Construire via une SCI : Permis, Travaux, TVA et Comptabilité (2026)

Rénover un bien que la SCI possède déjà, c'est une chose. Sortir un bâtiment de terre, c'en est une autre. Là, vous devenez maître d'ouvrage : c'est votre société qui dépose le permis, qui signe les marchés, qui porte l'assurance décennale et qui répond du chantier pendant dix ans. Et sur chacun de ces points, la SCI ne joue pas avec les mêmes règles qu'un particulier qui fait bâtir sa maison. Le permis se dépose au nom de la société, le CCMI ne vous protège pas comme vous le croyez, la TVA ne se récupère que dans des cas bien précis, et côté comptes tout transite par une immobilisation en cours (le compte 231) avant de rejoindre le 213. On déroule tout, avec un cas chiffré à l'appui et le point sur la SCCV — la cousine de la SCI quand on construit pour revendre.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de l'urbanisme, Code de la construction et de l'habitation, Code des assurances, CGI, service-public.fr). Mis à jour le 24 juillet 2026.

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1. Le permis de construire au nom de la SCI

Dès qu'elle est immatriculée au RCS, la SCI a la personnalité morale. Elle existe, elle peut posséder, contracter et donc être maître d'ouvrage. Concrètement, elle dépose sa demande de permis en son nom propre, représentée par son gérant. Retenez la règle de base : le permis, le terrain et le bâtiment à venir doivent tous être portés par la société. Jamais par un associé en son nom personnel — c'est l'erreur qui casse le montage dès la première ligne.

Les conditions préalables

• La SCI doit être immatriculée avant le dépôt. Une société « en formation » n'a pas encore la capacité d'être titulaire d'un permis. On crée donc la SCI en amont du projet.
• La construction doit entrer dans l'objet social. Un objet rédigé « acquisition, construction, administration et location de biens immobiliers » couvre l'opération. Un objet trop étroit devra être élargi par une modification statutaire.
• La SCI doit avoir un droit sur le terrain (propriété, ou promesse la rendant apte à construire). Le mieux est que la SCI soit déjà propriétaire du terrain.

Qui signe la demande ?

C'est le gérant qui signe, ès qualités de représentant légal. Le formulaire ? Cerfa 13406 pour une maison individuelle et ses annexes, Cerfa 13409 pour le reste — typiquement un petit collectif locatif. Dans le cadre « demandeur », vous renseignez la dénomination, la forme (société civile), le SIRET et le siège. Un point à ne surtout pas manquer : une SCI est une personne morale, et elle ne bénéficie jamais de la dispense d'architecte. Ces fameux 150 m² en dessous desquels on peut se passer d'architecte (art. L431-3 et R431-2 du Code de l'urbanisme) ? Réservés au particulier qui construit pour lui-même. Pour votre société, l'architecte est obligatoire dès qu'il y a permis de construire, quelle que soit la surface — même pour un pavillon de 90 m². Budgétez-le d'entrée.

Anticipez l'objet social. Si votre SCI existe déjà et que son objet ne prévoit pas la construction, faites-le modifier avant de déposer le permis. Notre guide sur l'objet social de la SCI détaille la rédaction adaptée à un projet de construction.

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2. Choisir le bon contrat de travaux (le CCMI ne convient pas)

C'est le malentendu numéro un, et il coûte cher. Le CCMI (contrat de construction de maison individuelle) — loi du 19 décembre 1990, articles L231-1 et suivants du CCH — est probablement le contrat le plus protecteur du droit de la construction : prix ferme et définitif, délai garanti, plan et notice descriptive, échéancier de paiement verrouillé. Le rêve, sur le papier. Sauf que ce cadre a un périmètre précis : la maison individuelle d'au plus deux logements pour le même maître d'ouvrage, bâtie sur son propre terrain.

Une SCI peut parfaitement conclure un CCMI et bénéficier de ses protections lorsqu'elle fait bâtir une maison individuelle (Cass. 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-24.698). Mais dès que le projet dépasse ce périmètre — immeuble collectif, chantier mené en lots séparés —, on sort du champ du CCMI. Le montage qui vous correspond, dans ces cas, ce sont les contrats de droit commun de la construction. Voyons lesquels.

En pratique, le schéma qui revient le plus souvent tient en deux contrats. D'un côté, un contrat de maîtrise d'oeuvre avec l'architecte : il conçoit, dépose le permis, coordonne et suit le chantier. De l'autre, des marchés de travaux signés directement avec chaque entreprise — gros oeuvre, charpente, plomberie, électricité, second oeuvre. L'architecte pilote, mais c'est la SCI qui reste maître d'ouvrage et qui signe les marchés. Et chaque entreprise qui met un pied sur le chantier doit être assurée : on y vient tout de suite.

Attention à la requalification. Si la SCI construit dans le but de vendre l'immeuble neuf, elle exerce une activité de nature commerciale et bascule vers un régime spécifique (SCCV, voir le chapitre 8). Construire pour conserver et louer reste une activité civile compatible avec une SCI patrimoniale classique.

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3. Les garanties obligatoires du chantier

Construire, c'est signer pour dix ans. La réception du chantier n'éteint rien : elle ouvre au contraire le compteur des garanties légales. Votre SCI, maître d'ouvrage, doit border tout ça avant même que la première pelleteuse n'arrive.

La dommages-ouvrage : obligatoire, même pour une SCI

L'article L242-1 du Code des assurances ne fait pas de distinction : toute personne qui fait construire — une SCI comme n'importe qui — doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Son intérêt est brutalement concret : si une fissure structurelle apparaît trois ans après la livraison, la dommages-ouvrage préfinance la réparation tout de suite, sans attendre qu'un tribunal désigne le fautif au bout de deux ans de procédure. Ne pas la prendre n'empêche pas de construire — mais ça expose la SCI et son gérant, et surtout ça vous piège le jour où vous voulez vendre : dans les dix ans, tout acquéreur (et son notaire) réclamera l'attestation. Pas d'attestation, pas de vente, ou une vente au rabais.

La décennale : à vérifier chez chaque entreprise

La garantie décennale (art. 1792 C. civ.), elle, pèse sur chaque constructeur. Dix ans de couverture sur les désordres qui touchent à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination — l'affaissement, l'infiltration qui rend un logement inhabitable, la charpente qui travaille. Le réflexe à avoir avant de signer le moindre marché : réclamez à chaque entreprise son attestation d'assurance décennale en cours de validité, et vérifiez qu'elle couvre bien l'activité qu'elle va exercer sur votre chantier (un couvreur assuré « maçonnerie » ne vous sert à rien). Cinq minutes de vérification qui peuvent vous épargner un contentieux à cinq chiffres.

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4. La TVA sur une construction en SCI

C'est LA question qu'on me pose à chaque rendez-vous construction : « Je vais récupérer la TVA, non ? » Réponse honnête : le plus souvent, non. Et la raison n'a rien à voir avec le fait que le bien soit neuf — tout se joue sur le régime TVA de votre SCI, c'est-à-dire sur ce que vous allez faire du bâtiment une fois construit.

Le principe : pas d'assujettissement, pas de récupération

La logique de la TVA est une logique de miroir : on ne récupère la TVA en amont que si on la facture en aval. Or une SCI qui loue nu à usage d'habitation est exonérée de TVA (art. 261 D CGI). Elle ne facture aucune TVA sur ses loyers — et par symétrie, elle ne récupère rien sur les 20 % de TVA payés au maçon, au charpentier ou à l'architecte. Cette TVA, elle ne part pas en fumée : elle vient grossir le coût de revient de l'immeuble et s'immobilise avec le reste. Traduction financière : sur un chantier à 300 000 € HT, ce sont 60 000 € de TVA qui restent définitivement à votre charge.

La SCI ne récupère la TVA de construction que si elle est assujettie et réalise des opérations ouvrant droit à déduction :

• Location de locaux professionnels avec option TVA (art. 260-2° CGI) : la SCI opte pour soumettre les loyers à la TVA et récupère alors la TVA d'amont.
• Para-hôtellerie (location meublée avec au moins 3 des services para-hôteliers) : activité taxable de plein droit.
• Vente de l'immeuble neuf soumise à TVA (le cas typique de la SCCV, voir chapitre 8).

La disparition de la livraison à soi-même pour le résidentiel

Un mot pour ceux qui ont lu de vieux articles sur le sujet et s'inquiètent. Avant, une construction affectée à l'activité de l'assujetti déclenchait une livraison à soi-même (LASM) : l'entreprise se « facturait » à elle-même la TVA sur l'immeuble une fois achevé, un mécanisme lourd et contre-intuitif. Pour le résidentiel, il a été très largement balayé par la loi de simplification de la vie des entreprises de 2014 (art. 257 CGI). Aujourd'hui, une SCI assujettie fait simple : elle déduit directement la TVA de ses factures de travaux, au fil de l'eau, comme n'importe quelle entreprise. La LASM ne traîne plus que dans quelques recoins (certains logements sociaux à taux réduit, biens non affectés à une activité taxable). Si on ne vous en parle pas, c'est normal.

Quel taux de TVA sur la construction ?

Attention à ne pas se raconter d'histoires sur le taux. La construction neuve d'un logement, c'est 20 %, point. Les taux réduits de 5,5 % et 10 % (art. 278-0 bis A et 279-0 bis CGI) dont on entend tant parler visent les travaux dans des logements achevés depuis plus de deux ans — autrement dit la rénovation d'un bien existant, pas un bâtiment qu'on fait sortir de terre. Bâtir du neuf et espérer du 10 %, c'est se tromper de régime. Pour la vue d'ensemble du régime TVA de votre société (exonération, option, seuils de franchise à 37 500 / 85 000 €), notre guide SCI et TVA fait le tour complet.

À retenir. Pour la majorité des SCI patrimoniales qui construisent pour louer nu à l'habitation, la TVA de construction n'est pas récupérable : raisonnez toujours en coût TTC dans votre plan de financement.

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5. Comptabiliser le chantier : du compte 231 au compte 213

La comptabilité d'un chantier tient sur une idée simple : tant que le bâtiment n'est pas fini, il n'existe pas encore comme « immeuble » — il n'est qu'un chantier en cours. Tout tourne donc autour de deux moments : la période de travaux et la mise en service. Ce qui suit vaut surtout pour une SCI à l'IS (comptabilité d'engagement, amortissement) ; une SCI à l'IR en comptabilité de trésorerie raisonne différemment au quotidien, mais la valorisation de l'actif obéit à la même logique.

Pendant le chantier : le compte 231 « Immobilisations en cours »

Tant que l'ouvrage n'est pas achevé, il n'est pas encore une « construction » utilisable. Toutes les dépenses attribuables au projet s'accumulent au compte 231 « Immobilisations corporelles en cours » :

• Factures des entreprises (gros oeuvre, second oeuvre) ;
• Honoraires d'architecte, de maître d'oeuvre, de géomètre, de bureau d'études ;
• Taxe d'aménagement, frais de raccordement (eau, électricité, assainissement) ;
• Assurance dommages-ouvrage, frais de permis.

Tous ces coûts sont directement attribuables à la construction : ils entrent dans son coût de revient. Autrement dit, ils s'immobilisent — ils ne partent pas en charges de l'exercice. Et tant que le bien dort au 231, on n'amortit rien, même si le chantier traîne sur deux ou trois exercices. C'est logique : on n'amortit pas un bâtiment qui n'est pas encore en service.

À l'achèvement : virement au compte 213 « Constructions »

Le chantier se termine, le bien est en état d'être loué : c'est le déclic comptable. On solde le compte 231 et on vire le tout au compte 213 « Constructions ». Ce simple virement fait entrer l'immeuble dans l'actif exploité — et déclenche, on va le voir, l'amortissement. Un point à ne jamais oublier : le terrain reste à part, sur le compte 211 « Terrains ». Pourquoi ? Parce qu'un terrain ne s'use pas et ne s'amortit donc jamais. Mélanger terrain et construction dans un seul montant, c'est se priver d'amortissement et fausser tout le calcul.

La mise en service : point de départ de l'amortissement (SCI à l'IS)

Pour une SCI à l'IS, l'amortissement démarre le jour de la mise en service — pas à la première facture du terrassier. Et il ne se calcule pas sur un bloc unique : on amortit par composants. Le gros oeuvre sur 40 à 50 ans, la toiture et l'étanchéité sur 20 à 25 ans, les façades, les installations techniques (chauffage, électricité) sur des durées plus courtes. Chaque composant vit sa vie. Notre guide du plan d'amortissement en SCI donne les durées usuelles composant par composant et la mécanique complète.

Cas chiffré : construction d'un immeuble locatif en SCI à l'IS

Chez SCI-AI, les dépenses de chantier sont ventilées au compte 231, le virement au compte 213 à l'achèvement est proposé automatiquement, et le plan d'amortissement par composants se génère seul pour une SCI à l'IS. Découvrez notre offre Autonomie à 229 €/an.

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6. Financer la construction

On ne finance pas une construction comme un achat : ici, l'argent sort au rythme des travaux, pas en une fois chez le notaire. Trois leviers se combinent presque toujours.

Le prêt bancaire et les appels de fonds

La banque ne verse pas 300 000 € d'un coup sur le compte de la SCI. Elle libère le crédit par appels de fonds successifs, calés sur les grandes étapes du chantier : fondations, hors d'eau (murs et toit), hors d'air (fenêtres posées), finitions. Tant que tout le capital n'est pas débloqué, la SCI ne rembourse en général que des intérêts intercalaires sur les sommes déjà tirées — l'amortissement du capital ne commence qu'une fois le bien livré. Ces intérêts, comme les frais de dossier et la garantie, se déduisent selon le régime de la SCI (revenus fonciers à l'IR, résultat à l'IS).

Les apports en capital

C'est le socle. Les associés dotent la SCI d'un capital assez solide pour couvrir l'apport personnel que la banque va exiger — comptez souvent 10 à 20 % du coût de l'opération. Plus l'apport est consistant, plus le dossier passe facilement et meilleures sont les conditions.

Les avances en compte courant d'associé

C'est l'outil le plus souple du chantier. Un appel de fonds tombe et la trésorerie est tendue ? Un associé avance l'argent, inscrit en compte courant d'associé (compte 455), sans convoquer une assemblée pour augmenter le capital. L'avance est remboursable quand la SCI le peut, et peut même être rémunérée par des intérêts déductibles dans certaines limites. Deux conditions pour que ça tienne face au fisc : que ce soit écrit et que ce soit tracé. Notre guide sur le compte courant d'associé en SCI détaille le formalisme et la fiscalité.

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7. Taxe d'aménagement et autres taxes du chantier

La taxe d'aménagement

Celle-là, on l'oublie presque toujours dans le budget, et elle fait mal. Dès qu'un permis est accordé, la taxe d'aménagement tombe (art. 1635 quater A et suivants du CGI, qui l'ont recodifiée depuis 2022). C'est la SCI, bénéficiaire du permis, qui la paie. Son calcul tient en trois ingrédients :

• la surface taxable de la construction (m²) ;
• multipliée par une valeur forfaitaire au m² revalorisée chaque année (892 €/m² hors Île-de-France et 1 011 €/m² en Île-de-France en 2026, réévaluées chaque 1er janvier) ;
• à laquelle s'appliquent le taux communal et le taux départemental votés localement.

Un exemple pour fixer l'ordre de grandeur : 100 m² taxables hors Île-de-France à 892 €/m², avec des taux communal et départemental cumulés autour de 5 %, c'est déjà près de 4 500 € à sortir. De quoi refroidir un plan de financement calé au plus juste. Depuis la réforme de 2023, la taxe se déclare dans les 90 jours suivant l'achèvement via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, puis se règle en une ou deux échéances selon le montant. Comptablement, elle s'immobilise avec le reste du chantier (compte 231). Notre guide dédié à la taxe d'aménagement en SCI détaille le calcul, les abattements et les exonérations possibles.

Les autres coûts à budgéter

• Frais de raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, assainissement, télécom) : ils s'immobilisent avec la construction.
• Redevance d'archéologie préventive, le cas échéant, sur certains projets.
• À terme, une fois le bien mis en service et loué : la taxe foncière, et selon l'activité, la CFE ou la CRL.

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8. Le cas particulier de la SCCV (art. 239 ter CGI)

Depuis le début, on raisonne sur une SCI qui construit pour garder et louer. Mais si votre intention réelle, c'est de construire pour revendre et empocher une marge, changez de véhicule : vous n'êtes plus dans la SCI patrimoniale, vous êtes dans la SCCV (société civile de construction-vente). Et la différence n'est pas cosmétique — elle bouleverse la fiscalité et la comptabilité de bout en bout.

Un objet et un régime spécifiques

La SCCV a un seul objet : construire un ou plusieurs immeubles pour les vendre. Vendre des immeubles qu'on a bâtis, normalement, c'est une activité commerciale — ce qui devrait basculer la société à l'IS. Sauf que l'article 239 ter du CGI lui offre une exception taillée sur mesure : tant qu'elle s'en tient strictement à son objet de construction-vente, la SCCV échappe à l'IS et garde sa translucidité fiscale. Le résultat n'est pas imposé au niveau de la société : il remonte chez les associés, imposé dans la catégorie des BIC — et non des revenus fonciers — au prorata de leur quote-part.

Il y a une conséquence comptable qu'on sous-estime toujours : dans une SCCV, l'immeuble n'est pas une immobilisation, c'est un stock. Normal — il est fait pour être vendu, pas conservé. Or un stock ne s'amortit jamais. Fini le compte 231, fini l'amortissement par composants, fini le levier fiscal de la SCI à l'IS : on est dans une logique de marchandise, avec un coût de production d'un côté et un prix de vente de l'autre. Immobilisation contre stock, ce petit mot change absolument tout. Si votre projet est de la promotion pure (bâtir pour revendre), passez par notre guide dédié à la SCCV et la construction-vente.

Ne confondez pas les deux. Utiliser une SCI patrimoniale pour enchaîner des opérations de construction-revente expose à une requalification en activité de marchand de biens, avec passage à l'IS et taxation lourde. Choisissez la bonne structure dès le départ selon votre intention réelle.

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9. Les erreurs fréquentes

Erreur 1 : déposer le permis avant d'immatriculer la SCI

Une société « en formation » n'a pas la personnalité juridique : elle ne peut pas être titulaire d'un permis. L'ordre est immuable — on crée et on immatricule la SCI, ensuite on dépose le permis en son nom, gérant à la signature. L'inverse fait capoter le dossier.

Erreur 2 : croire que le CCMI couvre tous les chantiers d'une SCI

Le CCMI (art. L231-1 CCH) ne vise que l'immeuble d'habitation d'au plus deux logements, et il n'est pas réservé aux particuliers : sur un tel chantier, une SCI maître d'ouvrage peut le signer et bénéficie de ses dispositions protectrices, qui sont d'ordre public — la jurisprudence les reconnaît à la société signataire, non à ses associés (Cass. 3e civ., 25 janv. 2018, n° 16-24.698). En revanche, un immeuble collectif (plus de deux logements) ou un chantier mené en lots séparés en sort : il relève du contrat d'entreprise et de la maîtrise d'oeuvre, et aucune des protections propres au CCMI (prix ferme et définitif, garantie de livraison) ne s'y applique.

Erreur 3 : oublier la dommages-ouvrage

Beaucoup de particuliers font l'impasse, en toute illégalité, et s'en tirent tant que rien ne casse. Une SCI n'a pas ce luxe : sans dommages-ouvrage (art. L242-1 C. assur.), elle fragilise l'opération et se ferme la porte de la revente pendant dix ans, faute de pouvoir présenter l'attestation.

Erreur 4 : passer les dépenses de chantier en charges

Grand classique du premier bilan. Les coûts du chantier s'immobilisent au compte 231, ils ne viennent pas en charges de l'exercice. Les déduire tout de suite gonfle artificiellement le déficit, fausse le résultat et casse l'amortissement futur. Le fisc corrige, et ça se paie.

Erreur 5 : bâtir son budget en HT quand la TVA reste due

Une SCI qui loue nu à l'habitation ne récupère pas un euro de TVA sur sa construction. Raisonner en HT dans son plan de financement, c'est oublier 20 % du coût — 60 000 € évaporés sur un chantier à 300 000 €. Toujours raisonner TTC.

Erreur 6 : amortir dès le début du chantier

Non : l'amortissement (à l'IS) ne démarre qu'à la mise en service, après le virement du 231 au 213. Amortir un bâtiment encore couvert d'échafaudages, c'est irrégulier — et l'administration le redresse sans état d'âme.

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10. FAQ — Construire via une SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les montages de construction et leur traitement fiscal dépendent de votre situation ; faites-vous accompagner pour votre projet.