Expropriation d'un bien détenu en SCI : procédure et indemnité (2026)

Une expropriation, ce n'est pas une vente qui se passe mal. C'est autre chose. Pas d'acquéreur à choisir, pas de prix à négocier librement, pas de date de signature à caler. À la place : une collectivité ou un aménageur qui a obtenu — ou qui obtiendra — une déclaration d'utilité publique, un juge qui prononce le transfert de propriété avant même que le prix soit connu, et un second juge qui fixe l'indemnité si l'offre n'est pas acceptée. La question du gérant n'est donc pas « puis-je refuser ». Il ne le peut pratiquement pas. Sa question est : dans quel ordre cela va se passer, sur quoi je peux encore peser, et combien la SCI touchera net d'impôt.

Ce guide suit les deux phases dans leur ordre réel, délais et recours compris, décompose l'indemnité poste par poste, puis traite la fiscalité propre à la cession subie : exonération sous condition de remploi du 4° du II de l'article 150 U du CGI à l'impôt sur le revenu, étalement de l'article 39 quaterdecies, 1 ter à l'impôt sur les sociétés, écritures, droit de rétrocession. Un mot sur les références : elles sont toutes données dans la numérotation issue de la recodification de l'ordonnance n° 2014-1345 du 6 novembre 2014, en vigueur depuis le 1^er janvier 2015. Beaucoup de pages en ligne citent encore les articles L11-1 et suivants de l'ancien code. Ces articles n'existent plus.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 10 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. « Vous avez reçu un avis d'enquête publique » : ce qui est déjà joué, ce qui ne l'est pas

Le premier signal n'est presque jamais la lettre recommandée solennelle qu'on imagine. C'est un avis affiché en mairie. Une publication perdue dans un journal d'annonces légales. Parfois un courrier d'aménageur qui propose une « acquisition amiable » et mentionne, en fin de page, un projet déclaré ou à déclarer d'utilité publique. Le gérant qui tombe dessus à ce stade a encore de la marge de manœuvre. Pas sur tout, mais sur beaucoup de choses.

Le principe posé par l'article L1

Le texte fondateur tient en deux phrases. L'article L1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que « l'expropriation, en tout ou partie, d'immeubles ou de droits réels immobiliers ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée à la suite d'une enquête et qu'il ait été procédé, contradictoirement, à la détermination des parcelles à exproprier ainsi qu'à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres personnes intéressées », et qu'« elle donne lieu à une juste et préalable indemnité ».

Pour une SCI, ces deux phrases disent déjà l'essentiel :

• L'expropriation ne porte que sur des immeubles ou des droits réels immobiliers. Les parts sociales de la SCI ne sont pas expropriables. La société survit à l'opération, avec une trésorerie à la place d'un immeuble.
• Rien ne peut être pris sans enquête préalable ni détermination contradictoire des parcelles. Cette exigence de contradictoire est ce qui donne du poids aux observations que la SCI dépose au registre d'enquête.
• L'indemnité est « juste et préalable ». Préalable à la prise de possession, pas au transfert de propriété. La nuance a l'air d'un détail de juriste : c'est en réalité le point le plus déstabilisant de toute la procédure, et j'y consacre la section 3.

La clé de lecture de tout le dossier : deux phases, deux juges

Une expropriation se déroule en deux temps parfaitement étanches. Les confondre est l'erreur la plus coûteuse que l'on rencontre sur ce sujet, et elle se commet en général dans les quinze premiers jours.

Le piège numéro un. Le gérant qui écrit au tribunal administratif que « l'indemnité proposée est dérisoire » perd son temps et, très souvent, un délai. Le juge administratif n'a aucune compétence sur le montant. Symétriquement, plaider devant le juge de l'expropriation que la déclaration d'utilité publique est illégale ne mène nulle part : ce juge ne peut pas l'écarter. Deux dossiers, deux calendriers, deux argumentaires, et aucune passerelle entre les deux.

Ce qui est encore ouvert quand l'avis arrive

Tout n'est pas joué, loin de là. Sont encore ouverts : l'utilité publique elle-même, le périmètre des parcelles prises, la demande d'emprise totale si l'expropriation ne touche qu'une partie de l'immeuble, la nature et le montant de chaque poste d'indemnité, l'arbitrage fiscal — remployer ou encaisser — et le sort du prêt bancaire. Ce qui n'est plus ouvert, dès lors que la procédure est correctement conduite, c'est l'idée de ne pas vendre du tout.

Un mot sur ce qui distingue cette situation des autres façons de perdre un immeuble détenu en SCI, parce que la confusion est fréquente. Dans une vente volontaire, les associés décident, choisissent l'acquéreur, négocient le prix. Dans une saisie immobilière, un créancier impayé provoque l'adjudication devant le juge de l'exécution, et le produit sert d'abord à le désintéresser. Ici, il n'y a ni faute ni dette. La collectivité prend le bien pour un motif d'intérêt général, et l'intégralité de l'indemnité reste dans la SCI.

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2. Phase administrative : enquête publique, DUP, enquête parcellaire, arrêté de cessibilité

Toute la phase administrative poursuit un seul but : établir que l'opération est d'utilité publique et désigner précisément les parcelles prises. C'est la dernière séquence pendant laquelle la SCI peut encore espérer que le bien lui reste. Après, le débat ne porte plus que sur l'argent. Quatre actes s'enchaînent, chacun avec son délai propre.

L'enquête publique préalable

L'opération est soumise à une enquête publique préalable, conduite par un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête, avec un dossier consultable en mairie et un registre ouvert aux observations du public. C'est le moment de déposer une observation écrite et motivée. Ne la traitez pas comme une formalité symbolique : une observation précise, versée au registre, ancre la position du propriétaire et pèse ensuite dans un recours. Une opposition qui apparaît pour la première fois devant le tribunal administratif, deux ans plus tard, sera toujours plus fragile.

Que mettre dedans ? Ce que l'instruction ignore, tout simplement. Les baux en cours et leur durée. Les investissements récents. L'existence d'une parcelle voisine qui ferait aussi bien l'affaire. Le fait que l'emprise coupe en deux un ensemble immobilier cohérent et le rend inexploitable. Le juge administratif contrôle l'utilité publique en mettant en balance les avantages du projet et les atteintes qu'il porte, notamment à la propriété privée. Votre observation sert à alimenter le second plateau de cette balance.

La déclaration d'utilité publique et ses délais

Deux délais encadrent la DUP. Ce sont deux des chiffres les plus mal repris en ligne, alors autant les citer au texte :

• Délai pour prendre la DUP : l'acte déclarant l'utilité publique — ou la décision refusant de la déclarer — intervient au plus tard un an après la clôture de l'enquête préalable ; ce délai est augmenté de six mois, soit dix-huit mois au total, lorsque la déclaration d'utilité publique ne peut être prononcée que par décret en Conseil d'État (art. L121-2). Passé ce délai, il faut recommencer l'enquête.
• Délai pour réaliser l'expropriation : l'acte déclarant l'utilité publique fixe le délai pendant lequel l'expropriation devra être réalisée. Ce délai ne peut, si la DUP est prononcée par arrêté, dépasser cinq ans ; il est porté à dix ans pour les opérations prévues par les plans d'occupation des sols, les plans locaux d'urbanisme ou les documents d'urbanisme en tenant lieu (art. L121-4).
• Prorogation : un acte pris dans les mêmes formes peut proroger une fois les effets de la déclaration d'utilité publique, pour une durée au plus égale à la durée initialement fixée, lorsque celle-ci n'excède pas cinq ans ; cette prorogation peut intervenir sans nouvelle enquête préalable en l'absence de circonstances nouvelles. Toute autre prorogation ne peut être prononcée que par décret en Conseil d'État (art. L121-5).

Traduisez ces délais en années de calendrier et vous obtenez la vraie conséquence, celle que personne n'anticipe : l'immeuble peut rester cinq à dix ans en suspens. Il est toujours dans le patrimoine de la SCI, les loyers rentrent, la taxe foncière se paie, et pourtant plus aucune décision d'ampleur n'est neutre. Refaire la toiture ? Refinancer ? Faire entrer un associé ? Chacune de ces décisions doit désormais intégrer un aléa. Portez le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle et écrivez-le dans le rapport de gestion : le jour où un associé vous reprochera d'avoir engagé 60 000 € de travaux sur un bien exproprié trois ans plus tard, ce procès-verbal vaudra cher.

L'enquête parcellaire et l'arrêté de cessibilité

L'enquête parcellaire est l'étape où la SCI est nommément identifiée. Elle a pour objet de déterminer contradictoirement les parcelles à exproprier et de rechercher les propriétaires, titulaires de droits réels et autres personnes intéressées. Elle débouche sur l'arrêté de cessibilité, qui désigne précisément les parcelles ou droits réels à exproprier. Cet arrêté a une durée de vie utile courte : le dossier transmis au greffe du juge de l'expropriation doit comporter une copie de l'arrêté de cessibilité, ou de l'acte en tenant lieu, datant de moins de six mois à la date de cette transmission (art. R221-1). Un arrêté périmé oblige l'expropriant à en reprendre un.

Une vérification à faire absolument à ce stade. Contrôlez que c'est bien la SCI qui figure au dossier parcellaire : dénomination exacte, siège, numéro d'identification. Pas un associé. Pas l'ancien propriétaire. Pas l'indivision qui existait avant l'apport. Les fichiers immobiliers ont souvent quelques années de retard sur les mutations. Et une notification envoyée à la mauvaise personne empoisonne tout le dossier : offres jamais reçues, délais consommés sans le savoir, découverte de la procédure au stade de l'ordonnance. Si l'immeuble a été apporté à la SCI récemment, ou si la société a changé de dénomination ou de siège social, écrivez le jour même à l'autorité expropriante, pièces à l'appui.

Les recours contre la DUP et l'arrêté de cessibilité

La DUP et l'arrêté de cessibilité sont des actes administratifs. Ils s'attaquent par un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, dans le délai de droit commun de deux mois à compter de leur publication ou de leur notification. Attention : le recours ne suspend rien. L'administration continue d'avancer pendant l'instruction. Pour geler la procédure, il faut un référé-suspension, donc une urgence et un doute sérieux sur la légalité de l'acte. La barre est haute, et le juge administratif l'accorde rarement dans ce contentieux.

Les moyens qui portent, en pratique : l'insuffisance du dossier d'enquête, l'irrégularité de la procédure d'enquête, l'erreur d'appréciation sur l'utilité publique au regard du bilan coûts-avantages, et l'incohérence entre le périmètre de la DUP et celui de l'arrêté de cessibilité. C'est un contentieux d'avocat publiciste. Il ne s'improvise pas, et une requête bâclée déposée dans les délais vaut souvent moins qu'un dossier bien préparé sur le montant.

Le calendrier complet de la procédure

Procédure d'urgence. En cas d'urgence constatée par l'autorité administrative, le juge peut, s'il n'est pas suffisamment éclairé, fixer des indemnités provisionnelles et autoriser l'expropriant à prendre possession moyennant leur paiement ou, en cas d'obstacle au paiement, leur consignation (art. L232-1). La SCI se retrouve alors dessaisie du bien avant que le montant définitif soit connu : la fixation définitive intervient ensuite, et le solde est versé après coup. Ce cas de figure doit être identifié dès la lecture des actes, car il change la gestion de trésorerie.

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3. L'ordonnance d'expropriation : le moment où la SCI n'est plus propriétaire

Voici le point de droit le plus lourd de tout le dossier. C'est aussi celui que la plupart des gérants découvrent trop tard, généralement en recevant l'ordonnance et en cherchant à quel moment l'argent va arriver.

Un transfert de propriété qui précède le paiement

Le transfert de propriété résulte d'une ordonnance rendue par le juge de l'expropriation, magistrat du tribunal judiciaire, au vu des pièces établissant que les formalités administratives ont été régulièrement accomplies. À sa date, la SCI cesse d'être propriétaire. Même si l'indemnité n'a pas été fixée. Même si rien n'a été payé. L'indemnité « préalable » de l'article L1 conditionne la prise de possession, pas le transfert de propriété.

Pendant plusieurs mois, la SCI vit donc dans un entre-deux inconfortable : elle n'a plus l'immeuble, elle n'a pas encore l'argent, elle détient une créance indemnitaire, et l'expropriant n'a pas encore le droit d'entrer dans les lieux. Cette période se gère sur deux fronts. En comptabilité d'abord : le bien sort de l'actif, une créance apparaît, et la date à retenir n'est pas celle de l'encaissement. Vis-à-vis des occupants ensuite, qui vont légitimement demander à qui ils paient leur loyer.

L'effet radical de l'article L222-2 : tout est éteint

L'article L222-2 du code de l'expropriation énonce que l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il ajoute qu'il en est de même des cessions amiables consenties après déclaration d'utilité publique — et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge, des cessions amiables antérieures à la DUP —, et que les inscriptions de privilèges ou d'hypothèques ainsi éteints sont périmées à l'expiration d'un délai de six mois à compter du jour de la publication de l'ordonnance d'expropriation devenue irrévocable (ou de l'acte de cession amiable passé après DUP). La péremption ne peut être constatée à la publicité foncière que sur justification, par tout intéressé, du caractère irrévocable ou définitif de la procédure.

Une phrase, et tout l'échafaudage juridique de l'immeuble tombe. Pour une SCI bailleresse, endettée et parfois démembrée, les effets sont en cascade :

• Les baux sont éteints — bail d'habitation, bail commercial, bail professionnel, convention d'occupation. Le locataire ne devient pas locataire de l'expropriant : son droit disparaît, et il est indemnisé à ce titre.
• Les droits réels sont éteints — usufruit, servitude conventionnelle, droit d'usage. Si l'immeuble était démembré, l'indemnité doit être répartie entre nu-propriétaire et usufruitier, ce qui suppose un accord ou une décision : anticipez-le.
• Les hypothèques et privilèges sont éteints — la banque perd sa sûreté sur l'immeuble et la retrouve, en pratique, sur l'indemnité (voir la section 8).
• La cession amiable après DUP n'est pas une vente ordinaire. Signer un acte de cession amiable une fois la DUP intervenue produit les mêmes effets d'extinction : ce n'est pas un moyen de conserver les baux ou d'échapper au régime. En revanche, la fiscalité de faveur du remploi suit la même logique — voir la section 9.

Un recours quasi fermé : le pourvoi en cassation

L'ordonnance d'expropriation ne peut être attaquée que par la voie du pourvoi en cassation, et seulement pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme (art. L223-1 — attention, beaucoup de contenus citent par erreur l'article L223-2, qui traite d'autre chose). Il n'y a ni appel, ni opposition, et le juge de cassation ne rejugera ni l'utilité publique ni le montant. En pratique, les cassations obtenues sanctionnent des irrégularités formelles : absence des pièces exigées, désignation erronée des biens ou des propriétaires, non-respect de la chaîne administrative.

La seconde porte, elle, dépend du contentieux administratif. L'article L223-2 dispose que, sans préjudice de l'article L223-1, en cas d'annulation par une décision définitive du juge administratif de la déclaration d'utilité publique ou de l'arrêté de cessibilité, tout exproprié peut faire constater par le juge que l'ordonnance portant transfert de propriété est dépourvue de base légale et en demander l'annulation ; le juge statue alors sur les conséquences de cette annulation. C'est la raison pratique pour laquelle un recours pour excès de pouvoir engagé à temps contre la DUP garde de la valeur même après l'ordonnance : il est le seul levier capable de faire tomber rétroactivement le transfert de propriété.

À retenir. À partir de l'ordonnance, la bataille change d'objet. On ne se bat plus pour garder le bien, on se bat pour le prix. Toute l'énergie, tout le budget d'expertise et d'avocat doivent basculer sur le dossier d'évaluation. C'est aussi le moment d'informer formellement les associés : l'opération relève de la gestion courante du gérant, mais son ampleur justifie un écrit, et l'emploi de l'indemnité, lui, se décidera collectivement.

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4. De quoi l'indemnité d'expropriation est faite

Une fois l'ordonnance rendue, tout se joue sur le chiffrage. Et l'indemnité d'expropriation n'est pas un prix : c'est un empilement de postes, chacun avec ses propres règles d'évaluation et, on le verra en section 9, sa propre fiscalité. Savoir de quoi elle est faite, c'est savoir ce que l'on peut réclamer. Beaucoup de SCI ne demandent jamais des postes auxquels elles avaient droit, simplement parce que personne ne leur a dit qu'ils existaient.

Le principe : la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain

L'article L321-1 pose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Trois adjectifs qui fonctionnent comme trois tamis successifs :

• Direct : le préjudice doit découler de l'expropriation elle-même, non d'une circonstance extérieure ou d'un choix de gestion.
• Matériel : le préjudice moral, l'attachement au bien, la contrariété ne sont pas indemnisés.
• Certain : un manque à gagner hypothétique — un projet de surélévation jamais déposé, une valorisation attendue d'un futur classement — ne l'est pas davantage.

L'article L321-3 impose au jugement de distinguer, dans la somme allouée, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Cette ventilation n'a rien de cosmétique. C'est elle qui déterminera, quelques mois plus tard, ce qui entre dans le prix de cession pour le calcul de la plus-value et ce qui n'y entre pas. Un jugement ou un protocole amiable qui se contente d'une somme globale vous laisse démuni face à l'administration fiscale. Exigez la ventilation, poste par poste, chiffre par chiffre. C'est peut-être le conseil le plus rentable de tout ce guide.

L'indemnité principale

C'est le cœur : la valeur vénale du bien exproprié, appréciée selon les règles de la section 5. Pour un immeuble de rapport détenu en SCI, on l'établit par comparaison avec des mutations récentes de biens similaires, parfois en complétant par une capitalisation du revenu locatif quand le bien est loué. Le choix de la méthode est un vrai enjeu de plaidoirie : selon l'état du marché local et le niveau des loyers en place, l'écart entre les deux approches se compte facilement en dizaines de milliers d'euros.

L'indemnité de remploi

Voilà le poste que les gérants comprennent le moins bien, et l'un de ceux qui pèsent le plus lourd. L'article R322-5 dispose que l'indemnité de remploi est calculée en tenant compte de tous les frais normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature, à un prix égal au montant de l'indemnité principale. Elle couvre donc, pour l'essentiel, les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais de recherche du bien de remplacement. Le même article prévoit que les avantages fiscaux dont l'exproprié est appelé à bénéficier lors de l'acquisition du bien de remplacement sont pris en compte, et qu'aucune indemnité de remploi n'est due si le bien était notoirement destiné à la vente, ou avait été mis en vente par le propriétaire dans les six mois précédant la déclaration d'utilité publique.

Prudence sur le barème. On lit partout le même barème dégressif : 20 % jusqu'à 5 000 €, 15 % de 5 000 à 15 000 €, 10 % au-delà. Cherchez le texte qui le contient : il n'existe pas. C'est une pratique de juridiction, appliquée de façon variable selon les tribunaux et les époques. Le juge apprécie souverainement et peut parfaitement retenir les frais réels s'ils sont justifiés et supérieurs. Ne bâtissez donc pas votre stratégie sur ces pourcentages comme s'ils étaient acquis. Faites l'inverse : chiffrez ce que coûterait vraiment le rachat d'un bien équivalent — droits de mutation au taux départemental en vigueur, émoluments, honoraires de recherche — et posez ce calcul devant le juge.

Les indemnités accessoires

Elles réparent les préjudices distincts de la perte de la valeur vénale. Pour une SCI bailleresse, les plus fréquentes sont :

• Le trouble commercial ou de jouissance lié à la privation d'usage pendant la période de transition.
• La perte de loyers entre la libération des lieux et le remplacement effectif du bien, lorsqu'elle est établie par les baux et les quittances.
• La dépréciation du surplus lorsque l'expropriation est partielle et que le reliquat perd de la valeur : parcelle enclavée, immeuble amputé de ses accès, cour de manœuvre supprimée.
• Les frais de déménagement et de réinstallation, lorsqu'ils incombent effectivement au propriétaire et non à l'occupant.
• Les frais de rupture anticipée du financement, à discuter — voir la section 8.

Chaque poste doit être prouvé, chiffré, rattaché à un préjudice direct. Une demande globale et non documentée est presque toujours rabotée. C'est là que se révèle la valeur d'une comptabilité tenue proprement : dans ce contentieux, un classeur de baux, de quittances, d'états des lieux et de factures de travaux n'est pas de l'administratif, c'est un actif financier.

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5. Comment le juge chiffre, et pourquoi le montant proposé est presque toujours bas

L'écart entre ce que le gérant estime valoir son immeuble et ce que l'expropriant lui propose n'est pas seulement une affaire de négociation. Il s'explique, pour l'essentiel, par trois règles d'évaluation logées dans deux articles. Les connaître évite beaucoup de colère inutile — et permet de cibler le débat là où il peut vraiment basculer.

Règle 1 — La consistance du bien s'apprécie à la date de l'ordonnance

Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Et les améliorations de toute nature — constructions, plantations, installations diverses — faites à l'immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité lorsqu'il apparaît, en raison de l'époque à laquelle elles ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Le texte ajoute que celles réalisées postérieurement à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 sont présumées faites dans ce but, « sauf preuve contraire » (art. L322-1).

Lisez bien les deux membres de phrase, parce que la portée exacte n'est ni celle qu'on lit habituellement, ni symétrique :

• La présomption est simple, pas irréfragable. Des travaux engagés après l'ouverture de l'enquête peuvent être pris en compte si la SCI démontre qu'ils n'ont pas été faits pour gonfler l'indemnité : mise en sécurité, réparation urgente, obligation légale, injonction administrative, sinistre. Conservez la preuve de la contrainte — arrêté, mise en demeure, rapport technique, devis daté — car c'est elle qui renverse la présomption.
• Les travaux antérieurs ne « comptent » pas automatiquement. Le même article permet d'écarter une amélioration même antérieure à l'ordonnance si les circonstances révèlent la même intention. En pratique, des travaux réalisés bien avant tout projet ne posent aucune difficulté ; ceux engagés juste après la rumeur d'une opération et juste avant l'enquête peuvent être discutés.

La conséquence pratique reste la même dans la très grande majorité des dossiers : lancer un programme de travaux de confort après l'ouverture de l'enquête publique en espérant faire monter l'indemnité revient à payer deux fois — la dépense sort du compte bancaire de la SCI, et la revalorisation ne sera pas indemnisée faute de pouvoir renverser la présomption. À l'inverse, ressortez les factures des travaux anciens, une par une, même celles de 2018 : elles servent à établir la consistance et l'état du bien.

Règle 2 — L'estimation se fait à la date de la décision, mais l'usage retenu est celui d'un an avant l'enquête

Deux dates, deux fonctions différentes : c'est l'articulation la plus déroutante du dispositif, et celle qui provoque le plus d'incompréhension. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance — le marché pris en compte est donc celui du jour du jugement, ce qui protège l'exproprié contre l'inflation immobilière pendant la procédure. Mais seul est pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 : c'est la date de référence (art. L322-2, sous réserve des cas particuliers des articles L322-2 al. 2 et L322-6 — DUP anticipée, débat public, ZAC).

Traduction : si le terrain était en zone agricole ou naturelle un an avant l'ouverture de l'enquête, il sera évalué comme tel, même si le projet lui-même l'a rendu constructible depuis. L'article L322-3 le confirme en réservant la qualification de terrain à bâtir aux parcelles qui, à la date de référence, étaient à la fois situées dans un secteur désigné comme constructible par les documents d'urbanisme (ou dans une partie déjà urbanisée) et effectivement desservies par les réseaux — voie d'accès, électricité, eau, et assainissement lorsqu'il est exigé. Les autres sont évaluées d'après leur seul usage effectif. C'est la traduction du principe selon lequel les plus-values engendrées par l'annonce du projet ne sont pas indemnisées : L322-2 écarte expressément les changements de valeur provoqués par l'annonce des travaux, par les modifications apportées aux documents d'urbanisme ou par des travaux publics réalisés dans les trois années précédentes.

Un exemple qui parle. Une SCI détient 4 000 m² classés en zone naturelle. Une ZAC est lancée, le PLU est modifié dans la foulée du projet, la parcelle devient constructible et le marché local passe de 25 €/m² à 180 €/m². Sur le papier, l'actif vaut 720 000 € au lieu de 100 000 €. Sauf que si le classement en zone naturelle était celui applicable un an avant l'ouverture de l'enquête publique, l'indemnité se calculera sur un terrain non constructible. Le gérant qui a lu dans la presse locale que sa parcelle valait désormais une fortune vivra très mal cette règle. Elle est pourtant la logique même du texte : on n'indemnise pas quelqu'un pour une valeur créée par le projet qui le dépossède. Si votre SCI détient un terrain à bâtir, établissez la date de référence avant toute autre chose.

Règle 3 — L'offre de l'expropriant est un point de départ, pas une évaluation neutre

L'expropriant chiffre son offre sur sa propre évaluation : références de comparaison prudentes, méthode qui l'arrange, lecture stricte des postes accessoires. Il n'y a là aucune malveillance. C'est une position de négociation, exactement comme la première offre d'un acquéreur sur un compromis. La différence, c'est que l'acquéreur, vous pouviez l'envoyer promener. L'écart entre l'offre initiale et l'indemnité fixée par le juge est le principal gisement de valeur du dossier, et le seul sur lequel la SCI garde vraiment la main.

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6. Négocier : offres, mémoires, juge, appel, emprise totale

Les règles d'évaluation ne se négocient pas. La procédure, si. C'est donc là que la SCI reprend la main, avec quatre leviers qui se présentent dans un ordre imposé : la réponse aux offres, le dossier produit devant le juge, l'appel, et la demande d'emprise totale. Chacun est enfermé dans un délai court. C'est très exactement là que se perdent les dossiers — bien plus souvent que sur le fond.

La notification des offres et le délai d'un mois

L'expropriant notifie ses offres au propriétaire ainsi qu'aux titulaires de droits (art. L311-4). La SCI dispose alors d'un mois pour faire connaître sa réponse : accepter les offres, ou notifier le montant de ses propres prétentions, chiffrées poste par poste (art. R311-4 et R311-5). À défaut d'accord dans ce délai, le juge peut être saisi par la partie la plus diligente (art. R311-9).

Un mois, c'est court quand il faut réunir un expert, un avocat et l'accord des associés. Et pourtant tout se joue là. Les trois erreurs que je vois revenir :

• Ne pas répondre du tout, en croyant gagner du temps. Le silence n'arrête rien et prive la SCI de toute possibilité d'ancrer un montant dans le débat.
• Refuser sans chiffrer. « Nous refusons cette offre manifestement insuffisante » ne pèse rien. Il faut un montant par poste, justificatifs à l'appui.
• Oublier la demande d'emprise totale, qui doit être formulée dans ce même délai d'un mois (j'y reviens plus bas).

Devant le juge de l'expropriation

C'est une procédure de mémoires écrits, généralement suivie d'un transport sur les lieux et d'une audience. Le juge fixe l'indemnité principale et les indemnités accessoires en précisant leurs bases (art. L321-3). S'y ajoute un personnage souvent mal identifié : le commissaire du gouvernement. Ses fonctions sont exercées par le directeur départemental ou régional des finances publiques — autrement dit par le service des domaines, et non par l'expropriant. Il produit ses propres conclusions d'évaluation dans le respect du contradictoire. Ni juge ni partie ordinaire : voyez-le comme un troisième chiffrage, à discuter comme tel plutôt qu'à subir.

Ce qui fait basculer un dossier de SCI, dans mon expérience :

• Une évaluation privée contradictoire, réalisée par un expert immobilier ou un expert judiciaire honoraire, avec des références de mutations comparables documentées.
• Le dossier locatif complet : baux, avenants, quittances, états des lieux, historique des révisions de loyer, taux d'occupation. Il fonde à la fois l'approche par capitalisation et les indemnités accessoires.
• L'historique des travaux antérieurs à l'ouverture de l'enquête, factures à l'appui.
• Un avocat spécialisé en droit de l'expropriation. Les honoraires sont significatifs, mais rapportés à l'écart entre l'offre et la fixation judiciaire, l'arbitrage penche presque toujours du même côté.

L'appel : un calendrier qui tue les dossiers mal suivis

L'appel du jugement fixant les indemnités doit être formé dans le mois de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour (art. R311-24). L'appelant doit ensuite déposer ou adresser au greffe ses conclusions et documents dans les trois mois de la déclaration d'appel, à peine de caducité de celle-ci ; l'intimé dispose du même délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant, à peine d'irrecevabilité (art. R311-26). Et l'appel n'est pas suspensif (art. R311-25). Disons-le sans détour : ce calendrier fait perdre des dossiers parfaitement gagnables. Un gérant parti trois semaines en août, un courrier déposé au siège social que personne ne relève, un avocat consulté le vingt-cinquième jour — et c'est fini. Pas sur le fond : sur le calendrier.

Une mesure d'organisation bête et efficace : pendant toute la procédure, vérifiez que le courrier arrive réellement au siège social et qu'une personne habilitée relève la boîte chaque semaine. Si le siège est au domicile d'un associé qui déménage, régularisez le jour même. J'ai vu des dossiers se perdre pour un déménagement non déclaré.

La demande d'emprise totale

Le texte est nettement plus étroit que ce qu'on en lit habituellement, et il faut le prendre à la lettre. L'article L242-1 n'ouvre que deux hypothèses :

• Immeuble bâti : lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et que la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale.
• Terrain nu : le droit n'est ouvert que si la parcelle est, du fait du morcellement, réduite au quart de sa superficie totale, que le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et que la superficie restante est inférieure à dix ares. Trois conditions cumulatives : un reliquat simplement devenu inconstructible ne suffit pas.

La demande doit être exercée dans le délai d'un mois à compter de la notification des offres par l'expropriant (art. R242-1). Si elle est admise, le juge fixe l'indemnité d'expropriation et, séparément, le prix d'acquisition de la portion supplémentaire (art. L242-2). Des dispositions parallèles existent pour les parcelles agricoles dont l'exploitation normale devient impossible (art. L242-3 et L242-4).

Ce levier est puissant et très peu utilisé par les SCI. Deux cas typiques côté bâti : un immeuble de rapport dont l'emprise emporte la seule voie d'accès et le parking, un local commercial amputé de sa réserve. Dans ces situations, conserver le reliquat revient à garder un actif dévalorisé, difficile à louer et impossible à revendre correctement. Mieux vaut obtenir l'expropriation de l'ensemble et une indemnité complète. Hors des conditions strictes de l'article L242-1 — et pour un terrain nu, ce sera souvent le cas —, il reste à chiffrer et défendre une indemnité de dépréciation du surplus, plus incertaine à obtenir.

Faut-il accepter une cession amiable ?

L'expropriant propose très souvent une acquisition amiable pour s'épargner la procédure judiciaire. La tentation est réelle : c'est plus rapide, plus simple, moins anxiogène. Voici de quoi arbitrer froidement.

Ma règle, simple : on n'accepte jamais une offre avant d'avoir fait évaluer le bien de façon indépendante. Une expertise privée coûte quelques milliers d'euros. Sur un immeuble de rapport, l'écart entre l'offre initiale et la valeur défendable se compte régulièrement en dizaines de milliers d'euros. Le calcul se fait tout seul.

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7. Les occupants : locataire commercial, locataire d'habitation

Une SCI bailleresse ne perd pas qu'un immeuble : elle perd des baux. Et bien avant que l'indemnité soit fixée, elle a des locataires au téléphone qui veulent savoir ce qu'ils deviennent. Trois réponses à avoir prêtes : qui indemnise le locataire, dans quel délai les lieux doivent être libérés, et à qui incombe le relogement.

La règle qui rassure : les deux indemnités ne se compensent pas

C'est la question numéro un des gérants, et la réponse est nette. Le bail est éteint par l'ordonnance (art. L222-2), mais le locataire est indemnisé séparément par l'expropriant, au titre de son propre préjudice. L'indemnité du locataire commercial — perte du fonds de commerce ou du droit au bail, frais de transfert, perte d'exploitation — n'ampute pas l'indemnité de la SCI, qui répare la perte de l'immeuble. Ce sont deux créances distinctes contre le même débiteur.

Cette architecture ressemble, dans son principe, à celle de l'indemnité d'éviction en matière de bail commercial : nous ne redéveloppons pas ici l'évaluation du fonds et du droit au bail sous l'article L145-14 du code de commerce, traitée dans notre guide dédié à l'indemnité d'éviction en SCI. Retenez seulement, côté bailleur : vous n'avez rien à verser au locataire au titre de l'expropriation, et vous n'avez pas à mener la procédure d'expulsion — la libération des lieux relève du régime de la prise de possession.

Le calendrier de libération des lieux

L'article L231-1 fixe une règle simple et rigide : dans le délai d'un mois à compter, soit du paiement de l'indemnité, soit de sa consignation en cas d'obstacle au paiement, soit de l'acceptation ou de la validation d'une offre de relogement, les occupants doivent quitter les lieux. Ce délai, précise le texte, ne peut en aucun cas être modifié, même par décision de justice. Passé ce délai, les occupants peuvent être expulsés.

Le relogement des occupants

Le code de l'expropriation organise un droit de priorité au relogement au profit de certains occupants de locaux d'habitation. Les articles L423-1 à L423-5 ouvrent, au bénéfice des propriétaires occupants d'immeubles d'habitation expropriés dont les ressources n'excèdent pas les plafonds fixés pour l'attribution des logements construits sous le régime des habitations à loyer modéré, une priorité de relogement en qualité de locataire ou pour l'acquisition d'un logement, et prévoient que lorsque l'expropriation a porté sur une maison individuelle, le relogement est offert, si possible, dans un bien de même type situé dans la même commune ou dans une commune limitrophe.

La règle des « deux propositions » ne figure pas dans le code de l'expropriation : elle relève, pour les opérations d'aménagement, de l'article L314-2 du code de l'urbanisme, qui impose, lorsque les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants de locaux d'habitation, professionnels ou mixtes, que deux propositions au moins portant sur des locaux satisfaisant aux conditions d'habitabilité de l'article L322-1 du CCH et à celles de l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948 leur soient faites. Les délais, eux, figurent à un autre article : c'est l'article L314-7 du même code qui dispose que toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l'avance, l'occupant devant faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre. Retenez donc les deux références : L314-2 pour les deux propositions, L314-7 pour les délais de six et deux mois. C'est un point sur lequel beaucoup de contenus en ligne sont approximatifs : vérifiez sous quel régime votre opération est conduite avant d'annoncer quoi que ce soit à vos locataires.

Ce que la SCI doit conserver — et transmettre

Sans preuve de l'occupation, pas d'indemnisation — ni pour le locataire, ni pour vous sur les postes liés aux loyers. Constituez un dossier complet, et faites-le maintenant plutôt qu'au moment où le juge le demandera :

• Les baux et leurs avenants, y compris les baux expirés reconduits tacitement.
• Les quittances de loyer et le décompte des loyers encaissés sur les trois derniers exercices.
• Les états des lieux d'entrée, les dépôts de garantie versés et leur traçabilité comptable.
• Les éventuels impayés et leur historique de recouvrement.
• Les attestations d'assurance et le détail des charges refacturées.

N'oubliez pas les dépôts de garantie. Les baux étant éteints, ils reviennent aux locataires dans les conditions de droit commun. Rappel comptable qui n'est pas anecdotique : un dépôt de garantie est une dette, jamais un produit. Il faut le solder dans les écritures de clôture de l'opération, pas le laisser traîner au passif d'une SCI qui n'a plus d'immeuble.

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8. Le prêt en cours et les créanciers inscrits

La plupart des SCI expropriées ont encore un crédit en cours. L'expropriation ne l'efface évidemment pas : elle déplace la garantie de la banque, du bien vers l'indemnité, et laisse la société avec un décalage de trésorerie que rien ne comble pendant plusieurs mois. Traitez les sujets dans cet ordre : la garantie, puis le remboursement, puis la trésorerie.

L'indemnité se substitue au bien

L'ordonnance éteint les hypothèques et privilèges inscrits sur l'immeuble, et leurs inscriptions sont périmées six mois après la publication de l'ordonnance devenue irrévocable (art. L222-2). Le créancier n'est pas pour autant dépouillé : l'indemnité prend la place du bien comme assiette de sa garantie. Et lorsqu'un obstacle au paiement existe — inscription non purgée, plusieurs prétendants, contestation sur la qualité du bénéficiaire —, l'expropriant consigne.

Ce que cela change concrètement : tant que la situation du créancier inscrit n'est pas réglée, la SCI ne touche pas son argent. L'indemnité dort en consignation. Traitez donc la mainlevée en amont, avec la banque, sans attendre le versement. Sinon vous perdez des mois — et ces mois-là comptent double, puisque le délai de douze mois du remploi fiscal court à compter de la perception (section 9).

Le remboursement anticipé du crédit

Le crédit devient exigible, ou est remboursé par anticipation. Deux points se vérifient dans le contrat, jamais par analogie avec ce qui vaut pour un particulier :

• L'indemnité de remboursement anticipé. Le crédit consenti à une SCI est le plus souvent un crédit professionnel, hors du champ du crédit immobilier aux consommateurs : les règles protectrices correspondantes — dont le plafonnement de l'indemnité de remboursement anticipé à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû — ne s'appliquent alors pas de plein droit. Ne le déduisez pas de la seule qualité de personne morale : c'est le périmètre de l'article L313-1 du code de la consommation, et donc la nature du prêt et son objet, qu'il faut vérifier au cas par cas — votre offre de prêt et vos conditions générales le disent. Le montant dû résulte de la clause contractuelle. Lisez-la, et négociez : la plupart des banques acceptent de réduire, voire d'abandonner, l'indemnité lorsque le remboursement résulte d'une expropriation, surtout si la SCI se réengage avec elles sur le bien de remplacement. Notre guide sur le prêt bancaire en SCI détaille ces clauses.
• Les cautions. La caution personnelle du gérant ou des associés s'éteint avec la dette garantie une fois le prêt soldé. Demandez une mainlevée écrite : elle est souvent oubliée et peut bloquer un financement ultérieur.

Sur l'opportunité de conserver ou de refinancer, si la SCI envisage de remployer l'indemnité dans un nouvel immeuble, la question du refinancement se pose immédiatement : le remploi fiscal porte sur l'indemnité, pas sur la trésorerie nette après remboursement du prêt (voir section 9).

Le décalage de trésorerie

Voilà le risque le plus concret, celui qui met réellement des SCI en difficulté. Entre l'ordonnance et le versement, comptez plusieurs mois. Pendant ce temps, la société :

• ne perçoit plus les loyers du bien exproprié, puisque les baux sont éteints ;
• continue de supporter les échéances du prêt tant qu'il n'est pas soldé ;
• doit régler les honoraires d'avocat et d'expert ;
• peut avoir à restituer les dépôts de garantie.

Faites un plan de trésorerie sur douze à dix-huit mois, dès l'ordonnance. Si la SCI ne détient qu'un seul bien, le trou est arithmétique : plus de recettes, des charges qui continuent. Il se comble en général par un apport temporaire en compte courant d'associé, avec convention et procès-verbal d'AG. Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est laisser filer un découvert bancaire non documenté et des avances d'associés sans écrit. C'est précisément le genre de désordre qui se paie cher lors d'un contrôle.

Enfin, une différence de nature à garder en tête : ici la SCI subit une cession — transfert de propriété au profit de la collectivité — alors qu'un sinistre indemnisé par un assureur ne se traduit par aucune mutation. Le régime des indemnités d'assurance, qui répond à sa propre logique comptable et fiscale, est traité dans notre guide sur l'indemnité de sinistre en SCI.

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9. Fiscalité de l'expropriation — SCI à l'impôt sur le revenu et exonération de remploi

Aux yeux du fisc, une expropriation reste une cession à titre onéreux. Pour une SCI relevant de l'article 8 du CGI, la plus-value suit donc le régime des particuliers (art. 150 U et suivants) : calcul au niveau de la société, imposition entre les mains de chaque associé au prorata de ses droits. Le mécanisme général — prix d'acquisition majoré des forfaits, abattements pour durée de détention de l'article 150 VC — est développé dans notre guide sur la plus-value en SCI. Ici, je ne traite que ce qui est propre à la cession subie.

Ce qui entre — et ce qui n'entre pas — dans le prix de cession

Commencez par ce réflexe, il rapporte immédiatement : seule l'indemnité représentative de la valeur du bien entre dans le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value. Les indemnités qui réparent autre chose — remploi, rétablissement de clôture, déménagement, trouble de jouissance, ainsi que celles qui présentent en droit commun le caractère d'un revenu imposable, comme la perte de loyers — en sont exclues (BOI-RFPI-PVI-20-10-10, n° 210). L'administration se réserve toutefois de remettre en cause cette qualification lorsque les indemnités accessoires n'ont pas été attribuées conformément à leur objet (n° 220). C'est précisément pour cela que la ventilation exigée par l'article L321-3 est un enjeu financier.

Précaution de lecture. Le BOFiP publie une annexe, BOI-ANNX-000104, présentant le régime fiscal applicable aux différentes indemnités susceptibles d'être versées en cas d'expropriation. Elle est écrite pour les exploitants agricoles : chacune de ses lignes doit être transposée avec prudence à une SCI bailleresse, dont les revenus relèvent des revenus fonciers ou de l'impôt sur les sociétés. Ne la recopiez pas telle quelle dans un dossier.

L'exonération de l'article 150 U, II, 4° du CGI

Nous y voilà : c'est le dispositif qui décide, à lui seul, de plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le 4° du II de l'article 150 U exonère les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, ainsi que dans le cadre de l'exercice d'un droit de délaissement. L'exonération est subordonnée à une condition de remploi : le cédant doit remployer l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles, dans un délai de douze mois à compter de la date de perception de l'indemnité.

Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-60) apporte les précisions décisives :

Le point le plus délicat du dossier, en une phrase. Si le remploi est fait au niveau des associés et non de la société, il faut que tous les associés remploient. Un seul qui préfère encaisser sa quote-part, et l'exonération tombe pour ce mode de remploi. C'est le scénario classique de la SCI familiale : les parents veulent réinvestir, un enfant veut son argent. Dans cette configuration, passez par un remploi au niveau de la société, décidé en assemblée générale et proprement documenté.

Le piège de trésorerie du remploi

Celui-là surprend absolument tout le monde, alors autant le poser en chiffres. Le remploi porte sur l'indemnité, pas sur ce qu'il en reste après avoir remboursé la banque. Une SCI encaisse 320 000 € d'indemnité principale et solde 90 000 € de capital restant dû : il lui reste 230 000 € sur son compte au titre de cette seule indemnité. Mais pour être exonérée, elle doit remployer au moins 288 000 €, soit 90 % de 320 000 €. Il manque 58 000 €, qu'il faudra trouver ailleurs — crédit sur le bien de remplacement, apport en compte courant, trésorerie propre. Le manque est en pratique plus faible, puisque l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires viennent elles aussi alimenter le compte de la SCI sans avoir à être remployées : c'est ce que montre le scénario B de la section 10, où le besoin de financement complémentaire tombe à 15 000 €. Mais le raisonnement, lui, ne change pas : ce qui doit être remployé se calcule sur l'indemnité, pas sur le solde bancaire. Ce calcul se fait à la réception des offres. Pas trois mois avant l'échéance, quand il est trop tard pour monter un financement.

Obligations déclaratives : la 2048-IMM, dans le mois du versement

Attention, changement d'habitude par rapport à une vente classique : il n'y a pas de notaire pour prélever et déclarer à votre place. Le II de l'article 150 VG du CGI prévoit que, pour les cessions constatées par une ordonnance judiciaire — ce qui est le cas de l'ordonnance d'expropriation —, la déclaration 2048-IMM est déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur (le siège, pour une SCI) dans un délai d'un mois à compter de la date du versement du prix. L'impôt sur la plus-value est versé lors du dépôt de cette déclaration (art. 150 VH). Le point de départ est donc le versement de l'indemnité, pas l'ordonnance — une confusion fréquente qui produit des pénalités de retard inutiles.

Pour une SCI relevant de l'article 8, l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value est dû par les associés au prorata de leurs droits sociaux à la date de la cession (art. 150 VF, II) ; en pratique, il est liquidé sur la déclaration 2048-IMM déposée au nom de la société et réglé à cette occasion. Le montant de la plus-value doit par ailleurs être reporté sur la déclaration 2072 de l'exercice. Chaque associé mentionne ensuite la quote-part correspondante sur sa déclaration personnelle. Si la SCI compte un associé personne morale soumis à l'IS, sa quote-part est déterminée selon les règles applicables aux bénéfices de cet associé (art. 238 bis K, I du CGI) : elle échappe au régime des plus-values des particuliers, donc à l'exonération de remploi, et doit être traitée séparément.

Prélèvements sociaux et surtaxe

Les prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière des particuliers restent à 17,2 % : la hausse de la CSG intervenue avec la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières, pour lesquelles le taux de CSG demeure à 9,2 %. Notre guide sur les prélèvements sociaux en SCI en 2026 détaille cette distinction, très souvent mal reprise.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la surtaxe de l'article 1609 nonies G s'applique, appréciée au niveau de la société. Nous ne la redéveloppons pas ici : voir notre guide dédié à la surtaxe sur les plus-values immobilières en SCI.

Deux points qu'on oublie systématiquement

• Droits d'enregistrement et publicité foncière. L'article 1045 du CGI dispense en principe de la formalité de l'enregistrement les actes pris en application du code de l'expropriation, les décisions judiciaires, actes de vente, actes fixant l'indemnité et quittances étant soumis gratuitement à la formalité, sans perception au titre de la publicité foncière. En clair : pas de droits de mutation sur cette opération. Faites tout de même confirmer le traitement exact de votre acte par son rédacteur.
• Déficit foncier et remise en cause. Si la SCI a imputé un déficit foncier sur le revenu global des associés, le fait de cesser de louer l'immeuble avant le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation peut, en principe, remettre en cause cette imputation (art. 156, I-3° du CGI) ; l'administration admet cependant expressément de ne pas remettre en cause l'imputation lorsque l'immeuble productif du déficit fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, à la condition qu'il ait été donné en location avant la survenance de l'événement qui la motive (BOI-RFPI-BASE-30-20, n° 430). L'expropriation est donc bien l'un des cas de tempérament visés par la doctrine ; faites-le confirmer dossier par dossier : voir notre guide sur la vente avant trois ans après un déficit foncier.

Enfin, si le bien exproprié est un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis moins de cinq ans, la question de la TVA sur la cession se pose comme dans toute mutation à titre onéreux ; elle dépend du statut d'assujetti de la SCI et de la nature du bien, et doit être tranchée avant la signature du protocole ou la fixation judiciaire.

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10. Fiscalité de l'expropriation — SCI à l'impôt sur les sociétés, écritures et cas chiffré

Le régime : plus-value professionnelle, pas d'exonération de remploi

Passez à l'IS et tout ce qui précède s'effondre. La plus-value devient égale à l'indemnité diminuée de la valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire du prix de revient moins les amortissements déjà déduits. Chaque euro d'amortissement déduit pendant quinze ans a fait baisser la VNC et fait donc monter la plus-value d'autant. C'est l'effet de reprise, développé dans notre guide sur la plus-value en SCI à l'IS.

Disons-le sans détour : l'exonération de remploi ne s'applique pas. L'article 150 U appartient au régime des plus-values des particuliers, point. Une SCI à l'IS qui réinvestit jusqu'au dernier euro de son indemnité dans un nouvel immeuble paiera quand même l'impôt sur sa plus-value. C'est l'une des erreurs les plus répandues sur le sujet, y compris sous des plumes professionnelles.

Le mécanisme propre à la cession subie : l'étalement de l'article 39 quaterdecies, 1 ter

Il existe malgré tout un amortisseur, prévu pour les cessions que l'on ne choisit pas. L'article 39 quaterdecies, 1 ter du CGI vise la plus-value nette à court terme afférente à des biens amortissables, réalisée à la suite de la perception d'indemnités d'assurance ou de l'expropriation d'immeubles figurant à l'actif : elle peut être répartie par parts égales à compter de l'exercice suivant celui de sa réalisation. La durée d'étalement est égale à la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée sur les biens détruits ou expropriés, pondérée en fonction de leur prix d'acquisition, sans pouvoir excéder quinze ans. C'est le même mécanisme que celui qui joue pour une indemnité d'assurance, ce qui explique qu'on le retrouve dans notre guide sur l'indemnité de sinistre.

Trois précisions avant de compter dessus :

• Le mécanisme ne porte que sur la plus-value nette à court terme, c'est-à-dire, pour un immeuble amortissable détenu depuis plus de deux ans, la fraction correspondant aux amortissements déduits. Le surplus est imposé immédiatement au taux de droit commun.
• Il ne supprime pas l'impôt, il l'étale. L'avantage est un avantage de trésorerie — précieux l'année où la SCI doit rembourser son prêt et éventuellement financer un remplacement.
• Le dispositif est rédigé pour les entreprises relevant des bénéfices industriels et commerciaux ; son application à une société soumise à l'impôt sur les sociétés passe par le renvoi de l'article 209, I du CGI. Faites valider son application à votre situation par votre conseil avant de l'inscrire dans la liasse.

Les écritures, en cinq lignes

Le schéma reste celui d'une cession d'immeuble. Je ne réécris pas ici le détail des comptes, qui figure dans notre guide sur les écritures de vente d'immeuble en SCI. La trame :

1. Sortie de l'actif : solde des amortissements cumulés (compte 28) et constatation de la valeur nette comptable en charge au débit du compte 657 « Valeurs comptables des immobilisations corporelles cédées », par le crédit du compte d'immobilisation (compte 21).
2. Constatation de la créance indemnitaire : débit du compte 462 « Créances sur cessions d'immobilisations » pour le montant de l'indemnité, par le crédit du compte 757 « Produits des cessions d'immobilisations corporelles ». C'est le face-à-face du 757 et du 657 qui fait ressortir la plus-value comptable — depuis le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025, ces deux comptes ont remplacé les anciens 775 et 675 et relèvent du résultat d'exploitation.
3. Encaissement : débit du compte 512, crédit du compte 462, à la date effective du versement — et non de l'ordonnance.
4. Remboursement du prêt et mainlevée : solde de l'emprunt (compte 164), constatation des intérêts courus et, le cas échéant, de l'indemnité de remboursement anticipé en charge financière.
5. Étalement : il est traité de manière extra-comptable sur la liasse fiscale — déduction de la fraction étalée l'exercice de réalisation, puis réintégration par fractions égales les exercices suivants. Aucun compte de bilan ne le porte.

Une vigilance sur la date de comptabilisation, parce qu'elle piège même des comptables aguerris : la cession est réputée intervenir à la date du transfert de propriété, donc à la date de l'ordonnance, alors que l'encaissement peut arriver un an plus tard. Cet écart doit être visible dans les comptes et expliqué dans l'annexe.

Cas chiffré complet : trois scénarios sur le même immeuble

Hypothèses communes. La SCI Bellevue a acquis un immeuble de rapport 180 000 € en 2011. Une DUP intervient et l'ordonnance d'expropriation est rendue en 2026. Les indemnités fixées sont : indemnité principale 320 000 €, indemnité de remploi 35 000 €, indemnités accessoires 8 000 € (dont 5 000 € de perte de loyers et 3 000 € de trouble de jouissance). Le capital restant dû sur le prêt est de 90 000 €. Durée de détention au jour de la cession : 15 ans révolus.

Scénario A — SCI à l'IR, sans remploi

Remarque. Les 5 000 € de perte de loyers ne sont pas dans la plus-value : ils s'ajoutent aux revenus fonciers de la SCI et sont imposés chez les associés au barème de l'impôt sur le revenu, majoré de 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG restant déductible à hauteur de 6,8 points. Selon la tranche marginale des associés, cela représente environ 1 400 € (TMI 11 %) à 2 900 € (TMI 45 %) d'impôt supplémentaire — supporté par les associés personnellement, et non par la SCI, ce qui explique qu'il ne soit pas repris dans le tableau de trésorerie.

Scénario B — SCI à l'IR, avec remploi de 90 % dans les douze mois

L'économie fiscale atteint 21 852 €. Elle se paie en contraintes : engager 288 000 € dans un nouvel immeuble en douze mois alors que le compte n'affiche que 273 000 € après remboursement du prêt. Il faut donc aller chercher 15 000 € — trésorerie propre, compte courant, crédit complémentaire — et surtout trouver le bien dans le délai. Voilà l'arbitrage réel, et il n'est pas évident : acheter dans la précipitation un actif médiocre pour économiser 21 852 € d'impôt est un mauvais calcul. Préparer le remploi dès la notification des offres, quitte à s'appuyer sur la tolérance du remploi anticipé (n° 170), en est un bon.

Scénario C — SCI à l'IS, 65 000 € d'amortissements déjà pratiqués

Deux réserves, parce que ce tableau est plus simple que la réalité. D'une part, le taux réduit de 15 % ne s'applique, dans la limite de 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, que si les conditions de l'article 219, I-b du CGI sont remplies : chiffre d'affaires hors taxes inférieur à 10 000 000 €, capital entièrement libéré et détenu de manière continue, pour 75 % au moins, par des personnes physiques (ou par une société elle-même détenue à 75 % au moins par des personnes physiques). D'autre part, à l'IS, l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires ne sont pas neutres : elles ne relèvent pas du calcul de la plus-value, mais elles constituent en principe des produits imposables du résultat de l'exercice. C'est pour cela qu'elles figurent sur une ligne distincte du tableau, ajoutées à la base d'IS — et c'est la différence structurelle avec l'IR, où ces mêmes 43 000 € n'entrent ni dans le prix de cession ni, pour l'essentiel, dans un revenu imposable de la SCI. Chaque poste doit toutefois être qualifié selon ce qu'il répare : faites établir le calcul définitif par votre expert-comptable, en vous appuyant sur la ventilation imposée par l'article L321-3.

L'écart réel entre les trois scénarios

Sur le même immeuble et la même indemnité, la trésorerie qui reste dans la SCI va de 231 500 € à 273 000 €, soit un écart de 41 500 € — près de 13 % de l'indemnité principale — décidé non par la négociation avec l'expropriant, mais par le régime fiscal de la société et par une décision de remploi prise dans les douze mois. Et ce chiffrage ne dit encore rien de l'écart, souvent bien supérieur, entre l'offre initiale de l'expropriant et l'indemnité finalement fixée par le juge.

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11. Après l'expropriation : rétrocession, emploi de l'indemnité, sort de la SCI

Le droit de rétrocession

L'expropriation n'est pas nécessairement définitive. L'article L421-1 prévoit que si les immeubles expropriés n'ont pas reçu, dans le délai de cinq ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, la destination prévue, ou ont cessé de recevoir cette destination, les anciens propriétaires ou leurs ayants droit à titre universel peuvent en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l'ordonnance d'expropriation, à moins qu'une nouvelle déclaration d'utilité publique ne soit intervenue. Le prix de rétrocession est fixé, à défaut d'accord amiable, selon les règles applicables en matière d'expropriation.

Ce droit est mal connu et presque jamais exercé, alors que les projets qui ne sortent pas de terre ne sont pas si rares. Deux réflexes à prendre :

• Archiver le dossier complet — ordonnance, jugement, correspondances, plans — dans les documents sociaux de la SCI, et non dans un carton personnel. Trente ans, c'est long, et c'est bien la SCI, ou ses ayants droit, qui sera titulaire du droit.
• Surveiller le devenir du terrain. Si rien ne s'est construit cinq ans après, prenez conseil : une demande de rétrocession peut valoir la peine, surtout si le marché local a progressé.

Que faire de l'indemnité

Ce n'est plus la décision du gérant seul : elle appartient aux associés et se formalise en assemblée générale. Quatre voies, qui peuvent se combiner :

• Remployer dans un ou plusieurs immeubles. C'est la seule voie qui ouvre l'exonération du 150 U II 4° pour une SCI à l'IR, sous les conditions détaillées en section 9 — délai de douze mois, remploi d'au moins 90 %, exclusion des parts de sociétés et des travaux d'amélioration seuls.
• Placer la trésorerie en attendant. Attention à l'objet social et au risque de dérive : une SCI n'est pas un véhicule de gestion de portefeuille, et le placement doit rester accessoire et prudent. Voir notre guide sur le fait de placer la trésorerie d'une SCI.
• Distribuer aux associés. Les modalités et la fiscalité de la remontée du produit d'une cession diffèrent radicalement selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS : c'est l'objet de notre guide sur la manière de distribuer le prix de vente d'un immeuble détenu en SCI. Rappel : distribuer d'abord et remployer ensuite est incompatible avec l'exonération.
• Dissoudre la société si le bien exproprié était l'unique actif et qu'aucun projet ne justifie de la maintenir. La dissolution-liquidation a un coût et une fiscalité propres, notamment le droit de partage sur le boni : ne la déclenchez pas sans avoir comparé avec une mise en sommeil ou un remploi.

Un arbitrage revient dans tous les dossiers : remployer pour économiser l'impôt, ou encaisser et payer. Trois questions suffisent à le trancher. Existe-t-il, sur le marché accessible à la SCI, un bien au moins équivalent dans le délai imparti ? Les associés sont-ils alignés — et si le remploi se fait à leur niveau, sont-ils tous prêts à remployer ? Le gain fiscal justifie-t-il de conserver un patrimoine immobilier que certains voulaient justement liquider ? Une SCI familiale en fin de cycle a très souvent intérêt à payer l'impôt et à solder proprement. Économiser 20 000 € en s'attachant dix ans de plus à un actif dont personne ne veut n'est pas une optimisation.

Le sort des parts et des associés

Finissons par la bonne nouvelle. La collectivité n'exproprie jamais les parts sociales. L'expropriation porte sur des immeubles ou des droits réels immobiliers (art. L1). Après l'opération :

• la SCI existe toujours, avec la même répartition du capital ;
• elle est propriétaire d'une créance puis d'une trésorerie, à la place d'un immeuble ;
• aucun associé ne perd ses parts, aucun agrément n'est requis, aucun formalisme de cession de parts n'est déclenché ;
• le gérant conserve ses pouvoirs, mais doit rendre compte de l'opération aux associés — c'est exactement le type de décision qui justifie une AG et un procès-verbal soigné, notamment pour la décision de remploi.

Ce qui change, en profondeur, c'est la nature de l'actif. Une SCI qui détient 250 000 € sur un compte et plus aucun immeuble n'est plus vraiment la même société : ni au regard de son objet social, ni au regard de la raison pour laquelle les associés l'ont créée. La bonne question à poser à l'assemblée n'est donc pas « que fait-on de l'argent ». C'est : « à quoi sert encore cette SCI ». Répondez-y d'abord, l'emploi de l'indemnité découlera de la réponse.

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12. FAQ — Expropriation d'un bien détenu en SCI