Droits de préemption : qui peut préempter la vente d'un bien de SCI (2026)

Vous avez trouvé un acquéreur pour l'immeuble de la SCI. Le prix est convenu, le compromis est prêt, l'agent immobilier parle déjà de la date d'acte. Et le notaire prononce la phrase qui décale tout : « il faut purger les droits de préemption ». Derrière ces trois mots se cachent, selon le bien, jusqu'à une douzaine de titulaires possibles : la commune, le locataire du logement, le locataire du commerce, la SAFER, le fermier en place, un coïndivisaire, le département, parfois le bénéficiaire d'un pacte de préférence signé dix ans plus tôt et que personne n'a retrouvé.

Chacun a son texte, son fait déclencheur, sa forme de notification, son délai et sa sanction. Et un seul oubli suffit à faire tomber la vente cinq ans plus tard, quand l'argent est dépensé, l'impôt payé et l'acquéreur installé. Ce n'est pas une hypothèse d'école : c'est le contentieux le plus banal de la vente immobilière.

Ce que fait ce guide. Il dresse la carte complète des droits de préemption applicables à la vente d'un bien de SCI, dans leur ordre réel de purge, avec les textes exacts et les délais à jour en 2026. Il ne redit pas la procédure de vente — elle est dans vendre l'immeuble de la SCI —, il approfondit la seule question des préemptions, que ce guide-là ne traite qu'en survol.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, à jour du Code de l'urbanisme, du Code de commerce, du Code rural et du Code civil au 03/09/2026. Le congé pour vendre a son guide dédié : donner congé pour vendre en SCI. La clause statutaire de préemption aussi : la clause de préemption dans les statuts.

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1. Préempter n'est pas s'opposer : ce que le mécanisme fait vraiment à votre vente

Un malentendu empoisonne toutes les conversations sur le sujet, et autant le lever tout de suite. Quand un gérant apprend qu'un tiers dispose d'un droit de préemption sur son bien, ce qu'il entend, c'est : quelqu'un peut m'empêcher de vendre. C'est faux. C'est même l'inverse.

Le droit de préemption est un droit de substitution. Son titulaire ne dispose d'aucun pouvoir de veto sur l'opération : il dispose du pouvoir de prendre la place de votre acquéreur, aux prix et conditions que vous avez vous-même notifiés. La vente se fait donc bien. Elle se fait avec un autre acheteur, que vous n'avez pas choisi, et le plus souvent au prix que vous aviez fixé. Humainement, c'est brutal : l'acquéreur que vous aviez trouvé repart les mains vides, après trois mois de dossier. Économiquement, dans l'hypothèse la plus fréquente, vous encaissez ce que vous attendiez.

Cette nuance a une conséquence pratique immédiate. Si vous vendez au prix du marché à un acquéreur ordinaire, l'exercice d'une préemption est un contretemps, pas une catastrophe. Si en revanche vous vendez à un prix de faveur, à un proche ou à un associé, la préemption devient un vrai danger : la collectivité ou le locataire achètera au prix minoré, et le bien sortira du patrimoine familial pour un montant que vous n'auriez jamais accepté d'un tiers. C'est l'une des raisons pour lesquelles une vente à un associé se prépare autrement qu'une vente ordinaire.

1.1 — Trois mécanismes qu'on confond en permanence

Le langage courant écrase sous un même mot trois notions qui n'ont rien à voir entre elles. D'où, tous les ans, des notifications envoyées à qui n'y avait pas droit, et des purges oubliées chez qui y avait droit. Le tableau qui suit sépare les trois.

La préemption est légale : elle s'impose sans que personne y ait consenti, elle a un titulaire désigné par un texte, un fait déclencheur, un délai et une sanction. L'agrément ne fait pas acheter : il fait obstacle à l'entrée d'un tiers dans la société, ce qui est une tout autre logique — la protection de l'intuitus personae. Quand l'agrément est refusé, l'article 1862 du Code civil ouvre une simple faculté de rachat, non une obligation, et l'article 1863 sanctionne l'absence d'offre d'achat dans les six mois par un agrément réputé acquis. Le pacte de préférence, enfin, est purement contractuel : il naît d'un accord, il n'existe que si quelqu'un l'a signé, et il se retrouve dans les archives, pas dans les documents d'urbanisme.

1.2 — Vous n'êtes jamais forcé de vendre

Deuxième idée reçue à évacuer tout de suite : la préemption ne vous transforme pas en vendeur captif. À aucun stade de la procédure vous ne perdez la faculté de renoncer à l'opération et de garder votre bien.

Tant que la commune n'a pas décidé d'acquérir aux prix et conditions de votre déclaration, vous pouvez retirer celle-ci. Si elle vous propose un prix inférieur, vous pouvez le refuser et vous en tenir là. Et même une fois le juge de l'expropriation saisi et le prix judiciairement fixé, l'article L213-7 du Code de l'urbanisme vous ouvre deux mois à compter de la décision devenue définitive pour renoncer à l'aliénation. Ce que vous perdez alors, c'est du temps, des frais engagés et une opération : pas votre immeuble. Nous chiffrerons précisément ce que coûte cette sortie en section 11.

Une seule vigilance, et elle est majeure : le silence, lui, vous engage. Passé ces deux mois sans réaction de votre part, le même article L213-7 dispose que votre silence vaut acceptation du prix fixé par la juridiction et transfert de propriété. On ne renonce pas en ne répondant pas. On renonce en écrivant.

1.3 — L'ordre de purge, et pourquoi il compte

L'ordre n'est pas indifférent : certains droits en éteignent d'autres. Avant de poser la moindre date dans un compromis, gardez ces trois articulations en tête.

• Le droit d'urbanisme prime le droit de préférence du locataire commercial. L'article L145-46-1 du Code de commerce écarte lui-même son application lorsqu'il est fait usage d'un droit de préemption des chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du Code de l'urbanisme. On purge donc la DIA d'abord : si la commune préempte, la question du boulanger ne se pose plus.
• Les droits publics priment la SAFER. L'article L143-6 du Code rural le dit expressément : la préemption de la SAFER ne prime ni les droits de préemption de l'État, des collectivités et des établissements publics, ni le droit du preneur en place exploitant depuis trois ans au moins.
• Les droits privés se purgent en amont, pas en aval. Un pacte de préférence ou la préemption d'un coïndivisaire n'attend pas le compromis : ils conditionnent votre faculté même de contracter avec un tiers. On les traite avant de signer quoi que ce soit, pas pendant le délai de réalisation.

Tout tient en une phrase : on cartographie avant de signer le compromis, on purge après. Le compromis contient une condition suspensive de purge, et sa date de réalisation se calcule sur le droit le plus long, jamais sur le plus court. Fixer un acte à soixante jours quand un espace naturel sensible en impose quatre-vingt-dix, c'est programmer un avenant, une prolongation, et une conversation pénible avec un acquéreur qui avait déjà donné congé de son logement.

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2. Le droit de préemption urbain, celui qui concerne presque toutes les SCI urbaines

Sur les ventes de SCI qui passent sous mes yeux, c'est neuf fois sur dix le seul droit à purger. Appartement, immeuble de rapport, local commercial, terrain en ville : dès que le bien est en zone urbanisée, la probabilité qu'il tombe dans un périmètre de droit de préemption urbain est très forte.

2.1 — Où il s'applique, et qui en est titulaire

Le droit de préemption urbain n'existe pas de plein droit : il doit avoir été institué par une délibération. L'article L211-1 du Code de l'urbanisme permet aux communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé de l'instituer sur tout ou partie des zones urbaines (U) et des zones à urbaniser (AU) délimitées par ce plan. Le même texte l'ouvre aussi dans les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d'eau destinée à l'alimentation des collectivités humaines (article L1321-2 du Code de la santé publique), dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques, dans les zones soumises aux servitudes de l'article L211-12 du Code de l'environnement, et sur tout ou partie du territoire couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Les communes dotées d'une carte communale approuvée peuvent, elles, l'instituer dans un ou plusieurs périmètres délimités par la carte, en vue de la réalisation d'un équipement ou d'une opération d'aménagement. Lorsque la compétence en matière de plan local d'urbanisme a été transférée à un établissement public de coopération intercommunale, c'est celui-ci qui est titulaire du droit.

Le titulaire peut en outre déléguer l'exercice de son droit, à l'occasion d'une aliénation déterminée ou de manière générale : à l'État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation, au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Vous découvrirez donc parfois, en lisant la décision de préemption, que l'acquéreur n'est pas la commune mais un établissement public foncier ou une société d'aménagement. Cela ne change rien à la mécanique ni aux délais.

Comment le savoir avant de signer ? Le certificat d'urbanisme et la note de renseignements d'urbanisme délivrés par la commune mentionnent l'existence du droit de préemption, et le notaire les demande systématiquement. Rien ne vous empêche de prendre les devants : le PLU est en ligne, la délibération instituant le DPU aussi, en général sur le site de la commune ou de l'intercommunalité. Comptez une demi-heure. Faites-le avant de mettre le bien en vente, pas après : c'est cette vérification qui détermine la durée de l'opération, donc la date que vous promettrez à l'acquéreur.

2.2 — La déclaration d'intention d'aliéner, à peine de nullité

Le mécanisme repose entièrement sur une formalité : la déclaration d'intention d'aliéner, universellement appelée DIA. L'article L213-2 du Code de l'urbanisme est catégorique — toute aliénation visée à l'article L213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où le bien est situé. La déclaration mentionne le prix et les conditions de l'aliénation projetée.

Reste à savoir qui la dépose, et sur quel imprimé. Les deux questions ont l'air anodines. Elles ne le sont pas.

Premièrement, l'obligation pèse sur le propriétaire. Le texte dit « faite par le propriétaire » : c'est donc la SCI, représentée par son gérant, qui est débitrice de la formalité. Dans la pratique, c'est le notaire qui rédige et transmet la DIA, et c'est très bien ainsi. Mais le notaire écrit ce qu'on lui dit. Si le gérant a omis de signaler qu'une parcelle est louée à un exploitant agricole, que l'immeuble a été divisé en lots l'an dernier ou qu'un pacte de préférence dort dans un tiroir, la purge sera incomplète et la responsabilité du gérant, au sens de l'article 1850 du Code civil, sera engagée envers la société. La question des pouvoirs et des devoirs du gérant dans une vente est développée dans le gérant peut-il vendre le bien de la SCI seul ?.

Deuxièmement, le formulaire. La DIA se fait sur un imprimé Cerfa dédié, intitulé « Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à un droit de préemption » (Cerfa n° 10072, dans le millésime en vigueur au jour du dépôt — vérifiez-le sur formulaires.service-public.gouv.fr, il a déjà changé plusieurs fois). Il se dépose en mairie contre décharge, s'adresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou se transmet par voie électronique dans les conditions prévues par le Code de l'urbanisme. Le millésime bouge : prenez la version du jour sur formulaires.service-public.gouv.fr, pas l'exemplaire que votre notaire a enregistré il y a deux ans. Une DIA déposée sur un imprimé périmé n'est pas nécessairement nulle, mais elle offre à la commune un prétexte commode pour réclamer des compléments, donc pour gagner du temps.

2.3 — Deux mois, sauf que ce n'est presque jamais deux mois

Le délai de principe est simple : deux mois à compter de la réception de la déclaration. Passé ce délai, le silence du titulaire vaut renonciation à exercer le droit de préemption, et le propriétaire peut réaliser la vente aux prix et conditions figurant dans la déclaration.

Sauf que l'article L213-2 organise un mécanisme de suspension qui est, en pratique, le premier facteur d'allongement du calendrier d'une vente. Le titulaire peut, dans le délai de deux mois :

• présenter une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble — la liste de ces documents est limitativement fixée par décret, la commune ne peut donc pas réclamer n'importe quoi ;
• présenter une demande unique de visite du bien, à laquelle le propriétaire dispose d'un délai pour répondre, l'absence de réponse valant refus.

Le délai de deux mois est suspendu à compter de la réception de la demande. Il reprend à compter de la réception des documents, de la visite du bien ou du refus de visite. Et voici la subtilité qui piège les calendriers : si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois plein pour prendre sa décision. Une demande de visite formulée le cinquantième jour ne laisse donc pas dix jours à la commune, mais trente à compter de la visite.

Faut-il accepter la visite ? Question fréquente, réponse nuancée. Refuser accélère marginalement le calendrier et prive la collectivité d'arguments pour minorer son offre — mais la prive aussi des éléments qui pourraient la dissuader de préempter un bien en mauvais état. Accepter est en général le meilleur calcul quand le bien est correct, et le mauvais quand il ne l'est pas. Dans tous les cas, prévenez le locataire : la visite d'un logement occupé suppose son accord, et une SCI n'a pas de droit d'entrée chez son locataire.

2.4 — Les biens qui échappent au DPU, et le piège du DPU renforcé

L'article L211-4 du Code de l'urbanisme écarte le droit de préemption urbain dans plusieurs hypothèses, dont deux intéressent directement les SCI.

Les lots de copropriété. Est exclue l'aliénation d'un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d'habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d'habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d'un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d'aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d'une société d'attribution, soit depuis dix années au moins. Le point de départ de ce délai de dix ans est la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier — pas la date de l'acte, pas la date de la division de fait ; la jurisprudence administrative admet, à défaut de règlement, la publication de l'état descriptif de division. Vérifiez-le sur le titre : un règlement publié il y a neuf ans et onze mois ne vous fait pas échapper au DPU.

Les immeubles bâtis récents. Est également exclue l'aliénation d'un immeuble bâti pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement — et non dix ans, contrairement à ce que répètent beaucoup de contenus restés sur la rédaction antérieure à la loi ALUR du 24 mars 2014. Une SCI qui a fait construire via la SCI et revend dans les quatre ans de l'achèvement n'a donc, en principe, pas de DIA à déposer ; au-delà, elle y est de nouveau soumise.

Le régime des appels de fonds de copropriété et celui des charges de copropriété en SCI n'ont évidemment aucune incidence sur la préemption — mais la date de publication du règlement de copropriété, qui figure dans les mêmes archives, est précisément la donnée qu'il faut retrouver. C'est souvent le syndic qui la fournit le plus vite.

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3. Ce que la commune peut répondre, et ce que vous pouvez faire ensuite

La commune n'a que trois réponses possibles : elle achète à votre prix, elle propose moins, ou elle laisse passer. Chacune ouvre une suite différente. C'est là que la plupart des vendeurs improvisent, alors que le Code de l'urbanisme a tout écrit.

3.1 — Première issue : elle acquiert au prix notifié

La commune notifie sa décision d'acquérir aux prix et conditions de la DIA. L'accord sur la chose et sur le prix est alors formé : la vente est parfaite, et il ne reste qu'à la constater par acte authentique. Votre acquéreur initial, lui, est évincé — sans indemnité, sauf ce que le compromis a pu prévoir entre vous.

Vous n'êtes pas pour autant sans défense.

Le paiement dans les quatre mois. L'article L213-14 du Code de l'urbanisme impose que le prix d'acquisition soit payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent, selon les cas, la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. Le même texte précise que le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l'acte authentique. À défaut de respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien. C'est une sécurité concrète : une collectivité qui préempte sans avoir bouclé son financement perd le bénéfice de sa décision.

L'obligation d'affectation. La collectivité ne préempte pas pour son plaisir : l'article L210-1 du Code de l'urbanisme exige que le droit soit exercé en vue de réaliser un objet d'intérêt général relevant des actions et opérations d'aménagement, et la décision doit être motivée en la forme. Une décision de préemption non motivée, ou motivée par un projet inexistant, est illégale et peut être attaquée devant le juge administratif dans le délai de recours contentieux. Vous êtes recevable à agir : vous êtes le propriétaire évincé de son choix d'acquéreur.

3.2 — Deuxième issue : elle offre un prix inférieur

C'est l'hypothèse la plus désagréable, et elle devient fréquente dès que le prix affiché dépasse l'estimation des Domaines. La commune veut acquérir, mais à sa valeur, pas à la vôtre. Trois portes s'ouvrent alors. Il n'y a qu'une seule façon de se tromper.

Si vous maintenez votre prix, le titulaire saisit la juridiction compétente en matière d'expropriation. L'article L213-4 du Code de l'urbanisme fixe le cadre de cette évaluation, et il faut en connaître deux caractéristiques.

D'abord, le juge fixe le prix « à l'exclusion de toute indemnité accessoire ». Contrairement à l'expropriation proprement dite, où l'indemnité de remploi et les indemnités accessoires viennent s'ajouter à l'indemnité principale, la préemption ne donne lieu qu'au prix. Vos frais de déménagement, votre perte d'exploitation, vos frais de réinvestissement : rien de tout cela n'est indemnisé. La différence avec le régime de l'expropriation pour cause d'utilité publique, où l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, est structurante et souvent ignorée.

Ensuite, la date de référence. Le juge n'évalue pas au jour où il statue, mais à une date de référence fixée par le texte. En zone d'aménagement différé, cette date est particulièrement défavorable au vendeur, comme nous le verrons en section 8 : elle peut faire perdre plusieurs années de valorisation du marché.

3.3 — L'issue judiciaire, et la porte de sortie de l'article L213-7

Une fois la décision juridictionnelle devenue définitive, l'article L213-7 du Code de l'urbanisme ouvre une fenêtre symétrique : le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois suivant la décision, renoncer à l'acquisition ; le propriétaire peut, dans le même délai, renoncer à l'aliénation.

Et le texte ajoute la phrase qu'il faut garder en tête : le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par la juridiction et transfert de propriété. Traduisez : si le juge retient un prix qui ne vous convient pas et que vous ne bougez pas, vous avez vendu. Dès la notification de la décision, la question se pose et la réponse part par écrit, dans les deux mois.

C'est cette porte de sortie qui rend le contentieux du prix moins risqué qu'il n'en a l'air : vous pouvez saisir le juge en sachant que, si le prix retenu est inférieur à votre attente, vous conserverez la faculté de garder votre bien. Le pari se joue donc sur le temps et les frais, pas sur la propriété.

3.4 — Troisième issue : elle renonce, et ce que vaut cette renonciation

La renonciation, expresse ou résultant du silence gardé pendant deux mois, vous rend votre liberté de vendre. Elle ne vaut pas pour l'éternité, et pas non plus pour n'importe quelles conditions. L'article L213-8 du Code de l'urbanisme en fixe les contours au mot près.

• Le prix peut être révisé à la hausse. Si le titulaire a renoncé avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente au prix indiqué dans sa déclaration révisé, s'il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'INSEE depuis la date de cette déclaration. Une revalorisation mécanique, donc, mais adossée à un indice, pas à votre appréciation.
• Trois ans, et il faut recommencer. Si la vente n'a pas été réalisée sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation, une nouvelle déclaration préalable doit être déposée. La vente est réputée réalisée à la date de l'acte notarié ou de l'acte authentique en la forme administrative constatant le transfert de propriété.
• Une carence de cinq ans après fixation judiciaire. Lorsque le titulaire a renoncé sur un bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus exercer son droit à l'égard du même propriétaire pendant cinq ans à compter de la décision devenue définitive, si le propriétaire réalise dans ce délai la vente au prix fixé par la juridiction, révisé le cas échéant selon le même indice.
• Une carence d'un an après annulation. Lorsque la décision de préempter est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative sans qu'il y ait eu transfert de propriété, le titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien pendant un an à compter de la décision devenue définitive — et, dans ce cas, le propriétaire n'est plus tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans sa déclaration.

3.5 — La rétrocession de l'article L213-11 : le bien peut vous revenir

Dernier étage du dispositif, souvent ignoré des vendeurs. Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L210-1 du Code de l'urbanisme. Si le titulaire décide d'utiliser ou d'aliéner à d'autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, l'article L213-11 lui impose d'informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels et de leur proposer l'acquisition en priorité. À défaut d'accord sur le prix, celui-ci est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Si l'ancien propriétaire renonce, le titulaire doit alors proposer l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir — votre acquéreur évincé.

Concrètement, cela signifie qu'une SCI dépossédée pour un projet d'équipement public qui ne verra jamais le jour dispose d'un droit à se voir reproposer son bien. Encore faut-il le savoir et surveiller. Conservez la décision de préemption, sa motivation et l'acte de vente : ce sont les pièces qui permettront, cinq ans plus tard, de démontrer que l'usage annoncé n'a pas été respecté.

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4. Le piège propre à la SCI : vendre les parts ne fait pas disparaître la préemption

« Ne vends pas l'immeuble, vends les parts : tu échapperas à la mairie et tu paieras moins de droits. » On me sert cette phrase au moins une fois par mois, toujours avec l'assurance de l'évidence. Sa seconde moitié est parfois exacte. La première est fausse une fois sur deux, et l'erreur se solde par une nullité.

4.1 — Le texte : l'article L213-1, 3° du Code de l'urbanisme

Le législateur a vu venir la manœuvre il y a longtemps. L'article L213-1 du Code de l'urbanisme, qui énumère les biens et droits soumis au droit de préemption, vise expressément, à son 3°, les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant l'acquéreur à détenir la majorité des parts, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

Relisez la phrase lentement. Elle empile quatre conditions, toutes cumulatives : il suffit qu'une seule manque pour sortir du texte.

La voie « parts » n'est donc pas fermée. Elle est conditionnée. Une SCI qui détient trois immeubles dans trois communes n'a pas un patrimoine « constitué par une unité foncière » ; une cession de 40 % des parts n'est pas une cession de la majorité. Mais une SCI mono-actif dont l'immeuble est en zone U d'une commune ayant institué le DPU tombe en plein dans le 3° — et la SCI mono-actif, c'est le cas de très loin le plus fréquent.

4.2 — L'exception familiale, et le contresens qu'elle provoque

Le même 3° réserve une exception : le texte ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le degré se compte selon les règles du Code civil : enfants et parents au premier degré, frères, sœurs et grands-parents au deuxième, oncles, tantes, neveux et nièces au troisième, cousins germains au quatrième. Une SCI familiale classique, constituée entre des parents et leurs enfants, entre donc dans l'exception.

Encore faut-il que l'exception tienne. Elle suppose une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré : l'entrée d'un associé extérieur, même à 1 %, la fait tomber. Et elle s'apprécie à la date de la cession, pas à celle de la constitution. Une SCI familiale qui a accueilli un nouvel associé étranger à la famille est sortie du champ, quand bien même tous les autres associés seraient frères et sœurs.

4.3 — Le coût nouveau de la voie « parts » depuis le 27 juin 2026

Un élément a changé récemment, et il modifie l'arbitrage. L'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 et en vigueur depuis le 27 juin 2026, impose que la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné au sens de l'article 1374 du Code civil, ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable — le tout à peine de nullité.

C'est un changement de nature, pas de degré. L'article 1865 posait une exigence de preuve et d'opposabilité ; l'article 1865-1 pose une condition de validité. La cession de parts « faite maison » entre associés, encore courante il y a deux ans, n'est plus valable pour une SCI. La prépondérance immobilière s'apprécie principalement au sens du 2 du I de l'article 726 du CGI, et les professionnels rédacteurs sont soumis aux obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment.

Conséquence pratique : la voie « parts » n'est plus la voie économique qu'elle a pu être. Elle suppose désormais un acte professionnel, avec ses honoraires. La mécanique complète et ses conséquences fiscales sont détaillées dans la cession de parts de SCI ; je ne retiens ici que ce qui touche à la préemption.

4.4 — L'arbitrage honnête : vendre le bien ou vendre les parts

La question revenant à chaque cession, voici la comparaison sans complaisance. Elle se limite à ce qui touche la préemption et aux principaux effets fiscaux ; l'arbitrage réel, lui, dépend de dix autres paramètres.

Le dernier point est celui qui décide le plus souvent. Racheter des parts, c'est racheter une histoire comptable : les comptes courants, les redressements possibles, les déficits reportables, et surtout, en SCI à l'IS, la plus-value latente attachée à un immeuble déjà largement amorti. Un acquéreur informé la déduit du prix. C'est pourquoi la voie « parts » se négocie presque toujours avec une décote, qui peut absorber l'économie de droits d'enregistrement. Sur le versant fiscal de la cession de l'immeuble, voyez la plus-value en SCI à l'IR et la plus-value en SCI à l'IS.

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5. Le locataire d'habitation : trois droits différents, pas un seul

Voici le domaine où j'observe le plus d'approximations, dans les deux sens. Certains gérants notifient à leur locataire une offre de vente qui ne lui est pas due, ce qui crée une confusion inutile et parfois une négociation dont personne n'avait besoin. D'autres vendent sans notifier alors qu'ils le devaient, et fragilisent leur acte pour cinq ans.

Posons d'abord la règle générale, parce qu'elle est simple et qu'elle est vraie dans la grande majorité des cas : vendre un logement occupé n'ouvre au locataire aucun droit de préemption. Le bail se poursuit de plein droit avec l'acquéreur, le dépôt de garantie lui est transféré, et le locataire n'a pas voix au chapitre sur l'identité de son nouveau bailleur. Le cadre général du bail d'habitation consenti par une SCI ne prévoit rien d'autre.

La règle souffre trois exceptions. Pas quatre, pas une. Et elles ne se ressemblent pas : ni le même fait déclencheur, ni les mêmes délais, ni la même sanction.

5.1 — Le congé pour vendre de l'article 15-II (renvoi)

Première exception : vous voulez vendre libre d'occupation. Il faut alors donner congé au locataire pour l'échéance du bail, et l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait de ce congé une offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption sur le logement qu'il occupe. Le congé doit être motivé, notifié dans les formes et les délais légaux, et accompagné de la notice d'information réglementaire.

Je m'arrête ici volontairement. Le congé pour vendre est un sujet à lui seul — préavis de six mois, contenu obligatoire du congé, prix et conditions, second droit de préemption exercé par le notaire en cas de vente ultérieure à des conditions plus avantageuses, sanction du congé frauduleux — et il est traité intégralement dans notre guide dédié : donner congé pour vendre quand le bailleur est une SCI. Retenez seulement, pour la cartographie qui nous occupe, que ce droit-là ne se déclenche que si vous avez pris l'initiative de donner congé. Vendre occupé ne le déclenche jamais.

5.2 — L'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 : la première vente après division

Deuxième exception, et de loin la plus piégeuse pour une SCI qui détient un immeuble de rapport. L'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation dispose que la vente d'un logement doit, lorsqu'elle est la première à intervenir depuis la division ou la subdivision par lots de l'immeuble auquel il appartient, être précédée d'une notification au locataire ou à l'occupant de bonne foi.

Le fait déclencheur n'est donc pas la vente : c'est la division suivie d'une vente. Une SCI qui détient un immeuble en monopropriété, le met en copropriété pour le vendre appartement par appartement, déclenche ce droit pour chacun des logements loués. C'est exactement le schéma de la « vente à la découpe », que le législateur a voulu encadrer.

Reste ce que le tableau ne dit pas.

Le second tour est le vrai piège. Votre locataire refuse à 245 000 €. La commercialisation traîne quatre mois. Un acquéreur finit par se présenter à 232 000 €. Vous ne pouvez pas signer sans repasser par le locataire, et cette fois c'est le notaire qui notifie, à peine de nullité. Même chose si vous accordez à l'acquéreur des conditions de paiement plus souples sans toucher au prix. La règle est saine ; elle coûte un mois de plus à chaque renégociation.

« L'immeuble entier » est une porte de sortie complète. L'article ne s'applique pas aux ventes portant sur l'immeuble entier ou sur la totalité des locaux à usage d'habitation. Une SCI qui vend son immeuble en bloc à un investisseur unique n'a donc rien à notifier au titre de l'article 10 — ce qui ne la dispense pas, si l'immeuble compte plus de cinq logements, de l'article 10-1 examiné juste après.

La division est un fait, pas une date d'acte. Beaucoup de gérants pensent échapper au texte parce que la mise en copropriété est ancienne. Ce qui compte, c'est que la vente en cause soit la première à intervenir depuis la division pour le logement concerné. Un immeuble divisé il y a douze ans mais dont l'appartement du deuxième étage n'a jamais été vendu depuis reste dans le champ pour cet appartement.

5.3 — L'article 10-1 : la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements

Troisième exception, introduite par la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 pour compléter la précédente. L'article 10-1 de la même loi de 1975 vise la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements lorsque l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les contrats de bail en cours, à leur échéance, pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente : dans ce seul cas, chaque locataire ou occupant de bonne foi bénéficie d'un droit de préemption sur le logement qu'il occupe. Un engagement de prorogation pris par l'acquéreur écarte donc toute la procédure, ses quatre mois d'offre et sa sanction de nullité.

Le contenu de la notification est ici beaucoup plus lourd que dans l'article 10, et c'est ce qui fait la difficulté pratique. Le bailleur doit notifier :

• le prix et les conditions de la vente de l'immeuble dans son ensemble, ainsi que le prix et les conditions de la vente du logement occupé — deux prix, donc, ce qui suppose une ventilation lot par lot faite en amont ;
• un projet de règlement de copropriété ou, le cas échéant, le règlement existant ;
• un diagnostic technique de l'immeuble.

L'offre est valable quatre mois à compter de sa réception, et le tout est prévu à peine de nullité de la vente. Le locataire qui accepte dispose ensuite de deux mois pour signer, quatre mois s'il a indiqué recourir à un prêt ; passé ce délai, son acceptation devient nulle de plein droit. Le texte réserve, comme l'article 10, les ventes entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, les cessions aux organismes HLM et aux sociétés d'économie mixte gérant des logements conventionnés, et l'exercice des droits de préemption légaux. On mesure l'écart avec le calendrier ordinaire : là où une DIA coûte deux mois, cette procédure en coûte quatre, précédés du temps nécessaire pour établir le projet de règlement de copropriété et le diagnostic technique. Une vente en bloc d'un immeuble de rapport de huit logements ne se boucle pas en trois mois.

5.4 — Récapitulatif : qui préempte, et quand

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6. Le locataire commercial et la réforme du 26 mai 2026

Depuis la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commercial dispose d'un droit de préférence lorsque le bailleur vend le local qu'il exploite. L'article L145-46-1 du Code de commerce en fixe le régime, et la Cour de cassation juge ces dispositions d'ordre public (Cass. 3^e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605, publié) : une renonciation anticipée du preneur, glissée dans le bail, est sans effet. Le même arrêt en tire une conséquence pratique que les vendeurs découvrent souvent trop tard — l'offre notifiée au locataire ne peut pas inclure d'honoraires de négociation : le prix qui lui est proposé doit être le prix net de commission d'agence.

6.1 — La mécanique : un mois, deux mois, quatre mois

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de le vendre, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette information, qui doit reproduire les premiers alinéas du texte, vaut offre de vente au profit du locataire.

• Le locataire dispose d'un mois à compter de la réception pour se prononcer. S'il accepte, il en informe le propriétaire dans les mêmes formes.
• Il dispose ensuite de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser la vente.
• S'il indique dans sa réponse recourir à un prêt, l'acceptation de l'offre est subordonnée à son obtention et le délai de réalisation est porté à quatre mois.
• Comme en matière de bail d'habitation, un second tour est organisé : si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, le notaire doit, à peine de nullité, notifier ces conditions au locataire, cette notification valant offre de vente.

La sanction est la nullité de la vente. Le locataire dont le droit a été méconnu peut donc, dans le délai de prescription applicable, faire tomber l'acte — avec toutes les conséquences en cascade sur le prix déjà encaissé, l'impôt déjà payé et les travaux déjà réalisés par l'acquéreur.

6.2 — Les exclusions qui sauvent la plupart des SCI

Le texte prévoit une liste d'exclusions, et il faut la connaître parce qu'elle joue très souvent. Ne sont pas soumises au droit de préférence :

• la cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
• la cession unique de locaux commerciaux distincts ;
• la cession d'un local commercial à un copropriétaire d'un ensemble commercial ;
• la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux — c'est l'exclusion reine pour une SCI propriétaire d'un immeuble mixte ;
• la cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

À quoi s'ajoute une exclusion d'articulation, dont nous avons déjà parlé en section 1 : le droit de préférence est écarté lorsqu'il est fait application d'un droit de préemption des chapitres I^er et II du titre I^er du livre II du Code de l'urbanisme, ou à l'occasion d'une aliénation fondée sur l'article L213-11 du même code. Cette articulation n'est pas d'origine : elle a été ajoutée à l'article L145-46-1 par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS. Sa conséquence pratique est claire — la DIA se purge d'abord ; si la commune préempte, la question du locataire commercial ne se pose plus.

6.3 — La nouveauté du 26 mai 2026 : bureaux et entrepôts sortent du champ

Ce point-là se date au jour près, et la plupart des contenus en ligne ne l'ont pas encore intégré. L'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a inséré dans l'article L145-46-1 du Code de commerce une définition restrictive du champ d'application du droit de préférence. La version de l'article issue de cette réforme est en vigueur depuis le 28 mai 2026, mais l'article 61 fixe lui-même sa borne d'application : il « n'est applicable qu'aux mutations intervenant après la promulgation de la présente loi », soit après le 26 mai 2026.

Cette définition retient que le local à usage commercial s'entend de tout local destiné à titre principal au commerce de détail ou de gros ou à une prestation de service à caractère commercial, réserves et emplacements attenants compris, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal renvoie, quant à lui, à une liste d'activités fixée par décret en Conseil d'État, les entrepôts en étant également exclus.

Ce que la réforme change, concrètement, pour une SCI qui vend.

• Un plateau de bureaux loué en bail commercial n'ouvre plus, en principe, de droit de préférence. C'est un allègement notable pour les SCI détenant des locaux tertiaires, qui purgeaient jusqu'ici un droit dont l'application aux bureaux avait toujours été discutée.
• Un entrepôt non plus. Même raisonnement, expressément visé par le texte.
• La liste des activités artisanales dépend d'un décret en Conseil d'État. Tant que sa publication n'est pas vérifiée pour l'activité concernée, la prudence commande de notifier plutôt que de s'abstenir : une notification inutile ne coûte qu'un mois, une notification omise coûte la vente.

Un mot sur la date d'application. Le critère n'est pas la date de la version consolidée du code, mais celle que l'article 61 fixe lui-même : les mutations intervenant après la promulgation de la loi, soit après le 26 mai 2026. Une vente dont le compromis a été signé avant mais dont l'acte est postérieur mérite une analyse au cas par cas par le notaire. Sur ce point précis, l'écart de quelques jours peut changer la réponse — raison de plus pour ne pas trancher seul.

6.4 — Ce que le droit de préférence n'est pas

On confond régulièrement ce droit avec deux autres choses, qui n'ont rien à voir avec lui.

Ce n'est pas un droit au renouvellement, ni un droit à indemnité. Le droit de préférence porte sur l'achat des murs. Il n'a rien à voir avec le droit au renouvellement du bail des articles L145-8 et suivants du Code de commerce, ni avec l'indemnité d'éviction due en cas de refus de renouvellement. Un locataire qui n'achète pas les murs conserve intégralement son bail : la vente ne change rien à sa situation locative, seulement l'identité du bailleur.

Ce n'est pas la préemption commerciale de la commune. L'article L214-1 du Code de l'urbanisme, que nous verrons en section 8, permet à la commune de préempter des fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux dans un périmètre de sauvegarde. Ce n'est ni le même titulaire, ni le même objet : le locataire préempte les murs, la commune préempte le fonds ou le bail. Un vendeur de murs n'a, à ce titre, généralement rien à déclarer.

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7. Quand le bien touche à la terre : SAFER et fermier en place

Une SCI n'a pas besoin d'être agricole pour être rattrapée par le droit rural. Il suffit qu'une parcelle du lot vendu ait un usage ou une vocation agricole. Un jardin loué à un maraîcher, un pré attenant à la maison, une parcelle en friche classée en zone A du PLU : tout cela suffit à déclencher une notification que personne n'avait prévue, et à ajouter deux mois au calendrier.

7.1 — La préemption de la SAFER : article L143-1 du Code rural

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural bénéficient, en application de l'article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime, d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés, ou de terrains nus à vocation agricole.

Le texte étend en outre expressément ce droit à l'aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d'une société ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole, mais à une condition que l'on oublie souvent de citer : lorsque l'exercice de ce droit a pour objet l'installation d'un agriculteur. C'est la seconde exception à la règle-mère de ce guide, après l'article L213-1, 3° du Code de l'urbanisme — une exception doublement encadrée, donc, par un seuil de détention et par une finalité. Notez la différence de seuil, qui est décisive :

Conséquence directe et parfaitement légale : une cession partielle échappe au texte rural. Céder 99 % des parts d'une société agricole ne relève pas de l'article L143-1, qui exige la totalité. Cette faille est connue de longue date — c'est d'ailleurs l'une des raisons d'être du contrôle Sempastous examiné plus bas, qui vient prendre le relais sur un autre terrain.

Le délai de la SAFER est de deux mois à compter de la réception de la notification que lui adresse le notaire, son silence valant renonciation : l'article L143-8 du Code rural dispose que le droit de préemption de la SAFER « est exercé dans les conditions prévues aux articles L. 412-8 à L. 412-11 et au troisième alinéa de l'article L. 412-12 », ce qui lui applique le délai de deux mois de l'article L412-8 — l'article R143-4, souvent cité à tort, régit en réalité la préemption partielle et le délai de deux mois qu'il ouvre est celui du vendeur, dont le silence vaut alors acceptation de l'offre partielle. Encore faut-il que la notification ait été complète, le délai ne courant qu'à compter d'une déclaration régulière. Lorsqu'elle décide de préempter, sa décision motivée est notifiée à l'acquéreur évincé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les quinze jours de la réception de la notification faite au notaire (article R143-6). Comme la commune, elle peut préempter au prix notifié ou faire une offre à un prix révisé, auquel cas le vendeur peut accepter, retirer son bien de la vente, ou laisser le tribunal judiciaire fixer le prix.

7.2 — Ce qui échappe à la SAFER : l'article L143-4

L'article L143-4 du Code rural liste les aliénations soustraites à la préemption des SAFER. La liste est longue ; deux séries seulement concernent vraiment les SCI et les familles.

• Les opérations d'indivision et de partage : les acquisitions effectuées par des coïndivisaires en application des articles 815-14, 815-15 et 883 du Code civil. Une sortie d'indivision organisée entre coïndivisaires n'ouvre donc pas la voie à la SAFER — point utile quand une famille réorganise son patrimoine avant d'apporter les biens à une société. Voyez sur ce terrain sortir d'une indivision par une SCI.
• Les cessions familiales : les acquisitions par des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ou par des cohéritiers ou leur conjoint survivant, sous les conditions d'exploitation ou d'usage prévues par le texte. On retrouve le même périmètre familial que dans l'article L213-1, 3° du Code de l'urbanisme et dans l'article 10 de la loi de 1975 — cohérence utile à mémoriser.

Le texte écarte aussi les acquisitions par les salariés agricoles, aides familiaux et associés d'exploitation ayant travaillé sur l'exploitation, ainsi que par le fermier ou le métayer en place, sous conditions. Chaque exclusion s'accompagne de conditions d'exploitation ou de conservation qu'il faut lire dans le détail : elles ne se présument pas.

7.3 — Le preneur en place, et la priorité de l'article L143-6

Le fermier n'est pas un obstacle secondaire : c'est souvent le titulaire le plus fort du dossier. Les articles L412-1 et suivants du Code rural lui confèrent, sous conditions d'exploitation et de durée, un droit de préemption lorsque le propriétaire vend le fonds loué.

Reste la règle d'articulation, celle qu'il faut retenir avant toutes les autres. L'article L143-6 du Code rural dispose que le droit de préemption de la SAFER ne prime ni les droits de préemption de l'État, des collectivités territoriales et des établissements publics, ni le droit du preneur en place exploitant le bien depuis trois ans au moins. La hiérarchie est donc figée : droits publics d'abord, preneur en place ensuite, SAFER en dernier.

Cette hiérarchie a une traduction très concrète pour le vendeur. Si votre parcelle est louée depuis plus de trois ans à un exploitant, c'est lui qui décidera en pratique du sort de la vente, pas la SAFER. Et il achètera au prix notifié ou fera fixer le prix par le tribunal paritaire. Anticiper cette conversation avant de mettre le bien en vente évite beaucoup de temps perdu : un fermier qui veut acheter le dira volontiers, et vous économiserez la commercialisation.

La frontière entre une SCI et les structures dédiées au foncier agricole, GFA en tête, est traitée dans SCI ou GFA pour détenir du foncier agricole, qui explique pourquoi une SCI est rarement le bon véhicule quand la terre est louée à un exploitant.

7.4 — Le contrôle Sempastous : ce n'est pas une préemption, et c'est pire

Dernier étage, et il surprend souvent. La loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, a créé aux articles L333-1 et suivants du Code rural un dispositif de contrôle des prises de contrôle sociétaires, c'est-à-dire des cessions de parts ou d'actions, visant les sociétés qui détiennent ou exploitent du foncier agricole. Ses conditions d'application ont été fixées par le décret n° 2022-1515 du 2 décembre 2022, pour une entrée en vigueur au 1^er janvier 2023.

Sur sa nature, aucune approximation n'est permise : ce n'est pas un droit de préemption. C'est une autorisation administrative préalable, exigée lorsque l'opération conduit le bénéficiaire à dépasser un seuil d'agrandissement significatif fixé par arrêté du préfet de région. La demande est instruite par la SAFER, qui transmet son avis, et l'autorisation est délivrée ou refusée par le préfet de département. Elle peut être subordonnée à des engagements de compensation — typiquement la libération de surfaces au profit d'un agriculteur qui s'installe.

Pour une SCI dont le patrimoine comprend ne serait-ce qu'une parcelle agricole, retenez ceci :

• Le seuil n'est pas national. Il est fixé région par région, et il faut donc vérifier l'arrêté préfectoral applicable au lieu de situation des terres. Ne raisonnez jamais à partir d'un seuil lu dans un article généraliste.
• Le délai s'ajoute, il ne se substitue pas. L'instruction d'une demande d'autorisation prend plusieurs mois. Elle vient s'ajouter, le cas échéant, aux délais de la SAFER et du preneur en place.
• La sanction n'est pas la substitution mais le blocage. Une opération réalisée sans autorisation encourt la nullité. Là où une préemption vous prive de votre acquéreur mais vous laisse le prix, un refus d'autorisation vous laisse le bien et vous prive de l'opération.

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8. Les préemptions qu'on découvre trop tard : ZAD, espaces naturels, commerce, eau

Les quatre droits qui suivent ont un point commun : personne n'y pense avant que le notaire ne les révèle, parce qu'ils dépendent de zonages que le vendeur ne consulte jamais. Ils sont pourtant à l'origine des retards de calendrier les plus spectaculaires — et, pour l'un d'eux, d'une perte de valeur qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

8.1 — La zone d'aménagement différé, et sa date de référence redoutable

Les articles L212-1 et suivants du Code de l'urbanisme organisent le droit de préemption applicable dans les zones d'aménagement différé. La ZAD est créée par acte de l'autorité administrative pour préparer une opération d'aménagement future ; à l'intérieur de son périmètre, un droit de préemption s'exerce selon des règles proches de celles du DPU, mais avec une différence qui change tout.

Cette différence, c'est la date de référence pour l'évaluation du prix. L'article L213-4 du Code de l'urbanisme prévoit qu'en zone d'aménagement différé, le prix est estimé à la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone, à celle de l'acte créant la zone, ou à celle du dernier renouvellement de cet acte. Pour les biens situés hors ZAD, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone où se trouve le bien. Le même article ajoute une garantie utile : les améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à cette date ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif.

Ce point rejoint la logique de l'expropriation pour cause d'utilité publique, où la date de référence obéit à des règles voisines. Dans les deux cas, la valeur retenue n'est pas celle du jour de la vente, et c'est le juge de l'expropriation qui l'apprécie.

8.2 — Les espaces naturels sensibles : trois mois, et non deux

C'est l'erreur que je corrige le plus souvent dans les calendriers de vente. Le département dispose, au titre de la politique des espaces naturels sensibles, d'un droit de préemption sur les biens situés dans les zones qu'il a délimitées. Le régime figure aux articles L215-14 et suivants du Code de l'urbanisme, et son délai n'est pas de deux mois.

• Article L215-14 : le propriétaire adresse une déclaration au président du conseil départemental, mentionnant le prix et les conditions de l'aliénation projetée. La forme est celle d'une déclaration analogue à la DIA, transmise par le notaire.
• Article L215-15 : le silence gardé pendant trois mois vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. Le département dispose donc d'un mois de plus que la commune.
• Article L215-16 : l'action en nullité de la vente réalisée en méconnaissance de ces dispositions se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte.

S'ajoute une cascade de substitution qui allonge encore la chaîne. Lorsque le département n'exerce pas son droit, celui-ci peut être exercé, selon les cas et dans les conditions fixées par les textes, par le Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres, par le gestionnaire d'un parc national ou d'un parc naturel régional, puis à défaut par la commune. Chaque étage de cette cascade consomme du calendrier.

Ce que ça change pour vous : si votre bien est en zone de préemption ENS, ne promettez jamais un acte à soixante jours. Trois mois de délai de principe, plus le temps de la substitution éventuelle, plus le temps de rédaction : quatre à cinq mois entre le compromis et l'acte est une hypothèse raisonnable. C'est typiquement le cas d'une résidence secondaire détenue en SCI en zone littorale ou de montagne.

8.3 — La préemption commerciale de l'article L214-1 : elle ne vise pas les murs

L'article L214-1 du Code de l'urbanisme permet au conseil municipal de délimiter, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux, ainsi que les cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. Chaque cession à titre onéreux est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable du cédant à la commune ; l'article L214-2 précise que le silence du titulaire pendant deux mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation, la fixation du prix et la suite de la procédure obéissant aux articles L213-4 à L213-7 du même code.

Il existe cependant un point de contact à connaître : le texte peut viser les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une certaine surface de vente. Une SCI qui vend un terrain destiné à un projet d'aménagement commercial peut donc, dans ce cas précis, se retrouver dans le champ. Voyez sur ce terrain le terrain à bâtir détenu en SCI, qui traite aussi de la fiscalité applicable.

8.4 — Le droit de préemption « ressources en eau »

Le plus récent, et le moins connu. Les articles L218-1 et suivants du Code de l'urbanisme instituent un droit de préemption destiné à préserver la ressource en eau destinée à la consommation humaine. Il a été créé par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique, et rendu opérationnel par le décret n° 2022-1223 du 10 septembre 2022.

Son champ est ciblé : il porte sur les surfaces agricoles situées dans une aire d'alimentation de captage d'eau potable, à l'intérieur d'un périmètre institué par l'autorité administrative de l'État à la demande de la collectivité. Son titulaire est la commune, le groupement de communes ou le syndicat mixte compétent pour contribuer à la préservation de la ressource en eau — ou son délégataire. Le délai pour préempter est de deux mois (article L218-8), et le décret de 2022 a créé les articles R218-1 à R218-21 du Code de l'urbanisme, en vigueur depuis le 12 septembre 2022. Sa finalité est la protection de la qualité de l'eau, ce qui se traduit en pratique par l'imposition de pratiques agricoles compatibles.

Pour une SCI, l'hypothèse est rare mais réelle : une parcelle agricole héritée, une prairie attenante à une maison de campagne, un terrain acquis en vue d'une construction jamais réalisée. Le notaire l'identifie par la consultation des servitudes et des périmètres de protection. Ne cherchez pas à le faire vous-même : le zonage n'apparaît pas sur le PLU comme une zone ordinaire.

8.5 — Et ce qui n'existe pas : le mythe de la préemption « meublé de tourisme »

Je termine cette section par une mise au point, parce que la question m'est posée régulièrement depuis 2025.

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, a durci le régime du changement d'usage, relevé les amendes et créé une servitude de résidence principale à l'article L151-14-1 du Code de l'urbanisme, qui permet au PLU de délimiter des secteurs où toute construction nouvelle de logement doit être affectée à la résidence principale.

Elle n'institue aucun droit de préemption au profit de la commune sur les meublés de tourisme. Le point a été vérifié au texte. Plusieurs pages commerciales affirment pourtant le contraire, en confondant la servitude de résidence principale, qui est une règle d'urbanisme opposable au permis, avec un droit d'acquisition prioritaire, qui n'existe pas. Purger un droit inexistant ne vous protège de rien. Cela ajoute des semaines à votre calendrier, et c'est tout. Le régime fiscal et juridique de la location saisonnière en SCI pose d'autres difficultés, mais pas celle-là.

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9. Le coïndivisaire et le pacte de préférence : les deux préemptions privées

Les droits examinés jusqu'ici sont d'origine légale et se lisent dans les documents d'urbanisme ou dans les baux. Les deux qui suivent sont d'une autre nature : ils se trouvent dans les titres de propriété et dans les archives de la société. C'est ce qui les rend dangereux — personne ne les cherche.

9.1 — L'article 815-14 du Code civil : la SCI qui détient une quote-part indivise

Situation plus fréquente qu'on ne le croit : la SCI ne détient pas un immeuble entier, mais une quote-part indivise. Une succession partiellement réglée, un apport partiel, un achat à plusieurs entités : les configurations ne manquent pas. Si la SCI veut céder cette quote-part à une personne étrangère à l'indivision, l'article 815-14 du Code civil impose une procédure stricte.

Le texte a l'air simple. Ce sont les détails qui font tomber les cessions.

L'acte extrajudiciaire n'est pas une formalité optionnelle. Une notification par lettre recommandée ne satisfait pas le texte. Le recours au commissaire de justice a un coût modeste au regard de l'enjeu — la nullité de la cession pendant cinq ans.

Le nom de l'acquéreur doit figurer dans la notification. Le texte l'exige explicitement, et pour une raison précise : la préemption en indivision protège aussi contre l'entrée d'un tiers indésirable. Une notification anonymisée est incomplète.

Seuls les destinataires de la notification peuvent agir. L'article 815-16 réserve l'action en nullité à ceux à qui les notifications devaient être faites ou à leurs héritiers. Un tiers, un créancier ou un associé mécontent de la SCI n'a pas qualité pour agir sur ce fondement. C'est une limite utile à connaître quand on évalue le risque réel d'un dossier ancien.

La sortie d'indivision par voie de partage obéit à une logique différente — effet déclaratif de l'article 883 du Code civil, droit de partage — et elle est traitée dans sortir d'une indivision avec une SCI et dans indivision ou SCI : que choisir.

9.2 — Le pacte de préférence de l'article 1123 du Code civil

Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s'engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec elle pour le cas où elle déciderait de contracter. Il n'oblige pas à vendre : il oblige, si l'on vend, à proposer d'abord.

On en trouve dans des endroits variés, et c'est bien le problème : dans un acte de vente ancien, au profit du vendeur d'origine ou d'un voisin ; dans un protocole familial ; dans un bail, au profit du locataire ; dans une convention entre associés, au profit de l'un d'eux. Aucune publicité n'est requise : un pacte de préférence peut parfaitement exister sans figurer nulle part dans les documents d'urbanisme.

La sanction est double, et sévère. L'article 1123 prévoit que le bénéficiaire lésé peut obtenir la réparation du préjudice subi, et que, lorsque le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir, il peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer à l'acquéreur dans le contrat conclu. La double condition de connaissance est exigeante, et c'est heureux : elle protège l'acquéreur de bonne foi. Mais elle est remplie dès l'instant où le pacte figure dans un titre que l'acquéreur a eu entre les mains.

9.3 — La frontière avec la clause statutaire, à énoncer sans ambiguïté

Terminons par la confusion la plus fréquente de tout le sujet, et disons-le en une phrase sans nuance.

L'erreur symétrique est tout aussi répandue, et plus grave : croire qu'une vente d'immeuble régulièrement autorisée en assemblée générale est, pour cette raison, « en règle ». La décision collective règle la question du pouvoir de vendre. Elle ne purge aucun droit de préemption. Un procès-verbal unanime et une DIA manquante donnent une vente parfaitement autorisée et parfaitement annulable.

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10. Tableau récapitulatif des droits de préemption : quatorze droits, quatorze calendriers

La carte complète, à garder sous la main au moment de bâtir le calendrier de votre vente. Elle se lit de gauche à droite : le droit, son texte, son titulaire, ce qui le déclenche, la forme de la notification, le temps dont dispose le titulaire, le temps dont il dispose ensuite pour signer, la sanction de l'omission et la durée pendant laquelle cette sanction reste encourue.

Le tableau se fait défiler horizontalement sur mobile.

Comment se servir de ce tableau. Passez chaque ligne en revue avant de signer le compromis, en vous posant une seule question : le fait déclencheur est-il réuni chez moi ? Neuf lignes sur quatorze s'écartent en trente secondes. Les deux ou trois qui restent déterminent la date d'acte que vous pouvez honnêtement promettre à l'acquéreur. Et c'est cette date-là qui, mal calculée, empoisonne la fin des ventes.

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11. Cas chiffré : la SCI Les Tilleuls purge ses droits de préemption, jour par jour

Rien ne vaut un cas réel déroulé date par date. Les chiffres sont ronds pour la lisibilité ; la mécanique, elle, est exacte.

11.1 — Le tri : quatre droits examinés, un seul retenu

On commence par passer le tableau de la section 10 en revue, ligne à ligne. Quatre méritent un examen. Trois tombent en quelques minutes.

Le boulanger. L'article L145-46-1 du Code de commerce lui ouvrirait un droit de préférence si la SCI vendait le seul local commercial. Mais l'opération est une cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, expressément exclue par le texte. Rien à notifier au boulanger. Notez au passage que même si le rez-de-chaussée avait été un plateau de bureaux, la définition issue de l'article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 aurait écarté le droit de préférence pour un autre motif.

L'article 10 de la loi de 1975. Il suppose une première vente consécutive à une division ou une subdivision par lots. L'immeuble n'a jamais été divisé : le fait déclencheur n'existe pas. De surcroît, le texte exclut les ventes portant sur l'immeuble entier. Double motif d'exclusion, rien à notifier aux locataires.

L'article 10-1 de la même loi. Il vise la vente en bloc d'un immeuble de plus de cinq logements. Ici : quatre. Le seuil n'est pas atteint, et les locaux commerciaux n'entrent pas dans le décompte — et, le seuil eût-il été atteint, un engagement de l'acquéreur de proroger les baux en cours pour six ans aurait suffi à écarter le texte. Rien à notifier.

Le droit de préemption urbain. Il reste, et il est seul. L'immeuble est en zone U d'une commune ayant institué le DPU, il n'est pas soumis au statut de la copropriété, et son achèvement remonte à bien plus de quatre ans — les deux exclusions de l'article L211-4 sont donc hors jeu. Une DIA est due, à peine de nullité.

11.2 — Le calendrier réel, jour par jour

Le point à retenir n'est pas la durée totale, c'est l'écart avec la prévision. L'agent immobilier avait annoncé « deux mois de préemption, acte fin mars ». La demande de visite a coûté dix-huit jours — le temps écoulé entre la demande et la visite — et l'acte a glissé de presque un mois. Rien d'anormal, rien de contestable : c'est le mécanisme de suspension de l'article L213-2 qui joue normalement. Mais l'acquéreur, lui, avait donné congé de son logement pour le 31 mars.

Le réflexe à prendre : fixez la date de réalisation du compromis à trois mois après le dépôt de la DIA, pas deux. Vous signerez plus tôt si tout va bien, et vous n'aurez pas d'avenant à faire signer si la commune demande une visite.

11.3 — Première variante : la même SCI vend lot par lot

Reprenons les mêmes données, et changeons une seule chose : plutôt que de vendre en bloc à 620 000 €, les associés décident de mettre l'immeuble en copropriété et de vendre les quatre logements séparément, en espérant 700 000 € au total.

Le régime bascule intégralement.

• L'article 10 de la loi de 1975 se réveille pour chacun des quatre logements. Chaque vente est la première à intervenir depuis la division : chaque locataire doit recevoir une notification par lettre recommandée valant offre de vente, avec le prix et les conditions de son logement.
• Chaque locataire dispose de deux mois pour se prononcer, puis, s'il accepte, de deux mois pour réaliser — quatre s'il recourt à un prêt, ce qui sera le cas d'au moins l'un d'eux.
• Le DPU s'applique lot par lot. L'exclusion des lots de copropriété de l'article L211-4 suppose un immeuble soumis au statut depuis dix ans au moins : ici, le règlement vient d'être publié. Chaque vente donne donc lieu à une DIA distincte, avec son délai de deux mois propre.
• L'ordre compte. On notifie d'abord les locataires — leur droit conditionne l'identité de l'acquéreur —, puis on dépose la DIA une fois l'acquéreur connu et le prix arrêté. Les deux délais se cumulent, ils ne se superposent pas.

Le verdict chiffré. La découpe rapporte 80 000 € de plus. Elle coûte environ quatre mois et demi de calendrier, un géomètre, un règlement de copropriété, quatre DIA au lieu d'une, quatre actes au lieu d'un. Et elle expose à quatre risques de nullité au lieu d'un seul. La bonne question n'est donc pas « la découpe rapporte-t-elle plus ? » mais « le surplus couvre-t-il le temps, les frais et le risque ? ». Sur quatre logements, la réponse est souvent non. Sur un immeuble de rapport plus gros, elle s'inverse : c'est le sujet de détenir un immeuble de rapport en SCI.

11.4 — Seconde variante : la commune préempte à 540 000 €

Retour au scénario de la vente en bloc, et cette fois la commune répond. Le 3 mars 2026, elle notifie sa décision d'acquérir, mais à 540 000 € au lieu de 620 000 € — soit 80 000 € de moins, appuyés sur une estimation domaniale.

Étape 1 — la SCI maintient son prix. Les associés refusent l'offre et maintiennent 620 000 €. La commune saisit le juge de l'expropriation. Instruction, mémoires, transport sur les lieux, expertise contradictoire.

Étape 2 — le jugement. Quatorze mois plus tard, en mai 2027, le juge fixe le prix à 575 000 €. La décision devient définitive faute d'appel en juillet 2027.

Étape 3 — la décision de la SCI. L'article L213-7 du Code de l'urbanisme lui ouvre deux mois à compter de la décision devenue définitive pour renoncer à l'aliénation. Les associés renoncent, par lettre recommandée, dans le délai. La SCI conserve son immeuble.

Ce tableau dit trois choses, et aucune n'est intuitive.

Une préemption n'est pas une expropriation. L'article L213-4 exclut expressément les indemnités accessoires. Les 4 500 € d'avocat, les 1 800 € de diagnostics périmés, les quelque vingt mois passés dans le dossier depuis le compromis : rien n'est indemnisé. Ce sont des coûts nets, supportés par la société, et personne ne vous les remboursera.

Le bien, lui, continue de produire. Voilà ce qui rend la résistance tenable pour une SCI de rapport, et intenable pour un propriétaire qui comptait sur le prix de vente pour financer autre chose. Avant l'écart de prix, le vrai critère de décision est la trésorerie de la SCI pendant la procédure : avec 2 800 € de loyers mensuels contre 1 150 € d'intérêts, la SCI Les Tilleuls pouvait attendre quatorze mois sans souffrir. Une SCI en cash-flow négatif, non.

Et la sortie reste ouverte jusqu'au bout. Beaucoup de vendeurs l'ignorent, et cela change complètement la façon d'aborder un contentieux sur le prix. Vous ne pariez pas votre immeuble. Vous pariez des frais et du temps. À une condition : répondre dans les deux mois. Le silence, lui, aurait valu acceptation des 575 000 € et transfert de propriété.

Reste une conséquence à ne pas négliger : après la renonciation, le bien est de nouveau à vendre, avec des diagnostics à refaire, un acquéreur parti depuis longtemps, et une nouvelle DIA à déposer le jour où un acheteur se présentera. La commune, elle, n'est plus tenue par son offre antérieure. Le dossier repart de zéro.

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12. FAQ — Droits de préemption et vente d'un bien de SCI