Une SCI paie-t-elle des impôts elle-même ?

Oui, mais pas sur son résultat. La SCI elle-même règle la taxe foncière, la CFE si elle en est redevable, la TVA si elle y est soumise, et le droit de partage ou d'enregistrement de certains actes. L'impôt sur les loyers, lui, est payé par chaque associé sur sa déclaration personnelle. Beaucoup de gérants découvrent cette séparation au premier avis d'imposition : la société n'a rien à payer, eux si.

Peut-on rémunérer le gérant d'une SCI et déduire cette rémunération ?

À l'impôt sur les sociétés, oui : la rémunération du gérant est une charge déductible du résultat, à condition qu'elle corresponde à un travail réel et ne soit pas excessive. À l'impôt sur le revenu, cela dépend de qui est gérant. La doctrine administrative est explicite pour le gérant associé : la rémunération qui lui est allouée dans une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés ne peut pas être regardée comme une charge effective de la société. Elle ne se déduit donc pas du résultat foncier, et elle reste imposée chez celui qui la reçoit — en revenus fonciers, pas en salaire. Un gérant non associé, lui, est un tiers : sa rémunération se déduit du résultat foncier comme des honoraires de gestion (e du 1° du I de l'article 31 du CGI), et elle est imposée chez lui. Une rémunération versée au gérant associé d'une SCI à l'IR coûte donc de l'impôt sans en faire économiser.

Une SCI est-elle imposée si elle loge gratuitement un associé ?

À l'impôt sur le revenu, non : le II de l'article 15 du CGI place hors du champ les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance. Il n'y a pas de loyer imposable, mais en contrepartie aucune charge de ce logement n'est déductible. À l'impôt sur les sociétés, c'est l'inverse : l'administration peut reconstituer un loyer normal et qualifier la mise à disposition d'avantage occulte, imposé chez l'associé.

Une SCI peut-elle bénéficier du taux réduit d'IS à 15 % ?

Oui, si elle remplit les deux conditions du b du I de l'article 219 du CGI. Un chiffre d'affaires hors taxes inférieur ou égal à 10 millions d'euros. Et un capital entièrement libéré, détenu de façon continue à 75 % au moins par des personnes physiques, ou par une société elle-même détenue à 75 % par des personnes physiques. La plupart des SCI familiales y ont droit sans le savoir. Une SCI dont le capital n'a jamais été libéré, en revanche, en est exclue.

Faut-il déclarer une SCI qui n'a eu aucune activité dans l'année ?

Oui. Une SCI à l'IR dépose une 2072 même sans recette, avec un résultat nul ou déficitaire. Une SCI à l'IS dépose une 2065 et sa liasse, même vierges. Attention à ce que coûte vraiment l'oubli : la majoration de l'article 1728 du CGI, 10 % puis 40 % après mise en demeure, est assise sur les droits — sur une SCI sans impôt, elle ne vaut rien. Ce qui mord, c'est la suite. Passé la mise en demeure, une SCI à l'IS est taxée d'office sur ses résultats (2° de l'article L. 66 du livre des procédures fiscales). C'est alors à vous de prouver que son chiffre est faux, pas à elle de prouver qu'il est juste. Pour une SCI à l'IR, la 2072 ne relève pas de cette procédure : c'est l'associé qui est redressé sur sa quote-part, et l'amende de l'article 1729 B reste due par la société.

Vendre les parts de SCI revient-il au même que vendre l'immeuble ?

Fiscalement, non. Dans une SCI à l'IR, la cession de parts relève des plus-values immobilières des particuliers par l'article 150 UB du CGI : 19 % d'impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux, mêmes abattements de durée. Dans une SCI à l'IS, elle relève de l'article 150-0 A : prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 %. Dans les deux cas l'acquéreur paie un droit d'enregistrement de 5 % (article 726 du CGI), assis sur la valeur nette des parts, passif social déduit.

Depuis 2026, une cession de parts de SCI peut-elle encore se faire sous seing privé ?

Non. L'article 1865-1 du Code civil est en vigueur depuis le 27 juin 2026, créé par la loi du 25 juin 2026. Toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée par acte notarié, acte d'avocat contresigné ou acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Le texte ne vise que la cession : la donation, l'apport, la succession et le rachat de parts par la société ne sont pas concernés.

Que devient un déficit dans une SCI à l'IS ?

Il se reporte en avant sans limite de durée. L'imputation sur un bénéfice ultérieur est plafonnée à 1 million d'euros, plus 50 % de la fraction du bénéfice qui dépasse ce million. Autant dire que pour une SCI patrimoniale, le plafond ne mord jamais. Un report en arrière sur le bénéfice de l'exercice précédent est également possible, sur option.

Comment est imposé un associé qui est une société soumise à l'IS dans une SCI à l'IR ?

Sa quote-part de résultat est déterminée selon les règles de l'impôt sur les sociétés, donc avec amortissement de l'immeuble, pendant que les associés personnes physiques voient la leur déterminée selon les règles des revenus fonciers. La SCI calcule deux résultats sur le même immeuble et dépose une 2072-C. C'est lourd, et c'est souvent la conséquence non anticipée d'une entrée de holding au capital.

Le prélèvement à la source s'applique-t-il aux revenus d'une SCI ?

Aux revenus fonciers, oui : un acompte contemporain est prélevé chaque mois ou chaque trimestre sur le compte bancaire de l'associé. Il est calculé sur les derniers revenus connus de l'administration — ceux de l'avant-dernière année jusqu'en août, ceux de l'année précédente à partir de septembre. Aux dividendes d'une SCI à l'IS, non : c'est la société qui prélève à la source les 31,4 % au moment de la mise en paiement et les reverse via une déclaration 2777. Sur les revenus fonciers, l'associé peut moduler son acompte à la baisse en cours d'année. Sur les dividendes, le mécanisme est différent : c'est une dispense de l'acompte de 12,8 %. Elle est réservée aux foyers dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année reste sous 50 000 € (personne seule) ou 75 000 € (couple), et se demande avant le 30 novembre de l'année précédente.

Un associé non-résident est-il imposé différemment sur les revenus d'une SCI ?

Sur les revenus fonciers, il est imposé en France au barème avec un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, sauf preuve d'un taux moyen mondial inférieur. Sur la plus-value immobilière, il relève du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI, avec des prélèvements sociaux portés à 18,6 % depuis le 1er janvier 2026. La dérogation qui maintient 17,2 % sur les plus-values immobilières ne vise que celles du 2° du I de l'article L. 136-7 du code de la sécurité sociale : les non-résidents en sont restés dehors. Les conventions fiscales priment et peuvent modifier ce schéma : le pays de résidence doit toujours être vérifié avant d'écrire quoi que ce soit.

Peut-on opter pour l'IS, amortir quelques années, puis revenir à l'IR ?

Non, pas comme stratégie. La renonciation à l'option est possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, et pas au-delà : l'article 239 du CGI rend alors l'IS définitif. Elle se notifie tôt : avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d'IS de l'exercice concerné, soit fin février pour une clôture au 31 décembre. Et la renonciation elle-même se paie : le retour à l'impôt sur le revenu produit les conséquences d'une cessation d'entreprise (2 de l'article 221 du CGI), donc l'imposition immédiate des bénéfices en sursis et des plus-values latentes sur l'immeuble. L'atténuation existe, mais elle suppose deux conditions cumulatives — aucune modification des écritures comptables, et une imposition qui reste possible sous le nouveau régime —, et une SCI qui repart aux revenus fonciers ne remplit la seconde qu'exceptionnellement. Ceux qui espèrent amortir puis repartir découvrent que la porte se referme dans les deux sens.

Les intérêts d'un compte courant d'associé sont-ils toujours déductibles ?

À l'IS, deux conditions. D'abord le capital social doit être entièrement libéré : à défaut, aucun intérêt n'est déductible, quel que soit le taux pratiqué. Ensuite ce taux ne doit pas dépasser le plafond du 3° du 1 de l'article 39 du CGI — 4,55 % pour un exercice clos le 31 décembre 2025 —, apprécié compte par compte, sans compensation entre associés. À l'IR, c'est le d du 1° du I de l'article 31 qui joue. Dans les deux cas, l'associé qui perçoit ces intérêts est imposé dessus au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % lorsqu'ils sont payés ou inscrits en compte depuis le 1er janvier 2026.

Quelle est la date limite pour déposer la 2072 ou la 2065 ?

La même dans les deux régimes, et ce n'est pas la mi-mai : la 2072 comme la 2065 sont dues au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai. Un exercice d'une SCI à l'IS qui ne se clôture pas au 31 décembre échappe à cette date et dispose de trois mois à compter de sa clôture (1 de l'article 223 du CGI). Une SCI à l'IR n'a pas cette latitude : sa déclaration est annuelle et calée sur l'année civile.

Fiscalité de la SCI : IR, IS, loyers et plus-values (guide 2026)

Une société civile immobilière — la SCI, cette société à plusieurs qui détient un bien locatif — ne paie normalement aucun impôt sur ses loyers. Ses associés le paient à sa place, chacun sur sa part, qu'ils aient touché un euro ou non. Vrai tant que la SCI reste à l'impôt sur le revenu, l'IR.

Si elle opte pour l'impôt sur les sociétés, l'IS, tout change. C'est elle qui paie, elle déduit l'usure de l'immeuble, et l'impôt tombe à zéro pendant dix ou quinze ans. Jusqu'à la revente, où il revient d'un coup. Sur le dossier chiffré plus bas, l'IS ne paie aucun impôt sur les bénéfices pendant quinze ans — il reste 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs — et laisse 33 964 € de moins aux associés.

Elle ne remplace pas le guide général de la SCI, de la création à la transmission : ici, on ne parle que d'impôt.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, Code civil, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 27 août 2026.

Sommaire

Le tableau maître
Qui paie l'impôt à l'IR
L'impôt que vous payez sans avoir touché un euro
Micro-foncier ou réel
Le déficit foncier
À l'IS, la SCI devient une entreprise
Sortir l'argent à l'IS
Les deux plus-values de la revente
IR contre IS : le calcul sur quinze ans
Les six impôts qu'on oublie
Le calendrier fiscal
Dans ce cas, ne prenez pas l'IS — et dans ce cas, prenez-le
Questions fréquentes

1. Le tableau maître : qui paie quoi, à quel taux, sur quel formulaire

Le vocabulaire d'abord. La quote-part, c'est la fraction du résultat qui revient à un associé, proportionnelle à ses parts. La TMI, ou tranche marginale d'imposition, le taux du barème qui frappe votre dernier euro gagné : 0, 11, 30, 41 ou 45 %. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et annexes), un impôt en plus.

Une ligne par nature d'argent qui circule dans une SCI. C'est le tableau à garder sous les yeux.

Nature du flux	SCI à l'impôt sur le revenu	SCI à l'impôt sur les sociétés
Loyer de location nue	Chaque associé, sur sa quote-part. Revenu foncier au barème (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. 2072 par la SCI, puis 2044 et 2042 par l'associé	La SCI, sur son résultat après amortissement. 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà. Pas de prélèvements sociaux. 2065 + liasse 2033
Loyer de location meublée	Toléré tant que ces recettes restent sous 10 % des recettes totales hors taxes, apprécié chaque année. Sous ce seuil, la quote-part meublée est imposée chez l'associé en bénéfices industriels et commerciaux, au barème + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025. Au-delà, la SCI bascule à l'IS de plein droit. 2072 pour la part nue, déclaration BIC pour la part meublée	Aucune difficulté : c'est un produit comme un autre, imposé au taux de l'IS. 2065 + liasse 2033
Plus-value sur l'immeuble	Plus-value des particuliers : 19 % + 17,2 %, abattements de durée, exonération d'impôt à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. 2048-IMM, déposée par le notaire	Plus-value professionnelle : prix de vente moins valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements déjà déduits. Aucun abattement, taux de l'IS. Intégrée au résultat, 2065 + 2033-C
Plus-value sur les parts	Même régime que l'immeuble, par l'article 150 UB : 19 % + 17,2 %, mêmes abattements. 2048-M	Plus-value de valeurs mobilières : 12,8 % + 18,6 % = 31,4 %, aucun abattement de durée. 2042-C
Distribution aux associés	Aucun impôt. Le résultat a déjà été imposé chez l'associé ; sortir la trésorerie ne déclenche rien.	Dividende : 12,8 % + 18,6 % = 31,4 % pour les sommes mises en paiement depuis le 1^er janvier 2026 (30 % pour celles versées en 2025). Barème sur option, avec abattement de 40 %. 2777 par la SCI, puis 2042
Intérêts de compte courant d'associé	Déductibles du résultat foncier (art. 31, I, 1°, d). Imposés chez l'associé à 31,4 % depuis le 1^er janvier 2026. 2042	Déductibles dans la limite du taux plafond de l'art. 39, 1, 3° — 4,55 % pour un exercice clos fin 2025. Imposés chez l'associé à 31,4 %. 2777 puis 2042
Remboursement du compte courant	Aucun impôt, dans les deux régimes. Ce n'est pas un revenu : c'est le remboursement d'une créance que l'associé détient sur sa société.

Le 17,2 % et le 18,6 % du tableau ne sont pas une coquille. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté les prélèvements sociaux à 18,6 %, en préservant les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers. D'où la règle : loyer nu ou plus-value immobilière, 17,2 % ; tout le reste, 18,6 %. Dividendes et intérêts : seules les sommes versées depuis le 1^er janvier 2026. Plus-values de parts à l'IS : dès 2025.

Il manque deux mots au tableau. Le compte courant d'associé est l'argent qu'un associé prête à sa SCI en plus de son capital : une dette remboursable. Et la mécanique par laquelle une société qui ne paie aucun impôt en fait naître chez ses associés porte un nom, la translucidité : notre guide de la translucidité fiscale.

2. Une SCI à l'IR ne paie pas d'impôt : ce sont ses associés

L'article 8 du Code général des impôts pose une règle courte et lourde : les associés d'une société civile sont personnellement imposés sur la part de bénéfice correspondant à leurs droits. La société calcule un résultat, le découpe en quote-parts, chacun ajoute la sienne à ses revenus. Elle existe pourtant : elle possède l'immeuble, signe les baux, tient son compte en banque. Translucide pour l'impôt — elle calcule le résultat, ses associés le paient —, pas transparente pour le reste.

Trois conséquences en découlent, toutes concrètes.

Deux associés de la même SCI ne paient pas le même impôt. À 11 % de TMI, un associé supporte 28,2 % sur sa quote-part ; à 41 %, 58,2 %. Sur 10 000 € partagés à parts égales, le premier paie 1 410 €, le second 2 910 €.
L'impôt est dû même sans distribution. C'est le sujet de la section suivante, et la première source d'incompréhension du régime.
Le taux dépend de votre vie, pas de la SCI. Une augmentation de salaire, un départ à la retraite, l'arrivée d'un enfant : votre TMI bouge, et le coût de votre SCI avec elle. Le guide de la TMI et des revenus de SCI déroule le barème 2026 et trois profils à 11 %, 30 % et 41 %.

3. L'impôt que vous payez sans avoir touché un euro

Le point qui surprend le plus de gérants tient à une asymétrie comptable : le remboursement du capital d'un emprunt sort de la caisse mais ne se déduit pas du résultat. Seuls les intérêts le sont. Une SCI achetée à crédit affiche donc un bénéfice fiscal tout en perdant de la trésorerie.

Le dossier qui sert de fil rouge à toute la page :

Le dossier de référence

Immeuble ancien, achevé depuis plus de quinze ans, acheté 300 000 €, frais d'acquisition 24 000 € — 324 000 € au total.
Emprunt 270 000 € sur 20 ans à 3,5 %, mensualité 1 565,89 € — 18 791 € par an.
Apport de 54 000 €, versé en compte courant d'associé.
Terrain 20 % (60 000 €), bâti 240 000 €, amortissement 8 000 €/an à l'IS.
Loyers 18 000 €/an, charges courantes 4 200 €/an.
Deux associés à 50/50, tous deux dans la tranche à 30 %.
Revente la quinzième année à 420 000 €.

Année 1, régime IR. Intérêts de la première annuité 9 299 €, capital remboursé 9 492 €. Résultat foncier : 18 000 − 4 200 − 9 299 = 4 501 €. À 47,2 % (30 % de TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux) : 2 124 €, soit 1 062 € par associé.

Et dans la caisse ? 18 000 € encaissés, 4 200 € de charges, 18 791 € versés à la banque : la SCI termine à −4 991 €. Chaque associé a sorti 1 062 € d'impôt et remis 2 496 € dans la société pour boucher le trou. 3 558 € par personne, sur une année officiellement bénéficiaire.

Le même exercice à l'IS donne l'image inverse : 18 000 − 4 200 − 9 299 − 8 000 d'amortissement − 24 000 de frais d'acquisition = −27 499 €. Zéro impôt, et un déficit qui se reporte. Le trou de trésorerie, lui, ne bouge pas.

Deux réflexes. Modulez votre prélèvement à la source dès la première année : le prélèvement à la source et les revenus de SCI. Et vérifiez le cas inverse, déficitaire mais confortable en caisse : la SCI déficitaire.

4. Micro-foncier ou réel : les deux façons d'être imposé à l'IR

Le micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers : on déclare le loyer brut, l'administration retire 30 %, rien d'autre. Il joue sous 15 000 € de revenu brut foncier annuel.

Sauf que, pour un associé de SCI, il est fermé par principe. Le d du 2 de l'article 32 du CGI en écarte les parts de sociétés louant nu lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire d'un immeuble donné en location nue. Si vos seuls revenus fonciers viennent de vos parts, vous êtes au réel. Un studio loué vide détenu en direct suffit à rouvrir la porte.

Ce studio ne rouvre pas seulement un régime : il change le chèque. Prenez 6 000 € de quote-part de SCI et 6 000 € de loyers du studio, soit 12 000 € bruts, associé dans la tranche à 30 %.

Au micro-foncier : 12 000 − 30 % = 8 400 € imposables. À 47,2 %, 3 965 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
Au réel, avec 5 200 € de charges réelles : 6 800 € imposables, 3 210 €. Le réel gagne 755 €.
Sans le studio, le micro est fermé quel que soit le montant. Même à 3 000 € de loyers, c'est le réel.

Le réel l'emporte dès que les charges dépassent 30 % des loyers. Le texte mot pour mot et la case 4BE : micro-foncier et SCI, la seule exception.

La quasi-totalité des SCI relèvent donc du régime réel : charges déduites pour leur montant exact, selon la liste limitative de l'article 31 du CGI. Ce qui y entre et ce qui n'y entre pas : charges déductibles en SCI. Si vos loyers ont explosé une année, un arriéré par exemple : le quotient appliqué aux revenus fonciers.

5. Quand les charges dépassent les loyers : le déficit foncier

Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le résultat foncier devient négatif. Une partie de ce déficit s'impute sur votre revenu global — salaires, pensions. Une partie seulement, et la règle est souvent lue à l'envers.

La ligne de partage : la fraction du déficit qui vient des intérêts d'emprunt ne descend jamais sur le revenu global ; elle attend les revenus fonciers des dix années suivantes. Le reste y va, dans la limite de 10 700 € par foyer fiscal (article 156, I, 3° du CGI).

Encore faut-il calculer cette fraction. Elle ne vaut pas le montant des intérêts payés, et c'est l'erreur la plus répandue du sujet. L'administration impute d'abord les loyers bruts sur les intérêts, les autres charges ensuite (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110 et 330). Tant que vos loyers couvrent vos intérêts, tout le déficit part sur le revenu global, dans la limite du plafond.

Reprenons le dossier de référence, avec 30 000 € de travaux d'amélioration en année 1.

18 000 € de loyers − 4 200 € de charges − 9 299 € d'intérêts − 30 000 € de travaux = déficit de 25 499 €.
Les loyers absorbent les intérêts : la fraction « intérêts » du déficit vaut 0 €.
Le déficit provient donc en totalité des autres charges : 25 499 € imputables sur le revenu global.
Par associé : 12 749,50 €, dont 10 700 € tout de suite et 2 049,50 € reportés sur dix ans.
Économie d'impôt immédiate : 10 700 × 30 % = 3 210 € par associé, 6 420 € au total.

Le détail qui vaut de l'argent : le plafond de 10 700 € se compte par foyer fiscal, pas par SCI. Chez un associé unique, le même déficit n'aurait ouvert que 3 210 € d'économie. À deux, la SCI en fait passer 21 400 € la même année.

Le reste est traité ailleurs. Plafonds majorés, report sur dix ans, répartition entre associés : le déficit foncier en SCI. Le coût d'une vente avant trois ans : déficit foncier et vente avant trois ans. Et la CSG déductible.

6. À l'IS, la SCI devient une entreprise

L'option pour l'impôt sur les sociétés est ouverte par le 3 de l'article 206 du CGI. Elle ne touche ni aux statuts ni à la responsabilité des associés : elle change le calcul du résultat, et qui le paie. Pas un aménagement : un changement de monde.

Quatre choses basculent.

L'immeuble s'amortit. Sa valeur hors terrain se déduit du résultat sur des durées longues, composant par composant. C'est le levier principal de l'IS, celui qui fait tomber l'impôt à zéro pendant des années. Durées, composants et plan sur 300 000 € : l'amortissement en SCI à l'IS.
Les frais d'acquisition peuvent se déduire tout de suite. À l'IR, les 24 000 € de notre dossier ne servent qu'à majorer le prix d'achat le jour de la revente. À l'IS, l'article 38 quinquies de l'annexe III au CGI laisse le choix : au prix de revient, ou en charge dès la première année. Choix irrévocable, valable pour tout l'exercice.
Le gérant peut être payé. Sa rémunération devient une charge déductible, ce qu'elle n'est jamais à l'IR.
Une comptabilité complète devient obligatoire — bilan, compte de résultat, liasse fiscale. Attention à la source : l'obligation est fiscale (article 54 du CGI, et article 38 quater de l'annexe III qui impose le plan comptable général). Le Code de commerce, lui, ne vise que les commerçants, ce qu'une SCI n'est jamais.

Le taux, lui, est doux : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà (b du I de l'article 219 du CGI). Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Une SCI familiale coche les deux cases.

Le passage du résultat comptable au résultat fiscal est détaillé dans résultat comptable et résultat fiscal en SCI. Si le résultat est négatif, le déficit se reporte en avant sans limite de durée : voir le déficit reportable en SCI à l'IS.

Un dernier basculement, involontaire celui-là. Une SCI à l'IR qui se met à louer meublé passe à l'IS de plein droit dès que ces recettes dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes, seuil apprécié chaque année. Personne ne coche de case : c'est l'activité qui décide. Détail : SCI et location meublée.

7. Sortir l'argent d'une SCI à l'IS : le second étage

À l'IR, sortir l'argent ne coûte rien : l'impôt a été payé l'année où le résultat a été gagné. À l'IS, le bénéfice est imposé une première fois dans la société, une seconde fois chez vous quand il en sort en dividende. C'est la double imposition, et ce n'est pas une anomalie : c'est le prix du régime.

Le dividende supporte le prélèvement forfaitaire unique, ou PFU : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux, soit 31,4 % depuis le 1^er janvier 2026. En 2025, les prélèvements sociaux valaient 17,2 %, donc le total 30 %.

Le coût complet, sur 10 000 € de bénéfice :

Au taux réduit : 1 500 € d'IS, puis 8 500 × 31,4 % = 2 669 € de PFU. Net : 5 831 €, soit 41,7 %.
Au taux de 25 % : 2 500 € d'IS, puis 7 500 × 31,4 % = 2 355 €. Net : 5 145 €, soit 48,55 %.
Les mêmes 10 000 € à l'IR, associé à 30 % de TMI : 47,2 %, 5 280 € net.

Conclusion inattendue mais exacte : sous 42 500 € de bénéfice, distribuer depuis une SCI à l'IS coûte moins cher que l'IR dès la tranche à 30 %. La double imposition ne mord qu'au taux de 25 %. Réserve : à l'IS, l'amortissement laisse bien moins de bénéfice à distribuer.

La voie de sortie la moins taxée reste ailleurs : rembourser un compte courant d'associé ne supporte aucun impôt. Encore faut-il en avoir un, et l'avoir alimenté au bon moment.

Le reste a ses pages. Procédure de distribution, assemblée et écritures : les dividendes de SCI à l'IS. Décomposition du 31,4 % et arbitrage entre forfait et barème : le PFU en SCI à l'IS. Distribuer ou mettre en réserve : l'affectation du résultat en SCI.

8. La revente : deux plus-values qui n'ont rien à voir

Le jour de la vente, les deux régimes n'appliquent pas seulement des taux différents : ils ne calculent pas la même plus-value.

À l'IR, c'est le régime des particuliers. Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition — réels ou forfaitaires à 7,5 % — et d'un forfait travaux de 15 % au-delà de cinq ans. Puis les abattements de durée exonèrent l'impôt à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans.

À l'IS, ni majoration du prix, ni abattement. On compare le prix de vente à la valeur nette comptable : la valeur d'origine moins tous les amortissements déduits. Chaque euro d'amortissement creuse cette valeur d'un euro, donc gonfle la plus-value d'autant. Ce n'est pas un cadeau, c'est un décalage.

Sur le dossier de référence, l'écart se chiffre : plus-value brute de 51 000 € à l'IR contre 240 000 € à l'IS, avant même les abattements de durée. Les 189 000 € d'écart : 120 000 € d'amortissements repris, 45 000 € de forfait travaux que l'IS n'a jamais, 24 000 € de frais déjà déduits.

La suite se lit ailleurs. Abattements : la plus-value en SCI. Valeur nette comptable : la plus-value en SCI à l'IS. Surtaxe de l'article 1609 nonies G, au-delà de 50 000 € imposables : la surtaxe sur les plus-values en SCI. Vendre en pratique : vendre un immeuble détenu en SCI.

9. IR contre IS sur quinze ans, revente comprise : le calcul

On lit partout qu'il faut simuler avant de choisir. Faisons-le, en trois tableaux : l'exploitation, la vente, ce qui reste.

Cumuls d'emprunt sur quinze ans : 97 937 € d'intérêts payés, 183 923 € de capital remboursé, 86 077 € restant dus à la vente. Trois postes restent hors tableau : la CSG déductible de 6,8 % et l'inflation des loyers, qui jouent pour l'IR, et les 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs que seule la branche IS doit (section 10).

a. L'exploitation, quinze ans cumulés

Cumul sur 15 ans	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Loyers encaissés	270 000 €	270 000 €
Charges courantes	− 63 000 €	− 63 000 €
Intérêts d'emprunt	− 97 937 €	− 97 937 €
Amortissement du bâti	non déductible	− 120 000 €
Frais d'acquisition	non déductibles	− 24 000 €
Base imposable cumulée	109 063 €	− 34 937 €
Impôt sur les bénéfices, 15 ans	51 478 €	0 € + 6 750 € de CRL

À l'IR, 109 063 € imposés à 47,2 % coûtent 51 478 € sur quinze ans, soit 1 716 € par associé et par an. À l'IS, amortissement et frais d'acquisition creusent un déficit cumulé de 34 937 € : pas un euro d'impôt sur les bénéfices. Seulement 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs, que l'IR ne doit pas.

b. La revente, quinzième année, 420 000 €

Vente	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Prix de cession	420 000 €	420 000 €
Valeur opposée au prix	369 000 € 300 000 + 24 000 de frais réels + 45 000 de forfait travaux	180 000 € valeur nette comptable : 300 000 − 120 000
Plus-value brute	51 000 €	240 000 €
Abattements de durée (15 ans)	60 % pour l'impôt, 16,5 % pour les prélèvements sociaux	aucun
Base imposable	20 400 € (impôt) 42 585 € (prélèvements sociaux)	205 063 € 240 000 + 2 493 de résultat courant − 37 430 de déficit reporté
Impôt sur la plus-value	3 876 € + 7 325 € = 11 201 €	47 016 € 42 500 × 15 % + 162 563 × 25 %
Surtaxe (art. 1609 nonies G)	0 € 20 400 € restent sous le seuil de 50 000 €	sans objet
Sortie du prix vers les associés	0 € : rien à payer de plus	158 047 € distribuables, PFU 31,4 % = 49 627 €

À l'IS, le déficit accumulé pendant l'exploitation absorbe 37 430 € de la plus-value : le seul moment où l'amortissement rend un peu de ce qu'il a pris. La société paie quand même 47 016 € d'IS, puis les associés 49 627 € de PFU. À l'IR, les 11 201 € du notaire soldent tout.

c. Le bilan à quinze ans

Total	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Impôt sur l'exploitation	51 478 €	0 €
Impôt sur la plus-value	11 201 €	47 016 €
Impôt sur la sortie du prix	0 €	49 627 €
Total prélevé	62 679 €	96 643 €
Reste aux deux associés	142 384 €	108 420 €

Le gain économique, avant tout impôt, vaut 205 063 € dans les deux cas : 690 000 € encaissés, moins 324 000 € d'achat, 63 000 € de charges et 97 937 € d'intérêts. La fiscalité seule explique l'écart final.

Le verdict, sur ce dossier

Avec revente à quinze ans : l'IR laisse 33 964 € de plus aux deux associés, soit 16 982 € chacun — alors même que l'IS n'a payé aucun impôt sur les bénéfices pendant quinze ans. Les 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs, hors tableau, creusent encore cet écart.

Sans revente : l'IS a économisé 51 478 € d'impôt sur les bénéfices sur la même période, moins 6 750 € de contribution sur les revenus locatifs : 44 728 € net. Et si les parts se transmettent aux enfants au lieu d'être vendues, l'amortissement n'est jamais repris.

La bascule ne tient ni au taux, ni à la TMI, ni au montant des loyers. Elle tient à une question : comptez-vous revendre ? Si oui, l'IS vous a prêté de l'impôt et il le reprend. Si non, il vous l'a offert.

Le déroulé année par année, nous ne le refaisons pas ici. SCI à l'IS ou à l'IR reprend le même arbitrage sur vingt ans, exercice par exercice, et conclut dans le même sens.

10. Les six impôts qu'on oublie dans la fiscalité d'une SCI

L'arbitrage IR/IS prend toute la place, et six autres prélèvements attendent dans l'angle mort. Pour chacun : qui le doit, ce que ça pèse, et quand il n'est pas dû.

1. La CFE, cotisation foncière des entreprises (article 1447 du CGI). La location nue d'habitation en est hors champ. Elle devient due en meublé, en para-hôtellerie, ou en location nue professionnelle au-delà de 100 000 € de recettes. La para-hôtellerie suppose deux conditions à la fois : un hébergement de trente nuitées au plus, et au moins trois des quatre services de type hôtelier — petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge, réception de la clientèle. Le plus souvent, c'est la cotisation minimum du I de l'article 1647 D. Sa base est fixée par la commune entre 250 et 597 € sous 10 000 € de recettes, entre 250 et 1 194 € de 10 000 à 32 600 €. Multipliée par le taux communal, cela donne 65 à 310 € par an. Pas due : habitation nue, première année d'activité. Et sous 5 000 € de recettes, c'est la cotisation minimum qui n'est pas due — la CFE reste calculée sur la valeur locative réelle si l'on en a une. Voir CFE et SCI.

2. La CRL, contribution sur les revenus locatifs (article 234 nonies du CGI). 2,5 % des loyers encaissés, due par les personnes morales à l'IS, sur les immeubles achevés depuis quinze ans au moins. Sur nos 18 000 € de loyers, et parce que notre immeuble a plus de quinze ans : 450 € par an, 6 750 € sur quinze ans à ajouter au débit de l'IS. Sur du neuf, zéro pendant quinze ans. Pas due : SCI à l'IR entre personnes physiques, immeuble récent, location soumise à la TVA, loyer sous 1 830 € par an. Voir la CRL en SCI à l'IS.

3. La taxe sur les bureaux (article 231 ter en Île-de-France, 231 quater en Provence-Alpes-Côte d'Azur). Due par le propriétaire au 1^er janvier de bureaux, commerces, stockage et stationnement. Comptez de l'ordre de 26 € par mètre carré et par an pour des bureaux de la première circonscription, soit environ 5 200 € pour 200 m² ; l'Île-de-France en compte quatre, aux tarifs dégressifs. Pas due : sur du logement, jamais. Ni sous les seuils du V de l'article 231 ter : 100 m² de bureaux, 2 500 m² de commerce, 5 000 m² de stockage, 500 m² de stationnement. Voir la taxe sur les bureaux en SCI.

4. La taxe sur les logements vacants. En zone tendue, c'est celle de l'article 232 du CGI : 17 % de la valeur locative la première année d'imposition, 34 % ensuite. Sur une valeur locative de 4 000 €, 680 € puis 1 360 € par an. Ailleurs, la commune peut voter la taxe d'habitation sur les logements vacants de l'article 1407 bis : même assiette, mais au taux de sa taxe d'habitation sur les résidences secondaires, majoré des taxes annexes. Les 17 % et 34 % ne s'y appliquent pas. Pas due : logement occupé, meublé, ou vacance subie. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) fusionne les deux taxes en 2027. Voir SCI et taxe sur les logements vacants.

5. L'IFI, impôt sur la fortune immobilière (articles 964 et suivants du CGI). Dû par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier, au barème de l'article 977 : de 0,5 % à 1,5 % dès 800 000 €. Les parts de SCI y entrent pour la fraction représentative des immeubles, l'emprunt de la SCI se déduisant. Sous réserve du II de l'article 973 : une dette contractée auprès de l'associé ou de son foyer ne se déduit pas. Et le II de l'article 974 retraite les prêts in fine — remboursés en une seule fois au terme — comme s'ils s'amortissaient. Pas dû : sous le seuil. Voir SCI et IFI.

6. La TVA, taxe sur la valeur ajoutée. La location nue est exonérée par le 2° de l'article 261 D du CGI, et pour l'habitation cette exonération est définitive : l'option de l'article 260, 2° lui est fermée. La TVA s'applique de plein droit aux parkings isolés, à la para-hôtellerie et aux terrains aménagés, et sur option aux locaux professionnels loués nus. Franchise en base en 2026 jusqu'à 37 500 € de recettes de services, avec un seuil majoré de 41 250 €. Au-delà du premier, la franchise vaut encore l'année en cours ; au-delà du second, la TVA s'applique aux opérations réalisées à compter de la date du dépassement — les factures antérieures du même mois restent hors TVA. Le seuil unique de 25 000 € annoncé par la loi de finances pour 2025 n'est jamais entré en vigueur. Pas due : habitation nue, toujours. Voir SCI et TVA. À surveiller : au 1^er janvier 2027, ces règles quittent le CGI pour le code des impositions sur les biens et services, à droit constant.

La taxe foncière, elle, n'est oubliée par personne : due par la SCI au 1^er janvier, déductible dans les deux régimes. Voir taxe foncière et SCI.

11. Le calendrier fiscal de la SCI : quoi, quand, sur quel formulaire

Cinq échéances couvrent la vie fiscale ordinaire d'une SCI, pour un exercice clos le 31 décembre.

Échéance	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Déclarer le résultat	2072-S ou 2072-C, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai	2065 + liasse 2033, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai. Un exercice qui ne se clôture pas au 31 décembre a trois mois à compter de sa clôture (art. 223, 1)
Reporter chez l'associé	2044 puis 2042, avec la déclaration de revenus	Rien, tant qu'il n'y a pas de distribution
Payer des acomptes	Acompte contemporain du prélèvement à la source, mensuel ou trimestriel	Quatre acomptes (2571). Dispense si l'impôt de référence n'excède pas 3 000 € (annexe III au CGI, art. 359, 3)
Payer le solde	Avec le solde de l'impôt sur le revenu, en septembre	2572, le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre. C'est une règle propre, pas un décompte : le 15 du quatrième mois ne vaut que pour les exercices décalés (art. 1668, 2)
CFE, si elle est due	15 décembre	15 décembre

Attention : ce sont les dates légales. La mi-mai que tout le monde retient n'est qu'une tolérance accordée aux télédéclarants, écrite dans aucun texte.

Le mois par mois, TVA et assemblée comprises : le calendrier fiscal de la SCI. Le remplissage case par case : le guide de la 2072 et le guide de la 2065 et de la liasse. Acomptes et solde d'IS : acomptes et solde d'IS en SCI. La comptabilité à tenir : le guide de la comptabilité de SCI.

12. Dans ce cas, ne prenez pas l'IS — et dans ce cas, prenez-le

L'option pour l'IS devient irrévocable au-delà du cinquième exercice qui suit celui de l'option (article 239 du CGI). Et la porte se ferme plus tôt qu'on ne croit. La renonciation doit être notifiée avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d'IS de cet exercice — fin février pour une SCI qui clôture le 31 décembre. Avant, on peut renoncer ; après, jamais. Un guide qui refuse de trancher là-dessus n'est pas un guide.

Ne prenez pas l'IS si :

vous comptez revendre l'immeuble. C'est le calcul de la section 9 : 33 964 € d'écart, entièrement dus à la reprise des amortissements ;
votre tranche marginale est à 0 ou 11 %. À 28,2 % de prélèvement, l'IR est déjà moins cher qu'un IS suivi d'une distribution ;
vous avez besoin des loyers pour vivre. Chaque euro sorti passe par le second étage à 31,4 %, alors qu'à l'IR il est libre ;
l'immeuble a été apporté à la SCI, et non acheté. Le piège le moins connu, et il coûte immédiatement.

Ce dernier point mérite un chiffre. Un immeuble de 250 000 € apporté libre de tout emprunt à une SCI à l'IR est enregistré gratuitement (I de l'article 810 du CGI). Un apport pur et simple, donc : rémunéré uniquement par des parts. Restent 250 € de contribution de sécurité immobilière, à 0,10 %, et environ 2 400 € HT d'émoluments proportionnels de notaire, près de 2 900 € TTC. Si la SCI reprend le prêt, la fraction de l'apport payée par cette reprise devient un apport à titre onéreux, taxé à 5 %.

Les associés optent pour l'IS trois ans plus tard. Le II de l'article 809 rend alors exigibles les droits de mutation sur cet apport, au tarif de 2,20 % du III de l'article 810. L'assiette est la valeur vénale au jour du changement, pas la valeur d'apport : 260 000 €. Soit 5 720 €, sauf engagement de conserver les titres trois ans. Zéro droit d'enregistrement avant, 5 720 € après : le prix d'une case cochée. Voir l'apport d'un immeuble à une SCI.

Prenez l'IS si :

vous ne vendrez pas. Immeuble destiné aux enfants, horizon de trente ans : l'amortissement efface l'impôt et n'est jamais repris ;
votre tranche est à 41 ou 45 %. 58,2 % à l'IR contre 41,7 % à l'IS distribution comprise, et 15 % tant que l'argent reste dans la société ;
vous réinvestissez les loyers : le second étage ne se déclenche que si l'argent sort ;
vous louez meublé ou en para-hôtellerie : au-delà de 10 % des recettes, vous n'avez plus le choix.

Ce qu'il ne faut pas faire : cocher l'option pour l'IS à la création parce qu'un forum a expliqué que l'amortissement efface l'impôt. Il l'efface pendant quinze ans — puis il le rend, avec les intérêts, le jour de la vente. La fenêtre de renonciation s'est refermée neuf ans plus tôt.

Procédure d'option, bilan d'ouverture et plus-value latente : passer une SCI de l'IR à l'IS. Fenêtre de sortie de cinq exercices : revenir de l'IS à l'IR. Personnes physiques et société à l'IS dans la même SCI : SCI avec associés à l'IR et à l'IS.

Les sources : où nous avons vérifié

Les textes et la doctrine consultés.

Le Code général des impôts sur Légifrance.
La plus-value immobilière des particuliers, sur service-public.fr.
Le BOFiP sur le micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10, 6 mars 2025).
Le BOFiP sur l'imputation du déficit foncier (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110 et 330, 16 septembre 2025).
Les conditions du taux réduit d'IS (BOI-IS-LIQ-20-10, 21 juin 2023).
La fiche impôt sur les sociétés.

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