Comptabiliser l'achat d'un immeuble en SCI : les écritures comptables en 2026

Vous venez de signer chez le notaire et vous vous demandez comment comptabiliser l'achat de votre immeuble en SCI ? La règle qui commande tout le reste tient en une phrase : on n'enregistre jamais un immeuble sur une seule ligne. Il faut le décomposer entre le terrain, qui ne s'amortit pas, et la construction, qui s'amortit à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce tutoriel vous donne les écritures exactes, les numéros de comptes du plan comptable général (PCG), le traitement des frais de notaire, du financement et de la TVA, avec un exemple chiffré complet en écritures en T.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Plan comptable général – ANC 2014-03). Mis à jour le 09/07/2026.

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1. Décomposer le prix : terrain, construction, agencements

Avant la moindre écriture, un réflexe : un immeuble n'est jamais un seul bien comptable. C'est au minimum deux éléments, un terrain et une construction, qui suivent des règles opposées. Le terrain ne s'amortit jamais, ni comptablement ni fiscalement. La construction, elle, s'amortit en SCI à l'IS. Voilà pourquoi la décomposition est obligatoire dès le jour de l'achat : sans elle, impossible de calculer un amortissement correct, et vous exposez votre plan d'amortissement à un redressement.

Le plan comptable général (PCG, le référentiel qui fixe les numéros de comptes) prévoit des comptes précis pour chaque brique de l'immeuble. Voici ceux que vous utiliserez à l'actif immobilisé :

Attention à un piège très répandu : une confusion revient souvent, celle qui range le compte 2135 du côté du terrain. C'est faux. Le 2135 enregistre des agencements de construction (une cuisine équipée intégrée, des installations techniques), il fait partie de l'actif amortissable. Le terrain, c'est 2111 (nu) ou 2115 (bâti). Confondre les deux fausse tout votre amortissement. Retenez la logique : tout ce qui commence par 211 est du terrain non amortissable, tout ce qui commence par 213 est de la construction amortissable.

2. Comment ventiler entre terrain et construction ?

La question qui bloque tout le monde : le notaire vous vend l'immeuble « pour 300 000 € », sans dire combien vaut le terrain. Or c'est vous qui devez trancher, car cette quote-part détermine la base amortissable. Trois méthodes, de la plus solide à la plus prudente.

En pratique, gardez toujours une trace écrite de votre calcul. L'administration peut contester une quote-part de terrain trop faible (qui gonfle artificiellement la base amortissable). Le curseur dépend du contexte : un immeuble de centre-ville, où le foncier est cher, supportera une part de terrain plus élevée qu'un pavillon en périphérie. Notre guide dédié à la valeur du terrain en SCI détaille les méthodes acceptées et les ratios de sécurité.

Un cran plus loin, la SCI à l'IS a intérêt à pousser la décomposition par composants : le gros œuvre, la toiture, les réseaux, l'étanchéité et les aménagements intérieurs s'amortissent sur des durées différentes, plus courtes que la structure. Cela accélère la déduction et optimise le résultat. Nous détaillons cette technique dans nos guides sur l'optimisation des amortissements, l'amortissement du gros œuvre et le plan d'amortissement.

3. L'écriture d'acquisition, pas à pas

Le prix ventilé, vous pouvez passer l'écriture. Le principe : on débite les comptes d'immobilisation (le patrimoine entre à l'actif) et on crédite la dette envers le vendeur ou le notaire. Voici le schéma type, hors frais et hors TVA pour l'instant.

Dans les faits, on utilise le compte 404 « Fournisseurs d'immobilisations » plutôt que le 401 classique, car un immeuble n'est pas un achat courant. Selon la façon dont le dossier passe, le crédit peut aussi viser directement le compte du notaire ou le compte banque 512 si le règlement est simultané. Le montant total au crédit correspond au prix d'acquisition ; les frais et le financement font l'objet d'écritures distinctes.

4. Frais de notaire : en charges ou immobilisés ?

Les « frais de notaire » regroupent en réalité trois choses : les droits de mutation (la grosse part, versée au fisc), les honoraires du notaire et les frais d'actes. Sur un bien ancien, comptez 7 % à 8,5 % du prix en 2026, le droit de mutation à titre onéreux (DMTO) représentant à lui seul 5,80 % à 6,40 % selon le département — l'article 116 de la loi de finances 2025 ayant autorisé un relèvement temporaire de 0,5 point jusqu'au 31 mars 2028.

Pour ces frais, la SCI à l'IS a le choix (article 38 quinquies de l'annexe III au CGI), et c'est un vrai arbitrage :

Le point à ne pas rater : cette option est irrévocable et s'applique de manière homogène à toutes les immobilisations acquises pendant l'exercice (BOI-BIC-CHG-20-20-10). Les traitements comptable et fiscal doivent rester cohérents. En général, passer les frais en charges est plus intéressant : la déduction est immédiate et pleine, alors que la part immobilisée n'est déductible qu'au rythme lent de l'amortissement — et la fraction rattachée au terrain ne serait jamais déduite, puisque le terrain ne s'amortit pas.

Cas particulier de la SCI à l'IR. La question ne se pose même pas de la même façon. En SCI à l'impôt sur le revenu (IR) au régime des revenus fonciers, les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers : ils s'ajoutent au prix de revient pour le calcul de la future plus-value immobilière. Seuls les frais liés à la garantie de l'emprunt (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) sont déductibles. Pour choisir votre régime en connaissance de cause, voyez notre comparatif SCI à l'IS ou à l'IR.

5. Le financement : emprunt, compte courant, capital

L'immeuble est à l'actif, la dette envers le vendeur est enregistrée. Reste à financer tout ça. En SCI, le montage est presque toujours mixte : un prêt bancaire pour l'essentiel, des apports d'associés pour le reste. Chaque source a son compte.

Concrètement, l'arrivée du prêt se traduit par un débit du compte 512 « Banque » et un crédit du compte 164. L'apport en compte courant, c'est un débit 512 et un crédit 455. Le compte courant d'associé mérite une attention : c'est de l'argent que l'associé prête à sa SCI, remboursable et éventuellement rémunéré par des intérêts déductibles. Ce n'est pas du capital. Notre guide sur le compte courant d'associé en SCI détaille son fonctionnement et sa fiscalité, et le guide prêt bancaire en SCI couvre le volet emprunt.

Si le bien est directement apporté au capital de la SCI par un associé plutôt qu'acheté, le schéma change : on crédite alors le compte 101 (capital) en contrepartie de l'immobilisation, avec l'intervention obligatoire d'un notaire. C'est un montage distinct de l'achat, traité dans notre guide sur l'apport au capital social.

6. La TVA, le cas échéant

Faut-il tenir compte de la TVA ? Dans l'immense majorité des SCI patrimoniales en location nue d'habitation, non : elles ne sont pas assujetties, l'immeuble s'enregistre toutes taxes comprises et la TVA n'apparaît pas. Le sujet ne concerne qu'une minorité de cas, mais quand il tombe, il faut le traiter correctement.

Une SCI ne peut récupérer la TVA sur son acquisition que si elle est assujettie et redevable de la TVA. Deux situations typiques :

• Immeuble neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) : la vente supporte la TVA au taux normal de 20 % sur le prix (article 257 du CGI), avec en contrepartie des droits d'enregistrement réduits (environ 0,715 % au lieu des DMTO de droit commun de l'ancien) ;
• Location soumise à TVA sur option (article 260, 2° du CGI), typiquement pour des locaux professionnels loués à un preneur assujetti.

Dans ces cas, l'immobilisation est comptabilisée hors taxe, et la TVA déductible est portée au débit du compte 44562 « TVA déductible sur immobilisations ». L'écriture d'acquisition devient donc : débit 2115 + 2131 (montants HT), débit 44562 (la TVA), crédit 404 (le TTC dû au vendeur).

La matière est technique : pour aller plus loin sur l'assujettissement, l'option et les régularisations, consultez notre guide dédié SCI et TVA.

7. Exemple complet chiffré en écritures en T

Assemblons tout sur un cas réel. Élodie, 47 ans, chef de projet à Rennes, et son frère achètent via leur SCI à l'IS un immeuble ancien de rapport pour 300 000 €. Frais de notaire : 24 000 € (soit 8 %), qu'ils choisissent de passer en charges. Financement : emprunt bancaire de 250 000 € et apport en compte courant de 74 000 €. Ventilation retenue et documentée : 15 % de terrain (45 000 €) et 85 % de construction (255 000 €). Pas de TVA (immeuble ancien, location nue).

Les 24 000 € de frais se décomposent en 17 400 € de droits d'enregistrement (5,80 % de 300 000 €), 4 000 € d'honoraires de notaire et 2 600 € de frais d'actes et débours.

Écriture 1 — Acquisition de l'immeuble

Écriture 2 — Financement (emprunt + compte courant)

Écriture 3 — Règlement du notaire

Écriture 4 — Dotation aux amortissements (chaque clôture)

La construction de 255 000 € s'amortit, par exemple sur 40 ans en linéaire simplifié, soit 6 375 €/an (255 000 ÷ 40). Le terrain de 45 000 €, lui, ne bouge pas.

Résultat : la première année, Élodie déduit à la fois les 24 000 € de frais (passés en charges) et les 6 375 € d'amortissement, soit plus de 30 000 € de charges qui viennent réduire son résultat imposable à l'IS. Voilà tout l'intérêt de la SCI à l'IS bien tenue. En décomposant la construction par composants (toiture, réseaux, aménagements), elle pourrait même accélérer encore la déduction les premières années.

8. Les erreurs à éviter

La comptabilisation d'un immeuble concentre quelques pièges classiques, ceux que je vois revenir le plus souvent dans les dossiers repris. En voici cinq.

• Enregistrer l'immeuble sur une seule ligne. Sans ventilation terrain/construction, l'amortissement est faux dès la première année. C'est l'erreur numéro un et la plus contrôlée.
• Utiliser le compte 2135 pour le terrain. Le 2135, ce sont des agencements de construction (amortissables). Le terrain, c'est 2111 ou 2115. Cette confusion amortit à tort une partie du terrain.
• Amortir le terrain. Jamais, dans aucun régime. Seule la construction et ses composants s'amortissent.
• Croire l'option sur les frais réversible. Le choix charges / immobilisation est irrévocable pour l'exercice et homogène pour toutes les immobilisations acquises cette année-là (BOI-BIC-CHG-20-20-10). Réfléchissez avant de trancher.
• Déduire les frais de notaire en SCI à l'IR. Ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers : ils majorent le prix de revient pour la plus-value. Seuls les frais de garantie d'emprunt le sont.

Les 3 choses à retenir

1. Ventilez toujours terrain et construction. Terrain au 2115 (non amortissable), construction au 2131 (amortissable à l'IS). Le 2135 n'est jamais le terrain.
2. Les frais de notaire sont un arbitrage, pas une automatique. À l'IS, charges (6226 / 6227 / 6354) ou immobilisation, sur une option irrévocable. À l'IR, non déductibles des revenus fonciers.
3. Le financement a ses comptes. Emprunt au 164, compte courant d'associé au 455, capital au 101. Et la TVA (44562) ne se récupère que si la SCI est assujettie.