Franchise en Base de TVA et SCI : Seuils 2026 et Intérêt Réel
La question revient à chaque rendez-vous : « Ma SCI doit-elle facturer la TVA, et la franchise en base va-t-elle me simplifier la vie ? » Deux réponses, dans cet ordre. La plupart des SCI n'ont même pas à se la poser : celles qui louent nu à usage d'habitation sont déjà exonérées de TVA, la franchise ne les regarde pas. Restent celles qui réalisent de vraies opérations imposables — locaux professionnels aménagés, para-hôtellerie, option TVA. Pour elles, la franchise en base est souvent un faux ami. Elle dispense de facturer la TVA, d'accord ; mais elle interdit de la récupérer sur les travaux et les acquisitions. C'est là que se joue l'argent. Voyons donc qui est réellement concerné, les seuils 2026 et l'arbitrage qui décide de tout.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Légifrance, service-public.fr). Contenu pédagogique à jour au 9 juillet 2026 — il ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation.
Sommaire
1. Une SCI est-elle concernée par la TVA ?
Avant de parler de franchise, il faut situer l'activité de la SCI face à la TVA. Trois configurations, qui n'ont pas grand-chose à voir entre elles.
| Situation | Régime TVA | Franchise concernée ? |
|---|---|---|
| Location nue d'habitation | Exonérée (art. 261 D 2° CGI) | Non — déjà hors TVA |
| Location nue de local professionnel (sans option) | Exonérée | Non |
| Location nue pro avec option (art. 260 2° CGI) | Imposable, 20 % | Théoriquement, mais sans intérêt |
| Location aménagée / équipée de local pro | Imposable de plein droit | Oui |
| Para-hôtellerie (≥ 3 services) | Imposable, 10 % | Oui |
Le point à retenir : la location nue d'habitation, cœur de métier de l'immense majorité des SCI familiales et patrimoniales, est exonérée de TVA sans droit d'option (article 261 D 2° du CGI). Ces SCI ne facturent jamais de TVA, mais ce n'est pas grâce à la franchise en base — c'est une exonération pure et simple. La franchise ne les concerne donc pas. Pour le fonctionnement général de la TVA en SCI et le mécanisme de l'option, voyez notre guide dédié SCI et TVA.
La franchise en base n'entre en jeu que dans le troisième cas : une SCI qui réalise des opérations imposables à la TVA. C'est là que l'article 293 B du CGI trouve à s'appliquer.
2. La franchise en base : ce que dit l'article 293 B CGI
La franchise en base de TVA est un régime qui dispense les redevables dont le chiffre d'affaires reste sous certains seuils de déclarer et de payer la TVA. Elle est codifiée à l'article 293 B du CGI. En pratique, l'entreprise — ou la SCI — placée en franchise :
- ne facture pas de TVA à ses clients (les loyers sont facturés en HT = TTC) ;
- ne récupère pas la TVA sur ses achats, ses charges et ses travaux ;
- ne dépose aucune déclaration de TVA (ni CA3, ni CA12) tant qu'elle reste sous les seuils ;
- doit porter sur ses factures la mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ».
C'est un régime pensé pour la simplicité des très petites structures. Mais pour une SCI, cette simplicité a un coût précis : l'abandon du droit à déduction. Une SCI en franchise qui achète un local ou engage des travaux paie la TVA à ses fournisseurs sans jamais pouvoir la récupérer. C'est le nœud de l'analyse, développé plus bas.
À ne pas confondre : l'exonération (location nue d'habitation, art. 261 D CGI) et la franchise en base (art. 293 B CGI) aboutissent toutes deux à ne pas facturer de TVA — mais ce sont deux mécanismes juridiques distincts. L'exonération est de plein droit et sans condition de seuil ; la franchise est un régime optionnel plafonné qui suppose une activité par nature imposable.
3. Les seuils applicables en 2026
Les seuils de la franchise en base distinguent deux catégories : les ventes de biens et les prestations de services. Les locations réalisées par une SCI relèvent de la catégorie prestations de services.
| Catégorie | Seuil de base | Seuil majoré |
|---|---|---|
| Prestations de services (dont locations SCI) | 37 500 € | 41 250 € |
| Ventes de biens / hébergement | 85 000 € | 93 500 € |
Comment lire ces seuils : tant que le chiffre d'affaires reste sous le seuil de base (37 500 € pour les prestations), la franchise s'applique de plein droit. En cas de dépassement du seuil de base mais en restant sous le seuil majoré (41 250 €), la franchise est maintenue l'année du dépassement et l'année suivante. Au-delà du seuil majoré, la TVA devient exigible dès le premier jour du mois de dépassement.
Sort du seuil unique à 25 000 € : la loi de finances 2025 avait prévu un seuil unique de franchise à 25 000 €, toutes activités confondues. Face à la levée de boucliers des professionnels, ce dispositif a été suspendu début 2025 puis définitivement abandonné : la loi de finances pour 2026 a été promulguée sans ce seuil unique et l'ancien projet à 25 000 € a été abrogé (loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025). Il ne s'applique pas en 2026 et les seuils restent ceux du tableau ci-dessus. Ce point ayant fait l'objet de plusieurs revirements, vérifiez la dernière position de l'administration sur impots.gouv.fr avant toute décision.
Pour une SCI, atteindre 37 500 € de recettes imposables à la TVA suppose déjà une activité significative (plusieurs locaux professionnels loués TTC, ou une para-hôtellerie active). Beaucoup de petites SCI à activité imposable restent naturellement sous le seuil et se retrouvent donc en franchise par défaut — sans l'avoir choisi, et souvent sans y avoir intérêt.
4. Franchise vs option TVA : l'arbitrage central
Voici le cœur du sujet, celui que je vois mal arbitré dans la plupart des dossiers. Rester en franchise ou renoncer à la franchise (c'est-à-dire opter pour le paiement de la TVA) ne se joue pas sur la simplicité administrative, mais sur le droit à déduction.
En franchise, la SCI ne collecte pas de TVA sur ses loyers, mais elle ne récupère rien sur ses dépenses. Dès qu'une SCI investit — acquisition d'un local commercial soumis à TVA, travaux d'aménagement, rénovation lourde — ce non-droit à déduction devient très coûteux.
Exemple chiffré 2026
Une SCI détient un local commercial qu'elle loue aménagé à une entreprise. En 2026, elle engage 100 000 € HT de travaux de rénovation, soit 120 000 € TTC (TVA à 20 %). Ses loyers annuels imposables s'élèvent à 24 000 €, sous le seuil de franchise.
| Poste | En franchise | Après renonciation (TVA) |
|---|---|---|
| TVA sur travaux (récupérable ?) | 0 € récupéré | 20 000 € récupérés |
| TVA collectée sur loyers (24 000 €) | 0 € | 4 800 € (reversés) |
| Coût net des travaux | 120 000 € | 100 000 € |
| Obligation déclarative | Aucune | CA3 / CA12 |
Le locataire est une entreprise assujettie : les 4 800 € de TVA qu'il paie sur ses loyers, il les déduit à son tour, donc aucun frein commercial de ce côté. En renonçant à la franchise, la SCI récupère 20 000 € de TVA sur ses travaux et ne porte, en trésorerie, que la TVA reversée sur des loyers dont le preneur se moque. Le gain net saute aux yeux. Rester en franchise, ici, c'est laisser 20 000 € sur la table pour s'épargner une déclaration.
La logique s'inverse dans un seul cas de figure : lorsque le locataire est un non-assujetti (un particulier, une profession exonérée) et que la SCI n'a pas de TVA à récupérer (aucun investissement à venir). Facturer 20 % de TVA en plus renchérit alors le loyer pour un locataire qui ne peut pas la déduire, sans contrepartie de déduction côté SCI. Dans ce cas seulement, la franchise garde un intérêt. Pour intégrer ces travaux dans votre stratégie de résultat, voyez aussi les charges déductibles en SCI.
5. Para-hôtellerie et location meublée
La para-hôtellerie est le cas le plus fréquent où une SCI se retrouve avec une activité imposable à la TVA. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2024 (art. 261 D 4° b du CGI), elle suppose deux conditions cumulatives : une location pour une durée n'excédant pas 30 nuitées (renouvelable) et la fourniture d'au moins 3 des 4 services suivants, dans des conditions similaires à celles d'un hôtel : accueil de la clientèle, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, petit-déjeuner. Ces services doivent présenter un caractère effectif et régulier (un simple ménage d'entrée ou la remise de draps à l'arrivée ne suffisent pas, cf. BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20). Lorsqu'elle est caractérisée, cette activité relève de la TVA à 10 %, avec droit à déduction.
Attention toutefois : une SCI qui exerce une activité de location meublée à titre habituel bascule en principe à l'IS de plein droit (activité commerciale, art. 206-2 du CGI). La SCI n'est pas la structure la plus adaptée à ce type d'exploitation, et l'articulation TVA / IS mérite une analyse dédiée. Nous détaillons ces mécanismes dans le guide SCI et location meublée.
Sur le seul terrain de la TVA, le raisonnement est le même qu'au chapitre précédent : la para-hôtellerie suppose généralement un aménagement conséquent (mobilier, équipement, travaux). Rester en franchise en base y ferme la récupération de TVA sur ces investissements, ce qui est rarement pertinent. La plupart des exploitants renoncent à la franchise dès le lancement pour capter la TVA déductible sur l'aménagement initial.
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6. Obligations en franchise : la mention art. 293 B
Être en franchise en base ne signifie pas être sans obligation. Deux points sont impératifs.
La mention obligatoire sur facture
Une SCI en franchise ne fait apparaître aucune TVA sur ses factures et quittances de loyer (le montant HT est égal au TTC). Elle doit en revanche porter la mention légale exacte :
« TVA non applicable, art. 293 B du CGI »
Cette mention n'est pas une formalité de style : son absence peut être relevée en cas de contrôle et fragilise la facture. Elle informe le client que la SCI ne collecte pas de TVA, et donc qu'il n'a aucune TVA à déduire sur ce montant.
Pas de déclaration de TVA
Tant qu'elle reste sous les seuils, la SCI en franchise ne dépose ni CA3 ni CA12. C'est le corollaire logique : pas de TVA collectée, pas de TVA déduite, donc pas de déclaration. Ce sera l'inverse dès la renonciation. La bonne tenue comptable reste néanmoins indispensable pour suivre le franchissement éventuel des seuils — un point que couvre notre guide comptabilité SCI.
Surveiller le franchissement des seuils
Le gérant doit suivre son chiffre d'affaires imposable en continu. Le dépassement du seuil majoré (41 250 € pour les prestations) rend la TVA exigible dès le premier jour du mois de dépassement — pas l'année suivante. Un suivi négligé conduit à devoir régulariser la TVA sur des loyers déjà encaissés HT, ce qui grève la marge de la SCI.
7. Quand renoncer à la franchise
La renonciation à la franchise vaut option pour le paiement de la TVA. Elle se formule auprès du service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend la SCI. Elle prend effet au premier jour du mois au cours duquel elle est déclarée, et couvre une période de deux ans, reconduite tacitement.
En pratique, la renonciation se justifie dans quatre situations :
- la SCI engage des travaux ou acquisitions grevés de TVA et veut la récupérer (le cas le plus fréquent et le plus rentable) ;
- le locataire est assujetti à la TVA et peut donc la déduire (la TVA facturée ne lui coûte rien) ;
- la SCI veut récupérer la TVA sur ses charges courantes (honoraires, entretien, syndic professionnel) de façon durable ;
- l'activité approche des seuils et la SCI anticipe une sortie prochaine de la franchise.
À l'inverse, mieux vaut conserver la franchise quand la SCI n'a aucune TVA significative à récupérer et que son locataire est un non-assujetti qui subirait le surcoût de TVA. Le principe directeur est simple : la franchise se justifie par l'absence de projet d'investissement ; l'option TVA se justifie par la récupération.
Point de vigilance : renoncer à la franchise engage la SCI pour deux ans minimum et déclenche des obligations déclaratives (CA3 ou CA12). Par ailleurs, la TVA déduite sur un immeuble peut faire l'objet de régularisations sur 20 ans (art. 207 annexe II CGI) si l'affectation à des opérations taxées change. La décision n'est donc pas anodine : elle s'inscrit dans une stratégie de moyen terme.
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8. FAQ — Franchise en base de TVA et SCI
Une SCI de location nue d'habitation est-elle concernée par la franchise en base ?
Non. La location nue à usage d'habitation est exonérée de TVA sans droit d'option (art. 261 D 2° du CGI). La SCI ne facture pas de TVA, mais ce n'est pas grâce à la franchise : c'est une exonération de plein droit. La franchise (art. 293 B CGI) ne vise que les SCI qui réalisent des opérations imposables — locaux professionnels aménagés, para-hôtellerie, ou locaux nus professionnels sous option.
Quels sont les seuils de la franchise en base en 2026 ?
Pour 2026, les seuils restent ceux du régime antérieur : 37 500 € (seuil de base) et 41 250 € (seuil majoré) pour les prestations de services, catégorie dont relèvent les locations d'une SCI. Le seuil unique de 25 000 € prévu par la loi de finances 2025 a été définitivement abandonné (loi de finances 2026 promulguée sans ce dispositif, ancien projet abrogé par la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025) : il ne s'applique pas en 2026. Vérifiez la dernière position sur impots.gouv.fr.
La franchise est-elle avantageuse pour une SCI qui fait des travaux ?
Rarement. En franchise, la SCI ne facture pas de TVA mais ne récupère pas la TVA sur ses achats et travaux. Pour une SCI qui investit ou rénove un local professionnel, renoncer à la franchise permet de récupérer 20 % du coût HT des travaux. Sur 100 000 € HT de travaux, cela représente 20 000 € de TVA déductible perdus si l'on reste en franchise.
Comment sortir de la franchise en base ?
La sortie est volontaire (renonciation à la franchise, qui vaut option pour le paiement de la TVA) ou automatique (dépassement des seuils). La renonciation se formule auprès du service des impôts des entreprises. Elle prend effet au 1er jour du mois de la demande et couvre une période de deux ans, reconduite tacitement. C'est le levier qui ouvre le droit à déduction sur les investissements.
Que doit mentionner une facture d'une SCI en franchise ?
La facture ne fait apparaître aucune TVA (HT = TTC) et doit porter la mention obligatoire « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». L'omettre expose à un redressement. La SCI en franchise ne dépose aucune déclaration de TVA (ni CA3, ni CA12) tant qu'elle reste sous les seuils.
Une SCI en para-hôtellerie peut-elle rester en franchise ?
Oui tant que le chiffre d'affaires reste sous le seuil, mais c'est rarement pertinent. La para-hôtellerie (au moins 3 des 4 services : accueil, ménage, linge, petit-déjeuner) relève de la TVA à 10 % avec droit à déduction. Rester en franchise ferme la récupération de TVA sur l'aménagement, souvent lourd. La plupart des exploitants renoncent à la franchise dès le départ.
Franchise et option TVA sur un local pro : est-ce compatible ?
C'est contradictoire. Opter pour la TVA sur la location d'un local nu professionnel (art. 260 2° CGI) a précisément pour but de facturer et récupérer la TVA. Une SCI qui a exercé cette option n'a aucun intérêt à se placer en franchise, qui neutraliserait le droit à déduction. Les deux logiques s'excluent en pratique.
Que se passe-t-il si la SCI dépasse le seuil en cours d'année ?
Tant que le chiffre d'affaires reste sous le seuil majoré (41 250 € pour les prestations en 2026), la franchise est maintenue l'année du dépassement du seuil de base. Au-delà du seuil majoré, la TVA devient exigible dès le 1er jour du mois de dépassement. La SCI doit alors facturer la TVA, la déclarer, et peut en contrepartie récupérer la TVA sur ses achats.