Faut-il un avocat ou un notaire pour saisir la commission de conciliation ?

Non, et l'écart avec la suite est net. Aucun texte n'impose de conseil pour demander la saisine ni pour être entendu ; l'avocat ne redevient obligatoire qu'au tribunal judiciaire, une fois la conciliation épuisée (art. R*202-2 du livre des procédures fiscales). La vraie question est donc « qui emmener », puisque la personne autorisée à vous assister est unique. Préférez celui qui connaît l'immeuble à celui qui connaît le contentieux.

Combien coûte la saisine de la commission ?

Rien. Aucun texte ne met de droit ni de frais de saisine à la charge du contribuable. L'article 350 C de l'annexe III au code général des impôts ne prévoit qu'une chose : les membres non fonctionnaires perçoivent des indemnités journalières de frais de mission, aux taux du groupe II applicables aux agents de l'État. Ils obtiennent aussi le remboursement de leurs frais réels de transport. Le coût de la commission ne pèse donc pas sur vous. Un seul poste peut vous être facturé : l'expert que le président sollicite à votre demande, dont l'article 1653 BA du même code met expressément les frais à votre charge. C'est une faculté, jamais une condition de la saisine.

En combien de temps l'avis est-il rendu ?

Aucun texte n'impartit de délai à la commission, et nous ne publions pas de moyenne : elle n'existe dans aucune source officielle. Une contrainte joue en votre faveur : la notification de l'avis n'ouvre aucun nouveau délai de reprise à l'administration (BOI-CF-CMSS-40-10, § 240). Elle doit donc mettre l'impôt en recouvrement avant l'expiration du délai qui courait déjà.

Le siège de la SCI et l'immeuble sont dans deux départements : quelle commission ?

Le point n'est pas tranché pour des parts. L'article 1653 B du code général des impôts retient la commission du lieu où les biens sont situés, et répute les biens meubles corporels situés au lieu de dépôt de l'acte. Des parts de société sont des meubles incorporels : aucune de ces deux règles ne les vise. En pratique, laissez le service saisir la commission qu'il estime compétente. Contester la territorialité vous ferait perdre du temps sans rien gagner.

Qui est le contribuable devant la commission : la SCI ou l'associé ?

L'associé, jamais la société. Les droits d'enregistrement sont dus par le donataire, l'héritier ou le cessionnaire ; l'impôt sur la fortune immobilière est dû par la personne physique. La SCI n'est pas partie à la procédure, même si c'est son immeuble qui est réévalué. Concrètement, c'est vous qui écrivez, vous qui êtes convoqué, et vous qui payez.

Puis-je saisir la commission sans avoir répondu à la proposition de rectification ?

Non : la saisine suppose un désaccord écrit qui persiste, et le silence vaut acceptation (BOI-CF-CMSS-40-20, § 230). Si la porte s'est refermée ainsi, il reste la réclamation contentieuse après la mise en recouvrement. Vous y perdez le sursis à l'établissement de l'imposition et le regard du notaire de la commission, pas le droit de discuter le chiffre — ni le sursis de paiement, qui se demande, lui, dans la réclamation.

Et si l'administration refuse de saisir la commission ?

Elle n'en a pas le droit si la commission est compétente et votre demande dans les délais. Le défaut de saisine entraîne la nullité, mais elle ne frappe que le chef de rectification concerné, pas toute la proposition (Cass. com., 18 février 2004, n° 02-10.961, publié au Bulletin ; BOI-CF-CMSS-40-20, §§ 240 et 330). Le moyen ne se plaide pas sur le moment : il se soulève dans la réclamation contentieuse, puis devant le juge. D'où le conseil ennuyeux mais décisif — gardez la preuve de l'envoi et la date de votre demande, c'est elle qui portera le moyen.

L'avis peut-il aggraver ma situation ?

Pas au-delà du point de départ. Le chiffre que l'administration retient après l'avis peut être supérieur à celui de la commission, mais il ne peut jamais excéder celui de la proposition de rectification (BOI-CF-CMSS-40-10, § 210). Le pire cas est donc le montant que vous aviez déjà en main avant de saisir. C'est ce qui rend la démarche asymétrique : elle ne coûte rien et elle est plafonnée.

La commission peut-elle dire si mes parts sont exonérées d'IFI, ou si un compte courant est déductible ?

Non, et le dossier mixte est le plus embêtant à conduire. Elle fixe un chiffre, jamais un régime : ni l'exonération, ni le sort d'une dette au regard de l'article 973 du CGI ne relèvent d'elle (chapitre 3). Si votre litige mêle les deux, comptez sur deux fronts, avec deux calendriers qui ne se ressemblent pas : trente jours pour la conciliation sur la valeur, les délais de l'article R*196-1 pour la réclamation sur le reste. Aucune des deux voies ne réglera l'autre, et la seconde attendra la mise en recouvrement.

Mon désaccord porte sur la plus-value du cédant : quelle commission ?

Aucune. La plus-value immobilière du cédant relève de l'impôt sur le revenu. La commission de conciliation ne connaît que des droits d'enregistrement, de la taxe de publicité foncière et de l'impôt sur la fortune immobilière. La commission des impôts directs, elle, est bornée aux quatre désaccords du I de l'article L59 A du livre des procédures fiscales, où la plus-value des particuliers ne figure pas. Le recours est la réclamation contentieuse.

J'ai déclaré moi-même une valeur et je veux revenir dessus : puis-je saisir la commission ?

Non, si l'administration a retenu votre propre chiffre. La Cour de cassation juge la commission incompétente lorsque le redevable conteste les valeurs qu'il a lui-même déclarées et que le service a acceptées (Cass. com., 25 septembre 2007, n° 06-14.258, publié au Bulletin). Il n'y a pas de désaccord au sens du texte. La voie est la réclamation contentieuse, dans les délais de droit commun.

Est-ce la même chose que la commission de conciliation des baux ?

Non, et l'homonymie trompe beaucoup de monde. La commission départementale de conciliation des rapports locatifs (art. 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) traite des litiges entre bailleur et locataire : loyer de renouvellement, charges, dépôt de garantie, état des lieux. Elle n'a aucune compétence fiscale. Celle dont parle cette page ne connaît que de la valeur d'un bien pour l'impôt.

Je suis non-résident et mes parts de SCI sont redressées à l'IFI : la commission est-elle ouverte ?

Oui. La branche patrimoniale de l'article L59 B du livre des procédures fiscales ne distingue pas selon la résidence du redevable. Le seul point sensible est la commission territorialement compétente, et l'article 1653 B du code général des impôts prévoit le cas : la commission de Paris intervient lorsque les biens ne relèvent du ressort d'aucune autre. L'assiette elle-même, limitée aux actifs français, est traitée dans notre guide dédié.

Un notaire siège à la commission : est-ce le mien ?

Non. Le notaire membre de la commission est désigné par la chambre des notaires (art. 1653 A, 4° du code général des impôts). Il siège comme membre, pas comme votre conseil. Rien ne vous empêche de vous faire assister par votre propre notaire, au titre de la personne unique que l'article R*59 B-1 vous autorise à amener. Sa présence a une vertu pratique : le dossier immobilier sera lu par quelqu'un du métier.

Mis à jour le 3 septembre 2026 • La réponse rapide : 30 secondes · Le guide complet : 22 min

Valeur des parts de SCI redressée : la commission départementale de conciliation

Vous avez donné, hérité ou vendu des parts de votre société civile immobilière (la SCI), ou vous les avez portées sur votre déclaration d'impôt sur la fortune immobilière — l'IFI. L'administration juge le chiffre trop bas et vous notifie une proposition de rectification. Vous avez répondu, elle a maintenu. Il reste un organe que presque personne ne cite : la commission départementale de conciliation. C'est une formation mixte — un magistrat, des agents des finances publiques, un notaire, trois représentants des contribuables — qui rend un avis sur la seule valeur du bien. Gratuite, suspensive, elle se demande dans les trente jours qui suivent la réponse de l'administration à vos observations. Après, la porte est fermée.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, sur les textes consultés au 3 septembre 2026. Cette page commence là où l'administration a refusé votre chiffre. La méthode d'évaluation est traitée dans la valeur des parts de SCI, avec les décotes — ces abattements qui font qu'une part vaut moins que sa fraction du patrimoine de la société.

La réponse en 30 secondes

Elle est ouverte pour une insuffisance de valeur en droits d'enregistrement, en taxe de publicité foncière et à l'IFI (art. L59 B du livre des procédures fiscales). Pour des parts de SCI, il y a une marche à monter : le chapitre 2 la détaille, doctrine à l'appui.

Ce n'est pas la commission des impôts directs, qui ne connaît la valeur de parts de sociétés immobilières que lorsqu'elle sert de base à la taxe sur la valeur ajoutée — la TVA.

Vous ne la saisissez pas vous-même : vous le demandez à l'administration, tenue de la saisir sous peine d'irrégularité.

Trente jours francs à compter de la réception de sa réponse à vos observations. Gratuit, suspensif de l'établissement de l'impôt, et plafonné à la proposition de rectification.

Sommaire

La bonne commission, et pourquoi ce n'est pas celle qu'on vous a citée
Ce que dit le texte, et la marche à monter pour des parts de SCI
L'IFI : la moitié la plus solide du dossier
Les huit portes fermées
Qui saisit, quand : les trente jours francs
Ce que la saisine achète, en euros
Le dossier qui gagne
La séance, et l'avis qui en sort
Après un avis défavorable : la mauvaise surprise des parts
Prévenir : l'article L21 B, l'outil que personne n'utilise
Les textes, pour ceux qui veulent vérifier
FAQ — 14 questions sur la commission de conciliation

1. La bonne commission, et pourquoi ce n'est pas celle qu'on vous a citée

Il existe deux commissions, et l'une n'a rien à faire dans votre dossier. C'est la première chose à trancher : se tromper de fondement fait perdre les trente jours, et ils ne se rattrapent pas.

La plus connue est la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires. Le I de l'article L59 A du livre des procédures fiscales — le LPF, qui régit vos rapports avec l'administration — la limite à quatre désaccords. Le quatrième vise bien « la valeur vénale des immeubles, des fonds de commerce, des parts d'intérêts, des actions ou des parts de sociétés immobilières ». La lecture s'arrête souvent là. Le texte poursuit : cette valeur doit servir « de base à la taxe sur la valeur ajoutée ».

Une donation de parts, une succession, une cession ordinaire, une déclaration d'IFI : aucune n'entre dans ce cas. Notre guide sur contester un redressement en SCI pose déjà cette réserve, exactement. Il s'arrête une marche avant : il n'y a pas aucune commission compétente, il y en a une autre. Et la puce du chapitre 6 de notre guide du contrôle fiscal vaut pour une SCI à l'impôt sur les sociétés dont le résultat est rectifié, pas pour une insuffisance de valeur.

Celle qu'il vous faut est la commission départementale de conciliation, à l'article L59 B du LPF. Deux erreurs de référence circulent, y compris chez des professionnels. L'article 1653 A du code général des impôts — le CGI — organise la composition et le fonctionnement de la commission ; il ne fixe pas sa compétence. Et l'article 666, qui pose que les droits sont assis sur les valeurs, ne conditionne aucune saisine.

2. Ce que dit le texte, et la marche à monter pour des parts de SCI

L'article L59 B tient en une phrase. La commission intervient en cas d'insuffisance des prix ou évaluations ayant servi de base aux droits d'enregistrement ou à la taxe de publicité foncière, dans les cas mentionnés au 2 de l'article 667 du CGI, ainsi qu'à l'IFI. Tout se joue sur le renvoi.

Le 2 de l'article 667 énumère : immeubles, fonds de commerce et marchandises neuves qui en dépendent, clientèles, navires, bateaux, biens meubles, droit à un bail. Lisez la liste deux fois : les mots « droits sociaux », « parts » ou « actions » n'y figurent pas.

Il y a donc une marche à monter, et nous préférons l'écrire à voix haute plutôt que de la sauter. Des parts de SCI sont des biens meubles : la société a la personnalité morale, elle possède l'immeuble, l'associé ne possède que des droits sur la société. Une précaution au passage : on fonde parfois cette qualification sur l'article 529 du Code civil, qui répute meubles « les actions ou intérêts dans les compagnies de finance, de commerce ou d'industrie ». L'assise est mal taillée pour une société civile. Le caractère mobilier des parts n'en est pas discuté pour autant : il ne tient pas à ce seul texte.

La doctrine administrative referme la question. Le paragraphe 90 du BOI-CF-CMSS-40-20 énonce que le 1° du 2 de l'article 667 « a étendu la compétence de la commission de conciliation à l'estimation de biens meubles quelconques, et en particulier aux évaluations de titres non cotés ». Des parts de SCI sont des titres non cotés.

Le statut exact de cette phrase

C'est de la doctrine publiée, pas la lettre de la loi. Ce commentaire est daté du 24 novembre 2014 et n'a pas bougé depuis.

Nous n'écrirons pas qu'il est opposable au titre de l'article L80 A du LPF : ce texte protège l'interprétation d'un texte fiscal, et son application à une doctrine de procédure n'est pas acquise. En pratique, l'administration applique son propre commentaire.

3. L'IFI : la moitié la plus solide du dossier

L'article L59 B contient deux branches, et une seule est bornée par la liste de l'article 667 : celle des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière. L'IFI, qui frappe le patrimoine immobilier des personnes physiques au-delà de 1 300 000 €, arrive après un « ainsi qu'à », sans condition.

La doctrine confirme. Le paragraphe 160 du BOI-CF-CMSS-40-20 présente les deux chefs côte à côte : les cotisations d'impôt patrimonial d'un côté, les droits d'enregistrement « dans les cas mentionnés au 2 de l'article 667 » de l'autre. Réserve d'honnêteté : ce commentaire parle encore de l'impôt de solidarité sur la fortune, quand l'article L59 B vise l'IFI depuis 2017. Le raccord est à l'article 981 du CGI.

Limite à connaître : la commission dit une valeur, jamais une qualification. L'arrêt qui pose ce partage visait le caractère professionnel de titres à l'impôt de solidarité sur la fortune, et non leur prix (Cass. com., 20 février 2007, n° 05-17.953, publié au Bulletin). Elle ne dira donc pas si vos parts sont exonérées.

N'attendez pas tout d'elle non plus sur le compte courant d'associé — l'argent qu'un associé a avancé à la société et qu'elle lui doit. Ce compte figure au passif de la SCI : il entre dans l'actif net qu'elle apprécie, et notre cas chiffré 2 le déduit à ce titre. Mais savoir si une dette est écartée de la valeur imposable de vos parts est une qualification, et le II de l'article 973 du CGI en écarte plusieurs : cette question-là n'est pas la sienne.

Cas chiffré 1 — le rehaussement d'IFI qui revient chaque année

Patrimoine déclaré au 1^er janvier : parts de SCI 1 200 000 € et résidence secondaire 250 000 €, soit 1 450 000 €. Barème de l'article 977 du CGI : 500 000 € à 0,50 % = 2 500 €, puis 150 000 € à 0,70 % = 1 050 €. Impôt : 3 550 €.

L'administration porte les parts à 1 500 000 €. Patrimoine taxable 1 750 000 € : 500 000 € à 0,50 % = 2 500 €, puis 450 000 € à 0,70 % = 3 150 €. Impôt : 5 650 €. Le rappel est de 2 100 € par an.

Le droit de reprise de l'article L180 du LPF s'exerce jusqu'à l'expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l'IFI est dû. Trois années rattrapables : 6 300 €, hors intérêt de retard. Et la même valeur se rejouera l'an prochain. C'est pourquoi il faut se battre sur la méthode, pas sur le montant d'une année : un avis motivé fixe une manière de calculer. La valorisation est traitée dans notre guide IFI et SCI.

4. Les huit portes fermées

La compétence est étroite. Voici les huit situations où la commission ne pourra rien pour vous. Vérifiez-les avant d'écrire : c'est trente jours de délai qui se jouent.

Ce qui ferme la porte	Pourquoi	Fondement
L'acte ne supporte qu'un droit fixe	Un montant forfaitaire : aucune valeur ne sert de base	BOI-CF-CMSS-40-20, § 120
L'opération entre dans le champ de la TVA	C'est l'autre commission qui en connaît	LPF, art. L59 A, I, 4° ; § 120
La loi fixe elle-même la base d'évaluation	Le chiffre n'est pas discutable en fait	§ 120 ; par ex. CGI, art. 761
Dissimulation de prix	Le litige n'est plus une question de valeur	Cass. com., 19 déc. 1989, n° 88-17.748, publié ; § 120
Abus de droit : la sincérité de l'acte est attaquée	La compétence du comité de l'abus de droit exclut celle de la conciliation	LPF, art. L64 ; CGI, art. 1653 C ; § 120
Taxation ou évaluation d'office	Il n'y a pas de procédure contradictoire	LPF, art. L56, 4° ; Cass. com., 16 janv. 2001, n° 98-12.279, publié ; § 170
Vous contestez la valeur que vous avez vous-même déclarée	Aucun désaccord au sens du texte si l'administration l'a retenue	Cass. com., 25 sept. 2007, n° 06-14.258, publié
Le désaccord porte sur une qualification	Elle dit un chiffre, pas un régime	Cass. com., 20 févr. 2007, n° 05-17.953, publié

Une porte s'entrouvre à l'inverse. La Cour de cassation a admis la compétence de la commission lorsque le débat s'étend accessoirement à la valeur vénale des biens (Cass. com., 27 février 2001, n° 98-14.735). Cet arrêt est inédit : il n'a pas été publié au Bulletin, il ne pose donc pas de principe général. Une chose le rend utilisable malgré tout : l'administration en a fait sa propre doctrine. Le paragraphe 320 du BOI-CF-CMSS-40-20 écrit que la saisine doit alors être mentionnée dans la réponse à vos observations, et que toute demande doit être accueillie favorablement.

Deux lignes méritent une insistance. L'abus de droit ferme la conciliation : si le service invoque l'article L64 du LPF, votre terrain n'est plus la valeur mais la sincérité de l'acte (voyez abus de droit et SCI et la SCI fictive). Et le fait d'avoir déclaré soi-même une valeur vous enferme : la note d'évaluation se bâtit avant la signature, pas après la proposition de rectification.

5. Qui saisit, quand : les trente jours francs

Le mécanisme surprend. Vous ne saisissez pas la commission : vous le demandez à l'administration, et c'est elle qui lui soumet le litige (art. L59 du LPF). Le même texte lui permet de la saisir de sa propre initiative. Aucune forme n'est imposée : le paragraphe 280 du BOI-CF-CMSS-40-20 admet la simple lettre, et son paragraphe 240 tient pour valables les demandes adressées directement au secrétariat de la commission. L'imprimé 3926 existe sans être obligatoire : c'est le service qui vous l'envoie, pour formaliser la persistance du désaccord.

Le délai est à l'article R*59-1 du LPF : trente jours à compter de la réception de la réponse de l'administration à vos observations. Ni la proposition de rectification, ni l'avis de mise en recouvrement ne servent de point de départ. Ce délai est franc, ce qui repousse la date limite d'un jour au moins : il faut faire abstraction du jour de départ et de celui de l'échéance. Un second report joue si ce dernier jour tombe un samedi ou un jour férié (BOI-CF-CMSS-40-20, § 200). Déroulons-le sur un calendrier réel.

Calendrier — la date limite, jour par jour

Vous signez l'accusé de réception de la réponse de l'administration le vendredi 10 avril 2026.

Le jour de départ ne compte pas : le décompte commence le samedi 11 avril. Le trentième jour tombe le dimanche 10 mai 2026. Le délai étant franc, ce jour d'échéance ne compte pas non plus : la date limite est le lundi 11 mai 2026, jour ouvrable.

Le cachet de La Poste fait foi (art. L286 du LPF ; BOI-CF-CMSS-40-20, § 210). Postée le 11 mai, la lettre est dans les temps, même reçue le 15. Postée le 12, elle est forclose — hors délai, sans aucun remède (§ 220).

Deux pièges, et une bonne nouvelle entre les deux. Le plus coûteux d'abord : si vous n'avez pas répondu à la proposition dans les trente jours de l'article R*57-1, vous avez tacitement accepté, et l'acceptation exclut la saisine (BOI-CF-CMSS-40-20, § 230). Ensuite une bonne nouvelle : rien n'interdit de demander la saisine dès votre réponse à la proposition, par précaution. Enfin la preuve : envoyez en recommandé, et conservez l'avis de réception de la lettre de l'administration, qui porte la date de départ.

6. Ce que la saisine achète, en euros

Quatre effets, acquis dès la demande.

Un sursis à l'établissement de l'imposition jusqu'à la notification de l'avis : rien n'est mis à votre charge pendant ce temps (BOI-CF-CMSS-40-20, § 150).
Une garantie de procédure : l'administration est tenue de donner suite, et le défaut de saisine entraîne la nullité de la procédure sur le chef de rectification concerné (BOI-CF-CMSS-40-20, §§ 240 et 330).
La charge de la preuve reste sur elle, quel que soit l'avis rendu (art. L192 du LPF). L'article L17 le disait déjà pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ; c'est l'article 981 du CGI qui y raccroche l'IFI.
Un plafond : le chiffre retenu peut dépasser celui de la commission, jamais celui de la proposition de rectification (BOI-CF-CMSS-40-10, § 210).

Ce qu'elle n'achète pas : du temps pour l'administration, la notification de l'avis n'ouvrant aucun nouveau délai de reprise (BOI-CF-CMSS-40-10, § 240).

Cas chiffré 2 — donation de la moitié des parts, avec et sans avis

Ce qui a été déclaré — SCI Marceau : immeuble locatif estimé 600 000 €, trésorerie 12 000 €, capital restant dû 210 000 €, comptes courants d'associés 18 000 €. Actif net — ce qui reste une fois les dettes déduites — 384 000 €. Décote de 12 % pour illiquidité, motivée dans l'acte : des parts de SCI ne trouvent pas preneur comme une action cotée. Valeur des parts 337 920 €. Donation de 50 % des parts à un enfant, soit 168 960 €, moins l'abattement de 100 000 € (art. 779, I du CGI) : base 68 960 €. Barème de l'article 777 : 8 072 × 5 % + 4 037 × 10 % + 3 823 × 15 % + 53 028 × 20 %. Droits payés : 11 986 €.

Ce que l'administration retient — immeuble à 700 000 €, décote refusée : actif net 484 000 €, moitié 242 000 €, base 142 000 €. Droits : 26 594 €, rappel 14 608 €. Acte enregistré en mars 2024, droits payés en décembre 2026 : 33 mois à 0,20 % (art. 1727 du CGI) font 6,60 %, soit 964 €. L'insuffisance de 73 040 € atteint 30 % de la valeur retenue pour les parts. La tolérance du dixième — pas d'intérêt tant que l'écart reste sous un dixième de la base — ne joue donc pas. Total réclamé : 15 572 €.

Ce que la commission propose — immeuble à 650 000 €, décote ramenée à 10 %. Actif net 434 000 €, parts 390 600 €, moitié 195 300 €, base 95 300 €. Droits : 17 254 €, rappel 5 268 €, intérêt 348 €. Total : 5 616 €. L'avis suivi fait tomber la facture de 9 956 €, pour une lettre envoyée dans les trente jours. La construction de la décote est dans notre guide de la donation de parts.

7. Le dossier qui gagne

Un notaire siège dans cette commission (art. 1653 A, 4° du CGI). C'est la clé de lecture du dossier : l'argument immobilier documenté porte, l'argument théorique s'évapore. Voici ce qu'il faut produire.

L'actif net reconstitué ligne à ligne au jour du fait générateur, c'est-à-dire le jour de la donation, du décès ou de la cession (le 1^er janvier à l'IFI). Immeuble, trésorerie, capital restant dû, comptes courants : une date, pas une année.
Des comparables tirés de mutations publiées. Ce n'est pas une préférence de style : le rapport de l'administration ne peut lui non plus s'appuyer que sur elles (BOI-CF-CMSS-40-20, § 290). Vous jouez sur son terrain. La méthode d'extraction est détaillée dans notre guide de la valeur d'un terrain en SCI.
La note d'évaluation datée, celle qui était annexée à l'acte. Produite après coup, elle vaut beaucoup moins.
Les décotes poste par poste, chacune avec son motif : minorité, illiquidité, absence de droit de vote. Un pourcentage global sans justification se fait balayer.
Les statuts, la clause d'agrément, les procès-verbaux et le registre des parts, qui prouvent l'illiquidité invoquée : voyez la clause d'agrément et le tableau de suivi des parts.

Ces pièces doivent survivre au délai de reprise : voyez documents à conserver et archivage numérique.

Cas chiffré 3 — la cession où l'enjeu s'effondre

Cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière (l'essentiel de son actif est de l'immobilier), prix déclaré 250 000 €. Droit d'enregistrement de 5 % (art. 726, I-2° du CGI) : 12 500 € payés. Pas d'abattement de 23 000 € ici : il est réservé au 1° bis.

L'administration retient 270 000 €. Droits recalculés : 13 500 €, rappel 1 000 €. L'insuffisance est de 20 000 €, soit 7,4 % de la valeur retenue et 8 % du prix déclaré — sous le dixième de l'article 1727, II-3 du CGI dans les deux lectures. Sauf manquement délibéré — la mauvaise foi, dont la preuve incombe à l'administration (art. L195 A du LPF) —, aucun intérêt de retard n'est dû. Total : 1 000 €.

Franchement, 1 000 € ne justifient pas trois mois de procédure. Mais la commission est gratuite, la lettre prend vingt minutes, et l'enjeu réel est ailleurs : dans le précédent posé sur la méthode, qui se rejouera à la prochaine cession et sur la déclaration d'IFI. Corollaire à connaître : le même écart se rejoue chez le vendeur au titre de la plus-value, où aucune commission n'existe (voyez la fiscalité d'une cession de parts et la plus-value en SCI).

8. La séance, et l'avis qui en sort

Ce qui se passe le jour dit

Vous êtes convoqué trente jours au moins avant la réunion, et invité à vous faire entendre ou à envoyer vos observations écrites (art. R*59 B-1 du LPF). Vous pouvez vous faire assister par une personne de votre choix, ou désigner un mandataire. Devant la commission des impôts directs, l'article R*60-2 en autorise deux : choisissez donc bien la vôtre.

Elle entend toutes les personnes qu'elle croit pouvoir l'éclairer — le paragraphe 150 du BOI-CF-CMSS-40-10 vise nommément l'agent qui a procédé aux rectifications — et peut se transporter sur les lieux (art. R59 B-2 du LPF). Le président peut solliciter un expert, mais seulement à votre demande et à vos frais (art. 1653 BA du CGI). Le délibéré se tient hors votre présence, à cinq membres au moins (§ 170).

Un point à dire franchement, parce qu'il déplaît : aucun texte n'oblige l'administration à vous communiquer son rapport. Le paragraphe 130 du BOI-CF-CMSS-40-10 le recommande seulement, et écrit que le défaut de communication ne suffirait pas, à lui seul, à rendre irrégulière la procédure suivie devant la commission. Demandez-le par écrit, sans compter dessus.

Ce que vaut l'avis

Il est consultatif. L'administration est libre de ne pas le suivre, et l'avis n'influe ni sur votre droit de contester, ni sur la charge de la preuve, qui lui incombe en tout état de cause (BOI-CF-CMSS-40-10, § 190). Il doit néanmoins être motivé : la Cour de cassation en fait une formalité substantielle de la procédure d'imposition, dont l'omission entraîne l'irrégularité (Cass. com., 21 octobre 1997, n° 95-17.689, publié au Bulletin, cité au § 190).

Une précision de droit mouvant, que beaucoup d'écrits ont ratée, et que nous ne prétendons pas trancher. Cette motivation se fondait sur l'article R*60-3 du LPF, et le paragraphe 190 du BOFiP, resté au 12 septembre 2012, le cite encore. Or ce texte a été réécrit par le décret n° 2022-1005 du 15 juillet 2022, en vigueur le 17 juillet. Il ne vise plus que la commission des impôts directs, la Commission nationale et le comité des crédits d'impôt recherche. La conciliation n'y figure plus, et aucun autre article de la section ne l'y a remplacée. Nous n'avons trouvé ni texte ni arrêt postérieurs réglant la conséquence. Demandez la motivation, invoquez-la, mais ne bâtissez pas votre défense sur elle seule.

L'avis vous est notifié par lettre recommandée, avec le chiffre que l'administration se propose de retenir. Cette notification n'ouvre aucun délai de réponse : elle autorise la mise en recouvrement, et la Cour de cassation admet que les deux lettres partent le même jour (Cass. com., 6 mars 2007, n° 05-21.651, publié au Bulletin ; BOI-CF-CMSS-40-10, §§ 210 et 230). Deux dernières choses. L'avis n'est pas détachable de la procédure : il se conteste par la réclamation dirigée contre l'impôt, jamais seul (§ 250). Et il peut n'y avoir aucun avis au fond, la commission pouvant se déclarer incompétente (§ 280).

9. Après un avis défavorable : la mauvaise surprise des parts

La suite est classique. Vous attendez l'avis de mise en recouvrement, vous déposez une réclamation contentieuse, vous demandez le sursis de paiement : le calendrier est dans contester un redressement fiscal en SCI. En cas de rejet, le juge est le tribunal judiciaire, et l'avocat y est obligatoire (art. R*202-2 du LPF).

Vient alors le point que personne n'écrit, et il est décisif. L'article R*202-3 du LPF rend l'expertise de droit : le juge est tenu de l'ordonner si une partie la demande. Deux verrous l'encadrent. Il faut être « en matière de droits d'enregistrement ou de taxe de publicité foncière », et l'instance doit faire suite aux réclamations indiquées au deuxième alinéa de l'article R*202-1. Allez lire cet alinéa : il vise les immeubles, les fonds de commerce et leurs marchandises neuves, les clientèles, le droit à un bail, les navires et les bateaux.

Les biens meubles n'y sont pas, alors même que le 2 de l'article 667 les a ajoutés au champ de la commission — c'est la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981, en vigueur le 1^er janvier 1982. Conséquence : pour un immeuble détenu en direct, l'expertise est de droit ; pour les parts de la SCI qui détient le même immeuble, elle ne l'est pas. La restriction de matière ajoute une inconnue à l'IFI : il n'entre dans cette matière, s'il y entre, que par le renvoi de l'article 981 du CGI. C'est un constat de texte, et nous ne prétendons pas qu'une jurisprudence l'a tranché. La doctrine prend d'ailleurs ses précautions : le § 250 du BOI-CF-CMSS-40-10 écrit « le cas échéant ».

La conséquence pratique

Tout se joue devant la commission. C'est le seul moment où un notaire et des représentants des contribuables regarderont votre évaluation, gratuitement, avec un sursis à l'établissement de l'impôt en prime.

Reprenez la cession du chapitre 7 : 1 000 € de rappel. Assigner devant le tribunal judiciaire, avocat obligatoire et sans expertise de droit, pour récupérer 1 000 € ? Dans ce cas, ne faites pas ça. Écrivez à la commission, et arrêtez-vous là si l'avis vous est défavorable. Le contentieux se justifie quand le rappel se compte en dizaines de milliers d'euros, ou quand la valeur va se rejouer chaque année à l'IFI.

Une nuance avant d'en arriver là : la proposition de rectification peut faire l'objet d'un recours hiérarchique, qui suspend le délai du recours contentieux (art. L54 C du LPF), et il se cumule avec la conciliation. N'y transposez pas les garanties de la charte du contribuable vérifié. Elle accompagne l'avis des trois procédures de l'article L47 du LPF : examen contradictoire de situation fiscale personnelle, vérification ou examen de comptabilité. Le contrôle sur pièces d'un acte enregistré ou d'une déclaration d'IFI n'en est pas.

10. Prévenir : l'article L21 B, l'outil que personne n'utilise

Il existe une manière de fermer le risque avant qu'il ne s'ouvre, presque absente des guides. L'article L21 B du LPF permet aux signataires d'une déclaration de succession et aux donataires mentionnés dans un acte de demander eux-mêmes le contrôle de cet acte.

Les conditions sont précises, et le I les cumule. La demande doit être signée par les bénéficiaires d'au moins un tiers de l'actif net déclaré et transmis lors de la mutation. Elle doit porter sur une déclaration ou un acte enregistré avant la réception d'un avis de mise en recouvrement ou d'une mise en demeure. Et elle doit être présentée dans les trois mois suivant l'enregistrement, jamais avant.

L'effet est franc : passé un an après la réception de la demande, aucun rehaussement ne peut plus être proposé. Une réserve, que presque aucun écrit ne cite. Ce délai d'un an est prorogé du temps que vous mettez à répondre aux demandes de renseignements, justifications ou éclaircissements du service, pour la seule part qui excède les trente jours de l'article L11 du LPF. Il l'est aussi du temps qu'il faut à l'administration pour obtenir des renseignements d'autorités étrangères, lorsque des biens situés hors de France figurent dans l'acte. Répondez vite : chaque jour de retard recule d'autant la date à laquelle vous êtes hors d'atteinte.

Trois exceptions au III : l'omission de biens, droits, valeurs ou donations antérieures qui auraient dû figurer dans l'acte, la remise en cause d'une exonération ou d'un régime favorable dont une condition n'a pas été tenue, et l'abus de droit.

Cas chiffré 4 — la succession où la demande de contrôle change tout

Ce qui est déclaré — SCI Vauban : immeuble estimé 480 000 €, trésorerie 6 000 €, capital restant dû 126 000 €. Actif net 360 000 €, décote de 10 % motivée : 324 000 €. Le défunt détenait 60 % des parts, soit 194 400 €, transmis à un enfant unique. Après l'abattement de 100 000 €, base 94 400 € et droits de 17 074 €.

Sans demande de contrôle — l'administration retient l'immeuble à 520 000 € et refuse la décote : actif net 400 000 €, part du défunt 240 000 €, base 140 000 €, droits 26 194 €, rappel 9 120 €. Déclaration enregistrée en juin 2024, droits payés en décembre 2026 : 30 mois à 0,20 % font 6,00 %, soit 547 €. L'insuffisance atteint 19 %. Total : 9 667 €.

Avec la demande de contrôle — l'héritier est seul bénéficiaire : il signe donc pour la totalité de l'actif net déclaré et transmis. Il dépose sa demande en juillet 2024, reçue le 20 juillet, et répond dans les délais aux questions du service — sans quoi le délai d'un an se prolongerait d'autant. Aucun rehaussement ne peut plus être proposé après le 20 juillet 2025, et la proposition notifiée en 2026 est privée d'effet : 9 667 € économisés.

Le prix à payer est réel : vous déclenchez vous-même le contrôle. C'est un outil pour les dossiers solides, dont la note d'évaluation est bâtie et les comparables documentés. Sur un dossier bricolé, il précipite ce qu'il devait éviter. Le texte ne détaille pas les modalités de dépôt : passez par le service qui a enregistré l'acte.

Un dernier mot sur le rescrit-valeur, souvent cité comme la solution — la procédure de l'article L18 du LPF, qui consiste à faire valider une valeur par l'administration avant de donner. Sa rédaction actuelle vient de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai. Elle exclut expressément les titres de sociétés ayant pour activité principale la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier : une SCI patrimoniale n'y a pas accès, comme l'explique SCI familiale ou donation directe.

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11. Les textes, pour ceux qui veulent vérifier

Textes lus dans leur version en vigueur au 3 septembre 2026. Les articles sont cités en clair : une référence exacte vaut mieux qu'un lien approximatif.

Compétence — LPF, art. L59 B et L59 A, I ; CGI, art. 667, 2, dans sa rédaction issue de la loi n° 81-1160 du 30 décembre 1981, en vigueur le 1er janvier 1982. Puis, côté CGI : 1653 A pour la composition et le fonctionnement — son 4° désigne le notaire, choisi par la chambre des notaires, et son IV fixe le quorum de cinq membres. 1653 B pour la territorialité. 1653 BA pour l'expert, sollicité à la demande du contribuable et à ses frais. 981, qui calque le contrôle et le contentieux de l'IFI sur ceux de l'enregistrement. Et l'art. 350 C de l'annexe III, qui règle les indemnités de mission et le remboursement des frais de transport des membres non fonctionnaires. Côté Code civil, l'art. 529, qui répute meubles les actions et intérêts de société.
Saisine, délais, preuve — LPF, art. L59, R*59-1, R*57-1, L286, L17, L192, L195 A (la preuve de la mauvaise foi incombe à l'administration), L56, 4°, L54 C et L180.
Séance et avis — LPF, art. R*59 B-1, R59 B-2, R*60-2 (deux conseils devant la commission des impôts directs) et R*60-3 (version en vigueur depuis le 17 juillet 2022, décret n° 2022-1005 du 15 juillet 2022 : la conciliation n'y figure plus).
Après l'avis, et prévention — LPF, art. R*196-1, R*202-1 (deuxième alinéa), R*202-2, R*202-3, L47 (les trois procédures que la charte accompagne), L11, L21 B et L18.
Barèmes des cas chiffrés — CGI, art. 777, 779, I, 964, 977, et 726, I-2° et II. Pour l'IFI, l'art. 973, II, qui écarte de la valeur des parts certaines dettes contractées par la société auprès du redevable.
CGI, art. 1727 — intérêt de 0,20 % par mois. Le II-3 l'écarte, sauf manquement délibéré, lorsque l'insuffisance appréciée pour chaque bien n'excède pas le dixième de la base, en droits d'enregistrement ou en taxe de publicité foncière. La doctrine l'étend à l'IFI (BOI-CF-INF-10-10-10, § 210, mis à jour le 15 décembre 2021) ; la lettre de l'article ne le dit pas.
BOI-CF-CMSS-40-20 (24 novembre 2014), §§ 90, 120, 150, 160, 170, 200, 210, 220, 230, 240, 280, 290, 320 et 330 ; BOI-CF-CMSS-40-10 (12 septembre 2012), §§ 130, 150, 170, 190, 210, 230, 240, 250, 280 et 300. Ces deux commentaires parlent encore de l'impôt de solidarité sur la fortune et du tribunal de grande instance : ils n'ont pas été mis à jour depuis.
Cass. com., 27 février 2001, n° 98-14.735 (inédit) ; Cass. com., 19 décembre 1989, n° 88-17.748, 21 octobre 1997, n° 95-17.689 (Bull. IV, n° 277, sur la motivation de l'avis), 16 janvier 2001, n° 98-12.279, 18 février 2004, n° 02-10.961, 6 mars 2007, n° 05-21.651, 20 février 2007, n° 05-17.953 et 25 septembre 2007, n° 06-14.258 (tous publiés au Bulletin).

Pour aller plus loin

Cette page couvre une seule fenêtre : entre la réponse de l'administration à vos observations et la mise en recouvrement. Voici où trouver le reste.

12. FAQ — 14 questions sur la commission de conciliation

Quatorze questions de praticien, sur ce que le corps du guide n'avait pas à porter. Ce que la démarche coûte vraiment, l'absence de délai imposé à la commission, la territorialité non tranchée pour des parts. Puis la confusion avec la commission des baux d'habitation, le cas du non-résident, celui du notaire qui siège.