Congé pour vendre en SCI et droit de préemption du locataire

Vendre un logement loué détenu en SCI, ce n'est pas planter un panneau « à vendre » et attendre l'acheteur. Le jour où vous voulez récupérer le bien libre, le congé pour vendre ouvre un droit de préemption au profit de votre locataire — avec une mécanique et des délais qui ne pardonnent pas l'à-peu-près. Le congé vaut offre de vente. Traduction : avant tout acheteur extérieur, c'est votre locataire qui a la priorité, au prix et aux conditions que vous inscrivez noir sur blanc. Un préavis mal calculé, un prix oublié, une revente à un tiers 30 000 € moins cher sans repasser par le locataire — et vous voilà avec un congé nul, une vente bloquée, parfois une amende. J'ai vu des gérants perdre six ans sur une virgule de calendrier. Ce guide déroule chaque étape dans l'ordre : préavis, offre de vente, délais d'acceptation, le fameux second droit de préemption chez le notaire, et les deux portes de sortie (vente occupée, cession de parts) qui contournent la préemption sans la déclencher.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, CGI, service-public.fr). Mis à jour le 21 juillet 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

---

1. Le congé pour vendre : pourquoi il déclenche la préemption

Votre SCI détient un logement loué vide, et vous voulez le vendre libre de tout occupant. Premier réflexe à oublier : on ne « met pas fin » à un bail d'habitation comme on résilie un abonnement. Le bail protège le locataire. La seule porte de sortie à l'échéance s'appelle le congé pour vendre, encadré par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Et voici ce que beaucoup de gérants découvrent trop tard : ce congé vaut offre de vente au profit du locataire. En clair, le simple fait d'annoncer votre intention de vendre propose d'abord le bien à celui qui l'occupe, au prix et aux conditions que vous fixez. C'est ça, le droit de préemption du locataire : il passe devant tout acheteur venu de l'extérieur.

Attention : tout cela ne se joue qu'à l'échéance du bail. En cours de bail, impossible d'évincer le locataire pour vendre — la loi ne vous le permet pas. Il vous reste deux chemins, et deux seulement. Soit vous attendez le terme et vous donnez congé pour vendre : le bien part libre, à un prix « plein ». Soit vous vendez tout de suite le logement occupé, le bail continuant tranquillement avec le nouveau propriétaire (j'y reviens en section 7). Deux stratégies que tout oppose, sur le prix comme sur le calendrier.

Le congé pour vendre est l'un des trois motifs de congé qu'un bailleur peut invoquer à l'échéance (art. 15-I) : le congé pour vendre, le congé pour reprise (récupérer le logement pour l'habiter) et le congé pour motif légitime et sérieux (par exemple un manquement du locataire). Ce dernier ne sert pas à récupérer librement le bien : il suppose un grief précis. Nous verrons en section 6 pourquoi le congé pour reprise est, en pratique, fermé à la plupart des SCI. Pour le cadre général du bail d'habitation en SCI, consultez notre guide du bail d'habitation en SCI.

---

2. Durée du bail et préavis : 3 ou 6 ans selon la SCI

Un congé pour vendre ne vise jamais une date au hasard : il vise l'échéance du bail. Reste à savoir quand elle tombe. Et là, tout dépend de la nature de votre SCI. Familiale ou pas, le bail n'a pas la même durée — et ça change complètement l'anticipation.

SCI familiale : bail de 3 ans

L'article 13 de la loi de 1989 traite la SCI familiale comme un bailleur particulier. La définition est précise : société civile « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ». Un seul associé hors de ce cercle, et l'assimilation tombe. Pour une SCI familiale, le bail vide dure au minimum trois ans, renouvelé par tranches de trois ans, et le congé pour vendre peut viser chaque échéance triennale.

SCI ordinaire : bail de 6 ans

Toutes les autres SCI sont des bailleurs personnes morales. Le bail vide grimpe alors à six ans minimum (art. 10 de la loi de 1989). Faites le calcul : ratez l'échéance de quelques semaines, et c'est six ans à patienter avant de pouvoir redonner congé. Pour une SCI patrimoniale classique, l'anticipation n'est pas un confort, c'est une nécessité — le prix d'une erreur se compte en années.

Le préavis : six mois avant le terme

Familiale ou ordinaire, la règle du préavis ne bouge pas : le congé doit arriver au locataire au moins six mois avant le terme du bail (art. 15-I). Un détail qui n'en est pas un — ce délai se compte à rebours depuis la date d'échéance, jamais depuis le jour où vous décidez de vendre. Vous partez du terme, vous remontez de six mois : voilà votre date limite d'envoi.

---

3. L'offre de vente et les délais d'acceptation du locataire

Ce que le congé doit contenir, à peine de nullité

Le congé pour vendre est formaliste. À peine de nullité, il doit :

• Indiquer le motif : la vente du logement.
• Mentionner le prix et les conditions de la vente projetée (prix, éventuelles modalités de paiement, biens accessoires vendus avec).
• Reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi de 1989, pour informer le locataire de ses droits.
• Être délivré six mois au moins avant le terme du bail.

Un mot sur le prix : il doit être sérieux. Le réflexe malin — gonfler le prix pour dégoûter le locataire, puis brader le bien à un investisseur — se retourne contre vous. Le second droit de préemption (section 4) est fait exactement pour ça, et l'écart entre le prix affiché et le prix réel peut caractériser une fraude. Bref, ne jouez pas à ce jeu.

Le locataire dispose des deux premiers mois pour accepter

Le congé part, le locataire le reçoit, et le chrono démarre : il a deux mois — les deux premiers du préavis de six mois — pour dire oui à l'offre. Deux scénarios possibles :

• Il accepte : la vente se forme à son profit, aux conditions du congé. Il dispose alors de délais pour la réaliser (voir ci-dessous).
• Il refuse ou garde le silence : le silence pendant les deux mois vaut refus. À l'expiration du bail, le locataire doit quitter les lieux et la SCI est libre de vendre à un tiers, aux mêmes prix et conditions.

Deux mois pour signer, quatre mois s'il emprunte

Si le locataire accepte l'offre, la loi lui laisse le temps de boucler l'opération :

Comptez deux mois pour signer l'acte authentique après l'acceptation. Le locataire a besoin d'un crédit ? Le délai monte à quatre mois — à condition qu'il l'ait mentionné dans son acceptation, ce point est important. Passé le délai sans signature, l'acceptation tombe : elle est caduque, la SCI redevient libre de vendre à qui elle veut, et le locataire quitte les lieux à l'échéance. Ni rancune ni prolongation automatique.

---

4. Le second droit de préemption chez le notaire

Voici le piège que je vois le plus souvent ignoré — et il coûte cher. Prenons un cas concret. Le locataire a refusé votre offre à 300 000 €, le prix inscrit dans le congé. Vous cherchez un acheteur. Personne ne suit à ce tarif, le marché a baissé, et vous finissez par signer avec un investisseur à 270 000 €. Fin de l'histoire ? Pas du tout.

Dès lors que vous vendez à un prix ou à des conditions plus favorables pour l'acquéreur que ce que vous aviez proposé au locataire, le notaire est obligé, sous peine de nullité de la vente, de renotifier ces nouvelles conditions au locataire. Et cette notification vaut nouvelle offre de vente. C'est le second droit de préemption : le locataire reprend la main, cette fois sur le vrai prix.

Cette seconde offre tient un mois à compter de sa réception — un mois, pas deux, la différence compte. Le locataire accepte ? Il achète à 270 000 €, le prix réel. Il laisse filer le mois ? L'offre s'éteint et vous concluez enfin avec votre investisseur.

La logique du texte est limpide, une fois qu'on l'a comprise : impossible d'afficher un prix dissuasif pour se débarrasser du locataire, puis de brader le bien dans son dos. La moindre baisse de prix ou amélioration des conditions avant la signature définitive lui rouvre la porte. Autrement dit, le locataire garde un droit de regard jusqu'au dernier moment.

---

5. Le congé au nom de la SCI : qui signe, quel pouvoir

Le gérant, représentant légal de la SCI

Le bailleur, ici, c'est la SCI — pas vous. Donc c'est le gérant qui signe le congé, comme représentant légal de la société. Il le notifie au nom de la société (dénomination, forme, siège social), et surtout jamais au nom personnel d'un associé, sous peine de fragiliser l'acte. Sur l'étendue exacte des pouvoirs du dirigeant, voyez notre guide du gérant de SCI.

Vendre l'immeuble dépasse-t-il les pouvoirs du gérant ?

C'est la question qu'on saute trop vite. Délivrer un congé pour vendre, ce n'est pas gérer un loyer ou signer une quittance : c'est engager la cession d'un actif immobilier, bien souvent le seul actif de la SCI. Or beaucoup de statuts rangent la vente d'un immeuble parmi les actes qui dépassent la gestion courante du gérant et exigent une décision collective des associés. Relisez les vôtres avant de signer quoi que ce soit.

Avant de notifier le congé, le gérant doit donc vérifier :

• Que l'objet social autorise la vente du bien (une clause purement patrimoniale « acquisition et gestion » peut être restrictive).
• Que les statuts ne subordonnent pas la cession d'un immeuble à un accord des associés (majorité renforcée, unanimité).
• Que la décision de vendre a été régulièrement prise en assemblée générale si les statuts l'exigent.

Un congé donné sans le feu vert des associés, c'est une vente qui vacille et un gérant qui peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis des autres. Le réflexe qui vous protège : formaliser la décision en assemblée avant de notifier. Notre guide de l'assemblée générale de SCI vous montre comment.

---

6. Pourquoi la reprise est impossible en SCI non familiale

Le congé pour vendre a un frère jumeau : le congé pour reprise (art. 15-I). Celui-là permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter ou pour y loger un proche. Grosse différence : aucun droit de préemption à la clé. Le locataire s'en va, point — il n'a rien à racheter.

Sauf qu'une SCI est une personne morale. Une société ne dort pas, ne cuisine pas, n'habite nulle part. Conclusion mécanique : une SCI ne peut pas donner de congé pour reprise. Une seule exception, née du croisement de l'article 13 et de l'article 15-I :

Ce que ça implique, très concrètement : SCI non familiale + envie de récupérer le logement = une seule issue à l'échéance, le congé pour vendre. Donc une vraie mise en vente, avec préemption du locataire au bout. Pas d'entre-deux, pas de « je reprends le bien pour le laisser vide » ou pour le réattribuer à quelqu'un. Le congé pour reprise, avec ses bénéficiaires limités et son contrôle par le juge, mérite un article à lui seul ; ici, on reste sur le congé pour vendre et la préemption.

---

7. Alternatives : vendre occupé ou céder les parts

Le congé pour vendre n'est pas votre unique porte de sortie. Deux autres chemins évitent complètement la préemption de l'article 15 — à condition d'accepter leurs contreparties.

La vente occupée

Vous vendez le logement avec le locataire dedans, sans donner le moindre congé. Le bail ne s'interrompt pas : l'acheteur enfile le costume de bailleur et hérite du locataire, du dépôt de garantie, des clauses du bail, tel quel. Et comme il n'y a pas de congé, il n'y a pas de préemption au titre de l'article 15-II. Simple, rapide — mais pas gratuit, on y vient.

La contrepartie de cette facilité, c'est la décote : un bien vendu occupé part généralement 10 à 20 % sous le prix « libre », parce que l'acheteur récupère un locataire, pas les clés. Un point de vigilance en plus : certaines opérations précises (première vente après division d'un immeuble, « vente à la découpe ») peuvent rouvrir un droit de préemption au locataire, mais sur un tout autre fondement que l'article 15-II. À vérifier au cas par cas.

La cession des parts de la SCI

Le second contournement change complètement d'objet : on ne vend pas l'immeuble, on vend les parts de la SCI. La société garde son bien, ce sont ses associés qui tournent. Le bail ne bronche pas, aucun congé ne circule, et le locataire n'a strictement aucun droit de préemption au titre de l'article 15.

Élégant sur le papier, mais rien n'est gratuit. L'acheteur récupère la SCI avec tout ce qu'elle traîne : son passif, son historique comptable, ses éventuelles casseroles. La fiscalité change de camp (droits d'enregistrement, plus-value sur parts sociales), et un agrément des autres associés peut être exigé par les statuts. Tout le détail est dans notre guide de la cession de parts de SCI.

---

8. La plus-value de la SCI à la vente

Une vente réussie, c'est aussi un chèque au fisc à anticiper. La plus-value imposable se déclenche le jour de la signature, et son calcul n'a rien à voir selon que votre SCI est à l'IR ou à l'IS. Autant le savoir avant, pas après.

SCI à l'IR : plus-value des particuliers

Votre SCI est à l'impôt sur le revenu ? Vous relevez de la plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U du CGI). On prend la plus-value brute (prix de vente moins prix d'achat majoré des frais et travaux), puis on lui applique des abattements pour durée de détention :

• Impôt sur le revenu (19 %) : abattement progressif à partir de la 6e année, exonération totale à 22 ans de détention.
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement plus lent, exonération totale à 30 ans.
• Surtaxe (art. 1609 nonies G du CGI) : taxe additionnelle de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

SCI à l'IS : plus-value professionnelle

À l'IS, changement d'univers. La plus-value devient professionnelle (art. 39 duodecies et suivants du CGI), et surtout elle réintègre les amortissements que vous avez déduits année après année. C'est le revers de la médaille : à l'IS vous amortissez l'immeuble, ce qui baisse votre impôt courant, mais le jour de la vente le fisc reprend tout. La base de calcul n'est plus le prix d'achat mais la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements), ce qui gonfle mécaniquement la plus-value taxable. Et surtout, zéro abattement pour durée de détention : garder l'immeuble trente ans ne vous exonère de rien.

Regardez la dernière ligne du tableau : 100 000 € de base à l'IR contre 180 000 € à l'IS, pour exactement le même bien et le même prix de vente. Voilà pourquoi le choix IR/IS ne se décide pas au moment de vendre mais dès la création, la revente en tête. Pour creuser, nos guides dédiés à la plus-value en SCI à l'IR et à la plus-value en SCI à l'IS détaillent chaque calcul.

---

9. Congé irrégulier ou frauduleux : les sanctions

Le congé irrégulier est nul

Un congé pour vendre qui ne respecte pas les conditions de forme ou de délai est nul :

• Préavis inférieur à six mois → le congé ne produit pas effet à l'échéance visée ; le bail se reconduit.
• Absence du prix ou des conditions de vente → nullité du congé.
• Défaut de reproduction des dispositions légales de l'article 15-II → nullité.
• Vente à un tiers à des conditions plus avantageuses sans notification par le notaire → nullité de la vente.

Et la facture est salée : la SCI perd l'échéance, doit patienter jusqu'à la suivante (six ans pour une SCI ordinaire), et peut même voir sa vente au tiers rayée d'un trait. Six ans de perdus sur un formalisme négligé, ça remet vite les choses en perspective.

Le congé frauduleux est pénalement sanctionné

La notion de congé frauduleux a été posée par la loi ALUR de 2014, mais c'est la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui l'a assortie d'une véritable sanction pénale. Un congé délivré sans réelle intention de vendre — juste pour se débarrasser du locataire — porte désormais un nom : congé frauduleux. Et ça ne se joue plus seulement au civil. L'article 15-I prévoit une amende pénale jusqu'à 6 000 € pour une personne physique, 30 000 € pour une personne morale — c'est-à-dire votre SCI en plein dans le viseur. Ajoutez les dommages-intérêts dus au locataire évincé de mauvaise foi, et l'addition devient franchement dissuasive.

La vie d'un bail ne se résume pas à son dénouement. Du premier loyer au congé, chaque étape se documente. Nos guides sur les impayés de loyer en SCI et la révision du loyer couvrent le reste du cycle locatif.

FAQ — Congé pour vendre en SCI