Bail professionnel en SCI : louer à une profession libérale (2026)

Un cabinet de kinésithérapie n'est pas un commerce. Le local que votre SCI loue à un médecin, à un avocat, à un psychologue ou à un consultant ne relève pas du statut des baux commerciaux et de sa soixantaine d'articles : il relève d'un texte unique, l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui tient en six alinéas et se lit en deux minutes. Ce contrat porte un nom : le bail professionnel. Pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction, pas de plafonnement du loyer, pas d'inventaire limitatif des charges, pas de procédure de despécialisation.

Sur le papier, c'est le régime rêvé du bailleur. Dans les faits, il se paie d'une contrepartie que beaucoup de gérants découvrent le jour où ils ouvrent l'enveloppe : le locataire peut partir à tout moment, sans motif, moyennant six mois de préavis. Au bout de huit mois d'occupation comme au bout de la cinquième année. Vous avez calé votre plan de financement sur vingt ans ; votre preneur, lui, raisonne à six mois. Plus souple, donc — et nettement plus fragile côté revenus.

Un seul contrat dans ce guide : celui de l'article 57 A, vu du côté de la SCI bailleresse. Le statut des baux commerciaux (neuf ans, révision triennale, déplafonnement, indemnité d'éviction) est un tout autre animal, que j'ai traité à part dans SCI et bail commercial. Un bail professionnel n'est pas un bail commercial : la confusion entre les deux alimente à elle seule une bonne part du contentieux. Et si votre question porte sur le bien plutôt que sur le contrat (bureaux, cabinet, atelier), allez plutôt lire le local d'activité en SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Légifrance, code de commerce, code civil, CGI, BOFiP, jurisprudence de la Cour de cassation). Mis à jour le 3 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Le texte unique du bail professionnel : l'article 57 A de la loi de 1986

C'est probablement le contrat le plus court du droit des baux français. Le statut des baux commerciaux mobilise près de soixante articles législatifs et une quarantaine d'articles réglementaires. Le bail professionnel, lui, tient dans un article de six alinéas — inséré dans une loi qui, à l'origine, ne parlait pas de lui du tout : la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Lisons-le en entier. On peut rarement se le permettre ; autant en profiter.

C'est tout. Six alinéas. Ce que le texte ne dit pas, c'est-à-dire à peu près tout le reste, relève du droit commun du louage des articles 1709 et suivants du code civil, et surtout de ce que vous aurez pris la peine d'écrire. Gardez cette idée en tête pendant toute la lecture : ici, le contrat n'est pas un formalisme, c'est la loi des parties. Un bail de trois pages recopié sur un modèle générique vous laisse sans refacturation des charges, sans indexation, sans agrément de cession et sans clause résolutoire. Quatre trous, un seul document.

Durée du bail professionnel : six ans minimum, et un écrit obligatoire

Six ans, c'est un plancher, pas une durée type. Vous pouvez signer pour neuf, dix ou douze ans si le preneur y consent — c'est fréquent lorsqu'il finance lui-même un aménagement lourd et souhaite l'amortir. Vous ne pouvez pas signer pour trois ans : une clause de durée inférieure est irrégulière, et le preneur pourra opposer la durée légale de six ans. À l'inverse, gardez en tête que cette durée ne l'engage pas vraiment, puisque le quatrième alinéa lui ouvre une porte de sortie permanente.

L'écrit, lui, est expressément exigé. Sans lui, l'occupation ne tombe pas dans le néant : elle devient un bail de droit commun, dont le juge reconstituera les modalités à partir des quittances, des virements et des mails échangés. Le résultat penche toujours du même côté, et ce n'est pas le vôtre — c'est au bailleur de prouver ce qu'il réclame. Pas d'écrit, donc pas de refacturation de taxe foncière, pas d'indexation, pas de dépôt de garantie, pas de clause résolutoire. Partir d'un modèle de bail adapté à une SCI et le signer proprement vous prend une heure. Ne pas le faire vous coûte des années.

La tacite reconduction pour la même durée

Le deuxième alinéa est celui qu'on oublie le plus souvent, et il fait mal. Au terme fixé par le contrat, le bail est reconduit tacitement pour la même durée — six ans, si le bail initial était de six ans. Pas pour un an, pas pour une durée indéterminée : pour six nouvelles années.

La comparaison avec le bail commercial prend beaucoup de gérants à contre-pied. En matière commerciale, l'article L. 145-9 du code de commerce prévoit qu'à défaut de congé le bail se poursuit par tacite prolongation au-delà du terme, pour une durée indéterminée : vous pouvez encore donner congé plus tard. En matière professionnelle, c'est une tacite reconduction pour une durée ferme. Vous ratez la fenêtre de préavis, vous êtes reparti pour six ans. Pas de rattrapage, sauf accord du preneur ou résiliation judiciaire pour manquement.

Le congé du bail professionnel : deux régimes très différents selon qui le donne

Attention ici : les troisième et quatrième alinéas organisent deux facultés qu'on confond tout le temps, et qui n'ont rien à voir.

Le bailleur ne peut agir qu'à l'échéance. Le troisième alinéa lui permet, comme au preneur, de notifier son intention de ne pas renouveler le contrat « à l'expiration de celui-ci », avec un préavis de six mois. La liberté est réelle : aucun motif n'est exigé, contrairement au bail d'habitation où l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 enferme le congé dans trois motifs limitatifs, et contrairement au bail commercial où le refus de renouvellement se paie d'une indemnité d'éviction. Attention en revanche à la mécanique du délai : les six mois sont un préavis minimum, à respecter au plus tard six mois avant le terme. Un congé notifié neuf ou douze mois à l'avance est parfaitement valable ; c'est la notification tardive qui est inopérante et qui déclenche la reconduction tacite pour six nouvelles années.

Le locataire peut agir n'importe quand. Le quatrième alinéa lui permet de notifier « à tout moment » son intention de quitter les locaux, avec le même préavis de six mois. Pas besoin d'attendre une échéance triennale comme en bail commercial, pas besoin de motif, pas d'indemnité. Cette faculté est protectrice du preneur et la jurisprudence la défend : la Cour de cassation range les dispositions de l'article 57 A parmi les dispositions d'ordre public (3^e civ., 20 octobre 2016, n° 15-20.285, rendu sur l'article 57 A dans sa rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, mais sur des alinéas restés inchangés), de sorte qu'une clause qui la supprimerait, la subordonnerait au versement d'une indemnité de rupture ou porterait le préavis à douze mois sera très probablement écartée. Ne perdez pas de temps à la rédiger.

La forme de la notification

Sur la forme, le cinquième alinéa impose la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou l'acte d'huissier — devenu acte de commissaire de justice depuis la fusion des professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur judiciaire. Un courriel, un message sur une messagerie instantanée ou une lettre simple ne valent pas congé. Un recommandé non réclamé pose une difficulté classique : privilégiez l'acte de commissaire de justice dès que l'enjeu est significatif, il coûte quelques dizaines d'euros et supprime tout débat sur la date de réception.

Le réflexe à prendre le jour de la signature : inscrivez immédiatement dans votre agenda de gestion la date « terme moins sept mois ». C'est votre dernière fenêtre utile pour reprendre le local, le renégocier ou changer de locataire — vous pouvez notifier plus tôt, jamais plus tard. Dans sci-ai.app, la date de terme et l'échéance de préavis sont attachées au bail et remontent dans le calendrier de la SCI : vous êtes alerté avant, pas après.

Ce que l'article 57 A ne dit pas — et que votre bail doit dire

Ce que l'article 57 A tait est aussi instructif que ce qu'il dit. Aucune disposition ne traite :

• du montant du loyer ni de sa révision — liberté totale, sous réserve des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier sur les clauses d'indexation ;
• du dépôt de garantie — ni plafond, ni délai de restitution, ni intérêts ;
• de l'état des lieux — non obligatoire, à la différence du bail commercial (art. L. 145-40-1) et du bail dérogatoire (art. L. 145-5) ;
• de la répartition des charges, impôts et travaux — le droit commun s'applique, complété par ce que vous écrivez ;
• de la sous-location et de la cession — l'article 1717 du code civil les autorise sauf interdiction contractuelle ;
• de la destination des lieux — à définir précisément dans le bail, sous peine de laisser le preneur libre de son activité ;
• de la résiliation pour impayé — pas de commandement de payer légal comme l'article L. 145-41 en matière commerciale : il faut une clause résolutoire.

La brièveté du texte a donc un prix, et c'est vous qui le payez : tout ce que le législateur n'a pas écrit, il faut l'écrire soi-même. Le chapitre 6 reprend chaque poste.

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2. Qui peut signer un bail professionnel — et qui ne peut pas

L'article 57 A pose une seule condition d'entrée : le local doit être « affecté à un usage exclusivement professionnel ». Ces trois mots portent tout le champ d'application, et chacun compte.

« Professionnel » : une activité civile, ni commerciale ni artisanale

Ici, « professionnel » se définit par exclusion. Est professionnelle, au sens de ce texte, l'activité exercée à titre habituel et procurant des revenus, dès lors qu'elle n'est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, et qu'elle n'entre donc pas dans le champ du statut des baux commerciaux. L'article L. 145-1, I du code de commerce réserve en effet ce statut aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Un praticien libéral ne coche aucune de ces cases.

Deux critères cumulatifs, classiquement retenus par la jurisprudence : l'exercice d'une profession ou d'une fonction dans les lieux loués, et le fait que le preneur en tire des revenus de façon habituelle. Le caractère lucratif ou non de la structure est indifférent : une association ou une mutuelle qui loue des bureaux pour les besoins de son activité peut relever du bail professionnel.

Ce tableau donne la qualification de principe. Elle se vérifie au cas par cas, à partir de l'activité réellement exercée et de l'immatriculation du preneur — pas de l'intitulé du contrat.

« Exclusivement » : le mot qui exclut le bail mixte

Si le local sert aussi d'habitation principale au preneur, l'article 57 A est écarté : on bascule dans la loi du 6 juillet 1989, dont l'article 2 vise expressément les locaux « à usage mixte professionnel et d'habitation » constituant la résidence principale du preneur. C'est un point que les bailleurs découvrent parfois trop tard, notamment quand un consultant installe son bureau dans l'appartement qu'il loue à la SCI. Nous y consacrons le chapitre 5, parce que les conséquences sont importantes : durée, congé, décence, DPE, tout change.

Les personnes morales : SEL, SCP, SCM, associations

L'article 57 A ne dit pas un mot de la qualité du preneur. Il parle du local. La Cour de cassation en a tiré la conséquence logique : le bail professionnel s'applique aux personnes morales dès lors qu'elles exercent dans les lieux loués une activité de nature civile. Sont concernées :

• les sociétés d'exercice libéral (SELARL, SELAS, SELAFA), quelle que soit leur forme commerciale d'emprunt — ce qui compte est l'objet, qui reste l'exercice d'une profession libérale ;
• les sociétés civiles professionnelles et les sociétés civiles de moyens, très fréquentes dans les cabinets de groupe ;
• les associations et certaines mutuelles, lorsqu'elles occupent des bureaux pour les besoins de leur activité ;
• plus largement toute société civile dont l'activité dans les lieux n'est ni commerciale ni artisanale.

La conséquence est très concrète pour une SCI qui loue un plateau de bureaux à une SCM regroupant plusieurs praticiens. C'est la SCM qui est preneur, et c'est elle, pas chacun des praticiens pris isolément, qui peut donner congé à tout moment. Vérifiez qui signe. Faites-vous remettre l'extrait Kbis ou l'avis de situation au répertoire SIRENE, plus la pièce établissant les pouvoirs du signataire. La question symétrique, celle de savoir qui engage valablement la société côté bailleur, est traitée ici : qui signe le bail dans une SCI.

La frontière commerciale : le piège de la vente au cabinet

C'est la zone de requalification la plus fréquente, et elle bouge au fil de la vie du cabinet. Compléments alimentaires chez un naturopathe, semelles orthopédiques chez un podologue, produits capillaires, matériel de contention, parapharmacie : un praticien qui, en plus de ses soins, vend des produits à sa clientèle accomplit des actes de commerce. Si cette vente cesse d'être marginale et qu'il s'immatricule au registre du commerce et des sociétés, le local peut basculer dans le statut des baux commerciaux, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction à la clé.

Rien d'automatique, cela dit : la jurisprudence recherche si l'activité commerciale est accessoire ou si elle constitue une véritable exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux. Mais du point de vue de la SCI, le risque est asymétrique : vous ne gagnez rien à la requalification, vous perdez le droit de congédier sans indemnité. D'où deux réflexes de rédaction :

• Une clause de destination étroite : « à usage exclusivement professionnel pour l'exercice de la profession de kinésithérapeute, à l'exclusion de toute activité commerciale, artisanale ou industrielle, et notamment de toute vente de marchandises au public ».
• Une clause d'information obligeant le preneur à signaler toute modification de son activité, de sa forme d'exercice ou de son immatriculation.

À l'inverse, si le local est destiné à un commerçant ou à un artisan, n'essayez pas de contourner le statut avec un bail professionnel : le statut des baux commerciaux est d'ordre public, la qualification retenue par les parties ne lie pas le juge, et vous vous retrouveriez avec un bail de neuf ans assorti d'un droit au renouvellement, sans avoir négocié ni le loyer ni les charges en conséquence. Basculez alors sur SCI et bail commercial — ou, pour une occupation courte et assumée, sur le bail dérogatoire de l'article L. 145-5, auquel je consacre un guide à paraître.

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3. Bail professionnel ou bail commercial : les trois différences qui comptent

On peut aligner vingt écarts entre bail professionnel et bail commercial. Trois seulement changent l'économie de l'opération pour une SCI. Et une quatrième, la contrepartie, les annule parfois toutes les trois.

Différence n° 1 : aucun droit au renouvellement

En bail commercial, le preneur immatriculé qui exploite son fonds depuis trois ans dispose d'un droit au renouvellement. Le bailleur qui le refuse doit indemniser. En bail professionnel, ce droit n'existe pas : le contrat se reconduit tacitement, certes, mais cette reconduction est un mécanisme contractuel supplétif, pas un droit acquis au preneur. Le congé de l'article 57 A, troisième alinéa, y met fin sans discussion, sans motif à justifier et sans juge à saisir.

Pour une SCI, cela change la nature de l'actif. Un local commercial occupé est un bien grevé d'un droit du locataire, qui pèse sur sa valeur de revente et sur toute stratégie de repositionnement. Un local professionnel occupé reste un bien que vous récupérez à l'échéance en écrivant une lettre. Si votre horizon est la revente à sept ou dix ans, ou la reprise du local pour un autre usage, la différence est majeure.

Différence n° 2 : aucune indemnité d'éviction

L'indemnité d'éviction de l'article L. 145-14 du code de commerce est la sanction du refus de renouvellement : elle répare le préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, et les droits et frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Ce n'est jamais un barème : c'est une évaluation d'expert, souvent judiciaire, et son montant peut représenter plusieurs années de loyer. Notre guide sur l'indemnité d'éviction en SCI détaille ce mécanisme.

En bail professionnel, il n'y a rien de tel. Le praticien qui reçoit congé six mois avant l'échéance part avec son matériel et sa patientèle, sans un euro. C'est brutal, mais c'est le régime, et c'est exactement ce que les deux parties acceptent en choisissant ce contrat plutôt que l'option de l'article L. 145-2, I, 7°.

Différence n° 3 : aucun plafonnement, une indexation entièrement libre

Plafonnement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, révision triennale de l'article L. 145-38, cas de déplafonnement, lissage de la hausse : rien de tout cet appareil ne s'applique ici. Le loyer initial est libre, sa révision est celle que vous avez écrite, et le loyer du bail reconduit est celui du bail initial indexé — sauf si les parties conviennent d'autre chose.

Cette liberté a une limite : les articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier. Une clause d'indexation n'est valable que si l'indice retenu est en relation directe avec l'objet de la convention ou avec l'activité de l'une des parties. C'est là que le choix de l'indice devient un sujet juridique et pas seulement économique.

Trois précautions de rédaction, valables pour tous les baux de la SCI — le sujet est repris de bout en bout dans la révision du loyer en SCI :

• Fixez l'indice de base par son trimestre et son millésime, pas par une formule vague comme « le dernier indice publié » : la comparaison indice à indice doit être possible douze ans plus tard.
• Évitez la clause d'indexation à sens unique, qui ne joue qu'à la hausse : la jurisprudence la sanctionne, et la sanction peut affecter toute la clause.
• Précisez la périodicité et la date d'effet (annuelle, à la date anniversaire), ainsi que le sort d'une année où l'indice serait indisponible.

La contrepartie du bail professionnel : une sortie permanente pour le preneur

Voilà l'écart que les tableaux comparatifs oublient toujours de mettre en face des trois précédents. En bail commercial, la faculté de résiliation du preneur est triennale (art. L. 145-4) : il sort à la fin de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année, avec six mois de préavis, et il est tenu entre-temps. En bail professionnel, il sort quand il veut.

Traduisez-le en trésorerie. Une SCI achète 270 000 € un plateau à aménager en cabinet, finance 60 000 € de cloisonnement et de mise aux normes d'accessibilité, table sur 15 000 € de loyer annuel pour couvrir une annuité de 14 000 €. Son plan court sur vingt ans. Son preneur, lui, raisonne à six mois et peut écrire dès le dix-huitième. Un semestre plus tard, le local est vide, et il est spécifique : un cabinet médical aménagé se reloue à un autre praticien, pas à un consultant qui cherche 90 m² de bureaux. La vacance locative, voilà le vrai prix du bail professionnel.

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4. L'option pour le statut des baux commerciaux (art. L. 145-2, I, 7°)

Le dernier alinéa de l'article 57 A ouvre une porte : « Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce. » Traduction : bailleur et preneur peuvent décider ensemble que leur bail professionnel obéira, non pas au texte de six lignes qu'on vient de lire, mais au statut complet des baux commerciaux.

Attention à la référence. On lit très souvent, y compris sous des plumes sérieuses, que l'option résulterait de « l'article L. 145-2 II du code de commerce ». C'est faux : le II de l'article L. 145-2 traite des autorisations d'occupation précaire accordées par l'administration sur un immeuble acquis à la suite d'une déclaration d'utilité publique, et n'a strictement rien à voir. L'option est au I, 7°. Si votre projet de bail vise le II, votre rédacteur a recopié une source erronée — faites vérifier le reste.

Une renonciation qui doit être claire et non équivoque

L'option ne se présume pas, et elle ne se déduit pas d'un vocabulaire. La Cour de cassation l'a jugé nettement le 20 octobre 2016 (3^e civ., n° 15-20.285, statuant sur l'article 57 A dans sa rédaction alors applicable, antérieure à la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 qui lui a ajouté son dernier alinéa) : la qualification de « bail commercial » donnée au contrat, la mention selon laquelle le preneur bénéficiera du statut de la propriété commerciale et la référence aux règles du code de commerce ne suffisaient pas à caractériser une renonciation en connaissance de cause et dépourvue d'ambiguïté aux dispositions protectrices de l'article 57 A.

La leçon vaut dans les deux sens :

• Vous voulez l'option ? Écrivez-la explicitement : « Les parties déclarent expressément adopter le régime des baux commerciaux, conformément au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce, et renoncer en connaissance de cause au bénéfice de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dont elles reconnaissent avoir pris connaissance. » Une clause qui vise les deux textes, en toutes lettres, dans une stipulation autonome — pas une mention perdue dans un préambule.
• Vous ne la voulez pas ? Alors ne recopiez pas un modèle de bail commercial en changeant l'en-tête. Un contrat truffé de renvois au code de commerce sans clause de renonciation explicite crée une insécurité inutile : vous plaiderez peut-être et gagnerez, mais vous aurez plaidé.

Ce que l'option apporte — et ce qu'elle coûte

Quand l'option a du sens pour une SCI

Le plus souvent, aucun. La SCI y perd sa liberté de reprise et son plafond de loyer, et n'y gagne qu'une chose : la disparition de la sortie permanente du preneur. Le calcul ne s'inverse que dans trois configurations, que je vois revenir régulièrement.

• Un investissement lourd, spécifique et amortissable sur la durée du bail. Si la SCI finance elle-même 100 000 € de plateau technique et de mise aux normes pour un cabinet dentaire, la perspective d'un départ au dix-huitième mois est inacceptable. L'option, en verrouillant le preneur sur des périodes triennales, sécurise l'amortissement. Le raisonnement d'achat est développé dans acheter un local commercial en SCI.
• Une négociation où le preneur paie l'option. Le statut a une valeur pour lui : un praticien qui construit sa patientèle sur un emplacement peut accepter un loyer supérieur de 10 à 15 % en contrepartie de la sécurité du renouvellement. C'est un arbitrage à faire explicitement, chiffres en main.
• Une SCI qui détient les murs de la structure d'exercice de ses propres associés et n'a aucune intention de reprendre le local : le risque d'éviction est théorique, et le statut apporte de la lisibilité au financement. C'est le schéma classique des murs d'entreprise détenus en SCI. Surveillez alors la cohérence du loyer avec le marché : c'est tout le sujet de louer un local de sa SCI à sa société.

Une décision qu'on ne défait pas. Une fois le statut adopté, le preneur détient un droit au renouvellement et une vocation à l'indemnité d'éviction. Ces droits sont protégés, et il ne peut pas y renoncer par avance : un avenant qui prétendrait revenir sous l'article 57 A en cours de bail serait sans portée. Traitez l'option comme un engagement patrimonial de vingt ans, pas comme une case à cocher. En cas de doute, faites relire le projet. C'est typiquement le genre de question qu'on traite en rendez-vous de conseil.

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5. Bail mixte professionnel et habitation : la loi du 6 juillet 1989 reprend la main

Le mot « exclusivement » de l'article 57 A fonctionne comme un interrupteur. Dès que le local sert aussi de résidence principale au preneur, on quitte le bail professionnel et l'on entre dans le champ de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont l'article 2 s'applique « aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur ».

Deux conditions, donc : un usage mixte, et une résidence principale. La loi entend par là le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par le preneur, son conjoint ou une personne à sa charge. Si le professionnel loue un appartement dont il fait son bureau mais qu'il habite ailleurs, l'usage n'est pas mixte au sens de ce texte : selon les cas, on retombe sur le bail professionnel (usage exclusivement professionnel) ou sur un bail de droit commun.

Ce que le basculement change concrètement

Tout, ou presque. Le bail mixte obéit à un régime nettement plus protecteur du locataire, et plusieurs de ses règles ont un effet direct sur une SCI bailleresse.

Sur ce tableau, trois lignes changent vraiment la vie d'une SCI bailleresse.

La durée passe à six ans par l'effet de la personnalité morale. L'article 10 de la loi de 1989 fixe la durée du bail à six ans lorsque le bailleur est une personne morale, contre trois ans lorsqu'il est une personne physique. Une SCI ordinaire est donc engagée pour six ans. Seule la SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, peut consentir un bail de trois ans par l'article 13. C'est l'un des rares avantages concrets de la forme familiale sur ce terrain ; les conditions exactes sont dans SCI familiale.

Le congé pour reprise devient quasi impossible. L'article 15-I limite le congé du bailleur à trois motifs : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux. Or une SCI ne peut délivrer un congé pour reprise que si elle est familiale, et au profit d'un associé. Pas au profit de la société elle-même, ni d'un tiers. Une SCI patrimoniale classique n'a donc, en pratique, que le congé pour vendre de l'article 15-II, qui vaut offre de vente au locataire, ou le motif légitime et sérieux. Mettez cela en face de la liberté totale du bail professionnel : l'écart est saisissant. Chaque procédure est déroulée pas à pas dans congé pour reprise en SCI et congé pour vendre.

La décence et le DPE s'invitent dans le dossier. L'article 6 de la loi de 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposent un logement décent, avec un critère de performance énergétique dont le calendrier a été durci par la loi Climat et résilience. Un local mixte classé passoire énergétique peut donc devenir indécent, avec les conséquences que l'on sait sur le droit au loyer. Rien de tel en bail professionnel pur. Le calendrier en vigueur est repris dans SCI et logement classé passoire.

Le sujet parallèle : le changement d'usage

Ne confondez pas la qualification du bail avec l'autorisation d'urbanisme. Transformer un logement en local exclusivement professionnel dans une commune concernée relève du régime du changement d'usage de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, avec autorisation préalable du maire dans les communes visées. Votre bail peut être impeccable et l'opération rester irrégulière au regard du CCH — l'amende de l'article L. 651-2 a été portée à 100 000 €. J'y consacre un guide entier : changement d'usage et SCI. Dernier réflexe si l'immeuble est en copropriété : relisez le règlement, tous n'autorisent pas l'exercice d'une profession libérale dans le lot.

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6. Ce que le bail professionnel doit prévoir, clause par clause

La loi ne dit presque rien ; le contrat doit donc tout dire. Voici, poste par poste, ce qu'un bail professionnel signé par une SCI doit contenir, et pourquoi. Un bail sérieux tient en huit à douze pages : si le vôtre en fait trois, il vous manque des clauses, pas de la concision.

1. La destination des lieux, rédigée étroitement

C'est la clause la plus importante du contrat, parce qu'elle porte à la fois la qualification juridique du bail et la protection contre la requalification commerciale. Nommez la profession exercée, la structure d'exercice, et excluez expressément toute activité commerciale, artisanale ou industrielle, notamment toute vente de marchandises au public.

Corollaire important : en bail professionnel, il n'existe aucune procédure de despécialisation comparable aux articles L. 145-47 et suivants du code de commerce : le preneur ne peut pas exiger d'étendre son activité à des activités connexes ou complémentaires. La destination contractuelle s'impose telle qu'elle est écrite. Cette rigidité vous protège, à condition d'avoir écrit précisément. Une destination « à usage de bureaux » ouvre bien plus large que « pour l'exercice de la profession de psychologue clinicien ».

2. Le dépôt de garantie

Aucun plafond légal. La pratique retient un à trois mois de loyer hors charges, davantage lorsque le preneur est une structure récente sans antériorité. Le contrat doit fixer le montant, préciser s'il porte ou non intérêts, énumérer les cas de retenue (loyers et charges impayés, réparations locatives, remise en état) et fixer un délai de restitution après remise des clés et état des lieux de sortie.

Comptablement, le dépôt de garantie n'est pas un produit : c'est une dette de la SCI envers le preneur, à porter au passif jusqu'à sa restitution ou son imputation. Les écritures exactes sont ici : écritures du dépôt de garantie. Une SCI qui l'enregistre en loyer affiche un résultat surévalué et cache une dette au bilan — c'est l'une des erreurs que je corrige le plus souvent en reprise de comptabilité.

3. Les charges, impôts et travaux — le régime Pinel ne s'applique pas

Disons-le sans détour, parce que c'est l'une des questions les plus mal traitées sur le sujet : l'inventaire précis et limitatif des charges de l'article L. 145-40-2 du code de commerce et des articles R. 145-35 à R. 145-37, issus de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, ne s'applique pas au bail professionnel. Ces textes appartiennent au chapitre du code de commerce consacré aux baux commerciaux, auquel un bail professionnel n'est pas soumis. Il n'existe donc :

• ni liste limitative des charges refacturables ;
• ni interdiction de mettre à la charge du preneur les grosses réparations de l'article 606 du code civil ;
• ni interdiction de lui refacturer les impôts dont le bailleur est légalement redevable ;
• ni obligation d'inventaire annexé, ni état prévisionnel des travaux triennal, ni répartition des charges des locaux vacants entre les preneurs.

Cette liberté a un revers strictement symétrique : ce qui n'est pas écrit n'est pas dû. En l'absence de clause, le droit commun du louage s'applique : l'article 1719 du code civil met à la charge du bailleur l'entretien du bien en état de servir à l'usage prévu, l'article 1728, 1° impose au preneur d'user de la chose louée « raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail » — la formule « en bon père de famille » a été supprimée de tous les codes par la loi n° 2014-873 du 4 août 2014, ne la recopiez plus dans vos clauses —, et la taxe foncière reste à la charge de son redevable légal, c'est-à-dire la SCI. Rédigez donc une clause poste par poste :

Les mécanismes d'appel, de provision et de régularisation ne changent pas d'un bail à l'autre. Refacturer les charges au locataire et charges locatives en SCI reprennent le traitement comptable et fiscal — dont cette règle que beaucoup ignorent : une charge refacturée est une recette imposable, au même titre que le loyer.

4. L'assurance

Le contrat doit imposer au preneur une assurance couvrant les risques locatifs et sa responsabilité civile professionnelle, avec remise annuelle de l'attestation — et prévoyez qui relance quand elle n'arrive pas. Côté SCI, une assurance propriétaire non occupant reste indispensable, ne serait-ce que pour couvrir les périodes de vacance : assurance PNO et GLI en SCI fait le tour de la question. Sachez enfin qu'il n'existe pas ici d'équivalent des garanties loyers impayés du logement : les assureurs proposent des produits dédiés, souvent conditionnés à un dossier locataire solide.

5. L'indexation

Reprenez le tableau du chapitre 3 : ILAT, indice de base identifié par trimestre et millésime, périodicité annuelle, clause à double sens, et sort de l'indice en cas de disparition ou de changement de base. Sans clause, le loyer reste figé pendant six ans, puis six autres après reconduction tacite. Douze ans sans indexation, c'est le scénario que l'on rencontre le plus souvent dans les baux professionnels anciens.

6. La sous-location et la cession du bail au successeur

C'est le point le plus sous-estimé du bail professionnel, et il devient central le jour où votre praticien vend sa patientèle.

Lisez bien le principe : la cession est libre par défaut. Sans clause, votre kinésithérapeute cède son bail au repreneur de son cabinet sans vous demander votre avis. Vous héritez d'un preneur que vous n'avez pas choisi et dont personne n'a regardé la solvabilité. Quant à la dernière phrase de l'article, « cette clause est toujours de rigueur », elle signifie seulement que l'interdiction, lorsqu'elle est stipulée, s'applique à la lettre.

Trois rédactions possibles, par ordre de rigueur croissante :

• Cession libre au successeur dans la profession, avec information préalable de la SCI et communication du dossier du repreneur. C'est l'équilibre le plus courant : le praticien peut valoriser son cabinet, la SCI conserve un locataire du même profil.
• Cession soumise à l'agrément préalable et écrit du bailleur, l'agrément ne pouvant être refusé sans motif légitime tiré de la solvabilité ou de la qualification du cessionnaire, avec garantie solidaire du cédant pendant une durée déterminée. C'est la clause que je recommande le plus souvent.
• Interdiction pure et simple de céder et de sous-louer. Elle est licite, mais elle a un prix : elle rend le local nettement moins attractif pour un praticien qui construit un actif professionnel cessible, et se paie en loyer ou en durée de vacance.

Quelle que soit l'option retenue, prévoyez la forme de la cession (acte écrit, signification à la SCI ou intervention à l'acte), le sort du dépôt de garantie entre cédant et cessionnaire, et l'obligation de reprendre le bail dans toutes ses clauses, y compris la destination.

7. La clause résolutoire

Le bail professionnel ne connaît pas le mécanisme protecteur du commandement de payer de l'article L. 145-41 du code de commerce, ce qui laisse le droit commun s'appliquer : sans clause résolutoire, la SCI doit demander au juge la résolution du contrat pour manquement, avec l'aléa et les délais que cela suppose. Écrivez donc une clause résolutoire précise, visant les loyers, les charges, le dépôt de garantie, l'assurance et le respect de la destination, avec un délai de mise en demeure clairement chiffré et un mode de notification identifié. La marche à suivre le jour où elle sert est déroulée dans impayés de loyer en SCI.

8. L'état des lieux et la date certaine

L'état des lieux n'est pas obligatoire, contrairement au bail commercial (art. L. 145-40-1) et au bail dérogatoire (art. L. 145-5). Faites-le quand même, à l'entrée comme à la sortie : à défaut, l'article 1731 du code civil présume que le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt de garantie.

Quant à l'enregistrement du bail auprès du service des impôts, il n'est pas obligatoire, mais il donne date certaine. C'est utile pour l'application de l'article 1743 du code civil, qui oblige l'acquéreur de l'immeuble à respecter le bail en cours lorsqu'il a été fait par acte authentique ou a date certaine. Si la SCI envisage de vendre le local, ou si elle-même l'a acquis loué, la question mérite d'être posée avant, pas pendant. À croiser avec vendre un immeuble détenu en SCI.

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7. Fiscalité du bail professionnel pour la SCI bailleresse

La nature du bail n'emporte par elle-même aucune conséquence fiscale : ce qui compte, c'est ce que la SCI loue et sous quel régime elle est imposée. Mais le bail professionnel pose une question que le bail d'habitation ne pose jamais — celle de la TVA. Et la réponse ne dépend ni de votre local ni de votre régime : elle dépend du métier de votre locataire.

SCI à l'IR : des revenus fonciers ordinaires

Louer un local nu à une profession libérale, c'est une location civile, point. Les loyers relèvent des revenus fonciers de l'article 14 du CGI, les recettes s'apprécient selon l'article 29, et les charges déductibles obéissent à la liste limitative de l'article 31 : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété. Aucun amortissement du bâtiment. Et les frais de déplacement du gérant n'y figurent pas expressément : j'ai consacré un guide entier à ces frais de déplacement du gérant, dont la déductibilité reste franchement fragile à l'IR.

La SCI dépose une déclaration 2072 et répartit le résultat entre ses associés, qui le reportent sur leur 2044 puis leur 2042. Un déficit foncier né de travaux s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d'emprunt — mécanisme décortiqué dans déficit foncier en SCI. Un mot sur les prélèvements sociaux : ceux des revenus fonciers restent à 17,2 %. Ne reprenez pas le taux des revenus mobiliers, qui a bougé en 2026 ; je démêle les deux dans prélèvements sociaux 2026.

SCI à l'IS : amortissement possible, plus-value professionnelle à la sortie

À l'IS, le local entre à l'actif et s'amortit par composants, ce qui neutralise souvent le résultat fiscal des premières années. La facture arrive à la revente : les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value professionnelle, sans le moindre abattement pour durée de détention. C'est l'arbitrage classique, que je compare chiffres en main dans SCI à l'IR ou à l'IS et amortissement en SCI. Règle de pouce : un local bien situé, lourdement travaillé et destiné à être gardé vingt ans penche vers l'IS ; un local qu'on revendra dans dix ans, presque jamais.

Le point de vigilance : ne louez pas un local équipé. Louer les murs nus d'un cabinet est une activité civile. Livrer le local avec le matériel d'exploitation (plateau technique, fauteuil dentaire, appareillage d'imagerie, mobilier spécifique) ou fournir des services comme le secrétariat, l'accueil ou la stérilisation fait basculer l'activité dans le champ commercial et déclenche l'IS de plein droit par l'article 206, 2 du CGI, sous réserve de la tolérance administrative de 10 % de recettes commerciales accessoires (BOI-IS-CHAMP-10-30). Si les praticiens veulent des équipements, logez-les dans une structure distincte, typiquement une SCM, et laissez la SCI ne facturer que les murs. C'est plus propre et ça se défend en contrôle.

TVA : la question centrale du bail professionnel

Point de départ : la location d'un local nu est exonérée de TVA de plein droit par l'article 261 D 2° du CGI. L'article 260, 2° du CGI ouvre une option lorsque les locaux nus sont destinés à une activité professionnelle. Ses modalités figurent aux articles 193 à 195 de l'annexe II au CGI ; c'est l'article 194 qui en règle la prise d'effet et la dénonciation (l'article 195 ne traite que des obligations déclaratives). L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts, et ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier de la neuvième année civile suivant celle de son exercice. Traduisez : selon le mois où vous l'exercez, vous vous engagez pour huit ans et un mois à neuf ans. Et si vous avez déduit la TVA de travaux immobilisés, ce n'est pas le seul horizon à regarder : celle-ci ne vous est définitivement acquise qu'au terme du délai de régularisation de vingt ans de l'article 207 de l'annexe II au CGI. Le mode d'emploi complet est dans lever l'option TVA en SCI ; le panorama général, dans SCI et TVA.

Deux précisions que beaucoup d'articles ratent, et qui pèsent lourd en bail professionnel.

• L'option se prend désormais local par local. La doctrine administrative considérait qu'une option exercée sur un immeuble couvrait obligatoirement tous les locaux que le bailleur y détient. Le Conseil d'État a jugé le contraire le 9 septembre 2020 (n° 439143) : l'option portant sur un local nu à usage professionnel n'a pas pour effet de soumettre à la TVA les autres locaux du même immeuble. L'administration s'est ralliée à cette solution (réponse ministérielle Grau, JOAN du 16 novembre 2021, question n° 38389), à condition que la déclaration d'option désigne de manière expresse, précise et non équivoque les locaux concernés. Pour un immeuble mêlant un cabinet et des logements, c'est décisif.
• Face à un preneur non assujetti, l'option exige une mention dans le bail. Lorsque le preneur n'est pas assujetti à la TVA, ce qui est précisément le cas du médecin ou du kinésithérapeute, l'article 260, 2° du CGI ne permet l'option que si le bail fait mention de l'option par le bailleur. Une option formulée auprès du service des impôts sans clause correspondante dans le contrat est inopposable : vous facturez une TVA que vous n'aviez pas le droit de facturer, et votre droit à déduction est fragilisé.

L'intérêt de l'option est bien connu : elle permet de déduire la TVA supportée sur l'acquisition, les travaux d'aménagement, les honoraires et les charges. Sur un chantier de cloisonnement, de plomberie et de mise aux normes à 60 000 € HT, ce sont 12 000 € récupérés. Elle fait aussi sortir le local du champ de la CRL, mais seulement pour les SCI qui y sont redevables, c'est-à-dire, en pratique, celles qui relèvent de l'IS (voir plus bas).

Son coût, en revanche, dépend entièrement de votre locataire. C'est là que le bail professionnel se sépare radicalement du bail commercial.

Le piège du locataire médical : l'article 261, 4, 1° du CGI

Les soins dispensés aux personnes par les membres des professions médicales et paramédicales réglementées sont exonérés de TVA par l'article 261, 4, 1° du CGI. Un médecin, un chirurgien-dentiste, une sage-femme, un kinésithérapeute, un infirmier, un orthophoniste : tous facturent hors TVA et, corrélativement, ne récupèrent aucune TVA d'amont. Les 20 % que vous ajouteriez à leur loyer seraient pour eux un coût sec, définitif, qu'ils intégreront évidemment à leur budget d'installation et vous répercuteront en négociant le loyer hors taxes à la baisse.

À l'inverse, un avocat, un expert-comptable, un architecte, un consultant, un formateur ou un développeur sont assujettis et récupèrent la TVA sur leur loyer : pour eux, l'option est neutre en trésorerie.

La règle d'or : demandez à votre futur locataire, avant de signer et avant d'opter, s'il récupère la TVA. Une option prise face à un praticien exonéré vous engage huit à neuf ans, et sa dénonciation — même à la première date légalement possible — déclenche la régularisation par vingtièmes de l'article 207 de l'annexe II au CGI sur la TVA déduite lors de l'acquisition ou des travaux : le délai est de vingt ans, de sorte qu'une sortie à neuf ans fait reverser onze vingtièmes de la TVA récupérée. Si le local doit accueillir successivement des profils différents, ce point doit être arbitré à l'achat, pas au premier bail. Si vous n'avez pas opté et que vos loyers restent exonérés, vérifiez également votre situation au regard de la franchise en base pour vos éventuelles autres recettes.

Un dernier point technique, souvent oublié dans les immeubles mixtes : si la SCI encaisse à la fois des loyers soumis à la TVA (le cabinet, avec option) et des loyers exonérés (les logements du dessus), son droit à déduction est réduit par un coefficient de taxation. Le prorata de TVA en SCI pose le calcul, et la déclaration de TVA les obligations qui suivent.

CFE, taxe foncière et CRL

La CFE. L'article 1447, I du CGI répute exercée à titre professionnel l'activité de location d'immeubles nus à usage autre que l'habitation, ce qui vise très exactement notre local professionnel. Mais le même texte n'assujettit le bailleur que si ses recettes brutes hors taxes atteignent 100 000 € au cours de la période de référence définie à l'article 1467 A du CGI, montant ajusté prorata temporis si la période ne couvre pas douze mois. Une SCI qui encaisse 15 000, 40 000 ou 80 000 € de loyers professionnels n'est donc pas redevable. Le locataire, lui, l'est au titre du local qu'il occupe au 1^er janvier. Les cas limites et la déclaration 1447-C sont traités dans CFE et SCI.

La taxe foncière. Elle est due par la SCI, propriétaire au 1^er janvier, et n'est refacturable au preneur que si le bail le prévoit ; reportez-vous au tableau du chapitre 6, et à taxe foncière en SCI. Une subtilité à connaître : refacturée, elle devient une recette imposable tout en restant déductible. Neutre en résultat, donc, mais elle gonfle vos produits. Et ce sont vos produits qu'on regarde pour le seuil de CFE.

La CRL, et pourquoi elle ne concerne probablement pas votre SCI. La contribution annuelle sur les revenus locatifs des articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI frappe, au taux de 2,5 % (art. 234 quindecies), les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1^er janvier de l'année d'imposition. Mais depuis 2006, elle n'est plus due que par les bailleurs personnes morales visés aux articles 234 duodecies à 234 quaterdecies : personnes morales et organismes passibles de l'impôt sur les sociétés, organismes sans but lucratif, et sociétés de personnes dont l'un au moins des associés est une personne morale passible de l'IS. Une SCI relevant de l'article 8 du CGI dont tous les associés sont des personnes physiques n'en est pas redevable. C'est le cas le plus courant, et j'ai vu plus d'une SCI provisionner une CRL qu'elle ne devait pas. Une SCI à l'IS, en revanche, ou une SCI à l'IR détenue en partie par une société soumise à l'IS, l'est bel et bien.

Lorsqu'elle est due, deux exonérations comptent ici : les revenus n'excédant pas 1 830 € par local sur la période (art. 234 nonies, III, 1°), et surtout les locations donnant lieu au paiement effectif de la TVA (art. 234 nonies, III, 2°) — l'option de l'article 260, 2° fait donc sortir le local du champ. Vérifiez votre situation avant d'inscrire quoi que ce soit dans vos charges : la CRL et la SCI reprend le périmètre exact des redevables.

Comptabilité : trois écritures qui doivent être justes

• Le loyer se rattache à la période qu'il couvre, et non à la date d'encaissement dès lors que la SCI est à l'IS. D'où l'importance des produits à recevoir et des produits constatés d'avance en fin d'exercice. Voyez nos écritures de loyers.
• Le dépôt de garantie va au passif, jamais en produit, et son imputation éventuelle sur des impayés doit être tracée.
• Les charges refacturées constituent une recette et non une simple avance : elles doivent apparaître dans les produits, la charge correspondante restant déductible.

Rien de sorcier, mais tout se joue sur une comptabilité tenue correctement dès la première année. Comptabilité SCI récapitule les obligations en IR comme en IS ; quittance de loyer en SCI, les bonnes pratiques d'édition.

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8. Cas chiffré : un cabinet de 90 m², avec ou sans option TVA

Prenons une opération réaliste et déroulons-la jusqu'au résultat net, en faisant varier le seul paramètre qui change tout : la qualité TVA du locataire.

Étape 1 — Le résultat foncier annuel, hors TVA

Simulation à titre pédagogique. La CSG déductible de l'année suivante et le remboursement du capital emprunté, non déductible, ne sont pas intégrés à ce tableau. Aucune CRL n'est décomptée ici : la SCI, translucide et détenue par deux personnes physiques, n'en est pas redevable. Une SCI à l'IS devrait en revanche l'ajouter : 2,5 % des recettes nettes au sens de l'article 29 du CGI, qui comprennent les dépenses incombant normalement au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire — donc la taxe foncière refacturée. Base 17 350 €, soit 434 € par an.

Étape 2 — Faut-il opter pour la TVA ? Deux locataires, deux réponses

La SCI a engagé 60 000 € HT de travaux, soit 12 000 € de TVA déductible si elle opte. L'option ne peut être dénoncée qu'à compter du 1^er janvier de la neuvième année civile suivant celle de son exercice (art. 194 de l'annexe II au CGI) : l'engagement va donc, selon le mois où l'option est formulée, de huit ans et un mois à neuf ans. Comparons deux scénarios sur cet horizon, avant impôt — nous fiscaliserons ensuite.

Lecture. Face à un avocat, l'option est une évidence : elle rapporte 8 400 € avant impôt sur neuf ans sans rien coûter au locataire. Face à un kinésithérapeute, elle détruit de la valeur : les 12 000 € de TVA récupérée ne compensent pas les 22 500 € de loyer que le preneur vous reprend à la négociation, parce qu'il paie la TVA sans jamais la récupérer.

Deux retraitements que la plupart des simulations oublient, et qui changent l'ordre de grandeur sans changer la conclusion.

• Fiscalisez la perte de loyer. La créance de TVA est du cash pur, non imposable ; le loyer non encaissé, lui, ne coûte aux associés que son montant net d'impôt. Au coût marginal posé à l'étape 1 (TMI 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %), 2 500 € de loyer perdu ne pèsent que 1 320 € par an, soit 11 880 € sur neuf ans, et les 3 600 € de frais de gestion ne pèsent que 1 901 €. Le scénario B revient donc à environ − 1 800 € après impôt : quasi neutre, et non « 11 000 € perdus ». Le scénario A, lui, s'améliore à environ + 10 100 €.
• N'oubliez pas que la TVA des travaux n'est acquise qu'au bout de vingt ans. Le délai de régularisation des immeubles immobilisés est de vingt années, pas de neuf (art. 207, II et III de l'annexe II au CGI). Dénoncer l'option à la première date légalement possible fait cesser l'affectation à des opérations taxées et déclenche le reversement des vingtièmes restants : 12 000 × 11/20 = 6 600 €, en une fois ou par cinquièmes selon le cas. Autrement dit, l'engagement réel de l'option porte sur vingt ans pour la TVA des travaux, et seulement neuf pour l'option elle-même.

Notez enfin que, dans le scénario B, l'option ne serait même possible qu'à la condition que le bail mentionne expressément l'option du bailleur, comme l'exige l'article 260, 2° du CGI face à un preneur non assujetti. Et si la SCI était à l'IS, il faudrait ajouter aux deux colonnes l'économie de CRL : son assiette n'est pas le seul loyer mais les recettes nettes de l'article 29 du CGI, taxe foncière refacturée comprise, soit 17 350 € × 2,5 % = 434 € par an, environ 3 900 € sur neuf ans dans le scénario A. Cela renforce l'option sans renverser la conclusion du scénario B.

Et si vous ne négociez pas à la baisse ? Vous ne signez pas : à 1 500 € TTC pour 90 m², votre cabinet se loue moins vite et moins bien qu'un local voisin non optionné à 1 250 €. La vacance locative coûtera plus cher que la TVA récupérée.

Étape 3 — Ce qui n'apparaît dans aucun tableau : le risque de départ

Reprenons le scénario A, le plus favorable. La SCI encaisse 15 000 € de loyers pour une annuité d'emprunt d'environ 14 000 €. Le montage tient — tant que le local est loué.

Au dix-huitième mois, l'avocat notifie son départ par recommandé : il rejoint une structure plus grande. Six mois plus tard, il rend les clés, en parfaite conformité avec l'article 57 A. La SCI se retrouve avec un local aménagé en cabinet, à relouer sur un marché étroit. Comptez trois à neuf mois de commercialisation pour un local professionnel spécifique en ville moyenne, plus d'éventuels travaux de reconfiguration si le repreneur exerce une autre profession.

Ce chiffre est le vrai prix du bail professionnel, et il n'apparaît dans aucune plaquette. Il commande trois décisions très concrètes. Constituer, dès la signature, une réserve de trésorerie d'au moins six mois d'annuité (le calcul est posé dans cash-flow en SCI). Préférer un local reconfigurable à un plateau technique taillé sur mesure. Et regarder sérieusement l'option de l'article L. 145-2, I, 7° dès que l'investissement d'adaptation devient lourd.

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9. Bail professionnel : les cinq erreurs qui coûtent le plus cher

Les cinq points qui suivent reviennent dans presque tous les dossiers de bail professionnel que je relis. Aucun ne relève d'une subtilité juridique : ce sont des oublis de rédaction, et chacun se corrige en une phrase le jour de la signature — jamais après.

Erreur 1 : partir d'un modèle de bail commercial

C'est l'erreur fondatrice, celle qui contamine tout le reste. Un modèle de 3-6-9 recopié pour un cabinet de kinésithérapie produit un contrat truffé de renvois aux articles L. 145-4, L. 145-38 et L. 145-41 du code de commerce, qui ne s'appliquent pas, mais qui, mal accompagnés, alimenteront le débat sur une éventuelle adoption conventionnelle du statut. À l'inverse, il vous laisse sans les clauses dont vous avez réellement besoin : refacturation des charges poste par poste, agrément de la cession, clause résolutoire. Vous héritez des inconvénients des deux régimes sans les avantages d'aucun.

Le bon réflexe : partir d'un modèle spécifiquement rédigé pour l'article 57 A, en visant ce texte dans le préambule, et en écartant expressément le statut des baux commerciaux si vous ne voulez pas l'option. Notre modèle de bail pour SCI et qui signe le bail couvrent la mécanique de signature côté société.

Erreur 2 : indexer sur un indice inadapté — ou ne pas indexer du tout

Deux versions du même problème. La première : reprendre l'ICC ou l'ILC parce que le modèle les mentionnait. L'ICC pose une question de lien direct au sens de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier ; l'ILC vise des activités commerciales et artisanales que votre preneur libéral n'exerce pas. L'indice à retenir est l'ILAT, institué par le décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 précisément pour les activités tertiaires autres que commerciales et artisanales.

La seconde version, plus fréquente encore : ne rien écrire. Comme il n'existe aucune révision légale en bail professionnel, l'absence de clause fige le loyer pour six ans, puis pour six ans de plus après reconduction tacite. Sur douze ans, avec une inflation même modérée, la perte de pouvoir d'achat locatif dépasse largement le coût d'une relecture par un professionnel.

Erreur 3 : opter pour la TVA face à un locataire non assujetti

Le chapitre 8 le chiffre : environ 14 100 € de valeur détruite avant impôt sur neuf ans dans notre exemple, un peu moins de 1 800 € une fois fiscalisée la perte de loyer, et jusqu'à 8 400 € si la SCI dénonce l'option à la première date utile et doit reverser les onze vingtièmes restants de la TVA des travaux. Le résultat est plus lourd sur un loyer plus élevé. L'erreur vient presque toujours du même endroit : on a raisonné sur la TVA récupérable des travaux, sans vérifier que le futur preneur, exonéré par l'article 261, 4, 1° du CGI, ne récupérerait jamais celle du loyer.

Rappelez-vous trois choses. L'option vous engage jusqu'au 1^er janvier de la neuvième année civile suivant celle de son exercice, soit huit ans et un mois à neuf ans selon le mois où vous l'exercez (art. 194 de l'annexe II au CGI). Sa dénonciation, même à cette première date utile, déclenche une régularisation par vingtièmes au titre de l'article 207 de l'annexe II au CGI : la TVA des travaux immobilisés n'est définitivement acquise qu'au bout de vingt ans. Et face à un preneur non assujetti, l'option n'est valable que si le bail lui-même en fait mention (art. 260, 2° du CGI) : la clause doit être écrite dès la signature, pas ajoutée après coup. Posez la question au locataire avant de signer, par écrit, et conservez sa réponse.

Erreur 4 : oublier l'écrit — ou l'écrire trop tard

L'article 57 A exige un écrit dès son premier alinéa. Mais dans la vraie vie, ce qu'on rencontre, ce sont des situations bâtardes : un praticien entre dans les lieux en juin sur la base d'un accord verbal, le bail est signé en octobre, avec une date d'effet rétroactive et un état des lieux jamais réalisé. Quatre mois plus tard, il y a un dégât des eaux, et personne ne sait dans quel état le local a été remis.

Signez avant la remise des clés, annexez l'état des lieux d'entrée, et faites-le contradictoirement. L'article 1731 du code civil est sans pitié : à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état de réparations locatives, et c'est à vous de prouver le contraire.

Erreur 5 : ne rien prévoir sur la cession au successeur

C'est l'erreur la plus spécifique au bail professionnel, et la plus contre-intuitive. Parce que l'article 1717 du code civil autorise la cession par défaut, le silence du bail vaut autorisation. Le jour où votre médecin part à la retraite et vend sa patientèle, il transmet le bail au repreneur sans que vous ayez votre mot à dire. Un jeune praticien sans antériorité, peut-être installé en société, peut-être exerçant une profession voisine mais différente. Et vous n'aurez pas regardé un seul chiffre de son dossier.

Cinq lignes suffisent. La clause d'agrément avec garantie solidaire du cédant, décrite au chapitre 6, vaut plusieurs années de loyer pour dix minutes de rédaction. Meilleur rapport effort / risque évité de tout le contrat, sans hésiter.

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10. FAQ — Bail professionnel en SCI

Six situations qui reviennent en boucle dans les questions que je reçois sur le bail professionnel. Les seize questions les plus fréquentes sont reprises en fin de page.