SCI et exit tax : quitter la France avec ses parts

Vous avez des parts de SCI et un projet d'expatriation — Lisbonne, Genève, Dubaï, Montréal. Il existe une ligne du code général des impôts que beaucoup découvrent le carton de déménagement déjà fait : l'exit tax. L'article 167 bis taxe les plus-values latentes, c'est-à-dire non réalisées, de vos droits sociaux le jour où vous transférez votre domicile fiscal hors de France. Le fisc raisonne comme si vous aviez vendu la veille du départ. Deux choses à savoir tout de suite. D'abord, pour une grande partie des associés de SCI — au premier rang desquels les SCI à l'IR — le sujet ne se pose tout simplement pas. Ensuite, quand il se pose, l'addition théorique grimpe vite à cinq ou six chiffres. Ce guide sépare les deux, sans dramatiser ni minimiser.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Livre des procédures fiscales, impots.gouv.fr). Mis à jour le 21 juillet 2026.

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1. L'exit tax en clair : le mécanisme de l'article 167 bis

À l'origine, il y avait un schéma bien rodé. On laisse une plus-value gonfler sur des titres en France, on boucle ses valises pour un pays plus accueillant côté fiscalité, et on vend une fois installé là-bas — la France n'ayant jamais touché un centime sur un gain pourtant bâti sur son territoire. L'article 167 bis coupe court : il fige la photographie de vos plus-values latentes au jour du départ.

Le mécanisme, en pratique : celui qui déplace son domicile fiscal hors de France est réputé avoir cédé ses droits sociaux, valeurs et titres la veille du transfert. La vente n'a pas eu lieu, mais on la traite comme si. La plus-value latente, c'est l'écart entre :

• la valeur des titres au jour du départ (valeur réelle, à établir sérieusement) ;
• et leur prix ou valeur d'acquisition.

Ce gain théorique est imposé comme n'importe quelle plus-value de cession de valeurs mobilières : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (12,8 % d'impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026), sauf si vous optez pour le barème progressif. Le filet est large : l'exit tax attrape aussi les plus-values déjà placées en report d'imposition et certaines créances de complément de prix.

Qui est concerné ?

Tout expatrié n'est pas visé, loin de là. La condition d'entrée : avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins 6 des 10 années qui précèdent le départ. Le cadre détaché deux ans à Singapour, l'étudiant qui rentre chez lui après son master : hors champ. La cible, ce sont les résidents installés de longue date qui détiennent des participations conséquentes.

À retenir : l'exit tax n'est pas un impôt de plus que vous payez forcément en partant. C'est une imposition suspendue : dans la très grande majorité des départs vers l'UE, elle est mise en sommeil par un sursis automatique, puis dégrevée après quelques années si vous ne vendez pas. Le vrai risque, c'est de l'ignorer et de ne pas la déclarer.

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2. Vos parts de SCI sont-elles dans le champ ?

C'est le nœud du dossier, et de très loin le point le plus mal compris. L'exit tax ne mord que sur les gains relevant de l'article 150-0 A du CGI, autrement dit le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières et de droits sociaux. Et toutes les parts de SCI ne tombent pas dans cette catégorie. Le curseur, c'est le régime fiscal de la société — IR ou IS. Rien d'autre ne change autant la donne.

SCI à l'IR : en principe hors du champ de l'exit tax

Une SCI à l'impôt sur le revenu est une société translucide à prépondérance immobilière. Quand vous vendez ses parts, l'imposition suit le régime des plus-values immobilières des particuliers : l'article 150 UB renvoie aux règles de l'article 150 U — abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30. C'est le même régime que si vous vendiez l'appartement en direct.

Puisque ces parts échappent à l'article 150-0 A, elles restent, en principe, en dehors du périmètre de l'exit tax. Le non-résident qui revendra un jour ses parts de SCI à l'IR sera imposé par une autre porte : le prélèvement de l'article 244 bis A, qui se déclenche à la cession réelle et non au moment du départ. Rien à payer en franchissant la frontière, donc, mais un rendez-vous fiscal reporté à la vente. Pour le détail de cette mécanique, voyez nos guides sur les plus-values de SCI et la cession de parts de SCI.

SCI à l'IS : là où le risque apparaît

Dès que la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés, le décor change. Ses parts deviennent des droits sociaux dont la cession peut relever de l'article 150-0 A — et donc entrer dans le champ de l'exit tax. J'écris « peut », car l'articulation avec le prélèvement des non-résidents sur les sociétés à prépondérance immobilière (art. 244 bis A) reste un terrain mouvant, à trancher dossier par dossier. Ne prenez pas cette ligne pour un verdict automatique.

La leçon est un peu vertigineuse : une simple option pour l'IS, décidée des années plus tôt pour amortir l'immeuble et lisser l'impôt, peut faire basculer vos parts dans un dispositif qui les aurait ignorées à l'IR. Encore une conséquence discrète du choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS — un choix qu'on fait rarement en pensant à son futur déménagement à l'étranger.

Ne tranchez pas seul. La qualification des parts de SCI au regard de l'exit tax est un point technique où les praticiens eux-mêmes avancent prudemment. Le tableau ci-dessus donne la logique dominante, pas une certitude absolue applicable à votre cas. Une lecture fine des articles 150-0 A, 150 UB et 244 bis A, croisée avec la convention fiscale du pays d'accueil, est indispensable.

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3. Les seuils de déclenchement : 800 000 € ou 50 %

Vos parts sont dans le champ ? L'exit tax ne s'enclenche pour autant que si vous franchissez l'un des deux seuils ci-dessous, appréciés au niveau du foyer fiscal à la date du transfert :

Les deux seuils sont alternatifs : un seul suffit à vous faire entrer. Et c'est celui des 50 % qui cueille le plus souvent les associés de SCI. Regardez la réalité du terrain : d'innombrables SCI familiales se partagent à parité entre deux associés, ou penchent nettement du côté d'un couple. Le gérant qui détient la moitié des parts, ou davantage, coche la case du seuil de participation — même si ses titres valent 150 000 € et pas 900 000. Le montant, dans ce cas de figure, ne le protège pas.

Le miroir est vrai aussi. L'associé minoritaire d'une petite SCI, dont les parts pèsent bien moins de 800 000 € et qui ne pèse pas 50 % des bénéfices, passe à travers les mailles — même si ses parts relèvent, techniquement, de l'article 150-0 A. Pas de seuil franchi, pas d'exit tax.

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4. Le sursis de paiement : UE/EEE vs État tiers

Entrer dans le champ, ce n'est pas sortir le chéquier. Le législateur a prévu un sursis de paiement qui met l'impôt en suspens. Reste à savoir sous quelles conditions ce sursis s'ouvre — et là, tout se joue sur votre destination.

Départ dans l'UE ou l'EEE : sursis automatique

Direction un État de l'Union européenne, ou un État de l'Espace économique européen lié à la France par une convention d'assistance administrative et de recouvrement ? Le sursis tombe tout seul, de plein droit. Aucune démarche, aucune garantie, aucune caution à monter. Vous déclarez la plus-value latente et vous n'avancez pas un euro, jusqu'au jour où survient l'un des événements qui referment le sursis.

En clair, un départ pour Lisbonne, Madrid, Bruxelles, Berlin, Milan ou Dublin coule de source.

Départ vers un État tiers : sursis sur garanties

Cap sur un État tiers — Suisse, Royaume-Uni, États-Unis, Émirats, Canada — et le ton change. Ici, le sursis ne vous est plus offert : il faut le demander, et le plus souvent déposer des garanties à hauteur de l'impôt dû (caution bancaire, hypothèque, nantissement de titres) tout en désignant un représentant fiscal en France. Autrement dit, on vous laisse partir sans payer, à condition de laisser un gage derrière vous.

Il existe des soupapes. Quand l'État d'accueil a signé avec la France une convention d'assistance administrative et de recouvrement jugée suffisante, le sursis peut être accordé sans garantie. La Suisse et le Royaume-Uni sont précisément dans cette zone grise : leur traitement dépend de l'état de leurs conventions au moment de votre départ, à vérifier au cas par cas.

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5. Dégrèvement, expiration et retour en France

Ni le sursis ni l'exit tax ne durent indéfiniment. Plusieurs événements viennent y mettre un terme : les uns jouent pour vous — l'impôt est dégrevé, voire remboursé — les autres contre vous — il devient exigible. Passons-les en revue.

L'expiration par le temps : la règle des 2 ou 5 ans

Voilà le scénario le plus doux. L'impôt sur les plus-values latentes est dégrevé — ou vous est rendu si vous l'aviez déjà réglé — une fois écoulé un délai décompté depuis le transfert du domicile, à la seule condition d'avoir gardé vos titres :

• 2 ans lorsque la valeur globale des titres n'excède pas 2 570 000 € au jour du départ ;
• 5 ans lorsque cette valeur dépasse 2 570 000 €.

Traduction : partez, gardez vos parts de SCI sous le coude, ne vendez pas avant l'échéance, et l'exit tax s'évapore d'elle-même. Pour un patrimoine immobilier tenu dans une logique de long terme — ce qui est le propre d'une SCI — c'est de très loin le cas le plus courant.

Les événements qui rendent l'impôt exigible

À l'opposé, le sursis se referme et l'impôt tombe si, avant la fin du délai, vous vendez, faites racheter, rembourser ou annuler vos titres à titre onéreux. Une consolation existe malgré tout : si la plus-value réellement encaissée à la vente est plus faible que la plus-value latente figée au départ, l'impôt est recalculé sur la base la plus basse. Vous ne payez pas sur un gain que vous n'avez pas fait.

Les événements qui effacent l'impôt

Plusieurs situations emportent dégrèvement des plus-values latentes :

• Le retour du domicile fiscal en France : pour les titres encore détenus, l'exit tax est dégrevée et l'impôt éventuellement acquitté est restitué. Revenir en France « efface » l'exit tax pour ces titres.
• Le décès du contribuable : dégrèvement des plus-values latentes.
• La donation des titres, sous conditions — l'administration peut vérifier que la donation ne poursuit pas un but principalement fiscal. C'est un levier de transmission à manier avec un conseil ; voir notre guide sur la donation de parts de SCI et le démembrement en SCI.

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6. Vos obligations déclaratives : 2074-ETD et 2074-ETS

L'exit tax tient sur un formalisme déclaratif serré, et c'est presque toujours là que les dossiers dérapent. Oublier de déclarer ne fait pas disparaître l'impôt : cela vous fait perdre le sursis et ouvre la porte aux pénalités. Le paradoxe est cruel — on peut ne rien devoir et se retrouver sanctionné pour un formulaire manquant.

Le 2074-ETD accompagne votre déclaration de revenus l'année qui suit le départ. Il liste vos participations, les valorise au jour du transfert et calcule les plus-values latentes. Ensuite, chaque année, le suivi du sursis reste obligatoire jusqu'au dégrèvement : ce qui varie, c'est le formulaire, pas l'obligation. En sursis automatique (UE/EEE) et sans événement dans l'année, vous déposez une déclaration allégée, la 2074-ETSL ; le formulaire complet 2074-ETS n'est requis que l'année où survient un événement (vente, retour en France, dégrèvement). Un oubli en cours de route, sans exception, et le sursis peut vous échapper.

Reste le nerf de la guerre : chiffrer la valeur de vos parts au jour du départ. Impossible de le faire sérieusement sans une comptabilité à jour et un bilan qui tient debout. Une SCI aux comptes brouillons, c'est une valorisation fragile, donc contestable, donc un redressement qui guette. C'est exactement le moment où une comptabilité tenue proprement cesse d'être une corvée pour devenir un actif patrimonial. À creuser avec nos guides sur les plus-values de SCI à l'IS et la SCI détenue par un non-résident.

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7. Cas chiffré : une SCI à l'IS et un départ au Portugal

Un exemple vaut mille articles de loi. Chiffres illustratifs, volontairement simplifiés.

Claire a vécu quinze ans en France. Elle détient 60 % d'une SCI à l'IS propriétaire d'un immeuble locatif. Au jour de son départ, ses parts sont estimées à 900 000 € ; elle les avait souscrites 300 000 € à la création. Direction Lisbonne. Elle coche tout : plus de six ans de résidence, plus de 50 % des parts, une valeur au-dessus de 800 000 €. Sur le papier, l'exit tax la vise pleinement.

Et après ? Tout dépend de ce que Claire fait de ses parts. Trois issues :

• Claire conserve ses parts plus de 2 ans (valeur < 2 570 000 €) : l'exit tax est dégrevée. Elle n'aura jamais rien payé au titre de l'article 167 bis.
• Claire vend ses parts au bout d'un an : le sursis prend fin, l'exit tax devient exigible. Si la plus-value réelle est plus faible que la plus-value latente, l'impôt est recalculé à la baisse.
• Claire revient vivre en France avant d'avoir vendu : l'exit tax est dégrevée pour les titres conservés.

La leçon du cas : l'exit tax affichait 188 400 €, mais le décaissement réel de Claire est très probablement nul, à condition d'avoir déclaré correctement (2074-ETD au départ, puis le suivi annuel 2074-ETSL/ETS) et de conserver ses parts. L'erreur coûteuse ne serait pas de payer l'exit tax — ce serait de ne pas la déclarer.

Rappel : si la SCI de Claire avait été à l'IR, ses parts relèveraient en principe du régime des plus-values immobilières et seraient, en principe, hors du champ de l'exit tax. La qualification exacte doit être validée par un conseil.

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8. Les erreurs à éviter

Erreur 1 : croire que toute SCI est concernée

C'est la panique la plus répandue, et souvent la plus injustifiée. Les parts de SCI à l'IR — la majorité du parc — relèvent en principe des plus-values immobilières et restent hors de portée de l'exit tax. Avant de vous alarmer, posez deux questions dans le bon ordre : quel est le régime de ma SCI, et est-ce que je franchis un seuil ? Neuf fois sur dix, la réponse à la première suffit à clore le sujet.

Erreur 2 : ne pas déclarer parce qu'on ne paie rien

Le sursis vous dispense de payer, pas de déclarer — la nuance change tout. Sauter le 2074-ETD ou négliger le suivi annuel (2074-ETSL, ou 2074-ETS l'année d'un événement), et le sursis saute avec, pénalités à la clé. C'est, de loin, l'erreur la plus fréquente et la plus chère : ne rien devoir, et se faire redresser pour un papier oublié.

Erreur 3 : réorganiser sa SCI juste avant de partir

Repasser sa SCI de l'IS à l'IR, ou glisser ses parts dans une holding trois mois avant de faire ses valises, avec pour seul moteur d'échapper à l'exit tax : le fisc appelle ça un abus de droit (art. L64 LPF), et il sait le repérer. Une restructuration ne tient que si elle répond à une vraie logique patrimoniale et si elle est anticipée — pensée des années avant, pas bricolée à la dernière minute. Notre guide sur l'abus de droit en SCI détaille la ligne rouge.

Erreur 4 : sous-estimer la valorisation des parts

La plus-value latente se calcule sur la valeur réelle des parts au jour du départ. Tenté de tirer cette valeur vers le bas pour alléger l'addition théorique ? Mauvaise idée : une valorisation de complaisance est un aimant à contrôle. Votre meilleure défense reste des comptes tenus proprement et un bilan qui documente chaque poste.

Erreur 5 : ignorer la convention fiscale du pays d'accueil

L'exit tax française ne vit pas en vase clos : elle dialogue avec la convention fiscale bilatérale et avec la fiscalité de votre pays d'arrivée. Certaines conventions dictent la manière dont l'État d'accueil retient votre prix d'acquisition — un détail qui, mal anticipé, peut vous faire imposer deux fois sur le même gain. C'est le genre de piège qu'on désamorce en amont, pas une fois installé. À rapprocher de notre guide SCI et succession internationale.

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FAQ — Exit tax et parts de SCI