Comptabilité SCI : Guide Complet des Obligations IR et IS (2026)
Toute SCI a des obligations comptables — mais leur étendue varie radicalement selon le régime fiscal. Une SCI à l'IR peut se contenter d'une comptabilité de trésorerie simplifiée. Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité complète avec bilan, compte de résultat, liasse fiscale et FEC. Ce guide détaille chaque obligation, les formulaires à remplir, les dates limites 2026 et les sanctions encourues.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI, BOFiP). Mis à jour le 25 mars 2026.
Sommaire
- SCI IR vs SCI IS : deux régimes, deux comptabilités
- Comptabilité SCI IR : la déclaration 2072
- Comptabilité SCI IS : liasse fiscale 2033
- Le FEC : quand est-il obligatoire ?
- AG annuelle et PV : obligations et sanctions
- Calendrier fiscal complet 2026
- TVA, CFE, CRL : les autres obligations
- Conservation des documents
- Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?
- Les erreurs fréquentes
- FAQ
1. SCI IR vs SCI IS : deux régimes, deux comptabilités
| Obligation | SCI IR | SCI IS |
|---|---|---|
| Type de comptabilité | Trésorerie (recettes/dépenses) | Engagement (bilan + résultat) |
| Déclaration fiscale | 2072-S ou 2072-C | 2065 + liasse 2033 (7 formulaires) |
| FEC obligatoire | Non (si tous associés personnes physiques) | Oui |
| Bilan annuel | Non obligatoire | Obligatoire |
| Amortissements | Non | Oui (par composants) |
| AG annuelle | Obligatoire | Obligatoire |
| Coût annuel moyen | 229 € (sci-ai.app) | 349 € (sci-ai.app) à 2 000 € (cabinet) |
En clair : si votre SCI est à l'IR et que tous les associés sont des personnes physiques, vos obligations sont légères — une déclaration 2072 par an et un PV d'AG. Si votre SCI est à l'IS, vous avez les mêmes obligations qu'une société commerciale : bilan, résultat, liasse fiscale, FEC.
2. Comptabilité SCI IR : la déclaration 2072
Ce que la loi exige réellement
Contrairement à une idée reçue, aucune loi n'impose une comptabilité en partie double pour une SCI à l'IR. L'article 1856 du Code civil exige seulement que le gérant « rende compte de sa gestion aux associés » chaque année. En pratique, une comptabilité de trésorerie suffit : un tableau chronologique des recettes (loyers) et des dépenses (charges, travaux, intérêts d'emprunt).
Cela dit, une comptabilité plus rigoureuse est vivement recommandée même à l'IR :
- Les banques l'exigent souvent pour accorder un prêt immobilier.
- Les notaires la demandent pour les cessions de parts.
- Un bilan propre facilite le passage éventuel à l'IS.
- C'est la meilleure protection en cas de contrôle fiscal.
La déclaration 2072
Toute SCI à l'IR doit déposer une déclaration 2072 chaque année. Elle existe en deux versions :
- 2072-S (simplifiée) : si tous les associés sont des personnes physiques, pas de bien spécial (monuments historiques), pas d'amortissement. C'est le cas de la grande majorité des SCI familiales.
- 2072-C (complète) : si au moins un associé est une personne morale (société IS), ou si la SCI détient des biens sous régime spécial.
La 2072 déclare les revenus fonciers de la SCI et répartit le résultat entre les associés. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa déclaration personnelle 2044 (revenus fonciers), puis sur la 2042.
Télédéclaration obligatoire depuis 2020 — via l'espace professionnel sur impots.gouv.fr.
3. Comptabilité SCI IS : liasse fiscale 2033
Une SCI soumise à l'IS est assimilée à une société commerciale pour ses obligations comptables. Elle doit respecter les articles L123-12 à L123-28 du Code de commerce :
- Comptabilité d'engagement (en partie double) : enregistrement chronologique de toutes les opérations.
- Inventaire annuel : vérification de l'existence et de la valeur des actifs et passifs.
- Comptes annuels : bilan, compte de résultat et annexe (formant un tout indissociable).
La liasse fiscale 2033
La SCI IS dépose la déclaration de résultat 2065 accompagnée de la liasse fiscale 2033 (régime simplifié — le plus courant pour les SCI). La liasse comprend 7 formulaires :
| Formulaire | Contenu |
|---|---|
| 2033-A | Bilan simplifié (actif et passif) |
| 2033-B | Compte de résultat simplifié |
| 2033-C | Immobilisations, amortissements, plus/moins-values |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables |
| 2033-E | Détermination de la valeur ajoutée (note : la CVAE est supprimée depuis 2024, mais le formulaire reste obligatoire) |
| 2033-F | Composition du capital social |
| 2033-G | Filiales et participations |
Si le CA dépasse 286 000 € HT (prestations de services — c'est le seuil pour les SCI), la SCI passe au régime réel normal et doit utiliser les formulaires 2050 à 2059-G à la place.
Chez sci-ai.app, la liasse fiscale 2033 est générée automatiquement à partir de vos écritures comptables et télétransmise directement aux impôts via EDI. C'est le cœur de notre offre Autonomie à 229 €/an.
4. Le FEC : quand est-il obligatoire ?
Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) est un fichier normé que l'administration fiscale peut demander en cas de contrôle. Il contient l'intégralité de vos écritures comptables dans un format standardisé.
| Type de SCI | FEC obligatoire ? |
|---|---|
| SCI IR, tous associés personnes physiques | Non (tolérance administrative) |
| SCI IR, au moins un associé personne morale (IS) | Oui |
| SCI IR, associé professionnel BIC/BNC/BA | Oui |
| SCI IS | Oui |
Sanction en cas de non-présentation : 5 000 € d'amende, ou 10 % des redressements notifiés (le plus élevé des deux) — art. 1729 D du CGI. La CAA de Nantes (16 avril 2024, n° 23NT01148) a confirmé l'obligation FEC pour une SCI ayant un associé personne morale à 99,98 %.
sci-ai.app génère votre FEC automatiquement
Notre logiciel produit un FEC conforme aux normes de l'administration fiscale, prêt à être présenté en cas de contrôle. Aucune manipulation manuelle.
5. AG annuelle et PV : obligations et sanctions
L'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion au moins une fois par an. L'AG doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice (soit avant le 30 juin pour un exercice au 31 décembre).
Contenu obligatoire de l'AG annuelle
- Présentation des comptes de l'exercice écoulé par le gérant.
- Approbation des comptes par les associés.
- Affectation du résultat (report à nouveau, distribution, mise en réserve).
- Quitus au gérant (le décharge de sa responsabilité pour l'exercice).
Le procès-verbal d'AG
Chaque AG doit donner lieu à un PV écrit, conservé dans un registre spécial à pages numérotées et paraphées. Le PV doit mentionner : date, lieu, identité des associés présents/représentés, résolutions votées, résultat des votes.
Sanctions en cas d'absence d'AG
- Révocation du gérant : les associés peuvent demander la révocation judiciaire pour faute de gestion.
- SCI fictive : l'administration fiscale peut considérer que la SCI n'a pas de vie sociale réelle et la requalifier.
- Responsabilité civile personnelle du gérant pour les conséquences préjudiciables.
- Sanctions fiscales : majoration en cas de contrôle (les décisions non formalisées en AG sont fragiles juridiquement).
6. Calendrier fiscal complet 2026
| Obligation | Concerne | Date limite 2026 |
|---|---|---|
| Taxe sur les bureaux (TSB) | SCI IDF + PACA | 1er mars 2026 |
| Déclaration 2072 (SCI IR) | Toutes SCI IR | 20 mai 2026 |
| Déclaration 2065 + liasse 2033 (SCI IS) | Toutes SCI IS | 20 mai 2026 |
| AG annuelle (exercice 31/12/2025) | Toutes SCI | 30 juin 2026 |
| Acompte IS (si applicable) | SCI IS | 15 mars, 15 juin, 15 sept., 15 déc. |
| CFE | SCI meublé/para-hôtellerie | 15 décembre 2026 |
Attention — exercice décalé : si votre exercice ne se clôture pas au 31 décembre, la déclaration IS est due dans les 3 mois suivant la clôture. Exemple : exercice clos au 30 juin 2026 → déclaration avant le 30 septembre 2026.
7. TVA, CFE, CRL : les autres obligations
TVA
| Activité | TVA | Taux |
|---|---|---|
| Location nue habitation | Exonérée | — |
| Location nue professionnelle | Option possible (art. 260-2° CGI) | 20 % |
| Para-hôtellerie (≥ 3 services) | Obligatoire | 10 % |
| Parking isolé | Obligatoire | 20 % |
| Terrain aménagé | Obligatoire | 20 % |
Déclarations TVA : CA3 (mensuelle ou trimestrielle) au régime réel normal, CA12 (annuelle) au régime simplifié. À noter : la CA12 est supprimée à compter du 1er janvier 2027 (art. 38, loi de finances 2025). Toutes les SCI basculeront en CA3.
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Location nue passive : la SCI est exonérée de CFE. C'est le cas de la grande majorité des SCI.
Soumise à la CFE si : location meublée, para-hôtellerie, ou CA > 100 000 € en location nue (activité réputée professionnelle). La première année de création est toujours exonérée.
CRL (Contribution sur les Revenus Locatifs)
Taxe de 2,5 % sur les recettes nettes perçues (loyers bruts, sans déduction des charges du propriétaire), due par les personnes morales (dont les SCI). Conditions cumulatives :
- Immeuble bâti achevé depuis plus de 15 ans
- Bail existant (écrit ou verbal)
- Loyer annuel > 1 830 € par local
Exonération : locaux soumis à la TVA, loyers < 1 830 €/local, HLM.
8. Conservation des documents
| Document | Durée | Base légale |
|---|---|---|
| Grand livre, journal, inventaire | 10 ans | Art. L123-22 C. com. |
| Pièces justificatives (factures, relevés) | 10 ans | Art. L123-22 C. com. |
| Déclarations fiscales | 6 ans | Art. L102 B LPF |
| Statuts, PV d'AG | Illimité | Jurisprudence |
| Contrats (baux, assurances) | 5 ans après fin | Art. 2224 C. civ. |
9. Combien coûte la comptabilité d'une SCI ?
| Solution | SCI IR | SCI IS | Inclus |
|---|---|---|---|
| sci-ai.app Autonomie | 229 €/an | 229 €/an | Comptabilité, 2072/2033, FEC, télétransmission |
| sci-ai.app Expert-comptable | 349 €/an | 349 €/an | Idem + EC dédié, révision, conseils |
| Cabinet comptable traditionnel | 500 – 1 000 €/an | 800 – 2 000 €/an | Variable selon le cabinet |
| Excel / fait maison | 0 € | Risqué | Aucune télétransmission, pas de FEC |
Bon à savoir : les frais de comptabilité sont intégralement déductibles du résultat pour une SCI à l'IS. Pour une SCI à l'IR, ils sont déductibles en tant que charges de gestion dans la déclaration 2072.
10. Les erreurs fréquentes
Erreur 1 : Ne pas tenir d'AG annuelle
C'est l'erreur la plus courante. Sans AG et PV, les décisions de la SCI sont juridiquement fragiles, le gérant engage sa responsabilité personnelle, et l'administration fiscale peut contester la réalité de la vie sociale.
Erreur 2 : Mélanger comptes perso et SCI
Chaque dépense SCI doit transiter par le compte bancaire dédié de la SCI. Les charges payées depuis un compte personnel peuvent être rejetées en cas de contrôle. Les loyers non encaissés via le compte SCI créent un risque de requalification.
Erreur 3 : Oublier la CRL
Beaucoup de gérants ignorent l'existence de la CRL (2,5 % sur les revenus locatifs). Si votre SCI loue un immeuble de plus de 15 ans avec des loyers > 1 830 €/local, elle est probablement redevable. Le non-paiement entraîne des pénalités de retard.
Erreur 4 : Pas de FEC alors qu'il est obligatoire
Si votre SCI IR a un associé personne morale (holding SASU, par exemple), le FEC est obligatoire. L'amende est de 5 000 € ou 10 % des redressements. Beaucoup de gérants l'ignorent jusqu'au jour du contrôle.
Erreur 5 : Déposer la 2072 au lieu de la 2065
Si votre SCI est passée à l'IS (option ou requalification), elle doit déposer la 2065 + liasse 2033, pas la 2072. Continuer à déposer la mauvaise déclaration est un défaut de déclaration sanctionné.
11. FAQ — Comptabilité SCI
Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?
Ce n'est pas une obligation légale. Pour une SCI IR simple (1-2 biens, tous associés personnes physiques), un logiciel spécialisé suffit. Pour une SCI IS, un expert-comptable est fortement recommandé — la liasse fiscale et le FEC sont techniques. sci-ai.app propose les deux options : en autonomie (229 €/an) ou avec un EC dédié (349 €/an).
Peut-on faire la comptabilité soi-même sur Excel ?
Pour une SCI IR simple, techniquement oui — mais c'est risqué. Excel ne génère pas de FEC, ne fait pas de télétransmission, et une erreur de formule peut coûter cher en cas de contrôle. Pour une SCI IS, Excel est insuffisant : la liasse fiscale exige un logiciel comptable ou un expert-comptable.
La SCI doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non. Contrairement aux sociétés commerciales (SA, SARL, SAS), la SCI n'est pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce — sauf si les statuts le prévoient expressément. En revanche, l'approbation des comptes en AG reste obligatoire.
Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal d'une SCI ?
L'administration envoie un avis de vérification avec un préavis minimum de 2 jours ouvrés. Elle examine les 3 derniers exercices (6 ans si absence de déclaration, 10 ans en cas de fraude). Elle demandera : les déclarations fiscales, la comptabilité, le FEC (si obligatoire), les PV d'AG, les baux et relevés bancaires. Les redressements sont majorés de 10 % (défaut simple), 40 % (manquement délibéré) ou 80 % (fraude).
Quand faut-il changer de régime fiscal (IR → IS ou IS → IR) ?
L'option pour l'IS peut être exercée à tout moment et est révocable pendant les 5 premiers exercices (loi de finances 2019). Le retour à l'IR après révocation est définitif — on ne peut plus re-opter pour l'IS. Le passage à l'IS déclenche une imposition immédiate des plus-values latentes. Voir notre guide IR vs IS.
Simplifiez la comptabilité de votre SCI
sci-ai.app automatise votre comptabilité, génère votre liasse fiscale 2033 ou déclaration 2072, produit le FEC et télétransmet directement aux impôts. IR ou IS, en 15 minutes par an.