Checklist de clôture comptable annuelle d'une SCI (2026)
La clôture d'une SCI se rate toujours de la même façon : on croit avoir fini une fois la déclaration envoyée, et on oublie l'assemblée, l'affectation du résultat ou le solde d'IS. Ce guide n'est pas un tutoriel de plus. C'est une checklist, dans l'ordre, avec des cases à cocher, pour dérouler votre clôture du premier arrêté des comptes jusqu'à la conservation des pièces, sans laisser d'étape en suspens.
Elle complète notre tutoriel narratif clôture comptable d'une SCI étape par étape : ici, le format est actionnable et imprimable, avec les échéances 2026 et la distinction IR / IS à chaque étape. Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code de commerce, CGI, BOFiP, calendrier fiscal impots.gouv.fr). Mis à jour le 15/07/2026.
À retenir en 30 secondes
- Dix étapes, un ordre : cut-off, rapprochement bancaire, écritures d'inventaire, bilan et résultat, liasse fiscale, FEC, assemblée d'approbation, affectation du résultat, paiement de l'IS, conservation.
- IR = clôture allégée (trésorerie, pas de bilan, 2072). IS = clôture complète (engagement, amortissements, bilan, 2065 + 2033, FEC).
- Échéance liasse 2026 : exercice clos au 31/12/2025 → télétransmission au 20 mai 2026 (2072 comme 2065 + 2033). Exercice décalé → dans les trois mois de la clôture.
- IS payé à part de la liasse : acomptes via le relevé 2571 (15 mars, 15 juin, 15 sept., 15 déc., si IS > 3 000 €), solde via le relevé 2572 (15 mai pour une clôture au 31/12).
- Ne jamais oublier l'assemblée (article 1856 du Code civil) ni l'affectation du résultat. La SCI n'a aucune réserve légale à constituer.
Références mobilisées dans cette checklist
Avertissement. Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil personnalisé ; vérifiez votre situation auprès d'un professionnel. Les échéances sont à jour du calendrier fiscal 2026 et du droit applicable au 15/07/2026. Le délai de tenue de l'assemblée et les modalités d'affectation du résultat dépendent des statuts propres à votre SCI, qui priment. Les cas chiffrés sont des exemples construits pour l'illustration.
Sommaire
- Avant de commencer : IR ou IS ?
- Étape 1 — Cut-off des recettes et des dépenses
- Étape 2 — Rapprochement bancaire
- Étape 3 — Écritures d'inventaire (IS)
- Étape 4 — Bilan et compte de résultat
- Étape 5 — Liasse fiscale (2072 ou 2065 + 2033)
- Étape 6 — FEC
- Étape 7 — Assemblée d'approbation des comptes
- Étape 8 — Affectation du résultat
- Étape 9 — Paiement de l'IS (2571 et 2572)
- Étape 10 — Conservation des documents
- La checklist complète à imprimer
- Deux clôtures chiffrées : IR puis IS
- Les erreurs qui coûtent cher
- FAQ — Checklist de clôture SCI 2026
Avant de commencer : IR ou IS ?
Une seule question conditionne toute la checklist : votre SCI est-elle à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ? Le régime commande le type de comptabilité, donc l'étendue de la clôture.
Une SCI à l'IR est translucide (article 8 du CGI) : elle ne paie pas d'impôt elle-même, son résultat est réparti entre les associés qui le déclarent en revenus fonciers. Elle tient en pratique une comptabilité de trésorerie (loyers encaissés, charges payées), sans bilan obligatoire. Une SCI à l'IS (option des articles 206-3 et 239 du CGI, ou de plein droit en cas d'activité commerciale — location meublée habituelle, article 206-2) est un contribuable à part entière : comptabilité d'engagement, bilan, amortissements, liasse 2033.
| Étape de clôture | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Comptabilité | Trésorerie | Engagement |
| Écritures d'inventaire | Quasi inexistantes | Amortissements, provisions, CCA |
| Bilan | Non obligatoire | Obligatoire |
| Liasse | 2072-S ou 2072-C | 2065 + 2033-A à G |
| FEC | Non (si tous associés personnes physiques) | Oui |
| Paiement d'impôt par la SCI | Non (imposition chez les associés) | Oui (acompte 2571, solde 2572) |
| Assemblée d'approbation | Obligatoire | Obligatoire |
Dans la suite, chaque étape indique clairement ce qui s'applique à l'IR, à l'IS, ou aux deux. Pour revoir l'ensemble des obligations régime par régime, voyez notre guide comptabilité SCI ; pour l'arbitrage entre les deux régimes, notre guide SCI à l'IS ou à l'IR.
Étape 1 — Cut-off des recettes et des dépenses
Le cut-off (la « coupure ») rattache chaque flux au bon exercice. C'est la première étape et la plus négligée. La règle dépend du régime : à l'IR, la date d'encaissement ou de paiement ; à l'IS, la date de naissance de la créance ou de la dette (le fait générateur), indépendamment du paiement.
Checklist — Cut-off
- Recenser les loyers dus au titre de l'exercice, encaissés ou non (IR : seuls les encaissés comptent ; IS : constater une créance sur les non-encaissés)
- Identifier les factures reçues et non payées à la clôture (IS : charges à payer ; IR : rien tant que non payé)
- Isoler les dépenses payées d'avance couvrant l'exercice suivant (IS : charges constatées d'avance, compte 486)
- Calculer les intérêts d'emprunt courus non échus à la date de clôture (IS)
- Vérifier qu'aucune écriture ne « déborde » sur le mauvais exercice (dernière quinzaine de décembre / première de janvier)
Bâclez le cut-off, et vous retrouverez l'écart des mois plus tard, quand un solde refusera de tomber juste sans que personne ne se souvienne pourquoi. Fait proprement, il alimente directement les écritures d'inventaire de l'étape 3.
Étape 2 — Rapprochement bancaire
Le rapprochement bancaire confronte votre comptabilité au relevé de banque, ligne à ligne, jusqu'au dernier jour de l'exercice. C'est le contrôle de fiabilité : il garantit qu'aucune recette ni dépense n'est oubliée et que le solde comptable du compte 512 (banque) correspond au solde réel. À l'IR, il valide l'exhaustivité de la trésorerie ; à l'IS, il conditionne la justesse du bilan.
Checklist — Rapprochement bancaire
- Réunir tous les relevés du compte bancaire dédié de la SCI jusqu'au dernier jour de l'exercice
- Pointer chaque ligne du relevé avec l'écriture comptable correspondante
- Identifier les écarts : chèques non débités, virements en attente, prélèvements oubliés
- Vérifier qu'aucun flux personnel ne transite par le compte de la SCI (risque de confusion de patrimoine)
- Établir l'état de rapprochement : solde comptable = solde bancaire ajusté des écarts
Astuce : ce point est massivement accéléré par l'agrégation bancaire. Chez sci-ai.app, les relevés sont synchronisés automatiquement et chaque transaction est rapprochée d'une écriture, ce qui réduit le rapprochement de fin d'exercice à une simple vérification.
Étape 3 — Écritures d'inventaire (SCI à l'IS)
Les écritures d'inventaire sont les écritures « de fin d'année » qui ne correspondent à aucun mouvement bancaire mais traduisent la réalité économique de l'exercice. C'est le cœur technique de la clôture à l'IS. À l'IR, cette étape est quasi inexistante (comptabilité de trésorerie) — vous pouvez la sauter et passer à l'étape 5.
| Écriture d'inventaire | Débit | Crédit |
|---|---|---|
| Dotation aux amortissements (construction) | 6811 | 2813 |
| Intérêts courus sur compte courant d'associé | 661 | 4558 |
| Provision pour risques et charges | 6815 | 151 |
| Charges à payer (facture reçue, non réglée) | 61 / 62… | 408 / 468 |
| Produits à recevoir (loyer dû, non encaissé) | 418 / 468 | 70 / 75… |
| Charges constatées d'avance | 486 | 61 / 62… |
| Dépréciation d'une créance douteuse | 6817 | 491 |
Checklist — Écritures d'inventaire (IS)
- Amortissements. Passer la dotation annuelle par composants (gros œuvre, toiture, agencements…). Le terrain ne s'amortit pas
- Intérêts de CCA. Comptabiliser les intérêts courus des comptes courants d'associés, et vérifier leur déductibilité (voir encadré ci-dessous)
- Provisions. Constater les provisions pour risques et charges justifiées (litige locataire, gros travaux probables)
- Charges à payer / produits à recevoir. Rattacher factures reçues non réglées et loyers dus non encaissés
- Créances douteuses. Déprécier les loyers impayés dont le recouvrement est compromis
Intérêts de CCA : le plafond de déduction
Les intérêts servis aux associés sur leurs avances ne sont déductibles à l'IS que si le capital social est entièrement libéré et si le taux ne dépasse pas le taux moyen annuel (article 39-1-3° du CGI). Pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025, ce plafond est de 4,55 % (BOFiP, BOI-BIC-CHG-50-50-30). La fraction au-delà est réintégrée. Détails dans notre guide compte courant d'associé en SCI.
Le mécanisme d'amortissement (durées, composants, plan) est détaillé dans nos guides amortissement en SCI à l'IS, plan d'amortissement et écritures d'amortissement. Pour les comptes à mobiliser, notre plan comptable SCI donne la nomenclature complète.
Le piège de l'amortissement à l'IR
Une SCI à l'IR peut techniquement enregistrer un amortissement, mais il n'est pas déductible des revenus fonciers. Le déduire quand même expose à un redressement. L'amortissement déductible de l'immeuble est réservé à la SCI ayant opté pour l'IS.
Étape 4 — Bilan et compte de résultat
Le cut-off et l'inventaire passés, la balance est arrêtée. On en tire les comptes annuels.
À l'IS, le compte de résultat confronte produits (loyers, produits financiers) et charges (charges courantes, intérêts, dotations aux amortissements) pour dégager le résultat. Le bilan photographie le patrimoine : à l'actif, l'immeuble en valeur nette (brut diminué des amortissements cumulés) ; au passif, le capital, les emprunts et les comptes courants d'associés. Le résultat est porté au compte 120 (bénéfice) ou 129 (perte), provisoire jusqu'à l'assemblée.
À l'IR, pas de bilan obligatoire : la SCI établit un état récapitulatif des loyers encaissés et charges payées, qui alimente la 2072. Le résultat foncier est réparti entre les associés selon leur quote-part. S'il est négatif, on parle de déficit foncier (voir notre guide déficit foncier en SCI).
Checklist — Comptes annuels
- Éditer la balance générale définitive après écritures d'inventaire
- IS : établir le bilan, le compte de résultat et l'annexe ; contrôler l'équilibre actif = passif
- IS : porter le résultat au compte 120 ou 129
- IR : établir l'état recettes / dépenses et calculer le résultat foncier par associé
Étape 5 — Liasse fiscale : 2072 ou 2065 + 2033
La comptabilité est arrêtée : il faut la traduire dans la déclaration fiscale et la télétransmettre. La télédéclaration est obligatoire pour toutes les SCI, à l'IR comme à l'IS, via l'espace professionnel impots.gouv.fr (mode EDI). Le dépôt papier n'est admis qu'en cas d'impossibilité technique.
| Situation | Formulaire | Échéance 2026 |
|---|---|---|
| SCI à l'IR, clôture 31/12/2025 | 2072-S ou 2072-C | 20 mai 2026 |
| SCI à l'IS, clôture 31/12/2025 | 2065 + 2033-A à 2033-G | 20 mai 2026 |
| SCI à l'IS, exercice décalé | 2065 + 2033 | Dans les 3 mois de la clôture |
La date du 20 mai 2026 correspond au 2e jour ouvré suivant le 1er mai, majoré du délai de 15 jours accordé aux téléprocédures. La liasse 2033 d'une SCI à l'IS au régime simplifié comprend sept annexes : 2033-A (bilan), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions et déficits reportables), 2033-E (valeur ajoutée), 2033-F (capital) et 2033-G (filiales).
Checklist — Liasse fiscale
- IR : remplir la 2072-S (ou 2072-C si un associé est une personne morale) et répartir le résultat entre associés
- IS : remplir la 2065 et les annexes 2033-A à 2033-G
- Télétransmettre par EDI depuis l'espace professionnel avant l'échéance
- Conserver l'accusé de réception de télétransmission
Le pas-à-pas de chaque formulaire figure dans nos guides déclaration 2072, déclaration 2065 (SCI à l'IS) et liasse 2033. Le calendrier complet des échéances est dans notre calendrier fiscal SCI.
Le retard se paie
Un défaut ou un retard de déclaration entraîne une majoration de 10 % à 40 % des droits et des intérêts de retard (articles 1727 et 1728 du CGI). Déjà en retard ? Voyez nos guides retard de déclaration SCI et que faire en cas de retard.
sci-ai.app génère et télétransmet votre liasse
Écritures d'inventaire, bilan, liasse 2072 ou 2065 + 2033, FEC : tout est produit à partir de vos relevés et envoyé aux impôts par EDI. Vous validez, on transmet.
Étape 6 — FEC (Fichier des Écritures Comptables)
Le FEC reprend toutes les écritures de l'exercice dans un format que l'administration lit avec ses propres outils (18 champs, ordre imposé par la DGFiP). On ne l'envoie pas de sa propre initiative : il doit simplement être restituable sur demande le jour d'un contrôle (article L47 A du LPF). D'où la règle : on le génère à chaque clôture, et on le range avec les comptes. Le vérificateur qui le réclame ne laisse pas trois semaines pour le fabriquer.
| Type de SCI | FEC obligatoire ? |
|---|---|
| SCI à l'IR, tous associés personnes physiques | Non (tolérance) |
| SCI à l'IR avec un associé personne morale ou professionnel | Oui |
| SCI à l'IS | Oui |
Checklist — FEC
- Vérifier si la SCI est concernée (IS, ou IR avec associé personne morale / professionnel)
- Générer le FEC de l'exercice clos, au format normé (18 champs, nomenclature DGFiP)
- Archiver le fichier avec les comptes annuels, prêt à être remis en cas de contrôle
Le défaut de présentation d'un FEC conforme est sanctionné par une amende de 5 000 € ou, en cas de rectification, 10 % des droits (article 1729 D du CGI). sci-ai.app produit automatiquement un FEC conforme à chaque clôture.
Étape 7 — Assemblée d'approbation des comptes
C'est l'étape la plus souvent oubliée, et la plus risquée à négliger. La comptabilité peut être parfaite : sans assemblée qui approuve les comptes et affecte le résultat, le cycle n'est pas bouclé. Elle est obligatoire à l'IR comme à l'IS.
L'article 1856 du Code civil oblige le gérant à rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit. Attention au raccourci : ce texte ne fixe pas de délai de 6 mois. Le délai usuel (avant le 30 juin pour un exercice clos au 31 décembre) vient le plus souvent des statuts, qui priment. Lisez votre clause. Avant l'assemblée, le gérant communique aux associés le rapport de gestion et les comptes, dans le délai prévu par les statuts (souvent 15 jours) — le Code civil n'impose pas de préavis chiffré pour la SCI. L'article 1855 du Code civil garantit par ailleurs le droit de chaque associé d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux.
Checklist — Assemblée annuelle
- Vérifier le délai fixé par les statuts pour tenir l'assemblée
- Convoquer les associés et leur communiquer le rapport de gestion et les comptes dans le délai prévu par les statuts (souvent 15 jours)
- Faire approuver les comptes et donner quitus au gérant
- Voter l'affectation du résultat (étape 8)
- Rédiger le procès-verbal et le consigner dans le registre des assemblées
Le déroulé complet, avec modèle de PV, est dans nos guides assemblée générale de SCI et registres comptables de SCI.
Étape 8 — Affectation du résultat
L'assemblée approuve les comptes, puis affecte le résultat. C'est cette décision qui solde le compte 120 (bénéfice) ou 129 (perte) à l'IS. Bonne nouvelle : contrairement aux sociétés commerciales, aucune réserve légale (compte 1061) n'est imposée à la SCI, société civile. Elle affecte son résultat librement, dans le cadre de ses statuts.
| Décision de l'AG | Écriture | Effet |
|---|---|---|
| Report à nouveau | 120 → 110 | Bénéfice conservé, non distribué |
| Réserve facultative | 120 → 106 | Renforce les capitaux propres |
| Distribution de dividendes | 120 → 457 | Dividendes à verser aux associés |
| Inscription en comptes courants | 120 → 455 | Créance des associés sur la SCI |
Checklist — Affectation du résultat
- Retranscrire la décision d'affectation votée en assemblée dans le PV
- IS : passer l'écriture soldant le compte 120 ou 129 selon la décision
- En cas de distribution, anticiper la fiscalité des dividendes chez les associés (PFU ou barème)
- Ne jamais laisser le compte 120 « en suspens » d'un exercice à l'autre
Les modalités et l'imposition sont détaillées dans notre guide affectation du résultat en SCI et, côté distribution, dans dividendes en SCI à l'IS.
Étape 9 — Paiement de l'IS (relevés 2571 et 2572)
Cette étape ne concerne que la SCI à l'IS. Point crucial souvent confondu : le paiement de l'IS est distinct du dépôt de la liasse, avec ses propres formulaires et ses propres dates. L'IS se paie en deux temps.
| Versement | Formulaire | Échéance |
|---|---|---|
| Acomptes trimestriels (si IS > 3 000 €) | 2571 | 15 mars, 15 juin, 15 sept., 15 déc. |
| Solde (clôture au 31/12) | 2572 | 15 mai de l'année suivante |
| Solde (exercice décalé) | 2572 | 15 du 4e mois suivant la clôture |
Les acomptes (relevé 2571) ne sont dus que si l'IS de l'exercice de référence dépasse 3 000 € ; en deçà, la SCI paie tout via le solde. Une société nouvellement à l'IS est dispensée d'acomptes sur son premier exercice. Le solde (relevé 2572) régularise l'impôt réellement dû, acomptes déduits.
Checklist — Paiement de l'IS
- Déterminer si des acomptes sont dus (IS de référence > 3 000 €, hors 1er exercice)
- Le cas échéant, télédéclarer et télépayer les acomptes (relevé 2571) aux 4 échéances
- Calculer l'IS dû (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà — article 219 I-b du CGI)
- Télédéclarer et télépayer le solde (relevé 2572) à l'échéance
Le mécanisme complet (calcul, dispenses, modulation) est détaillé dans nos guides acompte et solde d'IS en SCI et IS à 15 % en SCI. Un retard de paiement ajoute une majoration de 5 % (article 1731 du CGI) et des intérêts de retard.
Exercice décalé, un exemple : une SCI à l'IS clôturant au 30 septembre 2026 dépose sa liasse dans les trois mois (soit fin décembre 2026) et paie son solde d'IS via le relevé 2572 le 15 janvier 2027 (15 du 4e mois suivant la clôture). Les dates du 31/12 ne sont donc pas universelles : elles dépendent de votre date de clôture. Pour la changer, voyez notre guide changer la date de clôture d'une SCI.
Étape 10 — Conservation des documents
Le cycle se termine par l'archivage. Chaque durée a sa base légale, et elle dépend du régime : le délai comptable de 10 ans (article L123-22 du Code de commerce) vise la SCI à l'IS, qui tient une comptabilité de type commercial. La SCI à l'IR n'est pas commerçante : sa durée réellement opposable est d'abord le délai fiscal de 6 ans (article L102 B du LPF), la conservation 10 ans restant pour elle une bonne pratique (prescription civile) plutôt qu'une obligation comptable.
| Document | Durée | Base légale |
|---|---|---|
| Grand livre, journal, inventaire, FEC (IS) | 10 ans | Art. L123-22 C. com. |
| Pièces justificatives (factures, relevés) | 10 ans à l'IS · 6 ans à l'IR | L123-22 C. com. · L102 B LPF |
| Déclarations fiscales et pièces à l'appui | 6 ans | Art. L102 B LPF |
| Statuts, PV d'assemblée | Vie de la SCI | Usage / opposabilité |
Checklist — Conservation
- Archiver les comptes annuels, le grand livre, le journal et le FEC (10 ans, SCI à l'IS)
- Classer les justificatifs (factures, relevés, baux) et les accusés de télétransmission
- Ranger le PV d'assemblée dans le registre et reporter les à-nouveaux sur l'exercice suivant
Une clôture n'est jamais tout à fait un point final. Les soldes de bilan que vous arrêtez ce soir sont les à-nouveaux que vous rouvrirez demain, sur l'exercice suivant. Bien ranger ses comptes, c'est déjà commencer N+1.
La checklist complète à imprimer
Voici le récapitulatif condensé des dix étapes. Imprimez cette page ou cochez au fur et à mesure : l'ordre compte, et rien ne doit rester vide avant la fin du cycle.
Clôture d'une SCI — les 10 étapes
IR = trésorerie, allégée · IS = engagement, complète
- 1. Cut-off. Rattacher chaque recette et dépense au bon exercice (IR & IS)
- 2. Rapprochement bancaire. Pointer chaque ligne du relevé (IR & IS)
- 3. Écritures d'inventaire. Amortissements, CCA et intérêts, provisions, charges à payer / produits à recevoir (IS)
- 4. Bilan et compte de résultat. Ou état recettes / dépenses (IR)
- 5. Liasse fiscale. 2072 (IR) ou 2065 + 2033 (IS) — 20 mai 2026 pour une clôture au 31/12/2025
- 6. FEC. Générer et archiver, prêt pour un contrôle (IS, et IR avec associé personne morale / professionnel)
- 7. Assemblée d'approbation. Dans le délai des statuts (usuel : 6 mois) (IR & IS)
- 8. Affectation du résultat. Solder le compte 120 / 129, PV à l'appui (IR & IS)
- 9. Paiement de l'IS. Acomptes (2571) et solde (2572) (IS)
- 10. Conservation. 10 ans comptable à l'IS (6 ans fiscal à l'IR), PV à vie (IR & IS)
Deux clôtures chiffrées : IR puis IS
Une checklist reste abstraite tant qu'on ne l'a pas posée sur des chiffres. Voici deux dossiers, un par régime, pour voir chaque case se remplir. Ils sont fictifs, mais calibrés sur ce qu'on croise vraiment.
Exemple 1 — SCI familiale à l'IR (clôture allégée)
La SCI Les Tilleuls, à l'IR, détient deux appartements loués nus. Deux associés à parts égales. Exercice clos au 31 décembre 2025.
Les données de l'exercice
- Loyers encaissés18 000 €
- Charges (assurance, gestion, taxe foncière)− 4 800 €
- Intérêts d'emprunt payés− 3 100 €
- Travaux d'entretien payés− 2 000 €
- = Résultat foncier8 100 €
La clôture tient sur quelques lignes : cut-off de trésorerie (seuls les flux encaissés / payés comptent), rapprochement bancaire, pas d'écriture d'inventaire, pas de bilan, pas de FEC. La 2072-S répartit le résultat de 8 100 € en deux quotes-parts de 4 050 €, que chaque associé reportera sur sa 2044 puis sa 2042. Dépôt avant le 20 mai 2026. Puis assemblée d'approbation dans le délai des statuts, PV, conservation. Aucun impôt n'est payé par la SCI : l'imposition se fait chez les associés.
Exemple 2 — SCI à l'IS (clôture complète)
La SCI Rivage, à l'IS, détient un immeuble de rapport (construction 240 000 €, amortie sur 40 ans). Un associé a apporté 50 000 € en compte courant, rémunéré à 5 % par les statuts. Exercice clos au 31 décembre 2025.
Du résultat comptable à l'IS
- Loyers courus (produits)30 000 €
- Charges courantes− 7 500 €
- Intérêts d'emprunt− 5 000 €
- Intérêts de CCA déductibles (50 000 × 4,55 %)− 2 275 €
- Dotation aux amortissements (240 000 / 40)− 6 000 €
- = Résultat fiscal9 225 €
Points de la checklist qui se matérialisent ici :
- Écritures d'inventaire. Dotation aux amortissements de 6 000 € (débit 6811 / crédit 2813). Intérêts de CCA : le taux statutaire de 5 % dépasse le plafond de 4,55 % (article 39-1-3° du CGI, clôture 31/12/2025) ; sur les 2 500 € servis, seuls 2 275 € sont déductibles, les 225 € restants sont réintégrés.
- Bilan et résultat. Bénéfice de 9 225 € porté au compte 120.
- IS. Au taux réduit de 15 % (fraction ≤ 42 500 €, conditions PME remplies) : 9 225 × 15 % = 1 384 €.
- Paiement. L'IS (1 384 €) étant inférieur à 3 000 €, aucun acompte n'est dû : paiement en une fois via le relevé de solde 2572, au 15 mai 2026.
- Liasse. 2065 + 2033 télétransmises avant le 20 mai 2026. Puis FEC, assemblée, affectation (report à nouveau : 120 → 110), conservation.
Sans les 6 000 € d'amortissement, le résultat aurait été de 15 225 € et l'IS de 2 284 € : la dotation a allégé l'impôt de 900 € sur ce seul exercice. À noter que cet amortissement se « retrouvera » à la revente, la plus-value étant calculée sur la valeur nette comptable — un point traité dans notre guide plus-value en SCI à l'IS.
Les erreurs qui coûtent cher
Erreur 1 — Croire que tout est fini une fois la déclaration envoyée
La liasse n'est que l'étape 5 sur 10. Restent le FEC, l'assemblée, l'affectation du résultat, le paiement de l'IS et la conservation. C'est la source d'oubli la plus fréquente.
Erreur 2 — Confondre le dépôt de la liasse et le paiement de l'IS
Deux circuits distincts : la liasse (2065 + 2033) se dépose au 20 mai 2026 ; l'IS se paie via les relevés 2571 (acomptes) et 2572 (solde), avec leurs propres échéances. Envoyer la liasse ne paie pas l'impôt.
Erreur 3 — Oublier l'assemblée et l'affectation du résultat
Sans assemblée d'approbation ni affectation, le compte 120 reste en suspens, les comptes ne sont pas approuvés et le gérant engage sa responsabilité (article 1856 du Code civil).
Erreur 4 — Croire que l'article 1856 impose 6 mois
Le Code civil dit « au moins une fois par an », sans délai chiffré. Les 6 mois viennent de vos statuts. Lisez la clause : c'est elle qui fait foi.
Erreur 5 — Constituer une réserve légale en SCI
La réserve légale (compte 1061) est réservée aux sociétés commerciales. La transposer à une SCI est une erreur recopiée de modèles de SA / SARL.
Erreur 6 — Déduire à l'IR l'amortissement ou des intérêts de CCA sans plafond
À l'IR, l'amortissement de l'immeuble n'est pas déductible des revenus fonciers. À l'IS, les intérêts de CCA ne le sont que dans la limite du taux moyen (4,55 % au 31/12/2025) et capital libéré. Ignorer ces bornes expose à un redressement.
Clôturer sans stress
Déroulez cette checklist automatiquement
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FAQ — Checklist de clôture SCI 2026
Dans quel ordre réaliser la clôture comptable d'une SCI ?
Toujours le même enchaînement : (1) cut-off des recettes et dépenses, (2) rapprochement bancaire, (3) écritures d'inventaire à l'IS (amortissements, CCA et intérêts, provisions, charges à payer et produits à recevoir), (4) bilan et compte de résultat, (5) liasse fiscale (2072 à l'IR, 2065 + 2033 à l'IS), (6) FEC, (7) assemblée d'approbation des comptes, (8) affectation du résultat, (9) paiement de l'IS (acompte 2571, solde 2572), (10) conservation. Sauter une étape laisse l'exercice ouvert.
Quelle est la date limite de dépôt de la liasse d'une SCI en 2026 ?
Pour un exercice clos au 31 décembre 2025, la 2072 (SCI à l'IR) comme la 2065 et ses annexes 2033 (SCI à l'IS) se télétransmettent au plus tard le 20 mai 2026 (2e jour ouvré suivant le 1er mai, majoré du délai de 15 jours accordé aux téléprocédures). Pour un exercice décalé, la liasse IS est due dans les trois mois de la clôture. La télédéclaration via l'espace professionnel impots.gouv.fr est obligatoire.
Le rapprochement bancaire est-il obligatoire pour une SCI à l'IR ?
Aucun texte n'impose formellement le rapprochement bancaire à une SCI à l'IR, qui tient en pratique une comptabilité de trésorerie. Mais c'est le contrôle de base : il vérifie que chaque ligne du relevé bancaire est enregistrée et qu'aucune recette ni dépense n'est oubliée. À l'IS, il devient indispensable pour arrêter les soldes du bilan. Sans lui, le cut-off et les écritures d'inventaire reposent sur des données incomplètes.
Quelles écritures d'inventaire passer à la clôture d'une SCI à l'IS ?
Principalement : la dotation aux amortissements de la construction (débit 6811 / crédit 2813), les intérêts courus des comptes courants d'associés, les provisions pour risques et charges (dotation 6815 / crédit 151), les charges à payer et produits à recevoir, et les charges ou produits constatés d'avance (486 et 487). Ces écritures, sans mouvement bancaire, rattachent chaque flux au bon exercice conformément au principe de comptabilité d'engagement.
Les intérêts de compte courant d'associé sont-ils déductibles à la clôture ?
À l'IS, oui, sous conditions (article 39-1-3° du CGI) : le capital social doit être entièrement libéré et le taux servi ne doit pas dépasser le taux moyen annuel. Pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025, ce plafond s'établit à 4,55 % (BOFiP, BOI-BIC-CHG-50-50-30). La fraction d'intérêts au-delà de ce taux est réintégrée au résultat imposable. Chaque compte courant s'apprécie séparément.
Une SCI à l'IR doit-elle établir un bilan à la clôture ?
Non. La SCI à l'IR n'a pas de bilan obligatoire : elle établit un état récapitulatif des loyers encaissés et des charges payées, qui alimente directement la déclaration 2072. Le résultat foncier est réparti entre les associés selon leur quote-part de parts (article 8 du CGI). Le bilan, le compte de résultat, les amortissements et la liasse 2033 sont réservés à la SCI ayant opté pour l'IS.
Quand tenir l'assemblée d'approbation des comptes d'une SCI ?
L'article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, sans délai chiffré. Le délai usuel de 6 mois après la clôture (avant le 30 juin pour un exercice clos au 31 décembre) résulte le plus souvent des statuts de la SCI, qui priment. Lisez votre clause statutaire : c'est elle qui fixe le délai réel, pas le Code civil.
Le FEC est-il obligatoire pour une SCI ?
Oui pour toute SCI à l'IS et pour la SCI à l'IR dont au moins un associé est une personne morale ou un professionnel (BIC, BNC, BA). Non pour la SCI à l'IR dont tous les associés sont des personnes physiques (tolérance administrative). Le FEC (Fichier des Écritures Comptables) n'est pas à déposer spontanément : il est présenté sur demande en cas de contrôle. Son défaut de présentation est sanctionné (article 1729 D du CGI).
Comment une SCI à l'IS paie-t-elle son impôt sur les sociétés ?
L'IS se paie en deux temps distincts de la liasse. Les acomptes trimestriels se déclarent avec le relevé d'acompte 2571 aux 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, uniquement si l'IS de référence dépasse 3 000 €. Le solde se déclare avec le relevé de solde 2572, au plus tard le 15 mai pour un exercice clos au 31 décembre (le 15 du 4e mois suivant la clôture pour un exercice décalé).
Une SCI à l'IS doit-elle verser des acomptes d'IS la première année ?
Non. Une société nouvellement soumise à l'IS est dispensée d'acomptes au titre de son premier exercice : elle paie l'intégralité de l'impôt via le solde (relevé 2572) l'année suivante. Les acomptes ne sont dus qu'ensuite, et seulement si l'IS de l'exercice de référence dépasse 3 000 €. En deçà, la SCI paie son IS en une seule fois avec le relevé de solde 2572.
Comment affecter le résultat d'une SCI après l'assemblée ?
L'assemblée qui approuve les comptes décide de l'affectation, ce qui solde le compte 120 (bénéfice) ou 129 (perte). Le bénéfice peut être mis en report à nouveau (compte 110), en réserve facultative (106), distribué en dividendes (457) ou inscrit en comptes courants d'associés (455). Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n'a aucune réserve légale (compte 1061) à constituer : elle affecte son résultat librement, selon ses statuts.
Combien de temps conserver les documents de clôture d'une SCI ?
À l'IS (comptabilité de type commercial), les documents comptables (grand livre, journal, inventaire, pièces justificatives) se conservent 10 ans à compter de la clôture (article L123-22 du Code de commerce). À l'IR, la SCI n'est pas commerçante : l'obligation opposable est d'abord le délai fiscal de 6 ans (article L102 B du LPF), la conservation 10 ans restant une bonne pratique (prescription civile). Statuts et procès-verbaux se gardent toute la vie de la SCI ; le FEC doit rester restituable sur la période de reprise.
Une SCI doit-elle déposer ses comptes annuels au greffe ?
Non. Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS, SA), la SCI n'est pas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Cette exclusion vaut même pour une SCI soumise à l'IS et même détenue à 100 % par des sociétés commerciales : les articles L232-21 à L232-23 du Code de commerce ne visent que les sociétés commerciales, jamais les sociétés civiles. Seule une clause statutaire particulière peut imposer un dépôt. L'approbation des comptes en assemblée (article 1856 du Code civil) reste en revanche obligatoire, avec rédaction et conservation d'un procès-verbal.
Que risque une SCI qui rate la clôture ou le dépôt de sa déclaration ?
Le retard ou le défaut de déclaration expose à une majoration de 10 % (défaut simple), 40 % (mise en demeure non suivie d'effet) ou 80 % (activité occulte), avec une amende minimale et des intérêts de retard (articles 1728 et 1727 du CGI). Le retard de paiement de l'IS ajoute une majoration de 5 % (article 1731 du CGI). L'absence d'assemblée fragilise le gérant et la réalité de la vie sociale de la SCI.
Peut-on faire soi-même la clôture comptable d'une SCI ?
Oui pour une SCI à l'IR simple (comptabilité de trésorerie, une déclaration 2072), avec un logiciel spécialisé. Pour une SCI à l'IS, la clôture exige des écritures d'inventaire, un bilan, une liasse 2033 et un FEC : un logiciel dédié ou un expert-comptable est fortement recommandé. sci-ai.app couvre les deux régimes, en autonomie (229 €/an) ou avec un expert-comptable dédié (349 €/an).
Les 3 choses à retenir
- La clôture est une chaîne de dix étapes, pas un clic : la liasse n'est que l'étape 5. Sauter l'assemblée, l'affectation ou le solde d'IS laisse l'exercice ouvert et le gérant exposé.
- Le régime commande la charge de travail : IR allégée (trésorerie, 2072, pas de bilan) ; IS complète (engagement, amortissements, bilan, 2065 + 2033, FEC, IS payé via 2571 / 2572).
- Deux échéances à ne pas confondre : la liasse (20 mai 2026 pour une clôture au 31/12/2025) et le paiement de l'IS (solde 2572 au 15 mai, acomptes 2571 si IS > 3 000 €).
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