DPE collectif en copropriété : ce que ça change pour la SCI (2026)

Votre SCI détient deux lots dans une copropriété des années 1970. Le syndic met un « DPE collectif » à l'ordre du jour, avec un devis à quatre chiffres réparti aux tantièmes, et vous devez voter sans savoir exactement ce que vous votez. La question qui compte n'est pourtant pas celle du devis. Elle est celle-ci : ce diagnostic de l'immeuble change-t-il quelque chose au bail en cours, à l'étiquette du logement que vous louez, à la revente du lot ? Réponse courte : beaucoup moins qu'on ne le craint sur le lot, beaucoup plus qu'on ne le croit sur la trésorerie des exercices suivants. Ce guide tient la frontière entre le bâtiment et le lot, donne le calendrier réellement applicable avec le comptage des lots que la plupart des sources ratent, chiffre la quote-part de la SCI sur un cas réel et dit où le gérant a vraiment la main.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code de la construction et de l'habitation, loi du 10 juillet 1965, CGI, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 10 août 2026.

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1. Le DPE collectif n'est pas le DPE de votre lot

Toute la suite dépend d'une seule distinction. Autant la poser tout de suite.

Le DPE collectif porte sur le bâtiment. Il décrit l'enveloppe (murs, toiture, planchers bas, menuiseries), les systèmes collectifs de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire et de ventilation, puis il attribue une étiquette énergie et une étiquette climat à l'immeuble pris comme un tout. Sa base légale est l'article L126-31 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience.

Le DPE du lot porte sur votre logement. C'est lui qu'on annexe au bail, lui qu'on annexe à la promesse de vente, lui qui dit si le logement passe le critère de performance énergétique de la décence. Il relève de l'article L126-26 du CCH, du dossier de diagnostic technique de l'article L271-4 pour la vente et de celui de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location.

Ces deux documents ne se remplacent pas et ne se contredisent pas : ils ne mesurent pas la même chose. Un immeuble classé E abrite très bien un appartement classé D sous des combles isolés en 2019 et un F au rez-de-chaussée sur pilotis. Rien d'anormal là-dedans.

Pourquoi la confusion est si fréquente

La confusion n'a rien d'une négligence de lecteur : elle est fabriquée par les textes eux-mêmes.

Les deux documents portent exactement le même nom, « diagnostic de performance énergétique », et utilisent la même échelle de A à G. Un gérant qui reçoit une convocation portant « DPE de l'immeuble : F » lit spontanément l'étiquette de son appartement. J'ai vu des associés s'alarmer d'une interdiction de louer imminente sur cette seule base, à tort.

Et il existe un vrai cas de recouvrement. Le I de l'article R126-20 du CCH prévoit que le diagnostic réalisé pour l'ensemble du bâtiment permet d'établir les DPE de chacun des logements ou lots, dans les conditions fixées par arrêté. Autrement dit, le document de l'immeuble peut, dans certaines conditions, accoucher de l'étiquette opposable de votre appartement. C'est l'exception, pas la règle, et elle mérite tout le chapitre 9.

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2. Cinq documents que les syndics confondent : DPE collectif, DTG, PPT

Dès qu'une copropriété entre en phase de rénovation, cinq documents circulent en même temps dans les convocations, les devis et les procès-verbaux. Objets différents, bases légales différentes, payeurs différents, portée juridique différente. Je garde ce tableau sous la main avant chaque assemblée, et il m'a plus d'une fois évité de voter deux fois la même chose.

Comment ces documents s'enchaînent en pratique

L'enchaînement ne varie jamais : on mesure, on programme, on vote, on paie. Le DPE collectif et le DTG mesurent. Le PPT programme. Le fonds de travaux et les appels de fonds financent. Une SCI qui a cette chaîne en tête voit venir ses sorties de trésorerie trois ou cinq ans à l'avance, au lieu de les découvrir dans une convocation reçue un 20 août. Le détail du financement est dans nos guides sur le fonds de travaux ALUR et sur les appels de fonds de copropriété.

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3. Qui est concerné, et depuis quand : le calendrier du DPE collectif

La réponse se trouve dans deux textes qui ne sont pas au même endroit, ce qui explique une bonne partie des approximations en circulation. Le CCH fixe le champ de l'obligation ; la loi Climat et résilience fixe la date à laquelle elle mord sur votre immeuble.

Le champ de l'obligation

L'article L126-31 du CCH, version en vigueur au 28 mai 2026, tient en deux alinéas. Le premier pose l'obligation : tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013 doit disposer d'un diagnostic de performance énergétique répondant aux conditions de l'article L126-26. Le second fixe la durée : diagnostic renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 fait apparaître que le bâtiment relève de la classe A, B ou C au sens de l'article L173-1-1 du CCH.

Deux conditions, cumulatives, et rien d'autre :

• Bâtiment d'habitation collective. Un immeuble de bureaux pur n'est pas concerné ; un immeuble mixte à usage principal d'habitation l'est. Les exclusions générales du champ du DPE de l'article R126-15 du CCH (constructions provisoires, petits bâtiments indépendants, lieux de culte, monuments historiques, certains bâtiments agricoles ou industriels) restent applicables.
• Permis de construire déposé avant le 1^er janvier 2013. C'est la date de dépôt du permis qui compte, ni l'achèvement ni l'acquisition par la SCI. Un immeuble livré en 2015 sur un permis de 2011 est dans le champ. Un immeuble dont le permis a été déposé en 2013 ou après n'y est pas, aussi énergivore soit-il en réalité.

Le calendrier d'entrée en vigueur, et le piège du comptage

Le calendrier ne se trouve pas dans le CCH. Il est resté dans le VI de l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, et c'est précisément parce qu'il est là, hors code, que tant de sources le paraphrasent au lieu de le citer.

Le VI pose une règle générale : les dispositions concernées « entrent en vigueur le 1^er janvier 2024 ». Puis il ouvre une dérogation, une seule, « pour les bâtiments relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [...] et comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ». Cette dérogation joue en deux temps : « 1° Le 1^er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots ; 2° Le 1^er janvier 2026, pour les copropriétés d'au plus cinquante lots. » Gardez ces formules mot pour mot. Les paraphrases escamotent deux choses, et les deux coûtent cher : le fait que les deux branches se recouvrent à la borne des cinquante lots, et la nature exacte des lots que l'on compte.

Piège n° 1 : à cinquante lots pile, les deux branches du texte se recouvrent

Une copropriété de 50 lots exactement se situe à la jonction des deux vagues, et le VI ne la tranche pas. Le 2° vise les copropriétés « d'au plus cinquante lots », formule qui inclut cinquante. Mais le 1°, qui vise les copropriétés « entre cinquante et deux cents lots », l'inclut tout autant. À la borne, les deux branches se recouvrent littéralement, et le conflit n'est arbitré ni par la doctrine administrative ni, à ce jour, par la jurisprudence.

Deux lectures sont donc défendables. Celle du 2°, la plus favorable au copropriétaire, retient le 1^er janvier 2026. Celle du 1°, qui pose expressément la borne inférieure de cinquante, retient le 1^er janvier 2025 — c'est elle que suivent les pages qui écrivent « moins de 50 lots », et on ne peut pas dire qu'elles se trompent : elles choisissent l'autre branche.

Ma recommandation, en conséquence, est pratique et non juridique : à cinquante lots pile, ne construisez aucune stratégie sur la seule lettre du texte. Faites voter le diagnostic sans attendre, quitte à retenir la date la plus précoce. Le coût est modeste, on le chiffre au chapitre 7, et l'incertitude ne vaut pas une année de bras de fer avec le syndic. En dessous ou au-dessus de la borne, en revanche, le texte est parfaitement clair.

Piège n° 2 : les caves et les parkings ne comptent pas

Le chapeau du VI compte les lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Caves, celliers, box et emplacements de stationnement restent en dehors, alors même qu'ils sont des lots à part entière au règlement, avec leur numéro et leurs tantièmes.

Sur un immeuble typique des années 1970, l'écart n'a rien d'anecdotique. Quarante-six appartements, deux commerces en rez-de-chaussée, quarante-huit caves et trente parkings : 126 lots au règlement, 48 lots au sens du calendrier. Vague de 2026, donc, et non de 2025. Un an d'écart sur une simple erreur de comptage.

Le réflexe à avoir avant toute discussion avec le syndic : demander l'état descriptif de division et compter soi-même. Cinq minutes de travail, et vous ne votez plus dans l'urgence une résolution mal ficelée. C'est l'une des vérifications que je recommande dans le guide sur les relations entre une SCI et son syndic de copropriété.

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4. Le DPE collectif d'une SCI qui détient l'immeuble entier

Voilà le cas que personne ne traite, et c'est pourtant la configuration de beaucoup de SCI patrimoniales : la société détient un immeuble de rapport entier, six ou huit logements, sans copropriété, sans syndic, sans assemblée générale. Le gérant se dit qu'un diagnostic « collectif » ne peut pas le concerner puisqu'il n'y a pas de collectivité. Erreur.

Reprenons les textes dans l'ordre. L'article L126-31 du CCH vise « tout bâtiment d'habitation collective », sans aucune condition tenant à l'existence d'une copropriété. Le I de l'article R126-20 du CCH parle du diagnostic « établi pour l'ensemble d'un bâtiment d'habitation collective, notamment dans le cas prévu au premier alinéa de l'article L. 126-31 ». Quant à la dérogation du VI de l'article 158 de la loi Climat, elle ne diffère l'entrée en vigueur que « pour les bâtiments relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [...] et comprenant au plus deux cents lots ». Un immeuble en monopropriété n'en relève pas. Il reste donc sous la règle générale du même VI : 1^er janvier 2024.

Le résultat est net : une SCI propriétaire d'un immeuble d'habitation collective entier, permis déposé avant le 1^er janvier 2013, est tenue au DPE collectif depuis le 1^er janvier 2024, sans seuil de lots et sans échelonnement. Beaucoup de gérants tombent de haut en découvrant ce point.

En pratique, la SCI se retrouve seule aux commandes, avec ce que cela a de bon et de moins bon.

• Elle commande le diagnostic seule. Pas d'assemblée générale, pas d'inscription à l'ordre du jour au sens du II de l'article R126-20 du CCH, qui ne vise que les immeubles soumis au statut de la copropriété. C'est une décision de gestion du gérant, prise dans le cadre de ses pouvoirs (voir notre guide du gérant de SCI).
• Elle paie tout. Aucune répartition aux tantièmes, le devis entier atterrit sur son compte bancaire.
• Elle y gagne une vraie souplesse. Un immeuble homogène, un seul interlocuteur, un seul commanditaire : c'est la configuration où la génération des DPE individuels à partir du DPE à l'immeuble a le plus de chances de fonctionner. J'y reviens au chapitre 9, et c'est un levier d'économies non négligeable sur huit logements.

Un mot pour éviter une confusion classique. L'audit énergétique réglementaire, lui, se déclenche à la vente d'un bâtiment d'habitation en monopropriété, selon un calendrier propre lié à l'étiquette. Deux dispositifs, deux déclencheurs : la détention pour le DPE collectif, la mutation pour l'audit. Tout le détail est dans notre guide audit énergétique et SCI.

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5. Ce que contient un DPE collectif — et ce qu'il ne contient pas

Beaucoup de gérants votent un DPE collectif en croyant financer un examen complet de l'immeuble. Ce n'en est pas un, et l'écart entre ce qu'on imagine acheter et ce qu'on achète vraiment vaut trois minutes de lecture.

Le contenu

Le DPE collectif applique à l'échelle du bâtiment la méthode réglementaire prévue pour les logements. On y trouve :

• Le descriptif de l'enveloppe : murs, toiture, planchers bas, menuiseries, avec leurs caractéristiques thermiques.
• Le descriptif des systèmes collectifs : chauffage, production d'eau chaude sanitaire, ventilation, refroidissement le cas échéant.
• Les consommations conventionnelles d'énergie, exprimées en énergie primaire et en énergie finale, et les émissions de gaz à effet de serre.
• Les deux étiquettes du bâtiment : étiquette énergie et étiquette climat, de A à G.
• Une estimation des dépenses annuelles et des recommandations de travaux, chiffrées.

Le diagnostiqueur ne visite pas tous les logements. Il travaille sur un échantillon représentatif, dans les conditions fixées par l'arrêté du 31 mars 2021. Voilà ce qui rend l'exercice praticable sur un immeuble de quatre-vingts appartements, et voilà aussi pourquoi sa précision reste limitée au niveau de chaque lot.

Ce qu'il ne contient pas, et ce qu'il ne déclenche pas

Trois limites conditionnent la portée réelle de votre vote.

Le DPE collectif n'emporte aucune obligation de travaux. Il mesure, il recommande, il ne contraint pas. Un diagnostiqueur qui vous annonce que « l'immeuble va devoir isoler ses façades » exprime un avis technique, pas une obligation légale.

Et il n'est pas opposable par lui-même. L'opposabilité acquise au 1^er juillet 2021 tient au retrait du DPE de la liste des documents purement informatifs, à l'article L271-4 du CCH pour la vente et à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location : elle joue au profit de l'acquéreur ou du locataire à qui l'on remet le DPE du lot. Le diagnostic établi pour l'ensemble du bâtiment, lui, n'est annexé à aucun contrat, n'est remis ni au locataire ni à l'acquéreur — le chapitre 11 le démontre — et n'engage donc la SCI vis-à-vis de personne. Le seul cas où il produit un effet opposable est celui des DPE individuels générés sur son fondement, au titre du I de l'article R126-20 du CCH, et c'est l'objet du chapitre 9.

Ce n'est pas un audit énergétique. Un audit hiérarchise des scénarios de travaux, les chiffre, les découpe en étapes et annonce des gains. Le DPE collectif recommande, il ne scénarise pas. Une copropriété qui veut monter un vrai projet passera par un audit ou par un projet de PPT ; le cheminement est décrit dans le guide rénovation globale en SCI.

Ce n'est pas un DTG. Le diagnostic technique global de l'article L731-1 du CCH voit beaucoup plus large : état apparent des parties communes et des équipements, situation du syndicat au regard de ses obligations légales, améliorations possibles, évaluation sommaire du coût des travaux sur dix ans. La hiérarchie est d'ailleurs l'inverse de celle qu'on imagine, puisque le DTG comprend un DPE (4° de l'article L731-1) quand le DPE collectif ne contient rien du DTG. Un DPE ne remplace donc jamais un DTG. Dans l'autre sens, la question se discute, et c'est justement ce qui suit.

La durée de validité, et sa nuance

Dix ans, dit l'article L126-31, durée générale du DPE que confirme l'article D126-19 du CCH. L'exception mérite une lecture attentive : le renouvellement décennal ne s'impose pas quand un diagnostic réalisé après le 1^er juillet 2021 place le bâtiment en classe A, B ou C au sens de l'article L173-1-1 du CCH. Une copropriété bien classée ne repaie donc jamais. Une copropriété classée D à G repaie tous les dix ans. La performance a un effet direct sur les charges, avant même le premier chantier.

Autre nuance, presque toujours absente des convocations : le III de l'article R126-20 du CCH dispense les syndicats qui disposent déjà d'un diagnostic en cours de validité et conforme. Un diagnostic non conforme se complète, il ne se refait pas forcément. D'où une question à poser au syndic avant de voter le moindre devis : un DPE de l'immeuble a-t-il déjà été réalisé, et quand ? Une copropriété qui a commandé un DTG récent, lequel comprend un DPE, peut se retrouver couverte sans le savoir. J'ai déjà vu une assemblée voter 4 000 € pour un diagnostic dont elle disposait depuis dix-huit mois.

Traduction budgétaire pour la SCI : dans un immeuble ancien mal classé, le DPE collectif rejoint la liste des dépenses périodiques à provisionner, au même titre que le contrat d'ascenseur ou le ravalement décennal. Notre guide sur les charges de copropriété en SCI explique comment les faire entrer dans le budget de la société.

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6. Le vote en assemblée générale : ce que le gérant de la SCI doit faire

L'assemblée est le seul moment où la SCI a réellement la main. Après le vote, le prestataire est choisi, le prix est fixé, la clé de répartition est arrêtée, et il ne reste plus qu'à payer. Voici ce que je vérifie avant de lever le bras.

Qui vote pour la SCI

Le copropriétaire, c'est la SCI, personne morale. Elle vote par son représentant légal, le gérant, ou par un mandataire muni d'un pouvoir régulier. Trois détails qui font perdre des voix chaque année :

• L'identité du gérant en fonction chez le syndic. Une convocation partie au nom d'un ancien gérant, c'est un motif de contestation classique et, plus souvent encore, une convocation que personne n'ouvre. Après un changement de gérant, prévenez le syndic par écrit le jour même.
• La cogérance. Désignez qui se présente, ou donnez un pouvoir écrit. Le vote d'un cogérant reste valable, mais pourquoi ouvrir la discussion en séance ?
• L'archivage. Convocation, ordre du jour, procès-verbal : ces trois pièces justifient une charge et documentent une décision de gestion. Elles finissent trop souvent dans une boîte mail.

D'où vient l'inscription à l'ordre du jour

L'inscription n'est pas une amabilité du syndic, c'est une obligation réglementaire. Le II de l'article R126-20 du CCH lui impose de porter à l'ordre du jour la décision de réaliser le diagnostic, puis de porter à l'ordre du jour de l'assemblée suivante la présentation du diagnostic par celui qui l'a établi. Deux passages en assemblée, donc deux occasions de poser vos questions au diagnostiqueur lui-même. Peu de copropriétaires exploitent la seconde.

La majorité applicable

La réalisation du DPE collectif se vote à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, celle des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Aucun texte ne prévoit de majorité renforcée, et c'est exactement la majorité que la loi retient pour décider de réaliser un DTG (article L731-1 du CCH). Logique : l'assemblée ne décide pas de l'opportunité du diagnostic, qui s'impose au syndicat, elle en règle les modalités, prestataire, prix, calendrier.

Conséquence pratique, et elle compte : un rejet ne fait pas disparaître l'obligation. Il laisse le syndicat en situation de manquement et contraint le syndic à réinscrire la question à l'assemblée suivante. Voter contre ne fait donc gagner qu'une année, et souvent quelques centaines d'euros de plus au devis suivant.

Ce qu'il faut contrôler dans la résolution

Une résolution correctement rédigée porte cinq mentions. S'il en manque une, demandez la précision en séance, avant le vote : c'est le seul moment où cela ne coûte rien.

L'article 24-4 : c'est là que le DPE collectif devient coûteux

Si vous ne deviez retenir qu'un paragraphe de ce guide, prenez celui-ci.

L'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue du II de l'article 158 de la loi Climat et résilience, impose au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-31 du CCH la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Avant de soumettre au vote un projet de contrat, le syndic met en concurrence plusieurs prestataires et recueille l'avis du conseil syndical. L'obligation est réputée satisfaite si le plan pluriannuel de travaux inscrit à l'ordre du jour en application de l'article 14-2 comporte déjà de telles mesures.

Un mot sur sa date d'application, souvent mal rapportée. Le VI de l'article 158 vise « les 5° et 11° du I ainsi que le II » : l'article 24-4 suit donc exactement le même calendrier que le DPE collectif — 1^er janvier 2024 en principe, 2025 pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots, 2026 pour celles d'au plus cinquante lots, 2028 outre-mer. Légifrance affiche bien une version de l'article 24-4 « en vigueur depuis le 1^er janvier 2023 », mais cette version consolide en une seule fois deux modifications aux calendriers distincts : celle de l'article 171, qui a réécrit l'alinéa renvoyant au plan pluriannuel de travaux et suit le calendrier propre du VI de cet article 171 (2023, 2024 ou 2025 selon le nombre de lots), et celle du II de l'article 158, qui a étendu l'obligation à tout immeuble — elle ne visait auparavant que ceux équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement — et suit, elle, le calendrier du VI de l'article 158. Concrètement, pour une petite copropriété, l'article 24-4 mord en même temps que le premier DPE collectif.

Ce que cela signifie pour la SCI est très concret. Le DPE collectif vous coûte quelques dizaines ou centaines d'euros de quote-part. Mais il arme, sans que personne ait à le décider, le débat de l'assemblée suivante sur un plan de travaux d'économies d'énergie, c'est-à-dire sur des dizaines de milliers d'euros de chantier. Le coût du DPE collectif n'est pas le DPE collectif. C'est ce qu'il ouvre.

Faut-il pour autant voter contre ? Non. L'obligation s'impose de toute façon, et une copropriété qui refuse de se mesurer finit par subir ses travaux au lieu de les programmer. Ce qu'il faut faire, en revanche, c'est préparer la trésorerie de la SCI sur trois exercices et arriver à l'assemblée d'après avec une position construite, pas avec un réflexe de rejet. La suite de la chaîne est traitée dans nos guides sur les travaux de copropriété en SCI et sur la rénovation énergétique en SCI.

Et si le syndic reste inactif ?

Un syndic qui n'inscrit rien manque à l'obligation du II de l'article R126-20 du CCH. Le gérant dispose alors d'un levier simple : notifier au syndic une demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour, à tout moment, sur le fondement de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Le syndic porte la question à la convocation de la prochaine assemblée, ou de l'assemblée suivante si la demande arrive trop tard pour la première. Aucun pouvoir d'appréciation ne lui est laissé sur l'opportunité. Notifiez dans les formes prévues par le décret, et doublez la demande d'un courrier au conseil syndical : c'est lui qui pèsera en séance.

Si l'inertie dure, on bascule sur un manquement contractuel qui engage la responsabilité du syndic. Dans les faits, une demande écrite et motivée suffit presque toujours. Aucun syndic n'a envie de laisser une trace écrite de son refus d'inscrire une obligation légale.

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7. Combien coûte un DPE collectif et qui paie : le cas chiffré

Le prix : une fourchette, pas un tarif

Le prix d'un DPE est libre. Service-public.fr le dit en une phrase : « le prix du DPE n'est pas réglementé ». Pas de barème officiel, pas de tarif de référence publié par une administration. Les devis observés sur le marché en 2026 vont couramment de 1 000 à 5 000 € selon la taille du bâtiment, sa localisation et sa complexité technique. C'est un ordre de grandeur de marché, pas une donnée réglementaire, et il faut le présenter comme tel en assemblée si quelqu'un vous demande « le tarif normal ». Ce qui fait bouger l'aiguille : le nombre de logements, le nombre de cages d'escalier, le nombre de bâtiments, la complexité des systèmes collectifs, et l'état des archives techniques de l'immeuble.

Un conseil au passage. Sur un immeuble compliqué, méfiez-vous du devis très bas. Un DPE sous-payé, c'est un échantillon de visite réduit, donc un résultat plus fragile. Or ce résultat servira de référence pendant dix ans, et servira de base aux DPE individuels s'ils sont générés à partir de lui.

La répartition : les tantièmes de charges générales

Le DPE collectif est une charge du syndicat. Dépense d'administration et de conservation des parties communes, il se répartit selon les tantièmes de charges générales de l'article 10, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Ni par lot, ni par logement, ni au mètre carré : c'est la quote-part de parties communes qui commande.

Traduction : plus vos lots sont grands, plus vous payez, même si vos appartements sont mieux isolés que ceux du voisin. C'est parfois vexant. C'est la règle.

Le cas chiffré

Lecture du résultat. La SCI supporte 86,40 € en 2026, ramenés à 83,52 € après régularisation en 2027. Moins de 90 € pour deux appartements. Pris isolément, le DPE collectif n'est donc pas un sujet financier, et tout gérant qui se crispe dessus se trompe de combat.

La vraie exposition arrive avec l'article 24-4. À l'assemblée de 2027, la copropriété devra se prononcer sur un plan de travaux d'économies d'énergie. Sur un immeuble de 1974 classé E ou F, une isolation par l'extérieur assortie du remplacement de la chaufferie collective se chiffre couramment entre 400 000 € et 900 000 €. Aux mêmes tantièmes, cela fait 9 600 € à 21 600 € pour la SCI. Soit cent à deux cent cinquante fois le devis de diagnostic. Voilà l'ordre de grandeur à avoir en tête au moment de voter les 3 600 €, et celui qu'il faut porter dans le plan de trésorerie de la société.

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8. Traitement comptable et fiscal de la quote-part de DPE collectif

Section courte, volontairement : le mécanisme général des quotes-parts de copropriété est traité ailleurs et je ne vais pas le rejouer. Ne restent ici que les points propres au DPE collectif.

SCI à l'IR : le régime des provisions de copropriété

Quand la quote-part est appelée dans le budget prévisionnel, ou par un appel de fonds pour dépense hors budget, elle suit le mécanisme du a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI, commenté au BOI-RFPI-BASE-20-70. Les provisions versées au syndic se déduisent intégralement l'année du paiement, sans qu'on ait à s'interroger sur leur emploi, puis se régularisent l'année suivante, une fois les comptes du syndicat approuvés, par réintégration de la fraction non déductible et de la fraction récupérable sur le locataire.

Sur notre exemple : 86,40 € déduits en 2026, 2,88 € réintégrés en 2027. Comme le DPE collectif est une dépense d'étude et non un travail de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, il n'entre pas dans les catégories exclues par principe, et la quote-part reste en principe déductible au stade de la régularisation. La manière de retrouver cette ventilation dans le décompte annuel du syndic, qui n'est jamais évidente, est expliquée dans notre guide des appels de fonds de copropriété en SCI.

Deuxième point, souvent tenté par les bailleurs : non, le coût ne se récupère pas sur le locataire. C'est une charge de conservation et d'administration des parties communes, absente de la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle reste définitivement pour la SCI. La frontière entre charges du bailleur et charges récupérables est détaillée dans notre guide des charges locatives en SCI.

Le piège du fonds de travaux

SCI à l'IS

Oubliez tout le raisonnement précédent. La SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement : la quote-part de DPE collectif est une charge de l'exercice auquel elle se rattache, déductible sur le fondement de l'article 39 du CGI, comptabilisée avec les autres charges de copropriété. Pas d'immobilisation, puisqu'un diagnostic n'augmente pas la valeur de l'actif et n'allonge pas sa durée d'utilisation. La frontière entre charge et immobilisation est traitée dans notre guide des travaux en SCI.

Le cas du diagnostic payé en direct par une SCI monopropriétaire

Je préfère afficher une prudence honnête plutôt qu'une déductibilité confortable que je ne pourrais pas défendre en contrôle.

Une SCI monopropriétaire ne verse aucune provision à un syndic : elle règle une facture de diagnostiqueur. Le a quater du 1° du I de l'article 31 du CGI, qui vise les provisions de copropriété, ne lui sert donc à rien. Or, en revenus fonciers, la liste de l'article 31 est limitative : la dépense doit trouver une case existante. Et les frais de gestion du e du 1° du I ne se déduisent au réel que dans trois hypothèses, rémunérations des gardes et concierges, rémunérations, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, frais de procédure. Le reste est réputé couvert par le forfait de 20 € par local et par an.

Ma position, donc : ne tenez pas pour acquise la déduction au réel d'un diagnostic payé en direct par une SCI à l'IR, et faites trancher le point par votre conseil au vu du décompte exact. À l'IS, aucun débat, c'est une charge de l'exercice. Encore une situation où le régime fiscal de la société renverse le traitement d'une même facture, sujet que nous reprenons dans le guide des charges déductibles en SCI.

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9. DPE collectif et interdiction de louer : la réponse précise

C'est la question qui amène la plupart des gérants sur cette page. Réponse directe, sans précaution oratoire.

La réponse de principe : non

Le critère de performance énergétique minimale du logement décent s'apprécie logement par logement. Il vient du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent. Un point que beaucoup de pages n'ont toujours pas actualisé : depuis le 1^er janvier 2025, ce critère ne s'exprime plus en kWh par mètre carré et par an mais par une classe au sens de l'article L173-1-1 du CCH, la classe F en métropole, dans la rédaction issue du décret n° 2023-796 du 18 août 2023. Cette classe, c'est celle du DPE du logement. Pas celle de l'immeuble.

Un immeuble classé F au DPE collectif ne rend donc pas vos appartements indécents. Un locataire ne peut pas s'appuyer sur l'étiquette du bâtiment pour engager une action en décence : seul compte le DPE de son propre logement. Et la publication du DPE collectif ne modifie en rien un bail en cours.

Le calendrier d'interdiction de mise en location selon l'étiquette du logement, et la conduite à tenir quand un lot bascule, sont traités dans notre guide SCI et passoire thermique. Je n'y reviens pas ici.

La nuance décisive : les DPE individuels générés à partir du DPE à l'immeuble

Reste un cas, un seul, où le DPE collectif produit directement l'étiquette opposable de votre logement. Il faut le connaître, parce qu'il se joue au moment du vote et nulle part ailleurs.

Le fondement, c'est le I de l'article R126-20 du CCH : le diagnostic établi pour l'ensemble d'un bâtiment d'habitation collective « permet d'établir des diagnostics de performance énergétique [...] pour chacun des logements ou lots le constituant », dans des conditions fixées par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie. L'arrêté en question est celui du 31 mars 2021 relatif au DPE des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, dont le II de l'article 8 pose les modalités : les éléments du descriptif peuvent être tirés directement des données recueillies à l'échelle du bâtiment. Deux conditions de fait commandent la faisabilité, l'homogénéité du bâtiment (des logements comparables en configuration, en chauffage et en production d'eau chaude) et un échantillon de visite vraiment représentatif.

Quand tout cela est réuni et que la mission du diagnostiqueur le prévoit, chaque copropriétaire repart avec un DPE à son nom, propre à son lot. Ce document est alors le DPE opposable du logement. Il vaut pour le bail, pour la décence, pour l'annonce de location, pour la vente. Le mot « collectif » n'a plus rien à y faire.

Un point de vigilance : le DPE généré peut être défavorable

L'autre face de la médaille mérite d'être dite. Une SCI qui a isolé ses combles, remplacé ses fenêtres et posé une VMC performante peut recevoir un DPE individuel généré à partir de l'immeuble qui ignore purement et simplement ces travaux, parce que son logement n'était pas dans l'échantillon visité et que les données d'entrée retenues sont celles du bâtiment type. Vous avez dépensé 18 000 € et l'étiquette ne bouge pas.

Dans ce cas, faites réaliser un DPE individuel dédié, avec visite du logement, au lieu de vous contenter du document généré. Quelques centaines d'euros face à une perte de valeur locative et vénale sur une étiquette dégradée à tort, l'arbitrage se fait tout seul. Sortez vos factures, vos attestations et les caractéristiques des matériaux posés : le diagnostiqueur ne prendra en compte que ce que vous pouvez lui documenter.

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10. La réforme du calcul du DPE au 1^er janvier 2026

Un dernier paramètre, purement technique, peut faire bouger l'étiquette de votre immeuble sans le moindre coup de truelle. À connaître avant de commander un DPE collectif, et surtout avant d'en refaire un.

Ce qui a changé

Le facteur de conversion de l'énergie finale en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. La mesure vient de l'arrêté du 13 août 2025, qui réécrit l'annexe 3 de l'arrêté du 31 mars 2021 et l'annexe 3 de l'arrêté du 15 septembre 2006, et elle s'applique à tous les DPE et audits énergétiques édités à compter du 1^er janvier 2026. Ce 1,9 est la valeur par défaut retenue au niveau européen ; le 2,3 datait d'un temps où le mix électrique français était nettement moins décarboné.

L'effet concret sur une étiquette

C'est de l'arithmétique, rien d'autre. Un logement tout-électrique consommant 100 kWh d'énergie finale par m² et par an comptait pour 230 kWh d'énergie primaire. Il compte désormais pour 190 kWh. Environ 17 % de moins, sans un euro de travaux. Le gouvernement estime à 850 000 le nombre de logements, presque tous chauffés à l'électricité, qui sortent ainsi des classes F et G, donc du statut de passoire. Bonne nouvelle complémentaire : la réforme ne dégrade aucune étiquette, elle améliore ou laisse en l'état.

Pour un DPE collectif, la conséquence tombe sous le sens mais échappe à beaucoup de conseils syndicaux : le même immeuble diagnostiqué en novembre 2025 ou en février 2026 ne ressort pas forcément avec la même étiquette, dès lors qu'il est chauffé à l'électricité. Un immeuble à chauffage électrique individuel passe de F à E, ou de E à D, par le seul jeu du coefficient.

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11. DPE collectif : ce que la SCI doit fournir, et à qui

Vient enfin la question opérationnelle : une fois le DPE collectif entre vos mains, à qui faut-il le transmettre ? La réponse est plus restrictive que ce que beaucoup imaginent, et elle découle directement de la ligne de partage du chapitre 1.

Au locataire : le DPE du lot, pas le DPE collectif

Ce qu'on annexe au bail d'habitation, c'est le DPE du logement, au titre du dossier de diagnostic technique de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Le DPE collectif n'a pas à être remis au locataire, et il n'a pas sa place dans l'annonce de location, qui affiche les étiquettes du logement.

Rien n'interdit de le communiquer à un locataire qui le demande, surtout quand des travaux collectifs se préparent : c'est même souvent une bonne façon de désamorcer une inquiétude. Mais ce n'est pas une obligation, et glisser le DPE de l'immeuble dans le dossier de bail à la place de celui du lot est une négligence qui peut se retourner contre le bailleur. La composition exacte du dossier est détaillée dans notre guide sur le bail d'habitation en SCI.

À l'acquéreur du lot : ce que dit vraiment l'article L721-2

L'article L721-2 du CCH énumère les documents à remettre à l'acquéreur d'un lot de copropriété au plus tard à la signature de la promesse de vente. La liste comprend notamment :

• La fiche synthétique de la copropriété ;
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que leurs actes modificatifs publiés ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents ;
• Les sommes restant dues par le vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues par l'acquéreur ;
• L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs ;
• Le cas échéant, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot ;
• Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• Une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
• Les conclusions du diagnostic technique global lorsqu'il a été réalisé, ainsi que le plan pluriannuel de travaux le cas échéant.

Vérification faite : le DPE collectif n'y figure pas nommément. Ce que la liste vise, ce sont les conclusions du DTG et le PPT. L'obligation de remise d'un DPE porte, elle, sur le DPE du lot vendu, au titre du dossier de diagnostic technique de l'article L271-4 du CCH.

Cela ne veut pas dire qu'il faut le garder dans un tiroir. Un acquéreur un peu averti le réclamera au syndic, et une SCI qui vend un lot dans un immeuble classé F sans en dire un mot s'expose à une renégociation de dernière minute, voire à un contentieux sur la loyauté de l'information. Notre guide sur la vente d'un immeuble par une SCI détaille la préparation du dossier.

À la banque et aux financeurs de travaux

C'est ici que l'absence de DPE collectif coûte de l'argent, du vrai.

Les dispositifs d'aide à la rénovation des parties communes raisonnent tous de la même façon : un état initial de performance, un objectif de gain. Sans DPE collectif, la copropriété n'a ni l'un ni l'autre, et son dossier ne tient pas debout. Le diagnostic n'est donc pas seulement une contrainte à subir, c'est la pièce d'entrée du financement de la rénovation.

Un rappel s'impose ici, parce qu'il est presque toujours mal formulé. MaPrimeRénov' demandée en nom propre est fermée à la SCI, le parcours individuel étant réservé aux personnes physiques. Mais nous parlons de parties communes, et c'est un autre dispositif : MaPrimeRénov' Copropriété est une aide destinée aux syndicats de copropriétaires, dont la demande est déposée par le syndic auprès de l'Anah, versée au syndicat puis répartie par le syndic entre les copropriétaires selon leur quote-part. Une SCI copropriétaire en profite donc bien, par réduction de sa quote-part de travaux, exactement comme les autres copropriétaires : les conditions d'éligibilité portent sur la copropriété et sur l'ambition des travaux, pas sur la nature juridique de chaque copropriétaire. Seules les primes individuelles réservées à certains ménages, propriétaires occupants aux ressources modestes notamment, échappent à une personne morale.

Restent par ailleurs ouverts à la SCI les certificats d'économies d'énergie (art. L221-1 du code de l'énergie) et, pour une SCI non soumise à l'IS comptant au moins un associé personne physique, l'éco-prêt à taux zéro de l'article 244 quater U du CGI. Le panorama complet, avec les enveloppes disponibles, est dans notre guide de la rénovation énergétique en SCI.

Et la sanction, dans tout ça ?

Beaucoup de pages agitent une amende. Elle n'existe pas.

Aucune sanction pénale ni administrative directe ne frappe l'absence de DPE collectif, le texte n'en prévoit tout simplement pas. Les conséquences sont ailleurs, et elles sont réelles :

• La responsabilité du syndic, qui manque à ses obligations en n'inscrivant pas la question à l'ordre du jour, et que le syndicat comme un copropriétaire lésé peuvent rechercher.
• La perte d'accès aux aides sur les parties communes, décrite juste au-dessus.
• La fragilité de la copropriété face à un copropriétaire capable de démontrer un préjudice, par exemple l'impossibilité de louer son lot à cause d'équipements collectifs défaillants que le diagnostic aurait révélés.
• Le retard accumulé, le plus coûteux de tous : une copropriété qui n'a pas mesuré n'a pas programmé, et vote dans l'urgence des travaux qu'elle aurait pu étaler sur dix ans.

Pour une SCI, tout tient en une phrase : le DPE collectif n'est pas un risque de sanction, c'est un outil de pilotage patrimonial. Il annonce ce que la copropriété va dépenser, donc ce que la société doit provisionner. Faites-le entrer dans la revue annuelle des obligations de la SCI, à côté de l'approbation des comptes et de l'examen des baux. La méthode est décrite dans notre guide de l'audit annuel d'une SCI.

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12. FAQ — DPE collectif en copropriété

Voici les dix questions que les gérants de SCI copropriétaires me posent le plus souvent sur le DPE collectif. Les autres (syndic inactif, obligation de travaux, durée de validité, financement par le fonds de travaux, récupération sur le locataire, remise à l'acquéreur, loi de simplification de mai 2026) sont reprises dans la foire aux questions complète en bas de page.