Fiscalité de la cession de parts de SCI : l'addition complète en 2026

Vendre des parts de société civile immobilière (SCI) coûte de l'argent aux deux parties : le vendeur paie une plus-value, l'acheteur un droit d'enregistrement. Le poste le plus mal calculé, c'est le second. On lit partout « 5 % de la valeur des parts », sans jamais lire de quelle valeur il s'agit. Entre la lecture qui circule et le droit en vigueur, l'écart dépasse 4 500 € sur une cession ordinaire.

Cette page déroule une cession unique, du début à la fin. Une SCI à l'impôt sur le revenu détient un immeuble estimé 420 000 €, avec 150 000 € d'emprunt restant dû, 40 000 € de compte courant d'associé (de l'argent prêté par le cédant à sa propre société), 8 000 € de trésorerie. Le cédant a 50 % des parts, souscrites 35 000 € il y a 12 ans. Il vend à un tiers. Comment on fait — agrément, forme de l'acte, formalités, calendrier — est traité dans notre guide de la procédure de cession de parts de SCI. Ici, on ne parle que de ce que ça coûte.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les textes consolidés (Code général des impôts, Code civil, BOFiP, livre des procédures fiscales). Mis à jour le 31 août 2026.

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1. Ce que coûte une cession de parts de SCI : l'addition complète

Voici la cession décrite plus haut, ligne par ligne, des deux côtés de la table. Le reste de la page justifie chaque montant.

Deux chiffres à retenir. Le vendeur laisse 26,2 % de sa plus-value au Trésor, 18,5 % du prix de ses parts. L'acheteur ajoute 7 575 € de frais aux 159 000 € qu'il verse, soit 4,8 % de ce décaissement et 6,4 % du seul prix des parts. Et le poste qui décide de tout, des deux côtés, c'est la valeur des parts.

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2. Combien valent les parts de SCI, et pourquoi ce n'est pas la moitié de l'immeuble

C'est l'erreur de départ la plus répandue : « l'immeuble vaut 420 000 €, j'ai la moitié des parts, mes parts valent 210 000 € ». Non. Une part de SCI ne donne pas droit à une fraction de l'immeuble, mais à une fraction de l'actif net de la société — ce qui reste quand on a payé tout ce qu'elle doit.

Un prix négocié peut légitimement descendre sous cet actif net : on parle de décote. Encore faut-il la motiver par écrit. Sa méthode et ses fourchettes sont dans notre guide de la cession de parts ; le même calcul vu de l'acheteur, dans reprendre une SCI existante. Le cas retient 119 000 € sans décote, pour que l'addition reste lisible.

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3. Le droit d'enregistrement de 5 % : l'assiette, la vraie

Le taux ne fait pas débat. Le 2° du I de l'article 726 du CGI soumet à 5 % « les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ». Une SCI patrimoniale en est presque toujours une. Ce que personne n'écrit, c'est la base sur laquelle on applique ces 5 %.

Ce que dit le texte, en une phrase

Le II de l'article 726 ne comporte plus qu'un alinéa depuis la suppression de l'assiette dérogatoire, fin 2014. C'est encore sa rédaction dans la version en vigueur depuis le 1^er janvier 2024 : le droit est assis sur le prix exprimé, augmenté des charges qui s'y ajoutent, ou sur la valeur réelle si elle est supérieure. Un seul alinéa, de droit commun, sans règle propre aux sociétés immobilières. L'assiette, c'est le prix des parts, et un prix de parts est par nature une valeur nette.

La doctrine administrative le dit dans l'autre sens : le passif social ne s'ajoute pas au prix. La raison est simple. La société survit à la cession, donc ses dettes pèsent sur elle et non sur le cédant (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 120, mis à jour le 24 avril 2024). L'emprunt et le compte courant restent donc au passif de la société, déjà déduits dans la valeur des parts.

Les trois lectures, sur le même cas

La deuxième ligne piège encore des professionnels, parce qu'elle a bel et bien existé. Introduite par la loi de finances pour 2012, cette assiette dérogatoire retenait la valeur des immeubles « après déduction du seul passif afférent à l'acquisition », plus les autres actifs bruts : le compte courant n'y était pas déductible. Cet alinéa a été supprimé fin 2014, par l'article 55 de la loi de finances rectificative du 29 décembre 2014. Ces formules ne figurent plus nulle part dans le CGI. On les lit pourtant encore : elles coûtent 1 000 € sur ce dossier.

Les trois garde-fous

• La charge augmentative de prix. Le cédant avait garanti une dette à titre personnel, le cessionnaire l'en libère : cette libération s'ajoute au prix (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20, § 120 ; Cass. com., 1^er mars 1982, n° 80-10.325). Attention au champ : une dette personnelle du cédant, pas l'emprunt de la SCI. Les pertes sociales non réparties n'en sont pas une (Cass. com., 13 novembre 2003, n° 01-14.062).
• Le contrôle de la valeur vénale. Le prix n'est qu'un plancher : si la valeur réelle est supérieure, c'est elle l'assiette (art. 666 du CGI, art. L17 du livre des procédures fiscales). Une sous-évaluation se redresse par la valeur, jamais par une assiette dérogatoire.
• Les deux cas où l'assiette redevient l'immeuble. L'article 727 du CGI pose une présomption. Trois conditions : un apport en nature, un capital non divisé en actions, une société hors impôt sur les sociétés. Des parts cédées dans les trois ans sont réputées porter sur le bien apporté. Les droits deviennent ceux d'une vente d'immeuble : environ 6,32 % dans la grande majorité des départements depuis la majoration ouverte par la loi de finances pour 2025, 5,81 % dans les autres. Les mêmes droits que sur un achat en nom propre. L'article 728 vise, lui, les parts donnant droit à la jouissance d'un immeuble. Si votre apport a moins de trois ans, c'est le point le plus important de la page — voir notre guide de l'apport d'immeuble à une SCI.

Une définition de la prépondérance immobilière plus large qu'on ne le croit

Est à prépondérance immobilière, au sens de l'article 726, la personne morale non cotée dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France. Deux précisions, souvent oubliées :

• L'immeuble d'exploitation n'est pas neutralisé : on compte les immeubles « quelle que soit l'utilisation » qu'en fait la société (BOI-ENR-DMTOM-40-10-10, § 110). L'article 150 UB, lui, les écarte. Une société peut donc être à prépondérance immobilière pour le droit de 5 % sans l'être pour la plus-value.
• La prépondérance s'apprécie « au jour de la cession ou à tout moment au cours de l'année précédant la cession » (§ 120). Vendre l'immeuble d'abord et les parts ensuite ne fait pas sortir des 5 % si les deux opérations tiennent dans les douze mois.

Sinon, on bascule sur le 1° bis du I de l'article 726. Le taux tombe à 3 %, avec un abattement égal au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts, appliqué à chaque part cédée. Cet abattement n'existe pas à 5 % : ne l'ajoutez pas au calcul d'une cession de parts de SCI. Un apport de parts à une holding suit, lui, son propre régime — voir holding immobilière et SCI.

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4. Le compte courant d'associé du cédant : deux effets, jamais un seul

Un compte courant d'associé est une créance de l'associé sur sa société, pas un titre. Le cédant du cas en a 40 000 €. Cette créance produit deux effets fiscaux distincts le jour de la cession, et les confondre coûte cher.

Deux règles de rédaction en découlent. Ventilez : prix des parts d'un côté, prix de la créance de l'autre, chacun avec son montant. Puis servez la mention obligatoire du B, 3° du III de l'article 726 (loi de finances 2024). L'acte doit indiquer si le cessionnaire a acquitté ou s'engage à acquitter des dettes que la SCI avait contractées auprès du cédant — le compte courant — en précisant leur montant. Le débiteur visé est la société, pas le cédant. Mention déclarative, pas réintégration d'assiette.

Le fonctionnement du compte courant — alimentation, intérêts, convention, remboursement — est traité dans notre guide du compte courant d'associé en SCI. Ce que le cédant fait ensuite de ses 159 000 € relève de la distribution du prix de vente d'une SCI.

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5. La plus-value du cédant : trouvez d'abord votre branche

Il n'existe pas « une » plus-value de cession de parts de SCI. Il en existe trois, et elles n'ont ni la même assiette, ni le même taux, ni les mêmes prélèvements sociaux. Avant tout chiffre, situez-vous.

Le cas relève de la première branche. La SCI est restée à l'impôt sur le revenu : elle est « translucide ». Elle ne paie pas d'impôt elle-même — ce sont les associés qui déclarent leur part (art. 8 du CGI ; voir notre guide de la translucidité fiscale de la SCI).

Attention au taux de 17,2 % en 2026. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté certains prélèvements sociaux à 18,6 %, mais pas ceux-là. Les plus-values immobilières des particuliers, celles de l'article 150 UB comprises, relèvent du 2° du I de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale, préservé par le 2° du IV de l'article L136-8. Elles restent à 17,2 %. Le partage entre les deux taux est détaillé dans notre guide des prélèvements sociaux 2026 des SCI.

Deux corrections que ce guide doit à ses lecteurs

Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition ne s'applique pas aux parts. Le 3° du II de l'article 150 VB du CGI ouvre ce forfait « dans le cas des immeubles ». Le mot y est, et il exclut les droits sociaux. Un cédant qui majorerait son prix d'acquisition de 2 625 € économiserait 688 € d'impôt, et s'exposerait à les rembourser majorés. Sur des parts, les frais d'entrée se déduisent au réel et sur justificatifs, ou pas du tout. Le forfait travaux de 15 % ne joue pas davantage.

L'exonération des petites cessions ne joue pas non plus. Le seuil de 15 000 € figure au 6° du II de l'article 150 U du CGI. Mais l'article 150 UB renvoie « exclusivement au régime prévu au I et au 1° du II de l'article 150 U ». Renvoi limitatif : le 6° reste dehors. Aucune doctrine ne le dit en toutes lettres : le commentaire du seuil ne parle que d'immeubles (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, jamais repris depuis le 14 avril 2014). Le texte, lui, ne laisse pas de doute. Une cession de parts de 12 000 € reste imposable — voir notre guide de l'exonération des petites cessions à 15 000 €.

Dernier point : les deux cadences ne s'éteignent pas ensemble. 22 ans de détention exonèrent d'impôt sur le revenu, 30 ans de prélèvements sociaux. Entre les deux, on paie des prélèvements sociaux sans un euro d'impôt. Le barème de la surtaxe et son lissage sont dans notre guide de la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées.

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6. Les deux autres régimes fiscaux : la même cession, deux autres totaux

Même cession, mêmes 84 000 € de plus-value brute, trois régimes — IR pour impôt sur le revenu, IS pour impôt sur les sociétés. Voici les trois totaux.

Deux lectures de ce tableau. La colonne du milieu applique bien 18,6 %. Une plus-value de cession de droits sociaux relève de l'article L136-6 du code de la sécurité sociale, passé à 18,6 % dès l'imposition des revenus 2025. C'est la seule des trois branches touchée par la hausse. Le prélèvement forfaitaire unique y vaut donc 31,4 %, et non 30 %.

La colonne de droite est trompeuse tant qu'on ne sort pas l'argent. Elle suppose deux choses. Que la plus-value soit le seul résultat imposable de la société cette année-là. Et que celle-ci ait droit au taux réduit de 15 %. Les conditions du b du I de l'article 219 : moins de 10 M€ de chiffre d'affaires par période de douze mois, capital entièrement libéré, détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques. À défaut, 25 % sur la totalité : 21 000 € et non 16 750 €. Le régime des plus-values à long terme ne joue pas non plus, le a sexies-0 bis du I de l'article 219 excluant les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées. Et dès que l'argent remonte à l'associé en dividendes, s'ajoutent 12,8 % de prélèvement forfaitaire et 18,6 % de prélèvements sociaux — ce dernier taux depuis le 1^er janvier 2026, contre 17,2 % avant. D'où les 45,1 % de la dernière ligne : c'est le prix de l'interposition, détaillé dans nos guides parts de SCI dans une holding à l'IS et société associée d'une SCI.

L'option pour le barème : le calcul que personne ne fait

On lit souvent que « le prélèvement forfaitaire unique reste presque toujours plus avantageux ». Sur ce dossier, c'est faux. Les parts ont été souscrites en 2014, avant le 1^er janvier 2018. Sur option globale pour le barème progressif, l'abattement de droit commun du 1 ter de l'article 150-0 D s'ouvre : 65 % au-delà de huit ans de détention.

Ne recopiez pas ce résultat sans le refaire. L'option est globale : elle emporte tous les revenus de capitaux mobiliers du foyer pour l'année. À 41 % de tranche marginale, le barème gagne encore, mais seulement 1 040 € ; à 45 %, 92 €. Le point de bascule est à 45,4 %, c'est-à-dire au-delà du barème : avec 65 % d'abattement, le prélèvement forfaitaire ne repasse jamais devant. Ce qui peut renverser le calcul, ce n'est pas votre tranche, c'est le caractère global de l'option. Et ne confondez pas ce sujet avec la plus-value que réalise la SCI en vendant son immeuble : autre assiette, autre redevable, autre guide — celui de la plus-value en SCI à l'IS.

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7. Déclarer et payer : les imprimés, les délais, qui paie quoi

Branche SCI à l'impôt sur le revenu (art. 150 UB)

L'imprimé est le n° 2048-M-SD (Cerfa n° 12358, millésime 03-2025). Il se dépose au moment de l'enregistrement de l'acte, ce qui est le cas de toute cession de parts d'une SCI à prépondérance immobilière depuis le 27 juin 2026. L'impôt de 19 % et les prélèvements sociaux sont payés à cet instant (art. 150 VG et 150 VH du CGI). En pratique, le rédacteur s'en charge pour le cédant.

Branche SCI à l'impôt sur les sociétés (art. 150-0 A)

Rien à payer le jour de la signature. La plus-value se déclare avec les revenus de l'année, l'année suivante. Le gain avant abattement va en case 3VG de la 2042 ; l'abattement de droit commun, séparément, en case 3SG de la 2042-C, après calcul sur la fiche 2074-ABT. La déclaration détaillée n° 2074 s'y ajoute dès qu'aucun intermédiaire financier n'a fait le calcul, ce qui est toujours le cas ici. Case 2OP à cocher pour le barème progressif. Les échéances sont dans notre calendrier fiscal de la SCI.

L'enregistrement de l'acte, et qui paie les 5 %

L'acte doit être enregistré dans le mois de sa date (art. 635, 2, 7° et 7° bis du CGI). C'est là que le droit de 5 % est acquitté. Le formulaire 2759-SD, souvent cité, est réservé aux cessions non constatées par un acte : depuis l'article 1865-1 du Code civil, il n'a plus d'objet pour une SCI à prépondérance immobilière. Une société civile qui ne l'est pas reste libre de la forme : le 2759-SD garde alors son objet.

Qui paie, alors ? La réponse tient en deux articles, et elle n'est pas celle que l'usage laisse croire :

• Envers l'administration, tout le monde paie. L'article 1705 du CGI désigne le redevable des droits : le notaire pour l'acte qu'il reçoit, les parties pour l'acte sous signature privée — donc pour l'acte d'avocat contresigné. La doctrine administrative en tire, avec la jurisprudence, la solidarité de toutes les parties à l'acte (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 10 et § 20). Sur un acte notarié, c'est le notaire qui acquitte, mais les parties restent tenues du rappel. Le Trésor le réclame au vendeur ou à l'acheteur, à son choix.
• Entre les parties, c'est l'acquéreur. L'article 1712 met la charge définitive sur « le nouveau possesseur » (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 220). Règle supplétive : l'acte peut en disposer autrement.
• Mais la clause contraire n'est pas opposable au fisc. Celui qui a stipulé l'inverse peut se voir réclamer le rappel, à charge pour lui de se retourner ensuite contre son cocontractant.

D'où ce conseil au vendeur : si l'acheteur n'a pas la trésorerie des 5 %, refusez le montage « il paiera après ». Vous êtes solidaire.

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8. Le coût de l'acte de cession depuis le 27 juin 2026

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose une forme aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Trois voies, pas une de plus : acte notarié, acte d'avocat contresigné (art. 1374), acte d'expert-comptable habilité. À peine de nullité. Le texte ne qualifie pas cette nullité ; la doctrine majoritaire la tient pour absolue. Le champ exact n'est pas tranché — ni jurisprudence, ni doctrine administrative — mais la vente de parts y est certainement.

Une ligne de plus dans l'addition, et elle a un montant. Les honoraires du rédacteur ne relèvent d'aucun tarif réglementé : ils sont libres, donc à négocier avant la lettre de mission. Pour une cession simple, sans garantie d'actif et de passif, les fourchettes de l'été 2026 vont de 800 à 2 500 € hors taxes. Le cas retient 1 250 € HT, soit 1 500 € TTC — 1,3 % du prix. Ce n'est pas le poste qui décide, mais ce n'est plus zéro.

La procédure est détaillée dans notre guide de la cession de parts de SCI : qui rédige, dans quel ordre, quelles pièces, quelles formalités. Le calendrier de l'agrément, qui commande tout le reste, est dans notre guide de la clause d'agrément et de l'article 1861.

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9. Céder ses parts à son enfant : ce n'est pas la même opération

Un point de calendrier d'abord, parce qu'il est presque toujours écrit à l'envers. Les cessions consenties aux ascendants ou descendants du cédant sont dispensées d'agrément de plein droit, sauf clause statutaire contraire (art. 1861, al. 2 in fine, du Code civil). Ce sont les cessions entre associés et au conjoint qui restent soumises à agrément. Rien ne change à la facture, mais on gagne plusieurs semaines.

La facture, elle, change du tout au tout. Vendre ses parts à son enfant déclenche le droit de 5 % et la plus-value. Les donner ne déclenche ni l'un ni l'autre : une donation relève des droits de mutation à titre gratuit, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans.

Dans ce cas, ne faites pas ça : ne vendez pas vos parts à votre enfant. L'écart est de 25 992 €. Et le parent qui vend se retrouve avec du liquide à retransmettre un jour, donc à taxer une seconde fois. Le seul motif sérieux de vendre, c'est un besoin réel de trésorerie. Les abattements et le démembrement sont traités dans notre guide de la donation de parts de SCI ; l'arbitrage entre SCI et donation directe, dans SCI familiale ou donation directe.

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10. Les six erreurs de fiscalité qui coûtent le plus cher

L'erreur n° 5 mérite son calcul. À 11 ans de détention, l'abattement tombe à 36 % pour l'impôt et 9,90 % pour les prélèvements sociaux. La base imposable passe à 53 760 € et l'impôt à 10 214 € ; les prélèvements sociaux, calculés sur 75 684 €, montent à 13 018 €. Surtout, la base franchit les 50 000 € et déclenche la surtaxe. Dans la tranche 50 001 à 60 000 €, la formule est 2 % de la plus-value, moins un vingtième de l'écart à 60 000 € : 1 075 − 312 = 763 €. Total : 23 995 € au lieu de 22 036 €. 1 959 € pour avoir signé quelques semaines trop tôt.

L'erreur n° 6 aussi. Un prix affiché à 80 000 € fait payer 4 000 € de droits au lieu de 5 950 €. Le rappel de 1 950 € n'est pas un coût de l'erreur : ces droits étaient dus dès le départ. Le coût, ce sont les pénalités — majoration de 40 % pour manquement délibéré, soit 780 € (art. 1729), et intérêt de retard de 0,20 % par mois, environ 94 € sur deux ans (art. 1727). Total : 874 € de pénalités, plus 1 950 € de droits dus de toute façon. Et la plus-value est redressée dans la foulée, sur la même valeur : 39 000 € de plus-value non déclarée, soit 4 298 € d'impôt et 5 933 € de prélèvements sociaux, 10 231 € avant pénalités. C'est là qu'est le vrai gros poste. Et si l'acquéreur est un proche, la sous-évaluation ouvre la voie à la donation déguisée. Où commence la sanction : abus de droit et SCI ; le déroulement d'un redressement : le contrôle fiscal d'une SCI.

Et une chose que ce guide ne dira pas : qu'il existe un montage pour effacer le droit de 5 %. Retrait, rachat de parts, réduction de capital : on change de régime, pas forcément de facture. Les quatre voies de sortie sont comparées dans sortir d'une SCI et le rachat de parts par la SCI.