'est exigé. Le délai d'un an joue dans l'autre sens — sans gérant depuis plus d'un an, tout intéressé peut demander la dissolution judiciaire (art. 1846-1). Voir décès du gérant de SCI et mandat à effet posthume.

11. Cas chiffré : le coût réel d'une révocation conflictuelle

SCI Les Tilleuls, trois associés. Catherine détient 40 % des parts et exerce la gérance depuis huit ans, rémunérée 800 € par mois votés en assemblée, soit 9 600 € par an. Ses deux frères détiennent 35 % et 25 %. Ils veulent reprendre la main sur la gestion locative, sans reprocher à Catherine autre chose qu'une divergence de stratégie sur les travaux.

Étape 1 — la majorité. Les statuts sont muets sur la révocation : c'est donc la règle légale qui s'applique, plus de la moitié des parts. Les deux frères totalisent 35 % + 25 % = 60 % des parts, soit davantage que le seuil de 50 %. La révocation est régulièrement décidée et produit effet immédiatement, même si Catherine vote contre. Le fait qu'elle ait été nommée dans les statuts d'origine ne change rien à la majorité applicable.

Étape 2 — le juste motif. L'ordre du jour ne mentionne aucun grief, aucune mise en demeure n'a été adressée, aucune pièce n'est produite, et Catherine n'a pas été mise en mesure de s'expliquer. Une divergence sur le programme de travaux n'est pas, en soi, un comportement fautif. La révocation est donc valable mais dépourvue de juste motif, ce qui ouvre droit à réparation.

Étape 3 — le chiffrage de l'indemnité. Il n'existe aucun barème : le juge répare le préjudice démontré. Catherine documente deux postes.

• Préjudice matériel : perte de la rémunération pendant le temps raisonnablement nécessaire pour retrouver une activité équivalente, retenu ici à douze mois, soit 800 € × 12 = 9 600 €.
• Préjudice moral : éviction brutale, absence de débat contradictoire, atteinte à la réputation devant les locataires et la banque, évalué à 3 000 €.

Étape 4 — les frais de transition, payés par la société. Catherine ayant été nommée dans les statuts d'origine, ceux-ci doivent être mis à jour : on est dans le scénario haut du barème vu plus haut, soit 316,57 € TTC de débours. Ajoutez la rédaction du procès-verbal et la mise à jour bancaire.

Étape 5 — le droit de retrait, la ligne qui change tout. C'est le poste que le calcul précédent ignore, et de loin le plus lourd : si le gérant révoqué est associé, il peut se retirer de la société et demander le remboursement de ses droits sociaux (art. 1851 al. 3, renvoyant à l'art. 1869 al. 2), sauf clause statutaire contraire — les autres associés pouvant, à l'inverse, décider la dissolution anticipée. Dans notre exemple, Catherine détient 40 % : son retrait obligerait la SCI ou ses frères à racheter cette quote-part, évaluée par un expert désigné par le juge en cas de désaccord (art. 1843-4). Sur un patrimoine net de 500 000 €, cela représente 200 000 € à financer. C'est cette ligne-là, et non les quelques centaines d'euros de formalités, qui décide si une révocation est finançable.

La leçon est simple, et elle vaut pour les deux camps : ce qui coûte cher, ce n'est pas la révocation, c'est la manière. Côté associés, motiver et tracer. Côté gérant, conserver les preuves de sa gestion — procès-verbaux, comptes approuvés, échanges — car c'est le seul matériau qui permettra de démontrer, ou de contester, le juste motif.

12. Questions fréquentes

Les questions qui reviennent le plus souvent de la part des gérants de SCI. Réponses courtes, sourcées, à jour au 19/09/2026.

13. Sources officielles

• Code civil sur Légifrance — articles 1846 à 1851, 1855 à 1858, 1843-5 et 2224.
• Guichet unique des formalités des entreprises — dépôt des inscriptions modificatives lors d'un changement de gérant.
• Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié au bulletin — la révocation judiciaire pour cause légitime relève du seul juge du fond ; le juge des référés peut uniquement, en cas de péril imminent, désigner un administrateur provisoire.
• Cass. com., 14 novembre 2023, n° 21-19.146, publié au bulletin — prescription quinquennale de l'article 2224 pour l'action en responsabilité contre le gérant d'une société civile.
• Arrêté du 19 novembre 2025 sur la tarification des annonces judiciaires et légales — forfait de 109 € HT pour les annonces de changement de dirigeant, depuis le 1er janvier 2026.
• Changement de gérant dans une société civile — greffe du tribunal des activités économiques de Paris — barème en vigueur depuis le 1er mars 2026 (arrêté du 25 février 2026) : 42,26 € HT d'émolument, TVA, redevance INPI et insertion au BODACC, soit 172,61 € TTC (185,77 € avec dépôt d'actes).
• Impôt sur les sociétés : taux, déclaration, paiement (entreprendre.service-public.gouv.fr) — fiche vérifiée le 17 février 2026 : taux applicables au résultat d'une SCI ayant opté pour l'IS, dont le taux réduit de 15 %.
• SCI à l'IR et plus-value immobilière (impots.gouv.fr) — mis à jour le 15 juillet 2026.