Questions fréquentes

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Elle facilite la transmission du patrimoine, offre une souplesse de gestion entre associés et permet d'organiser la détention immobilière de façon structurée. Ce n'est pas une société commerciale : son objet doit rester civil (location nue, gestion de patrimoine).

Il faut au minimum 2 associés (personnes physiques ou morales). Il n'existe pas de maximum légal. Contrairement à la SARL ou la SAS, une SCI unipersonnelle n'est pas possible. Si la SCI se retrouve avec un seul associé, elle doit régulariser sa situation sous peine de dissolution judiciaire.

Oui. Un mineur non émancipé peut être associé d'une SCI, mais il doit être représenté par ses deux parents (ou son administrateur légal) pour tous les actes de la société. Il ne peut pas exercer les fonctions de gérant. Attention : la responsabilité des associés de SCI étant illimitée, le mineur est également exposé aux dettes sociales proportionnellement à ses parts.

Non. Aucune disposition légale ne fixe de montant minimum. Théoriquement, un capital de 1 € symbolique suffit. En pratique, les associés choisissent un capital en rapport avec les biens gérés. Le capital peut être fixe (inscrit dans les statuts, toute modification nécessite une assemblée) ou variable (plus souple si des entrées/sorties d'associés sont prévues).

La responsabilité des associés est indéfinie (elle n'est pas limitée aux apports, le patrimoine personnel peut être engagé), mais non solidaire : chaque associé répond des dettes proportionnellement à sa part dans le capital. Elle est également subsidiaire : les créanciers doivent d'abord poursuivre la SCI avant de se retourner contre les associés.

Les statuts doivent fixer une durée qui ne peut excéder 99 ans. Cette durée est renouvelable par décision des associés avant son terme. À l'issue, si elle n'a pas été prorogée, la SCI est dissoute de plein droit.

À l'IR (régime par défaut), la SCI est fiscalement transparente : chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat dans la catégorie revenus fonciers, que les bénéfices soient distribués ou non. À l'IS, c'est la société qui paie l'impôt (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). L'IS permet d'amortir les biens et de piloter son revenu imposable, mais la plus-value à la revente est beaucoup plus lourde.

L'IS est pertinent si vous êtes fortement imposé (TMI à 30 % ou 41 %) et souhaitez capitaliser les bénéfices dans la société, si vous faites de la location meublée (activité commerciale relevant obligatoirement de l'IS), ou si vous souhaitez optimiser la trésorerie en phase de détention longue. À éviter si vous envisagez de revendre à court ou moyen terme : la plus-value IS est imposée sur la valeur nette comptable (après amortissements) sans abattement pour durée de détention.

Pas immédiatement. La loi permet une renonciation dans les 5 exercices suivant l'option. Cette renonciation doit être notifiée au Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d'IS. Passé ce délai de 5 ans, l'option devient définitivement irrévocable. Attention : la renonciation entraîne une cessation fiscale d'entreprise avec imposition des plus-values latentes.

Cela dépend de l'activité. Location nue à usage d'habitation : hors champ TVA. Location nue de locaux professionnels/commerciaux : exonérée par principe, mais la SCI peut exercer une option TVA (art. 260-2° CGI) pour 9 ans minimum, permettant de récupérer la TVA sur ses dépenses. Parahôtellerie (logement meublé + au moins 3 des 4 services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception) : soumise à TVA de plein droit.

Sont déductibles : les intérêts d'emprunt (acquisition, construction, réparation), les assurances (multirisque, loyers impayés GLI, PNO), la taxe foncière (hors TEOM refacturée au locataire), les frais de gestion (agence, syndic, comptabilité), les travaux d'entretien et de réparation, les travaux d'amélioration (sans modifier la structure), les provisions pour charges de copropriété, les frais de procédure. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont PAS déductibles.

Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an par associé (proportionnellement à ses parts). Ce plafond est porté à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de sortir un bien des classes E, F ou G (dépenses 2023-2025). La fraction excédant le plafond s'impute sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d'emprunt, eux, ne sont jamais imputables sur le revenu global : ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.

La déclaration 2072 doit être déposée au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai. La télédéclaration (obligatoire pour toutes les SCI) offre un délai supplémentaire d'environ 15 jours, soit autour du 20 mai. C'est le gérant qui signe et transmet la déclaration. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042).

La SCI à l'IR relève du régime des plus-values des particuliers : 19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % sur la plus-value brute. Des abattements progressifs s'appliquent à partir de la 6e année de détention : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année (IR). Résultat : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Deux taux coexistent : 15 % sur la fraction des bénéfices jusqu'à 42 500 € (taux réduit PME, sous conditions), 25 % au-delà. Pour bénéficier du taux à 15 %, la SCI doit avoir un chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ et un capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

La SCI à l'IS peut amortir les constructions (le terrain est non amortissable). L'amortissement par composantes est obligatoire : gros œuvre 50-80 ans, toiture 25 ans, façade 15-25 ans, installations électriques 25 ans, chauffage/climatisation 12-20 ans, ascenseur 15-20 ans, agencements intérieurs 8-15 ans. La méthode est linéaire. Attention à la revente : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable (prix d'acquisition moins tous les amortissements passés), sans abattement pour durée de détention, et imposée à 25 %.

Les associés personnes physiques ont le choix entre le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU / flat tax) de 30 % (12,8 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) ou le barème progressif de l'IR avec abattement de 40 % sur le montant brut (les prélèvements sociaux de 17,2 % restant dus). Le barème progressif peut être avantageux si le taux marginal est faible. La distribution nécessite une décision d'assemblée générale dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice.

Pour un exercice clôturé au 31 décembre : dépôt au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (environ le 20 mai en télédéclaration). Pour un exercice clôturé à une autre date : dépôt dans les 3 mois suivant la date de clôture. La liasse comprend les formulaires 2065 (déclaration principale), 2033-A à 2033-G (régime réel simplifié)

Oui, une comptabilité en partie double est obligatoire (journal, grand livre, inventaire annuel, bilan, compte de résultat et annexes), conforme au Plan Comptable Général. C'est une comptabilité d'engagement (produits et charges enregistrés à la date où ils sont acquis/dus, pas à la date de paiement). À l'IR, une comptabilité de trésorerie simplifiée peut suffire.

Les frais obligatoires incompressibles : publication d'annonce légale (191 € HT en 2026), frais d'immatriculation au greffe (environ 63,54 €), déclaration des bénéficiaires effectifs (20,34 €) — soit environ 313 € TTC. Auxquels s'ajoutent les frais de rédaction des statuts : 200 à 400 € via une plateforme en ligne, 500 à 1 500 € chez un avocat, 1 000 à 2 500 € chez un notaire. Budget total : entre 500 € et 3 000 €.

Oui. La SCI peut contracter un emprunt pour financer l'acquisition ou la rénovation d'un bien. Les banques exigent généralement que les associés se portent caution personnelle (solidaire ou simple). La SCI ne bénéficie pas des prêts aidés (PTZ, PAS). L'apport personnel recommandé est de 10 à 15 % du prix d'acquisition. Les durées de prêt peuvent aller jusqu'à 25 ans.

Oui. Les parts de SCI entrent dans l'assiette de l'IFI (seuil d'imposition : 1 300 000 € de patrimoine net taxable). Elles sont évaluées à leur valeur vénale, avec possibilité de décotes : 10 à 20 % pour manque de liquidité des parts, 10 % supplémentaires pour associé minoritaire. Si les biens détenus par la SCI sont affectés à l'activité professionnelle principale de l'associé, ils peuvent être exonérés (biens professionnels).

La SCI permet de transmettre par donation de parts en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), et d'une décote sur la valeur des parts (10 à 20 % pour manque de liquidité) réduisant la base imposable. Le démembrement (donation de la nue-propriété aux enfants, conservation de l'usufruit par les parents) permet de transmettre à coût réduit : à leur décès, la nue-propriété se reconstitue en pleine propriété sans droits supplémentaires. Exemple : parents de 65 ans donnant la nue-propriété de parts à 300 000 € — valeur fiscale de 180 000 € (60 % selon barème art. 669 CGI).

La dissolution comprend 3 étapes : (1) décision en assemblée générale extraordinaire avec désignation d'un liquidateur (si des mineurs sont associés, autorisation du juge des tutelles requise) ; (2) liquidation (règlement des dettes, vente des actifs, comptes de clôture, répartition de l'actif net) ; (3) radiation via le guichet unique INPI avec publication des annonces légales (dissolution + clôture de liquidation). Délai global : 4 à 12 mois. Coût minimal : 500 à 1 000 €. Si un boni de liquidation est distribué, un droit de 2,5 % est exigible.

Notre plateforme automatise l'ensemble du processus : synchronisation bancaire automatique, saisie guidée des écritures comptables, génération des déclarations fiscales (2072 pour l'IR, liasse 2033/2065 pour l'IS), suivi de trésorerie, et transmission directe aux impôts via télédéclaration. Des rappels automatiques vous alertent avant chaque échéance fiscale.

Notre offre Autonomie vous permet de gérer votre SCI en toute indépendance, sans expert-comptable. Nous recommandons cependant l'accompagnement de notre expert-comptable partenaire pour les situations plus complexes : SCI à l'IS avec plusieurs biens, optimisation fiscale poussée, ou si vous préférez déléguer entièrement la gestion comptable.

Non. Notre interface a été conçue pour être accessible à tous, même sans connaissances comptables. Nous vous guidons pas à pas avec des explications claires, des assistants intelligents, et des alertes contextuelles pour vous signaler les points importants à votre situation.

Oui. Vous pouvez modifier votre formule à tout moment depuis votre espace personnel. L'annulation est possible sans engagement. Vos données restent accessibles conformément à la réglementation en vigueur et nous pouvons vous en fournir une exportation complète.

La migration est simple et guidée : vous pouvez importer vos données existantes (balance, grand livre) ou repartir de zéro. Notre équipe support est disponible pour vous accompagner dans cette transition et s'assurer que toutes vos informations sont correctement intégrées.