Décret tertiaire : ce que doit faire une SCI propriétaire bailleur (2026)

Une SCI — société civile immobilière — propriétaire bailleur d'un local commercial de 1 200 m² a trois échéances devant elle. Une déclaration de consommations sur OPERAT, la plateforme de l'État, avant le 30 septembre. Une année de référence à choisir avant le 30 septembre 2027. Et, depuis le 1er juillet 2026, une évaluation à annexer à chaque bail signé. C'est le décret tertiaire : pas une obligation de travaux, une obligation de résultat — −40 % d'énergie finale en 2030, −50 % en 2040, −60 % en 2050. Trois questions décident de tout : suis-je assujetti, qui déclare, quelle année de référence. La troisième vaut 54 430 € sur une décennie, et la section 5 le calcule.

Ce n'est ni le DPE — le diagnostic de performance énergétique —, ni l'interdiction de louer. Le calendrier G 2025 / F 2028 / E 2034 vise les logements ; aucune interdiction de louer ne frappe un local tertiaire. Sur l'habitation, SCI et DPE passoire thermique traite la décence énergétique et le gel des loyers. Sur le bail — durée, révision, charges, article 606 —, notre guide du bail commercial en SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié sur les textes consolidés : code de la construction et de l'habitation, arrêté du 10 avril 2020, code de l'environnement, code général des impôts. Dernière mise à jour : 1er septembre 2026.

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1. Le décret tertiaire en une page : ce qu'il impose, à qui, avant quand

On l'appelle aussi dispositif Éco Énergie Tertiaire — DEET, ou EET. Le nom n'est pas dans la loi : le seul texte qui l'emploie est l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020, et il y désigne le système de notation généré par OPERAT. Le dispositif, lui, naît de l'article 175 de la loi ELAN de 2018 et du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 — d'où le surnom de « décret tertiaire ». Méfiez-vous-en : les articles créés par ce décret ont été abrogés et recodifiés en 2021. Les règles vivantes sont aux articles R174-22 à R174-32 du code de la construction et de l'habitation (CCH), la sanction à l'article R185-2. Citer la numérotation de 2019, c'est citer du droit mort.

Le socle est à l'article L174-1 du CCH : réduire la consommation d'énergie finale du bâtiment de 40 % en 2030, 50 % en 2040, 60 % en 2050. L'énergie finale, c'est celle de vos factures, au compteur, tous fluides confondus. Deux chemins y mènent, et le propriétaire choisit :

• La valeur relative : ces pourcentages s'appliquent à une consommation de référence propre au bâtiment, prise sur une année passée. La voie de la section 5, et la plus fréquente.
• La valeur absolue : un niveau au mètre carré fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité. Un bâtiment déjà sobre a intérêt à la regarder plutôt qu'à se battre contre son passé.

Le suivi passe par une plateforme unique, OPERAT — « observatoire de la performance énergétique, de la rénovation et des actions du tertiaire » —, prévue par l'article R174-27 du CCH et opérée par l'ADEME. Seul canal : ni papier, ni mairie.

Les six lignes de droite circulent partout, et sont fausses ; la section 12 y revient.

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2. Êtes-vous assujetti au décret tertiaire ? Le test des trois critères, et le piège du site

C'est ici que la plupart des SCI se trompent, toujours dans le même sens : elles se croient hors champ. L'article R174-22, II du CCH retient trois critères alternatifs — un seul suffit :

1. Le bâtiment entier. Il n'héberge que du tertiaire, sur 1 000 m² de surface de plancher ou plus.
2. Le bâtiment mixte. Seules les parties tertiaires se cumulent : pas les logements.
3. Le site. Des bâtiments sur une même unité foncière ou un même site, dès que le cumul de leurs surfaces tertiaires atteint 1 000 m². L'unité foncière, ce sont les parcelles contiguës d'un même propriétaire.

Le troisième est le moins connu, et c'est lui qui attrape les SCI. Le bailleur raisonne local par local ; le texte raisonne par site.

Le cas n° 1 dit tout : aucun local n'atteint le seuil, et la SCI est pourtant assujettie depuis le premier jour, avec des déclarations en retard qu'elle ignore.

Et on n'en sort pas par le bas. Si des activités cessent et que le cumul repasse sous 1 000 m², le même article laisse assujettis ceux qui continuent. Vider une boutique n'y change rien.

Le tertiaire visé est marchand ou non marchand : association, administration, commerce, même traitement. Un atelier, un entrepôt ? Local d'activité ou entrepôt en SCI traite le bail, la TVA — taxe sur la valeur ajoutée — et les installations classées ; acheter un local commercial en SCI ou en direct compare les montages avant l'achat.

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3. Bailleur ou locataire : la réponse n'est pas « les deux solidairement »

La question la plus posée, et la plus mal traitée. On lit partout que « le propriétaire et le locataire sont solidairement responsables ». Le mot « solidaire » ne figure nulle part dans le texte, et le mécanisme organisé est l'inverse exact d'une solidarité.

Chacun est tenu des actions que le bail met à sa charge. Ils les définissent ensemble, puis chacun exécute les siennes — la formule du texte est « chacun en ce qui le concerne » (art. L174-1, II du CCH). Deux assujettis, deux périmètres — et c'est votre bail, pas la loi, qui trace la frontière.

Sans clause, la frontière est floue — et un périmètre flou se retourne contre le propriétaire, celui qui garde l'immeuble.

Ce tableau décrit l'usage, pas le droit : votre bail peut le déplacer ligne à ligne, et lui seul compte.

La délégation, et ce qu'elle ne fait pas. L'article R174-28 du CCH permet de déléguer la transmission des consommations à un prestataire ou au gestionnaire du réseau, et oblige les deux parties à se communiquer mutuellement celles des équipements qu'elles exploitent. Mais déléguer, c'est déléguer un envoi, pas une responsabilité. Si le gestionnaire oublie, la SCI est en défaut.

Quand la SCI loue à la société d'exploitation de ses associés, la répartition paraît sans enjeu — les deux signatures sont la même main. C'est le cas le plus risqué, et la détention des murs de son entreprise en SCI explique pourquoi.

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4. Calendrier OPERAT : quatre dates, et les deux échéances qu'on confond

Deux échéances de ce calendrier tombent un 30 septembre, sans rien de commun. L'une revient chaque année et se rattrape ; l'autre ne revient jamais et vous engage vingt ans.

L'échéance annuelle ne vient pas du décret mais de l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020 : depuis 2022, les données de l'année précédente partent au plus tard le 30 septembre.

La date de 2031 change la lecture du risque. Personne ne peut vous reprocher aujourd'hui de ne pas avoir atteint un objectif vérifié pour la première fois fin 2031. Ce qui vous est reprochable, c'est de ne pas avoir déclaré. L'urgence est administrative, pas technique.

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5. L'année de référence OPERAT : le choix qui vous engage vingt ans

La décision la plus rentable du dispositif, et celle que presque personne ne prend consciemment. En valeur relative, la cible 2030 s'écrit Crelat 2030 = (1 − 0,4) × Créf, Créf étant la consommation de l'année de référence, ajustée du climat. Ce n'est pas une norme de marché : c'est votre propre passé, moins 40 %. Plus l'année retenue consomme, plus la cible est confortable.

L'article 3 de l'arrêté du 10 avril 2020, dans sa rédaction issue de l'arrêté du 20 février 2024, pose trois règles sur le choix de l'année.

• L'année de référence est comprise entre 2010 et 2022 — ou, si le bâtiment n'a pas d'année pleine d'exploitation dans cette fenêtre, elle correspond à la première année pleine remontée sur OPERAT.
• Elle comporte douze mois consécutifs d'exploitation.
• À défaut de renseignement avant le 30 septembre 2027, la référence devient d'office la première année pleine remontée sur OPERAT.

Retenez la borne haute : 2022, pas 2019. La fiche de service-public.gouv.fr indiquait encore « 2010 à 2019 » en septembre 2025. C'est l'arrêté modifié qui fait foi, et il ouvre trois années de plus.

Et le choix ne se rejoue pas. Une fois l'année renseignée avec ses justificatifs, l'arrêté ne prévoit qu'une correction : celle des bâtiments neufs, dans les trois ans de la réception.

Cas chiffré n° 2 : un local de commerce de 1 200 m², quatre années possibles

Consommations relevées sur les factures, en kilowattheures (kWh), ajustées du climat.

Le solde. Entre le meilleur et le pire choix, l'écart de cible est de 140 400 − 101 520 = 38 880 kWh par an, soit 27,7 % de la cible calculée sur 2013. À 0,14 €/kWh : 38 880 × 0,14 = 5 443 € par an, soit 54 430 € sur la décennie 2030-2040. Pour une décision qui se prend en une demi-journée, avec de vieilles factures dans une chemise. Mettez le prix de votre contrat à la place du nôtre : le classement ne bougera pas.

La méthode, en cinq étapes

1. Réunir les factures des années admissibles — 2010 à 2022 pour un bâtiment déjà exploité sur la période — avec douze mois consécutifs d'exploitation pleine.
2. Écarter l'inoccupation, les travaux lourds, les changements d'activité : ce ne sont pas des années pleines.
3. Convertir en kilowattheures d'énergie finale, tous fluides confondus : électricité, gaz, chaleur, fioul.
4. Retenir l'année la plus consommatrice qui reste défendable, pièces à l'appui.
5. Déclarer, puis ne plus y toucher.

Et l'année de référence ne se transmet pas toute seule. C'est une quatrième règle du même article 3, la moins reprise, et la plus chère. Lors d'un changement d'assujetti — nouveau bail, acquisition —, l'arrivant doit déclarer les entités fonctionnelles assujetties (EFA) auxquelles il succède, les « EFA liées » dans le vocabulaire de la plateforme : numéro d'identification OPERAT, surfaces, date de début de propriété. Sans cela, « l'année de référence ne pourra être antérieure à la date de changement d'assujetti ». Une SCI qui achète en 2026 hérite donc d'une référence 2026, l'année la plus sobre du bâtiment. Ce numéro se réclame dans la promesse : il ne se rattrape pas.

La précaution que personne ne prend. Si le local a changé de locataire ou d'activité depuis 2010, la meilleure année est presque toujours celle de l'ancien exploitant. Ce sont ses factures et son numéro d'EFA qu'il faut retrouver, pas les vôtres — et un bailleur qui ne les a pas réclamées à la reprise ne les obtiendra plus douze ans après. Raison de plus pour écrire la clause de communication dans tous les baux, y compris ceux que vous renouvelez cette année.

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6. Ce qui a changé le 1er juillet 2026 pour le propriétaire bailleur

Le fait nouveau de l'année, passé inaperçu. Jusqu'au 1er juillet 2026, le III de l'article 13 de l'arrêté du 10 avril 2020 rendait facultatives deux obligations. D'abord la publication annuelle prévue à l'article R174-32 — par affichage, ou par tout autre moyen donnant un accès aisé à l'information. Ensuite l'évaluation du respect de l'obligation, donc son annexion aux actes. Cette mesure transitoire est éteinte.

L'article L174-1 du CCH s'applique donc sans amortisseur. L'évaluation s'annexe, à titre d'information, à la promesse ou au compromis — à défaut à l'acte — et, en location, au contrat de bail. Ce n'est pas un document qu'on rédige : l'article R174-31 du CCH la fait établir à partir de la dernière attestation numérique annuelle, celle qu'OPERAT génère avec ce que vous avez déclaré.

D'où la conséquence mécanique : une SCI sans compte OPERAT n'a rien à annexer. Pas de nullité — l'annexion vaut information — mais une carence écrite noir sur blanc dans l'acte, et ressortie le jour de la négociation. Deux réflexes : ouvrir le compte et déclarer, même en retard ; vérifier que le dossier de vente prévoit la pièce. Vendre un immeuble détenu en SCI liste les annexes de la promesse, auxquelles l'évaluation OPERAT s'ajoute désormais.

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7. La clause énergétique du bail, et le calcul qui la rend non négociable

Faut-il vraiment alourdir un bail d'une clause de plus ? Un calcul clôt le débat.

Cas chiffré n° 3 : ce qu'un bail muet demande au bailleur seul

Une SCI loue 1 400 m² à un commerçant : 150 kWh/m²/an, soit 210 000 kWh. L'objectif 2030 impose −40 %, soit 84 000 kWh à retrancher, pour une cible de 126 000 kWh.

Ce total se partage. Le bailleur maîtrise le chauffage, la ventilation et le clos-couvert — l'enveloppe : murs, toiture, menuiseries —, soit 55 %, 115 500 kWh. Le preneur maîtrise l'éclairage, la climatisation de vente qu'il a installée et les meubles réfrigérés, soit 94 500 kWh.

Le décret ne se joue donc ni sur l'article 606 du code civil, ni sur l'inventaire des charges de la loi Pinel : ces deux mécanismes disent qui paie, pas qui réduit. Il se joue sur des stipulations que la plupart des baux ne contiennent pas. La répartition des charges en bail commercial reste le socle ; la clause énergétique s'y appuie sans le refaire.

Les cinq stipulations à insérer

1. Communication annuelle réciproque des consommations, avec date, format et justificatifs. Recopier l'article R174-28 ne suffit pas : il faut une échéance opposable.
2. Désignation d'un déclarant unique mandaté sur OPERAT, et des périmètres qu'il déclare pour chacun.
3. Répartition des travaux et de leur financement, par renvoi à l'article 606 du code civil et à l'inventaire des charges.
4. Partage du bénéfice de l'économie : celui qui investit n'est pas celui dont la facture baisse. Sans cette clause, aucun bailleur ne finance un chantier dont le gain va au preneur.
5. Sort de l'attestation au changement de preneur : remise des consommations de la période écoulée et transmission au repreneur.

Reste à la faire vivre dans les appels de charges : la refacturation des charges au locataire montre comment s'écrivent la provision et la régularisation.

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8. Sanctions du décret tertiaire : ce que coûte vraiment la non-conformité

La sanction n'est pas à l'article L174-1, contrairement à ce qu'on lit, mais à l'article R185-2 du CCH. Et rien n'est automatique.

Deux procédures, pas une. Défaut de déclaration, au I : le préfet met en demeure propriétaire et preneur de transmettre, sous trois mois, puis publie le document retraçant les mises en demeure restées sans effet. Pas d'amende à ce stade — le I n'en prévoit aucune.

Objectif non atteint, au II — donc pas avant la vérification du 31 décembre 2031. Programme d'actions sous six mois, mise en demeure individuelle sous trois mois, publication. Et alors seulement une amende administrative, au plus égale à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Le III y ajoute le programme approuvé mais non suivi.

Deux précisions contre ce qui circule. C'est un plafond, pas un forfait : ni multiplication par bâtiment, ni par déclaration manquante. Et cette publication n'est pas le classement « Éco Énergie Tertiaire », qui désigne le système de notation d'OPERAT.

Cas chiffré n° 4 : l'addition réelle se paie chez le notaire

Reprenons le local de 1 200 m². La SCI le cède à 1 800 €/m², soit 2 160 000 €. Sans compte OPERAT, rien à annexer à la promesse. L'acquéreur comprend qu'il achète un actif assujetti dont personne ne connaît la consommation de référence, ni la trajectoire, ni le coût de mise en conformité. Il négocie.

La décote — la réduction de prix arrachée par l'acquéreur — est ici de 3 % : une hypothèse, pas un barème. La sanction administrative n'est pas le sujet : l'acte de vente l'est. Une SCI qui raisonne « au pire, 7 500 € » se trompe deux fois : ce plafond ne sanctionne même pas le défaut de déclaration, et le vrai risque est huit fois plus lourd, chez le notaire.

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9. Travaux de mise en conformité : ce que la SCI amortit, et ce qu'elle ne déduit pas du tout

Ici, l'écart entre les deux régimes fiscaux d'une SCI — impôt sur les sociétés (IS) et impôt sur le revenu (IR) — est le plus brutal du corpus. Et il ne tient ni au montant, ni à l'horizon de détention.

Cas chiffré n° 5 : un programme de 150 000 € sur le local de 1 200 m²

Quatre postes. Isolation des combles 34 000 €. Pompe à chaleur en remplacement de la chaudière gaz, 78 000 €. Gestion technique du bâtiment — la GTB, l'automate qui pilote les équipements — 22 000 €. Relamping, le passage aux LED, 16 000 €. Total 150 000 € hors taxes.

À l'IS, ces dépenses s'immobilisent et s'amortissent par composants : elles entrent à l'actif et se déduisent par fractions annuelles. Les durées ci-dessous sont des hypothèses — la doctrine fiscale n'en publie pas ici, elle renvoie aux usages de la profession, avec une tolérance de 20 %.

Au taux normal de 25 %, cette dotation de 10 360 € allège l'IS de 2 590 € par an. Vérifiez d'abord votre taux. Le taux réduit de 15 % frappe les 42 500 premiers euros de bénéfice (art. 219, I, b du CGI). Trois conditions : chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, capital entièrement libéré — chaque associé a effectivement versé son apport —, détention continue à 75 % au moins par des personnes physiques. Beaucoup de SCI butent sur cette condition : le capital est souvent souscrit sans être libéré, les associés s'étant engagés sur un montant qu'ils n'ont jamais versé. À 15 %, la dotation ne rapporte plus que 1 554 € par an.

À l'IR, la SCI ne déduit rien au titre de l'amélioration. Ce n'est pas une nuance, c'est un mur. Le b) de l'article 31, I, 1° du CGI — le code général des impôts — réserve cette déduction aux locaux d'habitation. Pour le commercial, le b bis) ne l'ouvre que sur deux objets : l'amiante et l'accueil des personnes handicapées. Ni l'isolation, ni la pompe à chaleur, ni la GTB, ni le relamping. Seul passe ce qui se qualifie en réparation ou entretien — remplacer à l'identique un équipement usé.

La phrase à retenir : sur ces travaux, l'arbitrage IR/IS ne se joue ni sur le montant ni sur la durée de détention, mais sur la nature commerciale du local. Si l'écart décide de votre régime, passer sa SCI de l'IR à l'IS détaille l'option et son coût d'entrée.

Et la TVA : 20 %, sans exception

Sur un local tertiaire qui reste tertiaire, les travaux sont facturés au taux normal de 20 %. Le taux de 10 % vise l'habitation achevée depuis plus de deux ans (art. 279-0 bis du CGI) ; le 5,5 %, les locaux affectés à l'habitation ou destinés à l'être (art. 278-0 bis A du CGI). Un local commercial n'entre dans aucun des deux. Qui déclare cette TVA, et quand : l'autoliquidation de la TVA sur les travaux en SCI.

Ce qui ne s'applique pas, et pourquoi il faut le dire

MaPrimeRénov', l'éco-prêt à taux zéro, le déficit foncier à plafond majoré et les taux réduits de TVA visent des logements. Sur un local resté tertiaire, aucun des quatre. Restent deux leviers réels : les certificats d'économies d'énergie (CEE), sans condition d'habitation, et l'amortissement à l'IS. SCI et rénovation énergétique et SCI et rénovation globale montent le plan de financement complet — pour du logement. Ne transposez pas.

Côté comptabilité : travaux en SCI pour la frontière charge / immobilisation, l'amortissement en SCI à l'IS pour les composants, les écritures de travaux pour la saisie, et la provision pour gros entretien si le programme s'étale.

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10. La modulation de l'objectif : trois portes, un dossier, trois durées de retour

L'objectif n'est pas intangible. L'article R174-26 du CCH ouvre trois portes, dont une sans dossier.

• Les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Actions qui feraient courir un risque de pathologie au bâti, ou modifieraient l'aspect extérieur contre les règles des monuments historiques, des sites patrimoniaux remarquables ou des abords. Dossier technique obligatoire ; pour un bien classé, voir SCI et monument historique.
• Le changement de volume d'activité. Porte automatisée par la plateforme, à partir des indicateurs d'intensité d'usage que vous déclarez. Aucun dossier à monter.
• Les coûts manifestement disproportionnés. Dossier technique et financier.

C'est la troisième qui intéresse un bailleur, et elle se démontre en durées de retour. L'article 11 de l'arrêté du 10 avril 2020 fixe trois seuils. Et — personne ne l'écrit — le temps de retour de chaque levier se calcule indépendamment des autres. En cas de dépassement, il faut d'abord optimiser la répartition des coûts entre leviers : la disproportion se démontre après cet arbitrage.

Cas chiffré n° 6 : le même programme, poste par poste

Reprenons les 150 000 €, pour une économie attendue de 42 000 kWh par an à 0,14 €/kWh, soit 5 880 € par an. Sur un dossier réel, la ventilation par poste sort de l'étude thermique.

Les trois catégories, dans les mots de l'article 11. 30 ans pour les « actions de rénovations relatives à l'amélioration de l'efficacité énergétique » — la plus large des trois. 15 ans pour le « renouvellement des équipements énergétiques du bâtiment ». 10 ans pour la « mise en place de système d'optimisation et d'exploitation ». Classez chaque poste avant de chiffrer : le seuil suit le classement.

La leçon. Vu globalement, le programme rentre : 25,5 ans, sous le plafond le plus généreux. Vu poste par poste, trois leviers sur quatre dépassent leur propre seuil — la pompe à chaleur de près du double. Un dossier de modulation ne se défend pas en moyenne, il se défend levier par levier.

Une échéance existe, et elle est peu citée. L'article 6 de l'arrêté du 10 avril 2020 impose que les modulations pour coûts manifestement disproportionnés (III de l'art. R174-26) soient déclarées au plus tard cinq ans après la première échéance de remontée de consommations de la décennie. Cette première échéance ayant été fixée au 30 septembre 2022 par l'article 13 du même arrêté, la limite tombe au 30 septembre 2027. Le dossier peut ensuite être mis à jour à tout moment. En revanche, aucun texte ne fixe de date limite pour les modulations du I — contraintes techniques, architecturales, patrimoniales.

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11. Annexe environnementale, DPE, audit : trois dispositifs qu'on confond

Un bailleur de bureaux peut relever de deux obligations à la fois, avec deux seuils, dans deux codes. La ligne de partage :

Un point de numérotation qui fait perdre du temps : l'annexe environnementale n'est plus aux articles R137-1 et suivants. La recodification de 2021 l'a déplacée aux articles D174-19 à D174-21 — des « D », pris par décret simple —, son rattachement restant l'article L125-9 du code de l'environnement.

Et les deux autres dispositifs. Le DPE — diagnostic de performance énergétique — et l'audit énergétique réglementaire sont des diagnostics : ils photographient un bâtiment. Le décret tertiaire est une déclaration de consommations réelles assortie d'un objectif ; il n'impose ni DPE, ni audit. Audit énergétique en SCI traite ces deux-là et leur déductibilité.

Deux autres seuils sèment la confusion sans rapport avec l'énergie : celui de la taxe sur les bureaux et les 400 m² de surface de vente de la TASCOM, la taxe sur les surfaces commerciales.

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12. Huit erreurs répandues sur le décret tertiaire

Huit affirmations circulent, y compris sur des pages sérieuses. Aucune n'est exacte.

• « Le seuil de 1 000 m² s'apprécie par bâtiment. » Un critère sur trois, et le moins déterminant : c'est le cumul par site qui attrape (cas n° 1).
• « Propriétaire et locataire sont solidairement responsables. » Le mot n'est pas dans le texte : répartition contractuelle, chacun « en ce qui le concerne ».
• « La sanction est prévue par l'article L174-1. » Elle est à l'article R185-2. Et l'article R174-33 n'existe pas.
• « 7 500 € par bâtiment et par déclaration manquante. » Ni l'un ni l'autre — et le défaut de déclaration n'est même pas sanctionné par une amende, mais par une publication.
• « L'année de référence peut être toute année postérieure à 2010. » Elle est bornée aux deux bouts — 2010 à 2022, la borne haute ayant bougé en 2024 ; à défaut d'année pleine dans cette fenêtre, c'est la première année pleine remontée qui s'impose.
• « Les locaux tertiaires F ou G seront interdits à la location en 2028. » Cette interdiction n'existe pas : G 2025 / F 2028 / E 2034, c'est la décence énergétique des logements. L'erreur la plus coûteuse d'ici : elle fait manquer la vraie échéance, la déclarative.
• « Éco Énergie Tertiaire, c'est la liste des mauvais élèves. » Non : c'est le dispositif et le système de notation d'OPERAT. Le préfet publie les mises en demeure restées sans effet.
• « Le décret n° 2019-771 fixe les règles applicables. » Texte fondateur oui, règles vivantes non : ses articles ont été abrogés en 2021.

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13. Questions fréquentes — décret tertiaire et SCI