Cogérance en SCI : organiser une gérance à plusieurs sans blocage (2026)

À deux gérants, chacun engage la SCI tout seul. Personne ne me croit la première fois. La phrase figure pourtant presque mot pour mot dans le Code civil, et elle prend à contre-pied la quasi-totalité des couples et des fratries qui nomment un cogérant « pour se répartir le travail » — ou, pire, « pour se surveiller un peu ». Nommer un second gérant ne crée aucun contrôle mutuel. Cela crée un second signataire autonome : une personne de plus capable de signer un bail, un devis de 60 000 € ou un mandat de vente sans prévenir l'autre. Le seul contrepoids prévu par la loi tient dans une incise — le droit de s'opposer à une opération avant qu'elle soit conclue — et ce contrepoids joue entre associés, pas contre l'entreprise qui a déjà signé le devis. Ce guide reprend les articles 1846 à 1851 du Code civil ligne à ligne, montre ce que vos statuts peuvent réellement y changer, ce qui reste opposable quoi qu'il arrive, et comment rédiger une clause de gérance qui tienne debout le jour où la confiance s'effrite.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI, BOFiP, textes publiés sur Légifrance). Mis à jour le 4 août 2026.

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1. Nommer plusieurs gérants : qui, comment, avec quelle publicité

La gérance à plusieurs n'a rien d'exotique : le texte fondateur du régime des sociétés civiles la prévoit noir sur blanc. Encore faut-il la mettre en place proprement. Une nomination bâclée ne se voit pas le premier jour ; elle se paie deux ans plus tard, au guichet de la banque, chez le notaire, parfois devant le juge.

Ce que dit l'article 1846 du Code civil

L'article 1846, alinéas 1^er et 2 pose la règle : « La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. » — « Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance. »

Ce texte dit trois choses, et les trois comptent :

• Aucune limite de nombre. Deux, trois, cinq cogérants : la loi ne plafonne rien. En pratique, au-delà de trois, la gouvernance devient illisible et le risque d'actes contradictoires explose.
• Associés ou non. Un cogérant peut être un pur tiers : un enfant non encore associé, un professionnel de la gestion, un conjoint qui n'a pas de parts. C'est une souplesse que n'offrent pas toutes les formes sociales.
• Trois véhicules de nomination. Les statuts eux-mêmes, un acte distinct, ou une décision des associés. Le choix n'est pas neutre — nous y revenons plus bas, car il commande la difficulté de la révocation.

L'alinéa 3 précise la majorité par défaut : « Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. » Autrement dit : sans clause particulière, la majorité des parts suffit pour ajouter un cogérant. Sauf que beaucoup de statuts de SCI familiales durcissent la règle, parfois jusqu'à l'unanimité. Je n'ouvre jamais un dossier de nomination sans avoir relu l'article des statuts consacré à la gérance — deux minutes de lecture évitent une assemblée convoquée pour rien. Les rédactions les plus fréquentes sont passées en revue dans notre guide sur les statuts de SCI et leurs clauses essentielles.

La durée des fonctions : le piège du silence

L'alinéa 4 de l'article 1846 est redoutable de simplicité : « Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. »

Or une SCI est presque toujours constituée pour 99 ans, la durée maximale de l'article 1838 du Code civil. Statuts muets sur la durée des fonctions, procès-verbal muet lui aussi : vos cogérants sont nommés pour 99 ans. Ce détail commande tout le reste. Aucune échéance ne viendra jamais rouvrir naturellement la discussion sur la gouvernance ; pour faire partir un cogérant, il faudra le révoquer — donc entrer en conflit — ou attendre qu'il démissionne de lui-même.

Recommandation : fixez une durée déterminée dans le procès-verbal de nomination (par exemple trois ou six ans, renouvelable). Un mandat qui arrive à échéance se laisse ne pas renouveler ; un mandat perpétuel doit être révoqué. Ce n'est pas la même conversation en assemblée.

Un cogérant personne morale : l'article 1847

Rien n'oblige un cogérant à être une personne physique. Une SARL de gestion, une holding, une autre société civile peuvent exercer la gérance d'une SCI. L'article 1847 en tire immédiatement les conséquences : « Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent. »

C'est un texte anti-écran. Interposer une société pour gérer la SCI ne met le dirigeant à l'abri de rien : il encourt exactement les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'il était gérant en son nom propre, et la personne morale gérante est en outre tenue solidairement. Le montage a d'autres mérites — continuité, facturation d'une prestation de gestion, structuration d'un groupe familial —, mais certainement pas celui de diluer la responsabilité. Les schémas de détention indirecte sont traités dans notre guide sur la holding immobilière.

Publier la nomination : l'obligation que tout le monde oublie

L'article 1846-2 est bref et impératif : « La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées. » Le même texte ajoute que ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination ou la cessation de fonction dès lors que la décision a été régulièrement publiée.

La publicité poursuit donc deux objectifs opposés et complémentaires : elle rend le changement opposable aux tiers, et elle purge les irrégularités formelles au bénéfice de la sécurité des transactions. Une précision qui coûte cher à ceux qui l'ignorent : l'avis dans un support d'annonces légales n'est pas réservé aux modifications de statuts. L'article 24 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 impose la publication dès que « l'une des mentions de l'avis prévu à l'article 22 est frappée de caducité par suite de la modification des statuts ou d'un autre acte, délibération ou décision » — or les nom, prénom usuel et domicile des gérants figurent au 10° de cet article 22. Nommer un cogérant par simple décision collective déclenche donc la même obligation d'annonce légale qu'une modification statutaire. Sa mécanique concrète en 2026 :

Le passage par le guichet unique de l'INPI est aujourd'hui la voie unique pour déclarer un changement de gérance. Pensez aussi à la mise à jour du registre des bénéficiaires effectifs lorsque la nomination modifie l'identité des personnes exerçant un contrôle sur la société. Et si votre projet consiste non pas à ajouter, mais à remplacer le gérant en place, la procédure complète est détaillée dans changer de gérant de SCI.

Ajouter un cogérant dans une SCI existante : la question préalable

Avant toute assemblée, posez-vous une seule question : où est nommé le gérant actuel ?

• Dans les statuts (« gérant statutaire »). Attention à une idée reçue : le fait que le gérant en place ait été désigné dans les statuts n'oblige pas, à lui seul, à les modifier pour en nommer un second. Les trois voies de l'article 1846, alinéa 1^er sont alternatives, et le cogérant supplémentaire peut être nommé par décision collective, à la majorité prévue par les statuts et à défaut plus de la moitié des parts (art. 1846, al. 3). La modification statutaire ne s'impose que si les statuts fixent eux-mêmes le nombre de gérants ou la composition nominative de la gérance. Dans ce cas seulement, l'article 1836 du Code civil pose l'unanimité comme règle par défaut en société civile, sauf clause prévoyant une autre majorité — et un associé minoritaire hostile peut bloquer.
• Par acte séparé ou décision d'assemblée (« gérant non statutaire »). L'ajout se fait par simple décision collective, à la majorité prévue par les statuts, à défaut plus de la moitié des parts sociales. C'est infiniment plus souple.

Cette distinction commande également la révocation, comme on le verra en section 5. Elle est l'une des raisons pour lesquelles je déconseille systématiquement de nommer le gérant dans le corps des statuts : on gagne trois lignes à la constitution, on perd des mois lors du premier désaccord. Voir modifier les statuts d'une SCI pour le formalisme complet.

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2. Les pouvoirs de chaque cogérant : le cœur du sujet

Si vous ne devez lire qu'une section, lisez celle-ci. Le Code civil traite les pouvoirs des gérants en deux temps, dans deux articles distincts — et les deux ne racontent pas la même histoire. L'article 1848 règle les rapports entre associés. L'article 1849 règle les rapports avec les tiers. Toute la cogérance tient dans l'écart entre ces deux textes, et c'est exactement cet écart que personne ne voit venir.

À l'intérieur : des pouvoirs séparés et un droit d'opposition

L'article 1848 dispose :

Quatre membres de phrase, quatre conséquences. Dans l'ordre.

« Tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société ». Le pouvoir de principe du gérant est large mais borné par une finalité : l'intérêt social. Un acte pris dans l'intérêt personnel du gérant, ou dans celui d'un tiers, sort du mandat même s'il paraît formellement régulier.

« Ils exercent séparément ces pouvoirs ». C'est la phrase clé. La cogérance est, par défaut, une gérance disjointe : chaque cogérant dispose de la totalité des pouvoirs, pas d'une moitié. Deux cogérants ne se partagent pas un pouvoir, ils en détiennent chacun un exemplaire complet. Nommer un cogérant « pour qu'il y ait un contrôle » produit donc exactement l'effet inverse de celui recherché.

« Sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue ». C'est l'unique garde-fou que la loi ait prévu. Il est étroit : une incise, et un seul mot qui décide de tout — avant.

« À défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration ». L'ensemble de l'article 1848 est supplétif : les statuts peuvent organiser la gérance autrement. C'est ce que nous exploiterons en section 3.

Le droit d'opposition : portée réelle et limites

On le présente volontiers comme un droit de veto. C'est très exagéré. Ce qu'il permet, ce qu'il ne permet pas :

La dernière ligne est celle qui change tout en pratique. L'opposition adressée au seul cogérant reste une affaire interne. L'opposition notifiée au tiers, elle, peut le neutraliser. Nous y revenons juste après.

Le réflexe à avoir : une opposition utile est écrite, datée, adressée au cogérant et — si l'enjeu le justifie — au tiers pressenti (l'entreprise, la banque, l'agence). Lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel avec accusé de lecture. Sans cette double notification, vous conservez un recours contre votre cogérant, mais la SCI paiera d'abord.

À l'extérieur : l'article 1849 et l'inopposabilité des clauses

L'article 1849 change de perspective :

Trois alinéas, trois conséquences que l'on ne mesure généralement qu'une fois le mal fait.

1. La limite des pouvoirs, c'est l'objet social — pas les statuts. Un cogérant engage la SCI pour tout acte entrant dans l'objet social. Contrairement aux sociétés commerciales à risque limité, où le dépassement de l'objet engage tout de même la société envers les tiers de bonne foi, la société civile n'est engagée que dans la limite de son objet. Cela fait de la rédaction de l'objet social la véritable frontière des pouvoirs de vos cogérants. Un objet fourre-tout (« toutes opérations mobilières et immobilières ») ouvre la porte en grand ; un objet précis la referme. Relisez le vôtre : l'objet social d'une SCI mérite mieux que la formule passe-partout du modèle téléchargé en dix secondes.

2. L'opposition interne ne vaut rien à l'extérieur… sauf preuve de connaissance. L'alinéa 2 réserve expressément le cas où il est établi que les tiers ont eu connaissance de l'opposition. D'où l'intérêt, pour un cogérant en désaccord sur un engagement lourd, d'écrire directement à l'entreprise ou à l'établissement bancaire. Ce n'est pas un geste agressif : c'est le seul qui produise un effet juridique à l'extérieur.

3. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs sont inopposables aux tiers. Votre clause « les engagements supérieurs à 15 000 € requièrent la signature des deux gérants » ne protège pas la SCI face au fournisseur qui a traité avec un seul d'entre eux. Elle a une autre fonction, tout aussi importante : elle transforme la violation en faute de gestion caractérisée, ce qui facilite grandement l'action en responsabilité et, le cas échéant, la révocation pour juste motif.

Le tableau à garder en tête

Retenez la formule, elle vous évitera bien des illusions : les statuts organisent qui doit faire quoi, ils ne décident pas de ce que la SCI devra payer. Deux chantiers distincts, donc, à ne jamais confondre — les statuts pour la discipline interne, l'objet social et le mandat bancaire pour la protection externe.

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3. Organiser la cogérance dans les statuts (avec trame de clause)

Puisque l'article 1848 ne joue qu'« à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration », la marge de manœuvre est large. Cinq techniques reviennent dans les statuts que je lis, de la plus souple à la plus rigide. Chacune a son mérite et son angle mort.

Technique 1 — La répartition par domaines

La plus naturelle dans une SCI familiale : un cogérant s'occupe de la gestion locative (baux, quittances, relation locataire, sinistres), l'autre du financement et des travaux (banque, assurances, entreprises, appels de fonds). Chacun connaît son périmètre, personne ne se marche dessus.

Avantage : lisible, sans friction au quotidien. Limite : purement interne. Le locataire qui reçoit un congé signé par le « mauvais » cogérant n'a aucun moyen de le savoir, et le congé produit ses effets. La répartition organise le travail, elle ne verrouille rien.

Technique 2 — Le seuil de double signature

La clause la plus répandue, et de loin : au-delà d'un montant défini, l'engagement exige les deux signatures. Pour une SCI patrimoniale ordinaire, un seuil utile se situe entre 5 000 € et 20 000 €. Trop bas, il transforme chaque chaudière en assemblée générale ; trop haut, il ne protège plus rien. Le repère que j'utilise : 10 à 20 % des loyers annuels encaissés — pour une SCI qui encaisse 42 000 € de loyers, cela place le seuil entre 4 200 € et 8 400 €. Calez-le ensuite sur la taille de votre patrimoine plutôt que sur un montant recopié d'un modèle.

Avantage : elle crée une discipline réelle et un point de contrôle. Limite : inopposable aux tiers (art. 1849, al. 3). Sa vraie valeur est probatoire — elle rend la faute évidente. Pour qu'elle produise un effet externe, il faut la doubler d'une règle de signature imposée à la banque (voir section 8).

Technique 3 — Les décisions réservées à l'assemblée

Plutôt que de limiter les pouvoirs du gérant, on retire certaines décisions de la gérance pour les confier aux associés. C'est nettement plus robuste : une décision qui n'appartient pas à la gérance n'est pas seulement irrégulière, elle est dépourvue de fondement interne, et le cogérant qui l'a prise engage lourdement sa responsabilité.

La liste classique des décisions à réserver :

• Vente, apport ou échange d'un immeuble social — voir le gérant peut-il vendre un bien de la SCI ?
• Souscription d'un emprunt, d'une ouverture de crédit ou d'un crédit-bail immobilier.
• Constitution d'une hypothèque, d'un privilège de prêteur de deniers ou d'un cautionnement.
• Travaux dépassant un montant fixé ou changeant la destination du bien.
• Conclusion d'un bail d'une durée supérieure à neuf ans, ou d'un bail commercial.
• Toute convention entre la SCI et un gérant ou un associé — voir les conventions gérant-associé en SCI.
• Embauche de personnel, mandat de gestion confié à un tiers.

Attention toutefois : cette réserve n'est pas non plus opposable au tiers de bonne foi si l'acte entre dans l'objet social. Elle est puissante en interne, pas magique à l'extérieur. La bonne combinaison consiste à réserver la décision et à restreindre l'objet social sur le point sensible.

Technique 4 — La gérance conjointe intégrale

Version radicale : les statuts prévoient que les gérants n'exercent leurs pouvoirs que conjointement, toute décision de gestion requérant l'accord des deux. Juridiquement possible, puisque l'article 1848 est supplétif.

À manier avec une extrême prudence. Une gérance conjointe intégrale paralyse la SCI dès le premier désaccord durable : plus aucun bail, plus aucune facture réglée, plus aucune déclaration signée. En cas de mésentente, la sortie de crise passe alors par la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire, ou par la révocation. À réserver aux configurations où le blocage est préférable à l'action unilatérale — typiquement une SCI détenue à 50/50 par deux familles sans lien affectif. Le sujet du blocage est traité de front dans mésentente entre associés de SCI.

Technique 5 — Le règlement intérieur de gérance

Document annexe, adopté par les associés, non publié, modifiable sans passer par une modification statutaire. Il précise la répartition opérationnelle, les délais de réponse entre cogérants, le circuit de validation des devis, le rythme des points de gestion, le format des reportings aux associés.

Avantage : souplesse maximale, ajustable chaque année en assemblée. Limite : valeur juridique plus faible qu'une clause statutaire, mais réelle — sa violation reste une faute de gestion si le document a été régulièrement adopté. C'est le complément idéal d'une clause statutaire volontairement courte.

Trame de clause statutaire

La rédaction ci-dessous est un point d'équilibre : pouvoirs séparés pour ne pas paralyser la société, seuil de double signature, décisions réservées, droit d'opposition formalisé. Faites-la relire par votre conseil, et calez les montants entre crochets sur la taille réelle de votre patrimoine — un seuil de 10 000 € n'a pas le même sens pour un studio que pour un immeuble de six lots.

Mise en garde essentielle : aucune de ces clauses n'empêche un acte irrégulier de lier la SCI face à un tiers de bonne foi. Elles servent à établir la faute, à fonder une révocation pour juste motif et à chiffrer un préjudice. Si vous voulez un effet réellement opposable, il faut agir ailleurs : sur l'objet social, sur le mandat bancaire, et sur l'information écrite des interlocuteurs habituels de la SCI.

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4. La responsabilité des cogérants

Des pouvoirs aussi larges ont une contrepartie. Le Code civil consacre un article entier à la responsabilité des gérants de société civile, et il faut le lire mot à mot : il réserve une mauvaise surprise à celui qui se croyait tranquille parce qu'il est « le gérant qui ne s'occupe de rien ».

L'article 1850 : individuelle d'abord, solidaire ensuite

Trois causes de responsabilité, une articulation en deux temps :

• Infractions aux lois et règlements. Déclarations fiscales non déposées, obligations de la copropriété ignorées, réglementation locative non respectée, absence d'assurance obligatoire.
• Violation des statuts. C'est ici que vos clauses de double signature et vos décisions réservées prennent toute leur valeur : ce qui n'est pas opposable au tiers est parfaitement opposable au cogérant.
• Fautes de gestion. La catégorie la plus large : engagement disproportionné au regard de la trésorerie, absence de relance des loyers impayés, travaux commandés sans devis comparatif, défaut de tenue de comptabilité, absence d'assemblée annuelle.

Le principe reste la responsabilité individuelle. La solidarité ne s'enclenche que si « plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits » : cosignature, décision prise ensemble, validation explicite. Un cogérant qui n'a ni participé, ni couvert, ni laissé faire en connaissance de cause n'est pas tenu d'office.

Mais l'inaction peut, elle aussi, être fautive. Un cogérant qui connaît une irrégularité persistante — loyers encaissés sur un compte personnel, déclarations non déposées, travaux commandés sans budget — et qui ne fait rien, ne s'oppose pas et ne saisit pas les associés, s'expose à voir sa passivité qualifiée de faute de gestion propre. Le titre de gérant n'est pas un titre honorifique.

Qui peut agir, et dans quel délai

Erreur récurrente à corriger : le délai de trois ans que l'on lit partout est celui de l'article L223-23 du Code de commerce, propre aux gérants de SARL. Il ne s'applique pas à une société civile. L'action contre le gérant d'une SCI se prescrit par cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir (art. 2224 du Code civil).

L'action ut singuli : l'arme de l'associé minoritaire

Lorsque la SCI est dirigée par les cogérants eux-mêmes, il est illusoire d'attendre que la société agisse contre eux. L'article 1843-5 du Code civil permet donc à un associé, seul ou avec d'autres, d'exercer l'action sociale à la place de la société. Les dommages-intérêts obtenus sont alloués à la société, pas à l'associé qui a agi — c'est ce qui distingue cette action de la demande d'indemnisation d'un préjudice personnel.

Le même article neutralise deux tentatives classiques d'échapper à cette action : aucune clause des statuts ne peut y faire obstacle, et aucune décision de l'assemblée ne peut avoir pour effet d'éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour faute commise dans l'accomplissement de leur mandat. Le quitus voté chaque année à l'occasion de l'approbation des comptes ne libère donc de rien. Il conserve une utilité pratique — il atteste que l'information a été donnée et que les associés ne peuvent pas prétendre avoir tout découvert plus tard — mais il ne vaut pas décharge.

La faute séparable des fonctions

Un tiers — entreprise impayée, locataire lésé, acquéreur déçu — ne peut engager la responsabilité personnelle d'un cogérant que s'il démontre une faute séparable des fonctions : une faute intentionnelle, d'une particulière gravité, incompatible avec l'exercice normal du mandat social. Le seul fait que la SCI n'honore pas un engagement ne suffit pas : le tiers doit poursuivre la société.

C'est une protection réelle, mais elle a des limites nettes. Signer un devis en sachant que la SCI ne pourra jamais le payer, encaisser des loyers sur un compte personnel, dissimuler l'existence d'une hypothèque : ce sont des comportements que les juridictions n'hésitent pas à qualifier. Le contentieux de la mise en cause du gérant est détaillé dans litige avec le gérant d'une SCI, et la couverture assurantielle du dirigeant dans l'assurance responsabilité civile du dirigeant de SCI.

Le risque de gérance de fait pour l'associé qui s'immisce

La cogérance a un cousin dangereux : la gérance de fait. Un associé qui n'est pas gérant mais qui se comporte comme tel — signe des contrats, donne des instructions à la banque, négocie seul avec les locataires, décide des travaux — peut être qualifié de gérant de fait. Il encourt alors les mêmes responsabilités qu'un gérant de droit, sans bénéficier d'aucune des protections attachées au mandat régulier.

Le cas se rencontre dans presque toutes les SCI familiales où le « vrai décideur » n'est pas celui qui figure au Kbis — le père qui a monté la société, l'aîné qui connaît le dossier. La solution est binaire : soit on le nomme cogérant et on publie la nomination, soit on lui donne un mandat écrit, limité, daté et révocable. Rien entre les deux. Le sujet est développé dans notre guide gérant de fait de SCI. Rappelons enfin que la responsabilité des associés obéit à une logique totalement différente de celle des gérants : elle est indéfinie, conjointe et proportionnelle aux parts, et subsidiaire par rapport à la société — voir la responsabilité des associés de SCI.

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5. Révoquer un cogérant — et le cas du gérant statutaire

Quand la cogérance tourne mal, il n'existe que deux sorties : la révocation ou la démission. La première est plus accessible qu'on ne l'imagine — sauf dans une configuration très répandue, celle qui fait perdre des années, et sur laquelle je reviens dans un instant.

L'article 1851 mot à mot

Quatre points que la pratique confond régulièrement :

• La majorité par défaut est celle de plus de la moitié des parts sociales, et non l'unanimité. C'est une règle supplétive : vos statuts peuvent l'assouplir ou la durcir. Beaucoup de statuts de SCI familiales exigent l'unanimité des autres associés — vérifiez avant de convoquer.
• Le juste motif n'est pas une condition de validité, mais une condition d'absence d'indemnisation. Une révocation sans juste motif produit ses effets : le cogérant est bien révoqué. Il peut simplement demander des dommages-intérêts.
• La révocation judiciaire pour cause légitime est ouverte à tout associé, même très minoritaire. C'est la voie de secours lorsque la majorité protège le cogérant fautif. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire : une SCI, société civile, ne relève pas du tribunal de commerce pour les litiges de gérance. Une précision s'impose sur le tribunal des activités économiques (TAE), souvent mal présenté : il s'agit du tribunal de commerce renommé, qui conserve sa compétence commerciale ordinaire. Ce qui a été étendu, c'est son champ d'attribution — seules les procédures amiables et collectives ouvertes à l'égard d'une société civile relèvent du TAE (art. 26 de la loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, décret n° 2024-674 du 3 juillet 2024 et arrêté du 5 juillet 2024), dans les douze ressorts où l'expérimentation est ouverte depuis le 1^er janvier 2025 pour quatre ans. Ni la révocation ni la responsabilité d'un gérant n'entrent dans ce périmètre.
• Le gérant associé révoqué peut se retirer de la société dans les conditions du second alinéa de l'article 1869, sauf clause contraire des statuts ou décision de dissolution anticipée. Cette faculté a un impact patrimonial direct : l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée à défaut d'accord amiable conformément à l'article 1843-4 du Code civil, c'est-à-dire par un expert. Pour une SCI dont l'actif est un immeuble, la facture peut être lourde.

Jurisprudence 2026 — n'espérez pas révoquer en référé. La Cour de cassation a jugé que « la révocation judiciaire pour cause légitime d'un gérant de société civile, qui relève du principal dont seul le juge du fond peut connaître, n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés » (Cass. 3^e civ., 7 mai 2026, n° 24-12.164, publié au bulletin, au visa de l'article 1851, alinéa 2 du Code civil et des articles 484, 834 et 835 du Code de procédure civile). La conséquence pratique est directe : l'assignation en référé, réflexe habituel quand la situation devient intenable, ne fera pas tomber le cogérant. Elle permet seulement d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, le temps que le juge du fond soit saisi et tranche. Prévoyez donc deux procédures, et un calendrier qui se compte en mois, pas en semaines.

Ce qui constitue un juste motif

Aucune liste légale. Les motifs retenus en pratique se rangent en trois familles : la faute (détournement, dépassement caractérisé de pouvoirs, refus de rendre compte, absence de comptabilité), l'incapacité (maladie durable, incompétence manifeste), l'atteinte à l'intérêt social (mésentente qui paralyse réellement la gestion, conflit d'intérêts persistant). Ce qui ne suffit pas, en revanche : une divergence de vues sur la stratégie patrimoniale, ou l'envie de reprendre la main sur le bien familial. Ce sont pourtant les deux motifs les plus souvent invoqués devant moi.

Le cas explosif du gérant statutaire

La voici, la configuration annoncée. Le cogérant est nommé dans les statuts, et les statuts subordonnent sa révocation à une modification statutaire. Sur le papier, c'était « pour sécuriser ». Dans les faits, c'est un verrou dont personne n'a la clé.

Dans ce cas, la révocation exige la majorité requise pour modifier les statuts — c'est-à-dire, dans le silence des statuts, l'unanimité par application de l'article 1836 du Code civil. Le cogérant que l'on veut révoquer étant lui-même associé, il lui suffit de voter contre : la révocation devient impossible par la voie collective. Ne restent alors que trois issues :

• Sa démission négociée, souvent contre contrepartie.
• La révocation judiciaire pour cause légitime — mais il faut une cause légitime démontrée, pas un simple désaccord.
• La désignation d'un administrateur provisoire si la SCI est réellement paralysée, puis, en dernier recours, la dissolution judiciaire pour justes motifs.

Conseil de rédaction : ne nommez jamais vos cogérants dans le corps des statuts. Prévoyez dans les statuts les règles de nomination et de révocation, et nommez les personnes par décision collective distincte. Vous conservez ainsi une gouvernance modifiable à la majorité, sans toucher au pacte social. Les statuts et leurs pièges rédactionnels sont abordés dans notre guide statuts de SCI.

La démission d'un cogérant

La gérance est un mandat. L'article 2007 du Code civil permet au mandataire de renoncer au mandat en notifiant sa renonciation au mandant ; il précise que si cette renonciation préjudicie au mandant, le mandataire doit l'indemniser, à moins qu'il ne se trouve dans l'impossibilité de continuer sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

Traduit en pratique : un cogérant peut démissionner, mais pas n'importe quand ni n'importe comment. Démissionner à la veille d'une échéance déclarative, en pleine négociation bancaire ou au milieu d'un chantier peut ouvrir droit à indemnisation au profit de la SCI. La plupart des statuts imposent d'ailleurs un préavis — trois mois est un standard raisonnable — et la notification aux associés par lettre recommandée.

Deux points à ne pas manquer : la démission doit être publiée comme la nomination (art. 1846-2), faute de quoi le démissionnaire reste apparemment gérant aux yeux des tiers ; et si le démissionnaire était le seul autre gérant, vérifiez que la SCI ne se retrouve pas dépourvue de gérance. Un modèle de lettre est disponible dans notre modèle de démission de gérant de SCI.

Quand la SCI se retrouve sans gérant

L'article 1846, alinéa 5, organise la sortie de crise : « Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants. » Le tribunal compétent est ici le tribunal judiciaire, une SCI ne relevant pas du tribunal de commerce : le tribunal des activités économiques, qui est le tribunal de commerce renommé, n'a vu son champ étendu qu'aux seules procédures amiables et collectives ouvertes à l'égard d'une société civile. L'expérimentation, ouverte le 1^er janvier 2025 pour quatre ans, ne concerne que douze tribunaux, désignés par l'arrêté du 5 juillet 2024 pris en application du décret n° 2024-674 du 3 juillet 2024 : Marseille, Le Mans, Limoges, Lyon, Nancy, Avignon, Auxerre, Paris, Saint-Brieuc, Le Havre, Nanterre et Versailles.

Le délai compte. L'article 1846-1 dispose que « hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an ». Une SCI sans gérant n'est donc pas seulement paralysée : elle est en sursis. C'est l'argument le plus fort en faveur de la cogérance dans les patrimoines détenus par une personne seule ou un couple âgé.

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6. Rémunération et statut social des cogérants

Faut-il rémunérer des cogérants ? Dans la très grande majorité des SCI patrimoniales, non — et ce n'est pas de la pingrerie, c'est de l'arithmétique. Le raisonnement tient en un tableau. Il existe un cas, un seul, où la réponse s'inverse.

Qui décide de la rémunération

Aucun texte du Code civil n'impose une procédure. La compétence appartient donc à l'organe désigné par les statuts, à défaut à la collectivité des associés. En pratique, deux règles de bon sens s'imposent :

• Ne jamais laisser un cogérant fixer lui-même sa rémunération. L'auto-attribution est le meilleur moyen de transformer un différend familial en action en responsabilité, voire en abus de confiance (art. 314-1 du Code pénal) si la somme est prélevée sans base — rappelons que l'abus de biens sociaux, réservé par le Code de commerce aux SARL (art. L241-3) et aux sociétés par actions (art. L242-6), ne s'applique pas aux sociétés civiles : c'est l'abus de confiance qui prend le relais. La décision doit émaner des associés, être consignée dans un procès-verbal, et préciser montant, périodicité et modalités.
• Faire abstention le gérant concerné. Rien ne l'impose légalement en société civile, mais c'est la seule façon de rendre la décision incontestable. Prévoyez-le dans les statuts.

Rappelons qu'il n'existe pas de régime légal des conventions réglementées en société civile, contrairement à la SARL (art. L223-19 du Code de commerce) ou à la SAS (art. L227-10). Les conventions entre la SCI et ses gérants relèvent du droit commun et des statuts. Une personne morale non commerçante ayant une activité économique peut toutefois relever de l'obligation de rapport a posteriori de l'article L612-5 du Code de commerce. Nous avons consacré un guide entier à ce terrain glissant : conventions réglementées en SCI.

Le traitement fiscal : le vrai sujet

Le contraste saute aux yeux. En SCI à l'IR, verser une rémunération à un cogérant associé revient à sortir de la trésorerie sans créer la moindre économie d'impôt au niveau de la société : la somme n'est pas déductible des revenus fonciers, et l'administration considère qu'elle conserve entre les mains du bénéficiaire le caractère de revenu foncier, imposé comme tel en plus de sa quote-part de résultat (BOI-RFPI-CHAMP-30-20). C'est une opération à valeur ajoutée négative dans la quasi-totalité des cas. En SCI à l'IS, l'équation est différente puisque la charge réduit le résultat imposable — mais elle reste imposable entre les mains du bénéficiaire, et son traitement social doit être vérifié au cas par cas avant tout versement (voir ci-dessous).

Le détail de ces arbitrages, avec des chiffrages, figure dans notre guide dédié rémunération du gérant de SCI. Le cas particulier des déplacements — souvent la seule contrepartie réellement utile — est traité dans frais de déplacement du gérant de SCI : en SCI à l'IR leur déductibilité est fragile compte tenu du caractère limitatif de l'article 31, alors qu'en SCI à l'IS ils sont déductibles s'ils sont engagés dans l'intérêt social et justifiés.

Le statut social : la question à faire trancher

Le régime social du gérant rémunéré d'une société civile n'est pas fixé par un texte spécifique : l'article L611-1 du Code de la sécurité sociale ne vise pas les gérants de sociétés civiles. L'affiliation dépend de la nature réelle de l'activité exercée et du régime fiscal de la société ; elle n'est ni automatique ni acquise. Faites confirmer votre situation par votre Urssaf avant tout versement.

Deux repères pour comprendre pourquoi la réponse n'est pas générale. En SCI à l'impôt sur le revenu, la rémunération du gérant associé est qualifiée de revenu foncier par la doctrine administrative (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 190), ce qui la place sous les prélèvements sociaux du patrimoine et non sous des cotisations de travailleur indépendant. En SCI à l'impôt sur les sociétés, l'applicabilité de l'article 62 du CGI aux associés d'une société civile reste discutée. Autrement dit, ni l'affiliation ni son absence ne se présument : c'est un point à faire trancher, pas à déduire d'un modèle trouvé en ligne.

Ne tranchez pas ce point seul. Le régime social des gérants de sociétés civiles est un sujet technique, sensible aux circonstances de fait (activité réelle de la SCI, existence ou non d'une activité professionnelle par ailleurs, statut d'associé). Avant de verser la première rémunération, faites confirmer votre situation par votre Urssaf et votre conseil. Le cumul avec un autre statut est abordé dans gérant de SCI et cumul de statuts.

La conclusion pratique, dans neuf SCI familiales sur dix : gérance bénévole, remboursement des frais sur justificatifs, et distribution du résultat par les voies normales — répartition du bénéfice à l'IR, dividendes ou compte courant à l'IS. C'est plus simple, moins coûteux, et cela évite d'ouvrir un dossier social pour quelques centaines d'euros.

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7. Cogérance en couple, cogérance en fratrie

Le droit est posé. Reste la vraie vie, où la cogérance se rencontre dans deux configurations et pratiquement pas ailleurs : le couple et la fratrie. Ni les mêmes motivations, ni les mêmes risques.

Le couple cogérant

C'est la situation la plus courante en SCI familiale : deux conjoints, associés à parts égales ou presque, tous deux gérants. La cogérance y est presque toujours pertinente, pour une raison simple : la continuité.

• En cas de décès. Avec un gérant unique, le décès laisse la SCI sans représentant légal au pire moment : plus personne pour signer un bail, régulariser une quittance, autoriser un prélèvement ou déposer la déclaration annuelle, alors même que la succession commence. Avec deux cogérants, le survivant continue seul. Aucune requête au tribunal, aucune vacance, aucun mois perdu. Toute la séquence est décrite dans décès du gérant de SCI ; le sort des parts, lui, relève de décès d'un associé de SCI.
• En cas d'incapacité temporaire ou durable. Hospitalisation, accident, altération des facultés : la SCI continue de fonctionner sans qu'il faille organiser une représentation dans l'urgence.
• En cas d'éloignement. Expatriation, mobilité professionnelle : le cogérant resté en France signe.

Le revers est connu : en cas de séparation, deux personnes en conflit disposent chacune de la totalité des pouvoirs de gestion sur le même patrimoine. Une clause de double signature au-delà d'un seuil, associée à une liste de décisions réservées, limite la casse. Un pacte d'associés peut compléter le dispositif en organisant à froid les modalités de sortie.

La fratrie cogérante

Deux ou trois frères et sœurs héritent d'un immeuble logé en SCI, ou montent ensemble une SCI d'investissement. Le réflexe est immédiat : on nomme tout le monde cogérant, « pour que chacun ait son mot à dire ». C'est la structure la plus instable qui soit.

Trois mécanismes s'additionnent :

• Les pouvoirs séparés multiplient les risques d'actes contradictoires. Trois cogérants, ce sont trois personnes qui peuvent chacune signer un mandat de vente sur le même bien.
• Le contrôle mutuel n'existe pas. Chacun croit que les autres vérifient. Personne ne vérifie.
• Les rapports familiaux empêchent la formalisation. On ne demande pas un devis écrit à son frère, on ne conserve pas la preuve d'une opposition adressée à sa sœur. Puis le conflit arrive, et il ne reste rien.

Le schéma que je recommande dans une fratrie : un seul gérant opérationnel, un cogérant de continuité aux pouvoirs identiques mais qui n'intervient pas au quotidien, une liste large de décisions réservées à l'assemblée, et un rythme d'information formalisé — reporting semestriel écrit, assemblée annuelle réelle. Le droit d'information de chaque associé est de toute façon garanti par l'article 1855 du Code civil : voir le droit d'information de l'associé de SCI.

Parents cogérants d'une SCI avec enfants associés

Configuration classique du montage de transmission : les parents donnent la nue-propriété des parts aux enfants et conservent la gérance. La cogérance parentale a ici une fonction précise — garantir que la gestion se poursuive sans heurt au décès du premier parent, sans que les enfants, souvent majoritaires en nue-propriété, aient à intervenir.

Deux précautions : vérifier que la clause de nomination et de révocation ne permet pas aux enfants de révoquer le parent survivant à la majorité des parts (une clause d'unanimité ou un gérant statutaire se justifient ici, contrairement à ma recommandation générale), et articuler la gouvernance avec le sort des revenus en cas de démembrement. Les schémas de transmission sont détaillés dans donation de parts de SCI et démembrement de parts de SCI. Lorsque des mineurs sont associés, les contraintes propres à leur représentation sont exposées dans SCI familiale avec enfants mineurs.

Enfin, la cogérance ne remplace pas les outils dédiés à l'après-décès. Le mandat à effet posthume organise la gestion des parts transmises, quand la cogérance organise la gestion de la société. Les deux se complètent : le premier protège les héritiers d'eux-mêmes, la seconde protège la société de la vacance.

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8. Cogérance et banque : les tiers, les signatures et la preuve

Tout ce qui précède se joue en interne. Ce qui suit se joue face à des interlocuteurs qui ne liront jamais vos statuts — et c'est là, uniquement là, que se décide si votre organisation a le moindre effet.

Ce que demande une banque quand il y a deux gérants

À l'ouverture du compte, puis à chaque changement, la liste ne varie jamais : statuts à jour, extrait Kbis de moins de trois mois mentionnant les deux gérants, procès-verbal de nomination, pièces d'identité et justificatifs de domicile de chacun, déclaration des bénéficiaires effectifs. Un cogérant nommé mais non publié bloque le dossier, et le conseiller ne cherchera pas à comprendre pourquoi.

Surtout, la banque fait signer une convention de compte qui définit ses propres règles de fonctionnement : qui dispose de la signature, seul ou conjointement, et pour quels montants. C'est un point capital.

La seule double signature réellement efficace est celle inscrite dans la convention de compte. Votre clause statutaire n'est pas opposable à la banque (art. 1849, al. 3), mais la convention que vous signez avec elle, si. Paramétrez le compte en signature conjointe au-delà d'un seuil, et vous obtenez enfin un contrôle qui produit un effet à l'extérieur. Le sujet du compte est traité dans le compte bancaire d'une SCI.

Pour un financement, la banque va plus loin. Elle exigera généralement une décision collective des associés autorisant l'emprunt — quand bien même vos statuts n'y obligeraient pas — et fera très souvent signer une caution personnelle aux associés. La cogérance ne change rien à cette exigence : elle ajoute simplement une signature à recueillir. Voir le prêt bancaire en SCI.

La signature des baux et les actes courants

Un bail signé par un seul cogérant est parfaitement valable dès lors que la location entre dans l'objet social — ce qui est le cas par définition dans une SCI de location. Le locataire n'a aucune obligation de vérifier vos règles internes, et une clause statutaire de double signature ne lui est pas opposable.

Deux réflexes pratiques : faire figurer sur le bail la qualité exacte du signataire (« la société X, représentée par M. Y, agissant en qualité de cogérant »), et harmoniser la pratique — un seul cogérant signataire habituel pour la gestion locative, pour éviter les congés contradictoires. La question de la qualité du signataire est développée dans qui signe le bail d'une SCI ?, et le formalisme du bail lui-même dans modèle de bail pour SCI.

La délégation de pouvoirs et le mandat à un tiers

Un cogérant peut confier à un tiers — agence immobilière, avocat, expert-comptable, autre associé — un mandat pour accomplir un acte déterminé. Le mandat relève des articles 1984 et suivants du Code civil. Trois règles :

• Un mandat écrit, daté et limité. Objet précis, durée, montant maximal, faculté de révocation. Un mandat général et permanent revient à créer un gérant de fait.
• Un mandat ne transfère pas la responsabilité. Le cogérant reste responsable du choix du mandataire et du contrôle de son exécution.
• Les décisions réservées ne se délèguent pas. Ce que les statuts confient à l'assemblée ne peut pas être sous-traité par la gérance.

Constituer la preuve : le vrai sujet d'un conflit de cogérance

Dans tous les dossiers de cogérance conflictuelle qui remontent jusqu'à moi, l'issue tient à une seule question : qui peut prouver quoi. Les pièces ci-dessous se constituent avant le conflit. Après, il est trop tard — on ne reconstitue pas une opposition datée avec des souvenirs et un fil de messages.

Une comptabilité de SCI tenue correctement n'est pas seulement une obligation fiscale : c'est la pièce maîtresse de tout contentieux de gérance. Elle établit qui a encaissé, qui a payé, à quelle date, depuis quel compte. Et une assemblée générale annuelle réellement tenue, avec un procès-verbal circonstancié, vaut infiniment mieux que trois clauses statutaires sophistiquées jamais mises en œuvre.

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9. Cas pratique : 60 000 € de travaux signés par un seul cogérant

Toutes les règles précédentes, appliquées à un dossier chiffré et suivi jusqu'au bout. Les montants sont ceux d'un cas type ; les mécanismes, eux, sont exactement ceux que vous rencontrerez.

Les faits

La SCI Les Tilleuls détient un immeuble de rapport de six lots, acquis en 2019. Elle est à l'impôt sur le revenu. Deux frères, Paul et Marc, détiennent chacun 50 % des parts et sont tous deux cogérants, nommés par décision collective en 2019. Les statuts comportent une clause classique : « tout engagement supérieur à 15 000 € requiert la signature conjointe des deux gérants ».

Les ordres de grandeur comptent pour la suite : le flux annuel disponible ressort à 4 100 € (42 000 − 11 500 − 26 400). Le budget de 25 000 € voté le 12 février était finançable sur la trésorerie existante ; les 60 000 € signés par Paul ne l'étaient pas.

Le 14 mars, Marc adresse à Paul une lettre recommandée : il s'oppose expressément à la signature du devis, en rappelant le budget voté et la trésorerie disponible. Paul signe malgré tout le 22 mars. L'entreprise démarre le chantier début avril et présente une première facture de 24 000 € fin avril.

Question 1 — La SCI est-elle engagée ?

Oui, et sans discussion possible. Trois raisons se cumulent :

• La rénovation d'un immeuble détenu par la SCI entre dans l'objet social. L'article 1849, alinéa 1^er engage donc la société.
• La clause de double signature au-delà de 15 000 € est une clause statutaire limitant les pouvoirs des gérants : elle est inopposable à l'entreprise (art. 1849, al. 3).
• L'opposition de Marc a bien été formée avant la conclusion de l'acte — elle est donc régulière au sens de l'article 1848 —, mais elle a été adressée au seul cogérant. Or l'article 1849, alinéa 2 précise que l'opposition d'un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, « à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance ». Ici, l'entreprise n'en savait rien.

La SCI doit payer les 60 000 €. L'entreprise n'a commis aucune faute et n'a rien à vérifier.

Ce qui aurait tout changé : si Marc avait envoyé, le 14 mars, une copie de son opposition directement à l'entreprise, la connaissance du tiers aurait été établie. L'entreprise aurait alors signé en sachant que l'opposition existait, et c'est l'engagement entier de 60 000 € qui devenait contestable — soit, une fois retranchés les 25 000 € de travaux que la SCI aurait de toute façon fait réaliser, environ 35 000 € d'exposition nette au-delà du budget voté. Une lettre de plus, et tout le rapport de force change.

Question 2 — Quels recours internes contre Paul ?

Solides. La faute est caractérisée sur trois terrains à la fois : violation des statuts (la clause de double signature), violation d'une décision collective (le budget de 25 000 € voté le 12 février), faute de gestion (60 000 € engagés avec 28 000 € en caisse et un flux annuel disponible de 4 100 € seulement). On est en plein dans l'article 1850, et rarement un dossier est aussi net.

Point crucial : la responsabilité de Paul est individuelle. Marc n'a pas participé aux mêmes faits — il s'y est opposé par écrit —, la solidarité de l'alinéa 2 de l'article 1850 ne joue donc pas contre lui.

Question 3 — Combien Paul doit-il ?

Pas 60 000 €, et c'est la déception habituelle de celui qui saisit le tribunal. Le préjudice réparable est celui que la société a réellement subi, pas le montant de l'acte. On raisonne par différence : la situation telle qu'elle est, moins celle qui aurait existé sans la faute.

C'est la logique constante en matière de faute de gestion : on ne répare pas le montant de l'acte, on répare le préjudice qu'il a causé. Un cogérant qui commande des travaux réellement utiles, même au-delà de ses pouvoirs, ne doit pas le prix des travaux — il doit le surcoût, les frais financiers et les conséquences dommageables de son irrégularité.

Question 4 — Quelle est la suite logique ?

Marc dispose de trois leviers, à activer dans cet ordre :

• Convoquer une assemblée pour faire constater le dépassement, refuser la ratification et acter le préjudice. C'est le socle probatoire de tout ce qui suivra.
• Engager l'action sociale, le cas échéant ut singuli sur le fondement de l'article 1843-5, puisque Paul ne poursuivra évidemment pas Paul. Les dommages-intérêts iront à la SCI.
• Envisager la révocation. Détenant 50 % des parts, Marc ne réunit pas « plus de la moitié » : la révocation collective de l'article 1851 lui est fermée. Reste la révocation judiciaire pour cause légitime, ouverte à tout associé — et la violation d'une décision collective doublée d'un dépassement de pouvoirs constitue un dossier sérieux.

Ce cas illustre le message central de ce guide : dans une cogérance à 50/50, les statuts ne protègent pas la trésorerie, ils préparent le recours. Ce qui protège réellement, c'est la convention de compte bancaire en signature conjointe et l'information écrite des interlocuteurs de la SCI. Sur la gestion des désaccords entre associés à parts égales, voir aussi abus de majorité et de minorité en SCI.

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10. Les 5 erreurs classiques de la cogérance

Cinq erreurs, un même point commun : toutes procèdent d'une lecture inversée des articles 1848 et 1849. On croit que la cogérance freine, alors qu'elle accélère.

Erreur 1 — Croire que la cogérance impose la double signature

C'est l'erreur fondatrice, celle qui produit toutes les autres. L'article 1848, alinéa 2 est explicite : les cogérants « exercent séparément ces pouvoirs ». Nommer un second gérant ne crée aucun contrôle : cela crée un second signataire autonome. Si vous voulez un contrôle mutuel, il faut l'écrire — et, pour qu'il produise un effet externe, le faire inscrire dans la convention de compte bancaire.

Erreur 2 — Oublier de publier la nomination ou la cessation de fonctions

L'article 1846-2 impose la publication de la nomination et de la cessation de fonction. Un cogérant démissionnaire qui figure toujours au Kbis reste un gérant apparent : il peut continuer à engager la SCI face à des tiers de bonne foi. À l'inverse, un cogérant régulièrement nommé mais non publié se verra opposer des refus par la banque et le notaire. La formalité au guichet unique de l'INPI prend une heure ; son oubli coûte des mois.

Erreur 3 — Opposer aux tiers une clause statutaire

« Nos statuts prévoient deux signatures, donc le contrat est nul. » Non. L'article 1849, alinéa 3 rend ces clauses inopposables aux tiers. Brandir les statuts face à une entreprise ou à une banque fait perdre du temps et affaiblit la position de négociation. La bonne stratégie consiste à payer le tiers, puis à se retourner en interne contre le cogérant fautif.

Erreur 4 — Laisser un cogérant agir sans mandat écrit ni traçabilité

La cogérance repose sur la confiance, jusqu'au jour où elle repose sur des preuves. Sans procès-verbaux, sans budget voté, sans écrit d'opposition, sans comptabilité à jour, le cogérant lésé se retrouve à devoir démontrer un préjudice avec des souvenirs. Formalisez au minimum : une assemblée annuelle réelle, un budget de travaux voté, un registre des décisions, une comptabilité tenue au fil de l'eau.

Erreur 5 — Confondre cogérance et gérance de fait

Faire participer un associé aux décisions de gestion sans le nommer, ou laisser un ancien gérant continuer à agir après sa révocation, expose tout le monde. L'intéressé encourt les responsabilités d'un gérant sans en avoir le titre, et la SCI accumule des actes dont la régularité se discutera un jour. Un titre ou un mandat : il n'y a pas de troisième voie. Voir gérant de fait de SCI et, pour le cadre général du mandat social, le statut du gérant de SCI.

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11. FAQ — Cogérance en SCI

Les questions qui reviennent le plus souvent quand un client nous appelle au sujet d'une gérance à plusieurs.

Ce guide a une vocation informative et ne remplace pas un conseil personnalisé adapté à votre situation. La rédaction d'une clause de gérance, la révocation d'un cogérant et la mise en cause de la responsabilité d'un dirigeant engagent des enjeux importants : faites-vous accompagner par un avocat ou un notaire. Les textes cités (Code civil, Code de commerce, CGI) sont à jour au 4 août 2026 ; vérifiez leur version en vigueur avant toute démarche.