Déclarer la TVA d'une SCI : régimes CA3 et CA12 (2026)
Opter pour la TVA, c'est la partie facile. Le vrai travail commence après : quelle déclaration déposer, à quelle fréquence, comment récupérer un crédit sans immobiliser sa trésorerie, et comment encaisser la suppression de la CA12 en 2027. Ce guide ne traite que du volet déclaratif — réel normal (CA3), réel simplifié (CA12), acomptes, seuils, télétransmission EDI, remboursement de crédit. Le principe de l'assujettissement — option, taux, exonérations — fait l'objet d'un guide séparé.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources officielles (CGI, LPF, BOFiP, impots.gouv.fr). Mis à jour le 7 juillet 2026.
À retenir en 30 secondes
- Trois régimes : franchise en base (aucune déclaration), réel simplifié (une CA12 annuelle + 2 acomptes), réel normal (CA3 mensuelle ou trimestrielle).
- CA3 mensuelle par principe, trimestrielle si TVA due < 4 000 €/an (article 287-2 CGI).
- CA12 : acomptes de 55 % en juillet et 40 % en décembre (article 1693 bis CGI), régularisation au printemps. Seuils prestations 2026 : 37 500 € à 254 000 €, plafond de TVA 15 000 €.
- Télédéclaration obligatoire (EDI ou EFI) + télérèglement, sans exception (article 1649 quater B quater CGI).
- La CA12 disparaît au 1er janvier 2027 : bascule générale en CA3. Anticipez votre comptabilité TVA.
Sommaire
- De l'option à la déclaration : pourquoi votre SCI doit déclarer
- Les trois régimes déclaratifs de TVA
- Le réel normal : la déclaration CA3
- Le réel simplifié : la CA12 et ses deux acomptes
- CA3 ou CA12 : quel régime pour votre SCI ?
- Seuils 2026 et changement de régime
- Télédéclarer : EDI, EFI et télérèglement
- Le crédit de TVA : report ou remboursement
- Fin de la CA12 au 1er janvier 2027
- Calendrier déclaratif TVA 2026
- Les erreurs déclaratives à éviter
- FAQ — Déclaration TVA SCI
1. De l'option à la déclaration : pourquoi votre SCI doit déclarer
Pas de déclaration sans statut de redevable. Et ce statut, une SCI ne l'a jamais sur de la location nue d'habitation : elle est exonérée de plein droit (article 261 D du CGI). Il apparaît dans trois cas seulement — l'option TVA sur un local nu à usage professionnel (article 260 2° du CGI), la para-hôtellerie de plein droit (au moins 3 des 4 services), et la location de parking isolé à un tiers au-delà du seuil de franchise. Ces cas, les taux applicables et la mécanique de récupération, notre guide SCI et TVA : option, parking, bail commercial les détaille. Ici, on suppose le statut de redevable déjà acquis, et on répond à une seule question : comment déclarer ?
Le statut de redevable s'accompagne d'un paquet d'obligations : un numéro de TVA intracommunautaire à obtenir auprès du service des impôts des entreprises (SIE), la TVA à facturer sur les loyers, une déclaration à déposer périodiquement, le solde dû à télérégler, et une comptabilité de TVA à tenir à part. Les oublier reste l'une des premières causes de redressement en SCI — souvent après une bascule involontaire en para-hôtellerie.
Trois notions reviennent en permanence dans ce qui suit. Autant les distinguer d'emblée :
- Le régime d'imposition (franchise, réel simplifié, réel normal) : il détermine quelle déclaration vous déposez.
- La périodicité (mensuelle, trimestrielle, annuelle) : elle détermine quand vous la déposez.
- Le mode de transmission (EDI ou EFI) : il détermine comment vous la transmettez.
2. Les trois régimes déclaratifs de TVA
Deux paramètres commandent le régime d'imposition : le chiffre d'affaires de la SCI, et — accessoirement — le montant de TVA qu'elle collecte. Louer, pour une SCI, c'est rendre une prestation de services. Ce sont donc les seuils « prestations » qui s'appliquent, nettement plus bas que les seuils « ventes ».
| Régime | Recettes HT (prestations) | Déclaration | Fréquence |
|---|---|---|---|
| Franchise en base | ≤ 37 500 € (majoré 41 250 €) | Aucune | — |
| Réel simplifié (RSI) | 37 500 € à 254 000 € | CA12 (3517-S) | Annuelle + 2 acomptes |
| Réel normal (RN) | > 254 000 € ou sur option | CA3 (3310-CA3) | Mensuelle ou trimestrielle |
Attention à un piège : même sous 254 000 €, une SCI bascule d'office au réel normal dès que la TVA exigible de l'année précédente dépasse 15 000 € (article 302 septies A du CGI). Le réel simplifié réclame donc deux conditions à la fois : un chiffre d'affaires dans la fourchette et une TVA due modérée.
Franchise en base = pas de récupération. Rester sous 37 500 € dispense de toute déclaration, mais interdit toute récupération de TVA sur les achats et travaux. Pour une SCI patrimoniale qui investit ou rénove, la franchise est presque toujours défavorable : c'est précisément pour récupérer la TVA que l'on opte et que l'on accepte de déclarer.
3. Le réel normal : la déclaration CA3
Le réel normal concerne les SCI qui collectent le plus de TVA — et celles qui le choisissent volontairement, pour piloter leur trésorerie de TVA au plus près. Son support : la déclaration CA3 (formulaire 3310-CA3-SD), à échéance rapprochée.
Mensuelle par principe, trimestrielle par exception
Par défaut, la CA3 est mensuelle : chaque mois, la SCI déclare la TVA collectée sur les loyers et déduit celle qu'elle a supportée sur ses charges et ses immobilisations. Le rythme trimestriel devient possible quand la TVA exigible de l'année précédente reste sous 4 000 € (article 287-2 du CGI). Un seul local, loué à un locataire assujetti : la SCI relève presque toujours du trimestriel.
Ce que contient la CA3
La CA3 récapitule, sur la période, les grandes masses de TVA. Pour une SCI, quatre rubriques comptent :
- TVA collectée sur les loyers soumis à TVA (base HT × taux) ;
- TVA déductible sur immobilisations (ligne 19) : achat du bien, gros travaux capitalisables ;
- TVA déductible sur autres biens et services (ligne 20) : charges de copropriété, honoraires, petits travaux ;
- Crédit ou TVA nette due : selon que la TVA déductible dépasse ou non la TVA collectée.
Dépôt et paiement se font entre le 15 et le 24 du mois suivant la période, à une date calée sur le numéro SIREN de la SCI ; le solde de TVA due part en télérèglement dans la foulée. Tout l'intérêt du réel normal tient dans un mot : la réactivité. Un crédit de TVA né d'un investissement se récupère dès le mois suivant, sans attendre une régularisation annuelle.
Chez sci-ai.app, la CA3 est préremplie automatiquement à partir de vos écritures comptables et télétransmise en mode EDI aux impôts. Les lignes de TVA collectée et déductible se calculent depuis la catégorisation de vos transactions. C'est intégré à notre offre Autonomie à 229 €/an.
4. Le réel simplifié : la CA12 et ses deux acomptes
Le réel simplifié (RSI) allège la cadence : une seule déclaration par an, la CA12 (formulaire 3517-S-SD), là où le réel normal en réclame douze. En échange, la SCI verse deux acomptes en cours d'année, histoire de lisser le paiement.
Le mécanisme des acomptes
Ces acomptes sont forfaitaires. On les calcule sur la TVA due de l'exercice précédent, avant déduction de la TVA sur immobilisations (article 1693 bis du CGI) :
| Échéance | Quote-part | Base de calcul |
|---|---|---|
| Acompte de juillet | 55 % | TVA due N-1 (hors immobilisations) |
| Acompte de décembre | 40 % | TVA due N-1 (hors immobilisations) |
| CA12 (printemps N+1) | Solde | TVA réelle de l'exercice − acomptes versés |
La CA12 annuelle remet tout à plat : la SCI calcule la TVA réellement due sur l'exercice, retranche les deux acomptes déjà versés, et règle le solde. Si les acomptes ont dépassé la TVA finale, elle est remboursée.
Les cas de dispense et de modulation
Sous 1 000 € de TVA due au titre de l'exercice précédent, la SCI est dispensée d'acomptes : elle solde tout en une fois sur la CA12. Elle peut aussi moduler un acompte à la baisse quand elle anticipe un repli d'activité — avec une pénalité à la clé si la modulation se révèle trop optimiste. La première année d'assujettissement, pas de référence N-1 : la SCI fixe elle-même chaque acompte, à hauteur d'au moins 80 % de la somme réellement due sur le semestre.
La date de dépôt de la CA12
Exercice clos au 31 décembre : la CA12 se dépose au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, donc début mai de l'année suivante. Exercice décalé : elle est due dans les trois mois de la clôture. À ne pas confondre avec l'échéance de la déclaration de résultat (2065 ou 2072), fixée au 20 mai 2026.
5. CA3 ou CA12 : quel régime pour votre SCI ?
Le choix n'est pas toujours ouvert. Au-delà des seuils, le régime s'impose. Mais tant qu'elle reste dans la zone du réel simplifié, la SCI garde la main : elle peut opter pour le réel normal. Le tableau ci-dessous résume l'arbitrage.
| Critère | Réel normal (CA3) | Réel simplifié (CA12) |
|---|---|---|
| Nombre de déclarations/an | 12 (ou 4 si trimestriel) | 1 + 2 acomptes |
| Récupération d'un crédit | Rapide (mensuelle) | Lente (annuelle) |
| Charge administrative | Élevée | Faible |
| Trésorerie | Au réel, au fil de l'eau | Acomptes forfaitaires |
| Année d'acquisition (gros crédit) | Recommandé | Crédit gelé jusqu'à la CA12 |
| Sort au 1/1/2027 | Maintenu | Supprimé |
En pratique : une SCI en régime de croisière — loyers stables soumis à TVA, peu de dépenses — se contente très bien de la CA12. Celle qui vient d'acquérir ou de rénover un local a tout intérêt à basculer sur le réel normal (ou le « mini-réel ») pour récupérer son crédit de TVA sans attendre. Et de toute façon, cap 2027 : la CA3 sera le régime cible.
6. Seuils 2026 et changement de régime
Ce sont les seuils qui commandent le passage d'un régime à l'autre. Voici les valeurs 2026 pour une SCI, dont l'activité de location relève des prestations de services.
| Seuil (prestations, 2026) | Montant HT | Effet |
|---|---|---|
| Franchise en base | 37 500 € (majoré 41 250 €) | En dessous : aucune déclaration |
| Plafond réel simplifié | 254 000 € | Au-delà : réel normal (CA3) |
| Plafond de TVA exigible (RSI) | 15 000 € de TVA/an | Au-delà : réel normal (CA3) |
| Seuil CA3 trimestrielle | 4 000 € de TVA/an | En dessous : CA3 trimestrielle possible |
L'option pour un régime supérieur
La règle tient en une phrase : on ne descend jamais vers un régime plus simple que celui imposé par les seuils, mais on peut toujours monter vers un régime plus lourd. Concrètement :
- Une SCI sous la franchise peut renoncer à la franchise pour devenir redevable et récupérer sa TVA ;
- Une SCI au réel simplifié peut opter pour le réel normal (CA3), ou pour le « mini-réel » — déclarer la TVA au réel normal tout en conservant le simplifié pour l'impôt sur le résultat.
Le piège du dépassement en cours d'année. Le franchissement du seuil majoré de franchise (41 250 €) fait perdre la franchise de façon rétroactive au 1er jour du mois de dépassement. La SCI doit alors régulariser la TVA sur toutes les recettes de ce mois. Une bonne pratique consiste à déclencher une alerte dès 85 % du seuil, soit environ 32 000 € HT cumulés.
7. Télédéclarer : EDI, EFI et télérèglement
Depuis 2015, télédéclaration et télérèglement de la TVA sont obligatoires pour toutes les entreprises, sans seuil (article 1649 quater B quater du CGI). Fini le papier et le chèque pour une SCI redevable. Restent deux voies de transmission.
| Mode | Fonctionnement | Pour qui ? |
|---|---|---|
| EFI | Saisie manuelle de la CA3/CA12 dans l'espace professionnel sur impots.gouv.fr | SCI qui déclare elle-même, faible volume |
| EDI | Transmission automatique via un logiciel, un expert-comptable ou un partenaire EDI agréé | SCI outillée, comptabilité tenue en logiciel |
Même valeur juridique dans les deux cas. L'EFI suffit à une SCI qui gère seule quelques lignes de TVA. L'EDI, lui, supprime toute ressaisie : la déclaration sort directement de la comptabilité, ce qui élimine les erreurs de report et fiabilise les montants. C'est le mode des experts-comptables et des logiciels spécialisés.
Le télérèglement suit toujours la déclaration : la SCI mandate un prélèvement SEPA depuis l'espace professionnel, sur un compte bancaire dédié déclaré au préalable. Manquer à l'obligation de télédéclarer ou de télérégler coûte une majoration de 0,2 % des sommes en jeu (article 1738 du CGI), avec un minimum de 60 €.
À rapprocher de la réforme de la facturation électronique, qui s'articule avec la TVA : dès qu'une SCI est assujettie, elle entre dans le champ des obligations d'e-invoicing et d'e-reporting selon le calendrier 2026-2027.
8. Le crédit de TVA : report ou remboursement
Il y a crédit de TVA dès que la TVA déductible dépasse la TVA collectée sur la période. Le cas d'école, pour une SCI, c'est l'année d'acquisition d'un local professionnel : 100 000 € de TVA sur un achat à 500 000 € HT, face à quelques milliers d'euros seulement collectés sur les premiers loyers. Deux options s'offrent alors à la SCI (article 271 IV du CGI).
Reporter le crédit
Le crédit s'impute tout seul sur les déclarations suivantes : il fond au rythme où la TVA collectée sur les loyers l'absorbe. Idéal pour les petits crédits, épongés en un ou deux trimestres. Aucune démarche à faire — le crédit se reporte de CA3 en CA3 (ou d'une CA12 à l'autre).
Demander le remboursement
Quand le crédit est lourd et qu'il serait absurde d'immobiliser cet argent des années durant, la SCI en réclame le remboursement. Les seuils dépendent du régime :
| Régime | Remboursement annuel | Remboursement infra-annuel |
|---|---|---|
| Réel normal (CA3) | ≥ 150 € | ≥ 760 € (mensuel ou trimestriel) |
| Réel simplifié (CA12) | ≥ 150 € | ≥ 760 € si TVA sur immobilisations (semestriel) |
La demande passe par le formulaire 3519-SD au réel normal, ou directement par la CA12 au réel simplifié. Voilà un argument de poids pour choisir le réel normal l'année d'un investissement : la CA3 mensuelle déclenche le remboursement dès 760 € de crédit, sans attendre la CA12 de l'exercice suivant.
Au-delà de 50 000 € de remboursement, un contrôle sur pièces est quasi systématique. Préparez le dossier dès le dépôt : acte de vente, bail signé, justificatif d'option TVA, accord du locataire s'il n'est pas assujetti, et factures faisant apparaître distinctement le HT et la TVA. Un dossier complet réduit sensiblement le délai de remboursement.
9. Fin de la CA12 au 1er janvier 2027
Voilà le changement qui va marquer les prochaines années : le régime réel simplifié de TVA disparaît au 1er janvier 2027. Avec lui, la déclaration annuelle CA12 et son mécanisme de deux acomptes forfaitaires. Toutes les SCI aujourd'hui au réel simplifié basculeront vers le régime réel et des déclarations CA3, mensuelles ou trimestrielles.
Ce qui change concrètement
- Fin des acomptes de 55 % et 40 % : la TVA se déclarera et se paiera au fil de la période réelle, non plus sur une base forfaitaire N-1 ;
- Rythme resserré : au lieu d'une déclaration annuelle, la SCI produira une CA3 mensuelle — ou trimestrielle si sa TVA due reste sous 4 000 € ;
- Comptabilité de TVA à jour : impossible de déclarer chaque période sans une comptabilité TVA tenue au fil de l'eau. Le tableur de fin d'année ne suffira plus ;
- Un régime déclaratif trimestriel allégé est prévu pour accompagner les plus petites structures et amortir la transition.
Comment s'y préparer dès 2026
N'attendez pas l'échéance. Une SCI qui investit en 2026 gagne à opter dès maintenant pour le réel normal (CA3) : elle récupère plus vite ses crédits de TVA et prend l'habitude du régime cible. Pour les autres, tout se joue sur l'outillage comptable — une solution qui catégorise les opérations et sort les déclarations en continu. Une comptabilité tenue en logiciel encaisse la bascule 2027 sans à-coup ; une gestion « au tableur », elle, va la subir.
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Notre logiciel tient votre comptabilité de TVA en continu, préremplit vos déclarations CA3 ou CA12 et les télétransmet en EDI. Vous êtes prêt pour la suppression de la CA12 sans rien changer à vos habitudes.
10. Calendrier déclaratif TVA 2026
Les échéances de TVA se télescopent avec les autres obligations de la SCI. Voici le calendrier 2026 d'une SCI redevable clôturant au 31 décembre.
| Obligation | Régime | Échéance 2026 |
|---|---|---|
| CA3 mensuelle | Réel normal | Entre le 15 et le 24 du mois suivant (selon SIREN) |
| CA3 trimestrielle | Réel normal (TVA < 4 000 €) | Mois suivant chaque trimestre |
| CA12 (exercice 2025) | Réel simplifié | 2e jour ouvré suivant le 1er mai 2026 |
| Acompte semestriel n° 1 | Réel simplifié | Juillet 2026 (55 %) |
| Acompte semestriel n° 2 | Réel simplifié | Décembre 2026 (40 %) |
| Déclaration de résultat (2065/2072) | Toutes SCI | 20 mai 2026 |
Exercice décalé : si votre SCI ne clôture pas au 31 décembre, la CA12 est due dans les 3 mois de la clôture, et les acomptes suivent le calendrier propre à votre exercice. Ne confondez jamais l'échéance TVA (CA12/CA3) avec celle de la déclaration de résultat : ce sont deux obligations distinctes.
11. Les erreurs déclaratives à éviter
Erreur 1 : rester au réel simplifié l'année d'un gros investissement
Acheter un local et rester en CA12, c'est laisser dormir plusieurs dizaines de milliers d'euros de crédit de TVA jusqu'au dépôt de la déclaration annuelle. Passez au réel normal (ou au mini-réel) : la CA3 mensuelle libère le remboursement dès 760 € de crédit.
Erreur 2 : oublier de déclarer après une bascule involontaire
Ajoutez des services, franchissez le seuil des 3 prestations para-hôtelières, et la SCI devient redevable de plein droit — sans le moindre courrier d'avertissement. L'absence de CA3/CA12 fait alors cumuler majoration de 10 %, intérêt de retard et redressement sur plusieurs exercices.
Erreur 3 : confondre l'échéance TVA et l'échéance de résultat
La CA12 se dépose début mai, la déclaration de résultat le 20 mai, les acomptes en juillet et décembre. Trois calendriers distincts : les traiter comme un seul rendez-vous annuel conduit à des retards.
Erreur 4 : négliger les acomptes de la CA12
Les acomptes de juillet et décembre sont dus même si la CA12 n'est déposée qu'au printemps suivant. Les oublier expose à une majoration de 5 % (article 1731 du CGI) sur chaque acompte non versé.
Erreur 5 : facturer un loyer TTC sans mention de TVA conforme
Dès qu'elle est assujettie, la SCI doit émettre des quittances qui mentionnent le HT, le taux, la TVA et le TTC. Une facturation à la louche fragilise à la fois le droit à déduction du locataire et la déductibilité côté SCI. La rigueur exigée sur les charges déductibles vaut aussi pour la TVA : sans facture conforme, pas de déduction.
12. FAQ — Déclaration TVA SCI
Quelle déclaration de TVA une SCI doit-elle déposer : CA3 ou CA12 ?
CA3 au régime réel normal (mensuelle, ou trimestrielle si TVA due < 4 000 €/an — article 287-2 CGI) ; CA12 annuelle au régime réel simplifié, avec deux acomptes en juillet et décembre. Une SCI sous la franchise en base ou en location nue d'habitation exonérée ne dépose aucune déclaration. La CA12 disparaît au 1er janvier 2027, remplacée par la CA3.
Comment fonctionnent les acomptes de la CA12 ?
Deux acomptes forfaitaires assis sur la TVA due de l'exercice précédent (hors immobilisations, article 1693 bis CGI) : 55 % en juillet, 40 % en décembre. La régularisation intervient sur la CA12 du printemps suivant. Dispense d'acomptes si la TVA due N-1 est inférieure à 1 000 €.
Quels sont les seuils du régime réel simplifié en 2026 ?
Pour une SCI (prestations de services) : chiffre d'affaires HT entre 37 500 € et 254 000 € (article 302 septies A CGI), et TVA exigible N-1 inférieure à 15 000 €. Au-delà de l'un de ces plafonds, la SCI passe au réel normal (CA3).
La télédéclaration est-elle obligatoire, et quelle différence entre EDI et EFI ?
Oui, sans seuil (article 1649 quater B quater CGI), avec télérèglement obligatoire. En EFI, le gérant saisit la déclaration en ligne sur impots.gouv.fr ; en EDI, elle est transmise automatiquement par un logiciel ou un expert-comptable à partir de la comptabilité. Même valeur juridique pour les deux.
Ma SCI est en crédit de TVA : que faire ?
Reporter le crédit sur les déclarations suivantes (petits montants), ou en demander le remboursement (article 271 IV CGI). Au réel normal : remboursement annuel dès 150 €, infra-annuel dès 760 € (formulaire 3519-SD). Au réel simplifié : remboursement annuel dès 150 €, semestriel dès 760 € pour la TVA sur immobilisations.
Que change la suppression de la CA12 au 1er janvier 2027 ?
Le régime réel simplifié de TVA disparaît. Toutes les SCI au réel simplifié basculent vers des déclarations CA3 (mensuelles ou trimestrielles), sans les acomptes forfaitaires. Un régime trimestriel allégé est prévu pour les plus petites structures. La meilleure préparation : tenir une comptabilité de TVA à jour dès 2026. Voir le principe de la TVA en SCI.
Avertissement. Cet article a une visée informative et pédagogique et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles et chiffres exposés sont à jour de la loi de finances 2026 et de la doctrine BOFiP au 7 juillet 2026. Le choix d'un régime déclaratif et l'exercice d'une option engagent votre SCI : faites valider votre situation par un professionnel avant toute décision.
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