Clause d'échelle mobile : indexer le loyer commercial de sa SCI (2026)

La clause d'échelle mobile est la seule façon de faire vivre le loyer d'un bail commercial sans procédure. Trois lignes dans le bail, un indice publié chaque trimestre par l'INSEE, et le loyer suit l'économie sans que personne n'ait à saisir un juge. C'est aussi le terrain où les bailleurs se font le plus régulièrement démonter. Une clause qui ne joue qu'à la hausse, un indice mal accroché à l'activité du preneur, trois mois de décalage entre la période de variation de l'indice et l'intervalle entre deux indexations : la clause tombe. Parfois dix ans plus tard, avec cinq années de trop-perçu à rembourser d'un coup.

Ce guide prend le sujet par le risque. Qu'est-ce qui fait tomber une clause d'échelle mobile ? Que sanctionne le juge, exactement ? Jusqu'où va la sanction ? Et surtout : comment écrire une clause qui tienne neuf ans. Il s'adresse au gérant d'une SCI qui détient des murs, commerce, bureau ou entrepôt, et qui aimerait que son loyer se revalorise sans avoir un jour à rembourser.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code monétaire et financier, Code de commerce, Légifrance, INSEE). Mis à jour le 8 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Indexation, révision, renouvellement : trois mécanismes distincts

Neuf fois sur dix, quand un gérant de SCI m'écrit pour « réviser le loyer de son local commercial », il veut en réalité parler d'indexation. Ce n'est pas la même chose. « Réviser », « indexer », « augmenter au renouvellement » recouvrent trois opérations distinctes, avec chacune son fondement, ses conditions, son juge et sa prescription. Se tromper de mot conduit à se tromper de procédure, et une procédure mal engagée ne se termine pas par une augmentation : elle se termine par une irrecevabilité.

L'indexation : contractuelle, annuelle, automatique

La clause d'échelle mobile (on dit aussi clause d'indexation) est une stipulation du bail. Aucun texte ne l'impose. Elle prévoit que le loyer varie de plein droit, en général chaque année, selon la variation d'un indice publié. Elle ne discute jamais la valeur du bien : elle applique une règle de trois. Son régime figure dans le Code monétaire et financier, aux articles L112-1 et L112-2, qui posent l'interdiction de principe de l'indexation automatique des prix et les exceptions qui la rendent licite.

Une conséquence qu'on sous-estime en découle. Comme l'indexation est de source contractuelle, les actions qui s'y rapportent relèvent du droit commun des contrats et non du statut des baux commerciaux. D'où une prescription de cinq ans pour les rappels de loyer indexé (art. 2224 du Code civil), et non le délai biennal de l'article L145-60 du Code de commerce. J'y reviens en détail au chapitre 8, parce que c'est souvent là que se joue l'argent.

La révision triennale : légale, sur demande

La révision de l'article L145-38 du Code de commerce, elle, est un droit légal. Elle peut être demandée au moins trois ans après l'entrée en jouissance du preneur ou après le point de départ du bail renouvelé. Et elle suppose une demande formelle : elle ne joue jamais toute seule. Elle est plafonnée à la variation de l'indice trimestriel de référence (ILC ou ILAT) intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative (art. L145-38 al. 3 C. com.). Rien à voir avec l'indexation, donc : là où celle-ci applique un coefficient, la révision triennale rouvre le débat sur la valeur locative, avec un déplafonnement à la clé si les conditions sont réunies.

Où trouver le reste. Toute la mécanique de la révision triennale (mémoire préalable, juge des loyers commerciaux, déplafonnement) est traitée dans notre guide « révision triennale du loyer commercial en SCI ». Le régime général du 3-6-9, lui, est dans notre guide du bail commercial en SCI. Et si votre question porte sur un bail d'habitation, changez de page : c'est l'IRL qui s'applique, avec un régime sans rapport, expliqué dans notre guide révision du loyer en SCI. Ici, on ne parle que de la clause d'indexation du bail commercial.

Le renouvellement : la valeur locative rouverte

Au terme du bail, le loyer renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'indice de référence depuis la fixation initiale (art. L145-34 du Code de commerce), avec un lissage à 10 % par an lorsque le déplafonnement est acquis. C'est le grand rendez-vous : la durée, la destination, la répartition des charges se rejouent, et il arrive que le bailleur refuse le renouvellement en payant une indemnité d'éviction. L'indexation ne joue aucun rôle à ce stade. Elle a simplement fixé le montant à partir duquel on discute, ce qui n'est pas rien.

Ce que cela change concrètement pour une SCI

Prenez deux SCI voisines. La première n'a pas inséré de clause d'indexation : son loyer reste figé trois ans, et il faudra une procédure de révision pour le faire bouger d'un euro. La seconde a une clause irrégulière : elle encaisse un loyer indexé pendant dix ans, jusqu'au jour où le locataire fait relire son bail par un avocat, et elle restitue cinq ans d'écart. Entre les deux, il y a une clause correctement rédigée. C'est tout l'objet de ce guide. Si vous n'avez pas encore acheté, l'amont de l'opération est traité dans nos guides sur l'achat d'un local commercial en SCI et sur les murs d'entreprise détenus en SCI.

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2. Le fondement de la validité : articles L112-1 et L112-2 du Code monétaire et financier

Contrairement à ce qu'on lit un peu partout, la clause d'échelle mobile n'a pas son siège dans le Code de commerce. Sa validité se joue dans le Code monétaire et financier, sous une section sobrement intitulée « L'indexation », héritée dans son principe des ordonnances de 1958 qui visaient à casser les spirales inflationnistes. Une SCI bailleresse de 2026 vit donc encore sous un texte pensé contre l'inflation de la IVe République. Cela explique sa sévérité.

Le principe : l'indexation automatique des prix est interdite

L'article L112-1 alinéa 1er du Code monétaire et financier pose une interdiction de principe : « Sous réserve des dispositions du premier alinéa de l'article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite. »

Retenez la logique : indexer un prix n'est pas un droit, c'est une exception. Une clause d'échelle mobile n'est licite que si elle entre dans l'un des cas d'exception. Pour les loyers, l'article L112-3 autorise, par dérogation à l'article L112-1 et aux deux premiers alinéas de l'article L112-2, l'indexation sur le niveau général des prix des loyers prévus par les conventions portant sur un local d'habitation ou sur un local affecté à des activités commerciales ou artisanales (9°), ainsi que sur un local affecté aux activités visées au deuxième alinéa de l'article L112-2, c'est-à-dire les activités tertiaires et libérales (10°). C'est cette dérogation qui rend licites l'IRL, l'ILC et l'ILAT, dont la formule comporte une composante de prix à la consommation.

L'exception : la relation directe (art. L112-2 al. 1er)

La première phrase de l'article L112-2 alinéa 1er énonce la règle de fond : « Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. »

Trois interdictions y figurent noir sur blanc, plus une règle d'appréciation :

• Le SMIC est interdit comme indice. « Le loyer varie comme le SMIC » : illicite, quelle que soit l'activité du preneur.
• Le niveau général des prix ou des salaires est interdit. C'est ce qui condamne l'indexation sur l'indice des prix à la consommation « tous ménages » de l'INSEE : il mesure le niveau général des prix, sans aucun lien direct avec un immeuble. Je tombe régulièrement sur cette clause dans des baux rédigés maison, recopiés d'un modèle de contrat de prestation de services trouvé en ligne.
• Les prix de biens ou services sans relation directe sont interdits avec l'objet de la convention ou l'activité de l'une des parties. Un bail de bureaux indexé sur le prix du blé, un restaurant indexé sur un indice du bâtiment étranger à son activité : la clause tombe.
• La relation directe s'apprécie sur deux références alternatives : l'objet de la convention (ici, un immeuble) ou l'activité de l'une des parties (celle du preneur, ou celle du bailleur). Une seule des deux suffit.

La présomption légale pour les immeubles (art. L112-2, al. 1er et 2)

La notion de « relation directe » a nourri assez de procès pour que le législateur finisse par créer des présomptions. Attention à la structure exacte du texte, souvent citée de travers : la présomption relative à l'ICC et à l'ILC figure dans la seconde phrase du premier alinéa de l'article L112-2, et non dans un alinéa 2. Cette phrase répute en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l'indice national du coût de la construction (ICC) publié par l'INSEE ou, pour les activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). C'est le deuxième alinéa qui étend la présomption, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour celles exercées par les professions libérales, à l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

La portée pratique est énorme. Ces trois indices bénéficient d'une présomption légale de relation directe : en les retenant, le bailleur n'a strictement rien à démontrer. Avec n'importe quel autre indice, ce sera à lui de prouver la relation directe devant le juge, plusieurs années après la signature, avec les pièces qu'il aura conservées. Autant dire qu'on ne sort du trio ILC-ILAT-ICC que pour une très bonne raison.

La deuxième règle de validité : la concordance des périodes (art. L112-1 al. 2)

L'alinéa 2 de l'article L112-1 pose une règle purement technique, et pourtant redoutable : « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. »

En clair : si le loyer est indexé une fois par an, l'indice de comparaison et l'indice de base doivent être séparés de douze mois exactement. Pas quinze. Pas dix-huit. C'est le piège n° 2, celui du chapitre 5. Personne ne le voit à la lecture d'un bail, et il a alimenté à lui seul une décennie de contentieux.

Ce que cela interdit concrètement

À ne pas confondre avec la clause-recettes. Un loyer variable calculé en pourcentage du chiffre d'affaires du preneur (loyer binaire ou loyer variable) n'est pas une clause d'indexation : ce n'est pas une indexation d'un prix sur un indice, c'est une modalité de détermination du loyer. Son régime est différent, notamment au regard du plafonnement au renouvellement. Les deux stipulations coexistent souvent dans les baux de centres commerciaux, et il faut les traiter séparément.

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3. Quel indice choisir pour indexer un bail commercial : ILC, ILAT ou ICC

Le choix de l'indice est la première décision de rédaction, et l'une des rares qu'on ne peut plus corriger seul ensuite. Elle commande la validité de la clause, la volatilité du loyer, et le climat des discussions avec le locataire pendant neuf ans.

L'ILC, indice des loyers commerciaux

L'ILC a été introduit à l'article L112-2 du Code monétaire et financier par la loi de modernisation de l'économie n° 2008-776 du 4 août 2008, et il est défini par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008. L'article D112-2 du Code monétaire et financier, dans sa rédaction issue du décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011, précise que les activités visées sont les activités commerciales et artisanales : commerce de détail, restauration, hôtellerie, cafés, activités artisanales.

Sa composition a changé avec le décret n° 2022-357 du 14 mars 2022, qui a supprimé la composante liée au chiffre d'affaires du commerce de détail. Depuis l'indice du 4e trimestre 2021, l'ILC est une somme pondérée de deux composantes seulement : 75 % d'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, 25 % d'indice du coût de la construction. Cette recomposition explique tout son comportement récent : flambée en 2022-2023 avec l'inflation, retour à l'étale, puis passage en territoire négatif en 2025-2026.

L'INSEE publie l'ILC chaque trimestre, environ trois mois après la fin du trimestre mesuré, donc près de six mois après son début. L'indice du 1er trimestre 2026 est ainsi sorti le 24 juin 2026 (Informations rapides n° 154) et le suivant est attendu fin septembre. Au 1er trimestre 2026, l'ILC s'établit à 135,26 (base 100 au 1er trimestre 2008) et recule de 0,45 % sur un an, après - 0,50 % au trimestre précédent. C'est le troisième trimestre consécutif de baisse annuelle, le mouvement ayant commencé au 3e trimestre 2025 : ce n'est plus un accident statistique.

L'ILAT, indice des loyers des activités tertiaires

L'ILAT vise les activités autres que commerciales et artisanales, ainsi que celles exercées par les professions libérales : bureaux, plateformes logistiques, entrepôts, cabinets médicaux ou d'avocats, activités de services aux entreprises (art. D112-2 CMF). Il est également publié trimestriellement par l'INSEE et bénéficie, depuis la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011, de la même présomption légale de relation directe (art. L112-2 al. 2 CMF).

Au 1er trimestre 2026, l'ILAT s'établit à 137,42 et progresse de 0,09 % sur un an (INSEE, Informations rapides n° 155), après - 0,06 % au trimestre précédent. Il bouge nettement moins que l'ILC, et ce n'est pas un hasard : sa formule mélange 50 % d'indice des prix à la consommation, 25 % d'ICC et 25 % de PIB en valeur. Cette dose de croissance économique amortit les à-coups d'inflation. Pour un bailleur de bureaux, cela signifie des revalorisations plus modestes mais beaucoup plus régulières.

L'ICC et ce que la loi Pinel a fait — et n'a pas fait

Voilà le point que la moitié des pages en ligne racontent de travers, y compris sur des sites tenus par des professionnels. Reprenons calmement, texte en main.

L'article 9 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a supprimé la référence à l'indice du coût de la construction dans deux articles du Code de commerce :

• l'article L145-34, qui gouverne le plafonnement du loyer du bail renouvelé ;
• l'article L145-38, qui gouverne le plafonnement de la révision triennale.

Depuis, pour ces deux mécanismes légaux, l'indice de référence est l'ILC ou l'ILAT selon l'activité. L'ICC n'y a plus sa place. Le tout s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

En revanche, et c'est là que ça dérape presque partout, la loi Pinel n'a pas touché à l'article L112-2 du Code monétaire et financier. Dans sa rédaction en vigueur, cet article continue de réputer en relation directe avec l'objet d'une convention portant sur un immeuble bâti l'indexation fondée sur l'ICC. Ce qui donne, mécanisme par mécanisme :

Faut-il pour autant choisir l'ICC ? Je le déconseille, et pas pour un motif juridique. Le problème est arithmétique : votre loyer suit l'ICC pendant neuf ans, tandis que le plafond légal applicable en cas de révision triennale ou de renouvellement suit l'ILC ou l'ILAT. Les deux courbes divergent. Le jour du renouvellement, votre loyer indexé peut se retrouver au-dessus du plafond, et le renouvellement se solde alors par une baisse. Ajoutez que l'ICC est plus nerveux, puisqu'il colle au coût des matériaux. Sauf raison précise, alignez l'indice d'indexation sur l'indice légal de l'activité : ILC pour un commerce, ILAT pour un bureau.

Comparatif des trois indices au 1er trimestre 2026

Sources : INSEE, Informations rapides n° 154 et n° 155 du 24 juin 2026. Les indices sont publiés environ trois mois après la clôture du trimestre mesuré : au moment d'indexer, vérifiez toujours la dernière publication INSEE plutôt qu'un tableau recopié sur un site tiers.

Le cas des activités mixtes et des changements d'activité

Un cas revient souvent : le preneur exerce à la fois une activité commerciale et une activité tertiaire, ou il change d'activité en cours de bail après une despécialisation. La présomption se rattache à l'activité exercée. Deux réflexes suffisent.

• À la signature, prenez l'indice de l'activité principale telle qu'elle est décrite dans la clause de destination, et soignez cette clause de destination : c'est elle qui servira de référence si le débat s'ouvre.
• En cours de bail, un changement d'activité ne fait pas basculer l'indice tout seul. La clause s'applique telle qu'elle est écrite. Si la nouvelle activité rend l'indice contractuel manifestement hors sujet, régularisez par avenant plutôt que de laisser courir une clause fragile. Et méfiez-vous : c'est précisément ce type d'avenant qui fabrique des distorsions (chapitre 5).

Pour les locaux à usage mixte (commerce en rez-de-chaussée, logement à l'étage), rappelez-vous que le statut s'apprécie lot par lot, et qu'un bail d'habitation dans le même immeuble suivra l'IRL et non l'ILC. Notre guide sur les locaux d'activité en SCI détaille cette frontière.

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4. Piège n° 1 : la clause d'indexation à sens unique

Si vous ne devez retenir qu'un chapitre, prenez celui-ci. Une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est réputée non écrite. Pendant vingt ans, ce type de stipulation a été recopié presque automatiquement dans les baux commerciaux : « le loyer sera indexé chaque année, étant précisé qu'il ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer de l'année précédente ». Personne n'y prêtait attention tant que les indices montaient. Ils baissent depuis 2025, et ces clauses explosent en vol les unes après les autres.

Ce que la clause dit, et ce que le juge lit

Les rédactions varient, l'intention est toujours la même : neutraliser la baisse. Le florilège que je croise le plus souvent :

• « L'indexation ne pourra jouer qu'à la hausse. »
• « Le loyer révisé ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer précédemment appliqué. »
• « En cas de baisse de l'indice, le loyer sera maintenu à son montant antérieur. »
• « Le loyer initial constitue un loyer plancher pendant toute la durée du bail. »
• Une clause « tunnel » qui limite la baisse mais pas la hausse (par exemple : hausse non plafonnée, baisse limitée à 1 %).

Toutes souffrent du même vice : elles suppriment l'aléa. Une indexation, par définition, c'est chaque partie qui accepte le risque d'une variation défavorable. Une clause qui garantit au bailleur de ne jamais perdre n'est plus une indexation. C'est une promesse de revalorisation déguisée, et le juge la lit comme telle.

Le fondement de la prohibition : de l'article L112-1 à l'article L145-39

Un point technique qu'il faut prendre dans l'ordre, parce que le fondement a changé. Pendant cinq ans, la Cour de cassation a rattaché la prohibition de la clause asymétrique à l'article L112-1 du Code monétaire et financier : c'est sur le fondement de ce texte qu'elle a jugé nulle, dans un arrêt de principe, la clause excluant la réciprocité de la variation et n'autorisant la révision qu'à la hausse (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681, publié). Si vous lisez une décision ou un commentaire antérieurs à 2021, c'est ce fondement que vous y trouverez, et il n'était pas erroné à l'époque.

Depuis 2021, le raisonnement a été refondé. La prohibition repose désormais sur l'article L145-39 du Code de commerce, combiné à l'article L145-15, au terme d'une démonstration que la Cour a pris soin d'expliciter — l'article L112-1, lui, ne dit pas un mot de la réciprocité.

L'article L145-39 ouvre à chaque partie le droit de demander la révision du loyer chaque fois que, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé. Or, comme l'énonce la Cour, « la neutralisation des années de baisse de l'indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d'atteinte du seuil de variation du quart » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié ; Cass. 3e civ., 12 janvier 2022, n° 21-11.169, publié). En supprimant les années de baisse, la clause fait atteindre le seuil du quart plus vite qu'il ne le devrait, et fausse donc le fonctionnement d'une disposition d'ordre public du statut. Or l'article L145-15 du Code de commerce répute non écrites les stipulations qui ont pour effet de faire échec aux articles L145-37 à L145-41, dont fait partie l'article L145-39. D'où le réputé non écrit.

La sanction : réputé non écrit total ou partiel ?

C'est là que le droit a bougé, et que beaucoup de contenus en ligne sont restés bloqués sur l'état antérieur. Trois arrêts racontent l'histoire.

Le premier est du 12 janvier 2022 (n° 21-11.169, publié au Bulletin). La troisième chambre civile pose la règle : « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite ». Elle casse l'arrêt d'appel qui avait anéanti la clause entière en se contentant de relever que l'indexation était une condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur. Ce motif, dit la Cour, ne caractérise pas l'indivisibilité.

Le 25 janvier 2023 (n° 20-20.514, inédit), même message : le juge doit chercher concrètement si la stipulation illicite peut être détachée du reste sans dénaturer l'économie de la clause. Pas d'extension automatique de la sanction.

Et le 22 mai 2025 (n° 23-23.336, cassation partielle, inédit), la Cour remet le couvert auprès des juges du fond : analyser la divisibilité avant d'étendre la sanction. Seule la stipulation prohibée tombe, sauf indivisibilité caractérisée.

Pour une SCI bailleresse, cela veut dire une chose : tout ne s'écroule pas forcément. Quand l'asymétrie tient dans une phrase détachable (« le loyer ne pourra être inférieur au loyer précédent »), le juge peut la retrancher et laisser vivre le mécanisme d'indexation, devenu réciproque. Quand elle irrigue toute la clause, parce que la formule de calcul elle-même n'a été pensée que pour monter, l'indivisibilité peut être retenue et il ne reste plus rien. Le loyer redescend alors au montant contractuel d'origine, comme si neuf ans d'indexation n'avaient jamais eu lieu.

L'action est imprescriptible, la restitution ne l'est pas

Toujours la même question, en rendez-vous : « la clause date de 2013, c'est trop tard pour la contester, non ? » Non. Et c'est une mauvaise nouvelle qu'il vaut mieux apprendre ici que par une assignation.

L'action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial n'est soumise à aucune prescription (Cass. 3e civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405). La solution a été appliquée expressément à la clause d'indexation par Cass. 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-18.643, publié au Bulletin. En 2026, un locataire peut donc faire tomber une clause signée en 2012.

Ce même arrêt pose deux limites. Une bonne pour le bailleur, une mauvaise.

• Limite temporelle (favorable au bailleur). « Le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d'une clause d'indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice. » La répétition de l'indu reste soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code civil.
• Assiette du calcul (défavorable au bailleur). « Dès lors qu'une stipulation réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la créance de restitution de l'indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d'application d'une telle stipulation. » La Cour casse l'arrêt d'appel qui calculait la restitution par rapport au loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

La nuance est décisive, et presque personne ne la voit venir. La prescription quinquennale borne la période de restitution, pas l'assiette du calcul. On remonte donc au loyer d'origine pour reconstituer ce qui aurait dû être payé, puis on restitue l'écart des cinq dernières années. Conclusion contre-intuitive : plus le bail est ancien, plus l'écart annuel s'est creusé, et plus la note des cinq ans est salée. Un bail de 2011 coûte beaucoup plus cher qu'un bail de 2021.

Exemple chiffré : ce que coûte une clause plancher

En 2026, la réciprocité n'est plus une clause de style

Pendant quinze ans, un argument implicite a justifié toutes les clauses asymétriques : « de toute façon, l'indice ne baisse jamais ». Il ne tient plus. L'ILC recule de 0,45 % sur un an au 1er trimestre 2026, après - 0,50 % au trimestre précédent. Le bailleur qui refuse d'appliquer cette baisse en agitant sa clause plancher offre lui-même au locataire le point de départ du contentieux. Lettre de contestation, assignation, recalcul sur cinq ans : la chaîne se déroule toute seule.

Mon conseil de gestion tient en une phrase. Si votre bail contient une clause plancher, ne l'appliquez pas. Indexez à la baisse comme si la stipulation n'existait pas. Sur un loyer de 2 000 € mensuels, vous laissez neuf euros par mois sur la table ; en échange, vous ne fournissez à personne la preuve écrite que vous appliquiez une clause illicite. Et si la relation avec le locataire est bonne, profitez-en pour régulariser par avenant, en faisant très attention à ne pas créer une distorsion. Ce qui nous amène au piège suivant.

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5. Piège n° 2 : la distorsion des périodes d'indexation

Celui-là est moins connu et tout aussi fatal. Sa particularité : il est invisible à la lecture. Vous pouvez relire dix fois la clause sans rien voir. Il n'apparaît qu'en posant un calendrier sur une feuille et en comptant les mois.

Le mécanisme

Le texte, d'abord, article L112-1 alinéa 2 du Code monétaire et financier : « Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. »

Deux durées doivent être comparées :

• La période de variation de l'indice : le temps qui sépare l'indice de base de l'indice de comparaison. Si l'on compare l'ILC du 3e trimestre 2024 à l'ILC du 3e trimestre 2025, la période est de douze mois.
• La durée entre deux indexations : le temps qui sépare deux applications successives de la clause. Si l'indexation est annuelle, la durée est de douze mois.

Tant que ces deux durées coïncident, la clause tient. Dès que la première dépasse la seconde, il y a distorsion et le texte s'applique. Notez la dissymétrie du texte : il ne vise que le cas où la période de variation est supérieure. Une période de variation plus courte que l'intervalle entre deux indexations échappe à l'interdiction.

Le cas le plus fréquent : la première indexation

Neuf fois sur dix, la distorsion naît à la première indexation, à cause du décalage entre la date de prise d'effet du bail et le trimestre de l'indice de base retenu. Voici ce que donnent trois rédactions différentes sur un même bail, prenant effet le 1er octobre 2024, avec indexation au 1er octobre de chaque année. Gardez en tête le calendrier de l'INSEE : l'ILC d'un trimestre est publié environ trois mois après sa clôture, celui du 2e trimestre vers le 20 septembre, celui du 1er trimestre dans la seconde quinzaine de juin — l'ILC du 1er trimestre 2026 a par exemple été publié le 24 juin 2026.

Arrêtez-vous sur la dernière ligne, celle de l'indice de base fixe. Elle surprend souvent : au bout de trois ans, on compare bien l'ILC du 2e trimestre 2027 à celui du 2e trimestre 2024, soit trente-six mois d'indice. Ce n'est pas une distorsion pour autant, parce que le rapport ne s'applique pas au loyer en cours mais au loyer initial : trente-six mois d'indice pour trente-six mois de loyer. C'est exactement la concordance exigée par le texte, et c'est ce que valide l'arrêt du 5 février 2026 cité plus bas. En revanche, appliquer un rapport à base fixe au loyer en cours, c'est compter deux fois la même variation : la clause doit dire lequel des deux loyers sert d'assiette, sans ambiguïté.

Le cas particulier du « dernier indice publié »

« Le loyer sera indexé chaque année sur le dernier indice publié » est la formulation la plus répandue, et elle a l'air parfaitement neutre. Son défaut est ailleurs que là où on le cherche : elle ne produit pas nécessairement une distorsion, mais elle rend la clause dépendante du calendrier de l'INSEE plutôt que du bail.

Quand la date d'indexation est loin d'une fenêtre de publication, tout va bien : au 1er octobre, le dernier ILC publié est celui du 2e trimestre, année après année, ce qui donne douze mois pile. Le problème naît quand la date d'indexation chevauche une fenêtre de publication. Prenons un bail indexé chaque 22 juin, alors que l'ILC du 1er trimestre est diffusé dans la troisième semaine de juin :

• Année 1 — la publication tombe le 20 juin : le dernier indice publié au 22 juin est celui du 1er trimestre de l'année.
• Année 2 — la publication tombe le 24 juin : le dernier indice publié au 22 juin n'est plus que celui du 4e trimestre précédent. Période de variation : neuf mois. C'est licite, l'article L112-1 alinéa 2 ne visant que les périodes supérieures à l'intervalle entre deux indexations.
• Année 3 — la publication redevient antérieure au 22 juin : on compare le 1er trimestre de l'année au 4e trimestre d'il y a deux ans, soit quinze mois d'indice pour douze mois écoulés. La distorsion est constituée, et la clause est réputée non écrite pour cette échéance.

Trois jours de décalage dans le calendrier de diffusion d'un institut statistique, et une clause de bail bascule. Voilà pourquoi il ne faut jamais écrire « le dernier indice publié » : la régularité de votre indexation ne doit dépendre de rien d'autre que de votre propre rédaction.

La distorsion créée par un avenant ou un renouvellement

Plus vicieux encore : la distorsion peut apparaître alors que la clause d'origine était irréprochable. Deux scénarios classiques.

• Un avenant modifie le loyer en cours d'année, mais la date d'indexation reste inchangée. La première indexation qui suit compare un indice sur douze mois à une durée écoulée de quelques mois seulement — ou l'inverse.
• Le renouvellement du bail prend effet à une date qui ne coïncide pas avec la date d'indexation annuelle prévue par la clause reconduite.

La Cour de cassation trace ici une frontière qui sauve beaucoup de baux : la clause n'est réputée non écrite que si la distorsion découle du texte même de la clause. Quand le décalage vient non pas de la clause, mais de l'écart entre la date d'effet du renouvellement et la date d'indexation qu'elle prévoit, la clause reste licite (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 17-19.525). Un renouvellement décalé ne condamne donc pas, à lui seul, votre indexation.

La sanction est bornée dans le temps

Deuxième bonne nouvelle, dans la même veine que le chapitre précédent : la sanction est proportionnée à la distorsion. On ne détruit pas neuf ans d'indexation pour trois mois de décalage.

Dans l'arrêt Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-10.145 (inédit), la Cour juge que seule la stipulation créant la distorsion est réputée non écrite, et non l'ensemble du mécanisme : les indexations postérieures, une fois la distorsion temporelle épuisée, redeviennent valables. Dans cette affaire, un avenant du 12 mars 2018 avait modifié le loyer tout en maintenant l'indexation au 1er octobre, créant une distorsion à la première indexation suivante ; la cour d'appel de Paris avait écarté la clause entière, la Cour de cassation a jugé que seule la stipulation créant la distorsion devait être neutralisée, pour la seule période concernée. La solution avait déjà été posée par Cass. 3e civ., 29 novembre 2018, n° 17-23.058, pour une distorsion ponctuelle née de la prise d'effet du bail en cours d'année civile.

L'arrêt Cass. 3e civ., 5 février 2026, n° 24-11.584 (inédit) confirme ce raisonnement et apporte une précision utile de rédaction : une clause d'indexation se référant à un indice de base fixe ne contrevient pas à l'article L112-1 du Code monétaire et financier, dès lors qu'il existe une concordance entre la période de variation de l'indice et celle de variation du loyer, l'indice de révision devant correspondre au même trimestre que l'indice de référence. L'affaire portait sur un bail à construire du 15 mai 2008, prenant effet le 23 juin 2010, dont la redevance était indexée chaque année sur l'ICC avec pour indice de base celui du 3e trimestre 2007 (Rennes, 5e ch., 24 janvier 2024). Lorsque la concordance fait défaut sur une période limitée, la clause n'est réputée non écrite que pour cette période.

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6. Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % : un dispositif éteint depuis 2024

Ce point mérite sa section, parce qu'un nombre impressionnant de pages en ligne en parlent encore au présent, en 2026. Mettons les choses au clair tout de suite : ce plafonnement n'existe plus.

Ce que le dispositif prévoyait

L'article 14 de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises au sens du droit de l'Union européenne (moins de 250 salariés, chiffre d'affaires annuel n'excédant pas 50 millions d'euros ou total de bilan n'excédant pas 43 millions d'euros).

Le plafonnement devait initialement couvrir les trimestres du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2023. L'article 1er de la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 l'a prorogé jusqu'au 1er trimestre 2024 inclus. Sans ce plafond, la hausse aurait atteint un pic de 6,69 % au 1er trimestre 2023.

Depuis le 2e trimestre 2024 : plus aucun plafond légal

Aucune prorogation n'est intervenue ensuite. Depuis le 2e trimestre 2024, l'ILC s'applique sans aucune limitation légale de variation. Les clauses d'indexation en cours ont retrouvé leur plein effet, à la hausse comme à la baisse.

Deux séquelles que je croise encore régulièrement dans les dossiers en 2026 :

• Pas de rattrapage. Le plafonnement a écrêté définitivement les hausses des trimestres concernés. Un bailleur ne peut pas, aujourd'hui, réclamer la fraction de hausse qu'il n'a pas pu appliquer entre 2022 et 2024 : elle est perdue et n'entre pas dans le loyer de base des indexations suivantes.
• La base de calcul est décalée. Pour un locataire PME, le loyer de 2024 est inférieur à ce qu'il aurait été sans plafonnement ; toutes les indexations suivantes partent de cette base écrêtée. L'effet est permanent sur toute la durée du bail.

Vérifiez si votre locataire était éligible. Le plafonnement ne visait que les PME au sens européen. Un bail conclu avec une grande enseigne n'était pas concerné : les hausses de 2022-2023 y ont été appliquées en plein. Si vous reprenez une comptabilité de SCI et que les loyers ne collent pas au barème d'indexation, vérifiez d'abord la qualité du preneur pendant cette fenêtre.

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7. Rédiger la clause d'échelle mobile : modèle commenté

Trois chapitres pour lister ce qui fait tomber une clause d'échelle mobile. Passons à celle qui tient. Voici la trame que j'utilise et que je considère comme solide au regard du droit en vigueur en 2026. Adaptez-la à votre situation, et sur un enjeu significatif, faites-la relire par un avocat en baux commerciaux. La rédaction du bail commercial est un métier à part entière, et ce guide ne le remplace pas.

Le commentaire, article par article

Indexation automatique ou sur notification : le choix qui change tout

Trois mots dans le bail, et la conséquence financière se compte en milliers d'euros.

• Indexation automatique (« de plein droit »). Le nouveau loyer est dû à la date prévue, courrier ou pas. Un bailleur qui oublie pendant trois ans peut réclamer son rappel, dans la limite de la prescription quinquennale. Pour une SCI, c'est la seule rédaction à retenir.
• Indexation sur demande. Le loyer ne bouge qu'à compter de la notification. Le bailleur distrait ne perd pas des créances prescrites : il perd des créances qui ne sont jamais nées. J'ai vu une SCI familiale laisser filer quatre ans d'indexation sur cette seule nuance de rédaction, pour un préjudice définitif d'environ 5 000 €.

Même avec une clause automatique, notifiez tous les ans. Ce n'est pas une obligation, c'est de la gestion. Un locataire qui reçoit trois ans de rappel d'un coup conteste ; un locataire informé chaque année paie sans discuter. Concrètement : un courrier simple en septembre, joint à l'avis d'échéance d'octobre, avec l'ancien loyer, les deux indices, le calcul et le nouveau montant. Dix minutes par bail et par an.

Ce qu'il ne faut surtout pas écrire

• « Le dernier indice publié » — la régularité de la clause se met alors à dépendre du calendrier de diffusion de l'INSEE, et la distorsion finit par arriver.
• « L'indexation ne pourra jouer qu'à la hausse » et toutes ses variantes (loyer plancher, maintien du loyer antérieur en cas de baisse).
• Un tunnel asymétrique : hausse non plafonnée, baisse limitée. C'est une asymétrie déguisée.
• Un indice sans relation directe : indice des prix à la consommation tous ménages, SMIC, indice sectoriel étranger à l'activité.
• Une indexation semestrielle mal ancrée : deux indices trimestriels séparés de six mois existent bel et bien (T1 et T3, T2 et T4), et une clause semestrielle qui les désigne nommément respecte parfaitement l'article L112-1 al. 2. Le risque n'est pas l'indisponibilité de l'indice, c'est le doublement des occasions de décalage : avec deux échéances par an, on multiplie par deux les chances qu'une date d'indexation vienne chevaucher une fenêtre de publication. Si vous indexez deux fois par an, désignez les trimestres en toutes lettres.
• Une clause qui écarte l'article L145-39 : cette disposition est d'ordre public, toute clause contraire est réputée non écrite (art. L145-15 C. com.).

Si vous rédigez vos baux vous-même, notre modèle de bail pour SCI reprend les clauses de base. Et ne négligez pas la question de qui signe le bail au nom de la SCI : un bail signé par un associé non gérant, sans mandat, c'est un contentieux de plus greffé sur le premier.

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8. Appliquer l'indexation du loyer : calcul, quittance, prescription, comptabilité

Une clause parfaite que personne n'applique ne vaut pas mieux qu'une clause illicite. Place à l'exécution : calculer le nouveau loyer, le faire figurer sur la quittance, savoir jusqu'à quand réclamer une indexation oubliée, et l'enregistrer correctement selon que la SCI est à l'IR ou à l'IS.

Le calcul pas à pas sur un loyer de 24 000 €

Une SCI loue un local commercial 24 000 € HT par an, soit 2 000 € par mois, avec une indexation annuelle sur l'ILC au 1er octobre. Sa clause est rédigée « en cascade » : chaque année, le loyer en cours est multiplié par le rapport de l'ILC du 1er trimestre de l'année à celui du 1er trimestre de l'année précédente. Pour l'indexation du 1er octobre 2026, l'indice de référence de la précédente indexation est l'ILC du 1er trimestre 2025, à 135,87, et l'indice de comparaison est l'ILC du 1er trimestre 2026, à 135,26. Déroulons.

Trois erreurs de calcul récurrentes. (1) Appliquer le pourcentage de variation publié par l'INSEE au lieu du rapport des deux indices du bail : le pourcentage publié compare toujours à N-1, ce qui ne correspond pas nécessairement aux indices de votre clause. (2) Indexer le loyer initial au lieu du loyer en cours, ou l'inverse, selon que la clause prévoit une indexation « en cascade » ou « à base fixe » : lisez la formule contractuelle, elle prime. (3) Indexer les charges : l'indexation ne porte que sur le loyer. Les charges se régularisent selon leur propre régime, traité dans notre guide sur les charges locatives en SCI et celui sur la refacturation des charges au locataire.

La mention sur la quittance et l'avis d'échéance

Aucun texte n'oblige à détailler le calcul de l'indexation sur la quittance d'un bail commercial. Mais la quittance prouve le paiement, et l'avis d'échéance fixe la demande : autant qu'ils soient explicites. Ce que j'y fais figurer :

• le loyer hors charges après indexation, en distinguant nettement le loyer et les charges ;
• la mention de la période couverte ;
• la TVA si la SCI a opté pour la TVA sur les locaux professionnels (art. 260, 2° du CGI) ;
• le rappel de l'indexation appliquée, sous forme d'une ligne : « loyer indexé au 1er octobre 2026 — ILC T1 2026 / ILC T1 2025 ».

Notre guide sur la quittance de loyer en SCI détaille le contenu du document et les obligations propres au bail d'habitation, qui sont plus strictes. Sur l'option TVA et ses conséquences en matière de facturation, voir l'option TVA d'une SCI et le guide général SCI et TVA.

La prescription des rappels de loyer indexé

« J'ai oublié d'indexer pendant quatre ans, je peux rattraper ? » On me pose la question presque chaque semaine.

Tout dépend d'abord de votre rédaction : clause automatique ou clause sur demande (chapitre 7). Si elle est automatique, le rappel vous est dû, avec trois bornes à connaître.

• Durée : cinq ans. L'action en paiement du rappel de loyer indexé se fonde sur le contrat, pas sur le statut des baux commerciaux. C'est donc la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du Code civil qui joue, et non le délai biennal de l'article L145-60 du Code de commerce, réservé aux actions exercées en vertu du statut (révision triennale, renouvellement, indemnité d'éviction).
• Point de départ : échéance par échéance. Chaque terme de loyer constitue une créance distincte et se prescrit séparément, à compter de sa date d'exigibilité. Une demande formée en octobre 2026 permet donc de réclamer les rappels échus depuis octobre 2021.
• Interruption. Une reconnaissance de dette par le locataire, une assignation ou une mesure d'exécution interrompent la prescription. Une simple lettre de relance, non.

N'oubliez pas l'effet miroir : la même prescription quinquennale sert au locataire pour récupérer l'indu quand la clause est réputée non écrite (chapitre 4). Les cinq ans ne protègent personne en particulier. Ils protègent celui qui agit à temps.

Rappel de quatre ans d'un coup : la prudence commande de négocier. Juridiquement, la SCI peut exiger la totalité. Commercialement, exiger 4 000 € à un commerçant en difficulté, c'est souvent déclencher l'impayé qu'on cherchait à éviter. Un échelonnement écrit vaut mieux qu'un titre exécutoire. Si la situation est déjà dégradée, notre guide sur les impayés de loyer en SCI décrit la marche à suivre.

Le traitement comptable côté SCI

L'indexation ne crée aucune écriture particulière : elle modifie un montant, point. En revanche, le régime fiscal de la SCI change complètement le moment où ce montant entre dans le résultat, et c'est là que se logent la plupart des erreurs que je corrige en reprise de comptabilité.

Trois points sur lesquels je vois régulièrement des SCI se tromper :

• Le choix du compte de produit dépend du plan de comptes retenu : on rencontre le compte 706 « Prestations de services » (avec des sous-comptes 7061 pour les loyers et 7062 pour les charges refacturées), le compte 7083 « Locations diverses » ou le compte 752 « Revenus des immeubles ». L'essentiel est la constance d'un exercice à l'autre. Le détail des schémas d'écriture figure dans notre guide sur les écritures de loyers en SCI.
• Option TVA. Si la SCI a opté sur les locaux professionnels, l'indexation modifie la base HT et donc la TVA collectée (compte 44571). Une indexation à la baisse implique de rectifier les factures et non simplement d'appeler moins.
• CRL. Une SCI à l'IS peut être redevable de la contribution sur les revenus locatifs (art. 234 nonies et suivants du CGI, 2,5 %) sur les loyers de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l'année d'imposition et non soumis à la TVA. La date d'appréciation compte : un immeuble qui atteint ses quinze ans en cours d'année n'entre dans le champ qu'au 1er janvier suivant. L'indexation fait mécaniquement varier l'assiette : voir notre guide sur la CRL en SCI à l'IS.

Derrière tout cela, il n'y a qu'un vrai sujet : le suivi. Une clause d'indexation ne vaut que si quelqu'un l'applique chaque année, à la bonne date, avec les bons indices. C'est typiquement la tâche qu'on repousse en octobre, puis qu'on oublie en novembre, et que notre plateforme est faite pour ne pas oublier à votre place. Pour replacer l'indexation dans le tableau de bord d'ensemble, voyez nos guides sur les indicateurs de pilotage d'une SCI et sur le rendement d'une SCI.

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9. Quand l'indexation fait dérailler le loyer commercial : l'article L145-39

Neuf ans d'indexation, ça finit parfois par produire un loyer que plus rien ne justifie sur le marché local. Le statut des baux commerciaux a prévu une soupape, et elle fonctionne dans les deux sens.

Le texte

Article L145-39 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 11 de la loi Pinel du 18 juin 2014 : « En outre, et par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

Sept conditions, à vérifier une par une

• Le bail doit comporter une clause d'échelle mobile. Sans clause d'indexation, l'article L145-39 n'a pas d'objet : c'est l'article L145-38 qui prend le relais.
• La variation doit résulter du seul jeu de la clause. Une hausse issue d'un avenant ou d'une décision de justice ne compte pas dans le calcul.
• Le seuil est de plus d'un quart, donc strictement plus de 25 %. À 25,0 %, vous êtes hors du texte.
• Le point de comparaison est le prix « précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire » : c'est le loyer du bail ou celui issu de la dernière fixation judiciaire, pas le loyer de l'année précédente. Le compteur se remet à zéro à chaque nouvelle fixation.
• Le texte joue dans les deux sens. Le locataire peut l'invoquer si le loyer a augmenté de plus d'un quart et dépasse la valeur locative ; le bailleur peut l'invoquer si le loyer a diminué de plus d'un quart. Dans les deux cas, la révision reconduit le loyer à la valeur locative, appréciée selon l'article L145-33.
• Le lissage à 10 %. La variation qui résulte de la révision ne peut produire, pour une année, une augmentation supérieure à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Le rattrapage s'étale donc dans le temps.
• La procédure relève du statut : la demande est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (art. R145-20 C. com.) ; puis mémoire préalable (art. R145-23 et s.), juge des loyers commerciaux et prescription biennale de l'article L145-60. Le nouveau prix court à compter de la date de la demande.

Exemple chiffré

Attention au piège de la clause asymétrique combinée à l'article L145-39. C'est précisément le raisonnement de la Cour de cassation exposé au chapitre 4 : en neutralisant les baisses, une clause à sens unique fait franchir le seuil du quart plus tôt qu'il ne devrait l'être, ce qui altère le droit à révision d'ordre public du locataire. Voilà pourquoi la sanction est le réputé non écrit, et non une simple inopposabilité.

Ne pas confondre avec la valeur locative du renouvellement

La révision de l'article L145-39 ramène le loyer à la valeur locative en cours de bail. Le renouvellement, lui, relève de l'article L145-34, avec son propre plafonnement et ses propres cas de déplafonnement. Les deux voies se croisent parfois dans un même dossier, mais elles n'ont ni les mêmes délais ni les mêmes effets, et on ne les plaide pas de la même façon. Sur l'évaluation proprement dite, notre guide sur les valeurs locatives détaille ce que regardent l'expert et le juge.

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10. Tableau des erreurs qui annulent la clause d'échelle mobile

Sortez vos baux et prenez ce tableau ligne par ligne. Une demi-heure par bail, et vous saurez où vous en êtes.

Que faire si votre clause est irrégulière ?

1. Arrêtez d'appliquer le volet irrégulier. Plus de clause plancher : indexation réciproque, dès la prochaine échéance. Chaque application supplémentaire grossit l'assiette de restitution.
2. Chiffrez votre exposition. Recalculez ce qu'aurait donné une indexation régulière depuis l'origine, puis mesurez l'écart des cinq dernières années. Ce nombre, c'est votre risque maximal si le locataire assigne demain matin.
3. Décidez de régulariser ou pas. Un avenant qui remplace la clause par une version conforme éteint le risque pour l'avenir, mais il braque le projecteur sur le passé. Arbitrage à faire avec un avocat, en fonction du montant en jeu et de l'état de la relation.
4. Visez le renouvellement. C'est l'occasion naturelle de repartir sur une clause propre, sans que cela ressemble à un aveu.

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11. FAQ — Clause d'échelle mobile en bail commercial

Les questions qui reviennent le plus souvent, en rendez-vous comme par mail, sur l'indexation d'un bail commercial.