Boni de liquidation en SCI : combien reste-t-il vraiment, à l'IR et à l'IS (2026)

L'immeuble est vendu 420 000 €, la banque est remboursée, le notaire a prélevé l'impôt de plus-value : il reste 407 722 € sur le compte de la société civile immobilière (SCI). La question n'est plus « comment fermer » mais « combien va-t-il m'en rester ». Le boni de liquidation, c'est exactement cela : ce qui subsiste quand tout est vendu et toutes les dettes payées, moins ce que les associés avaient mis au départ. Ici, 346 722 € — une fois remboursés 60 000 € de comptes courants et 1 000 € de capital. Deux associés à parts égales encaissent 199 527 € chacun si la SCI relève de l'impôt sur le revenu. À l'impôt sur les sociétés, 131 385 € chacun. Même prix de vente brut de 420 000 €, 68 142 € d'écart par tête : cette page déroule pourquoi, ligne à ligne. Pour la procédure elle-même — décision de dissolution, nomination du liquidateur, radiation —, lisez d'abord notre guide sur comment dissoudre et liquider une SCI en quatre mois.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Cour de cassation). Dernière mise à jour : 31 août 2026.

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1. Le boni de liquidation, en une phrase et un chiffre

« Boni » est un mot de cabinet. Il désigne le surplus qui reste aux associés à la fin de la vie d'une société, une fois tout vendu, toutes les dettes payées et les apports rendus. Son contraire s'appelle le mali : les associés récupèrent moins qu'ils n'avaient mis. Le boni n'est pas une notion morale, c'est une soustraction.

Trois choses qu'il n'est pas, et qu'on confond tout le temps :

• Ce n'est pas la trésorerie du compte. Sur les 407 722 € encaissés, 61 000 € appartiennent déjà aux associés à un autre titre — comptes courants et capital.
• Ce n'est pas le bénéfice de l'année. Le boni intègre la plus-value dégagée à la vente et les résultats accumulés depuis la création.
• Ce n'est pas ce que vous touchez. Le net encaissé, c'est le boni plus le remboursement du capital et des comptes courants, moins l'impôt et le droit de partage.

Deux termes reviennent à chaque ligne de cette page. Le compte courant d'associé est l'argent qu'un associé a prêté à sa SCI sans passer par le capital : c'est une dette de la société envers lui, remboursable, et non une part de propriété. Le capital social correspond aux apports faits à la constitution ou lors d'une augmentation : il revient lui aussi aux associés, mais après les dettes.

Cette page traite d'une seule chose : ce qui se passe entre le moment où le liquidateur a l'argent sur le compte et le moment où l'associé l'a sur le sien. Le reste est dans la procédure de dissolution d'une SCI.

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2. Calculer le boni de liquidation : la cascade, ligne à ligne

La formule tient en une cascade. Chaque ligne se soustrait de la précédente, et l'ordre est ce qui sépare un calcul juste d'un calcul faux.

Le piège le plus fréquent est de retrancher le capital deux fois : une première pour obtenir le boni, une seconde sous l'étiquette « reprise des apports » au moment de le répartir entre associés. Sur une SCI au capital de 10 000 €, elle déplace l'assiette taxable de 10 000 €, dans un sens ou dans l'autre. Le capital ne sort qu'une fois.

Deux points commandent le reste. Le compte courant d'associé se rembourse avant le partage, parce que c'est une dette : le régime complet, les intérêts déductibles et le sort d'un compte non remboursé sont dans notre guide du compte courant d'associé en SCI. Et « rembourser le capital », c'est rendre à chaque associé le nominal de ses parts, pas la valeur qu'elles ont prise. Le capital social inscrit aux statuts est un repère juridique, pas une évaluation.

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3. SCI à l'impôt sur le revenu : pourquoi le boni n'est pas taxé une seconde fois

Une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) — le régime par défaut de toute société civile — n'est pas imposée elle-même. Son résultat est réputé réalisé directement par les associés, chacun pour sa quote-part — la fraction du résultat qui correspond à ses parts —, et imposé chez eux chaque année, qu'ils aient touché l'argent ou non (article 8 du CGI). C'est ce qu'on appelle la translucidité fiscale, expliquée en détail dans notre guide de la translucidité fiscale de la SCI.

Conséquence directe : quand la société ferme, ce qui remonte aux associés a déjà été imposé. Les loyers, année après année, en revenus fonciers. La plus-value de la vente, au moment de l'acte, prélevée par le notaire — c'est le sujet de notre guide sur la plus-value de cession d'un immeuble détenu en SCI. Il ne reste rien à taxer. Le boni d'une SCI à l'IR n'est pas un revenu distribué et ne se déclare nulle part.

Cas n° 1 — SCI à l'IR, deux associés 50/50. Capital 1 000 €, comptes courants 60 000 € (30 000 € chacun), immeuble acquis 300 000 € en 2012 et vendu 420 000 € en 2026, emprunt soldé, aucune autre dette. Le notaire a prélevé l'impôt de plus-value à l'acte. Sur une plus-value brute de 52 500 €, quatorze ans de détention laissent 24 150 € imposables à l'impôt sur le revenu et 44 704 € aux prélèvements sociaux. Soit 4 589 € à 19 % et 7 689 € à 17,2 % : 12 278 €. La surtaxe sur les plus-values élevées n'est pas due, la base restant sous 50 000 €. Il arrive donc 407 722 € sur le compte de la SCI.

Le détail par associé : 30 000 € de compte courant, 500 € de capital, 173 361 € de boni, moins 4 334 € de droit de partage. Coût du partage lui-même : 8 668 €, soit 2,1 % de l'actif net. C'est tout. L'impôt, lui, était payé avant même que le partage ne commence.

Deux exceptions, et elles sont réelles. Si un associé est une société soumise à l'impôt sur les sociétés, sa quote-part de résultat a été déterminée selon les règles de cet impôt. Le raisonnement ci-dessus ne vaut plus pour lui : voyez notre guide de l'associé personne morale d'une SCI. Et si la SCI a été à l'impôt sur les sociétés à un moment de sa vie, les réserves constituées pendant cette période n'ont pas été imposées chez les associés année après année. L'article 111 bis du CGI les répute distribuées, et donc imposables, le jour où la société est sortie de l'impôt sur les sociétés — et non au moment du partage. Vérifiez que cette distribution réputée a bien été déclarée.

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4. SCI à l'impôt sur les sociétés : le boni est un revenu distribué

À l'impôt sur les sociétés (IS), la société est un contribuable distinct. Elle a payé son impôt sur ses résultats ; les associés n'ont rien payé tant qu'ils n'ont rien touché. À la liquidation, ils touchent — et l'impôt tombe.

La règle est écrite. Le boni est un revenu distribué au sens des articles 109 et suivants du CGI. L'article 161 du CGI en fixe la base : ce qui revient aux associés n'entre dans l'impôt sur le revenu que pour son excédent sur l'apport. En clair : ce qui vous revient jusqu'à concurrence de votre apport sort en franchise d'impôt ; au-delà, c'est imposé comme un dividende. Le même article ajoute un détail qui vaut cher à celui qui a racheté les parts d'un associé sortant : c'est alors son prix d'achat qui sert de seuil, et non l'apport d'origine.

La frontière entre capital et boni

En société vivante, le remboursement des apports échappe à l'impôt par l'effet du 1° de l'article 112 du CGI — mais à une condition : que tous les bénéfices et réserves autres que la réserve légale aient été répartis auparavant. Une réduction de capital décidée alors qu'il reste des réserves ne rend donc pas l'argent en franchise. En liquidation, la règle s'inverse. La doctrine administrative répute les sommes réparties s'imputer d'abord sur le remboursement des apports, et c'est l'article 161 du CGI qui fixe la base imposable : le boni, c'est-à-dire ce qui excède l'apport. La condition d'antériorité du 1° de l'article 112 ne joue qu'en cours de société.

Cet ordre est écrit noir sur blanc (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, § 70), et il a une conséquence pratique : un acompte de liquidation n'est pas imposable tant que la mise des associés n'a pas été rendue.

Le taux : 31,4 % en 2026

Le boni revenant à un associé personne physique supporte le prélèvement forfaitaire unique (PFU), soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux : 31,4 %. Attention à la date : le taux de 18,6 % vise les sommes mises en paiement à compter du 1^er janvier 2026. Un boni versé en 2025 restait à 17,2 %, donc à 30 % au total. La décomposition du PFU et l'arbitrage avec le barème progressif sont traités dans notre guide du PFU applicable à une SCI à l'IS, et les taux 2026 poste par poste dans celui des prélèvements sociaux en SCI.

L'option pour le barème progressif reste ouverte. Le boni ouvre alors droit à l'abattement de 40 % réservé aux revenus distribués : la doctrine administrative range les répartitions faites à titre d'acompte ou de solde de liquidation parmi les revenus éligibles (BOI-RPPM-RCM-20-10-30-10, § 230). L'option n'est intéressante qu'à taux marginal faible ; sur un boni concentré en une seule année, elle l'est rarement. C'est aussi ce qui distingue le boni d'une distribution ordinaire, traitée dans notre guide des dividendes d'une SCI à l'IS.

Cas n° 2 — la même SCI, à l'impôt sur les sociétés. Mêmes associés, même capital de 1 000 €, mêmes 60 000 € de comptes courants, même prix de vente de 420 000 €. L'immeuble avait été acquis en 2012 pour 300 000 € (60 000 € de terrain, 240 000 € de construction), la construction étant amortie sur 30 ans avec 14 annuités pratiquées. Différence essentielle avec le cas n° 1 : ici, rien n'est prélevé à l'acte de vente. La société encaisse 420 000 € bruts et paie l'impôt ensuite, sur son propre résultat.

Soit 131 385 € par associé, à l'euro près. Le taux réduit de 15 % est plafonné à 42 500 € de bénéfice par période de douze mois. Il suppose trois conditions réunies : un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros, un capital entièrement libéré, une détention à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219, I-b du CGI). C'est le cas ici. Ce ne l'est pas toujours. Le mode de calcul de la plus-value à l'impôt sur les sociétés, amortissements compris, est détaillé dans notre guide de la plus-value en SCI à l'IS.

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5. Le même boni à l'IR et à l'IS : 68 142 € d'écart par associé

Mêmes associés, même immeuble, même prix de vente brut de 420 000 €, même capital, mêmes comptes courants, et la même liquidation. Seul le régime fiscal change. Les deux colonnes partent donc du prix affiché à l'acte, avant tout impôt.

L'écart est de 136 284 € pour les deux associés, soit 68 142 € par tête. L'explication tient en deux temps. À l'impôt sur le revenu, l'argent qui remonte a déjà été imposé chez les associés, année après année puis au moment de la vente. À l'impôt sur les sociétés, il ne l'a jamais été chez eux : il l'est intégralement à la sortie, après l'avoir déjà été chez la société.

Et maintenant l'honnêteté qui coûte. Ce tableau compare des sorties, pas des vies entières de SCI. La société à l'impôt sur les sociétés a déduit 112 000 € d'amortissements pendant quatorze ans. Selon qu'ils ont porté sur des bénéfices taxés à 15 % ou à 25 %, cela lui a fait économiser de 16 800 à 28 000 € d'impôt, que ce tableau ne compte pas. Ces 68 142 € ne disent donc pas « l'IR gagne » : ils disent que la sortie coûte plus cher à l'IS. Le même exercice sur une société qui continue est déroulé dans notre guide sur la distribution du prix de vente d'un immeuble en SCI.

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6. Le droit de partage de 2,50 % : la seule assiette correcte

C'est le poste que tout le monde cite et que presque personne ne calcule sur la bonne base. L'article 746 du CGI soumet les partages entre coassociés à un droit de 2,50 %. L'article 747 précise que ce droit se liquide « sur le montant de l'actif net partagé ».

Reste à savoir ce que « actif net partagé » veut dire. La réponse commence dans le code civil : l'article 1844-9 ouvre par « après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés ». La Cour de cassation en a tiré la conséquence fiscale : l'actif net partagé, c'est l'actif subsistant après paiement des dettes et remboursement du capital social (chambre commerciale, 26 septembre 2018, n° 16-24.070, rejet, publié au Bulletin). L'arrêt a été rendu à propos d'une société civile de placement immobilier, mais il statue sur le fondement de l'article 1844-9 du code civil : la règle vaut pour toute société civile. Le même arrêt refuse en revanche de déduire les primes d'émission et de fusion — ce qui a été apporté au-delà du nominal des parts — et les réserves qui n'avaient pas été incorporées au capital.

Ce que le montant du capital change réellement

Puisque le capital sort de l'assiette, sa hauteur pèse directement sur la note. Reprenons le cas n° 1 avec un capital de 200 000 € au lieu de 1 000 €, tout le reste identique. L'actif net partagé tombe à 407 722 − 60 000 − 200 000 = 147 722 €, et le droit de partage à 3 693 € au lieu de 8 668 €. 4 975 € d'écart, pour un choix fait le jour de la constitution. Les associés se partagent la même masse — 407 722 € — dans les deux cas, qu'elle leur revienne sous l'étiquette capital ou sous l'étiquette boni. Seule change la part qui part au Trésor, et donc ce qu'ils encaissent : 404 029 € à eux deux au lieu de 399 054 €. C'est l'un des rares arguments chiffrés en faveur d'un capital élevé, à mettre en balance avec tous ceux qui vont dans l'autre sens.

Pourquoi le taux de 1,10 % ne s'applique pas ici

Le même article 746 ramène le taux à 1,10 % — mais pour les seuls « partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un pacte civil de solidarité ». Un partage de société n'entre dans aucune de ces trois catégories, même quand les associés sont deux ex-époux. Ce qui peut relever du 1,10 %, c'est le partage des parts entre les époux, pas la liquidation de la société : la distinction est développée dans notre guide sur la SCI face au divorce. Le droit de partage n'a rien à voir non plus avec le droit de 5 % dû sur une cession de parts de SCI : deux impôts différents, sur deux opérations différentes.

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7. Attribuer l'immeuble au lieu de le vendre : l'effet sur la facture

Tout ce qui précède suppose que l'immeuble a été vendu et que le liquidateur partage de l'argent. S'il est encore là, l'article 1844-9 du code civil permet de l'attribuer à un associé, avec une priorité pour l'apporteur. Si les statuts ou une décision distincte des associés n'ont pas déjà attribué les biens, celui qui se retrouve en nature dans la masse revient à son apporteur, sur sa demande et à charge de soulte s'il y a lieu. Cette faculté prime tout autre droit à attribution préférentielle, c'est-à-dire le droit d'un copartageant de se faire attribuer un bien par priorité.

Fiscalement, tout dépend de l'origine du bien et de l'identité de l'attributaire. Pour une société non passible de l'impôt sur les sociétés, l'administration applique la théorie de la mutation conditionnelle des apports. L'apport d'un bien identifié y est traité comme une vente sous condition suspensive : la condition est que le bien finisse chez un autre que l'apporteur (BOI-ENR-AVS-30-20-20).

23 604 € d'écart pour un choix de bénéficiaire, les droits de mutation étant liquidés au taux de 6,32 % applicable dans la grande majorité des départements. Les deux impositions ne se cumulent pas sur le même bien : ou le droit de partage, ou les droits de mutation. Attention à la deuxième ligne : c'est un zéro de droit de mutation, pas un zéro de facture. L'apporteur qui reprend son bien est réputé n'avoir jamais cessé d'en être propriétaire, mais l'opération se publie. Restent donc la taxe de publicité foncière de 0,70 %, soit 2 940 €, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, soit 420 €, et les émoluments du notaire. Les 10 500 € de la première ligne sont calculés sur la valeur du bien, pour rester comparables aux deux autres. Dans un vrai partage, le droit porte sur l'actif net partagé, capital déduit.

Deux réserves avant de trancher. Une tolérance administrative (BOI-ENR-AVS-30-20-20, § 120) écarte les droits de mutation quand la société civile a été, depuis sa création, exclusivement composée de personnes unies par les liens de parenté ou d'alliance de l'article 748 du CGI. Le partage est alors traité comme celui d'une indivision successorale. C'est une tolérance, pas un droit : elle se perd au premier associé étranger à la famille, fût-il entré puis sorti. Et le partage d'une société passible de l'impôt sur les sociétés relève d'une doctrine distincte (BOI-ENR-AVS-30-20-10). Dans ce cas, ne décidez pas seul de l'attributaire : faites confirmer par le notaire avant d'arrêter le projet de partage. Pour le reste — l'entrée du bien au bilan et l'alternative « vendre avant de dissoudre » —, voyez nos guides sur l'apport d'un immeuble à une SCI et sur la vente d'un immeuble détenu en SCI.

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8. Le mali de liquidation : ce que l'associé perd, et ne déduira pas

Quand l'actif net final est inférieur au capital, il n'y a pas de boni mais un mali de liquidation. C'est la situation d'une SCI qui a acheté trop cher, mal loué, ou revendu dans un marché baissier.

Cas n° 3 — le mali. Capital social 100 000 € libéré en numéraire, deux associés 50/50, aucun compte courant. Après paiement de toutes les dettes, il reste 30 000 € à répartir.

Ces deux zéros sont la vraie information de la section, et ils déçoivent tout le monde.

À l'impôt sur le revenu, la perte en capital de l'associé n'est imputable ni sur son revenu global, ni sur ses revenus fonciers, ni sur une plus-value future. Quant aux moins-values immobilières, l'article 150 VD du CGI les écarte sans détour : elles ne se déduisent de rien. Les 35 000 € perdus sont perdus.

À l'impôt sur les sociétés, on croit souvent que l'annulation des parts fait naître une moins-value imputable sur les plus-values de même nature de l'année et des dix suivantes. C'est faux pour une dissolution amiable. La doctrine administrative est explicite : « sont par conséquent exclues de ce dispositif les annulations de titres volontaires quels qu'en soient les motifs » (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-40, § 170, publié le 10 avril 2025). L'imputation n'est ouverte que dans deux cas. Le premier, la procédure collective : clôture de liquidation judiciaire, cession ordonnée par le tribunal, réduction de capital en exécution d'un plan. Le second, la réduction totale du capital d'une société dont les pertes égalent ou dépassent les capitaux propres — et dont la dissolution n'a précisément pas été décidée. Une SCI que l'on ferme volontairement n'entre dans aucun de ces cas : c'est la décision de dissolution elle-même qui l'en exclut.

Enfin, un mali n'est pas une dette. On lit régulièrement que « le mali doit être comblé par les associés au prorata de leurs parts, en application de l'article 1857 du code civil ». C'est une confusion. L'article 1857 rend l'associé tenu envers un créancier social impayé, à proportion de ses parts et jamais solidairement ; l'article 1858 ajoute que ce créancier doit d'abord avoir vainement poursuivi la société. Une SCI qui liquide 30 000 € sur 100 000 € de capital sans laisser une seule dette impayée ne « comble » rien : personne n'a rien à réclamer. Quand il reste au contraire des créanciers impayés, on change de sujet — voyez notre guide sur la SCI en liquidation judiciaire. Le sort des pertes accumulées avant la fermeture, côté société, est traité dans notre guide du déficit reportable en SCI à l'IS.

Reste l'acte lui-même : le droit proportionnel étant nul, l'acte de partage n'est enregistré que sur le minimum de perception de 25 € prévu à l'article 674 du CGI.

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9. Les quatre erreurs qui coûtent cher au moment du partage

Aucune de ces quatre erreurs n'est une erreur de procédure. Ce sont toutes des erreurs d'assiette ou d'ordre des opérations, et elles se paient en euros.

1. Partager avant de rembourser les comptes courants. Les 60 000 € basculent alors dans l'actif net partagé. Résultat : 1 500 € de droit de partage en plus, et 18 840 € de prélèvement forfaitaire unique à l'impôt sur les sociétés — sur une somme qui n'était qu'un remboursement de prêt. Vingt mille euros pour une question d'ordre.

2. Attribuer l'immeuble au mauvais associé. Détaillé plus haut : 26 544 € de droits de mutation là où la reprise par l'apporteur n'aurait coûté que 2 940 € de taxe de publicité foncière. Soit 23 604 € pour un nom porté sur le projet de partage.

3. Réduire le capital juste avant de liquider. C'est le conseil qu'on lit le plus souvent, et dans ce cas, ne faites pas ça. La franchise du 1° de l'article 112 exige que tous les bénéfices et réserves aient été répartis auparavant. Avant la liquidation, ils ne le sont pas. Sur une SCI portant 80 000 € de réserves, la somme distribuée s'impute d'abord sur elles et devient un revenu distribué : 25 120 € d'impôt payés un an plus tôt, pour un résultat final identique. Attention au champ de la règle. Elle vise la réduction de capital par remboursement aux associés, celle du 1° de l'article 112. Une réduction opérée par rachat des parts relève d'un autre régime : les plus-values de l'article 150-0 A, par l'effet du 6° du même article 112, pour les rachats effectués depuis le 1^er janvier 2015. Deux textes voisins, deux impôts différents. Et si l'objectif était de sortir un associé plutôt que de fermer, lisez plutôt notre guide sur la sortie d'un associé de SCI.

4. Se tromper de régime sur son propre boni. Un associé de SCI à l'impôt sur le revenu qui déclare spontanément ses 173 361 € de boni case 2DC paie 54 435 € qu'il ne devait pas. L'erreur inverse se répartit sur deux têtes. Quand la SCI à l'impôt sur les sociétés ne précompte rien et ne dépose pas de 2777, c'est elle qui est rattrapée la première. Elle est redevable légale des 18,6 % de prélèvements sociaux (art. L136-7 du code de la sécurité sociale) comme de l'acompte de 12,8 % : elle doit les 95 848,50 € qui auraient dû partir avec la déclaration. Chez l'associé qui n'a pas reporté son boni case 2DC, l'impôt éludé se limite à l'impôt sur le revenu resté impayé, soit 39 072 €. S'y ajoute, si l'administration établit le caractère délibéré de l'omission, la majoration de 40 % de l'article 1729 du CGI : 15 629 € au-dessus du principal.

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10. Déclarer le boni de liquidation : formulaire, case et délai

Trois obligations, plus une absence d'obligation qu'il vaut mieux connaître.

Le prélèvement de 12,8 % n'est pas libératoire : c'est un acompte. Les foyers dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 € (personne seule) ou 75 000 € (couple) peuvent en demander la dispense (article 117 quater du CGI). Mais l'attestation sur l'honneur doit parvenir à la société au plus tard le 30 novembre de l'année qui précède le versement (article 242 quater du CGI). Pour un boni payé en 2026, il fallait l'avoir demandée avant le 30 novembre 2025. Une dissolution décidée en cours d'année ferme donc la porte d'elle-même. Le détail est sur impots.gouv.fr et dans notre guide du PFU en SCI à l'IS. Les 18,6 % de prélèvements sociaux, eux, ne se dispensent jamais.

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