Diagnostics obligatoires : la checklist de la SCI qui loue ou vend

Votre SCI signe un bail lundi sur un T3 des années 70. Ou elle a un compromis dans trois semaines sur l'immeuble de rapport. Le diagnostiqueur envoie un devis « pack complet » à 620 €, et vous n'avez aucun moyen de savoir si la liste est juste — ni si le DPE de 2019 qui dort dans le classeur tient encore. Les diagnostics obligatoires ne sont pas les mêmes à la vente et à la location. Les durées de validité non plus. Et deux documents manquants n'ouvrent pas du tout les mêmes recours à celui qui achète ou qui loue. Vous trouverez ici les deux tableaux complets, texte par texte, puis les trois réponses qui comptent vraiment : qui commande, qui paie, et ce que la SCI prend en pleine figure quand elle se trompe.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de la construction et de l'habitation, loi du 6 juillet 1989, code de la santé publique, code de l'environnement, Légifrance, service-public.fr). Mis à jour le 10 août 2026.

---

1. Diagnostics obligatoires : ce qu'une SCI doit comprendre avant de commander

La forme sociale n'exonère de rien

On me pose la question à chaque fois, alors autant l'évacuer tout de suite : une SCI a exactement les mêmes obligations de diagnostic qu'un propriétaire en nom propre. Pas une de moins. L'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation vise « le vendeur », l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise « le bailleur » : ni l'un ni l'autre ne s'intéresse à la personnalité juridique de celui qui détient le bien.

L'obligation suit le bien et l'opération, jamais le statut du propriétaire. La SCI familiale qui remet en location le deux-pièces de la grand-mère doit le même dossier que le voisin bailleur en nom propre. La SCI à l'IS qui cède son immeuble de rapport doit le même dossier qu'un couple vendant sa maison. Ce que la forme sociale change tient en deux lignes : le gérant signe le devis, la trésorerie de la société le règle. Section 9 pour le détail.

Il existe deux listes, et elles ne se recouvrent pas

Voilà l'erreur qui produit toutes les autres. La plupart des gérants parlent de « la liste des diagnostics », au singulier, comme s'il en existait une seule dans laquelle on piocherait selon les cas. Il y en a deux. Écrites dans deux textes sans rapport l'un avec l'autre, avec des périmètres différents et des durées de validité différentes :

• La vente : le dossier de diagnostic technique de l'article L271-4 du CCH, qui compte douze documents depuis sa rédaction en vigueur au 11 avril 2024. Il est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique.
• La location : le dossier de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne compte que quatre documents, annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Un document présent dans la liste de vente n'est pas forcément dû au bail. Et quand il figure dans les deux, sa durée de vie change presque toujours. Un état de l'installation de gaz vieux de quatre ans ? Parfait pour signer un bail, irrecevable pour signer un acte. La section 4 ne traite que de ce décalage.

Le déclencheur n'est jamais « le bien », c'est un croisement

Dernière idée à ranger avant d'ouvrir le premier devis : aucun bien ne déclenche les douze documents. Jamais. Ce qui déclenche un diagnostic, c'est le croisement de quatre variables :

1. L'année de construction ou de permis : plomb pour les immeubles d'habitation construits avant le 1^er janvier 1949, amiante pour les permis de construire délivrés avant le 1^er juillet 1997.
2. La zone géographique : termites, mérule, plan d'exposition au bruit des aérodromes, plan de protection de l'atmosphère, zones à obligation légale de débroussaillement, et bien sûr tous les périmètres de l'état des risques.
3. L'âge de l'installation : gaz et électricité, uniquement si l'installation intérieure a plus de quinze ans.
4. Le type de bien : plomb, gaz et électricité ne visent que l'habitation ; le document sur le bruit vise l'habitation ou l'usage mixte et les terrains constructibles ; le DPE suppose un local chauffé ou refroidi.

D'où la règle que j'applique à chaque devis : on le lit ligne à ligne, pas au total TTC. Prenez un T2 livré en 2010, en centre-ville, raccordé au tout-à-l'égout, hors zone termites. Plomb : hors champ (postérieur à 1949). Amiante : hors champ (permis postérieur à 1997). Termites : pas de zone. Assainissement : raccordé. Gaz et électricité : installations de moins de quinze ans. Il reste le DPE, l'état des risques et le mesurage Carrez. Le « pack complet » à 380 € facturait sept prestations ; trois étaient dues.

Précision utile : l'état des lieux d'entrée ou de sortie n'est pas un diagnostic, malgré ce que laissent croire certains packs commerciaux. C'est un constat contradictoire entre bailleur et locataire, régi par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : hors du dossier de diagnostic technique, sans durée de validité, et sans professionnel certifié. Nous ne le traitons pas ici.

Reste la responsabilité. Le dossier est fourni au nom de la SCI, mais celui qui commande, reçoit les rapports et signe, c'est le gérant. Un oubli de sa part engage la société face à l'acquéreur ou au locataire, puis lui revient en boomerang face aux associés le jour où la société paie. Développé en section 9.

---

2. Tableau maître VENTE : les 12 documents de l'article L271-4

La liste complète, dans l'ordre du texte, avec pour chaque document son fondement, son déclencheur exact et sa durée de validité. Version en vigueur depuis le 11 avril 2024. Test rapide : si le tableau que vous avez sous les yeux s'arrête au 9° ou au 10°, il est périmé. Les deux derniers items — chauffage au bois et arrêtés de police — manquent dans la quasi-totalité des listes en circulation, y compris chez des professionnels.

Trois restrictions à retenir absolument : les 1°, 4° et 7° — plomb, gaz, électricité — ne concernent que les locaux à usage d'habitation. Le 10° vise les immeubles bâtis à usage d'habitation ou mixte et les terrains constructibles. Et le dossier de l'article L271-4 lui-même ne joue qu'« en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti » : pour un terrain nu, la pièce centrale est l'état des risques, qui reste exigible directement au titre de l'article L125-5 du code de l'environnement, lequel vise les biens immobiliers « bâtis ou non bâtis ». Elle n'est pas la seule : le document sur les nuisances sonores aériennes, l'information sur les obligations légales de débroussaillement et, pour un terrain non bâti constructible situé en zone argileuse d'exposition moyenne ou forte, l'étude géotechnique préalable due depuis le 1^er octobre 2020 (zonage élargi au 1^er juillet 2026) peuvent s'y ajouter — la liste complète est en section 7.

Le dossier est fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente ou, faute de promesse, à l'acte authentique — au cahier des charges en vente publique. Si votre SCI cède un immeuble entier, le raisonnement se refait lot par lot : douze studios, ce sont douze DPE, pas un. Notre guide de la vente d'un immeuble par une SCI reprend la procédure d'ensemble, du congé pour vendre à la purge des droits de préemption.

---

3. Tableau maître LOCATION : l'article 3-3 de la loi de 1989

Quatre documents. Cette brièveté est exactement ce qui rend la liste dangereuse : l'un des quatre n'existe pas en pratique, et deux pièces absentes du texte s'imposent quand même.

Le 3° amiante : ce que presque personne n'écrit

Le 3° de l'article 3-3 annonce bien la remise d'une copie d'un constat de présence ou d'absence d'amiante. Mais il ajoute qu'un décret en Conseil d'État en définit les modalités d'application, notamment la liste des matériaux et produits concernés. Ce décret n'est jamais sorti. Nous sommes en 2026, le texte date de 2014 : il attend toujours. Conséquence très concrète, il n'y a aucun « état amiante » à annexer au bail — et le diagnostiqueur qui facture cette ligne dans un pack location vend une obligation qui n'existe pas.

Ce qui existe, en revanche, c'est le dossier amiante des parties privatives (DAPP), articles R1334-29-4 à R1334-29-7 du code de la santé publique. Immeubles collectifs d'habitation dont le permis est antérieur au 1^er juillet 1997, tenu à la disposition de l'occupant qui en fait la demande. Retenez la différence de mécanique : le DAPP ne s'agrafe pas au contrat, il se sort du tiroir quand le locataire le réclame. La SCI doit donc l'avoir. Elle n'a pas à le distribuer.

Deux documents qui ne sont pas au 3-3 mais s'imposent quand même

• L'état des risques. Il ne figure pas dans la liste de l'article 3-3, mais l'article L125-5 du code de l'environnement l'impose pour les contrats de location écrits comme pour les ventes, dans les zones concernées. Il est annexé au bail, et il doit avoir moins de six mois.
• L'état des nuisances sonores aériennes. L'article L112-11 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi d'orientation des mobilités du 24 décembre 2019, l'impose depuis le 1^er juin 2020 pour les immeubles bâtis à usage d'habitation ou mixte situés en zone de plan d'exposition au bruit — annexé au bail écrit comme à la promesse et à l'acte de vente.

Résultat : sur un immeuble de 1930 situé en zone inondable, le bail part avec quatre pièces — DPE, CREP, état électricité et gaz, état des risques — plus l'ENSA si un aérodrome est dans le périmètre. La liste du 3-3 en annonçait quatre aussi, mais pas les mêmes. Pour l'inventaire complet des annexes du contrat, diagnostics compris, voyez notre modèle de bail commenté pour SCI et le guide du bail d'habitation signé par une SCI.

La surface habitable : une mention, pas un diagnostic

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose de mentionner la surface habitable dans le bail d'un logement vide. Aucun professionnel certifié n'est requis : ce n'est pas un diagnostic. La sanction, elle, est bien réelle. Surface réelle inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée au contrat, et le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution de loyer proportionnelle à l'écart. Deux nuances que l'on oublie souvent : la baisse n'est pas automatique — elle suppose une demande du locataire, et, à défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, une saisine du juge dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande — et sa date d'effet dépend du moment où la demande est formée. Le principe posé par l'article 3-1 est en effet que la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail ; ce n'est que lorsque la demande intervient plus de six mois après la prise d'effet du contrat qu'elle ne joue qu'à compter de la demande. Sur un loyer de 850 €, un écart de 8 %, cela fait 68 € de moins par mois — et, si le locataire réagit dans les six premiers mois, rétroactivement jusqu'à la signature du bail. La SCI qui recopie la surface d'une annonce de 2011 sans la vérifier signe cette baisse sans le savoir.

---

4. Durées de validité des diagnostics : le tableau qui ne se recopie pas

Section rentable, celle-ci. Le même diagnostic, sur le même bien, réalisé par le même professionnel, ne vit pas aussi longtemps selon qu'on vend ou qu'on loue. Rien d'illogique : les durées de vente viennent de l'article R271-5 du CCH, celles de la location de textes qui n'ont rien à voir — les décrets du 11 août 2016 pour le gaz et l'électricité, les articles L1334-7 et R1334-10 du code de la santé publique pour le plomb. Deux sources, deux calendriers.

Les trois pièges de durée qui reviennent le plus souvent

Piège n° 1 : la circulation à sens unique entre vente et bail. Un état gaz commandé pour vendre sert au bail s'il a moins de six ans. L'inverse ne marche pas : quatre ans, c'est bon pour le bail, mort pour l'acte. Traduction budgétaire pour une SCI qui reloue aujourd'hui un bien qu'elle pense céder d'ici deux ou trois ans — payez tout de suite le pack de vente. Il couvre les deux usages, et vous n'y reviendrez pas.

Piège n° 2 : le document qui meurt entre le compromis et l'acte. L'article L271-5 du CCH ne laisse pas de marge : un document qui n'est plus en cours de validité à la date de l'acte authentique est remplacé par un document nouveau. Les termites concentrent le risque à eux seuls. Six mois de validité face à trois ou quatre mois de délai moyen entre compromis et acte, la marge se compte en semaines. Compromis signé en février sur un constat de janvier, acte prévu en juillet : la contre-visite est à programmer dès la signature, pas la veille du rendez-vous chez le notaire.

Piège n° 3 : le DPE d'avant juillet 2021. Tous les DPE établis entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont morts depuis le 1^er janvier 2025. Peu importe ce qu'annonce le rapport : un diagnostic de 2019 portant fièrement « valable jusqu'au 12 mars 2029 » ne vaut plus rien. C'est le classeur des SCI patrimoniales qui souffre le plus — un bien loué au même locataire depuis huit ans, un DPE de 2019 dans le dossier, et une remise en location qui se fait en réalité sans DPE.

---

5. Ce qui n'est pas un « diagnostic » mais tombe dans le dossier

Certaines pièces se commandent, se paient et se planifient comme des diagnostics, sans jamais en être. Elles bloquent une signature avec la même efficacité qu'un DPE manquant.

Le mesurage Carrez

L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative dans tout acte de vente d'un lot de copropriété. Une maison individuelle hors copropriété n'est donc pas concernée. Sont expressément exclus les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à un seuil renvoyé par le texte à un décret en Conseil d'État : ce seuil est fixé à 8 m² par l'article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Nous y revenons en section 8 : c'est le manquement le plus cher du dossier, et de loin.

L'état des risques, dès l'annonce

Depuis le 1^er janvier 2023, en application du décret n° 2022-1289 du 1^er octobre 2022, l'information sur les risques figure dès l'annonce immobilière, avec renvoi au site georisques.gouv.fr, et l'état des risques est remis dès la première visite. Le changement de calendrier est plus important qu'il n'y paraît : cette pièce n'appartient plus au dossier du compromis, elle appartient au dossier de l'annonce. La SCI qui publie son bien sur un portail sans la mention est en défaut avant d'avoir reçu le premier visiteur.

Nouveauté du 1^er juillet 2026 : l'arrêté du 9 janvier 2026 a mis à jour la carte nationale d'exposition au retrait-gonflement des argiles. Les zones d'exposition moyenne ou forte passent de 48 % à 55 % du territoire hexagonal, et le nouveau zonage s'applique aux promesses et actes de vente de terrains constructibles ainsi qu'aux contrats de construction de maison individuelle conclus à compter du 1^er juillet 2026 (avec, dans ces zones, l'étude géotechnique préalable à la charge du vendeur d'un terrain constructible). Attention à ne pas mélanger deux régimes, comme le font beaucoup de pages : le retrait-gonflement des argiles ne figure pas dans la liste des zones de l'état des risques du I de l'article L125-5 du code de l'environnement (plans de prévention des risques technologiques, miniers ou naturels, sismicité, potentiel radon, recul du trait de côte, obligation légale de débroussaillement). Le nouveau zonage ne déclenche donc pas, par lui-même, l'obligation d'actualiser un état des risques : il fait entrer de nouveaux terrains dans le champ de l'étude géotechnique préalable mise à la charge du vendeur d'un terrain non bâti constructible par l'article L132-5 du CCH — obligation applicable, elle, depuis le 1^er octobre 2020. L'état des risques n'est concerné que si la commune est couverte par un plan de prévention des risques naturels visant les mouvements de terrain ou la sécheresse — auquel cas, comme pour tout autre risque, un état établi sur une information devenue inexacte doit être actualisé avant la signature (II de l'article R125-25 du code de l'environnement).

Le débroussaillement, nouveauté du 1^er janvier 2025

Personne n'en parle, et pourtant elle s'applique. Le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, pris pour l'application de la loi n° 2023-580 du 10 juillet 2023 sur la prévention du risque incendie, a glissé dans l'état des risques une information sur les obligations légales de débroussaillement. Depuis le 1^er janvier 2025, elle suit tout le parcours, en vente comme en location : annonce, première visite, puis annexe. Si votre SCI détient du bâti dans l'arrière-pays varois, en Corse, dans les Landes ou en Ardèche, vous êtes dedans.

Carnet d'information du logement et pièces de copropriété

• Le carnet d'information du logement (articles L126-35-2 et suivants du CCH) est transmis à l'acquéreur lors de la vente. Il concerne les logements dont le permis a été déposé à compter du 1^er janvier 2023 et ceux ayant fait l'objet, depuis cette date, de travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique. Une SCI qui a mené un chantier lourd sur un bien détenu doit l'avoir constitué : voyez notre guide des travaux en SCI.
• Les documents de copropriété des articles L721-2 et L721-3 du CCH : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, montant des charges, carnet d'entretien, et le cas échéant les conclusions du diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux. Le sujet des travaux votés en assemblée est traité dans notre guide des travaux de copropriété pour une SCI.

Ces pièces-là ne se commandent pas à un diagnostiqueur mais au syndic, et c'est tout le problème. Comptez deux à quatre semaines, davantage en août et en pleine saison d'assemblées générales. Ce délai se planifie exactement comme celui d'un rapport technique, sauf qu'aucun paiement d'avance ne l'accélère.

---

6. Le choc de janvier 2026 sur les DPE de votre portefeuille

Une seule vraie nouveauté cette année, mais elle touche directement la valeur et la relouabilité d'un patrimoine de SCI.

Ce que change l'arrêté du 13 août 2025

Publié au Journal officiel du 26 août 2025, cet arrêté abaisse le facteur de conversion de l'électricité en énergie primaire de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026. Autrement dit, on divise désormais par un coefficient plus faible : la consommation en énergie primaire affichée d'un logement chauffé à l'électricité recule d'environ 17 %. Sans travaux, sans visite, sans un euro dépensé.

Pour une SCI qui détient des studios au convecteur ou des maisons en pompe à chaleur, la conséquence est mécanique : des étiquettes bougent toutes seules. Un logement calé à 340 kWh/m²/an en énergie primaire, donc en F, retombe autour de 281 et passe en E. À l'échelle du pays, plusieurs centaines de milliers de logements sortent du statut de passoire par pur effet de calcul.

Ce qu'il ne faut surtout pas faire : refaire les DPE

Les DPE établis avant le 1^er janvier 2026 restent valables jusqu'à leur terme, sans exception et sans démarche. Pour ceux réalisés depuis le 1^er juillet 2021, encore valides, et dont l'étiquette bouge avec le nouveau coefficient, une attestation officielle se télécharge gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe : on saisit le numéro à treize caractères imprimé sur le rapport, on récupère le document. Pas de visite, pas de diagnostiqueur, pas d'honoraires.

Cette attestation remplace l'étiquette du DPE d'origine et en garde la durée de validité. Elle s'utilise partout où le DPE s'utilise : annonce, visite, annexe du bail ou de l'acte. Payer 120 à 250 € pour refaire un diagnostic complet dans ce seul but, c'est acheter au prix fort un document que l'État distribue gratuitement.

Réflexe à avoir en janvier : passer tous les DPE de la SCI portant sur des logements chauffés à l'électricité dans l'outil de l'Ademe, télécharger les attestations là où l'étiquette bouge, et les classer avec le rapport d'origine. Ce sont dix minutes par bien pour un effet parfois décisif sur la relouabilité d'un lot classé G.

Ce que cela ne change pas

Ni le calendrier d'interdiction de louer, ni la définition du logement décent, ni les règles de gel des loyers ne bougent d'un pouce. Le coefficient change l'étiquette, pas le régime accroché à l'étiquette. Le calendrier complet, le sort des baux en cours et le financement des travaux sont dans notre guide des passoires énergétiques détenues en SCI ; la décence proprement dite dans celui du logement indécent loué par une SCI. Si vous préférez le chantier à l'attente, direction la rénovation énergétique en SCI.

Un mot enfin sur une confusion que je vois passer toutes les semaines : le DPE collectif de l'immeuble n'est pas le DPE du lot, et ne le remplace jamais. Prévu par l'article L126-31 du CCH, il vise les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013, selon un calendrier échelonné : plus de 200 lots au 1^er janvier 2024, de 50 à 200 lots au 1^er janvier 2025, et toutes les autres, y compris celles de moins de cinquante lots, depuis le 1^er janvier 2026. Il est à la charge du syndicat, pas de la SCI copropriétaire — et il ne dispense jamais du DPE individuel du logement mis en location ou en vente par la SCI.

---

7. Commerces, bureaux, parkings, terrains : la liste des diagnostics change

Tout ce qui précède suppose du logement. Sauf que beaucoup de SCI détiennent autre chose : des murs de boutique, un plateau de bureaux, une rangée de box derrière une résidence, un terrain gardé en réserve depuis quinze ans. Sur ces biens, la liste des diagnostics obligatoires se redessine — trois documents sautent, un autre s'invite.

Local commercial ou professionnel

Commençons par ce qui disparaît : plomb, gaz et électricité ne visent que l'habitation. Un local commercial y échappe intégralement, peu importe qu'il date de 1930 et que son tableau électrique soit d'époque. Restent dus :

• L'amiante, sous la forme du dossier technique amiante (DTA) des articles R1334-29-5 et R1334-29-6 du code de la santé publique, pour les immeubles bâtis dont le permis est antérieur au 1^er juillet 1997, tenu à disposition et dont la fiche récapitulative est communiquée aux occupants et aux intervenants.
• L'état des risques, dans les mêmes conditions qu'en habitation.
• Les termites, selon la zone d'arrêté préfectoral.
• Le DPE, lorsqu'il est requis pour le bâtiment tertiaire concerné.

Et voici ce qui s'ajoute, que l'habitation ignore complètement : l'annexe environnementale, dite « bail vert », prévue par l'article L125-9 du code de l'environnement (loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010), toujours en vigueur. Elle est obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m², et organise l'échange d'informations sur les consommations et les travaux entre bailleur et preneur. Un point que presque aucune page ne signale : le contenu de cette annexe, fixé par le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 et codifié aux anciens articles R137-1 à R137-3 du CCH, a été transféré en D137-1 à D137-3 par le décret n° 2019-873 du 21 août 2019, puis abrogé par la recodification de la partie réglementaire du livre I^er du CCH (décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, en vigueur au 1^er juillet 2021). Citer aujourd'hui « les articles R137-1 à R137-3 du CCH » au présent, comme le font encore beaucoup de modèles de baux, revient à s'appuyer sur un texte disparu : l'obligation légale, elle, subsiste au titre de l'article L125-9. Le sujet est développé dans nos guides du bail commercial en SCI et de l'achat d'un local commercial par une SCI.

Parking, box, cave vendus ou loués seuls

Le cas est presque toujours mal traité, alors qu'il tient en quatre lignes :

• Pas de DPE : un box ou une place n'est pas une enveloppe chauffée ou refroidie.
• Pas de mesurage Carrez : l'article 46 de la loi de 1965 exclut expressément caves, garages et emplacements de stationnement, et l'article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 écarte tout lot de moins de 8 m².
• Pas de plomb, gaz, électricité : ces trois documents ne visent que l'habitation.
• Mais l'état des risques, oui. C'est le seul document de la liste qui ne pose aucune condition d'usage, et l'article L125-5 du code de l'environnement vise expressément les biens immobiliers « bâtis ou non bâtis ». Un box en zone inondable relève donc de l'obligation.

Les particularités fiscales et comptables de ces lots sont traitées dans notre guide des parkings et box détenus en SCI.

Terrain à bâtir

Un terrain nu ne comporte évidemment ni installation ni enveloppe, et le dossier de l'article L271-4 ne vise que les immeubles bâtis : ne restent que l'état des risques, dû directement au titre de l'article L125-5 du code de l'environnement, l'information sur les obligations légales de débroussaillement lorsque le terrain y est soumis, et le document relatif aux nuisances sonores aériennes pour les terrains constructibles situés en zone de plan d'exposition au bruit. À cela s'ajoute, pour un terrain non bâti constructible situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, l'étude géotechnique préalable mise à la charge du vendeur par l'article L132-5 du CCH (section applicable aux zones argileuses définie à l'article L132-4) : cette obligation n'est pas nouvelle, elle s'applique depuis le 1^er octobre 2020 (article 68 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, décret n° 2019-495 du 22 mai 2019). Ce qui change au 1^er juillet 2026, c'est le zonage : le nouveau cadastre d'exposition issu de l'arrêté du 9 janvier 2026 s'y substitue pour les promesses et actes conclus à compter de cette date, et fait entrer dans le champ des terrains qui en étaient jusque-là hors. Le régime fiscal de l'opération est un tout autre sujet, abordé dans notre guide du terrain à bâtir détenu par une SCI.

---

8. Ce que la SCI risque, diagnostic par diagnostic

Première chose à jeter par la fenêtre : l'idée qu'un diagnostic manquant se solde par une amende. Le dossier de diagnostic technique n'est assorti d'aucune amende forfaitaire. Sa sanction est civile — et elle coûte infiniment plus cher qu'une contravention, ce qui explique qu'on la sous-estime. Des sanctions pénales existent bien, mais elles viennent de textes spéciaux : code de la santé publique pour le plomb et l'amiante, pratiques commerciales trompeuses pour l'annonce.

La sanction du II de l'article L271-4 mérite qu'on s'y arrête, parce qu'elle est contre-intuitive. Le texte ne dit pas « le vendeur est condamné ». Il dit que le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Or tout acte de vente comporte une clause d'exclusion de cette garantie : c'est la clause de style que votre notaire insère sans même vous en parler. C'est elle qui vous protège une fois les clés remises. Un diagnostic manquant ou périmé la neutralise sur le poste concerné, et seulement sur celui-là. La SCI reste alors exposée des années durant sur un point précis : le tableau électrique dangereux, la charpente mangée par les termites, la fosse septique non conforme. Pas une amende. Une porte que l'on a oublié de fermer.

Cas chiffré : le mesurage Carrez oublié

Un dossier typique, tel qu'il arrive : une SCI familiale à l'IR vend un T3 en copropriété et n'a jamais fait mesurer le lot.

Et il y a pire que la réduction de prix. Quand l'acte ne comporte aucune mention de superficie, l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte dans le mois de la signature. Le délai est court, mais bien réel : c'est le seul manquement du dossier capable d'anéantir la vente elle-même.

Dernier effet, celui auquel personne ne pense sur le moment. La restitution intervient après la vente. Le prix de cession retenu pour le calcul de la plus-value doit donc être ramené à 247 463 €, et si la déclaration est déjà partie, cela passe par une réclamation auprès de l'administration. Vous encaissez donc deux fois : la trésorerie qui sort, et un dossier fiscal à rouvrir.

---

9. Qui commande, qui paie, qui répond

Venons-en à la partie la plus terre à terre. Quand le propriétaire est une personne morale : qui signe le devis, sur quel compte part la facture, et qui se retrouve en première ligne le jour où un rapport se révèle faux ? Les trois réponses ne pointent pas vers la même personne.

La charge pèse sur la SCI

L'obligation de fournir le dossier pèse sur le vendeur (article L271-4 du CCH) ou sur le bailleur (article 3-3 de la loi de 1989). C'est donc la SCI qui commande et qui règle, sans discussion possible. Et non, cela ne se refacture pas au locataire : le décret n° 87-713 du 26 août 1987 dresse une liste limitative des charges récupérables, les diagnostics n'y sont pas.

Côté fiscal, en revanche, la réponse dépend de deux choses — le régime de la SCI, et surtout la raison pour laquelle vous avez commandé le diagnostic.

• SCI à l'impôt sur le revenu. Un diagnostic commandé pour mettre en location est déductible des revenus fonciers : l'administration assimile expressément aux dépenses d'entretien du a du 1° du I de l'article 31 du CGI « les dépenses de recherches et d'analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d'exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d'électricité, à la performance énergétique ou à l'information des acquéreurs et locataires sur les risques » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, n° 40). Un diagnostic commandé pour vendre suit un tout autre chemin : c'est un frais de cession, admis en diminution du prix de cession pour le calcul de la plus-value — l'article 41 duovicies H de l'annexe III au CGI vise nommément « les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession ». Il ne majore donc pas le prix d'acquisition et n'a pas sa place dans les charges de l'année. Confondre les deux est une des erreurs classiques de la déclaration 2072 — voyez notre guide des charges déductibles en SCI.
• SCI à l'impôt sur les sociétés. C'est une charge de l'exercice au sens de l'article 39 du CGI, dès lors qu'elle est engagée dans l'intérêt de la société et justifiée. Aucune activation n'est requise : un diagnostic ne prolonge pas la durée de vie de l'immeuble, il constate son état.

Qui signe la commande

Le gérant, seul, dans les limites de l'objet social. Un diagnostic à 400 € relève de la gestion courante : aucune assemblée à convoquer, aucun procès-verbal à rédiger, aucune délégation à formaliser. J'insiste, parce que je vois régulièrement des gérants bloquer un dossier en attendant l'accord des associés. Ce qui peut réclamer cet accord, selon les statuts, c'est la décision de vendre ou de louer. Pas le rapport technique qui la prépare.

La chaîne de responsabilité

L'article L271-6 du CCH encadre le professionnel : il doit présenter des garanties de compétence, disposer d'une organisation et de moyens appropriés, avoir souscrit une assurance, et n'avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité, ni avec le propriétaire ou son mandataire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur le bien.

Attention à l'ordre des opérations, parce qu'il surprend toujours : face à l'acquéreur ou au locataire, c'est la SCI qui répond. Elle est partie au contrat, elle a fourni le dossier, elle assume. Le recours contre le diagnostiqueur et son assureur vient après, dans une seconde procédure, avec ses propres délais et sa propre charge de preuve. On ne renvoie pas son acquéreur vers le diagnostiqueur en lui souhaitant bonne chance : on paie, puis on va chercher son argent.

Le réflexe qui sauve un recours : demander et conserver, avec chaque rapport, l'attestation de certification du diagnostiqueur (elle est nominative, datée, et porte sur des domaines précis) et son attestation d'assurance en cours de validité. Sans ces deux pièces, la SCI qui découvre trois ans plus tard un diagnostic erroné peine à identifier l'assureur, à démontrer la certification pour le domaine concerné, et son recours s'affaiblit considérablement.

Ces deux attestations vivent dix ans dans le dossier du bien, au même rang que l'acte d'acquisition. Notre guide de l'archivage numérique en SCI détaille les durées de conservation et la valeur probante des copies scannées.

---

10. Combien ça coûte en 2026 et quand le commander

Connaître la bonne liste ne sert à rien si le devis tombe trop tard ou trop cher. Deux leviers, et ils se pilotent : le prix, qu'aucun texte n'encadre, et le calendrier, que les durées de validité dictent presque entièrement.

Des tarifs totalement libres

Disons-le franchement : le prix des diagnostics immobiliers n'est pas réglementé. Aucun barème, aucun tarif officiel, aucun plafond. Sur un même appartement, à quelques jours d'intervalle, deux professionnels sérieux peuvent écarter leurs devis de 30 à 50 %. Les montants ci-dessous sont des repères de marché relevés en 2026, rien de plus : ne les opposez à personne.

Seul l'audit énergétique réglementaire échappe à la logique du pack. Ce n'est pas un constat, c'est de l'ingénierie : scénarios de travaux chiffrés, gains estimés, grille tarifaire sans rapport avec celle d'un DPE. Contenu, prix et traitement fiscal dans notre guide de l'audit énergétique réglementaire en SCI.

Quant au levier d'économie, il est presque bête : tout faire réaliser en une seule visite. Le déplacement, la prise de rendez-vous et la préparation pèsent lourd dans le coût final ; en groupant, la facture recule couramment de 20 à 35 %. Et si votre SCI détient quatre lots dans le même immeuble, dites-le au moment du devis : une matinée sur place au lieu de quatre déplacements, cela se négocie très bien.

Le calendrier de commande

La checklist imprimable

---

11. Les 8 erreurs qui coûtent cher à une SCI

Voici les huit fautes qui reviennent le plus souvent dans les dossiers qui passent entre nos mains. Aucune n'est absurde : chacune part d'une croyance parfaitement raisonnable sur les diagnostics obligatoires. Toutes se paient, en euros ou en signature repoussée.

Erreur 1 — Croire qu'un diagnostic de location vaut pour une vente

Un état gaz ou électricité de quatre ans passe au bail et bloque à l'acte. La circulation ne se fait que dans un sens : un diagnostic de vente de moins de six ans couvre la location, jamais l'inverse. Le réflexe tient en trois secondes — regarder la date avant de sortir le rapport du classeur.

Erreur 2 — Croire que la classe F est déjà interdite à la location

Non. Seule la classe G est exclue du critère de décence énergétique depuis le 1^er janvier 2025. La classe F suivra au 1^er janvier 2028, la classe E au 1^er janvier 2034. Un logement F se loue donc parfaitement en 2026. Cette confusion pousse des gérants à lancer 30 000 € de travaux dans la panique, ou à laisser un lot vide « en attendant » — deux façons coûteuses de résoudre un problème qui ne se pose pas encore. Le calendrier complet est dans notre guide SCI et passoire énergétique.

Erreur 3 — Annexer un diagnostic amiante au bail

Le décret d'application du 3° de l'article 3-3 n'est jamais sorti : il n'y a rien à annexer. Ce que la SCI doit détenir, c'est le DAPP, communiqué à l'occupant s'il le demande. Accepter cette ligne dans un pack location, c'est payer une obligation qui n'existe pas.

Erreur 4 — Refaire un DPE en 2026 alors qu'une attestation gratuite suffit

Le nouveau coefficient n'invalide aucun diagnostic. L'attestation de l'observatoire DPE-Audit de l'Ademe est gratuite, immédiate, sans visite, et conserve la validité d'origine. Refaire le DPE complet, c'est 120 à 250 € par logement pour obtenir exactement le même document.

Erreur 5 — Ressortir un DPE d'avant juillet 2021

Établi entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ? Périmé depuis le 1^er janvier 2025, quoi qu'annonce la date d'expiration imprimée dessus. Le cas typique : un bien occupé sept ans par le même locataire, un DPE de 2019 rangé dans le dossier, et une relocation faite sans DPE valable.

Erreur 6 — Commander le pack après le compromis

Le dossier s'annexe à la promesse. Le commander ensuite, c'est décaler la signature, découvrir une anomalie électrique ou une infestation trop tard, et négocier le prix en position de faiblesse. Et n'oubliez pas que l'état des risques et le DPE, eux, sont dus dès l'annonce.

Erreur 7 — Oublier l'état des risques sur un parking ou un terrain

Seul document du lot à ne poser aucune condition d'usage : l'article L125-5 du code de l'environnement vise les biens immobiliers « bâtis ou non bâtis ». Un box, une parcelle, un terrain nu en zone inondable y sont soumis. Et c'est aussi celui dont l'absence ouvre le recours le plus lourd, résolution du contrat ou diminution du prix. Beaucoup d'oubli pour un document qui prend dix minutes.

Erreur 8 — Laisser le diagnostiqueur travailler sans vérifier sa certification

La certification est nominative et découpée par domaine : un professionnel certifié pour le DPE ne l'est pas forcément pour l'amiante avec repérage. Réclamer l'attestation de certification et celle d'assurance avant l'intervention, puis les ranger avec le rapport, prend deux minutes et décide, trois ans plus tard, de la solidité du recours.

---

FAQ — Diagnostics obligatoires en SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les listes de diagnostics dépendent de la localisation exacte du bien, de son année de construction et de son usage : vérifiez systématiquement les arrêtés préfectoraux applicables à votre commune.