Comptabiliser les loyers encaissés en SCI : les écritures comptables en 2026

Comment comptabiliser les loyers d'une SCI ? Tout se joue sur un point : votre régime fiscal. À l'impôt sur le revenu (IR), vous enregistrez le loyer au moment où il tombe sur le compte — c'est la comptabilité de trésorerie. À l'impôt sur les sociétés (IS), vous constatez la créance dès l'échéance du bail, payée ou non — c'est la comptabilité d'engagement. Ce guide vous donne les écritures du Plan Comptable Général (PCG) exactes, débit et crédit ligne par ligne, pour ne plus jamais hésiter devant une quittance.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Plan Comptable Général). Mis à jour le 09/07/2026.

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1. Constater le loyer : la créance 411 et le produit 752 ou 706

Constater un loyer, c'est enregistrer deux choses en même temps : ce que le locataire vous doit (une créance) et ce que vous gagnez (un produit). En comptabilité d'engagement, l'écriture se passe au moment de l'échéance du bail, indépendamment du paiement. Le locataire est suivi au compte 411 « Clients », souvent renommé « Locataires » dans un plan de comptes de SCI. Le loyer proprement dit s'inscrit en produit.

Quel compte de produit ? Deux écoles cohabitent, et aucune n'est fautive. Le plus rigoureux pour une SCI patrimoniale est le 752 « Revenus des immeubles non affectés à des activités professionnelles » : il est précisément prévu pour les revenus locatifs de patrimoine. De nombreux cabinets préfèrent le 706 « Prestations de services », avec des sous-comptes maison (7061 pour les loyers, 7062 pour les charges refacturées), plus proche d'une logique de facturation. Le compte 7083 « Locations diverses » se rencontre aussi. Choisissez-en un et tenez-vous-y d'un exercice à l'autre.

Voici l'écriture de constatation d'un loyer nu de 850 € par mois, sans TVA (location nue d'habitation), pour une SCI à l'IS :

En pratique, cette écriture dit une chose simple : « le locataire me doit 850 €, et ces 850 € sont un revenu de l'exercice ». La créance existe désormais dans vos comptes, même si l'argent n'est pas encore arrivé. C'est le cœur de la comptabilité d'engagement, obligatoire à l'IS et détaillée dans notre guide de comptabilité de SCI. À l'IR en trésorerie, cette première écriture disparaît : on attend le paiement pour enregistrer quoi que ce soit.

2. L'encaissement du loyer : le compte 512

Le locataire paie : le virement arrive sur le compte bancaire de la SCI. L'écriture d'encaissement vient alors solder la créance née à l'échéance. On débite le compte 512 « Banque » (la trésorerie augmente) et on crédite le 411 « Locataires » (la créance s'éteint).

Résultat, après ces deux écritures, le compte 411 du locataire revient à zéro : la boucle est bouclée. Le produit (752) a été constaté une seule fois, à l'échéance, et l'argent est bien en banque. À l'IR en trésorerie, on ne passe pas par le 411 : on enregistre directement le débit du 512 par le crédit du 752, en une écriture unique le jour de l'encaissement. Cette différence n'est pas un détail de forme : elle décide de l'année où le loyer devient imposable.

3. Les charges refacturées au locataire : le compte 4191

Le loyer n'est presque jamais seul sur l'avis d'échéance. À côté, vous appelez des provisions pour charges : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Erreur classique : les enregistrer en produit. Ce n'en est pas un. Tant que le décompte du syndic n'est pas arrivé, ces provisions sont de simples avances reçues du locataire.

Elles se comptabilisent donc au crédit du compte de tiers 4191 « Clients — avances et acomptes reçus ». Reprenons notre loyer de 850 €, augmenté de 100 € de provisions de charges mensuelles :

Une fois par an, le syndic envoie son décompte : vous connaissez alors le montant réel des charges récupérables sur le locataire. C'est le moment de la régularisation. Vous soldez le 4191 des provisions encaissées et vous constatez les charges réellement récupérées au crédit du 7062 (ou d'un sous-compte de charges refacturées). Si le locataire a trop provisionné, vous lui remboursez le trop-perçu ; s'il n'a pas assez versé, vous lui appelez le complément.

4. IR (trésorerie) vs IS (engagement) : le vrai piège

Voici le cœur du sujet, celui qui fait trébucher la plupart des gérants. La façon de comptabiliser un loyer change du tout au tout selon le régime fiscal de la SCI. Ce n'est pas une question de style comptable : c'est le fait générateur, comptable et fiscal, qui diffère.

À l'impôt sur le revenu, une SCI composée de personnes physiques est fiscalement transparente (article 8 du CGI) : le résultat foncier remonte aux associés au prorata de leurs parts. Elle peut tenir une simple comptabilité de trésorerie. Le loyer n'est imposable que l'année de sa perception effective (articles 12 et 29 du CGI, BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10) : un revenu est réputé disponible du jour où, étant échu, sa perception ne dépend plus que du bénéficiaire. En clair, vous n'enregistrez le loyer qu'à l'encaissement.

À l'impôt sur les sociétés, la comptabilité d'engagement est obligatoire. Le bail est une prestation continue rémunérée par des loyers : le produit se rattache à l'exercice au fur et à mesure de l'exécution (article 38-2 bis du CGI, BOFiP BOI-BIC-BASE-20-10). Vous constatez donc la créance dès l'échéance, même si le loyer n'est pas encore encaissé. Le tableau ci-dessous met les deux régimes face à face, sur le même loyer de 850 €.

La traduction concrète tient en une phrase. À l'IR, un loyer que vous n'avez pas touché n'existe pas encore pour le fisc : vous ne l'imposez pas. À l'IS, le même loyer impayé est déjà un produit de l'exercice, imposable, qu'il faudra ensuite gérer en créance douteuse. Ce basculement du fait générateur explique pourquoi le choix entre l'IS et l'IR pèse aussi lourd sur votre gestion quotidienne — et pourquoi passer de l'IR à l'IS change radicalement la tenue de vos comptes.

5. Le quittancement : avis d'échéance et quittance

Le mot « quittancement » revient sans cesse dès qu'on parle de loyers, et il est souvent mal compris. Il désigne l'ensemble du processus d'émission des documents qui accompagnent le loyer. Deux d'entre eux se suivent dans le temps, et chacun déclenche une écriture différente.

• L'avis d'échéance (ou appel de loyer) est envoyé avant le paiement : il réclame le loyer et les provisions au locataire. En comptabilité d'engagement, c'est lui qui déclenche l'écriture de créance 411 / 752.
• La quittance de loyer est remise après le paiement : elle atteste que le locataire s'est acquitté de sa dette. Elle correspond à l'écriture d'encaissement 512 / 411.

Dans les faits, un locataire qui paie chaque mois reçoit d'abord un avis d'échéance, puis une quittance. En trésorerie (SCI à l'IR), seule la quittance a une traduction comptable, puisque rien ne s'enregistre avant l'encaissement. En engagement (SCI à l'IS), les deux documents comptent : l'avis fait naître la créance, la quittance la solde. Garder cette chronologie en tête évite de passer une écriture au mauvais moment.

6. Le loyer avec option TVA : le compte 44571

La location nue est en principe hors du champ de la TVA. Mais une SCI qui loue des locaux à usage professionnel peut opter pour l'assujettissement à la TVA (article 260 2° du CGI). Ce choix, souvent fait pour récupérer la TVA sur les travaux, a une conséquence directe sur l'écriture de loyer : vous facturez désormais un loyer TTC et collectez la taxe pour le compte de l'État.

La TVA collectée s'inscrit au crédit du compte 44571 « TVA collectée ». Pour un loyer professionnel de 1 000 € HT, TVA à 20 % :

Un point de vigilance : les 200 € de TVA collectée ne vous appartiennent pas. Vous les reversez à l'administration lors de votre déclaration de TVA, sous déduction de la TVA que vous avez vous-même payée sur vos dépenses. Le loyer HT reste le seul vrai produit de la SCI. Les mécanismes de l'option, ses conditions et son intérêt sont détaillés dans notre guide SCI et TVA. Sans option, on garde les écritures des sections précédentes, sans ligne 44571.

7. Exemple mensuel entièrement chiffré

Assez de théorie : déroulons un mois complet, du quittancement à la régularisation annuelle, sur un cas réel.

Nadia — une SCI à l'IS, un local loué avec charges

Nadia, 47 ans, pharmacienne à Toulouse, détient via une SCI à l'impôt sur les sociétés un local loué nu à usage d'habitation : 1 000 € de loyer et 150 € de provisions de charges par mois. L'échéance tombe le 1er, le locataire paie par virement le 5. Sa SCI étant à l'IS, elle tient une comptabilité d'engagement.

Le 1er — avis d'échéance (constatation de la créance) :

Le 5 — quittance (encaissement du virement) :

En fin d'année — régularisation des charges. Sur l'exercice, Nadia a encaissé 12 × 150 = 1 800 € de provisions (accumulées au crédit du 4191). Le décompte du syndic fait ressortir 1 650 € de charges réellement récupérables sur le locataire. Il y a donc un trop-perçu de 150 € à lui rembourser. L'écriture de régularisation :

Le compte 4191 revient à zéro, le produit de charges (7062) est constaté pour son montant exact, et le locataire a récupéré son trop-versé. Si Nadia détenait ce même local via une SCI qu'elle gère à l'IR, elle sauterait la première écriture : elle enregistrerait seulement, le 5, un débit 512 de 1 150 € par le crédit du 752 (1 000 €) et du 4191 (150 €).

8. Le loyer impayé : imposé ou pas selon le régime

Un locataire cesse de payer. Que devient le loyer de décembre, jamais encaissé ? La réponse dépend, encore une fois, du régime — et c'est le prolongement direct du piège vu plus haut.

À l'IR, la logique est protectrice : puisque le loyer n'est imposable qu'à l'encaissement, un impayé n'entre pas dans vos revenus fonciers de l'année. Vous ne déclarez que ce que vous avez réellement touché. Aucune écriture de créance n'a été passée, il n'y a donc rien à corriger.

À l'IS, c'est l'inverse : la créance de loyer, acquise dès l'échéance, est un produit imposable même impayé (article 38-2 bis du CGI). Le loyer figure dans le résultat de l'exercice alors que la trésorerie n'a rien reçu. Il faut alors traiter l'impayé en deux temps : d'abord transférer la créance en compte 416 « Clients douteux », puis, si le recouvrement paraît compromis, constater une dépréciation (dotation) qui viendra en charge et neutralisera l'imposition. Cette mécanique fait partie des charges déductibles propres à l'IS.

9. Les erreurs à éviter

La comptabilisation des loyers paraît simple, jusqu'à ce que ces cinq pièges transforment une écriture banale en erreur de résultat ou de déclaration.

• Appliquer la trésorerie à une SCI à l'IS. Enregistrer les loyers à l'encaissement alors que la comptabilité d'engagement est obligatoire fausse le rattachement des produits et la liasse fiscale. À l'IS, la créance se constate à l'échéance, point.
• Comptabiliser les provisions de charges en produit. Les mettre au crédit du 752 au lieu du 4191 gonfle artificiellement le résultat imposable et rate la régularisation annuelle du syndic.
• Oublier la régularisation des charges. Un compte 4191 qui gonfle d'année en année, jamais soldé par le décompte réel, est le signe d'une comptabilité qui décroche du réel.
• Confondre loyer HT et loyer TTC en cas d'option TVA. Créditer 1 200 € en produit au lieu de 1 000 € HT + 200 € de TVA collectée, c'est déclarer un revenu majoré et oublier de reverser la taxe.
• Laisser un impayé imposé à l'IS. Sans passage en compte 416 ni dépréciation, vous acquittez de l'impôt sur un loyer jamais perçu. À surveiller de près chaque clôture.

Beaucoup de ces erreurs disparaissent quand la banque et la comptabilité sont reliées : les écritures de loyers et de charges se passent alors au bon compte et au bon moment. Si vos comptes ont pris du retard, notre guide déficit foncier en SCI et notre offre de reprise vous aident à repartir sur des bases saines.

Les 3 choses à retenir

1. Le trio d'écritures est toujours le même : le loyer se constate en 411 / 752 (ou 706), s'encaisse en 512 / 411, et les provisions de charges vont au 4191, jamais en produit.
2. Le régime commande le moment. À l'IR, on enregistre à l'encaissement (trésorerie) ; à l'IS, on constate la créance dès l'échéance (engagement). C'est le piège central du sujet.
3. Un impayé n'a pas le même sort. Non imposé à l'IR, imposé à l'IS — où il faut le basculer en créance douteuse et le déprécier pour ne pas payer d'impôt sur un loyer jamais perçu.