Fermer une SCI sans activité : les 3 options et ce qu'elles coûtent vraiment

Une société civile immobilière — une SCI — qui ne sert plus à rien ne disparaît pas toute seule. Tant qu'elle est immatriculée, elle coûte de l'argent tous les ans et continue d'engager ses associés. Vous avez trois options — la laisser vivre, la mettre en sommeil, la dissoudre — et sur dix ans elles ne coûtent pas du tout la même chose : 960 €, 1 305 € ou 541 €. La moins chère n'est pas celle que la plupart des gérants choisissent par défaut.

Cette page ne refait pas le mode d'emploi de la fermeture : elle vous dit laquelle des trois options choisir, et ce qu'elle vous coûtera. Pour le déroulé complet des opérations, de l'assemblée de dissolution jusqu'à la radiation, lisez notre guide sur la procédure de dissolution et de liquidation d'une SCI, étape par étape.

Mis à jour le 31 août 2026. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Tarifs et textes vérifiés à la source : Code civil, Code de commerce, CGI, arrêté du 25 février 2026 sur les frais de greffe, arrêté du 19 novembre 2021 modifié par celui du 19 novembre 2025 sur les annonces légales.

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1. Avant tout : reste-t-il un bien dans la SCI ?

Posez-vous cette question avant de lire la suite. Elle change tout. Si la société détient encore un immeuble, vous n'avez pas un problème de fermeture : vous avez un problème de sortie de bien. C'est la vente ou l'attribution de cet immeuble qui commande le calendrier, la fiscalité et la facture. Pas les formalités de radiation.

L'ordre de grandeur, pour fixer les idées. Un appartement vendu 250 000 € et acquis 150 000 € huit ans plus tôt dégage 100 000 € de plus-value brute — prix d'acquisition retenu tel quel, sans le forfait de 7,5 % de frais ni celui de 15 % de travaux, qui ramèneraient l'addition autour de 22 000 €. L'abattement pour durée de détention est à ce stade de 18 % pour l'impôt sur le revenu et de 4,95 % pour les prélèvements sociaux. L'addition tient en trois lignes. 15 580 € d'impôt, soit 19 % sur 82 000 €. 16 349 € de prélèvements sociaux, soit 17,2 % sur 95 050 € : le taux des plus-values immobilières n'a pas bougé au 1^er janvier 2026, contrairement à celui des dividendes. Et 1 640 € de taxe sur les plus-values élevées — 2 % de la plus-value imposable, art. 1609 nonies G du CGI, dont le seuil de 50 000 € s'apprécie au niveau de la société et non de chaque associé. Soit 33 569 € dans cette hypothèse haute. Face à ce chiffre, les 541 € de fermeture ne sont plus le sujet.

Dans ce cas, ne cherchez pas votre réponse ici : voyez plutôt la vente de l'immeuble par la SCI, le calcul de la plus-value, la distribution du prix de vente aux associés, puis la dissolution proprement dite.

Tout le reste de cette page traite la SCI qui ne détient plus rien : le bien a été vendu, le projet ne s'est jamais fait, les associés se sont séparés. Il reste une immatriculation, un compte bancaire et un peu de trésorerie.

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2. Fermer, endormir ou laisser vivre : le comparatif à 1, 5 et 10 ans

Comment lire ce tableau. La dissolution est la plus chère la première année et la moins chère à partir de 5,6 ans — c'est le point où 96 € par an rattrapent les 541 € payés une fois. La mise en sommeil, elle, n'est jamais la moins chère. À aucun des trois horizons, jamais. C'est le résultat qui surprend le plus, et c'est celui qui coûte le plus cher à ignorer.

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3. Option 1 — laisser vivre la SCI sans activité : ce que ça coûte vraiment

« Ne rien faire » ne veut pas dire « ne rien payer ». Voici ce qui reste dû, chaque année, sur une société civile immobilière qui ne détient plus rien.

• La tenue du compte bancaire : 96 à 500 € par an selon l'établissement. C'est le seul poste réellement récurrent. Nous retenons 96 € par an (8 € par mois), le bas de la fourchette des banques en ligne — voyez notre comparatif des comptes bancaires de SCI.
• La déclaration de résultats : souvent 0 €, et parfois même aucun dépôt. L'administration dispense les sociétés immobilières familiales de la souscrire chaque année, à trois conditions cumulatives. Rien n'a changé dans la répartition du capital, dans la liste des immeubles ni dans leurs conditions d'occupation. La société ne perçoit aucun revenu, y compris des produits financiers. Aucune rémunération n'est versée aux associés, ni pour un dépôt en compte courant, ni pour la gérance (impots.gouv.fr, mis à jour le 7 juillet 2026). Deux réserves : le texte est écrit pour les sociétés qui mettent un logement gratuitement à la disposition de leurs associés, et la déclaration reste due l'année de constitution. Un livret rémunéré fait tomber la deuxième condition : la déclaration 2072 redevient due. Elle ne coûte rien ; son oubli, si.
• La reddition de comptes annuelle : 0 €, mais elle ne saute pas. Le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit (art. 1856 du Code civil) — sous forme d'assemblée si vos statuts l'exigent, sinon par une simple consultation écrite. Voyez le déroulé de l'assemblée générale de SCI.
• Le registre des bénéficiaires effectifs : 0 € tant que rien ne change, 33,80 € pour une déclaration modificative.
• La cotisation foncière des entreprises (la CFE) : 0 €. Elle n'est due que par ceux qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée (art. 1447 du CGI, version en vigueur depuis le 21 février 2026). Sans activité du tout, la société est hors champ. La cotisation minimum, celle que paient les redevables sans local, n'y change rien. Son fondement, l'article 1647 D du même code, ne fixe qu'un plancher à l'intérieur du champ de l'article 1447 : il ne crée pas de redevable. Détail dans notre guide CFE et SCI.

Total : 96 € par an, soit 480 € sur cinq ans et 960 € sur dix. Le budget complet d'une SCI encore active est une autre affaire : voyez combien coûte une SCI par an.

Et le risque ? La réponse honnête : peu de choses fiscalement, beaucoup juridiquement. Le fisc ne s'intéresse pas à une société qui ne produit rien. Ce qui déclenche le risque, ce n'est pas l'absence d'activité — c'est l'absence de vie sociale : plus de décision d'associés, plus de procès-verbal, un compte bancaire utilisé comme un compte personnel. C'est le terrain sur lequel une société se fait qualifier de société fictive, avec la perte de la protection qu'elle était censée offrir. Trois gestes suffisent à l'écarter : rendre compte chaque année par écrit et conserver la décision des associés, ne faire transiter aucune dépense personnelle par le compte, déposer la déclaration dès que la dispense cesse de jouer. Si des exercices ont déjà été oubliés, le sujet n'est plus celui de cette page : voyez le rattrapage d'un retard déclaratif. Et surveillez la durée statutaire : une coquille oubliée finit par atteindre son terme, ce qui la dissout de plein droit (proroger une SCI arrivée à son terme).

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4. Option 2 — la mise en sommeil : ce qu'elle achète, et ce qu'elle n'achète pas

La mise en sommeil n'est pas un statut juridique : c'est une déclaration de cessation temporaire d'activité, déposée en ligne, qui fait inscrire une mention au registre. La société continue d'exister avec le même numéro. La procédure est décrite pas à pas dans notre guide de la mise en sommeil d'une SCI ; ce qui nous intéresse ici, c'est son prix comparé à ce qu'elle rapporte.

Ce qu'elle coûte : 172,61 € TTC (toutes taxes comprises). Le détail : 42,26 € hors taxes d'inscription modificative de personne morale, 8,45 € de TVA, 5,90 € de droit affecté au registre national des entreprises, et 116 € d'insertion au BODACC. Ce dernier sigle désigne le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, où la mention paraît d'office. Aucune annonce légale n'est requise : les statuts ne changent pas. Le barème précédent, applicable jusqu'au 28 février 2026, donnait 175,28 € pour la même formalité. L'émolument d'inscription modificative valait alors 44,48 € hors taxes sous l'arrêté du 26 février 2024, soit 53,38 € toutes taxes comprises. Le droit de 5,90 € et les 116 € de BODACC, eux, étaient les mêmes. Le barème de greffe a donc baissé de 2,67 €, et non de 3,23 € : le droit affecté au registre national des entreprises, lui, n'a pas bougé.

Ce qu'elle dispense : rien, dans notre cas. Elle ne supprime ni la reddition de comptes annuelle, ni la tenue du compte bancaire, ni la mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs, ni la déclaration de résultats lorsqu'elle est due. Son intérêt classique — arrêter la cotisation foncière des entreprises — ne joue pas ici, puisque notre société n'y était déjà pas soumise. Vous payez 172,61 € pour une dispense qui vaut 0 €.

Ce qu'elle déclenche, en revanche : un compte à rebours. Deux ans après l'inscription de la cessation totale d'activité, si aucune reprise n'a été inscrite, le greffier peut radier la société d'office après lettre recommandée (art. R123-130 du Code de commerce). Il faudra donc, avant l'échéance, soit inscrire une reprise — 172,61 € de plus — soit dissoudre. C'est ce qui produit les 825 € à cinq ans et les 1 305 € à dix ans du tableau : deux formalités au lieu d'une, et le coût annuel qui court quand même.

Dans ce cas, ne faites pas ça. Pour une SCI qui ne détient plus aucun bien, la mise en sommeil est dominée sur les trois horizons. Elle est plus chère que « ne rien faire » dès le premier jour. Et elle dépasse la fermeture définitive dans la troisième année : la seconde formalité tombe à l'échéance des deux ans et porte le cumul à 537,22 €, que la troisième année fait passer à 633,22 € — contre 541 € pour en avoir fini. Elle n'a de sens que si vous devez officialiser l'arrêt vis-à-vis d'un tiers, ou pour arrêter une cotisation que la société payait réellement. Sinon, c'est 172,61 € pour rien.

Si votre société est déjà en sommeil et que vous voulez la relancer, la sortie est traitée dans notre guide de la SCI dormante.

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5. Option 3 — dissoudre et radier la SCI : le coût réel, ligne à ligne

Fermer une SCI, ce sont deux formalités successives, pas une : d'abord la dissolution, qui ouvre la liquidation ; ensuite la radiation, qui la clôt. Chacune a son annonce légale et son passage au greffe. C'est la source de la plupart des chiffres faux qui circulent : on additionne une moitié de parcours.

Trois précisions qui expliquent les écarts avec ce que vous lirez ailleurs. D'abord, il n'existe aucun émolument de radiation : l'émolument perçu à l'immatriculation couvre déjà la radiation, et ce qu'on paie à la fin, ce n'est que le dépôt de l'acte de clôture. Ensuite, l'insertion au BODACC est gratuite à l'immatriculation et à la radiation d'une société civile (arrêté du 9 novembre 2017 modifié), mais pas à la dissolution, où elle coûte 116 €. Enfin, le tarif des annonces légales est ici forfaitaire, pas calculé au caractère : la longueur de votre texte ne change rien. Les deux forfaits sont majorés à La Réunion et à Mayotte (181 € et 129 € hors taxes).

Le délai réel est de deux à quatre mois pour une société vide. Le dépôt se fait en ligne au guichet unique : les écrans sont détaillés dans notre mode d'emploi du guichet unique, et l'enchaînement des décisions dans le guide de la dissolution-liquidation.

Deux montants à ne pas recopier. 177,01 € n'a jamais été un tarif : c'est une addition à laquelle il manque deux lignes. Le cycle complet de 2024 — inscription modificative, dépôt d'acte et avis au BODACC — valait 188,81 € ; 177,01 € s'obtient en oubliant les deux droits de 5,90 € dus au registre national des entreprises (53,38 + 7,63 + 116). Le chiffre circule, il ne correspond à aucune année. Quant à 53,12 € pour une radiation, c'est faux d'un facteur quatre : le calcul rejoue un émolument qui n'est dû qu'une seule fois, à l'immatriculation.

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6. Le boni de liquidation quand il ne reste presque rien

Le boni de liquidation est ce qui reste aux associés une fois les dettes payées et les apports repris — autrement dit, le bénéfice de la fermeture. Deux prélèvements peuvent le toucher, et il ne faut pas les confondre.

Le droit de partage, prélevé sur l'actif à partager. Il est de 2,5 % (art. 746 du CGI, version en vigueur depuis le 1^er janvier 2021 ; le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages qui suivent une séparation de corps, un divorce ou une rupture de PACS). Quand le calcul proportionnel donne moins de 25 €, c'est ce plancher de 25 € qui est perçu (art. 674 du CGI) : sur une petite liquidation, c'est presque toujours lui qui joue.

Son assiette, elle, se discute — et l'écart se chiffre. Pour la Cour de cassation, le partage ne porte que sur ce qui subsiste après paiement des dettes et remboursement du capital social. Le capital repris par les associés sort donc de l'assiette, qui se réduit au boni (art. 1844-9 du Code civil ; Cass. com., 26 septembre 2018, n° 16-24.070). L'administration retient traditionnellement une assiette plus large, capital compris. Sur notre dossier, la première lecture donne 25 € et la seconde 32,11 € : 7,11 € d'écart. Nous retenons la première et vous conseillons de provisionner la seconde — c'est le prix d'un café, pas d'un contentieux.

L'imposition chez l'associé, qui dépend du régime de la société. À l'impôt sur le revenu, les résultats ont déjà été imposés chaque année entre les mains des associés, distribués ou non (art. 8 du CGI) : le boni qui ne fait que restituer ces bénéfices déjà taxés n'est pas réimposé. Le régime des revenus distribués ne vise que les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés. À l'impôt sur les sociétés, au contraire, le boni est un revenu distribué (art. 108 et 109, 1, 1° du CGI), dont l'art. 161 plafonne la base imposable à l'excédent sur le prix d'acquisition des parts. Chez un associé personne physique, il supporte le prélèvement forfaitaire unique : 30 % pour les sommes mises en paiement jusqu'au 31 décembre 2025, 31,4 % à compter du 1er janvier 2026. L'écart vient des prélèvements sociaux. Ils passent de 17,2 % à 18,6 % sur les revenus distribués, pour les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026 (art. 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale). Le taux des plus-values immobilières, lui, reste à 17,2 %.

La bonne nouvelle, et elle est vraie la plupart du temps : une SCI sans activité et sans bien n'a pas de boni. Quand la trésorerie ne dépasse pas le capital social, il n'y a rien à partager au-delà des apports, donc aucun droit de partage et aucune imposition — la fermeture se réduit aux 515,73 € de formalités. Le boni conséquent, celui qui suit la vente d'un immeuble, est traité dans le guide de la dissolution-liquidation.

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7. Et si vous vous retrouvez seul associé ?

Le rachat des parts de l'autre associé, ou son décès suivi d'un legs, peut réunir toutes les parts dans une seule main. Cela ne dissout pas la société de plein droit — la croyance inverse est répandue et fausse. Mais tout intéressé peut demander la dissolution en justice si la situation n'est pas régularisée dans un délai d'un an, le tribunal pouvant accorder six mois de plus (art. 1844-5 du Code civil).

La distinction qui compte pour votre arbitrage. Quand l'associé unique est une personne morale — une autre société, le plus souvent —, la dissolution emporte transmission universelle du patrimoine : l'actif et le passif passent d'un bloc à cette société, sans liquidation. Quand il est une personne physique, le quatrième alinéa écarte ce mécanisme. Il faut alors liquider dans les formes ordinaires, avec les deux annonces et les deux formalités chiffrées plus haut. Conséquence pratique : être seul associé referme l'option « ne rien faire », parce qu'une horloge d'un an tourne désormais contre vous. La règle complète figure dans notre guide sur le nombre d'associés en SCI, et le cas du décès dans celui du décès d'un associé.

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8. Notre recommandation : quelle option pour votre SCI sans activité

Un guide qui ne tranche pas se contente de décrire. Voici notre réponse, avec le chiffre qui la porte.

Profil A — la coquille vide que vous ne réutiliserez pas : dissolvez

C'est le cas le plus fréquent, et le calcul est net : 541 € une fois, ou 96 € par an sans date de fin. Sans projet identifié à moins de cinq ans, chaque année de plus vous coûte 96 € pour rien. S'y ajoute un risque juridique qui, lui, n'a pas de prix affiché. Fermez, et récupérez la trésorerie : dans notre cas, 629,64 € par associé.

Profil B — la coquille vide gardée pour un projet à deux ans : ne faites rien

Deux ans de « ne rien faire » coûtent 192 €. Fermer puis recréer coûterait 541 € de fermeture plus environ 309 € de création, soit 850 €. Gardez la société, rendez compte chaque année par écrit, gardez le compte ouvert. Et surtout, ne la mettez pas en sommeil : vous paieriez 172,61 € pour n'obtenir aucune dispense, puis 172,61 € de plus pour inscrire la reprise, soit 537 € au lieu de 192 €. C'est l'erreur que nous voyons le plus souvent sur ce type de dossier. Si vous n'êtes plus sûr de vouloir porter le projet vous-même, céder la société plutôt que la fermer est une troisième issue — mais la valeur d'une coquille vide se limite aux frais de création qu'elle épargne.

Profil C — les associés ne s'entendent plus : votre sujet n'est pas le coût

Aucune des trois options ne se décide seul. La dissolution amiable suppose l'accord requis par les statuts, à défaut l'unanimité ; sans accord, il faut demander la dissolution pour justes motifs devant le tribunal judiciaire — jamais le tribunal de commerce, une société civile n'en relève pas. Comptez plusieurs mois et des honoraires qui dépassent largement les 541 €. Traitez d'abord le conflit : nos issues à la mésentente entre associés et les quatre façons de sortir d'une SCI.

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9. Après la radiation : les trois formalités qu'on oublie

La radiation n'est pas la dernière ligne du dossier. Trois choses restent à faire, et personne ne vous les rappellera.

Conserver les documents. Les déclarations fiscales et leurs justificatifs se gardent 6 ans — c'est la durée pendant laquelle l'administration peut exercer ses droits de communication et de contrôle (art. L102 B du Livre des procédures fiscales). Les pièces comptables se gardent en pratique 10 ans : c'est le délai du code de commerce, qui ne lie pas formellement une société civile puisqu'elle n'est jamais commerçante, mais que banques et repreneurs attendent. Les statuts, procès-verbaux et actes de cession se gardent sans limite — ils servent à prouver, des années plus tard, l'origine des fonds ou le prix d'acquisition des parts. Le détail par nature de document est dans notre tableau des durées d'archivage.

Clôturer le compte bancaire, dans le bon ordre. Répartissez le solde entre les associés avant de demander la clôture, puis adressez à la banque le procès-verbal de clôture de liquidation et l'extrait de radiation. Une banque qui n'a rien reçu continue de prélever ses frais, et un compte laissé ouvert sur une société disparue se débloque très mal — il faut alors rouvrir les opérations de liquidation pour un solde de quelques dizaines d'euros.

Déposer la dernière déclaration de résultats. Elle couvre la période comprise entre la dernière clôture et la fin de la liquidation. Elle est due même à néant : la 2072 pour une société à l'impôt sur le revenu, la 2065 et sa liasse pour une société à l'impôt sur les sociétés. C'est le dernier acte du gérant liquidateur, et le seul qui puisse encore déclencher une pénalité une fois la société radiée.

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10. Questions fréquentes sur la fermeture d'une SCI inactive