Associé de SCI qui ne paie pas : ce qu'on peut imposer à celui qui refuse de financer

Votre société civile immobilière manque d'argent. Vous avancez seul, votre coassocié ne répond pas — et vous ne pouvez pas l'y contraindre. La Cour de cassation l'a jugé pour une SCI : refuser un appel de fonds en cours de vie sociale n'est pas une faute, sauf si les statuts l'avaient organisé dès le départ. Donc pas de condamnation à payer, pas de dommages-intérêts, pas de dissolution judiciaire de ce chef. Il vous reste un outil : le compte courant d'associé, l'argent que vous prêtez à la société et qu'elle vous doit. Cette page dit ce qu'il vaut, quand vous le récupérez, et ce que coûte l'attente.

Elle ne traite que le volet financier du conflit : les autres issues sont comparées en coût et en délai dans Mésentente entre associés de SCI.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, Code général des impôts, BOFiP, arrêts publiés au Bulletin). Mis à jour le 1^er septembre 2026.

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1. Une SCI bénéficiaire et à sec : le vrai problème n'est pas le déficit

Un seul dossier sert de fil à la page, et il est banal. SCI Bellevue, Paul et Rémi à parts égales. Capital de 10 000 €, 1 000 parts de 10 €, 500 chacun. Un immeuble de rapport acheté 320 000 €, emprunt restant dû 210 000 €. Un lot se vide. Le second locataire part six mois plus tard. La toiture lâche.

Paul paie. Rémi ne paie pas. Et le premier réflexe de Paul, comme celui de tout le monde, est de chercher le texte qui obligera Rémi à sortir la moitié.

Une distinction avant d'aller plus loin. Ce n'est pas un problème de déficit, c'est un problème de trésorerie. Une SCI peut afficher un bénéfice fiscal et n'avoir plus un euro en banque : le capital remboursé sort du compte sans être déductible. C'est le cas standard quand l'emprunt s'amortit (cash-flow d'une SCI, SCI déficitaire, SCI et vacance locative).

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2. Peut-on obliger un associé de SCI à financer ? Non — et la dissolution se ferme pour lui

Un appel de fonds aux associés, c'est la demande faite par la société à ses associés de remettre de l'argent au pot. Malgré le nom identique, rien à voir avec les appels de fonds du syndic, charges d'immeuble qui s'imposent au propriétaire. La question, donc : une société civile peut-elle créer en cours de route une obligation de payer ?

Non. La réponse tient dans un arrêt publié au Bulletin, rendu en SCI : Cass. com., 10 juillet 2012, n° 11-14.267. La Cour casse au visa des articles 1382 — devenu 1240 —, 1836 et 1844-7, 5° du Code civil :

« le refus de répondre à des appels de fonds pendant le cours de la vie sociale ne pouvait, sauf à ce que ceux-ci soient prévus par les statuts, être imputé à faute »

Trois conséquences. Pas de condamnation à payer : la société ne peut pas assigner l'associé en versement de sa quote-part, c'est-à-dire de la fraction correspondant à ses parts. Pas de dommages-intérêts : le texte de la responsabilité civile figure au visa parce qu'il n'y a rien à réparer. Pas de sanction interne : on ne prive ni de son vote ni de sa part de résultat celui qui n'a rien fait de fautif.

La quatrième conséquence se lit dans le visa : l'article 1844-7, 5°. Dans cette affaire, c'est l'associé qui refusait les appels de fonds qui demandait la dissolution. La cour d'appel la lui avait refusée, et avait ordonné une expertise sur le préjudice de ses coassociés, au motif que son refus était fautif. La Cour de cassation casse les deux. Deux enseignements, symétriques. Celui qui paie seul ne peut pas fonder une dissolution sur l'inexécution de ses obligations par son coassocié : il n'y a pas d'obligation, donc pas d'inexécution. Et celui qui ne paie pas conserve, lui, la faculté de demander la dissolution pour mésentente sans qu'on lui oppose son refus de financer. Cette branche-là exige une paralysie démontrée (Mésentente entre associés).

Derrière l'arrêt, une règle courte : les engagements d'un associé ne peuvent en aucun cas être augmentés sans son consentement (article 1836 alinéa 2 du Code civil). D'ordre public : sa violation entraîne la nullité (Cass. com., 13 novembre 2003, n° 00-20.646, publié). Le détail est dans Associé minoritaire de SCI. Ce n'est pas une question de majorité, c'est une question de consentement individuel.

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3. Appel de fonds en SCI : quand les statuts rendent le versement obligatoire

La protection de l'article 1836 n'est pas absolue. Un arrêt publié en SCI en trace la limite : Cass. 1^re civ., 8 novembre 1988, n° 87-10.514, SCI Le Grand Hôpital. L'article 1836, y dit la Cour, ne règle que les décisions modificatives des statuts, non celles prises conformément aux statuts pour exécuter l'objet social. Les associés ont été condamnés à payer leur part dans les investissements.

La ligne de partage est nette. Si les statuts organisaient le financement quand l'associé les a acceptés, l'appel de fonds n'augmente pas ses engagements : il les exécute, et il est exigible. Statuts muets, aucune décision ultérieure ne crée l'obligation.

Et la clause ne s'ajoute pas après coup. L'insérer, c'est augmenter les engagements de ceux qui ne l'ont pas voulue. Le « en aucun cas » de l'article 1836 alinéa 2 ne se contourne par aucune règle de majorité : il faut le consentement personnel de chaque associé dont les engagements augmentent. Et celui qui refuse de payer refusera la clause.

La rédaction qui tient, pour une SCI qui se constitue ou pour des associés unanimes, comporte six éléments :

• le fait générateur : insuffisance de trésorerie à la clôture, travaux votés, échéance non couverte ;
• un plafond annuel, en euros ou en pourcentage du capital — sans plafond, c'est un chèque en blanc qu'un juge regardera de près ;
• le délai de versement après la demande ;
• l'exigence d'une mise en demeure préalable ;
• la sanction du défaut de versement ;
• son articulation avec une éventuelle clause d'exclusion.

Le plafond se chiffre, sinon il ne sert à rien. Sur la SCI Bellevue, capital 10 000 €, un plafond de 20 % du capital ne ferait que 2 000 € par an — deux mois de trou. Un plafond utile s'exprime en euros et se cale sur le besoin réel : les 900 € qui manquent chaque mois font 10 800 € par an, soit 5 400 € par associé. Un plafond de 12 000 € par an et par associé laisse la marge.

Cadre de rédaction : Statuts de SCI. Coût d'une modification : Modifier les statuts.

Une fois la clause en place, tout change : l'associé qui ne verse pas devient débiteur de la société. Elle l'assigne en paiement, compense sa dette avec son compte courant créditeur, et peut l'exclure si les statuts le prévoient (Exclure un associé de SCI). Cette page-là suppose un appel de fonds régulièrement décidé ; celle-ci répond à la question d'avant — à quelle condition l'est-il ? Uniquement si les statuts l'organisaient.

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4. Contribution aux pertes et dettes sociales : deux régimes inverses

On lit partout que celui qui a payé seul peut se retourner contre son coassocié sur le fondement de l'article 1857. C'est faux, et un arrêt publié rendu en SCI le dit en une phrase.

Cass. com., 3 mai 2012, n° 11-14.844 : l'obligation aux dettes de l'article 1857 est « instituée au seul profit des tiers ». Un associé créancier de sa société ne peut pas s'en prévaloir contre ses coassociés. Face aux créanciers extérieurs, les règles sont autres (Responsabilité des associés d'une SCI).

La règle de la seconde colonne a été jugée en SCI : sauf stipulation contraire des statuts, la contribution aux pertes ne s'exécute qu'à la liquidation (Cass. com., 15 février 2023, n° 20-22.018). Deux précautions, omises partout. L'arrêt est inédit : belle formule, pas un arrêt de principe. Et son visa, tel qu'il est publié, cite l'article 1832, alinéa 3, du « code de commerce » — alors que ce texte figure au code civil. L'erreur matérielle est toujours en ligne sur Légifrance ; les commentateurs rétablissent d'eux-mêmes la bonne référence. L'arrêt historique (Cass. com., 3 mars 1975, n° 73-13.721, publié) a, lui, été rendu en nom collectif puis en commandite : le transposer est défendable, mais c'est une transposition.

Les statuts peuvent répartir les pertes autrement qu'à proportion du capital, dans la limite des quatre stipulations que l'article 1844-1 alinéa 2 répute non écrites. Voir Répartir le résultat de la SCI.

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5. Cas n° 1 — celui qui avance seul récupère-t-il ses 54 000 € ?

Personne ne peut être contraint. Reste un mécanisme : le compte courant d'associé. Pas un compte bancaire, mais une ligne au passif du bilan — le compte 455 — qui enregistre ce qu'un associé a prêté à la société. Paul y verse ses 900 € mensuels. Cinq ans plus tard, elle lui doit 54 000 €.

Scénario normal : les lots se relouent, l'immeuble monte à 350 000 €, l'emprunt s'amortit jusqu'à 165 000 € de capital restant dû.

Paul a mis 54 000 € de plus, il a 54 000 € de plus. Le compte courant a fait son travail : il a restitué l'écart au lieu de le diluer dans la valeur des parts, où Rémi en aurait capté la moitié. Seul outil qui répare l'inégalité de financement, et il ne coûte rien.

À une condition, une seule : que la société soit solvable le jour où Paul demande son remboursement. Régime complet : Compte courant d'associé en SCI. La pièce à signer avant le premier virement : Modèle de convention de compte courant.

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6. Cas n° 2 — 19 000 € perdus, et aucun recours contre le coassocié

Même dossier, autre marché. L'immeuble n'a pas monté : il a reculé, et ne vaut plus que 200 000 €. Le capital restant dû est toujours de 165 000 €, la créance de Paul toujours de 54 000 €.

Les parts ne valent plus rien, pour l'un comme pour l'autre : 5 000 € de capital perdus chacun. Mais Paul a, en plus, 19 000 € sortis de sa poche que personne ne lui rend. Et aucune action immédiate contre Rémi. Trois raisons se cumulent :

• l'obligation aux dettes de l'article 1857 n'existe qu'au profit des tiers ;
• la contribution aux pertes ne s'exécute qu'à la liquidation, sauf clause statutaire — la SCI Bellevue n'en a aucune, comme la quasi-totalité des SCI familiales ;
• cette obligation est conjointe et non solidaire, donc divisée de plein droit (article 1309 du Code civil) : chacun n'a jamais été tenu que de sa part.

Le chiffre à retenir : au titre de la contribution aux pertes, Paul récupérera au mieux 9 500 € — la moitié des 19 000 € —, et seulement à la liquidation, si Rémi est solvable ce jour-là. Pas un euro avant. Cinq ans durant, il a supporté seul un risque qu'ils portaient à deux.

Une question ouverte, à ne pas trancher trop vite. On lit parfois que celui qui a payé au-delà de sa part est subrogé, c'est-à-dire investi des droits du créancier désintéressé. La Cour de cassation l'a écarté en 2015 pour l'associé de société civile : Cass. 1^re civ., 18 février 2015, n° 13-25.536, inédit. Mais le visa était celui des anciens articles 1251, 3° et 1857 du Code civil, le premier réservé à celui qui est « tenu avec d'autres ». L'article 1346, issu de la réforme de 2016, y a substitué le critère bien plus large de l'« intérêt légitime ». Rien depuis en société civile : la question mérite d'être plaidée, pas d'être tenue pour acquise.

Ce que devient le compte courant quand la société ferme : Dissolution et liquidation d'une SCI. Si plus personne ne comble le trou : La SCI ne peut plus payer son emprunt.

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7. Compte courant créditeur ou débiteur : la dissymétrie qui donne le pouvoir

Deux règles gouvernent le compte courant, et elles ne sont pas symétriques : côte à côte, elles expliquent le rapport de force entre Paul et Rémi.

La première vient d'un arrêt publié : faute de convention particulière ou statutaire, les comptes d'associés sont remboursables à tout moment (Cass. com., 24 juin 1997, n° 95-20.056). Rendu en société anonyme, la formule est générale. Elle est reprise en SCI par Cass. 3^e civ., 3 mai 2018, n° 16-16.558 (inédit) : sauf stipulation contraire, un associé est en droit d'exiger le remboursement de son compte courant à tout moment. La cour d'appel, qui avait subordonné ce remboursement à l'accord de tous les associés, s'est vu reprocher une fausse application de l'article 1836 alinéa 2. Le juge lui-même ne peut pas fixer de terme (Cass. com., 10 mai 2011, n° 10-18.749, publié). Régime complet : compte courant d'associé.

Ce que personne n'en tire, et qui est le vrai levier de Paul. Sa créance de 54 000 € est exigible aujourd'hui, sans préavis ni motif. La SCI ne peut évidemment pas la payer. Mais une mise en demeure change la conversation : elle constate que la société ne fait pas face, oblige le gérant à réagir, date le problème. C'est souvent ce qui débloque une vente que deux ans de courriers n'avaient pas obtenue. Rémi n'a rien d'équivalent : compte courant à zéro, pertes exigibles à la liquidation.

Avec un avertissement que personne ne donne. Tant que Paul ne réclame rien, sa créance reste dans l'actif disponible de la SCI. Le jour où il la réclame, elle passe au passif exigible : 54 000 € exigibles que la société ne peut pas payer, c'est l'état de cessation des paiements. Le gérant a alors quarante-cinq jours pour saisir le tribunal (article L631-4 du Code de commerce), et l'omission est un cas d'interdiction de gérer (article L653-8). Si Paul est lui-même gérant, la mise en demeure qu'il envoie déclenche une obligation qui pèse sur lui. On l'utilise donc comme une échéance de négociation datée, accompagnée d'un délai écrit accordé à la société — jamais comme un coup de semonce à l'aveugle.

Un compte courant qui passe dans le rouge a ses propres risques (compte courant débiteur). Avances inégales entre associés : Comptes courants multiples.

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8. Cas n° 3 — diluer l'associé qui ne paie pas : le calcul qui déçoit, puis celui qui condamne

L'idée vient toujours : « puisqu'il ne met rien, j'augmente le capital tout seul et je le réduis à la portion congrue ». Reprenons l'actif net de 131 000 € et les 1 000 parts : la part vaut 131 €. Paul veut apporter 60 000 € et souscrire seul les parts nouvelles.

Première hypothèse : il souscrit à la valeur réelle, 131 € la part — 10 € de nominal et 121 € de prime d'émission, ce supplément que paie le souscripteur pour ne pas s'approprier au passage la valeur déjà constituée. 60 000 / 131 = 458 parts nouvelles, soit 4 580 € de capital et 55 418 € de prime, 1 458 parts au total. Paul en détient 958, soit 65,71 % ; Rémi en garde 500, soit 34,29 %. L'actif net passe à 191 000 €.

Rémi n'a strictement rien perdu : 65 501 € après, contre 65 500 € avant. Et Paul n'a rien gagné : 65,71 % de 191 000 €, soit 125 499 €, contre les 125 500 € qu'il détenait déjà (65 500 € plus les 60 000 € versés). L'opération lui rend à l'euro près ce qu'il y met. La dilution à la valeur réelle déplace le pouvoir, jamais la richesse : outil de prise de contrôle, pas sanction. Voir Faire entrer un nouvel associé en SCI.

Seconde hypothèse : il souscrit à la valeur nominale, 10 € la part. 6 000 parts nouvelles, 7 000 au total, Rémi tombe à 7,14 % et sa quote-part à 13 643 €. Il perd 51 857 € sans avoir commis la moindre faute, puisque son refus n'en est pas une. Abus de majorité caractérisé, et annulable : la Cour de cassation a approuvé, en SCI, l'annulation d'une augmentation de capital qui « n'avait pour seul objet que de diluer la participation » du minoritaire, passé du tiers à 11,1 % (Cass. 3^e civ., 8 juillet 2015, n° 13-14.348, publié, rejet). Voir Abus de majorité.

Et de toute façon, dans la plupart des SCI, l'arme n'existe pas. Aucun texte ne fixe de majorité pour l'augmentation de capital d'une société civile : c'est une modification des statuts, donc l'article 1836 alinéa 1^er, unanimité sauf clause contraire. Statuts muets, Rémi bloque. Pas de droit préférentiel de souscription légal non plus — celui de l'article L225-132 du Code de commerce vise les sociétés anonymes et, par renvoi, les SAS. Entre associés d'accord, le compte courant se transforme en capital (voir aussi Capital social de SCI).

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9. Cas n° 4 — ce que rapporte l'avance : 4 214 € nets pour 54 000 € immobilisés

L'avance est un prêt : elle peut être rémunérée. Reste à savoir à quel taux — et la règle change avec le régime fiscal.

SCI à l'impôt sur le revenu, en location nue. Le plafond de l'article 39, 1, 3° du Code général des impôts (CGI) ne s'applique pas. La doctrine vise d'abord les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. Elle ne l'étend au-delà qu'aux sociétés non passibles de cet impôt « dès lors qu'elles exercent une activité industrielle ou commerciale » (BOI-BIC-CHG-50-50-30, § 10). Une SCI de location nue en revenus fonciers n'entre dans aucune des deux catégories. Elle relève de l'article 31, I, 1°, d : aucun plafond de taux, mais une condition d'affectation — la dette doit avoir servi à acquérir, conserver ou améliorer l'immeuble.

SCI à l'impôt sur les sociétés. Le plafond s'applique, et il ne se donne jamais avec une année : il se donne avec une date de clôture. Clôture au 31 décembre 2025 : 4,55 %. Clôtures du 30 juin au 29 septembre 2026 : 4,33 %. Écrire « le plafond 2026 est de 4,55 % » sert un chiffre périmé à la moitié des lecteurs. Autre oubli fréquent : la déduction suppose le capital intégralement libéré.

Et cette condition, sur le dossier de Paul, ne se franchit pas d'un bloc. Ses 900 € mensuels ont payé la mensualité d'emprunt, les charges, l'assurance et la taxe foncière, plus la toiture. Seule la part affectée à la toiture — une réparation — et, sous réserve de la tracer, celle qui se substitue à l'emprunt d'acquisition ouvrent droit à déduction. Les intérêts rattachés aux charges courantes restent imposables chez Paul sans être déductibles chez la SCI. La convention doit donc affecter chaque versement à une dépense identifiée, et le suivi de l'avance reprendre cette ventilation. Faute de quoi le rendement net calculé ci-dessous devient un coût net pour les deux associés.

Chiffrons pour Paul. La SCI Bellevue loue nu, aucun plafond ne s'impose. La convention retient tout de même 4,55 %, le taux applicable à l'impôt sur les sociétés pour une clôture au 31 décembre 2025 — un repère public ne se discute pas. Son compte courant est monté de 0 à 54 000 € : encours moyen, 27 000 €.

Réserve de date : les 18,6 % de prélèvements sociaux visent les intérêts payés ou inscrits en compte à compter du 1^er janvier 2026. Avant : 17,2 %, soit un prélèvement forfaitaire unique de 30 %.

Réserve de méthode : les cas chiffrés de cette page raisonnent hors intérêts, sur le seul principal — Paul se les fait verser à l'échéance. Inscrits en compte courant, ils porteraient sa créance à 60 142 € au bout de cinq ans, et la perte du cas n° 2 à 25 142 €.

Le verdict : 4 214 € nets pour 54 000 € immobilisés cinq ans et un risque de perte de 19 000 €. Ce n'est pas un rendement, c'est une compensation. Elle vaut d'être prise : une convention, une résolution. Mais celui qui avance seul n'est pas rémunéré pour son risque, il est indemnisé de son immobilisation.

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10. Les cinq leviers face à un associé qui ne paie pas : majorité requise et verdict

Les cinq moyens réels, avec ce qu'il faut voter et ce qu'il faut en attendre.

Deux absents, volontairement. L'exclusion, qui suppose une clause statutaire et un manquement (Exclure un associé de SCI). Et la dissolution judiciaire, fermée sur ce motif (Mésentente entre associés).

Chacun de ces leviers passe par une décision collective procès-verbalisée dans les formes, sans quoi le vote se rejouera devant le juge (Assemblée générale de SCI). Blocage du gérant : Litige avec le gérant.

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11. Cas n° 5 — partir : 16 375 € de décote contre 19 000 € de risque

Paul finit par poser la vraie question : arrêter les frais. Il cède ses 500 parts, qui valent 65 500 € en valeur réelle, et réclame son compte courant. Deux choses distinctes, à ventiler dans l'acte.

Sauf que 65 500 €, c'est la valeur réelle des parts — immeuble repris à son prix de marché —, pas un prix de cession. Ce n'est pas non plus la valeur comptable, qui s'arrêterait ici à 50 500 €, le bilan portant l'immeuble à son coût d'acquisition de 320 000 €. Une SCI en conflit dont le seul repreneur crédible est le coassocié se négocie avec une décote de contexte — la réduction qu'impose l'absence de marché — de 20 à 30 %.

Notre lecture : la décote se paie une fois, le risque se reconduit chaque année. Quand l'immeuble ne couvre plus confortablement l'emprunt et le compte courant, sortir à 75 % de la valeur réelle est un bon prix. Rester cinq ans de plus en avançant sans trancher : dans ce cas, ce n'est pas la bonne réponse.

Deux points de procédure. Les droits d'enregistrement de 5 % pèsent sur le cessionnaire, mais attention à l'assiette. Pour une société à prépondérance immobilière, l'article 726, II du CGI retient la valeur réelle des immeubles diminuée du seul passif d'acquisition, augmentée des autres actifs bruts, à proportion des parts cédées. Ce n'est ni la valeur nette des parts, ni le prix négocié. Ici : 350 000 − 165 000 = 185 000 €, dont 92 500 € pour les 50 % de Paul, soit 4 625 € de droits. Le compte courant de 54 000 €, qui n'a pas financé l'achat, ne s'en déduit pas. Ventiler la créance dans l'acte évite de la taxer une seconde fois à 5 % — elle relève du droit fixe de 125 € des actes innomés, article 680 du CGI —, cela n'allège pas l'assiette. Et depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige un acte notarié, un acte d'avocat contresigné ou un acte d'expert-comptable habilité, à peine de nullité. Les autres portes de sortie : Sortir d'une SCI ; le coût réel de l'acte : Cession de parts de SCI ; la variante interne : Rachat de parts par la SCI.

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12. Ne faites pas ça — et les six erreurs qui coûtent le plus cher

Ne payez pas les échéances de la SCI depuis votre compte personnel sans rien formaliser. C'est le réflexe de tous les associés qui paient seuls, et c'est celui qui transforme une créance en cadeau.

Un virement personnel sans convention, sans écriture au 455 et sans mention en assemblée n'est rien. Pas un apport, il n'a pas été enregistré comme tel. Pas un prêt, il n'y a pas de contrat. Devant un juge, la qualification disponible est celle du paiement volontaire. Aucun intérêt non plus : cinq années perdues. Et une créance absente du bilan passe après le partage, c'est-à-dire souvent jamais — ici, la moitié des 54 000 € reviendrait à Rémi par le seul jeu de la valeur des parts.

Le geste correct, avant le premier virement : une convention de compte courant signée par la société et par l'associé ; une résolution d'assemblée qui l'autorise et fixe le taux ; une écriture au 455 dès le premier euro. Une heure de travail. Ici, cela vaut 54 000 €.

Le second « ne faites pas ça » vise l'autre camp : ne diluez pas votre coassocié à la valeur nominale. L'opération lui retire 51 857 € sans faute de sa part, et elle est annulable.

Pour une SCI qui ne connaît pas encore ce problème, dix lignes de statuts au premier jour suffisent. Clause d'appel de fonds plafonnée, convention de compte courant, accord écrit si l'un ne suit pas (Pacte d'associés en SCI, Investir entre amis). Et avant d'engager un euro de plus, exigez les comptes (droit d'information de l'associé).

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13. Questions fréquentes sur l'associé de SCI qui ne paie pas

Onze autres questions sont traitées dans la FAQ complète, en bas de page.