SCI et associé sous tutelle ou curatelle : ce qui change (2026)

Un parent associé de SCI perd son autonomie, une mesure de protection est ouverte, et la société se bloque dès l'assemblée suivante. Qui vote ? Qui signe le procès-verbal ? Faut-il l'accord du juge pour vendre l'immeuble ? La réponse n'est pas dans les statuts. Elle est dans le Code civil, et elle tient presque toujours à une seule distinction, que les gérants de SCI familiales découvrent en général trop tard : l'acte d'administration d'un côté, l'acte de disposition de l'autre. Selon le côté de la ligne où tombe la résolution, l'associé protégé vote seul, vote flanqué de son curateur, ou ne vote plus du tout. Et son tuteur doit parfois demander au juge la permission de lever la main.

Ce guide déroule toute la mécanique d'une SCI dont un associé est sous tutelle, en curatelle, sous habilitation familiale ou sous mandat de protection future. Les cinq mesures et ce qu'elles changent vraiment. La grille de qualification du décret du 22 décembre 2008, appliquée résolution par résolution. Les actes qui passent par le juge des contentieux de la protection, ceux qui sont purement interdits, et le traitement du conflit d'intérêts quand le tuteur est l'un des enfants : la configuration de très loin la plus répandue. Puis le sort de la gérance, la responsabilité aux dettes sociales et le volet fiscal. Et pour finir un cas pratique chiffré de SCI familiale : immeuble vendu 605 000 €, mère sous tutelle, sept à neuf mois de calendrier.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, Code de l'organisation judiciaire, CGI, jurisprudence de la Cour de cassation). Mis à jour le 4 août 2026.

En une phrase : l'associé protégé conserve sa qualité d'associé et son droit de participer aux décisions collectives (art. 1844 du Code civil) ; seule change la façon dont il l'exerce, qui dépend de la mesure ouverte et de la résolution soumise au vote. Deux variables, et tout le reste en découle.

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1. Sauvegarde, curatelle, tutelle : les cinq mesures de protection

Le droit français ne connaît pas une mesure de protection. Il en connaît cinq, du plus léger au plus contraignant. L'article 425 du Code civil pose le principe : toute personne dans l'impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts, du fait d'une altération médicalement constatée de ses facultés mentales ou corporelles, peut bénéficier d'une mesure de protection juridique. L'article 428 ajoute les trois garde-fous qui gouvernent le choix du juge : nécessité, subsidiarité, proportionnalité. Traduction : il ne prononce que ce qui est indispensable, et seulement si rien d'autre (procuration, régime matrimonial, mandat de protection future) ne fait l'affaire.

Cette gradation n'a rien de théorique pour un gérant de SCI. Elle décide de qui devra signer la feuille de présence de la prochaine assemblée, et de la validité de tout ce qui y sera voté.

La sauvegarde de justice : une protection légère et temporaire

Régie par les articles 433 et suivants du Code civil, la sauvegarde de justice est une mesure provisoire, souvent ouverte le temps d'instruire une demande de curatelle ou de tutelle, ou pour une altération passagère des facultés.

Retenez ceci : la personne sous sauvegarde de justice conserve l'exercice de ses droits (art. 435 du Code civil). Elle vote seule en assemblée. Elle signe seule le procès-verbal. Elle peut même signer seule une cession de parts. La protection ne joue qu'après coup : les actes qu'elle a passés peuvent être rescindés pour lésion ou réduits pour excès, le juge tenant compte de l'utilité de l'acte, de l'importance du patrimoine et de la bonne ou mauvaise foi du cocontractant. Pour une SCI, la sauvegarde est donc la mesure la plus trompeuse : elle rassure la famille alors que rien n'est verrouillé.

Le juge peut toutefois désigner un mandataire spécial pour accomplir un ou plusieurs actes déterminés (art. 437 du Code civil). Si un tel mandataire a été désigné, la personne protégée ne peut plus, à peine de nullité, accomplir elle-même les actes couverts par cette mission (art. 435 alinéa 1).

La curatelle : l'assistance

L'article 440 du Code civil ouvre la curatelle à la personne qui, sans être hors d'état d'agir elle-même, a besoin d'être assistée ou contrôlée d'une manière continue dans les actes importants de la vie civile.

Le mécanisme est celui de la double signature. L'article 467 du Code civil pose la règle : la personne en curatelle ne peut, sans l'assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, exigerait une autorisation du juge ou du conseil de famille. Et l'alinéa 2 précise la forme : lors de la conclusion d'un acte écrit, l'assistance du curateur se manifeste par l'apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

Le majeur en curatelle agit donc seul pour les actes conservatoires et les actes d'administration, et il lui faut la signature du curateur à côté de la sienne pour les actes de disposition. L'article 468 étend cette assistance à trois autres hypothèses : l'emploi des capitaux, le contrat de fiducie, et l'action en justice, en demande comme en défense.

On distingue deux intensités :

• La curatelle simple : la personne perçoit ses revenus et gère son budget courant ; le curateur n'intervient que pour les actes importants.
• La curatelle renforcée (art. 472 du Code civil) : le curateur perçoit seul les revenus de la personne protégée sur un compte ouvert au nom de celle-ci, règle les dépenses auprès des tiers et dépose l'excédent sur un compte laissé à sa disposition. Le dernier alinéa de l'article 472 soumet expressément la curatelle renforcée aux articles 503 et 510 à 515 : inventaire de début de mesure et compte de gestion annuel, exactement comme en tutelle.

La tutelle : la représentation

La tutelle est ouverte, sur le même fondement de l'article 440 du Code civil, lorsque la personne doit être représentée d'une manière continue dans les actes de la vie civile. C'est la mesure la plus lourde, prononcée seulement si ni la sauvegarde ni la curatelle ne suffisent.

L'article 473 du Code civil pose le principe : sous réserve des cas où la loi ou l'usage autorise la personne à agir elle-même, le tuteur la représente dans tous les actes de la vie civile. Le juge peut toutefois, à tout moment, énumérer des actes que la personne aura la capacité de faire seule ou avec assistance.

Deux articles partagent les pouvoirs du tuteur, et tout le reste de ce guide en découle :

• Article 504 : le tuteur accomplit seul les actes conservatoires et les actes d'administration nécessaires à la gestion du patrimoine.
• Article 505 : le tuteur ne peut, sans y être autorisé par le conseil de famille ou, à défaut, par le juge, faire des actes de disposition au nom de la personne protégée. L'autorisation détermine les stipulations et, le cas échéant, le prix ou la mise à prix pour lesquels l'acte est passé.

Toute la difficulté d'une SCI tient dans ce couple 504 / 505. Un vote qualifié d'acte de disposition ne peut pas être émis librement par le tuteur : il lui faut d'abord une ordonnance.

L'habilitation familiale : une alternative allégée

Créée par l'ordonnance n° 2015-1288 du 15 octobre 2015 et codifiée aux articles 494-1 et suivants du Code civil, l'habilitation familiale permet au juge d'habiliter un proche (ascendant, descendant, frère ou sœur, conjoint, partenaire de PACS, concubin) à représenter la personne ou à l'assister, sans les contraintes de contrôle continu de la tutelle.

Deux paramètres la caractérisent :

• Assistance ou représentation : l'habilitation peut être donnée en assistance (logique proche de la curatelle) ou en représentation (logique proche de la tutelle).
• Spéciale ou générale : l'habilitation spéciale porte sur un ou plusieurs actes déterminés que le tuteur aurait le pouvoir d'accomplir ; l'habilitation générale les couvre tous (art. 494-6 du Code civil).

Attention à trois verrous posés par l'article 494-6 du Code civil. D'une part, la personne habilitée en représentation ne peut accomplir un acte de disposition à titre gratuit qu'avec l'autorisation du juge. D'autre part, la personne habilitée ne peut, dans le cadre d'une habilitation générale, accomplir un acte pour lequel elle serait en opposition d'intérêts avec la personne protégée — point décisif dans une SCI familiale ; le même texte réserve toutefois l'hypothèse où, à titre exceptionnel et lorsque l'intérêt de la personne protégée l'impose, le juge autorise la personne habilitée à accomplir cet acte. Enfin, la Cour de cassation a jugé, dans un avis du 20 octobre 2022 (n° 22-70.011), que les actes que l'article 509 interdit au tuteur sont également interdits à la personne habilitée en représentation, même avec l'autorisation du juge : l'habilitation ne peut porter que sur les actes qu'un tuteur a le pouvoir d'accomplir. L'habilitation familiale est plus souple à administrer, elle n'est pas plus permissive sur le fond.

Côté durée, l'habilitation générale est fixée par le juge pour dix ans au maximum. Elle se renouvelle, et le renouvellement peut aller jusqu'à vingt ans si l'altération n'est pas susceptible d'amélioration (art. 494-6, derniers alinéas).

Le mandat de protection future : l'anticipation contractuelle

Prévu aux articles 477 et suivants du Code civil, le mandat de protection future permet à une personne encore capable de désigner à l'avance celui qui la représentera le jour où elle ne pourra plus pourvoir seule à ses intérêts. Il prend effet lorsqu'il est établi que le mandant ne peut plus pourvoir seul à ses intérêts : le mandataire produit au greffe du tribunal le mandat et un certificat médical émanant d'un médecin inscrit sur la liste de l'article 431, et le greffier vise le mandat et date sa prise d'effet (art. 481 du Code civil).

La forme change tout, et c'est le point le plus mal connu :

Conséquence pratique pour une famille associée d'une SCI : si l'objectif est que le mandataire puisse un jour voter la vente de l'immeuble ou céder les parts sans repasser devant le juge, le mandat doit être notarié. Un mandat sous seing privé signé sur un modèle téléchargé bloquera exactement les décisions que la famille voulait fluidifier.

Tableau comparatif : qui décide, qui signe, qui contrôle

Le réflexe à prendre : demander une copie du jugement d'ouverture avant la première assemblée. Le dispositif du jugement précise la nature de la mesure, l'identité du protecteur, sa durée et, très souvent, la liste des actes que le majeur peut encore accomplir seul. Sans ce document, le gérant convoque à l'aveugle.

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2. La distinction qui commande tout : acte d'administration ou acte de disposition

Une seule frontière structure tout le régime des majeurs protégés : celle qui sépare l'acte d'administration de l'acte de disposition. Elle répond à elle seule aux trois questions que se pose un gérant en préparant sa convocation. Le majeur peut-il agir seul ? Le curateur doit-il co-signer ? Le tuteur doit-il passer par le juge ?

Les définitions légales

Le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, pris en application des articles 452, 496 et 502 du Code civil, donne les définitions et deux listes annexées.

• Article 1er : constituent des actes d'administration les actes d'exploitation ou de mise en valeur du patrimoine dénués de risque anormal. Ils sont listés à la colonne 1 de l'annexe 1 et à la colonne 1 de l'annexe 2.
• Article 2 : constituent des actes de disposition les actes qui engagent le patrimoine de la personne, pour le présent ou l'avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire. Ils sont listés à la colonne 2 de l'annexe 1 et à la colonne 2 de l'annexe 2.

Ces deux annexes n'ont pas la même force, et c'est le détail que presque personne ne relève :

Où tombent les parts de SCI et le droit de vote

Deux rubriques de l'annexe 2 se répondent. La rubrique I, 2°, consacrée aux instruments financiers, classe parmi les actes d'administration l'« exercice du droit de vote dans les assemblées, sauf ce qui est dit à propos des ordres du jour particuliers » : le vote est donc, par défaut, de la gestion courante. Et la rubrique II, celle des actes relatifs aux groupements dotés de la personnalité morale, énumère en colonne 2 ces ordres du jour particuliers, qui font du vote un acte de disposition :

• « tout apport en société non visé à l'annexe 1 » ;
• la « détermination du vote sur les ordres du jour suivants : reprise des apports — modification des statuts — prorogation et dissolution du groupement — fusion — scission — apport partiel d'actifs — agrément d'un associé — augmentation et réduction du capital — changement d'objet social — emprunt et constitution de sûreté — vente d'un élément d'actif immobilisé — aggravation des engagements des associés » ;
• le « maintien dans le groupement » ;
• la « cession et [le] nantissement de titres ».

Une réserve s'impose : la ligne sur l'exercice du droit de vote figure dans la rubrique consacrée aux instruments financiers, catégorie à laquelle les parts de SCI n'appartiennent pas (art. L211-1 du Code monétaire et financier). La rubrique II, elle, ne qualifie que les ordres du jour listés en colonne 2 et ne range en colonne 1 que le seul « engagement de conservation de parts ou d'actions ». Le principe selon lequel un vote non listé reste un acte d'administration se déduit donc du silence du texte et de la définition de l'article 1^er du décret, non d'une mention expresse.

Ce classement en colonne 1 de l'« engagement de conservation de parts ou d'actions » emporte une conséquence immédiate : un pacte Dutreil ne fait pas basculer le régime. Voilà la grille de lecture, transposée à une SCI :

La règle à graver : ce qui est encadré, ce n'est pas la qualité d'associé, c'est l'acte. Deux résolutions votées le même jour, dans la même assemblée, par la même personne, peuvent relever de deux régimes distincts. Approuver les comptes de l'exercice : le tuteur vote seul. Voter dans la foulée la vente de l'immeuble : il lui fallait une ordonnance. D'où la seule méthode qui tienne, rédiger le procès-verbal résolution par résolution, en indiquant qui a voté quoi et à quel titre. Nos modèles d'assemblée générale de SCI se prêtent bien à cette segmentation.

Le mécanisme de requalification par les circonstances

Puisque l'annexe 2 n'est qu'indicative, la qualification peut bouger avec les circonstances. Une résolution de colonne 1 bascule en acte de disposition si ses conséquences sont lourdes ; une résolution de colonne 2 peut rester un acte d'administration si l'enjeu est dérisoire.

Prenons un cas que je vois souvent. Le vote d'un emprunt figure par principe en colonne 2, sans le moindre seuil dans le texte. Une SCI détenant un immeuble de 900 000 € emprunte 8 000 € pour remplacer une chaudière : personne ne soutiendra sérieusement qu'il s'agit d'un engagement patrimonial majeur, et le vote se traite comme un acte d'administration. La même SCI emprunte 400 000 € pour acheter un second immeuble : là, c'est un acte de disposition, sans discussion. La requalification joue donc dans les deux sens. Mais le point de départ reste le décret, jamais l'intuition du gérant.

Qui tranche ? Le protecteur, en première ligne, tuteur, curateur ou personne habilitée. Quand le doute subsiste, il n'y a que deux sorties honnêtes : saisir le juge, ce qui purge le risque une bonne fois, ou écrire noir sur blanc le raisonnement de qualification et le verser au dossier de gestion. Ce qu'il ne faut surtout pas faire, c'est trancher mentalement et ne rien en garder.

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3. Voter en assemblée de SCI : qui exerce le droit de vote de l'associé protégé

La grille du chapitre précédent se vérifie une fois par an au moins, le jour de l'assemblée. C'est là que se gagne ou se perd la validité des décisions de la SCI, et souvent pour une raison bêtement matérielle : une lettre envoyée à la bonne personne, ou non.

Le principe : l'associé protégé reste associé

L'article 1844 du Code civil est catégorique : tout associé a le droit de participer aux décisions collectives. L'ouverture d'une tutelle ne fait pas perdre la qualité d'associé, ne suspend pas les droits attachés aux parts et ne transfère pas la propriété des parts au tuteur. Le tuteur n'est pas associé : il représente un associé.

Ce n'est pas une nuance de vocabulaire. Les parts restent inscrites au nom du majeur dans les statuts et sur le registre des mouvements de parts. Les distributions lui reviennent. La quote-part de résultat est imposée à son nom. Son compte courant d'associé demeure sa créance personnelle. Le tuteur, lui, ne détient rien : il exerce des droits qui ne sont pas les siens.

Qui vote, selon la mesure

La convocation du protecteur : l'erreur la plus fréquente

Sur ce point précis, la Cour de cassation a parlé clairement. Arrêt du 18 septembre 2024 (Cass. com., n° 22-24.646), publié au Bulletin : si un associé doit être assisté de son curateur pour voter une décision figurant au II de la colonne 2 de l'annexe 2 du décret n° 2008-1484, le curateur doit être convoqué à l'assemblée générale portant cette question à son ordre du jour. Mais l'arrêt pose cette obligation en prémisse pour aussitôt en restreindre la portée : « seule la personne protégée ou son curateur peut se prévaloir, dans les conditions prévues à l'article 465 du code civil, de la méconnaissance de cette obligation ».

Pour le gérant, la conséquence est immédiate. La convocation ne part plus au seul associé, elle part aussi à son protecteur, dès que l'ordre du jour contient une décision structurante. Mon conseil dans une SCI familiale est plus simple encore : convoquez le tuteur ou le curateur à toutes les assemblées, sans vous demander si la résolution du jour l'exige. Une lettre recommandée coûte quelques euros. Un contentieux entre héritiers coûte plusieurs milliers.

Revenons à la restriction posée par l'arrêt, car elle est régulièrement présentée comme une remarque incidente. Elle n'en est pas une : c'est le chef de dispositif de l'arrêt, sa ratio decidendi, et non un obiter dictum. La sanction est donc à géométrie très encadrée : seuls la personne protégée ou son curateur peuvent se prévaloir du défaut de convocation, dans les conditions de l'article 465 du Code civil. Un associé minoritaire fâché ne pourra pas s'appuyer sur l'absence de convocation du curateur d'un autre associé pour faire tomber une délibération qui ne lui plaît pas. Dernière précision, rarement faite : l'arrêt est rendu en matière de curatelle, donc d'assistance. La transposition au tuteur est logique — la représentation est plus contraignante que l'assistance — mais elle n'a pas été jugée.

La sanction, résolution par résolution (art. 465 du Code civil)

L'article 465 du Code civil gradue précisément les nullités, à compter de la publicité du jugement d'ouverture :

Toutes ces actions se prescrivent par cinq ans (art. 2224 du Code civil). Et pendant ce délai, les actes visés au 4° peuvent être confirmés avec l'autorisation du juge ou du conseil de famille. C'est la porte de sortie à connaître : quand on découvre après coup qu'une assemblée a été tenue de travers, tout n'est pas perdu.

Les actes antérieurs au jugement

L'article 464 du Code civil ouvre une action sur les actes passés moins de deux ans avant la publicité du jugement d'ouverture. Ces obligations peuvent être réduites sur la seule preuve que l'inaptitude de la personne à défendre ses intérêts était notoire ou connue du cocontractant à l'époque, et annulées s'il est justifié d'un préjudice subi. L'action doit être introduite dans les cinq ans du jugement d'ouverture.

Transposé à une SCI : une cession de parts consentie dix-huit mois avant l'ouverture de la tutelle, par un associé dont l'état était visible de tous, à un cessionnaire qui le savait, tient sur du sable. Ce scénario n'a rien de théorique. Il ressort presque toujours au moment du règlement de la succession, quand les autres héritiers découvrent la cession et refont les comptes. C'est l'un des contentieux les plus fréquents en SCI familiale.

Ce que doit contenir le procès-verbal

La preuve se fabrique le jour de l'assemblée, pas trois ans plus tard devant un juge. Un procès-verbal de SCI comportant un associé protégé devrait mentionner :

• La mesure de protection dont l'associé fait l'objet, avec la date du jugement et la juridiction.
• L'identité du protecteur et la justification de sa qualité (copie du jugement annexée).
• La preuve de la convocation du protecteur (lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise contre décharge).
• Pour chaque résolution, la qualification retenue (administration ou disposition) et, le cas échéant, la référence de l'autorisation du juge.
• Les signatures : celle du majeur et celle du curateur en curatelle, celle du tuteur seul en tutelle.
• L'annexion de l'ordonnance d'autorisation quand une résolution en exigeait une.

On me dit parfois que c'est excessif pour une SCI familiale de trois personnes. C'est pourtant exactement la liasse que réclameront le notaire, l'acquéreur et le juge le jour où la société vendra. Dernier point, souvent oublié : le droit d'information de l'associé s'exerce désormais entre les mains du protecteur, à qui les documents doivent donc être adressés.

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4. Les actes qui exigent l'autorisation du juge en tutelle et en curatelle

Ici, les erreurs vont dans les deux sens, et je ne saurais dire laquelle est la plus coûteuse. Les uns sollicitent une autorisation qui n'était pas due et paralysent la SCI pendant six mois pour approuver des comptes. Les autres n'en demandent aucune et signent une vente exposée à une nullité de plein droit pendant cinq ans.

La frontière fondamentale : le patrimoine du majeur / le patrimoine de la société

Une SCI a la personnalité morale. L'immeuble appartient à la société, pas aux associés. Le patrimoine du majeur protégé ne contient donc pas l'immeuble : il contient des parts sociales, un bien meuble incorporel, et éventuellement une créance en compte courant.

D'où une conséquence qui surprend systématiquement les familles : quand la SCI vend son immeuble, elle n'accomplit aucun acte de disposition sur le patrimoine du majeur protégé. Le gérant signe l'acte au nom de la société. Le juge des contentieux de la protection n'a pas à autoriser la vente.

Sauf que le gérant ne vend pas de sa seule initiative. Dans l'immense majorité des SCI, les statuts lui imposent de faire autoriser la cession par les associés. Et l'associé protégé doit donc voter cette résolution. Ce vote-là, lui, est un acte de disposition. Le tuteur ne peut l'émettre qu'après autorisation du juge (art. 505 du Code civil). L'autorisation porte sur le vote. Pas sur la vente. La nuance a l'air scolaire ; elle décide de la recevabilité de votre requête.

La formulation exacte à retenir : on ne demande pas au juge « l'autorisation de vendre l'immeuble de la SCI ». On lui demande « l'autorisation, pour le tuteur, de voter favorablement en assemblée générale la résolution autorisant le gérant à céder l'immeuble situé […] au prix de […] ». Une requête mal formulée est renvoyée, et fait perdre des semaines dans un calendrier de vente déjà tendu.

Le tableau des autorisations en pratique

Le cas de la succession comportant des parts de SCI

Quand un majeur protégé hérite de parts de SCI, l'option successorale devient le vrai sujet. Accepter purement et simplement, c'est faire entrer dans son patrimoine des parts qui traînent derrière elles une obligation aux dettes sociales (art. 1857 du Code civil). Sur une SCI très endettée, c'est un cadeau empoisonné.

L'article 507-1 du Code civil organise cette option, et il mérite d'être lu au mot près :

• Par principe, le tuteur ne peut accepter la succession qu'à concurrence de l'actif net — ce qui plafonne l'engagement de l'héritier à la valeur des biens reçus. C'est le réflexe protecteur, et il joue de plein droit.
• L'acceptation pure et simple n'est possible que si l'actif dépasse manifestement le passif, et seulement après recueil d'une attestation du notaire chargé du règlement de la succession ou, à défaut, après autorisation du conseil de famille ou du juge. Autrement dit, une autorisation judiciaire n'est pas toujours nécessaire : l'attestation notariée suffit.
• La renonciation, elle, suppose dans tous les cas l'autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge.

L'arbitrage se joue sur la valeur réelle des parts, pas sur la ligne du bilan. Un actif net comptable positif ne dit rien de l'exposition future à l'article 1857 dans une société dont l'immeuble est financé à 80 % et dont les loyers couvrent tout juste les échéances.

Voir aussi nos guides sur la SCI héritée et le décès d'un associé de SCI.

La compétence et la procédure

Depuis la réforme de la justice de 2019, entrée en vigueur le 1er janvier 2020, le juge des tutelles des majeurs a été absorbé par le juge des contentieux de la protection, magistrat du tribunal judiciaire. L'article L213-4-2 du Code de l'organisation judiciaire lui donne compétence sur la sauvegarde de justice, la curatelle, la tutelle et la mesure d'accompagnement judiciaire, sur les actions relatives à l'exercice du mandat de protection future, sur les demandes de désignation d'une personne habilitée et les actions relatives à l'habilitation familiale.

On le saisit par requête, déposée au tribunal judiciaire du lieu de résidence de la personne protégée. Une requête qui a des chances d'aboutir contient :

• L'identification complète de la personne protégée et de la mesure (date du jugement, juridiction, numéro de dossier).
• La description précise de l'acte projeté : nature, contreparties, prix, calendrier.
• La justification de l'intérêt de la personne protégée — le cœur de la requête, et ce qui la fait accepter ou refuser.
• Les pièces : statuts de la SCI, derniers comptes annuels, projet de résolution, évaluation du bien ou des parts, projet d'acte, tableau d'amortissement de l'emprunt le cas échéant.
• Le cas échéant, l'avis du subrogé tuteur.

Une exigence de valorisation à connaître : l'article 505, dernier alinéa, du Code civil impose que l'autorisation de vendre ou d'apporter en société un immeuble, un fonds de commerce ou des instruments financiers non admis à la négociation sur un marché réglementé soit donnée après une mesure d'instruction exécutée par un technicien ou le recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés. Des parts de SCI ne sont pas des instruments financiers au sens de l'article L211-1 du Code monétaire et financier : le texte ne leur est donc pas directement applicable. En pratique, produire spontanément deux évaluations indépendantes reste le meilleur moyen d'obtenir l'autorisation, et c'est ce que les juges attendent.

Combien de temps ? Cela dépend du tribunal, et l'écart entre juridictions est considérable. Sur un dossier simple et bien monté, comptez deux à quatre mois. Davantage si le juge ordonne une expertise ou souhaite entendre la personne protégée. Ce délai n'est pas une variable d'ajustement : il se négocie dès la promesse de vente, sous forme de condition suspensive d'obtention de l'autorisation, avec un délai de réitération calibré en conséquence.

Erreur de calendrier classique : signer une promesse de vente avec un délai de réitération de trois mois, puis découvrir qu'il faut une autorisation du juge pour le vote de l'assemblée. Le dossier saute, l'acquéreur se retire, et la famille recommence six mois plus tard. La requête doit partir avant ou en même temps que la signature de la promesse.

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5. Actes interdits, donations encadrées et conflits d'intérêts

Si vous ne deviez lire qu'un chapitre de ce guide, ce serait celui-ci. Non pas parce qu'il traite d'un cas rare, mais au contraire parce qu'il traite du cas ordinaire : le tuteur est un enfant, et cet enfant est lui-même associé, souvent gérant, de la SCI.

Les actes que le tuteur ne peut jamais accomplir (art. 509)

L'article 509 du Code civil pose cinq interdictions, et le mot important est dans le chapeau du texte : même avec une autorisation, le tuteur ne peut pas :

• 1° Accomplir des actes qui emportent une aliénation gratuite des biens ou droits de la personne protégée — sous réserve du régime propre aux donations — comme la remise de dette, la renonciation gratuite à un droit acquis, la mainlevée d'hypothèque ou de sûreté sans paiement, ou la constitution gratuite d'une servitude ou d'une sûreté pour garantir la dette d'un tiers.
• 2° Acquérir d'un tiers un droit ou une créance que celui-ci détient contre la personne protégée.
• 3° Exercer le commerce ou une profession libérale au nom de la personne protégée.
• 4° Acheter les biens de la personne protégée, ou les prendre à bail ou à ferme, sous réserve de l'article 508.
• 5° Transférer dans un patrimoine fiduciaire les biens ou droits du majeur protégé.

Le 4° percute la vie d'une SCI de plein fouet. Un fils tuteur de sa mère ne rachètera pas les parts de celle-ci, quelle que soit la qualité de son intention et même s'il propose un prix supérieur au marché. Il ne prendra pas davantage à bail un appartement que sa mère détiendrait en direct. L'exception de l'article 508 existe, mais elle est étroite : le tuteur qui n'est pas un mandataire judiciaire à la protection des majeurs — donc le tuteur familial — peut, à titre exceptionnel et dans l'intérêt de la personne protégée, être autorisé par le conseil de famille ou à défaut par le juge, à acheter les biens du majeur ou à les prendre à bail ou à ferme. Le second alinéa de l'article 508 ajoute une précision capitale : pour la conclusion de l'acte, le tuteur est réputé être en opposition d'intérêts avec la personne protégée — la désignation d'un tuteur ad hoc est donc automatique, sans discussion possible. Sans cette autorisation expresse et préalable, l'acte est nul.

Un mot sur la forme, parce que le paysage a changé récemment. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil (créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026) impose que toute cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par acte sous seing privé rédigé par un expert-comptable, à peine de nullité. L'acte sous signature privée « fait maison » entre membres d'une même famille n'est donc plus valable — protection ou pas. Voir notre guide sur la cession de parts de SCI.

Les donations de parts par un majeur protégé

Contrairement à ce qu'on entend souvent, une mesure de protection ne ferme pas la porte aux donations. Elle en change seulement les conditions, et celles-ci varient selon la mesure ouverte.

Trois points de vigilance sur ces donations :

• La donation de parts exige de toute façon un acte notarié (art. 931 du Code civil) : la question de savoir si l'article 1865-1 s'applique aussi aux transmissions à titre gratuit est sans portée pratique, la forme authentique étant requise dans les deux cas.
• Le juge vérifie que la donation correspond à la volonté de la personne protégée et préserve ses intérêts patrimoniaux. Une donation qui viderait le patrimoine du majeur au profit du tuteur sera refusée.
• Une donation consentie au profit du tuteur lui-même crée une opposition d'intérêts : elle impose de passer par un tuteur ad hoc (voir ci-dessous). Voir également notre guide sur la donation de parts de SCI et sur la donation temporaire d'usufruit.

Le conflit d'intérêts : le point noir des SCI familiales

Prenons la configuration la plus banale qui soit. Une SCI familiale détient l'immeuble de famille. La mère a 50 % des parts, ses deux enfants 25 % chacun. La mère est placée sous tutelle et le juge, comme il le fait presque toujours, désigne l'un des enfants comme tuteur. Cet enfant porte alors trois casquettes :

• associé de la SCI à titre personnel ;
• parfois gérant de la SCI ;
• et représentant légal de l'associée majoritaire.

Résultat : 75 % des voix concentrées entre ses mains, dans une société où il a ses propres intérêts. Sa rémunération de gérant, un bail consenti à son profit, la vente de l'immeuble au prix qu'il aura négocié, une cession de parts entre lui et sa mère : chacune de ces décisions est structurellement suspecte, même quand elle est parfaitement honnête. Et c'est bien là le problème, car c'est sa sœur qui la contestera dix ans plus tard.

Le Code civil prévoit deux réponses, à activer dans cet ordre :

1. Le subrogé tuteur ou le subrogé curateur (art. 454 du Code civil). Lorsqu'il en a été désigné un, il assiste ou représente la personne protégée dès lors que les intérêts de celle-ci sont en opposition avec ceux du tuteur ou du curateur.
2. Le tuteur ad hoc ou le curateur ad hoc (art. 455 du Code civil). À défaut de subrogé, le tuteur ou le curateur dont les intérêts sont, à l'occasion d'un acte ou d'une série d'actes, en opposition avec ceux de la personne protégée — ou qui ne peut lui apporter son assistance en raison des limitations de sa mission — fait désigner un tuteur ou curateur ad hoc par le juge ou par le conseil de famille s'il a été constitué. La désignation peut être demandée par le tuteur, par le procureur de la République, par tout intéressé, ou décidée d'office par le juge.

Le protecteur ad hoc n'est pas un second tuteur permanent. Sa mission est ponctuelle et bornée : la décision qui le désigne énonce l'acte ou la série d'actes pour lesquels il intervient, et elle s'éteint l'opération terminée. Rien n'empêche d'ailleurs de demander une désignation couvrant toute la vente, de l'assemblée à la signature notariée, plutôt que de saisir le juge trois fois.

Le réflexe qui évite le contentieux : dès qu'une résolution de l'ordre du jour peut, même indirectement, avantager le tuteur ou le curateur — vente à un proche, bail, rémunération, cession de parts, distribution différenciée —, il faut solliciter un tuteur ad hoc avant l'assemblée. Faire voter le tuteur associé sur une décision qui le sert est, statistiquement, ce qui déclenche les procédures les plus lourdes entre frères et sœurs. Voir notre guide sur la mésentente entre associés de SCI.

Trois exemples concrets tirés de la pratique

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6. Le majeur protégé peut-il être gérant de la SCI ?

Tout ce qui précède envisageait le majeur protégé comme associé. Or dans la vraie vie, le parent placé sous tutelle est très souvent celui qui gère la société depuis vingt ans, qui a la signature bancaire et qui encaisse les loyers. C'est cette question-là qui bloque le plus de SCI familiales.

Le principe : la gérance est un mandat

La gérance d'une société civile est un mandat social. Or l'article 2003 du Code civil dispose que le mandat finit « par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture, soit du mandant, soit du mandataire ».

L'ouverture d'une tutelle met donc fin aux fonctions du gérant qu'elle vise. Ni révocation, ni démission : une extinction légale du mandat, qui se produit toute seule, le jour du jugement, sans que personne n'ait à voter quoi que ce soit. Dès cet instant, le gérant sous tutelle n'engage plus valablement la société.

Un second texte va dans le même sens, avec une portée plus large : l'article 1160 du Code civil, issu de la réforme du droit des contrats de 2016, dispose que « les pouvoirs du représentant cessent s'il est atteint d'une incapacité ou frappé d'une interdiction ». Le gérant étant le représentant légal de la société, la doctrine en tire que l'ouverture d'une mesure privant le gérant de sa capacité met fin à ses pouvoirs.

La curatelle, elle, n'est pas visée par l'article 2003. Elle n'emporte donc pas, par elle-même, cessation du mandat social — même si une partie de la doctrine estime que l'article 1160 y conduit. Aucun texte propre aux sociétés civiles ne tranche la question. En pratique, la situation dépend du contenu du jugement (le juge peut restreindre les actes que le majeur peut accomplir seul), de l'aptitude réelle à assumer les fonctions, et de ce que prévoient les statuts. Une certitude en revanche : le curateur ou le tuteur n'a pas vocation à exercer la gérance à la place du majeur — il représente un associé, pas un dirigeant. Une clause statutaire disposant que les fonctions de gérant prennent fin en cas d'ouverture d'une mesure de protection judiciaire lève toute ambiguïté — c'est une clause à insérer par défaut dans les statuts d'une SCI familiale.

Les actes accomplis avant et après le jugement

Deux régimes se succèdent, articulés autour de la publicité du jugement d'ouverture :

• Avant la publicité — article 464 du Code civil : les actes passés moins de deux ans avant peuvent être réduits sur la preuve que l'inaptitude était notoire ou connue du cocontractant, et annulés s'il est justifié d'un préjudice. Action à introduire dans les cinq ans du jugement.
• Après la publicité — article 465 du Code civil : la gradation des nullités exposée plus haut s'applique.

Reste le sort du locataire, de la banque ou de l'artisan qui a traité de bonne foi avec le gérant. Leur filet de sécurité, c'est l'article 1849 du Code civil : dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social, et les clauses limitatives de pouvoirs leur sont inopposables. Attention toutefois, un acte signé par quelqu'un dont le mandat a pris fin par l'effet de l'article 2003 ne relève pas de la limitation de pouvoirs mais de son absence : le terrain est différent, et bien plus incertain. D'où une seule consigne pratique, régulariser vite.

La marche à suivre pour régulariser la gérance

1. Constater la cessation des fonctions par écrit, avec copie du jugement d'ouverture à l'appui.
2. Convoquer une assemblée aux fins de nomination d'un nouveau gérant, dans les conditions de majorité prévues par les statuts — à défaut de clause, l'article 1846 alinéa 3 du Code civil prévoit une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
3. Si la SCI se retrouve sans gérant et qu'aucune assemblée ne peut se réunir, appliquer l'article 1846 alinéa 5 du Code civil : tout associé peut demander au président du tribunal, statuant sur requête, la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants. La logique est la même que pour la vacance de gérance après le décès du gérant.
4. Publier le changement : annonce légale dans un support habilité, puis dépôt du dossier de modification au guichet unique de l'INPI pour inscription modificative au RCS. Notre guide changer de gérant de SCI détaille les pièces et le calendrier.
5. Prévenir la banque, l'assureur et les locataires : les mandats bancaires du gérant sortant doivent être révoqués sans délai.

Et le majeur protégé peut-il devenir gérant ? Le décret du 22 décembre 2008 apporte ici un appui textuel plus solide que le raisonnement par le mandat : son annexe 1 — la liste impérative, celle qui ne souffre aucune appréciation des circonstances — classe à sa rubrique III, colonne 2, la « candidature aux fonctions de gérant et d'administrateur » parmi les actes de disposition. En tutelle, la nomination suppose donc l'autorisation du conseil de famille ou, à défaut, du juge (art. 505), et elle resterait de toute façon largement privée d'effet utile, puisque l'article 2003 fait finir le mandat par la tutelle du mandataire et que l'article 1160 fait cesser les pouvoirs du représentant frappé d'incapacité. En curatelle, aucun texte n'interdit la nomination, mais la candidature étant un acte de disposition, elle exige l'assistance du curateur (art. 467) : nommer un curatélaire gérant d'une SCI endettée est rarement dans son intérêt — d'autant que le curateur ne peut ni l'assister ni le représenter dans l'exercice de ses fonctions sociales. Pour le régime général des fonctions, voir notre guide gérant de SCI.

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7. Dettes sociales : la responsabilité de l'associé sous tutelle n'est pas suspendue

Voilà le point que personne ne pense à vérifier, et qui coûte le plus cher. Une mesure de protection ne retire pas un euro d'obligation aux dettes sociales. Le tuteur protège la personne ; il ne protège pas son patrimoine des créanciers de la SCI.

L'article 1857 du Code civil s'applique sans atténuation : les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'obligation est conjointe, et non solidaire — la nuance vaut de l'argent. Sur une dette de 120 000 €, un associé à 40 % doit 48 000 €, pas 120 000 €.

L'article 1858 maintient la subsidiarité : les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Attention à la portée exacte de cette règle : ce n'est pas un simple ordre chronologique de recouvrement, c'est une condition de recevabilité de l'action dirigée contre l'associé. Le créancier qui n'a pas vainement poursuivi la société d'abord voit son action déclarée irrecevable, et non seulement différée. Le détail de ce mécanisme est développé dans notre guide sur la responsabilité des associés de SCI.

Trois précisions que l'ouverture d'une mesure de protection ne change pas davantage :

• Le passé n'est pas purgé. Le majeur protégé reste tenu des dettes sociales nées avant l'ouverture de la mesure : la tutelle n'a aucun effet rétroactif sur l'obligation aux dettes.
• Céder ses parts n'exonère pas. L'article 1857 s'apprécie à la date d'exigibilité de la dette ou au jour de la cessation des paiements : une cession ultérieure des parts du majeur protégé ne le libère pas des dettes déjà nées à son passif d'associé.
• La caution personnelle est un tout autre régime. Un associé qui s'est porté caution du prêt de la SCI échappe entièrement à la limite proportionnelle de l'article 1857 : il répond de la totalité de la dette garantie, dans les limites de son engagement de caution, et non de sa seule quote-part. C'est la première pièce à chercher dans le dossier d'un majeur protégé associé d'une SCI endettée.

Ce que cela implique concrètement

• Le patrimoine du majeur protégé est exposé à hauteur de sa quote-part, malgré la mesure. Les créanciers de la SCI ne sont pas tenus par le régime de protection : ils poursuivent la société, puis l'associé.
• Le tuteur doit intégrer ce risque dans sa gestion. Une SCI structurellement déficitaire, dont les loyers ne couvrent pas les échéances d'emprunt, est un passif latent pour la personne protégée. Le tuteur qui laisse pourrir la situation sans alerter le juge engage sa propre responsabilité.
• Faire entrer une personne vulnérable dans une SCI endettée est rarement une bonne idée. C'est un point à peser avant une donation de parts à un enfant protégé, ou avant l'acceptation d'une succession comportant des parts d'une SCI à fort levier.
• Les appels de fonds sont un signal. Si la SCI appelle régulièrement des fonds auprès de ses associés pour couvrir ses charges, le compte courant du majeur se creuse : c'est un investissement forcé, et le tuteur doit l'arbitrer, pas le subir.

Dans les cas les plus dégradés, il ne faut pas s'interdire d'envisager la sortie de la SCI ou, si la société n'a plus d'objet économique, sa dissolution. Ce sont des actes de disposition : autorisation du juge requise en tutelle.

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8. Volet fiscal, déclaratif et comptes de gestion

Aucun régime fiscal dérogatoire n'est attaché à la protection des majeurs. L'impôt reste calculé de la même façon, sur les mêmes bases. Ce qui change, c'est la main qui signe, et une couche d'obligations qui pèse sur le protecteur : inventaire de départ, puis compte de gestion tous les ans.

L'imposition reste au nom de l'associé protégé

Une SCI à l'IR n'est pas redevable de l'impôt : en application de l'article 8 du CGI, les associés sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. La mesure de protection ne change rien à ce mécanisme de translucidité : la quote-part de résultat reste imposée au nom du majeur protégé.

Ce que cela donne, ligne par ligne :

• La SCI dépose sa déclaration 2072 comme d'habitude, en mentionnant l'associé protégé à sa place normale dans la répartition. Le formulaire n'a pas de case « majeur protégé ».
• La quote-part est reportée sur la déclaration de revenus personnelle du majeur (2044 puis 2042), ou directement en 2042 s'il relève du micro-foncier par exception.
• Qui signe la déclaration ? En tutelle, le tuteur, qui représente le majeur dans les actes de la vie civile (art. 473). En curatelle, le majeur, l'accomplissement des obligations déclaratives relevant de la gestion courante — le curateur renforcé y participe en pratique puisqu'il gère les ressources. En sauvegarde de justice, le majeur lui-même.
• En SCI à l'IS, la société est redevable de l'impôt ; l'associé protégé n'est imposé qu'en cas de distribution, au prélèvement forfaitaire unique.

L'IFI

Si le patrimoine immobilier taxable du foyer du majeur protégé dépasse le seuil, la déclaration d'IFI doit être souscrite : les parts de SCI y sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers. La mesure de protection ne modifie pas l'assiette ; elle change seulement qui signe. Voir notre guide SCI et IFI.

Le compte courant d'associé du majeur protégé

Les tuteurs découvrent ce poste tard, et généralement mal. Un compte courant d'associé créditeur est une créance du majeur sur la société, exigible à tout moment sauf convention de blocage. C'est un actif, exactement comme un livret bancaire. J'ai vu des comptes courants de 60 000 € oubliés pendant quatre ans dans une SCI familiale, absents de l'inventaire, absents du compte de gestion, et découverts au décès.

Ce que le protecteur doit faire :

• Le faire figurer à l'inventaire établi en début de mesure (art. 503 du Code civil), au même titre que les parts sociales elles-mêmes.
• En rendre compte chaque année dans le compte de gestion (art. 510 du Code civil), en justifiant des mouvements.
• Vérifier l'existence d'une convention. Une SCI qui utilise durablement, sans convention ni rémunération, l'argent d'une personne protégée fait un usage difficilement justifiable de son patrimoine.
• Surveiller le sens du solde. Un compte courant débiteur — le majeur doit de l'argent à la SCI — est une situation à corriger sans délai.

L'inventaire et le compte de gestion : ce que le tuteur doit produire

L'article 503 du Code civil impose au tuteur de faire procéder à l'inventaire des biens de la personne protégée, transmis au juge dans les trois mois de l'ouverture de la tutelle pour les meubles corporels et dans les six mois pour les autres biens, accompagné du budget prévisionnel. Le tuteur veille à son actualisation au cours de la mesure.

L'article 510 impose l'établissement annuel d'un compte de gestion, auquel sont annexés les justificatifs utiles. Une copie du compte et des pièces est remise chaque année à la personne protégée âgée d'au moins seize ans, ainsi qu'au subrogé tuteur s'il en a été nommé un.

Sur le volet « SCI » de ce compte, voici ce qu'un tuteur doit pouvoir sortir chaque année sans y passer une semaine :

• les comptes annuels de la société et le procès-verbal d'approbation ;
• le relevé du compte courant de l'associé protégé, avec l'explication des mouvements ;
• les distributions ou remboursements perçus ;
• une valorisation actualisée des parts, au moins par une méthode d'actif net réévalué ;
• les convocations et procès-verbaux des assemblées, avec la trace des votes émis.

C'est là que la tenue de la comptabilité devient un sujet juridique. Une SCI dont les comptes ne sont pas tenus met le tuteur en défaut vis-à-vis du juge, chaque année, sans qu'il y puisse grand-chose. Une comptabilité de SCI à jour et des assemblées documentées ne sont pas un luxe dans ce contexte : ce sont les pièces du dossier de protection.

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9. Anticiper la tutelle avant la perte d'autonomie

Presque tout ce que vous venez de lire peut être désamorcé à l'avance, pour quelques centaines d'euros et une soirée de discussion familiale. Le problème est que ces sujets ne se traitent bien que lorsqu'ils ne se posent pas encore.

Désigner à l'avance son futur protecteur (art. 448)

Peu de gens le savent : on peut désigner soi-même, à l'avance, le curateur ou le tuteur qu'on souhaite voir nommé le jour venu, et l'article 448 du Code civil impose au juge de respecter ce choix. Le formalisme est en revanche sans indulgence : déclaration devant notaire, ou acte écrit entièrement daté et signé de la main du majeur (art. 1255 du Code de procédure civile). Un courrier tapé à l'ordinateur puis signé ne vaut rien.

Trois situations seulement délient le juge : la personne désignée refuse, elle ne peut pas exercer la mission, ou l'intérêt du majeur commande de l'écarter. Pour une famille dont le patrimoine est logé dans une SCI, c'est un outil gratuit qui évite qu'un mandataire judiciaire extérieur ne se retrouve à voter sur des parts et un immeuble qu'il découvre.

Le mandat de protection future, en forme notariée

Pour une famille dont le patrimoine est logé dans une SCI, c'est l'outil de référence. Il permet de désigner le mandataire, de définir précisément l'étendue de sa mission, et — à condition d'être notarié — de lui donner le pouvoir d'accomplir des actes de disposition sans repasser devant le juge (art. 490 du Code civil), à l'exception des actes à titre gratuit.

Encore faut-il que le mandat parle de la SCI. Le bon réflexe : nommer la société, énumérer les pouvoirs (voter les résolutions, y compris la cession de l'immeuble social, la modification des statuts et la cession des parts), et fixer les modalités de contrôle. Un mandat générique qui ne dit pas un mot des droits sociaux rouvre exactement le doute qu'on voulait fermer. C'est aussi le moment de réfléchir au mandat à effet posthume, qui traite la phase suivante — après le décès — et se combine bien avec le mandat de protection future.

Le démembrement des parts

Le démembrement des parts de SCI revient dans toutes les discussions, et il faut le regarder sans illusion : ce n'est pas un outil de protection. Donner la nue-propriété aux enfants en gardant l'usufruit transmet le capital et allège la succession, très bien. Mais l'usufruitier demeure associé, il vote les décisions qui lui reviennent, et le jour où la tutelle s'ouvre, tout ce guide s'applique à lui comme avant.

Son vrai bénéfice est ailleurs. Il réduit la masse successorale, il fige la répartition des rôles pendant que le parent a encore toute sa tête, et surtout il force la famille à écrire dans les statuts qui vote quoi entre usufruitier et nu-propriétaire. Cette clarification-là vaut de l'or le jour où un juge lit vos statuts. Sur la transmission anticipée, voir aussi SCI familiale ou donation directe et léguer ses parts de SCI.

Les clauses statutaires utiles

Répétons-le, parce que la confusion est fréquente : les statuts ne peuvent rien retrancher au régime légal de la protection des majeurs, qui est d'ordre public. Ils peuvent en revanche en huiler la mécanique. Voici les clauses qui, dans une SCI familiale, méritent d'y figurer :

À la marge, un pacte d'associés peut compléter le dispositif, à condition de ne rien contenir qui contredise le régime de protection.

Le rôle du gérant informé d'une mesure

Vous êtes gérant et vous apprenez qu'un associé est protégé. Cinq gestes, dans la semaine :

1. Demander une copie du jugement d'ouverture et l'identité complète du protecteur.
2. Mettre à jour le registre des associés et les coordonnées de convocation.
3. Adapter le modèle de convocation pour inclure systématiquement le protecteur.
4. Réviser l'ordre du jour des prochaines assemblées en qualifiant chaque résolution.
5. Conserver les preuves d'envoi de chaque convocation, sans exception.

Le formalisme n'a rien de sympathique, mais c'est la seule chose qui protège le gérant, dont la responsabilité personnelle peut parfaitement être recherchée par le majeur ou par son protecteur. Notre guide sur le litige avec le gérant de SCI détaille ce terrain.

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10. Cas pratique : vendre l'immeuble d'une SCI familiale avec une associée sous tutelle

Un seul scénario concentre tout ce qui précède, et c'est celui qui arrive dans neuf dossiers sur dix : la mère est sous tutelle, les enfants veulent vendre, et le tuteur est l'un d'eux. Déroulons-le en entier, avec les chiffres et le calendrier.

Les données

Le problème : le fils aîné est à la fois gérant, associé à 25 % et tuteur de l'associée à 50 %. S'il vote pour sa mère, il décide à lui seul de 75 % des voix, sur une opération qui lui profite directement comme associé. Opposition d'intérêts caractérisée, et nullité en germe pour les cinq années à venir. Sa sœur signera peut-être sans rien dire aujourd'hui ; rien ne garantit qu'elle pensera la même chose dans trois ans.

La procédure, étape par étape

Le chiffrage

Le poste que tout le monde oublie : la plus-value réalisée par une SCI à l'IR relève du régime des plus-values des particuliers (art. 150 U du CGI). Elle est déclarée sur l'imprimé 2048-IMM et prélevée sur le prix par le notaire au moment de l'acte (art. 150 VF II, 150 VG et 150 VH du CGI), pour le compte de chaque associé au prorata de ses droits : elle ne se règle pas plus tard, elle ampute directement le net encaissé par la société. À 22 ans de détention, l'abattement pour durée de détention est total à l'impôt sur le revenu — 6 % par an de la 6^e à la 21^e année, puis 4 % la 22^e (art. 150 VC du CGI) —, et il n'y a donc aucune surtaxe de l'article 1609 nonies G, dont l'assiette est nulle. Mais il n'est que de 28 % pour les prélèvements sociaux — 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e, puis 1,60 % la 22^e, et 9 % ensuite jusqu'à la 30^e (art. L136-7, VI, du code de la sécurité sociale) —, si bien que 72 % du gain reste taxé à 17,2 % (le taux des revenus fonciers et des plus-values immobilières, à ne pas confondre avec les 18,6 % applicables depuis 2026 aux revenus mobiliers). Le tuteur devra faire figurer la quote-part de Mme M. dans le compte de gestion de l'année.

L'arbitrage de calendrier à documenter : le bien ayant été acquis en juin 2004, la vingt-deuxième année de détention n'est révolue qu'en juin 2026. Une signature antérieure ferait tomber l'abattement d'impôt sur le revenu à 96 % : environ 1 945 € d'impôt sur le revenu et 32 392 € de prélèvements sociaux, soit près de 2 650 € de plus, avec une obligation déclarative à l'impôt sur le revenu qui renaît. Quelques semaines d'écart sur la date de réitération changent donc le net encaissé — et c'est exactement le type d'arbitrage qu'un tuteur doit exposer dans sa requête, en le mettant en balance avec le risque de perdre l'acquéreur.

Durée totale réaliste : 7 à 9 mois entre la décision de vendre et l'encaissement, là où la même opération sans mesure de protection en demande 3 ou 4. Annoncez ce délai à l'acquéreur dès la première visite. Un acheteur prévenu attend ; un acheteur surpris au bout de quatre mois s'en va, et vous repartez de zéro.

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11. SCI et associé sous tutelle : les 5 erreurs qui coûtent cher

Ces cinq fautes reviennent dans presque tous les dossiers que je vois. Aucune ne relève de la mauvaise foi. Elles ont toutes la même origine : la SCI a continué de tourner exactement comme avant le jugement, parce que personne n'a pensé qu'une mesure de protection concernait aussi la société.

Erreur 1 — Faire voter le majeur protégé comme avant

L'erreur par inertie : personne ne change rien, l'assemblée se tient comme les dix précédentes, le parent signe la feuille de présence qu'on lui tend. Si la résolution relevait de la représentation, la nullité est de plein droit et il n'y a aucun préjudice à démontrer (art. 465, 3° du Code civil). Une vente d'immeuble votée ainsi reste attaquable cinq ans.

Erreur 2 — Oublier de convoquer le tuteur ou le curateur

Convoquer l'associé sans convoquer son protecteur est le grief le plus facile à établir : il suffit de produire l'accusé de réception. La Cour de cassation a rappelé cette obligation le 18 septembre 2024 (n° 22-24.646), tout en jugeant que sa méconnaissance ne peut être invoquée que par la personne protégée ou son curateur, dans les conditions de l'article 465 du Code civil. L'arrêt est rendu en curatelle : l'extension au tuteur est logique, elle n'est pas jugée. La parade coûte le prix d'un recommandé : convoquer systématiquement le protecteur, quelle que soit la résolution.

Erreur 3 — Laisser le tuteur associé décider seul d'une opération qui l'avantage

Le scénario qui finit au tribunal, et presque toujours entre frères et sœurs. Prix de vente contesté, bail consenti au tuteur, rémunération de gérance, rachat de parts : dès que le protecteur a un intérêt personnel dans la décision, il faut un subrogé tuteur (art. 454) ou un tuteur ad hoc (art. 455). Le tuteur honnête a tout intérêt à demander lui-même cette désignation. C'est sa meilleure assurance, et elle coûte une requête.

Erreur 4 — Croire qu'une autorisation du juge est toujours nécessaire

L'erreur inverse, et elle paralyse des sociétés entières pendant des années. Approuver les comptes, affecter le résultat en report à nouveau, renouveler un bail, voter le remplacement d'un ballon d'eau chaude : ce sont des actes d'administration, que le tuteur accomplit seul (art. 504 du Code civil). Déposer une requête avant chaque assemblée annuelle encombre le tribunal pour rien et retarde de plusieurs mois des décisions parfaitement banales.

Erreur 5 — Négliger l'inventaire et la valorisation des parts

Les parts et le compte courant sont des actifs du majeur : inventaire (art. 503), puis compte de gestion chaque année (art. 510). Un tuteur qui se contente d'écrire « parts de SCI » sans valorisation, sans comptes annuels et sans relevé de compte courant expose sa propre gestion. Et il découvre parfois, quatre ou cinq ans plus tard, un passif que personne ne lui avait signalé.

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12. FAQ — SCI et associé sous tutelle ou curatelle