SCI et garantie décennale : faire jouer vos recours contre le constructeur

Une fissure qui court le long d'un mur porteur. Une toiture-terrasse refaite l'an dernier qui laisse déjà entrer l'eau. Une dalle qui s'affaisse sous les pieds des locataires. Quand un désordre grave surgit après des travaux, beaucoup de gérants de SCI croient qu'ils vont devoir se battre seuls contre leur constructeur. C'est l'inverse. La garantie décennale des articles 1792 et suivants du Code civil renverse la charge de la preuve : pendant dix ans, le constructeur est présumé responsable, et c'est à lui de démontrer qu'il n'y est pour rien. Reste que ce bouclier ne se déploie pas tout seul. Il faut savoir ce qu'il couvre exactement, ne pas laisser filer le délai de forclusion, activer les bons interlocuteurs dans le bon ordre — et, une fois l'indemnité encaissée, la passer au bon endroit dans les comptes. C'est tout l'objet de ce guide, du procès-verbal de réception jusqu'à l'écriture du produit exceptionnel.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code des assurances, CGI, BOFiP). Mis à jour le 24 juillet 2026.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les recours en construction mettent en jeu des délais de forclusion stricts : en cas de désordre, consultez rapidement un professionnel du droit de la construction.

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1. Les trois garanties légales de construction

Le droit de la construction ne se résume pas à la décennale. Il protège le maître d'ouvrage — ici, la SCI qui a commandé les travaux — par trois garanties empilées, qui démarrent toutes le même jour : celui de la réception des travaux. Chacune a sa durée, son objet et ses débiteurs. Les confondre, c'est parfois invoquer la mauvaise garantie et se faire renvoyer. Voici comment elles s'articulent.

La garantie de parfait achèvement (1 an)

Prévue à l'article 1792-6 du Code civil, c'est la garantie du quotidien de la première année. L'entrepreneur doit reprendre tous les désordres signalés, qu'ils figurent en réserve au procès-verbal ou qu'ils sortent dans les douze mois. Son gros avantage : aucune condition de gravité. Une poignée descellée, une porte qui frotte, un joint qui coule — tout est bon, du détail cosmétique jusqu'à la fissure. Sa limite : elle ne pèse que sur l'entreprise qui a posé l'ouvrage. L'architecte et le bureau d'études, eux, n'en répondent pas.

La garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans)

L'article 1792-3 prend le relais pendant deux ans sur les éléments d'équipement dissociables — tout ce qu'on peut démonter sans toucher au bâti : chaudière, volets roulants, radiateurs, ballon d'eau chaude, interphone. La ligne de partage est simple à retenir. Tant que la panne ne rend pas l'immeuble inhabitable, on est sur de la biennale. Dès qu'elle compromet l'usage même des lieux, on bascule sur la décennale. Un volet coincé : biennale. Une VMC défaillante qui gorge tout un immeuble d'humidité : décennale.

La garantie décennale (10 ans)

C'est l'arme lourde. L'article 1792 pose une présomption de responsabilité du constructeur sur les désordres les plus graves. Concrètement, la SCI n'a pas à démontrer une faute, une négligence, un manquement quelconque : elle établit le désordre et sa gravité, point. C'est au constructeur de prouver qu'il n'y est pour rien (cause étrangère, faute du maître d'ouvrage). Ce renversement change tout dans un rapport de force. On y revient en détail juste après.

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2. Le champ de la garantie décennale

L'article 1792 vise deux familles de dommages. Elles sont alternatives, pas cumulatives : une seule suffit pour déclencher la garantie. Inutile donc de cocher les deux cases, il faut en cocher une.

Les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage

Ici, on parle structure. Fissures traversantes d'un mur porteur, fondations qui se déchaussent, charpente qui flambe, plancher qui menace de céder. Un point que beaucoup ignorent : le dommage n'a pas besoin d'être déjà consommé. La jurisprudence retient la décennale dès lors que le désordre compromet, dans les dix ans, la solidité de l'ouvrage — même si l'effondrement, lui, n'aurait lieu que plus tard. La menace sérieuse suffit.

Les dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination

C'est de loin le motif le plus fréquent, et celui qui concerne le plus les SCI. Un immeuble de rapport est « impropre à sa destination » quand il ne peut plus être loué ou occupé normalement : infiltrations qui rendent des logements insalubres, toiture-terrasse qui n'est plus étanche, remontées d'humidité, chauffage collectif hors service en plein hiver, ou une isolation phonique si mauvaise que les appartements en deviennent invivables. Le juge n'applique pas une grille abstraite : il regarde le cas concret, in concreto. La question qu'il se pose est terre à terre — ce bien peut-il encore servir à ce pour quoi il a été construit ?

Les éléments d'équipement indissociables

L'article 1792-2 étend la décennale aux équipements qui font corps indissociablement avec la viabilité, les fondations, l'ossature, le clos ou le couvert — bref, tout ce qu'on ne peut pas retirer sans casser du gros œuvre. Et l'article 1792 lui-même va plus loin : un désordre affectant un élément d'équipement, même dissociable, relève de la décennale s'il rend l'ouvrage impropre à sa destination — dès lors que cet équipement a été installé lors de la construction. Attention en revanche au revirement du 21 mars 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-18.694) : un élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relève plus ni de la décennale ni de la biennale, sauf s'il constitue en lui-même un ouvrage, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun.

À distinguer du préfinancement. La garantie décennale est le recours au fond contre le constructeur responsable. L'assurance dommages-ouvrage, elle, sert à préfinancer les réparations sans attendre le procès : c'est un sujet distinct, complémentaire, que la SCI a intérêt à activer en premier (voir chapitre 5).

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3. Qui est tenu : les constructeurs présumés

L'article 1792-1 répute constructeur, et donc débiteur de la garantie décennale envers la SCI :

• Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage (l'entreprise du gros œuvre, le couvreur, l'électricien, le bureau d'études de sol, le maître d'œuvre).
• Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire (le promoteur, le vendeur d'immeuble à construire).
• Le mandataire du propriétaire qui accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

À cette liste s'ajoute, via l'article 1792-4, le fabricant d'un EPERS — l'élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire. Derrière le sigle, une idée simple : un composant conçu et fabriqué sur mesure pour répondre, en service, à des exigences précises fixées d'avance. Le fabricant d'un tel élément est tenu solidairement avec celui qui l'a posé. C'est utile quand l'installateur a disparu mais que le fabricant, lui, est toujours solvable.

Point de vigilance TVA / commercialité. Attention à ne pas confondre le rôle de maître d'ouvrage (la SCI qui fait construire pour conserver l'immeuble en location) avec celui de constructeur-vendeur. Une SCI qui construit pour revendre bascule dans une logique de marchand de biens ou de SCCV de construction-vente, avec des conséquences fiscales lourdes. Ce guide traite exclusivement de la SCI qui subit un désordre sur un immeuble qu'elle détient.

Chacun de ces intervenants a l'obligation, sous l'article L241-1 du Code des assurances, d'être couvert par une assurance de responsabilité décennale. C'est la clé de voûte du système : elle permet à la SCI d'agir directement contre l'assureur, y compris — et surtout — quand l'entreprise a mis la clé sous la porte entre-temps. D'où un réflexe à avoir dès la signature des marchés : réclamer l'attestation décennale de chaque intervenant, et vérifier qu'elle couvre bien l'activité concernée et l'année du chantier.

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4. La réception, point de départ de tout

S'il ne fallait retenir qu'une chose de tout ce guide, ce serait celle-ci : tout part de la réception des travaux. L'article 1792-6 la définit comme « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ». C'est le coup d'envoi : au même instant, les trois compteurs se mettent en marche — un an, deux ans, dix ans. Pas de réception, pas de compteur qui tourne. Et un immeuble jamais réceptionné reste, aux yeux du droit, un chantier inachevé, avec toutes les incertitudes que cela traîne.

Le procès-verbal de réception

La SCI ne signe rien à la légère : elle exige un procès-verbal écrit, daté, signé, qui liste les réserves — c'est-à-dire les défauts apparents pas encore repris. Ce bout de papier joue un double rôle, et les deux comptent :

• Il fixe la date qui fait courir les délais de 1, 2 et 10 ans.
• Il liste les réserves : les défauts apparents non réservés sont réputés acceptés et ne pourront plus être invoqués sur le fondement de la décennale (qui suppose un vice caché ou évolutif).

La retenue de garantie de 5 %

Voici un outil que trop de SCI oublient de manier. La loi n° 71-584 du 16 juillet 1971 autorise le maître d'ouvrage à retenir 5 % du montant des travaux le temps que les réserves soient levées. Sur un chantier de 200 000 €, cela fait 10 000 € consignés chez un tiers (ou couverts par une caution bancaire), que l'entreprise ne touchera qu'une fois les malfaçons reprises — et au plus tard un an après la réception. Rien de tel qu'une somme retenue pour qu'un artisan revienne finir le travail. À condition, bien sûr, de l'avoir prévue au marché : elle n'est jamais automatique.

Conserver et archiver les pièces du chantier

Procès-verbal, marchés, attestations décennales de chaque entreprise, attestation dommages-ouvrage, plans, factures : gardez tout, et gardez-le au moins dix ans. Le jour où un désordre sort de terre — parfois la neuvième année — c'est ce dossier qui fait la différence entre un recours gagné et un recours perdu faute de pouvoir dater la réception ou identifier le poseur. Et si la SCI revend l'immeuble avant la fin de la décennale, ces pièces suivent le bien et profitent à l'acquéreur. Deux réflexes complémentaires : notre guide sur les documents à conserver dans une SCI et la bonne tenue des écritures de travaux.

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5. Le déroulé de l'action : DO, expertise, assignation

L'erreur classique, c'est de foncer au tribunal. Mauvais réflexe : un procès en construction, c'est deux à quatre ans et une trésorerie immobilisée. La bonne séquence commence presque toujours ailleurs — par l'assurance dommages-ouvrage, précisément conçue pour payer d'abord et discuter des responsabilités ensuite.

Étape 1 — Déclarer le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage

Si la SCI a bien souscrit, avant le premier coup de pioche, l'assurance dommages-ouvrage de l'article L242-1 du Code des assurances, c'est par elle qu'on commence — toujours. Sa raison d'être : préfinancer les réparations sans attendre qu'un tribunal désigne un coupable. On déclare le sinistre par lettre recommandée, en décrivant les désordres le plus précisément possible : photos, localisation, date d'apparition. Plus la déclaration est nette, plus l'expertise avance vite.

Étape 2 — L'expertise et les délais de l'assureur

Une fois la déclaration reçue, l'assureur DO mandate un expert, et surtout il se retrouve tenu par un calendrier serré, fixé à l'article A243-1 (annexe II) du Code des assurances :

• 60 jours pour notifier sa position sur la mise en jeu de la garantie ;
• 90 jours pour présenter une offre d'indemnité destinée au paiement des travaux.

Ces délais ne sont pas décoratifs. Si l'assureur les laisse filer, ou s'il refuse sa garantie à tort, la SCI peut engager elle-même les travaux et se faire rembourser avec une pénalité salée : le double du taux de l'intérêt légal. C'est précisément ce qui pousse la plupart des assureurs DO à tenir les délais.

Étape 3 — Le référé-expertise judiciaire

Pas de DO souscrite ? Désaccord avec l'expert de l'assureur ? La SCI saisit alors le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire (article 145 du Code de procédure civile). L'expert nommé par le tribunal tranche les trois questions qui fâchent : d'où vient le désordre, relève-t-il ou non de la décennale, et combien coûtent les reprises. Détail qui vaut de l'or : cette assignation en référé interrompt le délai de forclusion. Un dossier bloqué depuis des mois peut ainsi être sauvé in extremis par une assignation déposée avant la date fatidique.

Étape 4 — L'assignation au fond

Rapport d'expertise en main, la SCI assigne les constructeurs et leurs assureurs décennaux pour les faire condamner à financer les reprises. Un point que les gérants confondent souvent : une SCI est une société civile. Elle plaide donc devant le tribunal judiciaire, jamais devant le tribunal de commerce — quel que soit l'objet du litige, construction comprise.

Le délai de forclusion de 10 ans

L'article 1792-4-1 boucle l'action dans dix ans à compter de la réception. Attention au piège : c'est un délai d'épreuve à double détente. Le dommage doit apparaître dans les dix ans, et l'action doit être engagée avant que le délai n'expire. Un désordre qui pointe la neuvième année laisse donc très peu de marge. Contre les constructeurs, seule une assignation en justice — le référé-expertise, y compris celui délivré par l'assureur dommages-ouvrage, ou l'assignation au fond — interrompt le compteur. Ni une reconnaissance de responsabilité du constructeur (la Cour de cassation la juge sans effet sur ce délai de forclusion : Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 23-13.305), ni une simple déclaration de sinistre à l'assureur DO (qui ne joue que sur la prescription de l'action contre l'assureur DO lui-même), ni une négociation amiable, aussi active soit-elle, ne l'interrompent. Passé le terme, c'est fini : forclusion, plus aucun recours décennal. La leçon tient en un mot : réagir vite. Et parce que la traçabilité des dépenses pèse aussi le jour d'un contrôle, jetez un œil à notre guide sur le contrôle fiscal d'une SCI.

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6. Le traitement comptable et fiscal de l'indemnité

Le chèque est arrivé — de l'assureur DO, de l'assureur décennal, ou après condamnation du constructeur. Bonne nouvelle. Mais la façon de l'enregistrer n'a rien d'évident, et elle dépend entièrement du régime fiscal de la SCI. C'est le moment où le plus de gérants dérapent, souvent en croyant bien faire.

SCI à l'IR (location nue) : la logique des charges couvertes

En SCI à l'IR louée nue, on est dans l'univers des revenus fonciers, où les charges déductibles sont limitativement listées par l'article 31 du CGI — pas de créativité possible. L'indemnité qui sert à réparer n'est pas un loyer, elle n'est donc pas imposable comme telle. Mais gare à la règle de cohérence : on ne déduit jamais des travaux payés par une indemnité. Vouloir déduire les 40 000 € de reprise alors que l'assureur a versé 40 000 €, c'est déduire une charge qu'on n'a pas supportée. La SCI ne déduit donc que la part réellement restée à sa charge. Et si l'indemnité dépasse le coût des travaux, le surplus peut devenir imposable. Pour trancher entre dépense déductible et dépense à immobiliser, appuyez-vous sur notre guide travaux en SCI : déductibles ou amortissables.

SCI à l'IS : un produit exceptionnel

En SCI à l'IS, on tient une comptabilité d'engagement, et l'indemnité entre au compte de résultat comme un produit. Elle participe donc au résultat imposable. Reste à savoir sous quelle forme — et là, tout se joue sur deux scénarios bien distincts :

• L'indemnité couvre des réparations passées en charges : elle entre en produit d'exploitation ou exceptionnel, imposable, mais la déduction des travaux la neutralise en face. Un produit d'un côté, une charge de l'autre : l'opération est fiscalement quasi blanche.
• L'indemnité répare la destruction d'un actif immobilisé — typiquement une toiture-terrasse détruite puis reconstruite et immobilisée. Là, ça change de nature : l'indemnité est reçue en contrepartie de la sortie d'un bien inscrit à l'actif, et elle dégage une plus-value. C'est ce cas-là qui peut piquer une trésorerie mal préparée.

L'étalement de la plus-value (art. 39 quaterdecies CGI)

C'est ici que le CGI offre une soupape. Quand l'indemnité dégage une plus-value, l'article 39 quaterdecies 1 ter du CGI permet de l'étaler au lieu de l'imposer d'un coup. On répartit la plus-value, par parts égales, sur les exercices à venir, dans la limite de la durée moyenne d'amortissement déjà pratiquée sur le bien détruit — et jamais au-delà de 15 ans pour un immeuble. L'intérêt saute aux yeux : plutôt qu'un pic d'IS l'année de l'encaissement, la SCI lisse la note sur plusieurs exercices. Encore faut-il tenir des amortissements propres pour calculer cette durée moyenne — d'où nos guides amortissement en SCI à l'IS et plus-value professionnelle en SCI à l'IS.

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7. Cas chiffré : SCI à l'IS face à un défaut d'étanchéité

Prenons un cas concret. La SCI Les Tilleuls, à l'IS, détient un petit immeuble de rapport réceptionné en mars 2020. Six ans plus tard, la toiture-terrasse lâche : défaut d'étanchéité généralisé, les deux logements du dernier étage prennent l'eau et deviennent inlouables. Le diagnostic juridique est net — l'ouvrage est impropre à sa destination, la décennale s'applique, et le délai court encore jusqu'en mars 2030. Déroulons.

Ce qu'il faut lire dans ce tableau. Les 62 000 € sont bien un produit imposable. Mais comme les travaux d'étanchéité sont immobilisés — ils reconstituent un composant amorti sur, disons, 15 ans —, l'encaissement fait naître une plus-value. Deux options : tout encaisser fiscalement en 2026 et gonfler l'IS de l'exercice, ou étaler sur la durée du composant. La seconde est presque toujours la bonne. Et dans le même temps, le composant neuf s'amortit chaque année, ce qui crée une charge déductible qui vient adoucir la facture. Tenir ce triple mouvement à la main — produit exceptionnel, étalement, plan d'amortissement du composant reconstitué — c'est là que les erreurs se glissent. C'est précisément ce que la comptabilité automatisée d'une SCI sécurise, écriture après écriture.

Chez sci-ai.app, chaque écriture liée au sinistre — encaissement de l'indemnité, immobilisation des travaux, plan d'amortissement, étalement de la plus-value — est tracée et rattachée au bon exercice, prête à figurer dans la liasse fiscale. Découvrez l'offre Autonomie à 229 €/an ou l'accompagnement expert-comptable à 349 €/an.

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8. Les erreurs qui ruinent un recours

Erreur 1 : négliger le procès-verbal de réception

Pas de PV daté, pas de point de départ certain. Et croyez-moi, l'assureur comme le constructeur savent jouer de cette incertitude. Pire : un désordre apparent que vous n'avez pas réservé au procès-verbal est réputé accepté — vous ne pourrez plus l'invoquer au titre de la décennale. Le jour de la réception, on prend son temps, on inspecte, et on écrit tout.

Erreur 2 : laisser filer le délai de 10 ans

Le délai de l'article 1792-4-1 ne pardonne pas. Le scénario se répète : la SCI discute avec l'entreprise, on se promet une reprise, les mois passent, et un beau matin le dixième anniversaire de la réception tombe — action forclose, dossier mort. Rappel utile : ni une négociation amiable, ni la simple déclaration de sinistre à l'assureur dommages-ouvrage n'interrompent le délai décennal contre les constructeurs. Seule une assignation en justice (référé-expertise ou au fond) arrête le compteur — pas même une reconnaissance de responsabilité du constructeur, jugée sans effet sur ce délai de forclusion. Dès le désordre constaté, on agit.

Erreur 3 : ne pas avoir souscrit de dommages-ouvrage

Sans dommages-ouvrage, la SCI avance les réparations sur sa propre trésorerie et attend la fin du procès pour se faire rembourser — deux, trois, parfois quatre ans plus tard. Avec, elle est préfinancée sans attendre le verdict. La DO est d'ailleurs obligatoire pour tout maître d'ouvrage (article L242-1 du Code des assurances). Et l'échappatoire que certains croient trouver n'existe pas pour une SCI : l'exemption de sanction pénale de l'article L243-3 ne vaut que pour la personne physique qui construit pour se loger elle-même. Une société, jamais. Dernier point trop souvent oublié : sans attestation DO, revendre l'immeuble dans les dix ans devient un casse-tête, car aucun acquéreur sérieux n'achète à l'aveugle.

Erreur 4 : déduire des travaux couverts par l'indemnité

Déduire la totalité des travaux alors que l'assureur vous a remboursé, c'est passer deux fois la même charge. En contrôle, ce genre de double emploi se repère en cinq minutes et le redressement tombe. La règle est simple : ne déduisez que ce qui est réellement sorti de la poche de la SCI.

Erreur 5 : oublier l'étalement en SCI à l'IS

À l'IS, empocher une grosse indemnité sans penser à l'étalement de l'article 39 quaterdecies, c'est risquer de concentrer l'imposition sur un seul exercice. Attention toutefois : la plus-value n'égale pas l'indemnité. Elle se calcule par différence entre l'indemnité (ici 62 000 €) et la valeur nette comptable du composant détruit, encore partiellement amorti — la plus-value réelle est donc sensiblement inférieure à l'indemnité encaissée. Mais même réduite, la différence de trésorerie entre « tout imposer en 2026 » et « lisser sur plusieurs exercices » est loin d'être anecdotique. Cette option se coche au bon moment ou pas du tout — ne la laissez pas passer.

Erreur 6 : confondre décennale et assurance PNO

La PNO (propriétaire non occupant) couvre les aléas d'exploitation — dégât des eaux, incendie, responsabilité du bailleur —, pas les vices de construction. Ce sont deux mondes qui ne se remplacent pas : appeler son assureur PNO pour une toiture mal posée, c'est frapper à la mauvaise porte. Pour bien répartir vos couvertures, voir notre guide assurance PNO et GLI en SCI.

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9. FAQ — SCI et garantie décennale