Bail dérogatoire en SCI : louer sans s'engager sur 9 ans (2026)

Le bail dérogatoire est la porte de sortie du 3-6-9. Trois ans maximum, pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction, pas de plafonnement du loyer : votre SCI teste un locataire, occupe un local en attendant une vente ou des travaux, accompagne un créateur d'entreprise, et récupère son bien au terme sans discussion. Sur le papier, c'est l'outil le plus souple du code de commerce.

C'est aussi le contrat qui se retourne le plus vite contre son auteur. Un preneur laissé en place quelques semaines de trop, deux quittances émises par réflexe au début du mois suivant l'échéance, et la SCI se réveille avec un bail commercial de neuf ans qu'elle n'a jamais signé — au loyer de départ, souvent volontairement bas parce que le locataire démarrait. Le mécanisme est écrit noir sur blanc à l'alinéa 3 de l'article L. 145-5 du code de commerce, il joue sans juge et sans signature, et il ne se répare pas.

Ce guide traite d'un seul régime : celui de l'article L. 145-5 du code de commerce, vu du côté de la SCI bailleresse. Le statut des baux commerciaux lui-même — durée de neuf ans, révision, déplafonnement, congé, indemnité d'éviction — fait l'objet de notre guide SCI et bail commercial, vers lequel nous renvoyons systématiquement. Ici, on parle de la dérogation, de sa durée, de son formalisme, de sa fiscalité, et surtout de la sortie.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de commerce, code civil, CGI, BOFiP, jurisprudence de la Cour de cassation). Mis à jour le 3 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Ce qu'est vraiment un bail dérogatoire (art. L. 145-5)

Tout le régime tient dans une phrase. Une seule. Et la quasi-totalité des dossiers qui finissent mal viennent d'une lecture trop rapide de ces trois lignes.

Relisez-la en marquant les trois temps. « Lors de l'entrée dans les lieux » : un moment précis, et un seul. « Déroger aux dispositions du présent chapitre » : un bloc entier, pas quelques articles choisis. « La durée totale du bail ou des baux successifs » : un compteur qui additionne. Chacun de ces trois membres de phrase a déjà coûté un local à un bailleur.

Une dérogation, pas un contrat autonome

Le bail dérogatoire n'est pas un type de bail à part entière, avec son régime propre. C'est un bail de droit commun, soumis aux articles 1709 et suivants du code civil, dont les parties ont convenu qu'il échapperait au chapitre V du titre IV du livre I^er du code de commerce — c'est-à-dire aux articles L. 145-1 à L. 145-60, le « statut ». Vous ne dérogez pas à quelques articles : vous dérogez au bloc.

Voilà ce que votre SCI laisse de côté en signant un dérogatoire plutôt qu'un 3-6-9. La liste est longue, et elle explique à elle seule l'attrait du contrat.

La contrepartie, rarement dite : ce que la SCI gagne en souplesse, elle le paie en niveau de loyer et en qualité de locataire. Un preneur qui sait qu'il devra partir dans deux ans n'investit pas dans l'aménagement, ne construit pas de clientèle attachée au lieu, et obtient plus difficilement un financement bancaire — un bail dérogatoire ne constitue pas un droit au bail cessible. Attendez-vous à un loyer inférieur de 10 à 20 % à celui d'un 3-6-9 comparable, et à un turnover plus élevé. Anticipez cette rotation dans votre budget : voir notre guide sur la vacance locative en SCI.

Ce qui reste applicable malgré la dérogation

Déroger au statut ne veut pas dire sortir du droit. Deux blocs restent debout — et ce sont précisément ceux qu'on oublie de traiter dans le contrat.

L'état des lieux, d'abord. L'obligation figure dans l'article L. 145-5 lui-même, aux deux derniers alinéas. Le sixième alinéa dispose que « lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location ». Le septième ajoute que, si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est dressé par un huissier de justice — aujourd'hui commissaire de justice — sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Comme cette obligation est portée par l'article qui organise la dérogation, elle n'est pas emportée par elle. Notez la formalité que tout le monde oublie : l'état des lieux doit être joint au contrat de location.

Une nuance que peu d'articles relèvent, et qui a son importance en contentieux : l'article L. 145-5 ne reprend pas la sanction expresse que l'article L. 145-40-1 attache au manquement en matière de bail commercial, à savoir l'impossibilité, pour le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux, d'invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. La sanction est unilatérale : la présomption de l'article 1731 ne joue qu'au bénéfice du bailleur, c'est donc lui seul qu'elle prive d'un argument. En bail dérogatoire, les conséquences d'un état des lieux manquant relèvent donc du droit commun de la preuve. Ne prenez pas ce silence pour une permission : sans état des lieux d'entrée et de sortie, aucune retenue sur le dépôt de garantie ne tiendra devant un juge.

Le droit commun du louage, ensuite. Obligation de délivrance et d'entretien du bailleur (art. 1719 du code civil), obligation d'user paisiblement de la chose et de payer le loyer pour le preneur (art. 1728), extinction du bail à durée déterminée par l'arrivée du terme sans qu'il soit besoin de congé (art. 1737), transfert du bail à l'acquéreur en cas de vente (art. 1743, sous réserve de la date certaine), bonne foi dans l'exécution (art. 1104). S'y ajoutent les règles extérieures au statut : diagnostics, réglementation du changement d'usage lorsqu'elle est en jeu (art. L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, voir notre guide sur le changement d'usage en SCI), obligations d'assurance.

Quand le bail dérogatoire a du sens

Ce n'est pas un contrat au rabais. C'est un outil de transition, et il ne vaut que là où la transition est réelle — c'est-à-dire là où vous savez déjà ce qui se passera au terme.

• Tester une implantation. Un commerçant veut savoir si l'emplacement fonctionne avant de s'engager sur neuf ans. La SCI accepte deux ans pour ne pas laisser le local vide, et se garde la possibilité de renégocier ensuite au prix du marché.
• Occuper un local en attente d'une opération. Vous avez signé un compromis de vente avec une condition suspensive de financement, ou vous préparez une restructuration lourde du bâtiment. Un bail dérogatoire de douze ou dix-huit mois évite la vacance sans compromettre l'opération. Attention toutefois : si la précarité tient à une cause objective extérieure aux parties, c'est la convention d'occupation précaire du chapitre 5 qu'il faut regarder.
• Accompagner un créateur d'entreprise. Une jeune structure n'a ni bilan ni garantie. Un bail dérogatoire de vingt-quatre mois assorti d'une caution personnelle du dirigeant permet de la loger sans exposer la SCI à un engagement de neuf ans.
• Loger temporairement sa propre société d'exploitation. Le schéma est fréquent quand la SCI vient d'acquérir les murs et que le bail définitif n'est pas encore arbitré. Deux lectures utiles en parallèle : détenir les murs de son entreprise en SCI et le loyer facturé par la SCI à sa propre société.

Quand il n'a pas de sens du tout

Trois situations où le réflexe « on part sur un dérogatoire » est une mauvaise idée.

Quand l'occupation a vocation à durer. Si vous savez que le locataire restera cinq ou dix ans, le bail dérogatoire ne fait que reporter le problème de trois ans — et vous fera basculer dans le statut avec, comme base de départ du loyer plafonné, le loyer de complaisance consenti au début. Signez directement un 3-6-9 et négociez le loyer au bon niveau.

Quand le local est loué à un professionnel libéral. Le statut des baux commerciaux ne s'applique pas de plein droit à un cabinet d'avocat, de kinésithérapeute ou d'expert-comptable : la relation relève en principe du bail professionnel de l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf option conventionnelle pour le statut : le dernier alinéa de l'article 57 A permet aux parties d'y déroger « dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce ». Déroger à un statut qui ne s'applique pas, c'est signer un contrat pour rien. Le sujet a son guide : SCI et profession libérale.

Quand vous louez un emplacement de stationnement isolé ou un local sans exploitation de fonds. Le statut suppose l'exploitation d'un fonds de commerce, artisanal ou industriel dans les lieux (art. L. 145-1). Un box loué seul, un terrain nu, un local de stockage sans clientèle attachée n'y entrent pas : le bail relève du droit commun, sans qu'il soit besoin de « déroger » à quoi que ce soit. J'y consacre deux guides dédiés : parkings et box en SCI et le local d'activité en SCI.

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2. Durée du bail dérogatoire : trois ans maximum, et comment on les compte

La durée est la seule condition chiffrée de l'article L. 145-5, et c'est celle sur laquelle les gérants se trompent le plus souvent — non pas sur le chiffre, que tout le monde connaît, mais sur la manière de le compter.

Trois ans depuis la loi Pinel, deux ans avant

La durée maximale a été portée de deux à trois ans par l'article 3 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. L'article 21 de la même loi précise l'application dans le temps : cette disposition s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation, soit le 1^er septembre 2014.

En 2026, la question ne se pose plus pour un bail en cours de négociation. Elle peut encore se poser dans un dossier de contentieux ancien, ou lorsqu'une SCI reprend un portefeuille de baux hérité — d'où l'intérêt de vérifier la date d'entrée dans les lieux avant d'appliquer le plafond de trois ans à un contrat antérieur.

Une durée totale, pas une durée par contrat

Le texte vise « la durée totale du bail ou des baux successifs ». Le plafond est donc cumulatif. Un bail de douze mois, puis un deuxième de douze mois, puis un troisième de douze mois : vous êtes exactement à la limite, et le suivant est interdit. Un bail de dix-huit mois suivi d'un bail de vingt-quatre mois fait quarante-deux mois : le second bail excède le plafond, et le glissement dans le statut se produit à la date à laquelle les trois ans sont dépassés.

L'exception de la location saisonnière

L'alinéa 5 de l'article L. 145-5 écarte l'application des deux alinéas précédents — c'est-à-dire le mécanisme de requalification — « s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier ». Une SCI qui loue un local de plage, un chalet commercial de station ou un emplacement de marché saisonnier n'entre pas dans la mécanique du glissement automatique, à condition que le caractère saisonnier soit réel : fermeture effective du local hors saison, remise des clés, absence d'occupation continue. Une « saison » qui dure douze mois n'est pas une saison.

Et si on dépasse ?

Il n'y a pas de nullité, pas d'amende, pas de sanction administrative. La sanction est directement contractuelle et bien plus lourde : le statut s'applique. Le bail conclu au-delà des trois ans, ou l'occupation qui se poursuit au-delà, produit un bail soumis au chapitre V, avec sa durée de neuf ans et l'ensemble de ses protections au profit du preneur. C'est l'objet du chapitre suivant.

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3. La requalification en bail commercial : le mécanisme qui coûte le plus cher

C'est ici que le bail dérogatoire se retourne contre son auteur. Le texte est court, il ne prévoit aucune formalité, et il joue tout seul.

Deux conditions, cumulatives, et une seule dépend de vous

Le glissement suppose que le preneur reste et qu'il soit laissé en possession. La première condition est un fait matériel : il est encore là, il a les clés, il exploite. Vous ne la maîtrisez pas. La seconde est une abstention : vous ne vous êtes pas opposé à sa présence. Celle-là, vous la maîtrisez entièrement — et c'est la seule chose qui vous sépare d'un bail de neuf ans.

La loi Pinel a ajouté en 2014 la précision du délai : « au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance ». Avant cette réforme, le bailleur devait s'opposer immédiatement, ce qui alimentait un contentieux considérable sur le point de savoir à partir de quand la tolérance devenait acceptation. Le texte offre désormais une fenêtre claire, mais elle est courte : un mois, calendaire, à compter du terme. Passé ce délai, si le preneur est encore là et que rien n'a été fait, le bail statutaire est né.

Comment s'opposer, concrètement

Le code n'impose aucune forme, ce qui est un piège : l'absence de formalisme ne veut pas dire absence de preuve. C'est au bailleur de démontrer qu'il ne l'a pas « laissé en possession ». Ce qui fonctionne, par ordre croissant de solidité :

• Une lettre recommandée avec avis de réception envoyée avant le terme, rappelant la date d'échéance, l'absence de toute reconduction et la nécessité de restituer les lieux, avec proposition de date pour l'état des lieux de sortie.
• Une mise en demeure délivrée par commissaire de justice dans les jours qui suivent le terme, sommant le preneur de libérer les lieux. C'est la pièce qui, dans un dossier contentieux, fait la différence : date certaine, contenu incontestable, signification à personne.
• Une assignation en référé aux fins de constat de l'occupation sans droit ni titre et d'expulsion, engagée dans le mois. C'est la seule démarche qui rend l'opposition indiscutable.

Ce qui vous trahit : encaisser un loyer après le terme et, pire encore, émettre une quittance libellée au titre du mois suivant. Ce n'est pas, en soi, une acceptation irréfragable — un bailleur qui a déjà mis en demeure peut encaisser une indemnité d'occupation sans renoncer à son opposition, à condition de le dire par écrit et de la qualifier comme telle. Mais dans la pratique des dossiers, c'est l'élément qui emporte la conviction du juge. Si le preneur paie après le terme, encaissez sous la qualification expresse d'« indemnité d'occupation », par courrier, et n'émettez pas de quittance de loyer.

Ce que devient le bail après le glissement

Le nouveau bail est un bail commercial de plein exercice. Il prend effet au lendemain de l'expiration du bail dérogatoire, pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans (art. L. 145-4). Les conséquences pour la SCI :

Le point le plus douloureux n'est pas dans ce tableau : c'est que le loyer de départ devient la référence. Or un bail dérogatoire est très souvent consenti à un loyer d'accompagnement, inférieur au marché parce que le preneur démarre. Ce loyer de faveur, pensé pour vingt-quatre mois, devient la base plafonnée pour les neuf années suivantes, avec pour seule évolution l'indexation. Sur la révision du loyer, les marges de manœuvre du bailleur deviennent alors celles, étroites, du statut.

Peut-on encore contester des années plus tard ?

Beaucoup de bailleurs se rassurent en se disant que le temps finit par tout effacer. Sur ce point précis, il n'efface rien. La question est montée jusqu'à la Cour de cassation, parce que le statut enferme la plupart des actions dans la prescription biennale de l'article L. 145-60. Par un arrêt du 25 mai 2023 (3^e chambre civile, n° 21-23.007, publié au bulletin), la Cour a jugé que la demande tendant à faire constater l'existence du bail statutaire né du maintien en possession à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5, n'est soumise à aucune prescription. Le même contentieux est revenu devant elle sous la forme d'une question prioritaire de constitutionnalité : par une décision du 19 juin 2025 (3^e chambre civile, n° 24-22.125), la Cour a refusé de la renvoyer au Conseil constitutionnel, jugeant que cette absence de prescription ne porte atteinte ni au droit de propriété, ni au principe d'égalité, ni à la sécurité juridique. La solution est donc solidement installée : le preneur peut faire constater son bail statutaire longtemps après, et le bailleur ne peut pas compter sur l'écoulement du temps pour effacer un glissement ancien.

Une distinction, en revanche, mérite d'être gardée en tête : l'arrêt de 2023 sépare cette action en constatation du bail statutaire né du maintien en possession, imprescriptible, de l'action en requalification d'une convention dérogatoire en bail commercial, qui reste enfermée dans la prescription biennale de l'article L. 145-60 — laquelle court, en cas de succession de conventions distinctes, à compter de la conclusion de celle dont la requalification est demandée.

Retenez la conséquence pratique : la sortie se documente au moment où elle se joue, pas cinq ans après quand un preneur vous écrit qu'il se considère titulaire d'un bail commercial depuis 2021. Gardez l'état des lieux de sortie, l'avis de réception, l'acte du commissaire de justice — indéfiniment, pas trois ans. Sur ce que doit conserver une SCI et pendant combien de temps, notre guide comptabilité SCI fait le tour.

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4. Cas chiffré : ce que trois semaines d'inattention coûtent à une SCI

Le montage est banal, l'erreur aussi. Les chiffres sont volontairement modestes : ce n'est pas un dossier d'exception, c'est le dossier courant.

Ce qui s'est passé

Le traiteur marche bien. En janvier 2026, il demande oralement à rester. Le gérant, occupé, répond « on en reparle ». Le 1^er mars 2026, le preneur est toujours là, il verse son loyer par virement, la SCI l'encaisse et émet la quittance habituelle. Le 1^er avril, même chose. Le 8 avril, le gérant se décide à écrire pour demander la restitution des lieux.

Il est trop tard. Le délai d'un mois de l'alinéa 3 a expiré le 28 mars 2026. Le preneur est resté et a été laissé en possession : un bail commercial de neuf ans a pris effet le 1^er mars 2026, au loyer de 1 450 €.

La facture

Ne cumulez pas les deux premières lignes. Les scénarios A et B s'excluent : si la SCI vend, elle subit la décote mais n'encaisse plus de loyer — le manque à gagner est alors supporté par l'acquéreur, et c'est précisément pour cela qu'il paie 256 000 € au lieu de 310 000 €. Si la SCI conserve, elle subit l'écart de loyer année après année, mais aucune décote n'est cristallisée. Le coût du glissement, c'est 54 000 € en cas de vente ou 32 400 € nominaux sur neuf ans en cas de conservation, pas la somme des deux.

Le taux de capitalisation de 6,8 % est une hypothèse de travail pour un actif commercial de périphérie ; il varie fortement selon l'emplacement, la qualité du preneur et la durée du bail restant à courir. Il est ici calé sur les autres hypothèses du dossier : au loyer de marché, 21 000 € ÷ 6,8 % ≈ 309 000 €, soit la valeur en vente libre — ce qui est cohérent, un local vendu occupé au prix du marché ne valant pas plus qu'un local vendu libre. Le raisonnement, lui, ne varie pas : un local occupé sous bail statutaire à un loyer sous-évalué vaut moins qu'un local libre.

Ce qu'il aurait fallu faire, et quand

Coût du scénario propre : deux lettres recommandées, un déplacement, et dans le pire des cas un acte de commissaire de justice. Comptez 200 à 400 €. En face, 54 000 € de décote si la SCI vend, ou 32 400 € de loyers perdus sur neuf ans si elle conserve. Je n'ai pas beaucoup d'exemples, en gestion de SCI, d'un écart aussi violent entre ce que coûte la prévention et ce que coûte la réparation — d'autant que la réparation, ici, n'existe pas : une fois le bail statutaire né, on ne revient pas en arrière.

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5. La convention d'occupation précaire (art. L. 145-5-1)

L'autre porte de sortie du statut. Et la plus mal comprise : neuf gérants sur dix y voient un bail dérogatoire débarrassé de sa limite de trois ans. C'est l'inverse exact. La convention d'occupation précaire ne se choisit pas, elle se subit — c'est une qualification imposée par les circonstances, pas une case à cocher.

Le critère : une cause objective, extérieure aux parties

Avant 2014, la convention d'occupation précaire était une construction purement jurisprudentielle. La loi Pinel l'a consacrée en la définissant par son critère, et ce critère est exigeant : l'occupation ne doit être autorisée qu'« à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ». Il faut donc une cause de précarité qui existe en dehors du contrat, que les parties subissent et ne fabriquent pas.

Pourquoi elle ne se choisit pas « pour éviter le statut »

Parce que la qualification appartient au juge, pas à vous. En droit des baux, l'intitulé d'un contrat ne lie personne : c'est l'économie réelle de la convention qui commande, et un juge qui lit « occupation précaire » en tête d'un contrat de trois ans avec loyer mensuel et clause d'indexation ne s'arrête pas au titre. Si le juge constate que la seule précarité tenait à la volonté du bailleur, il écarte la qualification d'occupation précaire — et le contrat retombe, selon les cas, sous le bail dérogatoire de l'article L. 145-5 (si la durée totale n'excède pas trois ans et si la dérogation a bien été convenue à l'entrée dans les lieux) ou directement sous le statut des baux commerciaux.

Le risque est donc symétrique à celui du chapitre précédent, mais il se réalise plus vite : une convention d'occupation précaire mal fondée peut être requalifiée dès la première année, alors que le bail dérogatoire tient au moins jusqu'à son terme.

Ce qu'il faut écrire dans une convention d'occupation précaire

• La cause de précarité, décrite et datée, avec les pièces qui l'établissent en annexe : arrêté, permis, déclaration d'utilité publique, compromis, assignation. C'est le cœur du contrat.
• Le lien explicite entre la cause et la fin de l'occupation : la convention prend fin lorsque la circonstance disparaît (réitération de la vente, obtention du permis, purge du recours), et non à une date arbitraire.
• Une redevance, plutôt qu'un « loyer », et de préférence en cohérence avec la précarité de la situation — sans que la modicité soit une condition de validité.
• Un état des lieux d'entrée et de sortie. L'article L. 145-5-1 ne l'impose pas expressément, mais s'en priver est un non-sens.
• Une clause de restitution immédiate à la survenance de l'événement, avec un délai chiffré et un mode de notification.

La règle simple. Si vous pouvez répondre en une phrase, preuve à l'appui, à la question « quel événement extérieur à vous rend cette occupation temporaire ? », la convention d'occupation précaire est envisageable. Sinon, votre contrat est un bail dérogatoire : appelez-le par son nom, respectez les trois ans, et tenez le calendrier de sortie du chapitre 9.

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6. Ce que le bail dérogatoire doit contenir

Une fois la qualification arrêtée — bail dérogatoire d'un côté, occupation précaire de l'autre —, reste à écrire le contrat. Et c'est là que le régime réserve sa dernière surprise. Aucun texte n'impose l'écrit. Aucun texte n'impose de mentions obligatoires. Et c'est précisément pour cela qu'un bail dérogatoire mal rédigé est un contrat dangereux : tout ce qui n'y figure pas relève du droit commun ou n'existe pas. Voici la trame que j'utilise, clause par clause.

Qui signe pour la SCI ?

Le gérant, dans la limite de l'objet social et des pouvoirs que lui donnent les statuts. Certaines rédactions statutaires soumettent la conclusion des baux à l'accord préalable des associés au-delà d'une certaine durée ou d'un certain loyer : vérifiez avant de signer, et formalisez la décision par un procès-verbal. Le sujet est traité en détail dans notre guide qui signe le bail dans une SCI. Pour la trame contractuelle, voir aussi notre modèle de bail pour SCI.

Faut-il enregistrer le bail ?

Ce n'est pas obligatoire. L'enregistrement auprès du service des impôts confère une date certaine, ce qui présente un intérêt réel dans deux cas : lorsque le local est en cours de vente — l'article 1743 du code civil ne protège le preneur contre l'acquéreur que si le bail a date certaine — et lorsque le montage implique des parties liées, où il est utile de pouvoir démontrer la date de conclusion sans discussion possible.

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7. Bail dérogatoire : fiscalité et comptabilité de la SCI bailleresse

Évacuons tout de suite une inquiétude qui revient souvent en rendez-vous : la durée du bail n'a aucune incidence sur le régime fiscal de la SCI. Deux ans ou neuf ans, le traitement est le même. Ce qui décide, c'est la nature de ce que vous louez — nu ou équipé — et votre régime d'imposition. Le bail dérogatoire ne protège de rien et n'aggrave rien.

Quatre sujets méritent en revanche d'être posés proprement avant de signer, parce qu'ils se décident à la signature et qu'ils survivent parfois au bail de plusieurs années : la nature des loyers, le dépôt de garantie, l'option TVA et la refacturation des charges.

La nature des loyers

SCI à l'impôt sur le revenu, local loué nu. Les loyers sont des revenus fonciers au sens de l'article 14 du CGI. La SCI dépose une déclaration 2072 et chaque associé reporte sa quote-part. Les charges déductibles sont celles, limitatives, de l'article 31 du CGI. Un déficit peut naître et suivre le régime du déficit foncier.

SCI à l'impôt sur le revenu, local loué équipé. Si la SCI fournit le matériel d'exploitation — cuisine professionnelle, chambre froide, agencement de commerce, mobilier —, la location cesse d'être civile. L'article 206, 2 du CGI soumet alors la société à l'impôt sur les sociétés de plein droit, sous réserve de la tolérance administrative selon laquelle les recettes commerciales accessoires n'excédant pas 10 % des recettes totales hors taxes ne déclenchent pas la bascule — seuil apprécié de façon lissée, l'administration admettant de ne pas tirer les conséquences d'un dépassement non répété sur une période de quatre ans (BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320). Le passage à l'IS est structurant, mais ne confondez pas les deux voies qui y mènent : s'il résulte d'une option de l'article 239 du CGI, il peut être abandonné par renonciation jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, et devient irrévocable ensuite (art. 239, 1, al. 3 et 4) ; s'il résulte de l'assujettissement de plein droit de l'article 206, 2 du fait de la location équipée, aucun verrou de cinq exercices ne joue — la société redevient imposable à l'IR lorsqu'elle cesse l'activité commerciale, mais au prix des conséquences d'une cessation d'entreprise (art. 221, 2, avec l'atténuation de l'art. 221 bis). Les enjeux sont détaillés dans SCI à l'IR ou à l'IS et passer une SCI de l'IR à l'IS. Un conseil très concret : relisez ligne à ligne l'annexe « équipements fournis » de votre bail avant de la signer. Une chambre froide et un piano de cuisson listés au contrat, et le régime fiscal de votre SCI change — pas le contrat, le régime fiscal.

SCI à l'impôt sur les sociétés. Les loyers sont des produits d'exploitation, comptabilisés en engagement. Deux conséquences pratiques quand un bail dérogatoire se termine en cours d'exercice : le loyer perçu d'avance au titre de la période postérieure à la clôture se neutralise en produits constatés d'avance (compte 487), et le loyer couru non encore facturé se rattache à l'exercice (compte 418). Les schémas d'écritures sont ici : les écritures de loyers en SCI et le plan comptable SCI.

Le dépôt de garantie n'est pas un produit

Je la retrouve dans presque toutes les comptabilités de SCI tenues sur tableur : le dépôt encaissé, passé en produit avec le loyer du premier mois. C'est faux. Le dépôt de garantie est une dette de la SCI envers le preneur : il s'enregistre au passif, en dépôts et cautionnements reçus (compte 165), et il n'apparaît au compte de résultat que le jour où il est acquis à la SCI, c'est-à-dire lorsqu'il est retenu en compensation d'un impayé ou de dégradations constatées à l'état des lieux de sortie. Le détail est dans notre guide écritures du dépôt de garantie.

TVA : l'engagement dure plus longtemps que le bail

La location d'un local nu est en principe exonérée de TVA (art. 261 D du CGI). Pour un local nu à usage professionnel, la SCI peut opter pour l'assujettissement sur le fondement de l'article 260, 2° du CGI — ce qui lui ouvre la déduction de la TVA sur l'acquisition et les travaux. C'est souvent l'arbitrage décisif d'un dossier de local commercial. Mais le calendrier de l'option ne se cale pas sur celui du bail :

• L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts (art. 194 de l'annexe II au CGI). Elle n'est jamais rétroactive.
• Elle s'exerce distinctement par immeuble ou ensemble d'immeubles donné en location selon la lettre de l'article 193 de l'annexe II au CGI, et elle est possible même lorsque l'immeuble n'est pas encore achevé. Nuance décisive pour une SCI multi-locaux : le Conseil d'État a jugé, sur le fondement de la directive TVA, que l'option peut être exercée local par local, et qu'opter sans équivoque pour certains locaux d'un immeuble n'entraîne pas l'assujettissement des autres locations du même immeuble (CE, 9 septembre 2020, n° 439143) ; l'administration s'est ralliée à cette solution. Si un seul de vos preneurs est assujetti, vous n'avez donc pas à soumettre tout l'immeuble à la TVA.
• Elle ne peut être dénoncée qu'à partir du 1^er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (art. 194 de l'annexe II au CGI) — le point de départ étant, pour un immeuble non achevé lors de l'option, l'année de son achèvement.
• Une sortie du champ ouvre une régularisation de la TVA déduite par vingtièmes pour les immeubles immobilisés (art. 207 de l'annexe II au CGI).

Note de référence. Depuis le 1^er septembre 2026, l'ensemble des règles de TVA du CGI figure au livre II du code des impositions sur les biens et services (CIBS), en application de l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Cette recodification est opérée à droit constant : ni les taux, ni les bases, ni les mécanismes de l'option ne changent, seules les références évoluent. Les articles cités ici (260, 2°, 261 D, 193, 194 et 207 de l'annexe II) restent le fondement des situations antérieures et la table de concordance annexée à l'ordonnance donne leur nouvel emplacement. C'est la même ordonnance qui fait disparaître, au 1^er septembre 2026, la mention « art. 293 B du CGI » des factures, remplacée par l'article L. 223-3 du CIBS — l'ancienne mention restant admise jusqu'au 31 décembre 2027.

Faites le calcul avant de signer, pas après : un bail de vingt-quatre mois, une option TVA, et vous voilà engagé neuf ans au minimum, avec une régularisation possible sur vingt ans si l'immeuble sort ensuite du champ. L'option se justifie quand la TVA récupérée sur l'acquisition ou sur des travaux lourds pèse suffisamment, et à condition d'être raisonnablement sûr que le locataire suivant sera lui aussi assujetti. Dans le cas contraire, vous financez la souplesse d'un bail court avec une contrainte de neuf ans. Le mécanisme complet est détaillé dans SCI et TVA, lever l'option TVA et, si votre SCI a plusieurs locaux, le prorata de déduction.

Cas particulier — le stationnement. La location d'emplacements pour le stationnement des véhicules est expressément exclue de l'exonération par l'article 261 D 2° du CGI : elle est soumise à la TVA au taux normal de 20 %, sans qu'aucune option soit nécessaire, dès lors qu'elle n'est pas l'accessoire d'une location de local exonérée — le tout sous réserve de la franchise en base : une SCI dont les recettes restent sous les seuils applicables aux prestations de services ne facture pas de TVA. Voir SCI et location de parking.

Taxe foncière : due par la SCI, refacturable sans contrainte

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1^er janvier, donc par la SCI. Sa refacturation au preneur est possible et, ici, plus libre qu'en bail commercial : l'inventaire limitatif de l'article L. 145-40-2 et des articles R. 145-35 à R. 145-37 relève du chapitre auquel le bail dérogatoire déroge. La SCI peut donc mettre à la charge du preneur des postes qu'un bail commercial lui interdirait — y compris, en principe, certains travaux relevant de l'article 606 du code civil.

Cette liberté a une contrepartie sèche : rien n'est dû sans clause. Le silence du contrat laisse tout sur le dos du bailleur. Sur un local commercial de 95 m², une taxe foncière de 1 900 € oubliée dans la rédaction, c'est environ un mois et un tiers de loyer perdu chaque année, sans recours. Écrivez donc un article « charges, impôts et taxes » poste par poste, avec le mécanisme d'appel — provisions mensuelles ou refacturation à réception de l'avis — et la régularisation annuelle. Trois guides à garder sous la main : la taxe foncière en SCI, la refacturation des charges au locataire et les charges locatives.

CFE : la SCI en est le plus souvent hors d'atteinte

L'article 1447, I du CGI répute exercées à titre professionnel les activités de location ou de sous-location d'immeubles autres que les immeubles nus à usage d'habitation. Un local commercial loué nu entre donc, en principe, dans le champ. Mais le même texte écarte la cotisation lorsque le bailleur retire de cette activité de location nue des recettes brutes hors taxes, au sens de l'article 29 du CGI, ou un chiffre d'affaires inférieurs à 100 000 € au cours de la période de référence définie à l'article 1467 A du CGI, c'est-à-dire l'avant-dernière année précédant celle de l'imposition. Lorsque cette période ne correspond pas à douze mois, le montant est ajusté sur douze mois.

Traduction pour une SCI qui encaisse 20 000 ou 40 000 € de loyers commerciaux : pas de CFE. Le locataire, lui, la doit au titre du local qu'il occupe au 1^er janvier, que son bail soit dérogatoire ou statutaire — ne confondez pas les deux redevables dans vos échanges avec lui. Les cas limites sont traités dans notre guide CFE et SCI.

CRL : à vérifier dès qu'un associé relève de l'IS

La contribution annuelle sur les revenus locatifs des articles 234 nonies et suivants du CGI, au taux de 2,5 %, vise les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition — les terrains nus en sont exclus.

Le point que la plupart des articles manquent tient au champ des redevables. Depuis la suppression de la CRL due par les particuliers, elle ne pèse plus que sur des personnes morales : les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés au taux normal (art. 234 duodecies du CGI), les sociétés de personnes dont l'un au moins des associés est soumis à l'IS (art. 234 terdecies), et certains organismes sans but lucratif ou non soumis à l'IS (art. 234 quaterdecies). Une SCI à l'IR dont un associé est une société à l'IS peut donc y être assujettie : le sujet ne se limite pas aux SCI à l'IS. À l'inverse, les revenus soumis à la TVA — notamment après option de l'article 260, 2° — en sont exonérés, comme les revenus n'excédant pas 1 830 € par local sur la période d'imposition. Le vecteur déclaratif mérite d'être vérifié dossier par dossier (BOI-RFPI-CTRL-20-10). Notre guide dédié fait le point : la CRL en SCI à l'IS.

Provisions et fin de bail

Une SCI à l'IS peut constater, dans les conditions de droit commun, une dépréciation de créance lorsqu'un loyer devient douteux, et provisionner certaines charges dont l'échéance est probable à la clôture. Elle ne peut pas, en revanche, provisionner une simple perte de recettes future : la vacance qui suivra le terme du bail dérogatoire n'est pas un événement provisionnable, c'est un aléa d'exploitation. Elle s'anticipe en trésorerie, pas en écritures : mettez de côté trois à six mois de loyer avant le terme, pas une provision. Deux guides complètent le sujet, la vacance locative en SCI et la SCI déficitaire. Et rappelez-vous que la dotation aux amortissements, elle, continue de courir pendant que le local est vide — c'est expliqué dans l'amortissement en SCI.

Dernier point, et il est urgent quand il se présente : si un impayé s'installe pendant le bail, n'attendez pas le terme en espérant que ça se règle. Le commandement de payer de l'article L. 145-41 ne joue pas ici. Votre seul levier rapide est la clause résolutoire que vous aurez — ou non — écrite dans le contrat. La marche à suivre est détaillée dans impayés de loyer en SCI.

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8. Comparatif : bail dérogatoire, occupation précaire, 3-6-9, bail professionnel

Quatre contrats, quatre logiques. Le tableau ci-dessous est celui que je fais remplir avant toute signature : si vous ne savez pas dans quelle colonne vous êtes, ne signez pas.

Lire ce tableau dans le bon sens

Le bail dérogatoire et l'occupation précaire ne sont pas interchangeables. Le premier est un choix, borné à trois ans. Le second est une qualification subie, sans limite de durée mais adossée à une cause vérifiable. Choisir le second parce que le premier est trop court, c'est prendre le risque le plus élevé du tableau.

Le bail professionnel n'est pas un « bail commercial allégé ». Régi par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, il dure six ans minimum, se reconduit tacitement, et permet au locataire de partir à tout moment avec un préavis de six mois — une asymétrie que beaucoup de bailleurs découvrent tard. Le preneur libéral et le bailleur peuvent, d'un commun accord, opter pour le statut des baux commerciaux, dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L. 145-2 du code de commerce auquel renvoie le dernier alinéa de l'article 57 A, ce qui change tout : lisez le contrat avant de supposer.

Le 3-6-9 n'est pas l'ennemi. Sur un actif que vous conservez, avec un preneur solide, il sécurise vos revenus pour neuf ans et valorise le bien. Le bail dérogatoire ne lui est supérieur que si vous avez une vraie raison de vouloir récupérer le local. Sur l'ensemble du statut, voir SCI et bail commercial, et sur la sortie du preneur en place, l'indemnité d'éviction.

Un mot si vous êtes encore en amont, au stade de l'acquisition du local. L'arbitrage entre bail court et 3-6-9 ne se décide pas le jour de la remise des clés : il se prépare dès l'offre d'achat, parce qu'il change le prix que vous êtes prêt à payer. Nos deux guides sur le sujet : acheter un local commercial en SCI et le local d'activité en SCI.

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9. Sortir d'un bail dérogatoire : le calendrier trois mois, un mois, huit jours

Tout ce qui précède se joue sur trois dates. Voici la procédure que j'applique et que je recommande de coller dans le dossier du bail dès la signature — pas trois mois avant le terme, dès la signature.

Une précision qui évite un malentendu fréquent : les délais de trois mois, un mois et huit jours ne sortent d'aucun texte. Ce sont des délais de gestion, les miens. Le seul délai légal du dispositif, c'est le mois qui suit le terme, et celui-là court que vous ayez agi avant ou non.

Ces courriers ne sont pas non plus des congés au sens de l'article L. 145-9. Ils n'ont pas à en respecter le formalisme. Leur unique fonction est probatoire : établir, pièces à l'appui, que vous n'avez pas laissé le preneur en possession.

Et si votre SCI gère plusieurs baux courts, tenez-en la liste au même endroit que votre comptabilité. Pas dans un agenda personnel, pas dans une boîte mail. C'est la seule façon qu'une échéance de bail ne se perde pas entre deux exercices — notre calendrier fiscal de la SCI et la checklist de clôture vous donnent le cadre.

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10. Les cinq erreurs qui transforment un bail dérogatoire en 3-6-9

Aucune de ces cinq erreurs ne suppose de la mauvaise foi, et aucune ne se voit le jour où elle est commise. Elles se paient toutes de la même façon, quelques mois plus tard : un bail commercial de neuf ans que la SCI n'a jamais voulu signer.

Erreur 1 — Dépasser les trois ans

Elle paraît grossière, elle est pourtant fréquente, parce que le compteur ne se remet jamais à zéro et que personne ne le tient. Un bail de dix-huit mois, un avenant de douze mois, une « prolongation de six mois le temps que le locataire trouve un autre local » : vous êtes à trente-six mois, et le mois suivant vous fait basculer. Le remède tient en une ligne dans le dossier : durée consommée / durée restante, mise à jour à chaque avenant. Rappel : le point de départ est l'entrée dans les lieux, pas la signature.

Erreur 2 — Laisser le preneur en place, même quelques semaines

C'est l'erreur reine, celle du cas chiffré du chapitre 4. Elle ne se commet presque jamais par négligence pure : elle se commet par bienveillance. Le locataire va bien, il demande « deux mois de plus, le temps de finir la saison », on accepte oralement. Deux mois, c'est déjà un de trop. Si vous voulez vraiment lui accorder un délai, la seule voie sûre est de rester dans les trois ans cumulés et de signer un nouveau bail dérogatoire avant le terme du précédent — jamais après, jamais oralement.

Erreur 3 — Oublier l'état des lieux

Il est obligatoire à l'entrée comme à la sortie, et il est porté par l'article L. 145-5 lui-même. Sans état des lieux d'entrée, vous ne pourrez pas démontrer l'état initial du local ; sans état des lieux de sortie, vous ne pourrez retenir aucune somme sur le dépôt de garantie et vous perdrez tout recours sur les dégradations. Et il y a un effet secondaire que peu de gérants anticipent : l'état des lieux de sortie, daté et signé, est aussi la preuve la plus nette que le preneur a quitté les lieux au terme. C'est votre meilleure protection contre une revendication tardive de bail statutaire — d'autant que, selon l'arrêt du 25 mai 2023 cité plus haut, l'action en constatation du bail né du maintien en possession n'est enfermée dans aucun délai.

Erreur 4 — Enchaîner les baux avec le même preneur pour le même fonds

L'alinéa 2 de l'article L. 145-5 est explicite : à l'expiration des trois ans, on ne peut plus conclure de nouveau bail dérogatoire « pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Les montages qui consistent à faire signer le nouveau bail par la société du conjoint, par une holding du groupe ou par une structure créée pour l'occasion sont fragiles : le juge regarde l'exploitation réelle du fonds, pas la raison sociale du signataire. Et l'alinéa 4 traite le nouveau bail conclu entre les mêmes parties pour le même local comme un basculement dans le statut.

Erreur 5 — Déguiser un bail commercial en occupation précaire

Intituler un contrat « convention d'occupation précaire », y écrire que les parties excluent le statut et fixer une redevance modique ne crée aucune précarité. L'article L. 145-5-1 exige des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Faute de cause objective documentée, la convention est requalifiée — et comme elle n'est bornée par aucune durée, la requalification aboutit souvent directement au statut, sans même passer par la case dérogatoire. C'est le pire des deux mondes : ni la souplesse de l'un, ni la sécurité de l'autre.

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11. FAQ — Bail dérogatoire en SCI