SCI et catastrophe naturelle : indemnisation et fiscalité (2026)

Une fissure qui traverse un mur porteur après un été de sécheresse. Une cave sous un mètre d'eau après une crue. Pour une SCI propriétaire, ces scènes déclenchent deux chantiers en parallèle : actionner la garantie CatNat dans les délais, et classer proprement l'indemnité et les travaux dans la comptabilité. Les deux comptent autant l'un que l'autre. Rater le premier, c'est renoncer à l'indemnisation ; bâcler le second, c'est fausser la déclaration. Ce guide couvre tout le parcours : le régime des catastrophes naturelles (art. L125-1 et suivants du Code des assurances), la déclaration et ses délais, la franchise fixée par l'État, le retrait-gonflement des argiles — devenu le premier poste de coût du régime — et la fiscalité de l'indemnité, différente selon que votre SCI est à l'IR ou à l'IS.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code des assurances, Code général des impôts, BOFiP, service-public.fr). Mis à jour le 24 juillet 2026.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Chaque sinistre CatNat dépend de l'arrêté de reconnaissance, du contrat d'assurance et de la nature exacte des dommages.

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1. Le régime CatNat : une garantie incluse d'office

Le régime repose sur un principe de solidarité nationale, codifié aux articles L125-1 à L125-7 du Code des assurances depuis la loi du 13 juillet 1982. L'idée : mutualiser à l'échelle du pays des risques qu'aucun assureur ne voudrait porter seul. Pour un gérant de SCI, trois points suffisent à saisir la logique.

• La garantie CatNat est incluse d'office dans tout contrat d'assurance couvrant les dommages aux biens : multirisque immeuble, assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance de copropriété. L'assuré ne peut pas la retirer, l'assureur ne peut pas la refuser.
• Elle ne joue que si l'immeuble est assuré. Sans contrat dommages, aucune indemnisation CatNat n'est due, même si l'état de catastrophe est reconnu. C'est l'argument décisif pour qu'une SCI souscrive une assurance PNO sur son immeuble, distincte de l'assurance du locataire.
• Elle couvre les dommages matériels directs causés par l'intensité anormale d'un agent naturel : inondation, coulée de boue, mouvement de terrain, sécheresse-réhydratation des sols, séisme, avalanche. La tempête, la grêle et le poids de la neige relèvent en principe d'une garantie distincte du contrat, non du régime CatNat.

Une SCI n'a pas de traitement de faveur ni de pénalité : elle est logée à la même enseigne qu'un particulier. La seule variable qui compte, c'est l'usage du bien. Un logement loué nu suit le régime « habitation » ; un local loué à une entreprise bascule en « professionnel », et la franchise n'a plus rien à voir (voir chapitre 4).

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2. L'arrêté de reconnaissance : la condition clé

C'est le point que beaucoup de propriétaires découvrent avec surprise : constater les dégâts ne suffit pas. Tant qu'un arrêté interministériel n'a pas reconnu l'état de catastrophe naturelle pour votre commune, à la bonne période et pour le bon phénomène, et qu'il n'est pas publié au Journal officiel, la garantie CatNat reste en sommeil. Trois conditions, aucune n'est facultative.

Comment l'arrêté est pris

• La commune dépose une demande de reconnaissance auprès de la préfecture (le gérant de la SCI a intérêt à s'assurer que la mairie l'a bien fait).
• Une commission interministérielle examine les rapports techniques (Météo-France, BRGM pour la sécheresse).
• L'arrêté est publié au Journal officiel avec la liste des communes reconnues, le type de phénomène et la période retenue.

Depuis la réforme, l'instruction est enfermée dans un délai : l'arrêté doit en principe tomber dans les deux mois suivant la réception des demandes communales. Et la décision se prend commune par commune. J'insiste sur ce point, car il crée des situations qui paraissent absurdes : deux immeubles séparés par une simple rue, mais rattachés à deux communes différentes, peuvent recevoir des réponses opposées. L'un est reconnu, l'autre non. C'est frustrant, mais c'est la règle.

Bon réflexe : conservez la référence de l'arrêté (numéro, date, Journal officiel) dans les documents de la SCI. C'est la pièce qui prouve à l'assureur que la garantie est mobilisable — et c'est aussi une information à transmettre à un futur acquéreur des parts ou de l'immeuble.

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3. Déclarer le sinistre : procédure et délais

La procédure a été sérieusement remise à plat par la loi du 28 décembre 2021 (loi Baudu, n° 2021-1837) et son décret n° 2022-1737 du 30 décembre 2022, applicables depuis le 1er janvier 2023. Le but affiché : raccourcir les délais et redonner de la visibilité à l'assuré, qui restait parfois des mois sans nouvelle. Un texte à part, l'ordonnance n° 2023-78 du 8 février 2023, a musclé en parallèle la prise en charge du seul retrait-gonflement des argiles (RGA). Voici les délais à garder en tête.

Les pièces à réunir dès le sinistre

• Photos et vidéos des dommages, prises avant tout déblaiement ou réparation d'urgence.
• Un inventaire descriptif des dégâts (structure, toiture, réseaux, aménagements).
• Les devis et factures de réparation, ainsi que les justificatifs de tout ce qui a été détruit.
• Le bail et les quittances si une perte de loyers est à indemniser.

Un conseil que je répète à chaque fois : appelez l'assureur sans attendre l'arrêté. Les mesures d'urgence — bâcher une toiture éventrée, étayer un mur, pomper l'eau — sont utiles pour limiter l'aggravation, et souvent prises en charge. Le délai de 30 jours, lui, ne démarre qu'à la publication de l'arrêté au JO. Ces deux horloges tournent séparément ; ne les confondez pas.

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4. La franchise légale, non rachetable

Ici, pas de négociation possible : la franchise CatNat est fixée par l'État. Elle est la même chez tous les assureurs, et aucune clause du contrat ne peut la « racheter » comme on le fait parfois pour un dégât des eaux classique. Ce montant reste à la charge de la SCI, point final. Autant le savoir avant de chiffrer son reste à payer.

La modulation selon le PPRN a été supprimée

Jusqu'au 31 décembre 2022, la franchise pouvait être modulée à la hausse dans une commune non dotée d'un plan de prévention des risques naturels (PPRN) : doublée au 3e arrêté CatNat pris pour le même risque, triplée au 4e, quadruplée au-delà. Ce mécanisme est supprimé. La loi du 28 décembre 2021 (loi Baudu) l'a abrogé pour tous les sinistres survenus à compter du 1er janvier 2023, aussi bien pour les particuliers que pour les personnes morales de droit privé — ce qui inclut une SCI.

Concrètement, une SCI supporte aujourd'hui une franchise fixe (380 € ou 1 520 € en habitation, 10 % avec les minimums ci-dessus en professionnel), quel que soit le nombre d'arrêtés antérieurs ou l'absence de PPRN dans la commune. La modulation par doublement ne subsiste que pour les biens assurés par les collectivités territoriales et leurs groupements, régie depuis par le décret n° 2025-613 du 1er juillet 2025. Pour une SCI, ce reste à charge est donc désormais prévisible : c'est le montant fixe du tableau ci-dessus.

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5. Sécheresse et argiles : le risque qui explose

Si vous ne deviez retenir qu'un risque de ce guide, ce serait celui-là. Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est désormais le premier poste de coût du régime CatNat, devant l'inondation. Le mécanisme tient en une phrase : les étés secs assèchent les sols argileux qui se rétractent, puis la pluie les regonfle. Ce balancier fissure fondations, murs et dallages des bâtiments posés dessus. Un tiers du parc français reposerait sur des sols exposés.

Concrètement, pour une SCI qui loue un pavillon, ça ressemble à ça : des fissures qui traversent le mur de part en part, des portes qui coincent, un carrelage qui se soulève. Et la facture n'a rien d'anecdotique. Quand la structure est atteinte, on parle de reprise en sous-œuvre — micropieux, injection de résine expansive — soit plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Ce qu'il faut retenir pour une SCI

• Le RGA relève de la garantie CatNat, mais suppose un arrêté visant spécifiquement la sécheresse-réhydratation des sols pour la commune et la période.
• La franchise est de 1 520 € pour l'habitation, plus élevée qu'un sinistre classique.
• L'indemnisation vise la remise en état, pas nécessairement une reconstruction supérieure : la distinction réparation / reconstruction a des conséquences fiscales directes (chapitres 6 et 7).
• Avant l'achat, l'exposition au RGA figure dans l'état des risques : un aléa fort doit alerter, d'autant qu'il conditionne certaines règles de construction.

Sur un chantier de reprise, la même facture mélange souvent de la simple réparation déductible et de l'amélioration à immobiliser. D'où l'intérêt d'un suivi ligne à ligne des travaux dans la SCI : c'est cette ventilation, poste par poste, qui fait la différence à la déclaration.

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6. Fiscalité de l'indemnité : SCI à l'IR

Une SCI à l'IR déclare des revenus fonciers, et c'est là que tout se joue. La question n'est pas « l'indemnité est-elle imposable ? » mais « qu'est-ce qu'elle vient exactement remplacer ? ». Selon la réponse, le traitement change du tout au tout. Trois cas de figure à distinguer.

a. Indemnité couvrant des travaux de réparation

Les travaux de réparation et d'entretien qui remettent l'immeuble en état sans en modifier la consistance sont déductibles des revenus fonciers (art. 31 I 1° a du CGI). Lorsque l'assurance rembourse ces travaux, l'indemnité correspondante est rapportée aux revenus fonciers l'année de sa perception : les deux flux se neutralisent. Concrètement, la SCI déduit la dépense et déclare l'indemnité — voir le détail des charges déductibles en SCI.

b. Indemnité compensant une perte de loyers

Si le contrat prévoit une garantie « perte de loyers » et que la SCI est indemnisée de loyers qu'elle n'a pas pu encaisser pendant l'inoccupation, cette indemnité est imposable comme revenu foncier : elle remplace un loyer taxable.

c. Indemnité réparant une perte en capital

L'indemnité qui compense la destruction du bien lui-même (perte en capital) n'est pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers : elle ne correspond ni à un loyer, ni à une charge déduite. Attention toutefois aux travaux de reconstruction ou d'agrandissement, qui ne sont pas déductibles à l'IR (contrairement aux réparations) : leur financement par l'indemnité n'ouvre donc aucune déduction.

Tout cela remonte sur la déclaration 2072 de la SCI, puis se répartit sur la 2044 de chaque associé, au prorata des parts. Le nerf de la guerre, c'est la frontière réparation / reconstruction. Reboucher une fissure et repeindre : déductible. Abattre puis rebâtir un mur porteur : reconstruction, non déductible. Placez mal le curseur et c'est toute la déduction qui vacille.

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7. Fiscalité de l'indemnité : SCI à l'IS

Changement complet de logiciel à l'IS. On quitte le monde des revenus fonciers pour celui du bilan. L'immeuble n'est plus un simple générateur de loyers : c'est une immobilisation amortie, inscrite à l'actif. Sa dégradation, sa destruction et l'indemnité versée viennent tous jouer sur le résultat imposable, mais par des mécanismes comptables bien précis.

a. Réparations : charges déductibles

Les travaux de réparation qui maintiennent l'immeuble en état sont des charges déductibles de l'exercice. En revanche, le remplacement d'un composant (toiture, étanchéité, réseaux) ou une reconstruction est immobilisé puis amorti selon sa durée d'usage. L'indemnité d'assurance correspondante constitue un produit imposable.

b. Destruction : sortie d'actif et plus-value

Lorsqu'un immeuble ou un composant est détruit, il sort de l'actif pour sa valeur nette comptable (valeur d'origine diminuée des amortissements). L'indemnité d'assurance est comparée à cette VNC :

• Indemnité supérieure à la VNC → plus-value professionnelle.
• Indemnité inférieure à la VNC → moins-value.

c. L'étalement de l'article 39 quaterdecies 1 ter

Imaginez la scène : un immeuble largement amorti est détruit, l'assurance verse une grosse indemnité, et voilà une plus-value massive qui tombe d'un coup sur l'exercice. Sans amortisseur, l'addition fiscale serait brutale. C'est précisément ce que corrige l'article 39 quaterdecies 1 ter du CGI : il autorise à étaler l'imposition de la plus-value nette née de la perception d'indemnités d'assurance sur des biens amortissables. L'étalement s'apprécie, en principe, sur une durée calée sur les amortissements déjà pratiqués, dans la limite fixée par le texte pour les immeubles. Un vrai coussin quand le sinistre déclenche une plus-value importante.

Sur le régime général des plus-values à l'IS et la réintégration des amortissements, voir notre guide plus-value en SCI à l'IS. Les écritures de réparation et de remplacement de composants sont détaillées dans le guide écritures de travaux en SCI.

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8. Cas chiffré : inondation d'un immeuble locatif

Rien ne vaut un exemple pour ancrer tout ça. Une SCI possède un petit immeuble de rapport à usage d'habitation. Une crue le touche, la commune est reconnue en état de catastrophe naturelle. L'expert chiffre les dommages réparables à 40 000 € — cloisons gorgées d'eau, sols à refaire, tableau électrique noyé — et la SCI perd 6 000 € de loyers le temps du chantier, les locataires ayant dû être relogés.

Traitement en SCI à l'IR :

• Les 40 000 € de réparations sont déductibles des revenus fonciers (art. 31 I 1° a).
• L'indemnité de 39 620 € couvrant ces travaux est rapportée aux revenus fonciers : elle neutralise en grande partie la déduction. Le reste à charge fiscalement « net » correspond ici à la franchise de 380 €, effectivement supportée.
• L'indemnité de perte de loyers de 6 000 € est imposable comme revenu foncier, comme l'aurait été le loyer lui-même.

Traitement en SCI à l'IS : les réparations sont des charges déductibles, l'indemnité travaux et l'indemnité de perte de loyers sont des produits imposables. Si, au lieu d'une simple réparation, un composant amortissable avait été détruit et remplacé, la sortie d'actif aurait dégagé une plus-value ou moins-value, avec l'étalement possible de l'article 39 quaterdecies 1 ter.

La subtilité : à l'IR comme à l'IS, ce n'est pas le montant brut de l'indemnité qui compte, mais la qualification de chaque euro — réparation déductible, perte de loyers imposable, ou perte en capital. Une écriture mal classée fausse la déclaration.

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9. Informer l'acquéreur et le locataire

La garantie CatNat a une contrepartie qu'on oublie souvent : la SCI propriétaire doit jouer cartes sur table, aussi bien avec un futur locataire qu'avec un acheteur. Ce n'est pas de la politesse, c'est une obligation légale, et son non-respect se paie.

L'état des risques (IAL)

Le bailleur et le vendeur doivent remettre un état des risques (anciennement « état des risques et pollutions », ERP), qui recense notamment l'exposition du bien aux risques naturels (inondation, RGA, séisme) et les arrêtés CatNat ayant affecté la commune. Depuis 2023, cette information doit être disponible dès l'annonce de mise en vente ou en location, et annexée au bail ou à l'acte.

L'information sur les sinistres indemnisés

En cas de vente de l'immeuble, la SCI vendeuse doit informer l'acquéreur des sinistres ayant donné lieu à indemnisation CatNat pendant sa période de propriété. Une omission peut fragiliser la vente et engager la responsabilité de la société. Ce point rejoint les enjeux de performance et d'état du bâti qui pèsent de plus en plus dans les transactions.

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10. Assurabilité et prévention

Les sinistres se multiplient, la sécheresse en tête, et les assureurs le répercutent : primes en hausse, franchises alourdies, résiliations plus fréquentes. Pour une SCI, la meilleure défense reste l'anticipation. Quatre réflexes à adopter.

• Assurer l'immeuble, pas seulement compter sur le locataire. L'assurance du locataire couvre son occupation, pas la structure de l'immeuble détenu par la SCI. Une assurance propriétaire non occupant est indispensable pour mobiliser la garantie CatNat.
• Vérifier l'exposition avant l'achat. L'état des risques et les cartes d'aléa (RGA, inondation) doivent être consultés avant toute acquisition, au même titre que le volet énergétique du bien.
• Anticiper la hausse des primes. La franchise CatNat d'une SCI est désormais fixe (la modulation selon le PPRN est supprimée depuis 2023), mais la prime, elle, peut grimper dans les communes fréquemment sinistrées. En cas de refus d'assurance, la SCI peut saisir le Bureau central de tarification (BCT), qui peut imposer à un assureur de couvrir le bien pour les garanties obligatoires.
• Documenter l'entretien. Un immeuble entretenu, avec un historique de travaux tracé, se défend mieux face à l'expert. Un bon suivi comptable des travaux est aussi un atout en cas de contrôle fiscal.

Enfin, gardez à l'esprit qu'un bien sinistré et devenu inhabitable peut ouvrir droit à un dégrèvement de taxe foncière au prorata de la période d'inexploitation, sur réclamation. Voir notre guide dédié à la taxe foncière en SCI.

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FAQ — SCI et catastrophe naturelle