Le bail à construction en SCI : mécanisme, fiscalité, écritures (2026)

Votre SCI détient un terrain qui ne produit rien. Le vendre réglerait la trésorerie, mais il déclenche la plus-value et fait sortir l'actif du patrimoine. Définitivement. Construire soi-même suppose un apport, un emprunt, un chantier, des garanties et une compétence que peu de SCI familiales ont sous la main. Entre ces deux extrêmes, il existe un contrat que le code de la construction et de l'habitation organise depuis 1964 et que presque personne n'ouvre : le bail à construction. La SCI garde son terrain. Un tiers y bâtit à ses frais. La SCI encaisse un loyer pendant dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans. Au terme, l'immeuble lui revient.

Le gérant qui ouvre un projet d'acte pose toujours les mêmes trois questions, dans le même ordre : est-ce que je paie quelque chose en signant, qui paie la taxe foncière, et combien coûte le jour où l'immeuble me revient ? Les réponses sont nettes. Rien à la signature : le 1° de l'article 743 du CGI exonère le bail à construction de taxe de publicité foncière. Rien pour la taxe foncière non plus, le II de l'article 1400 du CGI l'établissant au nom du preneur. Quant à la remise des constructions, tout se joue sur une durée. Au-delà de trente ans, elle n'est pas imposée du tout. En deçà, elle l'est, et lourdement.

Ce qui suit, c'est le contrat lu article par article, les deux scénarios de sortie chiffrés sur un même programme, les écritures des deux côtés, et les pièges. Ces derniers ont une particularité désagréable : ils ne se manifestent pas avant vingt ou trente ans. À ce moment-là, celui qui a rédigé l'acte a pris sa retraite, et le gérant qui découvre le problème n'a plus la moindre marge de manœuvre.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (code de la construction et de l'habitation, CGI et son annexe III, BOFiP, Légifrance). Mis à jour le 10 août 2026. Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé.

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1. Ce qu'est un bail à construction — et ce qu'il n'est pas

Le contrat est logé au chapitre I^er du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation, articles L. 251-1 à L. 251-9, complétés par les articles réglementaires R. 251-1 à R. 251-3. Neuf articles législatifs, tous courts. Leur rédaction actuelle remonte pour l'essentiel à la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (articles L. 251-1 à L. 251-4 et L. 251-7 à L. 251-9), à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'article L. 251-6, et à l'ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019 pour l'article L. 251-5. Depuis, plus rien : aucune réforme n'est venue les toucher. Pour un contrat que l'on signe pour trente ou soixante ans, cette stabilité n'est pas un détail de juriste, c'est une garantie.

La définition légale, mot à mot

Tout part du premier alinéa de l'article L. 251-1 :

Trois mots portent tout le contrat.

• « S'engage » : pas une faculté, une obligation contractuelle, sanctionnée comme telle. Un preneur qui ne construit pas est en défaut.
• « À titre principal » : l'édification doit être l'objet central du contrat, pas un accessoire toléré. Ces quatre mots sont le critère de qualification, et donc le point où tout peut se défaire — nous y revenons au chapitre 11.
• « Et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail » : l'obligation ne s'arrête pas à la réception du chantier. Elle court jusqu'au dernier jour. C'est ce qui protège le bailleur contre le preneur qui, sachant qu'il perdra l'immeuble dans huit ans, cesserait d'y mettre un euro.

Les alinéas suivants ajoutent trois règles de forme et de durée : le bail à construction est consenti « par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes », il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, et il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

Ce dernier point rassure les gérants qui redoutent de « bloquer » leur terrain pour l'éternité. Un bail à construction s'éteint tout seul, au jour dit. Ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction comme en bail commercial, ni congé à délivrer. La date de sortie est écrite dans l'acte le jour de la signature, et elle ne bougera plus.

L'exception de l'accession sociale à la propriété

Le quatrième alinéa de l'article L. 251-1 prévoit une porte de sortie anticipée, ajoutée pour les montages d'accession sociale : lorsque le bail prévoit une possibilité d'achat du terrain par le preneur dans le cadre d'une opération d'accession sociale à la propriété, et que le preneur lève l'option, le bail prend fin à la date de la vente, nonobstant la règle de durée minimale du troisième alinéa. Un bail à construction peut donc, dans ce cas précis, s'achever avant dix-huit ans. L'hypothèse ne vise pas les SCI patrimoniales : elle a été écrite pour les opérateurs de l'accession sociale, dans une logique voisine de celle du bail réel solidaire.

La frontière avec le bail emphytéotique : une seule ligne

C'est la confusion la plus fréquente, et elle se règle en une phrase. Le bail emphytéotique permet de construire ; le bail à construction l'impose.

Tout le reste est identique, ou presque : fourchettes de durée quasi confondues, même droit réel immobilier conféré au preneur, même possibilité d'hypothèque et de cession. Une nuance de vocabulaire mérite tout de même d'être relevée, parce qu'elle décide de la validité d'un contrat : le bail à construction est conclu « pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans » (art. L. 251-1 du CCH), dix-huit ans inclus ; le bail emphytéotique « doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans » (art. L. 451-1 du code rural), dix-huit ans exclus. Un bail à construction de dix-huit ans tout juste est régulier ; un bail emphytéotique de dix-huit ans tout juste ne l'est pas. Cela mis à part, ni la durée ni la nature du droit ne permettent de distinguer les deux contrats, contrairement à ce qu'on lit un peu partout. Le critère, et le seul, c'est l'obligation de construire, principale et sanctionnée, posée par l'article L. 251-1 du CCH. L'emphytéose du code rural, articles L. 451-1 et suivants, ne la connaît pas.

La conséquence n'a rien de symbolique : les deux contrats n'ont pas le même régime fiscal, ni à l'entrée ni à la sortie. Sur l'emphytéose elle-même (canon modique, risque de requalification, bail emphytéotique administratif), notre guide dédié au bail emphytéotique en SCI fait le tour. Ici, on reste sur le bail à construction ; l'emphytéose ne reviendra que dans le tableau comparatif du chapitre 10.

Trois autres contrats à ne pas confondre

Piège de lecture fréquent. Beaucoup de pages traitent le bail à construction et le bail à réhabilitation comme un seul régime, au motif que leurs articles fiscaux se suivent. C'est faux : la section 5 du CGI consacrée au bail à construction s'intitule très exactement « Bail à construction (articles 33 bis à 33 ter) ». L'article 33 quater concerne les loyers soumis à la TVA, retenus pour leur montant hors taxe ; l'article 33 quinquies concerne le bail à réhabilitation, un contrat distinct. Ne cherchez pas le régime du bail à construction ailleurs qu'aux articles 33 bis et 33 ter.

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2. Le droit réel du preneur : hypothèque, saisie, cession

Sans ce droit réel, le bail à construction n'existerait pas : aucune banque ne prête un million d'euros à un opérateur pour bâtir sur le terrain d'un autre s'il n'a qu'un droit personnel de locataire. L'article L. 251-3 du CCH règle la question en quatre alinéas, et ces quatre alinéas sont ce qui rend l'opération finançable.

Un droit réel, pas un simple droit de jouissance

Le preneur n'est pas un locataire ordinaire. Il détient un droit réel immobilier : un droit qui porte directement sur la chose, opposable à tous, transmissible et cessible. De là découle tout le reste — il inscrit les constructions à son actif, les amortit s'il relève de l'impôt sur les sociétés, les assure en son nom, les donne en garantie.

Hypothèque et saisie

Deux détails du deuxième alinéa comptent, et ils comptent beaucoup. Premier détail : l'hypothèque porte à la fois sur le droit réel et sur les constructions. Le prêteur du preneur prend donc une garantie sur l'ensemble économique, pas sur un droit abstrait dont personne ne saurait quoi faire. Second détail : la saisie s'opère dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Commandement de payer valant saisie, publication, audience d'orientation, adjudication. Rien à voir avec une saisie de créance expédiée en six semaines : c'est la procédure lourde du code des procédures civiles d'exécution, détaillée dans notre guide sur la saisie immobilière en SCI.

Pour le bailleur, cela signifie une chose : le jour où le preneur fait défaut, ce n'est pas vous qui menez la danse. Un adjudicataire peut reprendre le bail en cours. Et vous ne choisissez pas votre nouveau cocontractant : contrairement à ce qu'on lit souvent, une clause d'agrément ne peut pas être stipulée valablement dans un bail à construction. Nous y venons quelques lignes plus bas, texte et arrêt à l'appui.

Cession et apport en société : la garantie du cédant

Le troisième alinéa est celui que les bailleurs survolent, et c'est dommage. Le preneur peut céder ses droits ou les apporter en société sans avoir à demander l'autorisation du bailleur : aucun texte ne la lui impose. Restent deux garde-fous, purement légaux :

• Le cessionnaire est tenu des mêmes obligations que le cédant. Il reprend l'obligation de construire, l'obligation d'entretien, la charge des impôts. Il ne peut pas se prévaloir d'une reprise « allégée ».
• Le cédant reste garant jusqu'à l'achèvement de l'ensemble des constructions promises. C'est une garantie légale, automatique, qui survit à la cession. Elle protège précisément la phase la plus risquée du montage — celle où le terrain est immobilisé mais où l'immeuble n'existe pas encore.

Regardez maintenant ce que cette garantie ne couvre pas. Elle s'arrête à l'achèvement. Une fois l'immeuble livré, le bailleur n'a plus en face de lui que le cessionnaire, et ce pour les soixante années restantes. Et il ne peut pas s'en prémunir en soumettant la cession à son agrément : cette clause est nulle, nous le démontrons ci-dessous. Les parades licites sont ailleurs — cautionnement ou garantie autonome de la société mère du cessionnaire, obligation d'information préalable du bailleur (qui n'interdit rien et ne restreint donc pas le droit de céder), plafond conventionnel d'inscriptions hypothécaires, accord tripartite avec le prêteur du preneur : même logique de sécurisation que le nantissement de parts ou la caution personnelle.

Ce qui est d'ordre public, et ce qui se rédige

Beaucoup de commentaires prêtent à l'article L. 251-8 du CCH une portée qu'il n'a pas. Lisez-le : « Les dispositions des troisième et quatrième alinéas de l'article L. 251-3, ainsi que celles de l'avant-dernier alinéa de l'article L. 251-5 sont d'ordre public. » Trois dispositions, pas une de plus, échappent à la liberté contractuelle :

• le droit de céder ses droits ou de les apporter en société, avec les obligations du cessionnaire et la garantie du cédant jusqu'à l'achèvement (L. 251-3, al. 3) ;
• la faculté de consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail (L. 251-3, al. 4) ;
• la compétence du président du tribunal judiciaire pour les contestations relatives à la révision du loyer (L. 251-5, avant-dernier alinéa).

La conséquence que presque tous les modèles ignorent : la clause d'agrément est nulle. Puisque le troisième alinéa de l'article L. 251-3 est d'ordre public, on ne peut pas subordonner la cession à l'accord du bailleur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l'a jugé le 24 septembre 2014 (pourvoi n° 13-22.357, publié au Bulletin) : le bail à construction conférant au preneur un droit réel immobilier, la clause soumettant la cession à l'agrément du bailleur, qui constitue une restriction au droit de céder du preneur, est nulle. Si votre projet d'acte contient un article « Agrément du cessionnaire », il est décoratif. Sécurisez autrement : cautionnement ou garantie autonome de la société mère du repreneur, obligation d'information préalable, plafond conventionnel d'inscriptions hypothécaires, accord tripartite avec la banque du preneur.

Voyez ce qui n'y figure pas : ni le caractère réel du droit (al. 1^er), ni l'hypothèque et la saisie (al. 2), ni le mécanisme légal de révision du loyer des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 251-5. Ces dispositions s'appliquent, elles ne s'imposent pas. Le reste se rédige : répartition de la propriété des constructions, indemnité d'accession, information préalable du bailleur en cas de cession, sort des assurances, obligation de rendre compte de l'avancement, sanctions du retard. Un bail à construction sérieux fait quarante pages. Celui qu'on recopie sur un modèle trouvé en ligne en fait douze, et la facture arrive trente ans plus tard.

Acte notarié et publicité foncière

Le bail à construction porte sur un droit réel immobilier et sa durée dépasse forcément douze ans : il doit être publié au fichier immobilier, ce qui suppose un acte authentique. Le BOFiP décrit la mécanique au BOI-ENR-JOMI-30 : le bail à construction est en principe dispensé de la formalité de l'enregistrement, mais lorsqu'il est reçu par notaire en la forme authentique il y est obligatoirement soumis, dans le cadre de la formalité fusionnée (CGI, art. 635 et 647), avec publication au fichier immobilier (§ 180 et 190). Disons-le sans détour, parce que la question revient régulièrement : un bail à construction sous signature privée n'a aucun sens. Non publiable, donc inopposable aux tiers, et l'hypothèque sur laquelle repose tout le financement du preneur devient impossible. On signe chez le notaire.

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3. À qui appartiennent les constructions, pendant et après

C'est la première question posée en rendez-vous, avant même celle du loyer. Le code y répond de la manière la plus souple qui soit. L'article L. 251-2 du CCH fonctionne en deux temps : les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur celles qui seront édifiées ; à défaut de convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations.

Un régime supplétif, pas un régime imposé

Quatre mots changent tout : « à défaut de convention ». Le transfert gratuit des constructions au bailleur en fin de bail est le scénario par défaut, pas une règle d'ordre public. Rien n'interdit de stipuler :

• une indemnité d'accession due par le bailleur au terme, forfaitaire ou calculée sur la valeur nette comptable résiduelle des constructions ;
• une répartition : certaines constructions reviennent au bailleur, d'autres restent au preneur ou sont démolies à ses frais ;
• un calendrier de remise partielle, par tranches, quand le programme est phasé ;
• une obligation de remise en état du terrain si l'immeuble est devenu inutile.

Ce choix n'est pas fiscalement neutre, et c'est le point le plus mal compris de tout le contrat. Le détail attend au chapitre 7, mais autant poser le principe ici : l'indemnité d'accession déplace le curseur des deux côtés à la fois. Côté bailleur, elle transforme une remise gratuite — potentiellement exonérée si le bail atteint trente ans — en acquisition payante. Côté preneur, elle fait basculer l'amortissement de la durée du bail vers la durée normale d'utilisation. Une indemnité d'accession se chiffre donc deux fois avant d'être négociée une seule.

Pendant le bail : le preneur est propriétaire de ce qu'il édifie

Pendant toute la durée du contrat, sauf convention contraire, les constructions sont la propriété du preneur. C'est ce qui lui permet de les hypothéquer (art. L. 251-3, al. 2), de les inscrire à son bilan et de les amortir. Le droit commun de l'accession immobilière — les articles 552 et suivants du code civil, l'article 552 posant que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, les articles qui le suivent réglant le sort des constructions édifiées par un tiers — est écarté par la convention et par l'économie même du contrat, exactement comme il l'est en emphytéose. L'accession n'est pas supprimée : elle est reportée au terme du bail.

Conséquence comptable directe pour la SCI bailleresse : l'immeuble ne figure pas à son actif pendant le bail. Elle porte un terrain, elle encaisse un loyer. Rien d'autre. Ni amortissement, ni travaux, ni provision pour gros entretien. Un bilan de SCI sous bail à construction tient sur une demi-page, et c'est normal.

Au terme : ce que « profite des améliorations » veut dire

La formule de l'article L. 251-2 est plus large qu'elle n'en a l'air. Le bailleur ne récupère pas seulement le bâtiment tel qu'il a été livré vingt ou soixante ans plus tôt. Il récupère aussi les améliorations apportées en cours de bail : surélévation autorisée, réhabilitation lourde, mise aux normes successives, installation photovoltaïque en toiture. Tout ce qui s'est incorporé à l'immeuble suit son sort.

La vraie rémunération du bailleur est là, et elle est différée. Une SCI qui signe un bail à construction n'achète pas du rendement immédiat, elle achète un actif futur financé par quelqu'un d'autre. Si l'objectif est du cash-flow dès l'an prochain, ce contrat n'est tout simplement pas le bon : regardez du côté de l'immeuble de rapport ou du rendement d'une SCI classique.

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4. Le prix du bail : loyer, immeubles remis, révision triennale

L'article L. 251-5 du CCH, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1^er janvier 2020 (ordonnance n° 2019-964 du 18 septembre 2019), organise le prix du bail. Lisez-le en entier : il contient une règle de révision que la quasi-totalité des modèles d'acte ignore purement et simplement.

Le prix peut être payé en immeubles — la dation déguisée

Le premier alinéa autorise ce que la pratique appelle le bail à construction avec remise d'immeubles. C'est le montage phare avec un promoteur, et il fonctionne ainsi : la SCI apporte le terrain, le promoteur bâtit à ses frais, et au lieu de verser un loyer en espèces il remet à la SCI, à l'achèvement, un ou plusieurs lots du programme. Deux appartements, un plateau de bureaux, une cellule commerciale. Ou des titres donnant vocation à leur propriété ou à leur jouissance.

Économiquement, la SCI transforme un terrain nu en biens bâtis sans sortir un euro, sans emprunter, sans porter le risque de chantier. Difficile de faire mieux. Fiscalement, en revanche, l'opération crée un revenu foncier immédiat égal à la valeur des biens remis. Le I de l'article 33 ter du CGI permet de l'étaler sur quinze ans, sur demande — chapitre 7.

La révision : ce n'est ni l'IRL, ni l'ILC, ni l'ILAT

Voilà l'erreur que je retrouve le plus souvent dans les projets d'acte qu'on me soumet. Quand un loyer périodique en espèces est stipulé, le régime légal de révision n'est pas une indexation libre sur un indice INSEE. Le code prévoit son propre mécanisme :

• Un coefficient révisable par périodes triennales, comptées à partir de l'achèvement des travaux. Pas de la signature du bail : dans une opération de construction, cela décale tout le calendrier de révision de deux ou trois ans.
• Une première révision au plus tard à l'expiration des six premières années du bail, même si les travaux ne sont pas achevés. Le garde-fou est limpide : sans lui, un preneur pourrait geler son loyer en faisant traîner le chantier.
• Une variation proportionnelle à celle du revenu brut des immeubles, l'année de référence étant la première année civile suivant celle de l'achèvement.

Les articles R. 251-1 à R. 251-3 du CCH précisent la mécanique. Le revenu retenu pour déterminer le coefficient est un revenu moyen au mètre carré, obtenu en divisant le revenu brut total par la surface utile en mètres carrés des locaux, aménagements ou installations ayant produit des revenus locatifs au cours de l'année civile de référence ; pour les locaux d'habitation, la surface utile s'entend de la surface habitable. Le premier coefficient de révision est le rapport entre les revenus moyens au mètre carré de l'année civile précédant la première révision et ceux de l'année civile suivant l'achèvement des travaux. Et l'article R. 251-3 donne compétence au président du tribunal judiciaire pour trancher les contestations.

Conséquence pratique. Un bail à construction dont le loyer est indexé « sur l'ILC publié par l'INSEE » sans autre précision mélange deux logiques. Soyons exacts sur la marge de manœuvre : l'article L. 251-8 du CCH ne rend d'ordre public, dans l'article L. 251-5, que son avant-dernier alinéa — la compétence du président du tribunal judiciaire. Le mécanisme de révision des deuxième et troisième alinéas n'est donc pas impératif, et une clause d'indexation conventionnelle est concevable, sous réserve des règles générales des articles L. 112-1 et L. 112-2 du code monétaire et financier (l'indice doit être en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité d'une des parties). Ce qui reste vrai : écarter le régime légal sans le remplacer par un mécanisme cohérent est le meilleur moyen de finir devant ce président du tribunal judiciaire vingt ans plus tard. Faites arbitrer la rédaction par le notaire, en amont.

La perte des bâtiments : le loyer est gelé, pas éteint

Le dernier alinéa règle une hypothèse que personne n'anticipe. Que devient le loyer si l'immeuble brûle ou s'effondre ? Il est maintenu au taux qu'il avait atteint à la date de la perte, jusqu'à reconstruction éventuelle. Le preneur continue de payer, alors qu'il n'exploite plus rien. La logique du contrat le justifie : le bailleur a mis un terrain à disposition, il n'a jamais garanti l'immeuble. Reste que cette règle rend les polices d'assurance du preneur décisives — multirisque immeuble taillée pour la durée du bail, et en phase de chantier dommages-ouvrage et garantie décennale.

Fixer le loyer : ordres de grandeur et bon sens

Aucun texte n'impose de méthode. La pratique raisonne le plus souvent en pourcentage de la valeur vénale du terrain, avec un rendement attendu inférieur à celui d'un immeuble bâti, ce qui se comprend : le bailleur ne supporte ni travaux, ni charges, ni impôts locaux, ni vacance. Le vrai déterminant est ailleurs. Il tient dans l'arbitrage entre loyer élevé maintenant et accession gratuite plus tard : plus le bailleur exige de loyer, moins le preneur acceptera de lui abandonner les constructions sans indemnité. Et comme les deux plateaux de la balance ne se compensent pas fiscalement, l'arbitrage est nettement moins intuitif qu'il n'en a l'air (chapitre 7). Sur la valorisation du foncier lui-même, voir notre guide sur la valeur du terrain en SCI.

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5. Charges, taxes et taxe foncière : tout est au preneur

Voilà l'argument qui décide beaucoup de bailleurs, et il est solide. L'article L. 251-4 du CCH, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ne laisse aucune place à l'interprétation.

« Toutes les charges, taxes et impôts » : y compris le terrain

Le premier alinéa vise expressément le terrain, pas seulement les constructions. Le preneur supporte donc, en principe, l'intégralité de la fiscalité locale de l'ensemble immobilier. Et surtout, cette obligation contractuelle est doublée d'une règle fiscale autonome — ce qui la place très au-dessus d'une banale clause de refacturation.

La taxe foncière est établie au nom du preneur — art. 1400, II du CGI

Le II de l'article 1400 du CGI dispose que lorsque l'immeuble est loué par bail emphytéotique, bail à construction, bail réel solidaire ou bail à réhabilitation, ou grevé d'usufruit, ou fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive de droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier, de l'emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l'autorisation. Le BOFiP consacre à cette question l'ensemble BOI-IF-TFB-10-20-20 sur l'imposition des titulaires de droits spéciaux.

Comparée à une location ordinaire, la différence n'est pas une nuance de degré. C'est un autre monde :

Pour la SCI bailleresse, le résultat est un revenu brut très proche du revenu net. Pas de taxe foncière à décaisser, pas de travaux, pas d'assurance d'immeuble, pas de gestion locative. Le revers, que les brochures oublient de mentionner : il ne reste presque plus rien à déduire. En SCI à l'impôt sur le revenu, la liste des charges déductibles de l'article 31 du CGI est limitative, et sur un bail à construction la SCI n'a plus grand-chose à y porter — les intérêts d'un éventuel emprunt d'acquisition du terrain, quelques frais de gestion, et c'est à peu près tout. Le revenu foncier est donc taxé quasiment en brut : barème progressif, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Voir aussi notre guide des charges déductibles en SCI.

Entretien, reconstruction, démolition

Le deuxième alinéa rétablit un équilibre. Le preneur assume l'entretien et « les réparations de toute nature », ce qui englobe les grosses réparations de l'article 606 du code civil — celles que le droit commun du bail laisse d'ordinaire au propriétaire. Trois exceptions, et trois seulement, le dispensent de reconstruire :

• le cas fortuit ;
• la force majeure ;
• le vice de construction antérieur au bail, mais uniquement pour les bâtiments existant au moment de la passation du bail.

Ces exceptions s'interprètent strictement, et c'est au preneur d'en rapporter la preuve. Elles ne le dispensent d'ailleurs pas de payer le loyer, que l'article L. 251-5 maintient au taux atteint à la date de la perte. Une chose reste à sa charge en toute hypothèse : il répond de l'incendie, des bâtiments existants comme de ceux qu'il a édifiés. La formule est volontairement large.

Le troisième alinéa, enfin, l'autorise à démolir les bâtiments existants en vue de les reconstruire, sauf stipulation contraire du bail. Retenez la mécanique : le silence de l'acte vaut autorisation de démolir. Un bailleur attaché à une grange, à une maison de maître ou à une façade doit donc écrire l'interdiction noir sur blanc, sinon il retrouvera un terrain nu. Sur les taxes liées à l'opération de construction, que le preneur supporte, voir notre guide sur la taxe d'aménagement.

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6. La fiscalité de la SCI bailleresse en cours de bail

Le régime fiscal du bail à construction tient en deux articles du CGI. Deux. Résistez à la tentation d'aller en chercher d'autres, c'est de là que viennent la plupart des erreurs de citation.

Article 33 bis : les loyers sont des revenus fonciers

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, cette qualification se traduit immédiatement en trois choses très concrètes :

• Le loyer du bail à construction se déclare comme un loyer ordinaire : sur la déclaration 2072 de la SCI, puis en quote-part sur la 2044 de chaque associé.
• Il est imposé au barème progressif de l'impôt sur le revenu — donc à votre tranche marginale — plus 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG restant à 9,2 % pour les revenus fonciers en application du IV de l'article L. 136-8 du code de la sécurité sociale.
• Les charges déductibles obéissent à la liste limitative de l'article 31 du CGI, sans plus.

Le BOFiP confirme au § 60 du BOI-RFPI-BASE-10-30 que ces revenus sont soumis à l'impôt sur les sociétés lorsque le bailleur est une personne morale relevant de cet impôt. Une SCI à l'IS comptabilise donc simplement un produit d'exploitation, avec les règles de rattachement de l'engagement.

La précision qui évite trois erreurs de citation

Dans le CGI, la section consacrée au bail à construction s'intitule « Bail à construction » et couvre les articles 33 bis à 33 ter. Rien d'autre.

L'article 151 quater : la clause de transfert du terrain

L'article 33 bis commence par une réserve — « sous réserve des dispositions de l'article 151 quater » — et cette réserve vise une hypothèse précise : le bail à construction assorti d'une clause prévoyant le transfert au preneur de la propriété du terrain moyennant un supplément de loyer.

Dans ce cas, les sommes correspondantes ne sont pas traitées comme des revenus fonciers ordinaires : elles sont regardées comme le prix de cession du terrain, avec le régime des plus-values qui va avec. Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, cela renvoie à la plus-value immobilière des particuliers de l'article 150 U du CGI — abattements pour durée de détention, taux de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %. Un point à faire trancher, et non à présumer : la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € de l'article 1609 nonies G du CGI écarte bien les « plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant », mais il s'agit des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI, appréciés à la date du fait générateur de la taxe, c'est-à-dire de la cession (BOI-RFPI-TPVIE-10). Or, dans le montage de l'article 151 quater, le transfert de propriété intervient à l'expiration du bail, sur un terrain qui supporte alors les constructions édifiées par le preneur : l'exclusion n'est pas acquise d'office et se vérifie au cas d'espèce, avant de chiffrer la sortie. Pour une SCI à l'IS, c'est le régime de la plus-value professionnelle.

La règle pratique est simple : dès qu'un bail à construction organise la sortie du terrain du patrimoine de la SCI, même à terme et même partiellement, cessez de raisonner en loyers et raisonnez en cession. Deux fiscalités entièrement différentes, et le basculement de l'une à l'autre tient à une clause de trois lignes. Voir aussi la plus-value en SCI et, si l'acquéreur envisagé est un associé, les précautions à prendre quand le gérant vend un bien de la SCI.

Ce que la SCI bailleresse déclare, année après année

N'oubliez pas la CRL. Le loyer d'un bail à construction encaissé par une SCI peut entrer dans le champ de la contribution sur les revenus locatifs des articles 234 nonies à 234 quindecies du CGI, au taux de 2,5 %, lorsque les conditions sont réunies — notamment un local situé dans un immeuble achevé depuis quinze ans au moins au 1^er janvier de l'année d'imposition, des loyers non soumis à la TVA, et un bailleur figurant parmi les redevables limitativement désignés (personnes morales passibles de l'IS, notamment). La question mérite d'être posée au cas par cas : voir notre guide sur la CRL en SCI. Sur un terrain nu, la question ne se pose pas ; elle se posera peut-être après la remise des constructions.

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7. La fin du bail : le régime de faveur, et le seuil des trente ans

Voici le cœur du sujet, et la seule section de ce guide à lire deux fois. Tout ce qui précède relève du droit des contrats. Ce qui suit décide de plusieurs centaines de milliers d'euros.

Le principe général : la remise gratuite est un revenu imposable

Commençons par ce qui se passerait sans régime de faveur. Le BOFiP l'expose au § 20 du BOI-RFPI-BASE-10-30, à propos des constructions édifiées sur le sol d'autrui : la remise gratuite au bailleur, en fin de bail, des constructions édifiées par le preneur constitue un supplément de loyer imposable entre les mains du bailleur, au titre de l'année d'expiration ou de résiliation du bail. Ce régime, parfaitement brutal, s'applique par exemple à l'accession en fin de bail emphytéotique.

Faites le calcul. Un bailleur qui récupère gratuitement un immeuble de 1,2 M€ déclare 1,2 M€ de revenu foncier sur un seul exercice, sans avoir encaissé le moindre centime. L'impôt, lui, se paie en argent réel. C'est la définition du sinistre fiscal.

L'article 33 ter, texte intégral

Le bail à construction échappe à ce sort. C'est là, et pas ailleurs, que se trouve l'intérêt de la qualification. L'article 33 ter du CGI, en vigueur depuis le 1^er janvier 2010, comporte deux paragraphes.

De ces deux paragraphes sortent trois règles distinctes. Les confondre est la source de la moitié des erreurs commises sur ce sujet, alors prenons-les une par une.

Règle 1 — L'étalement sur quinze ans, sur demande et jamais d'office

Le bailleur peut demander que le revenu soit réparti sur l'année d'attribution et les quatorze années suivantes, soit quinze ans en tout. Notez le verbe. Le BOFiP insiste au § 90 du BOI-RFPI-BASE-10-30 : cette répartition n'a rien d'automatique. Sans demande expresse, l'administration impose l'intégralité sur un seul exercice, et personne ne viendra vous prévenir.

Le I vise à l'origine le prix payé en immeubles ou en titres (la « dation » du chapitre 4). Le II l'étend expressément aux constructions revenant sans indemnité au bailleur à l'expiration du bail. Le mécanisme couvre donc les deux moments où le bailleur reçoit de la valeur en nature.

Deux garde-fous, presque toujours oubliés, se cachent aux alinéas 2 et 3 du I. Si le bailleur cède les biens reçus avant la fin des quinze ans, la fraction non encore taxée remonte d'un coup dans les revenus de l'année de la cession — il peut alors demander le système du quotient du I de l'article 163-0 A. En cas de décès, même mécanique, chaque ayant droit pouvant demander que sa quote-part soit répartie sur la fraction de période restant à courir. Autrement dit, un étalement sur quinze ans ne survit pas à une revente rapide : à intégrer avant de vendre l'immeuble reçu.

Règle 2 — Au-delà de trente ans : aucune imposition

Une phrase, et elle vaut à elle seule tout le reste du régime : « la remise de ces constructions ne donne lieu à aucune imposition lorsque la durée du bail est au moins égale à trente ans ». Le BOFiP la confirme aux § 110 et 120 du BOI-RFPI-BASE-10-30.

Pas d'abattement, pas d'étalement, pas de taux réduit. Rien du tout. Le bailleur récupère un immeuble construit et payé par un tiers, et il n'a aucun revenu à déclarer à ce titre. Cherchez dans le CGI : les dispositifs où un enrichissement en nature de cette ampleur échappe intégralement à l'impôt sur le revenu se comptent sur les doigts d'une main.

Une réserve à poser tout de suite : c'est un régime de revenus fonciers. Les articles 33 bis et 33 ter figurent dans la section du CGI consacrée aux revenus fonciers, et le BOFiP les commente dans la division RFPI (BOI-RFPI-BASE-10-30). Le « zéro » du seuil des trente ans profite donc, sans discussion, au bailleur imposé dans cette catégorie : la SCI à l'impôt sur le revenu et ses associés personnes physiques. Pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, le résultat se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, par renvoi du I de l'article 209 du CGI, et la remise gratuite des constructions se traduit par une entrée d'actif et un produit — c'est exactement ce que montrent les écritures du chapitre 9. Ne transposez donc pas mécaniquement l'exonération à une SCI à l'IS : la question n'est pas tranchée avec la même netteté qu'à l'IR, et elle se fait arbitrer par votre conseil avant que la durée du bail ne soit figée dans l'acte. Tous les chiffres qui suivent dans ce chapitre sont ceux d'une SCI à l'IR.

Règle 3 — En deçà de trente ans : la décote de 8 % de l'article 2 sexies

Le décret annoncé par le II de l'article 33 ter est codifié à l'article 2 sexies de l'annexe III au CGI, en vigueur depuis le 1^er juillet 1979 :

Vérifiez vous-même l'annexe. L'article 2 sexies appartient à l'annexe III au CGI (identifiant Légifrance LEGITEXT000006069574), et non à l'annexe II. La confusion circule largement, y compris dans des documentations sérieuses. Avant de reprendre une référence lue en ligne, ouvrez la fiche Légifrance : l'intitulé du code figure en haut de page.

La mécanique est arithmétique, sans nuance et sans appréciation possible. On part du prix de revient des constructions (ni leur valeur vénale au terme, ni leur valeur nette comptable) et on retranche 8 % par année au-delà de la dix-huitième.

Regardez les deux dernières lignes. Entre vingt-neuf et trente ans, la base imposable passe de 144 000 € à zéro. Ce n'est pas une pente, c'est une marche d'escalier. La décote ne descend pas gentiment jusqu'au zéro : elle plafonne à 88 % la vingt-neuvième année, puis l'exonération totale tombe d'un bloc au trentième anniversaire. Une année de plus vaut donc ici 144 000 € de revenu foncier. Pour un bailleur à 30 % de tranche marginale, cela fait environ 68 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux économisés en ajoutant douze mois à un contrat qui en compte déjà trois cent quarante-huit.

Cas chiffré : la même opération à 25 ans et à 30 ans

Prenons une SCI familiale à l'impôt sur le revenu : deux associés à parts égales, tranche marginale à 30 %, un terrain constructible acquis 300 000 €. Un opérateur se présente et propose un bail à construction. Il édifie un petit immeuble de bureaux, prix de revient 1 200 000 €, et verse 24 000 € de loyer par an. Au terme, les constructions reviendront gratuitement à la SCI.

Deux versions du même contrat sont sur la table. La seule différence entre elles tient en cinq ans de durée.

Cinq ans de durée en moins coûtent ici près de 240 000 €. Mettez ce chiffre en face de ce que rapportent cinq années de loyer : 120 000 € bruts, soit à peu près 63 000 € une fois l'impôt payé à ce niveau de tranche. Récupérer le terrain cinq ans plus tôt coûte donc environ quatre fois ce que rapporte le fait de le louer cinq ans de plus. Dans un montage où les constructions reviennent gratuitement au bailleur, descendre sous trente ans détruit de la valeur. Sauf raison impérieuse, on ne le fait pas.

Deux précisions de méthode. Un — le calcul ci-dessus est un ordre de grandeur : il raisonne à tranche marginale constante, ce qui est optimiste, car 35 200 € de revenu foncier supplémentaire pendant quinze ans peuvent faire franchir une tranche. Deux — la CSG déductible de 6,8 points (II de l'article 154 quinquies du CGI) s'impute sur le revenu global de l'année suivante ; son effet dépend donc de la situation d'ensemble de chaque associé, et se répartit entre eux selon leur quote-part de résultat.

Trois conditions à ne pas perdre de vue

• La durée s'apprécie sur le bail, pas sur la détention. Le seuil des trente ans est celui du contrat. Un bail de vingt-cinq ans ne devient pas éligible sous prétexte que la SCI détient le terrain depuis quarante ans.
• La remise doit être « sans indemnité ». Le II de l'article 33 ter ne vise que les constructions revenant sans indemnité au bailleur. Stipulez une indemnité d'accession et vous sortez du régime : le bailleur achète, il n'accède plus.
• La base est le prix de revient. Pas la valeur vénale au terme, qui après trente ans n'a plus grand-chose à voir. Parfois défavorable si l'immeuble a pris de la valeur, parfois très favorable s'il est devenu obsolète. Dans tous les cas, la trace du coût de construction doit survivre à toute la durée du bail : voir quels documents conserver en SCI et comment les archiver. Trente ans, en pratique, c'est deux gérants et trois experts-comptables plus tard.

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8. Enregistrement et TVA : ce que l'on paie à la signature

La sortie du bail est réglée. Reste l'entrée, autrement dit la toute première question du gérant : combien coûte la signature ? Deux prélèvements sont en jeu, avec des logiques exactement inverses. La taxe de publicité foncière, que le bail à construction ne supporte pas. Et la TVA, que la SCI peut choisir de supporter.

L'exonération de taxe de publicité foncière — art. 743, 1° du CGI

La règle est courte et nommément prévue. L'article 743 du CGI dispose que « sont exonérés de la taxe de publicité foncière : 1° Les baux à construction ». Le BOFiP le rappelle au § 190 du BOI-ENR-JOMI-30 : l'acte est publié au fichier immobilier, mais l'exonération de l'article 743 du CGI s'applique.

Cette exonération est limitative : l'article 743 énumère aussi les baux ruraux à long terme, les baux cessibles, les baux réels solidaires et certains baux de plus de douze ans publiés au titre de la législation HLM — mais pas le bail emphytéotique de droit commun, qui reste soumis à la taxe de publicité foncière de 0,70 % de l'article 742 du CGI.

L'écart est chiffrable. Sur un bail de trente ans à 24 000 € de loyer annuel, l'assiette cumulée est de 720 000 € :

Attention à ne pas conclure trop vite que la signature est gratuite. Restent dus dans les deux cas les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les frais de formalité. Sur une opération de cette taille, comptez quelques milliers d'euros. Demandez le chiffrage à l'étude avant de vous engager, pas la veille de la signature.

La TVA : sur option, et à traiter avant la signature

Prenons le mécanisme dans l'ordre, parce que la plupart des pages en ligne sautent la première étape et arrivent directement à l'option. Le point de départ est une exonération : le 1° bis de l'article 261 D du CGI exonère de TVA « les locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel ». Un bail à construction en est un (art. L. 251-3 du CCH). L'option est la sortie de cette exonération : le 5° de l'article 260 du CGI range parmi les personnes qui peuvent, sur leur demande, acquitter la TVA « les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l'article 261 D ». Le BOFiP le confirme au § 170 du BOI-ENR-JOMI-30 (document du 3 juillet 2024) : les baux à construction sont soumis à la TVA sur option.

Deux conséquences en découlent, et elles sont concrètes.

• L'option ouvre la déduction. Si la SCI a supporté de la TVA sur l'acquisition du terrain, sur des travaux de viabilisation ou de dépollution, l'option est bien souvent le seul moyen de la récupérer. À défaut, cette TVA d'amont reste un coût définitif.
• Les loyers optés sont retenus hors taxe. C'est l'objet de l'article 33 quater du CGI, qui n'est pas propre au bail à construction : pour les personnes assujetties à la TVA au titre de la location de leurs immeubles, les recettes brutes comme les dépenses déductibles afférentes à ces immeubles sont retenues, pour la détermination des revenus fonciers, pour leur montant hors TVA. Pas de double comptage.

Datez cette réponse. Les articles 260 et 261 D du CGI ont été abrogés par l'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 à compter du 1^er janvier 2027, leurs dispositions étant reprises par le code des impositions sur les biens et services. Ils restent applicables en 2026, et c'est bien sur eux qu'un bail signé cette année se fonde. Mais un acte rédigé fin 2026 pour produire ses effets ensuite doit citer le texte en vigueur au jour de l'option : vérifiez le visa avec le notaire.

Autre point que le BOFiP signale au § 220 du BOI-ENR-JOMI-30 : la cession des droits du preneur constitue une opération concourant à la production ou à la livraison d'un immeuble. La portée dépasse de loin la formule. Cela fait entrer la cession du bail dans le champ de la TVA immobilière, avec ce qui s'ensuit sur les droits d'enregistrement et sur le régime applicable au cessionnaire.

Le point le plus glissant du sujet — et je préfère l'écrire. La TVA immobilière applicable à un bail à construction dépend de la qualité d'assujetti du bailleur, de la nature du terrain (terrain à bâtir ou non), de l'existence d'un droit à déduction antérieur, de la destination des constructions et, le cas échéant, du secteur social. Aucune règle générale ne remplace l'analyse de votre opération. Le volet TVA se fige avant la signature, avec le notaire et un fiscaliste : après publication de l'acte, il n'y a plus rien à arbitrer. Nos guides sur l'option TVA en SCI, la TVA en SCI, la TVA sur cession d'immeuble et le prorata de déduction vous donneront le cadre, pas la réponse.

Et si le terrain est un terrain à bâtir ?

La question tombe systématiquement dans les opérations d'aménagement. Un bail à construction n'est pas une vente. Le terrain ne sort pas du patrimoine de la SCI, donc ni plus-value immobilière ni droits de mutation à titre onéreux à la signature. Voilà exactement ce qui sépare ce montage de la cession — que nous traitons dans notre guide sur le terrain à bâtir en SCI, où la TVA sur le prix ou sur la marge de l'article 268 du CGI et les DMTO changent complètement l'équation. Attention toutefois : si le bail comporte une clause de transfert du terrain au preneur, l'article 151 quater du CGI requalifie les sommes correspondantes en prix de cession (chapitre 6). On revient alors dans le monde de la vente.

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9. Les écritures du bail à construction, côté bailleur et côté preneur

Un bail à construction produit peu d'écritures. Trois ou quatre par an côté bailleur, et une seule vraiment délicate, celle du terme. Voici les deux côtés du contrat, avec la convention de comptes utilisée dans nos guides (voir le plan comptable d'une SCI).

Côté bailleur : la SCI qui loue son terrain

À la signature. Rien ne change au bilan. Le terrain reste inscrit au compte 211 « Terrains », pour son coût d'acquisition, et il n'est jamais amortissable — un terrain ne se déprécie pas par l'usage. Le bail ne constitue ni une cession, ni un apport : il n'y a aucune sortie d'actif à constater. Seuls les frais d'acte supportés par la SCI, s'il y en a, sont à enregistrer (compte 6226 « Honoraires » ou en frais accessoires du terrain selon la politique retenue).

Chaque année, le loyer. On l'enregistre comme un loyer ordinaire :

Le choix entre le 752 (orthodoxie du plan comptable général) et le 706 (paramétrage orienté déclaration 2072) est indifférent. Une seule exigence : ne pas en changer en cours de route, surtout sur un contrat de trente ans. Même règle que dans tous nos guides d'écritures de loyers.

À l'échéance, la remise des constructions. L'écriture rare, celle qu'un gérant passe une fois dans sa vie et souvent jamais. Deux situations à distinguer nettement.

SCI à l'impôt sur le revenu. La SCI est le plus souvent tenue en comptabilité de trésorerie (art. 28 et 29 du CGI) et n'établit pas de bilan fiscal. Il n'y a alors pas d'écriture de bilan à passer : la remise se traduit fiscalement, sur la 2072, par un revenu foncier — nul si le bail atteint trente ans, égal au prix de revient décoté sinon, avec l'étalement de l'article 33 ter, I si le bailleur le demande. Si la SCI tient une comptabilité d'engagement complète malgré l'IR, on constate l'entrée de l'immeuble à l'actif pour sa valeur au compte 213 par le crédit d'un compte de produit.

SCI à l'impôt sur les sociétés. L'entrée est constatée à l'actif et le produit correspondant est imposable — c'est la réserve posée au chapitre 7 : l'exonération des trente ans est écrite pour un bailleur imposé en revenus fonciers, et le résultat d'une société à l'IS se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, par renvoi du I de l'article 209 du CGI. Schéma retenu par la pratique :

Cette valeur devient ensuite la base amortissable de la SCI, à ventiler par composants (gros œuvre, façades et étanchéité, installations techniques, aménagements intérieurs) selon la logique du règlement CRC 2002-10 et de l'article 15 bis de l'annexe II au CGI. Le point est régulièrement oublié, et il vaut de l'argent : l'immeuble « gratuit » entre à l'actif avec un plan d'amortissement complet, qui viendra réduire l'IS pendant les décennies suivantes. Voir le plan d'amortissement, l'amortissement du gros œuvre et les écritures d'amortissement.

Réserve de méthode, et un réflexe à corriger. Le réflexe ancien consistait à créditer un compte 77 « produits exceptionnels » (le 7788). Depuis le règlement ANC n° 2022-06, applicable aux exercices ouverts à compter du 1^er janvier 2025, le résultat exceptionnel est réservé aux produits et charges liés à un événement majeur et inhabituel, les autres opérations étant reclassées en résultat d'exploitation ou financier : la remise contractuellement programmée de constructions au terme d'un bail signé trente ans plus tôt n'a rien d'inhabituel, et se loge donc naturellement en produits de gestion courante (compte 758). Cela dit, le choix du compte et la détermination de la valeur d'entrée relèvent d'une analyse de l'opération et des termes de l'acte. Le CGI et le BOFiP fixent la règle fiscale — base de calcul, décote, étalement, seuil des trente ans — mais ne prescrivent pas d'écriture. Faites valider le schéma par votre expert-comptable l'année où l'accession intervient : c'est l'exercice le plus sensible de tout le montage.

Côté preneur à l'IS : constructions sur sol d'autrui

Le preneur inscrit les constructions à son actif au compte 214 « Constructions sur sol d'autrui » du plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03, modifié notamment par le règlement ANC n° 2022-06), avec le 2814 comme compte d'amortissement. Utiliser le 214 plutôt que le 213 n'est pas un raffinement d'expert-comptable tatillon : c'est ce qui signale au lecteur des comptes que l'entreprise a immobilisé un bien dont elle sait déjà qu'elle ne le gardera pas. La lecture du bilan n'est pas la même.

La règle d'or de l'amortissement — art. 39 D du CGI et BOI-BIC-AMT-20-40-30, § 20

Nous arrivons au vrai différenciateur technique du bail à construction. Presque personne ne l'expose correctement, à commencer par l'origine de la règle : elle est légale, pas doctrinale.

Le principe général figure au premier alinéa de l'article 39 D du CGI : « L'amortissement des constructions et aménagements édifiés sur le sol d'autrui doit être réparti sur la durée normale d'utilisation de chaque élément. » Il s'applique même lorsque les constructions doivent revenir sans indemnité au propriétaire du sol à l'expiration d'un bail plus court. Résultat : un locataire ordinaire qui construit sur le sol d'autrui amortit sur trente ou quarante ans un bien qu'il perdra dans vingt.

Mais le second alinéa du même article 39 D écarte lui-même ce principe : « Cette disposition n'est pas applicable en cas de bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l'habitation. » L'exception est donc dans la loi, pas dans une simple tolérance administrative — point qui compte le jour d'un contrôle. Le BOFiP se borne à en donner les modalités : le § 20 du BOI-BIC-AMT-20-40-30 (document du 12 septembre 2012) pose, pour les baux à construction conclus dans les conditions des articles L. 251-1 à L. 251-9 du CCH, une règle en trois branches :

Ce que cela donne en euros. Un preneur qui construit pour 1 200 000 € sous un bail de vingt-cinq ans avec transfert gratuit amortit 48 000 € par an. Sous le principe du premier alinéa de l'article 39 D, avec une durée normale d'utilisation de quarante ans, il n'en amortirait que 30 000 € et perdrait définitivement la fraction non amortie au terme. Différence de base imposable : 18 000 € par an, soit 4 500 € d'IS au taux de 25 %. Chaque année, pendant vingt-cinq ans.

De là, deux conséquences de négociation à avoir en tête avant de rédiger la clause d'accession :

• Stipuler une indemnité d'accession pénalise l'amortissement du preneur. Il gagne une créance au terme, il perd de la charge déductible tous les ans. Il faut chiffrer les deux.
• Un bail très long ne prolonge pas l'amortissement. Sur un bail de soixante-dix ans, le preneur amortira sur la durée normale d'utilisation des composants, pas sur soixante-dix ans. La troisième branche de la règle est un plafond, pas une option.

Pour les travaux réalisés en cours de bail par le preneur, la logique est la même : ils s'immobilisent et s'amortissent, avec la durée résiduelle du bail comme plafond lorsque le transfert est gratuit. Voir nos écritures de travaux et l'optimisation des amortissements.

Et si le preneur est une SCI à l'IR ?

Le cas est piégeux, et il vaut la peine d'être posé. Une SCI à l'impôt sur le revenu n'amortit pas : en revenus fonciers, l'amortissement n'existe pas. Une SCI preneuse d'un bail à construction et relevant de l'IR investirait donc un million d'euros dans un immeuble qu'elle perdra au terme, sans jamais déduire la moindre dotation. Restent déductibles les intérêts d'emprunt (art. 31, I, 1, d du CGI), le loyer du bail et les charges limitativement énumérées. Rien de plus.

D'où cette conclusion, que je formule sans détour : une SCI qui prend un terrain à bail à construction a presque toujours intérêt à relever de l'impôt sur les sociétés. Pas par goût de l'optimisation, mais parce que le régime foncier ne sait tout simplement pas traiter un actif qui disparaît à date fixe. Voir SCI à l'IS ou à l'IR et passer de l'IR à l'IS, sans oublier que l'option devient irrévocable au-delà du cinquième exercice suivant celui de l'option (art. 239, 1 du CGI).

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10. Bail à construction, emphytéose, vente, autoconstruction : le comparatif

Une SCI qui détient un terrain constructible a quatre voies devant elle. Les voici côte à côte, ligne par ligne, sur les seuls critères qui décident vraiment d'un dossier.

Comment lire ce tableau

• Si l'objectif est d'encaisser tout de suite, il n'y a pas de débat : la vente est la seule voie qui apporte un prix intégral. Elle coûte la plus-value et l'actif. Voir terrain à bâtir en SCI et vendre un immeuble détenu en SCI.
• Si l'objectif est de bâtir et d'exploiter soi-même, c'est la construction par la SCI, avec l'apport, l'emprunt, le permis, les garanties et le risque de chantier qui vont avec. Voir construire un bien via une SCI, et, si la construction est destinée à la revente, la SCCV de construction-vente — une SCI ordinaire qui construirait pour vendre exercerait une activité de construction-vente, commerciale au sens de l'article 35 du CGI, et basculerait à l'IS par le 2 de l'article 206, comme le fait une SCI qui glisse vers l'activité de marchand de biens.
• Si l'objectif est de faire bâtir sans vendre ni financer, le bail à construction devance nettement l'emphytéose du point de vue du bailleur : pas de taxe de publicité foncière à l'entrée, régime de faveur à la sortie, obligation de construire opposable. L'emphytéose reprend l'avantage dès que la construction cesse d'être le cœur du contrat : valoriser un foncier agricole, confier un immeuble ancien à un exploitant, sécuriser une implantation photovoltaïque ou de stockage.

Un dernier critère n'apparaît pas dans le tableau, parce qu'il ne se chiffre pas : l'horizon familial. Un bail à construction de trente à cinquante ans engage les enfants, et souvent les petits-enfants. Formalisez la décision d'assemblée, vérifiez que l'objet social autorise l'opération, relisez les statuts pour y traquer un blocage. Le gérant qui signe engage la SCI bien au-delà de son propre mandat, et parfois au-delà de sa propre vie.

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11. Les pièges du bail à construction, qui se paient des décennies plus tard

Un bail à construction se signe une fois et se relit trente ans après, quand celui qui l'a rédigé n'est plus joignable. Les sept pièges qui suivent sont ceux qui coûtent le plus cher dans la vraie vie. Ils ont tous un point commun : ils se neutralisent à la rédaction, pour quelques lignes d'acte, et plus jamais ensuite.

Piège 1 — L'obligation de construire n'est pas réelle : la qualification tombe

Tout le régime de faveur repose sur une qualification, et cette qualification repose sur quatre mots de l'article L. 251-1 : « s'engage, à titre principal ». Un contrat qui se borne à permettre au preneur de construire, ou qui relègue la construction au rang d'accessoire d'une exploitation, n'est pas un bail à construction. Peu importe le titre imprimé en haut de l'acte.

La chute est alors totale, et en cascade. Plus d'exonération de taxe de publicité foncière (art. 743, 1°). Plus de régime des articles 33 bis et 33 ter. Retour au régime général du supplément de loyer imposable en fin de bail. Perte, chez le preneur, de la règle d'amortissement sur la durée du bail. Sur notre exemple chiffré, le seul redressement de l'accession dépasserait déjà plusieurs centaines de milliers d'euros.

Ce qui sécurise la qualification doit figurer dans l'acte, et cela tient en quatre éléments : une description précise du programme à édifier (nature, surface, destination), un délai de réalisation avec date butoir, des sanctions du retard (pénalités, résiliation), une obligation d'information du bailleur sur l'avancement. Un acte dont le programme se résume à « le preneur pourra édifier des constructions » n'est pas un bail à construction, c'est une bombe à retardement.

Piège 2 — Le loyer dérisoire

Le symétrique exact du piège précédent. Un bailleur persuadé que sa vraie rémunération viendra de l'accession finale se laisse parfois convaincre d'accepter un loyer symbolique. Mauvaise idée. La Cour de cassation a jugé, le 21 septembre 2011 (3^e civ., n° 10-21.900), à propos d'un bail à construction de soixante-quinze ans consenti moyennant une redevance annuelle de 762,25 € pour un programme de plus de 132 millions d'euros, qu'un bail conclu pour un prix dérisoire n'est pas inexistant mais nul pour absence de cause, cette nullité étant relative et se prescrivant par cinq ans.

Retenez la phrase, elle résume tout : la contrepartie du bailleur peut être différée, elle ne peut pas être fictive. Si le loyer est faible parce que l'accession gratuite en fin de bail constitue la vraie contrepartie, l'acte doit le dire expressément et chiffrer cette contrepartie. Une clause de rédaction, donc, et pas une clause de style à recopier.

Piège 3 — Résilier ne purge pas l'hypothèque : l'article L. 251-6

Le piège majeur du contrat, et de très loin le moins connu. L'article L. 251-6 du CCH, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, distingue deux situations que tout le monde confond. Son premier alinéa est rédigé ainsi : « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l'article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d'occupation de toute nature portant sur les constructions, s'éteignent à l'expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d'habitation. » Deux détails à ne pas manquer : les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions, celles de l'article L. 251-3, al. 4, survivent elles aussi ; et l'article comporte un deuxième alinéa propre à l'accession sociale, où les inscriptions prises avant la levée de l'option se reportent de plein droit sur le terrain devenu propriété du preneur.

Ce que cela donne concrètement. Votre preneur ne construit pas, ou ne paie plus. Vous obtenez la résiliation, judiciaire ou négociée. Vous récupérez le terrain… grevé de l'hypothèque de sa banque, et pour toute la durée qui restait à courir. Sur un bail de cinquante ans résilié la huitième année, cela fait quarante-deux ans d'hypothèque sur un terrain que vous pensiez avoir libéré. Le revendre : impossible. Le rebailler à un tiers qui voudra son propre financement : impossible. Le donner en garantie : impossible.

Les parades se rédigent en amont. Au contentieux, il est trop tard :

• Un accord tripartite avec le prêteur du preneur, prévoyant les conditions dans lesquelles il accepte la mainlevée en cas de résiliation, ou la reprise du bail par un repreneur qu'il agrée.
• Une clause d'information obligeant le preneur à communiquer toute inscription prise sur son droit et sur les constructions.
• Un plafond conventionnel au montant des inscriptions que le preneur peut consentir.
• Un calendrier de construction assorti de pénalités, pour agir tôt — avant que l'immeuble ne soit financé à hauteur de plusieurs millions.

Piège 4 — Les baux d'habitation consentis par le preneur survivent au bail

Toujours l'article L. 251-6. L'extinction des droits nés du chef du preneur excepte expressément les contrats de bail d'habitation. Si le preneur a construit des logements et les a loués, le bailleur qui récupère l'immeuble au terme récupère aussi les locataires, avec leurs baux en cours et leurs droits.

La différence de valeur est considérable. Un bailleur qui comptait vendre l'immeuble libre au terme du bail se retrouve avec un immeuble occupé, à des loyers qu'il n'a pas fixés, face à des locataires protégés par la loi du 6 juillet 1989. Sur les congés possibles et leurs conditions strictes pour une personne morale, voir le congé pour vendre et le congé pour reprise en SCI — étant rappelé qu'une SCI ne peut délivrer congé pour reprise que si elle est familiale et au profit d'un associé (art. 13 et 15-I de la loi de 1989).

Le bail doit donc encadrer la politique locative du preneur dans ses dernières années : durée maximale des baux consentis, interdiction des baux dérogeant au droit commun, obligation de communiquer l'état locatif. Cette clause se rédige à la signature, ou jamais. Personne n'y pense l'année 1. Tout le monde la regrette l'année 30.

Piège 5 — La destruction fortuite : l'article L. 251-7

L'article L. 251-7 du CCH prévoit que lorsque les constructions sont détruites par cas fortuit ou force majeure, chacune des parties peut demander la résiliation judiciaire du bail, le juge statuant sur les indemnités éventuellement dues. Ce n'est pas une résiliation de plein droit : il faut saisir le juge, et c'est lui qui arbitre.

Combinez cet article avec le L. 251-4 (le preneur n'est pas tenu de reconstruire en cas fortuit ou de force majeure) et le L. 251-5 (le loyer reste au taux atteint à la date de la perte), et vous obtenez un équilibre parfaitement instable : le preneur paie sans exploiter, le bailleur perçoit sans actif futur, et l'un des deux finira devant le tribunal. Deux réflexes à avoir. Une police d'assurance dimensionnée pour la reconstruction, pas pour la valeur nette comptable. Et une clause qui organise le scénario par avance : obligation de reconstruire assurée, affectation de l'indemnité d'assurance, sort du loyer pendant les travaux. Voir le traitement de l'indemnité de sinistre en SCI et le régime des catastrophes naturelles.

Piège 6 — « Faisons vingt-neuf ans, c'est plus prudent »

Cette phrase, je l'ai entendue plusieurs fois, et l'intention se comprend : un bail plus court, c'est un terrain qui revient plus vite, un engagement moins lourd pour les générations suivantes, une renégociation à portée de main. Sauf que vingt-neuf ans, sur notre exemple, c'est 144 000 € de revenu foncier imposable là où trente ans donnent zéro (chapitre 7). Prudence apparente, sinistre fiscal réel.

Si la durée pose un vrai problème de gouvernance, la réponse n'est pas de descendre sous trente ans. Elle est de rédiger les clauses de sortie : cession du bail encadrée, faculté de rachat anticipé du droit du preneur, clause de rendez-vous à mi-parcours. Le seuil fiscal est préservé, la souplesse contractuelle est gagnée.

Piège 7 — Confondre le régime de faveur et le régime général

Dernier rappel, parce que l'erreur circule partout : les articles 33 bis et 33 ter du CGI et l'article 2 sexies de l'annexe III ne s'appliquent qu'au bail à construction. Ni au bail emphytéotique, ni à un bail commercial assorti d'une obligation de travaux, ni à une convention d'occupation avec clause d'accession. Pour tous ces contrats, la remise gratuite des constructions en fin de bail redevient un supplément de loyer imposable au titre de l'année d'expiration, sans étalement légal ni décote (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 20). Sur notre programme, l'écart entre les deux qualifications se chiffre à 1,2 million d'euros de revenu foncier.

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12. FAQ — 16 questions sur le bail à construction