Contribution sur les revenus locatifs (CRL) : quand une SCI la doit (2026)

Un impôt de 2,5 % assis sur vos loyers, dont presque aucun gérant de SCI n'a jamais entendu parler. Il y a une bonne raison à cela : la plupart n'y sont pas soumis. Depuis l'imposition des revenus de 2006, la contribution sur les revenus locatifs ne touche plus les bailleurs personnes physiques, ni les sociétés de personnes dont aucun membre ne relève de l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun.

Mais elle n'a pas disparu pour autant. Deux familles de SCI la doivent toujours : celles qui sont à l'IS, et celles qui, restées à l'IR, ont laissé entrer une société à leur capital. Encore faut-il, dans les deux cas, que l'immeuble loué ait au moins quinze ans et que ses loyers échappent à la TVA.

Ce guide sert donc à deux choses. Vous rassurer si vous n'êtes pas concerné — ce qui sera le cas de huit lecteurs sur dix. Et vous donner, si vous l'êtes, le champ exact article par article, l'assiette, les exonérations, le circuit déclaratif, l'écriture comptable, un cas chiffré et une check-list en quatre questions.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, impots.gouv.fr). Mis à jour le 28 juillet 2026.

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1. Qu'est-ce que la CRL (contribution sur les revenus locatifs) ?

La contribution sur les revenus locatifs, ou CRL, est une contribution annuelle assise sur les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles bâtis achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Elle est codifiée aux articles 234 nonies à 234 quindecies du Code général des impôts : l'article 234 nonies institue la contribution et liste les exonérations, les articles 234 duodecies à 234 quaterdecies définissent les redevables et l'assiette, et l'article 234 quindecies fixe le taux à 2,5 % de cette base.

Le BOFiP (BOI-RFPI-CTRL-20-10) pose trois conditions, toutes obligatoires. Il faut un contrat de bail, écrit ou verbal. Il faut un immeuble bâti : les terrains nus et les bâtiments ruraux restent dehors. Et il faut que cet immeuble ait au moins quinze ans. Passent aussi entre les mailles les sous-locations consenties par un locataire et les prestations de nature hôtelière.

Ni taxe locale, ni impôt sur le bénéfice. La CRL frappe un chiffre d'affaires locatif. C'est ce qui la rend désagréable : votre SCI peut être en perte, avoir un résultat fiscal écrasé par les amortissements, venir tout juste d'acheter son immeuble — elle la doit quand même, en totalité.

Une héritière du droit de bail

Les bailleurs qui ont connu les années 1990 s'en souviennent : on payait alors le droit de bail et, par-dessus, la contribution représentative du droit de bail (CRDB). Deux prélèvements de 2,5 % chacun sur les mêmes loyers. La loi de finances pour 2000 a supprimé le premier et rebaptisé le second en contribution sur les revenus locatifs. Le taux, lui, n'a jamais bougé.

Jusqu'en 2005, elle concernait tout le monde, propriétaires particuliers compris, et figurait sur la 2042. Puis l'article 76, XI, J de la loi de finances pour 2006 (loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) a abrogé l'article 234 undecies du CGI. Fin de la contribution pour les personnes physiques et pour les associés personnes physiques de sociétés dont aucun membre ne relève de l'IS au taux de droit commun, dès l'imposition des revenus de 2006.

Vingt ans plus tard, le résultat est cet angle mort. Le sujet a quitté le radar des propriétaires, des forums et de la plupart des articles de vulgarisation. Mais le texte n'a pas été supprimé : il continue de s'appliquer, tel quel, aux structures détenues par des sociétés.

Ce que la CRL n'est pas

• Ce n'est pas la taxe foncière, qui est un impôt local assis sur la valeur locative cadastrale et due par le propriétaire au 1^er janvier.
• Ce n'est pas la cotisation foncière des entreprises, dont la plupart des SCI de location nue à usage d'habitation sont exonérées.
• Ce n'est pas la taxe sur les bureaux, qui vise des surfaces situées dans certaines régions.
• Ce n'est pas une TVA : au contraire, l'assujettissement à la TVA d'un local exclut ce local de la CRL.

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2. Quelle SCI est redevable de la CRL : le champ exact

Voilà le point qui décide de tout, et celui sur lequel je lis le plus d'approximations. Le raccourci qui traîne partout tient en une phrase : « la CRL est due par les personnes morales, donc par les SCI ». Faux. Une SCI est bien une personne morale, mais une SCI à l'IR entre personnes physiques relève des sociétés de personnes de l'article 8 du CGI : ses revenus sont imposés directement chez les associés. Et ce sont précisément ces sociétés-là que la loi de finances pour 2006 a fait sortir.

Notez au passage que le critère légal n'est pas « des associés personnes physiques ». C'est l'absence de tout membre soumis à l'IS au taux de droit commun. La nuance paraît byzantine ; elle décide pourtant du sort de la moitié des montages holding. Prenons les articles un par un.

a) La SCI passible de l'impôt sur les sociétés — art. 234 duodecies

L'article 234 duodecies du CGI vise la location consentie par une personne morale ou un organisme devant souscrire la déclaration prévue au 1 de l'article 223 du CGI, c'est-à-dire la déclaration de résultats des redevables de l'IS, à l'exclusion de ceux imposés aux taux réduits de l'article 219 bis. Une SCI qui a opté pour l'IS au titre de l'article 239 du CGI, ou qui y est soumise de plein droit parce qu'elle exerce une activité commerciale au sens de l'article 206-2 du CGI (location meublée, revente d'électricité au-delà de la tolérance), est donc dans le champ.

Pour ces redevables, l'assiette repose sur les recettes nettes de l'article 29 du CGI perçues au cours de l'exercice, pas de l'année civile. Une SCI qui clôture au 30 juin retient donc ses encaissements du 1^er juillet au 30 juin.

Attention au piège du double calendrier. La condition d'ancienneté, elle, est appréciée au 1^er janvier de l'année d'imposition : « le seul critère de l'assujettissement à la CRL est la date d'achèvement de l'immeuble appréciée au 1^er janvier de l'année d'imposition » (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 240). Le paragraphe ne traite pas expressément du redevable à l'IS dont l'exercice ne coïncide pas avec l'année civile ; la lecture qui me paraît s'imposer est qu'il faut alors manier deux horloges différentes dans le même calcul — l'exercice pour les recettes, le 1^er janvier pour l'ancienneté. En cas d'exercice très décalé, faites confirmer ce point par votre service des impôts des entreprises.

Dans les dossiers que nous traitons, c'est le cas de loin le plus courant. Une SCI passe à l'IS pour amortir son immeuble, pour lisser sa fiscalité ou parce qu'elle s'est mise au meublé — et la CRL arrive dans les bagages, sans que personne l'ait annoncée. Si le choix du régime n'est pas encore arrêté chez vous, le comparatif SCI à l'IS ou à l'IR et le guide sur le passage de l'IR à l'IS reprennent l'ensemble des conséquences, celle-ci comprise.

b) La société de l'article 8 ayant un associé soumis à l'IS — art. 234 terdecies

L'article 234 terdecies du CGI vise la location consentie par « une société ou un groupement soumis au régime prévu aux articles 8, 8 ter, 238 ter, 239 ter à 239 quinquies, 239 septies et 239 nonies dont l'un des membres est soumis, à la date de clôture de l'exercice, à l'impôt sur les sociétés au taux de droit commun ». Traduit en langage de gérant, une SCI à l'IR entre dans le champ dès lors qu'au moins un de ses associés est une personne morale passible de l'IS au taux de droit commun : SAS, SASU, SARL, holding patrimoniale, autre SCI ayant opté pour l'IS.

Deux garde-fous, parce que c'est exactement là que les articles de vulgarisation dérapent :

• La qualité d'associé entrepreneur individuel — commerçant, artisan ou professionnel libéral imposé à un régime réel — ne suffit pas en principe : ces associés sont des personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu, pas à l'IS. Le mécanisme de l'article 238 bis K du CGI, qui commande la détermination de leur quote-part de résultat, est un sujet distinct de la CRL. Une réserve importante depuis 2022 : l'entrepreneur individuel qui a opté pour l'assimilation à une EURL (art. 1655 sexies du CGI, issu de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022) relève alors de l'IS au taux de droit commun — un tel associé fait bien basculer la SCI dans le champ de l'article 234 terdecies. Posez-lui la question plutôt que de présumer.
• Le texte vise l'IS au taux de droit commun. Un associé imposé aux taux réduits de l'article 219 bis du CGI (certains organismes sans but lucratif) ne fait pas basculer la société dans le champ de l'article 234 terdecies.

Le montage holding + SCI est la première source de mauvaises surprises. Quand une société entre au capital, le gérant retient en général deux conséquences : il faut passer de la 2072-S à la 2072-C, et il faut produire un FEC. Il y en a une troisième, et elle est quasi systématiquement oubliée : la CRL. Le guide dédié à la SCI ayant un associé personne morale (slug sci-associe-personne-morale) déroule tout le régime de l'article 238 bis K ; ici, je m'en tiens à la seule contribution locative.

c) La SCI à l'IR entre personnes physiques — hors champ

Le cas majoritaire, et je préfère l'écrire en toutes lettres pour couper court aux angoisses : une SCI à l'impôt sur le revenu dont aucun associé n'est soumis à l'IS au taux de droit commun n'est pas redevable de la CRL. Ses associés portent leur quote-part de revenus fonciers sur leur déclaration 2044, point final. Pas de 2,5 %, ni chez la société, ni chez les associés.

Et la suppression de 2006 tient toujours. Aucun texte ne l'a rétablie depuis, pas davantage la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Deux parents, deux enfants, un appartement loué nu : rien à déclarer, rien à payer, rien à provisionner.

d) Les autres personnes morales — art. 234 quaterdecies

Par exception aux deux cas précédents, l'article 234 quaterdecies du CGI vise les personnes morales et organismes de droit public ou privé qui ne relèvent ni de l'article 234 duodecies, ni de l'article 234 terdecies : établissements publics, organismes percevant des loyers sans être passibles de l'IS. Pour eux, la base est constituée des recettes nettes perçues au cours de l'année civile, et la contribution est acquittée au vu d'une déclaration spéciale au plus tard le 15 octobre de l'année suivante.

Attention à une subtilité du texte, souvent inversée : les personnes morales imposées dans les conditions de l'article 219 bis (associations et fondations soumises aux taux réduits) sont précisément exclues du régime du 15 octobre. Le dernier alinéa de l'article 234 quaterdecies dispose que, par exception aux trois premiers alinéas, leur contribution est établie dans les conditions du I de l'article 234 duodecies et « déclarée, recouvrée et contrôlée comme l'impôt sur les sociétés dont [elles sont] redevables » — donc sur les relevés n° 2571-SD et n° 2572-SD. Cette catégorie, dans son ensemble, ne concerne pas une SCI patrimoniale ordinaire.

Tableau de synthèse du champ

Ne confondez pas « redevable » et « imposé ». Figurer dans la bonne catégorie ne suffit pas : encore faut-il encaisser des recettes taxables. Une SCI à l'IS qui ne détient qu'un immeuble neuf, ou dont tous les baux sont soumis à la TVA, est redevable au sens de la loi et paie zéro. À l'inverse, une SCI à l'IR entre personnes physiques propriétaire d'un immeuble de 1930 ne doit rien du tout, qu'elle encaisse 8 000 € ou 200 000 € de loyers.

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3. L'assiette de la CRL : recettes nettes et règle des 15 ans

Savoir que votre SCI est redevable ne vous dit encore rien du chèque à faire. L'assiette se construit en deux passes : on écarte d'abord les immeubles trop récents, puis on ne garde, sur ceux qui restent, que les recettes nettes réellement encaissées. C'est ce double filtre qui fait qu'une SCI à 50 000 € de loyers se retrouve couramment avec une base de 20 000 €.

La condition d'ancienneté de l'immeuble

L'article 234 nonies du CGI limite la contribution aux revenus des locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition. Le BOFiP est explicite : « le seul critère de l'assujettissement à la CRL est la date d'achèvement de l'immeuble appréciée au 1^er janvier de l'année d'imposition » (BOI-RFPI-CTRL-20-10, § 240). Le paragraphe ne dit rien de plus, et notamment rien du cas d'un exercice décalé ; la lecture cohérente est qu'un redevable à l'IS clôturant en cours d'année retient l'exercice pour ses recettes, mais le 1^er janvier pour l'ancienneté de ses immeubles. C'est une interprétation, pas une citation.

Un immeuble est réputé achevé « lorsque l'état d'avancement des travaux en permet l'utilisation ou l'occupation effective ». Dans un collectif, la date s'apprécie logement par logement — un détail qui compte dans les copropriétés livrées par tranches.

Trois précisions règlent l'essentiel des questions qu'on me pose sur ce point :

• C'est la date d'achèvement de la construction qui compte, pas la date d'acquisition par la SCI. Une SCI qui achète en 2026 un immeuble livré en 1994 est immédiatement concernée.
• Des travaux, même lourds, ne rajeunissent pas l'immeuble — sauf reconstruction assimilable à une construction neuve, hypothèse rare qui mérite l'avis d'un conseil. Une rénovation globale ne fait pas sortir du champ.
• L'appréciation est immeuble par immeuble. Une SCI qui détient un immeuble de 1975 et un immeuble livré en VEFA en 2020 n'inclut dans son assiette que les loyers du premier.

La mécanique glisse d'année en année, et il faut la formuler par date butoir plutôt que par millésime. Entrent dans le champ au titre de 2026 les immeubles achevés au plus tard le 1^er janvier 2011 : à cette date, ils comptent quinze ans révolus au 1^er janvier 2026. Un immeuble achevé en cours d'année 2011 attendra donc le 1^er janvier 2027. Et ainsi de suite, indéfiniment. Autrement dit, le neuf n'est pas exonéré à vie : il est en sursis, et le sursis dure quinze ans. Sur un plan de trésorerie à horizon vingt ans, c'est une ligne qui apparaît un beau jour sans prévenir — voyez notre guide sur le cash-flow d'une SCI.

Ce qu'on entend par « recettes nettes »

L'assiette n'est pas le résultat : c'est un encaissement. Les articles 234 duodecies à 234 quaterdecies renvoient tous aux recettes nettes définies à l'article 29 du CGI, et la doctrine opposable retient une lecture large de ce renvoi. Le BOFiP est explicite : les revenus des locations comprennent « les sommes encaissées par le bailleur à quelque titre que ce soit : loyer en principal, appels provisionnels de charges et remboursement de prestations, d'impôts, taxes locatives ou fournitures individuelles », ces revenus étant en outre « augmentés du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge du preneur » (BOI-RFPI-CTRL-20-30, § 20). Autrement dit, contrairement à une idée reçue tenace, les charges récupérées auprès du locataire ne sortent pas de l'assiette : elles la gonflent. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles y sont également comprises. En pratique :

Le principe est plus rude qu'on ne le croit : on taxe tout ce que le bailleur encaisse au titre de la location, et pas seulement ce qu'il garde. L'eau, les ordures ménagères, l'entretien des parties communes récupérables : ces provisions transitent par le compte de la SCI, mais elles font bien partie de la base CRL. Même chose en bail commercial lorsque le bail met la taxe foncière ou les grosses réparations à la charge du preneur : ces sommes s'ajoutent aux recettes, cette fois au titre des dépenses incombant normalement au bailleur. La seule véritable soustraction concerne ce qui n'est pas une recette de location : le dépôt de garantie tant qu'il n'est pas acquis, et les loyers jamais encaissés. La ligne de partage entre charges récupérables et charges du bailleur est détaillée dans notre guide sur les charges locatives récupérables en SCI — mais retenez qu'elle ne commande pas l'assiette de la CRL.

Le décalage IS / trésorerie

Voilà un point que peu de dossiers traitent correctement. Une SCI à l'IS tient une comptabilité d'engagement : le loyer est constaté en produit à la date d'exigibilité, encaissé ou non. La CRL, elle, ne connaît que les recettes perçues. Passer de l'une à l'autre impose donc de retirer les loyers facturés mais restés impayés à la clôture, et d'ajouter les encaissements de l'exercice qui soldaient des loyers antérieurs.

Personne ne fait ce retraitement à la main sur dix lots. C'est typiquement ce que le logiciel reconstitue à partir de vos écritures et de votre rapprochement bancaire. Le jeu en vaut la chandelle pour une SCI qui subit des impayés de loyers : payer 2,5 % sur un loyer que vous n'avez jamais vu arriver, c'est la double peine.

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4. Taux de la CRL (2,5 %) et exonérations

Une fois l'assiette reconstituée, le calcul tient sur une ligne de tableur. Tout se joue avant, dans la liste d'exonérations du III de l'article 234 nonies du CGI : c'est elle qui, dossier après dossier, ramène la base loin en dessous du total des loyers encaissés.

Un taux plat, sans abattement

2,5 % de la base définie aux articles 234 duodecies à 234 quaterdecies (art. 234 quindecies du CGI). Pas de barème progressif, pas d'abattement, pas de plafond. 40 000 € de recettes taxables donnent 1 000 € ; 120 000 € donnent 3 000 €. Le résultat de la société n'entre pas dans l'équation : une SCI en déficit la paie en entier.

Un détail technique qui pique, à l'IS : aucun crédit d'impôt n'est imputable sur la CRL, pas davantage la créance de carry-back de l'article 220 quinquies (IV de l'art. 234 duodecies du CGI). Vous pouvez donc avoir un IS ramené à zéro et devoir sortir la CRL en trésorerie, au centime près.

Pour se donner un ordre de grandeur : sur un bien qui rapporte 6 % brut, ces 2,5 % de loyers équivalent à environ 0,15 % de la valeur du bien, tous les ans. Sur vingt ans de détention, ce n'est plus une ligne anecdotique.

Les exonérations de l'article 234 nonies III

Le III de l'article 234 nonies du CGI aligne douze catégories de revenus exonérés, du 1° au 12°. La plupart ne croiseront jamais votre route. Voici celles qui concernent réellement une SCI patrimoniale :

La liste complète figure au III de l'article 234 nonies du CGI (douze cas) et comporte d'autres hypothèses : services d'aide sociale (4°), sociétés d'économie mixte de construction ou de rénovation (8°), villages et maisons de vacances agréés (9°), logements d'organismes sans but lucratif (10°), logements reloués après une vacance de plus de douze mois (12°). Avant de conclure à une exonération autre que la TVA ou le seuil de 1 830 €, faites vérifier la rédaction en vigueur : les cas d'exonération ont été retouchés à plusieurs reprises depuis 2000.

Le seuil de 1 830 € par local, en détail

C'est l'exonération la plus mal appliquée, dans les deux sens : certains l'oublient, d'autres l'étendent à tort. Trois règles suffisent.

• Il s'apprécie par local, jamais par immeuble ni par société. Dix studios loués 1 700 € l'an, 17 000 € encaissés au total : la SCI ne doit rien.
• C'est un seuil, pas une franchise. Le local qui franchit 1 830 € est taxé sur la totalité de ses recettes, pas sur le dépassement. Un studio à 1 900 € donne une base de 1 900 €, pas de 70 €.
• Il se proratise si l'exercice ne fait pas douze mois : 915 € pour un exercice de six mois, 2 745 € pour dix-huit mois. En revanche, aucun prorata à l'intérieur d'un exercice normal — un local mis en location en septembre qui n'a rapporté que 1 500 € reste sous le seuil, même si son loyer annualisé le dépasserait largement.

Conséquence concrète : une SCI qui ne détient que des parkings et des box sort presque toujours du champ par ce seuil. Et quand elle n'en sort pas, la TVA s'en charge, puisque le parking loué isolément est taxé de plein droit.

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5. CRL et TVA : l'articulation qui change tout

De toutes les exonérations, c'est celle qui décide du montant final : les revenus qui donnent lieu au paiement de la TVA échappent à la CRL (2° du III de l'art. 234 nonies du CGI). Le législateur n'a pas voulu empiler deux prélèvements sur le même loyer. On peut lui accorder cette cohérence.

Les trois cas de sortie du champ par la TVA

• L'option TVA sur locaux professionnels nus (art. 260-2° du CGI). Une SCI qui loue un bureau ou un local d'activité nu peut opter pour la TVA, ce qui lui ouvre le droit à déduction sur les travaux — et l'écarte de la CRL sur ce local. Voir notre guide SCI et TVA.
• Les locations taxées de plein droit : parking isolé (20 %, art. 261 D 2° du CGI), terrain aménagé, local équipé pour l'exercice d'une activité.
• La para-hôtellerie avec au moins trois services (10 %) : la SCI est alors assujettie à la TVA sur ses recettes d'hébergement, donc hors CRL, mais elle est aussi passée à l'IS.

Le calcul devient hybride

Prenez l'immeuble de rapport typique : commerce au rez-de-chaussée sous option TVA, quatre appartements nus dans les étages. La CRL ne mord que sur la partie non soumise à la TVA. Il faut donc ventiler recette par recette, local par local. Le bail commercial du bas sort de l'assiette ; les quatre loyers d'habitation y restent.

Il y a là un corollaire que peu de gérants intègrent à leur arbitrage : opter pour la TVA rapporte deux fois. Le droit à déduction sur les travaux, bien sûr, mais aussi 2,5 % de CRL économisés chaque année sur le local concerné. Mettez cette ligne dans votre tableau avant de décider. Et faites l'inverse dans l'autre sens : une SCI qui laisse son option expirer ou qui la dénonce doit reprogrammer le retour de la CRL dans son budget de l'année suivante.

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6. Déclarer et payer la CRL selon le régime de la SCI

Répétons-le, parce que c'est la source de tous les oublis : la CRL est auto-liquidée. Aucun avis d'imposition, aucune relance. Vous calculez, vous déclarez, vous payez. Le circuit, lui, change selon votre régime.

SCI à l'impôt sur les sociétés

La contribution se greffe sur le circuit de l'IS, avec le même rythme acompte-solde :

• L'assiette est portée sur la déclaration de résultats n° 2065-SD, déposée avec la liasse 2033 dans les délais habituels.
• Un acompte égal à 2,5 % des recettes nettes imposables de l'exercice précédent est versé sur le relevé d'acompte n° 2571-SD, à la date d'exigibilité du dernier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice (III de l'art. 234 duodecies du CGI). L'entreprise peut le réduire si elle estime la contribution finale inférieure. Il n'y a pas d'acompte à verser lorsque son montant n'excède pas 100 € — cette dispense figure non pas dans l'article 234 duodecies, mais à l'article 376 de l'annexe III au CGI — ni pour une société nouvelle qui n'a perçu aucune recette taxable au cours d'un exercice précédent. Le montant des recettes servant de base à l'acompte ne fait l'objet d'aucun ajustement prorata temporis lorsque l'exercice de référence est plus court ou plus long que douze mois.
• La liquidation intervient au dépôt du relevé de solde n° 2572-SD, au plus tard à la date prévue au 2 de l'article 1668 du CGI, soit le 15 du quatrième mois qui suit la clôture de l'exercice ; par dérogation, le 15 mai de l'année suivante lorsque l'exercice est clos au 31 décembre ou qu'aucun exercice n'est clos en cours d'année. Le solde est versé à cette occasion ; l'excédent d'acompte est restitué dans les trente jours du dépôt du relevé de solde et de la déclaration de résultats.

Le calendrier fiscal d'une SCI à l'IS est déjà assez chargé comme ça. Le plus sûr, en pratique, est d'ancrer la CRL sur une seule échéance mentale : le relevé de solde. Le reste suit. Notre guide acomptes et solde d'IS en SCI déroule ce circuit dans le détail, et le calendrier fiscal SCI 2026 replace toutes les dates de l'année sur une même frise.

SCI à l'IR ayant un associé soumis à l'IS

Première chose à comprendre : la contribution est établie au nom de la société, pas au nom de l'associé qui l'a fait basculer dans le champ. Ce n'est pas la holding qui paie, c'est la SCI. L'article 234 terdecies prévoit un règlement auprès du comptable public compétent « au vu d'une déclaration spéciale, au plus tard à la date prévue pour le dépôt de la déclaration de leur résultat », précédé d'un acompte payable au plus tard le 15 du dernier mois de l'exercice, calculé comme à l'IS.

• La déclaration spéciale est l'imprimé n° 2582-SD ; l'acompte est versé sur le relevé n° 2581-SD.
• Pour les sociétés immobilières, l'administration admet que la CRL soit portée sur la déclaration n° 2072-C-SD — précisément l'imprimé imposé dès lors qu'un associé est une personne morale. L'échéance suit alors celle de la déclaration de résultats : le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, soit le 5 mai 2026, porté au 20 mai 2026 par le délai supplémentaire de quinze jours accordé aux téléprocédures — la télédéclaration étant obligatoire pour les sociétés immobilières. Le « 2 mai » que l'on lit encore dans la doctrine reprend une rédaction du BOFiP de 2014, année où cette date était effectivement le deuxième jour ouvré de mai.
• La contribution est contrôlée et recouvrée selon les mêmes garanties et sanctions qu'en matière d'impôt sur les sociétés.

À revérifier chaque année, sans exception. Le numéro du cadre à servir et les modalités de versement figurent dans la notice de l'imprimé de l'année considérée, et cette présentation bouge régulièrement. Si votre notice contredit ce que vous lisez ici, c'est elle qui fait foi, pas moi. Le bon interlocuteur en cas de doute reste le service des impôts des entreprises dont dépend le siège de la SCI : un appel de dix minutes vaut mieux qu'une déclaration au jugé.

Ce que le logiciel change

Il y a des obligations fiscales dont l'oubli coûte plus cher que le respect. La CRL en fait partie : quelques centaines d'euros par an quand on la paie, trois exercices de rappel majorés quand on l'ignore. C'est précisément le genre de contrôle qu'on ne devrait plus avoir à faire de tête. Chez sci-ai.app, il tourne à chaque clôture et le montant part directement dans le circuit déclaratif de votre régime.

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7. Comptabiliser la CRL et la déduire du résultat

Reste à traduire tout ça dans les comptes, et c'est la partie facile. Aucune écriture exotique ici : la CRL est un impôt d'exploitation ordinaire, traité comme la taxe foncière ou la CFE. La seule recommandation que je ferais, c'est de lui réserver un sous-compte identifiable. Le jour où un vérificateur demande la justification de trois exercices, vous la sortez en dix secondes.

L'écriture

Impôt à la charge de la société, distinct de l'impôt sur les bénéfices : la CRL va au compte 635 — Autres impôts, taxes et versements assimilés (administrations des impôts).

L'acompte versé en cours d'exercice reste en créance sur le Trésor jusqu'à la liquidation, exactement comme un acompte d'IS. Pour le reste, la subdivision du 635 est libre : 635800, 635810, peu importe. Ce qui compte, c'est de ne plus en changer, pour que votre FEC reste lisible d'un exercice à l'autre. Le plan comptable adapté à une SCI propose une structure complète.

Déductibilité du résultat

Une bonne nouvelle pour finir ce chapitre. À l'IS, la CRL est déductible du résultat de l'exercice au cours duquel elle est mise en recouvrement (art. 39-1-4° du CGI). Son coût réel est donc plus faible que son montant facial : 1 000 € de CRL vous coûtent 850 € si vous êtes au taux réduit de 15 %, et 750 € au taux normal de 25 %.

Même logique pour une société de l'article 8 ayant un associé à l'IS : la contribution est une charge du bailleur, qui réduit le résultat social avant répartition. Une réserve technique cependant, et elle n'est pas mince. Dans ces sociétés, le résultat se détermine selon des règles qui varient avec la qualité de chaque associé (art. 238 bis K du CGI), ce qui impose une double détermination. Faites valider ce point par votre conseil plutôt que de trancher seul. Sur les charges admises en déduction de façon générale, voyez notre guide des charges déductibles en SCI.

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8. CRL en SCI : cas chiffré et check-list en 4 questions

Tout ce qui précède devient limpide sur un patrimoine réel, c'est-à-dire un patrimoine où cohabitent de l'ancien et du récent, du nu et du sous TVA. Voici un exemple complet, puis la check-list en quatre questions pour trancher votre propre cas.

Cas pratique : la SCI Les Tilleuls

La SCI Les Tilleuls a opté pour l'IS en 2021 et clôture au 31 décembre. Au 1^er janvier 2026, elle détient cinq lots. Déroulons le calcul. Précision qui change tout sur les montants : la colonne « recettes » retient l'ensemble des sommes encaissées au titre de chaque location, provisions sur charges comprises, conformément au BOI-RFPI-CTRL-20-30, § 20 — et non le seul loyer hors charges.

CRL due au titre de 2026 : 21 000 € × 2,5 % = 525 €. Regardez bien le rapport : 47 700 € encaissés, 21 000 € taxables. Moins de la moitié. Un gérant qui aurait appliqué « 2,5 % des loyers » de tête aurait payé 1 192 €, soit plus du double du montant réellement dû. La ventilation lot par lot n'est pas une coquetterie de comptable, c'est elle qui fixe le prix.

Coût net après IS : la charge étant déductible, au taux réduit de 15 % sur cette tranche de bénéfice, la note redescend à 525 € − 79 € = 446 €.

Variante : la même SCI restée à l'IR avec une holding au capital

Même société, même immeubles, un seul changement : elle est restée à l'IR, mais 20 % de son capital ont été apportés à une holding SASU en 2024. La SASU relève de l'IS au taux de droit commun à la clôture, donc l'article 234 terdecies s'applique. Assiette identique, 21 000 €. Contribution identique, 525 €. Due par la SCI elle-même, acquittée au vu de la déclaration spéciale n° 2582-SD ou du cadre correspondant de la 2072-C.

Faites le compte de ce qu'a coûté l'apport à la holding : 525 € par an de CRL récurrente, plus l'obligation de FEC, plus le passage à la 2072-C. Rien d'insurmontable, mais tout cela se chiffre avant de signer l'apport, pas au moment de la première clôture.

Check-list : suis-je concerné ?

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9. CRL oubliée : régularisation et contrôle fiscal

Si vous êtes arrivé jusqu'ici en réalisant que votre SCI aurait dû déclarer la CRL depuis quatre exercices, respirez. La situation est banale et elle se rattrape. La vraie question n'est pas de savoir si l'oubli est grave, elle est de savoir qui régularise le premier : vous ou l'administration. Prendre les devants divise la facture par deux.

Ce que risque une SCI qui n'a jamais déclaré

La CRL est déclarée, recouvrée et contrôlée « selon les mêmes règles et sous les mêmes garanties et sanctions qu'en matière d'impôt sur les sociétés » (II de l'art. 234 duodecies du CGI ; dernier alinéa de l'art. 234 terdecies pour les sociétés de personnes). Traduction :

• Délai de reprise de droit commun en matière d'IS (art. L169 du LPF) : l'administration peut remonter jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la contribution était due. En 2026, elle peut donc rappeler la CRL de 2023, 2024 et 2025.
• Intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit 2,4 % par an (art. 1727 du CGI).
• Majorations, et il faut distinguer deux régimes que la vulgarisation confond systématiquement. L'article 1728 sanctionne le défaut ou le retard de déclaration : 10 % en l'absence de mise en demeure (a), 40 % lorsque la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure (b), 80 % en cas de découverte d'une activité occulte (c). L'article 1729 sanctionne l'inexactitude d'une déclaration déposée : 40 % en cas de manquement délibéré (a), 80 % en cas d'abus de droit ou de manœuvres frauduleuses (b et c).

Chiffrons. Une SCI qui aurait dû 600 € par an ressort d'un contrôle avec 1 800 € de principal sur trois exercices, plus 10 % de majoration, plus les intérêts de retard : autour de 2 100 €. Aucune société ne tombe pour ce montant. Mais dans un contrôle, la CRL arrive rarement seule : elle s'ajoute à d'autres griefs et alourdit un dossier qu'on aurait préféré léger. Notre guide des motifs de redressement d'une SCI la replace dans la liste complète des points vérifiés.

Comment se régulariser

1. Reconstituez la base exercice par exercice : sommes encaissées au titre de chaque location (loyer en principal et provisions sur charges), ventilation par local, exclusion des locaux sous TVA, des immeubles de moins de 15 ans et des locaux sous le seuil de 1 830 €.
2. Déposez des déclarations rectificatives pour les exercices non prescrits, via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr ou par l'intermédiaire de votre conseil.
3. Réglez spontanément le principal. Le dépôt spontané d'une déclaration rectificative avant l'expiration du délai de reprise ouvre droit à une réduction de 50 % de l'intérêt de retard (V de l'art. 1727 du CGI), à condition que la régularisation ne porte pas sur une infraction exclusive de bonne foi et qu'elle soit accompagnée du paiement des droits, ou d'un plan de règlement accepté par le comptable public.
4. Corrigez la comptabilité : la charge se rattache à l'exercice de mise en recouvrement, elle n'a pas à être rétroactivement imputée sur les exercices d'origine.

Un préalable s'impose si votre comptabilité est trouée sur les exercices concernés : le rattrapage comptable. On ne régularise pas une contribution assise sur des recettes qu'on n'a pas reconstituées. Voyez aussi que faire en cas de retard déclaratif et le guide sur le contrôle fiscal d'une SCI.

Comment le vérificateur la détecte

Ne comptez pas sur la discrétion du sujet : le contrôle de la CRL est purement arithmétique. Le vérificateur ouvre trois fenêtres — le compte de produits, la date d'achèvement des immeubles au fichier foncier, le statut TVA de la société — et compare la base théorique à la base déclarée. Il n'y a à peu près rien à plaider, sauf sur la qualification d'une recette accessoire ou sur la date d'achèvement d'un bâtiment très ancien.

D'où une défense qui n'est pas juridique mais documentaire. Gardez pour chaque immeuble la preuve de sa date d'achèvement : permis de construire, déclaration attestant l'achèvement des travaux, acte notarié mentionnant l'année de construction. Et pour chaque local sous TVA, la copie de l'option avec les factures de loyers taxées. Notre guide sur les documents à conserver en SCI précise les durées applicables.

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10. FAQ — CRL et SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé tenant compte de votre situation. Les références citées (articles 234 nonies à 234 quindecies et articles 29 et 1668 du CGI, BOI-RFPI-CTRL, article 76 de la loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005) doivent être vérifiées dans leur rédaction en vigueur à la date de votre déclaration.