Dégrèvement de taxe foncière pour vacance en SCI : conditions, calcul et délai

Votre logement est resté vide six mois, et la taxe foncière est passée entière. Une partie peut revenir. L'article 1389 du Code général des impôts (le CGI) ouvre un dégrèvement — une remise d'impôt accordée par l'administration — quand un logement destiné à la location reste vacant au moins trois mois, pour une cause qui ne dépend pas de vous. Rien n'est automatique : sans réclamation, il ne se passe rien. Et la date limite n'est pas celle qu'on recopie partout.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, textes vérifiés au 3 septembre 2026. Pour le régime général de la taxe foncière d'une société civile immobilière (SCI) — qui la doit et à quelles conditions elle se déduit — voyez notre guide taxe foncière en SCI. Ici, une seule chose : le dégrèvement pour vacance.

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1. Ce que l'article 1389 donne, et ce qu'il ne donne pas

Le premier paragraphe de l'article 1389 du CGI ouvre deux portes, et deux seulement. La première vise la vacance d'une maison normalement destinée à la location. La seconde vise l'inexploitation d'un immeuble que le contribuable utilise lui-même à usage commercial ou industriel. Il n'y en a pas de troisième. Retenez cette phrase : elle décide à elle seule du sort d'une bonne moitié des demandes, et le chapitre 4 y revient.

Le même texte pose trois conditions, qui se cumulent. La vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Elle doit durer trois mois au moins. Elle doit frapper l'immeuble entier ou une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. Une seule qui manque, et la demande tombe.

Deux choses commandent tout et ne se lisent pas dans le texte. Le dégrèvement n'existe que sur réclamation : l'administration ignore que votre bien est vide, et le deuxième paragraphe de l'article 1389 ne parle que des « réclamations présentées en application du I ». Et le délai n'est pas celui des autres impôts locaux : ce même paragraphe renvoie à l'article R*196-5 du Livre des procédures fiscales.

Une troisième figure bien dans le texte, mais presque personne ne la voit. Le premier paragraphe accorde le dégrèvement à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance, et jusqu'au dernier jour du mois où elle prend fin. C'est le calcul en douzièmes entiers, et c'est lui qui fait perdre le mois du départ.

Quatre mots à poser avant d'aller plus loin

• Dégrèvement : une remise d'impôt prononcée par l'administration, qui efface tout ou partie d'une imposition déjà établie. Ce n'est pas une exonération, laquelle joue par avance et de plein droit.
• Rôle : la liste des contribuables et des sommes dues pour une année et un impôt donnés. Votre avis de taxe foncière est l'extrait du rôle qui vous concerne. Une année, un rôle, une réclamation.
• Valeur locative cadastrale : le loyer théorique annuel que l'administration attribue à un local. C'est la base de la taxe foncière, et c'est la clé qui sert à ventiler l'impôt entre plusieurs lots.
• Réclamation contentieuse : la demande écrite adressée au service des impôts pour obtenir la décharge ou la réduction d'une imposition. C'est la forme qu'emprunte la demande de dégrèvement.

Le tableau qui décide

Avant de lire la suite, regardez la ligne qui correspond à votre bien. Si elle indique « fermé », les chapitres sur le calcul et le délai ne vous serviront à rien : allez directement au chapitre 10, qui donne les portes de sortie. Une seule ligne est en jaune, et c'est celle où les textes ne tranchent pas.

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2. Les trois conditions, une par une

Elles ne pèsent pas le même poids. La première se plaide et se perd. Les deux autres se calculent.

Condition n° 1 : une vacance subie

C'est là que les dossiers se jouent. Le texte exige que la vacance soit indépendante de votre volonté, et la doctrine administrative a construit une liste de refus au fil des décisions du Conseil d'État. Cinq motifs reviennent.

• Le mauvais état d'entretien imputable au propriétaire. Un logement qui ne trouve pas preneur parce qu'il a été laissé se dégrader ne donne rien, quand l'origine ou la persistance du délabrement vous est imputable (CE, 12 janvier 1959 ; 27 novembre 1964 ; 10 mai 1967).
• Les travaux d'agrandissement ou de reconstruction qui confèrent une plus-value à l'immeuble. Vous avez choisi de fermer le bien pour le valoriser : la vacance devient volontaire (CE, 20 avril 1983, n° 36139).
• L'acquisition en connaissance de cause d'un immeuble ancien, en mauvais état et vacant depuis plusieurs années, quand rien n'est fait ensuite pour le rendre louable. La prolongation de la vacance n'est alors pas indépendante de votre volonté (CE, 26 juillet 2006, n° 275155). Acheter un logement vide mais louable en l'état, et le proposer aussitôt : ce n'est pas ce cas-là.
• Le défaut de recherche de locataires. Aucun mandat, aucune annonce, aucun candidat reçu : le service en déduit que vous ne cherchiez pas (CE, 26 février 1964 ; 5 mai 1971).
• Les exigences injustifiées envers les candidats : un loyer hors marché, des garanties déraisonnables, un refus systématique des dossiers (CE, 5 mai 1958 ; 26 avril 1963).

Une réserve change tout, et elle vient du même paragraphe de la doctrine. Le mauvais état d'entretien ne suffit pas à lui seul à motiver un rejet. Il faut pour cela que le propriétaire refuse de faire les travaux. S'il attend seulement, pour les engager, la conclusion d'un bail ou le chiffrage par un expert, la porte reste ouverte (CE, 19 décembre 1966, RO, p. 306). Ce qui est fermé, c'est le délabrement dont l'origine ou la persistance vous est imputable. Le simple report de travaux, non. C'est la situation la plus fréquente en SCI, et elle se plaide.

À l'inverse, la doctrine accepte l'événement franchement extérieur. Les deux illustrations les plus nettes viennent de l'autre branche du texte, celle de l'inexploitation industrielle, mais elles donnent la mesure de ce que l'administration appelle une cause extérieure. L'absence de main-d'œuvre qualifiée disponible sur place, d'abord (CE, 9 avril 1956, RO, p. 173). Une décision de politique internationale privant l'entreprise de ses débouchés, ensuite (CE, 3 juin 1964, 8^e sous-section, RO, p. 109). L'esprit est constant. Il faut une cause qui vous échappe, pas un arbitrage de gestion.

Un mot sur la preuve, qui pèse sur vous, et qui n'est pas la même dans les deux branches. Pour le logement, la doctrine exige des maisons « entretenues de manière à en permettre l'usage conformément à leur destination », et n'ayant pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les démarches du propriétaire (§ 90 du BOI-IF-TFB-50-20-30). Pour l'inexploitation d'un immeuble industriel ou commercial, elle est plus sèche : à défaut d'un commencement de preuve ou de précisions suffisantes, le dégrèvement n'est pas accordé (CE, 23 avril 1958, RO, p. 121, § 140). Dans les deux cas, un dossier vide se rejette sans discussion. Constituez-le pendant la vacance, pas après.

Condition n° 2 : trois mois au moins, et le mois qui disparaît

Trois mois, c'est un seuil d'ouverture, pas la période indemnisée. La confusion coûte cher, parce qu'elle fait attendre un montant qui n'arrivera pas.

Le calcul démarre au premier jour du mois suivant celui du début de la vacance. Un logement libéré le 1^er juillet et reloué le 1^er octobre a bien été vacant trois mois : la condition est remplie. Mais la période dégrevée court du 1^er août au 30 septembre, soit deux douzièmes. Juillet est perdu, y compris quand la vacance commence le premier jour du mois.

Cette mécanique se pilote, à condition de compter juste. Ce qui décide est le mois au cours duquel le logement devient vide, et lui seul. Un bail qui s'achève le 30 juin laisse le logement vacant à compter du 1^er juillet : le mois perdu est juillet, et la période dégrevée s'ouvre le 1^er août — c'est le cas n° 1 du chapitre 8. Le même bail arrêté au 29 juin laisse le logement vide dès le 30 juin : le mois perdu devient juin, et la période dégrevée s'ouvre le 1^er juillet. Sur une taxe foncière annuelle de 1 200 €, le douzième vaut 100 € : un jour de décalage sur la fin du bail vaut donc 100 €. Quand vous négociez une sortie, faites en sorte que le logement soit vide au plus tard le dernier jour du mois, et non le premier jour du suivant.

Condition n° 3 : l'immeuble entier, ou un lot louable séparément

Il n'est pas nécessaire que tout soit vide. Le texte vise aussi la partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. Un appartement vacant dans un immeuble de six lots ouvre donc le droit, à hauteur de ce qu'il représente.

La doctrine l'illustre par un exemple industriel resté célèbre. Un industriel exploite une fonderie de cuivre avec laminoirs. Les bâtiments du laminage s'arrêtent, la fonderie tourne toujours : le dégrèvement partiel lui est ouvert. Ce qui compte est la séparabilité, pas la proportion.

Reste à chiffrer la part du lot vide, et aucun texte ne donne de méthode : ni l'article 1389, ni la doctrine, qui ne traite que de la séparabilité. La ventilation qui se défend est celle de la valeur locative cadastrale du local, telle qu'elle figure sur l'avis, puisque c'est elle qui sert d'assiette à la taxe. Ni la surface, ni le loyer, ni un partage à parts égales entre lots. Justifiez ce choix explicitement dans la réclamation, chiffres de l'avis à l'appui. Notre guide sur la révision des valeurs locatives explique comment lire ces bases, et le guide de l'immeuble de rapport en SCI traite du découpage en lots.

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3. Les cinq exclusions que personne n'annonce, et une fausse

Elles ne figurent pas dans l'article 1389. Elles viennent de la doctrine administrative et de la jurisprudence, et elles ferment la porte aussi sûrement que le texte lui-même. La sixième, celle du bien mis en vente, circule partout et n'existe pas : elle est traitée à sa place, plus bas.

Le meublé. Les maisons ou villas affectées en totalité ou en partie à la location en meublé sont exclues. Une seule réserve : l'immeuble à usage d'hôtel meublé, qui reste dans le champ. Les autres difficultés de ce montage sont dans notre guide SCI et location meublée.

Le saisonnier. Les immeubles affectés à la location saisonnière ne sont pas des « maisons normalement destinées à la location » au sens du texte (CAA Lyon, 31 décembre 1996, n° 95LY00205). Une seconde source le confirme : la fiche officielle du service public écrit que les locations saisonnières et meublées ne sont pas concernées. Voir notre guide SCI et location saisonnière.

Une nuance existe, et je préfère l'exposer que la taire. La doctrine relève aussi qu'un château offert à la location toute l'année ne perd pas le bénéfice du texte du seul fait que les baux consentis sont courts (CE, 14 avril 2008, n° 289978, mentionné aux tables du recueil Lebon). La propriétaire a pourtant été déboutée : la brièveté des baux ne fermait pas la porte, mais elle n'a pas établi que la vacance était indépendante de sa volonté. L'articulation des deux positions n'est pas tranchée. Ma lecture, et ce n'est qu'une lecture : ce qui compte est l'offre à la location tout au long de l'année, la brièveté des séjours ne fermant pas à elle seule le droit. Ne construisez pas un dossier là-dessus sans en mesurer le risque.

Le stationnement. Les emplacements de stationnement de véhicules n'ont pas, à raison de leur usage, le caractère de maison normalement destinée à la location — même situés au pied d'un immeuble d'habitation (CE, 30 mars 2007, n° 278540). Un box vide dix mois ne donne rien. Voir notre guide louer un parking via une SCI.

Le bien voué à la démolition. Un immeuble dont le propriétaire a décidé la démolition, ou qu'il a acquis dans ce but, n'est pas destiné à la location (CE, 15 juin 1959 ; 12 mai 1971). Cette exclusion-là est écrite, et elle est la seule de ce type pour un logement.

Le bien mis en vente : ce n'est pas une exclusion, contrairement à ce qu'on lit partout. La mise en vente ne ferme le droit que dans l'autre branche du texte, celle de l'immeuble industriel ou commercial. Y mettre son bien en vente prouve alors qu'on renonce à l'exploiter soi-même (CE, 29 octobre 1965 ; CE, 9 janvier 1967, n° 62393). Pour un logement, aucun texte ni décision ne l'exclut. La double annonce affaiblit l'argument sans le tuer, et elle se rattrape avec un mandat de location daté, des annonces locatives actives sur toute la période et des visites consignées. Si la vente est votre vrai projet, lisez plutôt vendre l'immeuble de la SCI.

Le logement laissé à un associé. Un bien mis gratuitement à disposition n'est ni vacant, ni destiné à la location : les deux qualifications manquent en même temps. La doctrine le dit sans détour, un immeuble donné en jouissance à titre gratuit n'ouvre pas droit au dégrèvement (CE, 22 décembre 1958, RO, p. 282). Notre modèle de convention d'occupation à titre gratuit détaille les conséquences de ce choix, qui vont bien au-delà de la taxe foncière.

Un cas voisin, qu'on range à tort parmi ces cinq-là : le bien occupé sans titre. La question n'est pas de savoir s'il est exclu, mais s'il est vacant. La doctrine ne l'assimile à une vacance qu'à quatre conditions cumulatives, et la porte est étroite. L'occupation doit avoir été rendue possible par un événement extérieur échappant à votre volonté, et la doctrine cite l'interdiction administrative d'occuper. Elle ne doit pas avoir été favorisée par le délaissement de l'immeuble. Vous devez avoir fait toutes diligences pour la faire cesser, par une régularisation en bail ou par une expulsion en justice. Et vous devez établir qu'elle vous a mis dans l'impossibilité absolue de louer le local (CE, 22 décembre 1958). C'est cette dernière qui fait perdre les dossiers. Une maison occupée par d'anciens locataires dont l'expulsion a été ordonnée par décision de justice, et qui se maintiennent dans les lieux, n'est pas vacante (CE, 9 janvier 1963 ; 24 janvier 1968). L'occupant entré par effraction se plaide, l'ancien locataire qui se maintient se poursuit. Nos guides SCI et squat et expulsion d'un locataire en SCI traitent les deux procédures. Et un impayé n'est pas une vacance : le bien reste loué, comme l'explique SCI et impayés de loyer.

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4. Le local commercial vacant : pourquoi la porte est fermée

C'est la question la plus posée, et celle sur laquelle on lit le plus d'approximations en ligne. Une SCI possède des murs de boutique, le commerçant part, le local reste vide huit mois : peut-elle réclamer un dégrèvement ? La réponse est non, et la démonstration tient en deux temps.

Première branche : elle ne vise que l'habitation. La doctrine administrative est sans ambiguïté sur ce point. La disposition relative à la vacance d'une maison normalement destinée à la location ne concerne que les immeubles à usage d'habitation. Un local commercial n'est pas une maison au sens du texte. Cette porte est close.

Seconde branche : elle suppose que vous ayez exploité vous-même. Le texte parle d'un immeuble « utilisé par le contribuable lui-même » à usage commercial ou industriel. Le Conseil d'État l'a confirmé (CE, 19 décembre 1975, n° 96860) : il faut une exploitation propre, arrêtée. Une SCI qui encaisse des loyers ne fait pas d'exploitation commerciale, elle fait de la location. Cette porte est close aussi. La doctrine règle d'ailleurs le cas exact du bailleur : quand un local commercial est fermé par suite de la faillite du locataire, le propriétaire ne peut pas revendiquer le dégrèvement, même s'il a subi une perte de revenu.

Une SCI a attaqué cette condition sur le terrain constitutionnel, et elle a échoué. Le Conseil d'État a refusé de renvoyer sa question prioritaire de constitutionnalité et n'a pas admis ses pourvois. Le motif tient en une phrase. En réservant le dégrèvement à l'immeuble commercial utilisé par le contribuable lui-même, sans l'exiger pour la vacance d'un logement, le législateur s'est fondé sur des critères objectifs et rationnels (CE, 8 juin 2011, n^os 345476 et 345477, SCI Labadie Orthez, inédit au recueil Lebon). C'est la seule décision du corpus rendue sur une société civile immobilière, et elle porte exactement sur la question de ce chapitre. Le motif est repris mot à mot par la doctrine.

Une seule ouverture subsiste, et elle est étroite. La doctrine admet dans la seconde branche l'immeuble commercial ou industriel donné en location muni du matériel nécessaire à son exploitation : le propriétaire est alors regardé comme poursuivant lui-même une exploitation. Un local livré équipé, avec ses machines ou son matériel professionnel, peut donc entrer dans le champ. Des murs nus, jamais. L'ouverture vient d'une réponse ministérielle reprise mot à mot par la doctrine : RM Bécot, n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, p. 1682. Elle vise le propriétaire qui, avant l'arrêt de l'exploitation, utilisait lui-même l'immeuble ou donnait ces locaux en location munis du matériel nécessaire à leur exploitation.

Un écart de rédaction qu'il faut connaître

L'article R*196-5, qui fixe le délai, parle de l'« inexploitation d'un immeuble à usage industriel ou commercial » — sans reprendre la mention « utilisé par le contribuable lui-même » que porte l'article 1389. On voit parfois cet écart invoqué pour élargir le champ au bailleur de murs nus. L'argument me paraît fragile : R*196-5 est un texte de délai, pas de champ. Et je n'ai trouvé aucune décision ouvrant le dégrèvement sur ce fondement. Le point mérite d'être connu, pas qu'on bâtisse un dossier dessus.

Sur la vie du bail lui-même, congé, indemnité d'éviction et relocation, voyez notre guide SCI et bail commercial. Et si la question porte sur la cotisation foncière des entreprises plutôt que sur la taxe foncière, sachez que l'article 1389 ne s'y applique pas : CFE et SCI traite ce cas.

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5. Le calcul, douzième par douzième

Le chapitre 2 a posé le point de départ : le premier jour du mois suivant le début de la vacance. Reste la fin, qui court jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance a cessé. Tout se compte en mois entiers. Pas de prorata en jours. Pas de demi-mois.

La formule est donc : taxe foncière de l'année × nombre de douzièmes ÷ 12. Cinq douzièmes d'une taxe de 1 200 € font 500 €.

Le mois de fin, lui, compte en entier même s'il est partiel. C'est l'exemple donné par la doctrine, et il vaut d'être lu deux fois.

La première ligne porte une conséquence que presque personne n'écrit : une vacance à cheval sur le 1^er janvier donne deux dégrèvements, sur deux rôles différents. Chacun vise son avis d'imposition et son montant. Faut-il pour autant deux courriers ? Le Conseil d'État a jugé que la réclamation d'une société pour une année ne la dispensait pas d'en présenter pour les années suivantes, la taxe foncière étant annuelle (CE, 24 novembre 1997, n° 167737). Et une réclamation distincte est exigée par commune (article R*197-2 du Livre des procédures fiscales). Deux réclamations séparées, une par avis : c'est la voie sûre. Une demande globale portant sur « la période de vacance », sans distinguer les deux rôles, s'expose à un rejet.

Ce que le dégrèvement emporte avec lui

Il porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties, et il s'étend aux taxes annexes assises sur les mêmes bases : selon le cas, les taxes spéciales d'équipement et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (la TEOM). Vous ne réclamez donc pas la seule ligne principale de l'avis, mais tout ce qui se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien.

La TEOM dispose en outre d'une porte qui lui est propre, et qui reste ouverte quand l'article 1389 est fermé. L'article 1524 du CGI prévoit qu'en cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, une décharge ou une réduction de cette taxe peut être accordée sur réclamation, présentée dans les conditions prévues en matière de taxe foncière. Le texte est court, et il se lit au mot près.

• La rédaction diffère : « supérieure à trois mois » ici, « trois mois au moins » dans l'article 1389. Un bien vacant exactement trois mois franchit l'un et pas l'autre.
• Le texte ne reprend ni l'indépendance de la volonté, ni la restriction à la maison destinée à la location. Reste que sa formule « dans les conditions prévues en pareil cas, en matière de taxe foncière » se lit de deux façons. Elle vise à mon sens la forme de la réclamation. On peut soutenir qu'elle désigne le cas où un dégrèvement de taxe foncière est ouvert, et qu'elle importe alors les conditions de fond de l'article 1389. Aucune des deux lectures n'a été tranchée.
• Le texte se prête littéralement à une décharge de TEOM sur un local commercial vacant. Mais la doctrine propre à cette taxe, qui recopie l'article 1524 sans y ajouter les conditions de fond de l'article 1389, renvoie expressément au BOI-IF-TFB-50-20-30 pour ces conditions (BOI-IF-AUT-90-10, § 440, mis à jour le 3 juillet 2024). Le service peut lire ce renvoi comme important les conditions de fond, et non les seules conditions de forme. Formulez la demande en visant 1524 ; ne la présentez pas comme un droit acquis, et attendez-vous à ce que ce renvoi vous soit opposé.
• Une limite à vérifier sur l'avis. Si la commune a institué une TEOM comportant une part incitative, calculée sur la quantité de déchets, l'article 1524 ne joue que sur la part fixe. C'est écrit au III de l'article 1522 bis du CGI, et repris au § 440 du BOI-IF-AUT-90-10. La part incitative reste due, et l'assiette de la demande se réduit d'autant : sur 640 € de TEOM dont un quart d'incitatif, l'assiette tombe à 480 €, et sept douzièmes de décharge passent de 373,33 € à 280 €.

Sur le sort de cette taxe dans les comptes entre bailleur et preneur — provisions, régularisation annuelle, part récupérable —, notre guide refacturer les charges au locataire en SCI détaille les écritures.

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6. La date limite : R*196-5, et non R*196-2

C'est l'erreur la plus répandue sur ce sujet, et elle vient d'une confusion compréhensible. Le droit commun des impôts directs locaux fixe la date limite au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales). Cette règle ne s'applique pas ici.

Le deuxième paragraphe de l'article 1389 renvoie expressément à l'article R*196-5, dont le point de départ est tout autre. La demande doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance atteint la durée minimum exigée. Le compteur part de la vacance, pas du rôle.

La divergence se voit dès qu'une vacance chevauche le 1^er janvier. Prenez un logement vide à compter du 20 novembre 2026 : le rôle 2026 porte un douzième, celui de décembre, et les trois mois sont atteints le 20 février 2027. La date limite est donc le 31 décembre 2028 — y compris pour le douzième du rôle 2026, que le droit commun aurait fermé au 31 décembre 2027, soit un an plus tôt. Un gérant qui applique R*196-2 se prive de douze mois, ou pire, croit son droit périmé alors qu'il ne l'est pas.

Une réserve de méthode, parce que la doctrine est ambiguë sur ce point précis. Le § 290 du BOI-IF-TFB-50-20-30 déroule exactement cet exemple et présente le douzième de l'année N comme demandé « au cours de l'année N+1 ». Le texte, lui, ne distingue pas : l'article R*196-5 fait courir un seul délai depuis l'année où les trois mois sont atteints, et le § 260 du même document le confirme pour la vacance qui cesse en cours d'année. Le droit est là. Ne le laissez pas dormir : déposez les deux réclamations dès que la vacance a cessé, et vous n'aurez pas à discuter de la lecture d'un paragraphe.

Une exception à connaître, et elle ne figure pas dans le texte. Si l'imposition est établie par un rôle supplémentaire ou particulier mis en recouvrement après le 31 décembre, la demande peut être présentée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de cette mise en recouvrement. L'article R*196-5 ne compte qu'une phrase et ne dit rien de ce cas : le report vient de la doctrine (BOI-IF-TFB-50-20-30). Il est rare pour une SCI patrimoniale, mais il se rencontre après une régularisation de la valeur locative.

Reste à écarter deux malentendus. Le décret n° 2026-692 du 27 juillet 2026 a réécrit les articles R*196-1 et R*196-2, en vigueur dans cette version depuis le 30 juillet 2026. Il est sans effet sur R*196-5, dont la version en vigueur reste celle du 18 août 1993. La mécanique générale de la réclamation en impôts locaux — formes, sursis, dégrèvement d'office — est exposée dans notre guide taxe d'habitation et SCI. Le guide contester un redressement fiscal, lui, vise la contestation d'une imposition : ce n'est pas la même démarche.

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7. Déposer la demande : qui signe, à qui, avec quoi

Il n'existe aucun formulaire dédié. La demande prend la forme d'une réclamation ordinaire, sur papier libre ou par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel. Si l'on vous indique un numéro d'imprimé pour cette demande, méfiez-vous : je n'en ai identifié aucun.

Qui signe. Le gérant, sans avoir à produire de mandat. L'article R*197-4 du Livre des procédures fiscales exige un mandat régulier de toute personne qui réclame pour autrui. Il en dispense expressément celles qui ont le droit d'agir au nom du contribuable en raison de leurs fonctions ou de leur qualité. Le gérant d'une SCI est dans ce cas. Le mandat n'est exigé que d'un tiers : expert-comptable, gestionnaire, conseil non avocat. Et il doit, à peine de nullité, être produit en même temps que la réclamation — ou avoir été enregistré avant celle-ci. La seconde branche de l'alternative se lit rarement, et elle sauve le mandataire dont le mandat a été enregistré en amont.

Ce qui rend la demande recevable. Quatre conditions, toutes à l'article R*197-3 du Livre des procédures fiscales. Mentionner l'imposition contestée. Exposer sommairement vos moyens et vos conclusions. Porter votre signature manuscrite. Et joindre l'avis d'imposition, une copie de cet avis ou un extrait du rôle. Deux de ces manquements se rattrapent : à défaut de signature, l'administration vous invite par lettre recommandée à signer sous trente jours, et la pièce manquante peut être produite à tout moment. Ne comptez pas dessus pour autant.

À qui. Au service des impôts du lieu où se situe l'immeuble, celui dont les coordonnées figurent sur l'avis d'imposition. La voie la plus sûre reste la messagerie sécurisée de l'espace professionnel de la société, qui horodate l'envoi et conserve la trace. Notre guide espace professionnel impots.gouv pour une SCI explique comment le créer et l'activer.

Avec quoi. Classez les pièces par ce qu'elles prouvent, pas par ordre chronologique. C'est ainsi que le service les lit.

• La vacance et ses dates : état des lieux de sortie, congé du locataire ou lettre de résiliation, dernière quittance, relevé de compteurs, attestation d'assurance mentionnant l'inoccupation.
• L'intention de louer : mandat de location daté, captures d'annonces avec leur date de publication, courriels de l'agence, comptes rendus de visites.
• Le caractère subi : refus de candidats motivés, constat de sinistre, rapport d'expert, arrêté administratif, échanges qui montrent que le loyer demandé était conforme au marché.
• La fin de la vacance : nouveau bail signé, état des lieux d'entrée, première quittance. Sans elle, le service ne sait pas où arrêter le compte.

Le courrier tient en une page. Identifiez la SCI et le bien, puis la référence de l'avis et l'année du rôle. Donnez les deux dates de la vacance, posez le calcul en douzièmes, et terminez par une demande chiffrée en euros et par le fondement visé : article 1389 du CGI, ou article 1524 pour la seule TEOM. Si vous ne payez pas dans l'attente de la réponse, ajoutez-y une demande expresse de sursis au titre de l'article L277.

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8. Cinq cas chiffrés, déroulés jusqu'à l'euro

Cas n° 1 — Le T2 vide six mois : 500 €, et pas 600

Une SCI à l'impôt sur le revenu détient un T2. Taxe foncière annuelle : 1 200 €, dont 180 € de TEOM. Le locataire rend les clés le 30 juin 2026. L'agence est mandatée le 1^er juillet, l'annonce est publiée au prix du marché, un nouveau bail prend effet le 1^er janvier 2027. La vacance court donc du 1^er juillet au 31 décembre 2026 : six mois pleins, subis et documentés.

Période dégrevée : du 1^er août au 31 décembre, soit 5/12. Le calcul : 1 200 × 5 ÷ 12 = 500 €, dont 425 € de taxe foncière proprement dite (1 020 × 5 ÷ 12) et 75 € de TEOM (180 × 5 ÷ 12). Les trois mois sont atteints le 30 septembre 2026, la réclamation court donc jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce n'est pas six douzièmes : juillet est perdu, et la différence vaut 100 €. Moins visible, mais tout aussi utile à savoir : la charge réellement supportée n'est pas de 1 200 € mais de 700 €. Notre guide SCI et vacance locative déroule le même dossier sous l'angle des charges déductibles, avec 600 € de taxe foncière portés en charge sur le second semestre. Il ne parle pas de la réclamation : ces 500 € sont récupérables, et personne ne les rendra sans demande.

Cas n° 2 — Vacance à cheval sur le 1^er janvier : deux rôles, deux réclamations

Maison louée nue, taxe foncière de 1 800 € en 2026 et 1 860 € en 2027. Le locataire part le 10 novembre 2026, le bien est reloué le 16 février 2027. La vacance s'étend donc du 10 novembre 2026 au 15 février 2027, et les trois mois sont atteints le 10 février 2027.

Le calcul se dédouble. Sur le rôle 2026 : un douzième, décembre, soit 1 800 ÷ 12 = 150 €. Sur le rôle 2027 : deux douzièmes, janvier et février, soit 1 860 × 2 ÷ 12 = 310 €. Total : 460 €, en deux réclamations distinctes visant deux avis différents.

Le délai est le point remarquable. Les trois mois étant atteints en 2027, les deux demandes courent jusqu'au 31 décembre 2028 — y compris celle portant sur 2026, que le délai de droit commun aurait fermée le 31 décembre 2027. Un gérant qui aurait appliqué R*196-2 aurait renoncé aux 150 €.

Cas n° 3 — Le local commercial : 3 200 € espérés, 373 € plaidables

SCI à l'impôt sur les sociétés, propriétaire des murs nus d'une boutique. Taxe foncière : 4 800 €, dont 640 € de TEOM. Le commerçant part, le local reste vide du 1^er mars au 31 octobre 2026, soit huit mois, annonces et mandat à l'appui.

Le gérant calcule 4 800 × 8 ÷ 12 = 3 200 € et dépose une réclamation visant l'article 1389. Elle est rejetée, pour la raison exposée au chapitre 4 : la première branche ne vise que l'habitation, la seconde suppose une exploitation propre, et la SCI n'a fait que louer des murs nus. Son calcul était doublement faux, du reste. Même dans un dossier ouvert, la période dégrevée aurait couru du 1^er avril au 31 octobre, soit 7/12 et non 8/12. Résultat sur la taxe foncière : 0 €.

Ce qui reste est l'article 1524. La vacance dépasse trois mois, et la décharge se demande pour la seule TEOM, aux mêmes douzièmes : 640 × 7 ÷ 12 = 373,33 €. Une vérification s'impose d'abord sur l'avis : une part incitative ramènerait l'assiette à la seule part fixe. Si cette part incitative pèse un quart des 640 €, l'assiette tombe à 480 € et la décharge à 480 × 7 ÷ 12 = 280 €. La demande se formule en visant expressément 1524, et non 1389. Elle n'est pas un droit acquis, le service pouvant opposer le renvoi du § 440 vers la doctrine de l'article 1389. Enseignement du dossier : 3 200 € espérés, 373,33 € réellement en jeu, 280 € si la commune a instauré une part incitative, et zéro si l'on se trompe de fondement.

Cas n° 4 — Vacance après sinistre, et la limite des travaux

SCI à l'impôt sur le revenu, maison louée nue, taxe foncière de 2 160 €. Un dégât des eaux survient le 20 janvier 2026 et rend le logement inhabitable. La remise en état s'achève fin juillet, un nouveau bail prend effet le 1^er août 2026. La vacance est imposée par le sinistre : elle est subie, et le rapport d'expertise de l'assureur le prouve sans discussion.

Période dégrevée : du 1^er février au 31 juillet, soit 6/12. Le calcul : 2 160 × 6 ÷ 12 = 1 080 €. Les trois mois sont atteints le 20 avril 2026, la demande court jusqu'au 31 décembre 2027.

La limite mérite d'être connue, et elle est brutale. Profiter du sinistre pour surélever, agrandir ou reconstruire en conférant une plus-value à l'immeuble ferait tomber le dégrèvement en entier, et non pour la seule durée des travaux d'amélioration. Le Conseil d'État a rejeté en bloc la demande d'un propriétaire dont la maison était vacante à cause de tels travaux : la vacance n'était pas indépendante de sa volonté (CE, 20 avril 1983, n° 36139). Aucun prorata, aucune part conservée. Remettre en état, oui. Améliorer, non. Nos guides SCI et catastrophe naturelle et fiscalité de l'indemnité d'assurance traitent l'indemnisation ; travaux déductibles en SCI trace la frontière entre entretien et amélioration.

Cas n° 5 — Un seul lot vide dans un immeuble de rapport

Un immeuble de six lots, taxe foncière globale de 7 200 €. Le lot n° 3 est vacant du 5 mars au 20 septembre 2026. Sa valeur locative cadastrale pèse 15 % du total de l'immeuble sur l'avis d'imposition. Les cinq autres lots restent loués : c'est sans importance, puisque le lot vide est une partie susceptible de location séparée.

La ventilation d'abord : 7 200 × 15 % = 1 080 € de taxe foncière imputables au lot n° 3. La période ensuite : du 1^er avril au 30 septembre, soit 6/12. Le dégrèvement : 1 080 × 6 ÷ 12 = 540 €.

Le point sur lequel les dossiers se perdent est la clé de répartition, qu'aucun texte n'impose et qu'il faut donc justifier soi-même. Elle se prend sur les valeurs locatives cadastrales figurant sur l'avis, local par local. Pas sur la surface, pas sur le loyer perçu, pas sur un sixième arbitraire — qui aurait donné 1 200 € de base et 600 € de dégrèvement, soit 60 € de trop et un chiffrage que le service n'aura aucun mal à contester.

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9. Après le dégrèvement : ce qu'il vous laisse vraiment

Un dégrèvement encaissé n'est pas un gain net. Il réduit une charge que vous aviez déduite, donc il fait remonter votre résultat imposable. Personne ne le dit, et c'est pourtant la moitié de l'affaire.

À l'impôt sur le revenu

Un piège se referme ici, et il tient en une ligne : la TEOM ne se déduit pas des revenus fonciers. L'article 31, I, 1°, c du CGI ne laisse déduire que « les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant », et la doctrine range expressément la taxe d'enlèvement des ordures ménagères parmi celles qui incombent à l'occupant (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100). Sur le cas n° 1, ce n'est donc pas 1 200 € qui étaient déductibles, mais 1 020 €. Reprenons-le avec un associé dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, majorée des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 47,2 % au total.

• En 2026, la SCI déduit 1 020 € de taxe foncière, et non 1 200 : l'associé économise 1 020 × 47,2 % = 481,44 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• En 2027, il encaisse 500 € de dégrèvement, dont 425 € seulement portent sur la charge qui avait été déduite : le surcroît d'imposition est de 425 × 47,2 % = 200,60 €. Les 75 € de TEOM restitués sont sans effet, puisqu'ils n'avaient jamais été déduits.
• Solde réel dans la poche : 500 − 200,60 = 299,40 €.

Cela reste 299,40 € de plus qu'en ne réclamant rien. Mais si vous aviez tablé sur 500 €, l'écart est de 40 %. Le fondement, puisqu'il faut le donner : la taxe foncière se déduit des revenus fonciers au titre de l'article 31, I, 1°, c du CGI. La doctrine ajoute qu'elle ne se déduit qu'à hauteur de ce qui a été effectivement payé au cours de l'année d'imposition, les déductions étant régularisées l'année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 20, § 60 et § 100, mis à jour le 6 mai 2020). Cette doctrine ne traite pas expressément le dégrèvement pour vacance : c'est de son principe que je tire la règle appliquée ici. Le calcul de la quote-part de chaque associé — la part du résultat qui lui revient — est détaillé dans charges déductibles en SCI, et l'effet sur le report dans déficit foncier en SCI.

À l'impôt sur les sociétés

La logique est comptable. À la date de la décision de dégrèvement, la société constate une créance sur le Trésor et une reprise au crédit du compte 63512 — celui des taxes foncières —, où la charge avait été enregistrée. Le résultat imposable augmente d'autant.

Ici, la restriction de l'article 31 ne joue pas : les impôts à la charge de l'entreprise se déduisent selon l'article 39, 1, 4° du CGI, TEOM comprise. Sur le cas n° 3, la décharge de TEOM de 373,33 € relève donc le résultat pour son montant entier. Si celui-ci reste sous 42 500 € et que la SCI remplit les autres conditions du taux réduit, le taux de 15 % s'applique : 373,33 × 15 % = 56 € d'impôt sur les sociétés. Net encaissé : 373,33 − 56 = 317,33 €.

La comparaison qui manque partout ailleurs. Reprenons le cas n° 1 à régime constant, pour opposer les deux réponses sur un même dossier. Les 500 € encaissés par une SCI à l'impôt sur les sociétés relèvent le résultat de 500 €, TEOM comprise cette fois : 500 × 15 % = 75 € d'impôt, et 425 € nets. Contre 299,40 € nets à l'impôt sur le revenu dans l'exemple ci-dessus. Le dégrèvement est le même, ce qu'il en reste ne l'est pas — et l'écart tient au taux qui frappe la reprise, non au dégrèvement.

Les intérêts moratoires : n'en attendez pas

L'article L208 du Livre des procédures fiscales ouvre droit à des intérêts moratoires dans deux cas. Quand l'État est condamné par un tribunal. Et quand l'administration prononce un dégrèvement réparant une erreur d'assiette ou de calcul. Le dégrèvement pour vacance ne répare aucune erreur : l'imposition avait été régulièrement établie au 1^er janvier, et la vacance lui est postérieure. Ne comptez donc pas sur des intérêts. Je n'ai pas trouvé de doctrine spécifique à l'article 1389 sur ce point ; je vous donne une lecture prudente, pas une exclusion légale expresse.

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10. Quand 1389 est fermé, et les cinq erreurs qui font rejeter

Les portes de sortie

• La TEOM par l'article 1524. Vacance supérieure à trois mois, réclamation dans les formes de la taxe foncière. C'est la voie du local commercial vacant, chiffrée au cas n° 3.
• La taxe sur les logements vacants. Si votre bien est en zone concernée, la vacance subie peut au minimum vous en faire sortir. Les seuils et le zonage sont dans taxe sur les logements vacants en SCI, avec la réforme applicable aux impositions de 2027. Le dossier de preuve constitué pour l'article 1389 sert deux fois.
• La remise gracieuse (article L247 du Livre des procédures fiscales). Elle relève de l'appréciation de l'administration, se demande en invoquant la gêne financière, et n'est jamais un droit. À réserver aux situations où aucun fondement de droit ne tient.
• Le changement de consistance. Si le bien a été détruit ou démoli, ce n'est plus un problème de vacance mais de base d'imposition : c'est la valeur locative cadastrale qu'il faut faire corriger.

Les cinq erreurs qui font rejeter

1. Croire que c'est automatique. Le délai, lui, court sans attendre votre courrier : une vacance qui atteint trois mois en 2026 se réclame avant le 31 décembre 2027, et le 1^er janvier 2028 il n'y a plus rien à demander.
2. Calculer en jours. Une vacance de 187 jours ne donne pas 187 ÷ 365 de la taxe. Elle donne un nombre entier de douzièmes, souvent moins généreux.
3. Appliquer R*196-2. Le délai de droit commun n'est pas celui de l'article 1389. Le lire de travers fait perdre une année de droit sur les vacances à cheval sur le 1^er janvier.
4. Signer au nom d'un associé. La réclamation vise l'imposition de la société : elle se signe par le gérant, ès qualités — c'est-à-dire au nom de la société, non au sien. Un associé non gérant devra produire un mandat.
5. Annoncer le bien à vendre et à louer, sans rien garder de l'annonce locative. Aucun texte ne ferme le droit pour cause de mise en vente, le chapitre 3 le démontre. Mais le service y lit une intention locative affaiblie, et sans mandat de location daté ni annonces horodatées, il a beau jeu.

Un dernier conseil de méthode. Ne reconstituez pas un dossier de preuve après coup — cela se voit, et cela vous décrédibilise sur le reste. Datez les pièces au fil de la vacance, gardez les annonces avec leur horodatage, et notez les refus de candidats au moment où ils se produisent. C'est ce qui distingue un dossier accepté d'un dossier plaidé.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Chaque règle citée ici vient des textes ci-dessous, ouverts un à un dans leur version en vigueur au 3 septembre 2026. Si un chiffre lu ailleurs diffère, c'est le texte qui tranche — pas l'article de blog, ni celui-ci.

• Article 1389 du CGI (version en vigueur depuis le 25 juillet 2020, décret n° 2020-897 du 22 juillet 2020) — dégrèvement pour vacance ou inexploitation, ses trois conditions, le calcul en douzièmes et le renvoi de délai.
• Article R*196-5 du Livre des procédures fiscales (version en vigueur depuis le 18 août 1993) — date limite de la demande, fixée au 31 décembre de l'année suivant celle où la vacance atteint la durée minimum.
• Article 1524 du CGI (version en vigueur depuis le 1^er juillet 1979) — décharge ou réduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en cas de vacance supérieure à trois mois. Son champ est restreint par le III de l'article 1522 bis (31 décembre 2023) : « l'article 1524 n'est applicable qu'à la part fixe de la taxe » lorsque la commune a institué une part incitative.
• Article R*197-4 du Livre des procédures fiscales (18 août 1993) — mandat exigé de qui réclame pour autrui, produit avec la réclamation ou enregistré avant elle, et dispense pour le gérant comme pour l'avocat inscrit au barreau.
• Article R*197-3 du Livre des procédures fiscales — les quatre conditions de recevabilité : imposition contestée, moyens et conclusions, signature manuscrite, avis d'imposition joint. Article R*197-2 du même livre (18 août 1993), vérifié le 3 septembre 2026 : « En matière d'impôts directs locaux, une réclamation distincte doit être présentée par commune. »
• BOI-CTX-PREA-10-50 — forme et contenu des réclamations, dont l'invitation à régulariser une signature manquante dans les trente jours.
• Article L208 du Livre des procédures fiscales (31 décembre 2023) — intérêts moratoires, dus en cas d'erreur d'assiette ou de calcul.
• BOI-IF-TFB-50-20-30, publié le 6 juillet 2016 — la doctrine décisive. Elle limite la première branche à l'habitation, exclut le meublé, le saisonnier et le stationnement, exige une exploitation propre pour la seconde branche, puis fixe le calcul en douzièmes et le délai.
• BOI-IF-AUT-90-10, § 440, mis à jour le 3 juillet 2024 — la seule doctrine propre à l'article 1524. Elle en recopie le texte, exclut la part incitative de la TEOM, et renvoie au BOI-IF-TFB-50-20-30 pour « les conditions prévues en pareil cas en matière de taxe foncière ».
• BOI-RFPI-BASE-20-50, § 20, § 60 et § 100, mis à jour le 6 mai 2020. Le § 20 donne la taxe foncière déductible des revenus fonciers, le § 60 le principe du paiement effectif au cours de l'année d'imposition. Le § 100 liste les impôts incombant normalement à l'occupant, non déductibles, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Base légale : article 31, I, 1°, c du CGI. À l'impôt sur les sociétés, la règle change : article 39, 1, 4° du CGI et BOI-BIC-CHG-40-30.
• BOI-IS-LIQ-20-10 et article 219, I, b du CGI — les quatre conditions du taux réduit de 15 %. Un bénéfice au plus égal à 42 500 € par période de douze mois. Un chiffre d'affaires au plus égal à 10 000 000 €. Un capital intégralement libéré. Une détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques.
• RM Bécot, n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, p. 1682 — l'immeuble donné en location muni du matériel nécessaire à son exploitation, seule ouverture de la seconde branche pour un bailleur.
• Fiche F59 du service public, vérifiée le 8 juillet 2026 — les trois conditions, et l'exclusion expresse du saisonnier et du meublé.
• Article L277 du Livre des procédures fiscales — sursis de paiement, qui doit être demandé expressément. Article L247 du même livre — remise gracieuse.
• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 — liste des charges récupérables sur le locataire, dont la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
• Décisions sur le champ d'application, vérifiées une à une. CE, 30 mars 2007, n° 278540 : stationnement. CAA Lyon, 31 décembre 1996, n° 95LY00205 : saisonnier. CE, 14 avril 2008, n° 289978, mentionné aux tables du recueil Lebon : baux courts, avec annulation du jugement puis rejet de la demande au fond. CE, 19 décembre 1975, n° 96860 : exploitation propre. Sur la mise en vente, dans la seule branche de l'inexploitation : CE, 29 octobre 1965 ; CE, 9 janvier 1967, n° 62393.
• CE, 8 juin 2011, n^os 345476 et 345477, SCI Labadie Orthez, inédit au recueil Lebon. Refus de renvoi d'une question prioritaire de constitutionnalité, et non-admission des pourvois. Une SCI y contestait la condition d'exploitation propre : le motif retenu est repris au § 60 du BOI-IF-TFB-50-20-30.
• Décisions sur la vacance subie. CE, 20 avril 1983, n° 36139 : travaux d'agrandissement, rejet total. CE, 26 juillet 2006, n° 275155 : immeuble ancien en mauvais état acquis vacant. CE, 19 décembre 1966, RO, p. 306 : le mauvais état d'entretien ne suffit pas à motiver un rejet quand les travaux sont différés dans l'attente d'un bail ou d'un expert. Sur la procédure : CE, 24 novembre 1997, n° 167737, une réclamation par année d'imposition.
• Les décisions plus anciennes citées au fil du texte sont toutes reprises par le BOI-IF-TFB-50-20-30. Les voici, dans l'ordre. CE, 9 avril 1956, RO, p. 173 ; 5 mai 1958 ; 23 avril 1958, RO, p. 121 ; 22 décembre 1958, RO, p. 282 ; 12 janvier 1959 ; 15 juin 1959. Puis CE, 9 janvier 1963 ; 26 avril 1963, n° 58438 ; 26 février 1964, n° 59164 ; 3 juin 1964, RO, p. 109 ; 27 novembre 1964. Enfin CE, 10 mai 1967 ; 24 janvier 1968, n° 69695 ; 5 mai 1971 ; 12 mai 1971.

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12. FAQ — 13 questions sur le dégrèvement pour vacance

Treize questions, à jour au 3 septembre 2026, sur ce que le corps du guide n'a pas traité. Paiement préalable, réclamations multiples, taxes annexes, preuves à réunir, cumul avec la taxe sur les logements vacants, effets sur le déficit foncier. Elles se déplient juste en dessous.