Apports en SCI : les trois formes, ce qu'elles donnent et ce qu'elles coûtent

Apporter à une société civile immobilière (SCI), c'est lui remettre quelque chose et recevoir des parts en échange. Le Code civil n'en connaît que trois formes : de l'argent, un bien (en propriété ou en simple usage), ou son propre travail. L'une déclenche plusieurs milliers d'euros d'impôt le jour de la signature. L'autre ne demande pas un euro de mise, mais ne vaut rien à la revente.

Le fil conducteur : une SCI familiale, Les Charmilles, à trois associés. Le père apporte un immeuble locatif estimé 240 000 €, grevé de 90 000 € d'emprunt. La mère apporte 30 000 €. Le fils, qui gérera les biens, n'a pas un euro : il apporte son travail. Si la société n'est pas encore constituée, commencez par notre guide complet de la création d'une SCI en 7 étapes : cette page suppose que vous en êtes à la ligne « apports » de vos statuts.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les textes consolidés (Code civil, Code général des impôts, Code de commerce). Mis à jour le 31 août 2026.

---

1. Ce qu'est un apport en SCI — et ce qu'il n'est pas

Un apport, c'est ce que vous sortez de votre patrimoine pour le mettre dans celui de la société. En échange, vous recevez des parts sociales : un titre de propriété sur une fraction de la société, pas une créance sur elle. Le Code civil le dit ainsi : s'associer, c'est « affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie » (art. 1832).

Trois formes possibles :

• L'apport en numéraire : une somme d'argent.
• L'apport en nature : un bien, corporel ou non — immeuble, mobilier, parts d'une autre société, créance. Il porte soit sur la propriété du bien, soit sur sa seule jouissance, c'est-à-dire son usage.
• L'apport en industrie : un travail, une compétence, un savoir-faire mis au service de la société.

La confusion à régler tout de suite : apport ou compte courant ?

Un associé qui verse 30 000 € sur le compte de la SCI n'a pas forcément fait un apport. S'il a prêté la somme, il a ouvert un compte courant d'associé : une créance remboursable, pas un titre. À la banque, les deux se ressemblent. En droit, elles n'ont rien à voir.

Cette page traite la nature des deux opérations, pas leur dosage. Combien mettre au capital, combien en compte courant : c'est l'arbitrage du guide du capital social d'une SCI. Le régime de la créance d'associé — intérêts, remboursement, abandon, décès — est dans celui du compte courant d'associé en SCI.

Troisième voie pour faire entrer de l'argent familial, ni apport ni compte courant : le prêt familial formalisé, déclaré et daté, qui évite la requalification en donation.

---

2. L'apport en numéraire : ce que vous devez, et quand

Deux mots à ne pas confondre. Souscrire, c'est s'engager à apporter une somme ; libérer, c'est la verser. Les parts se comptent sur ce qui est souscrit : la mère des Charmilles reçoit ses 300 parts à la signature des statuts, sans avoir payé un euro.

Aucun texte n'impose de délai de libération en société civile. Les statuts fixent le calendrier : tout à la constitution, 50 % puis le solde sur appel de la gérance, ou l'intégralité dans les cinq ans. Une liberté que les sociétés commerciales n'ont pas.

Ce qui arrive si vous ne libérez pas

L'article 1843-3 du Code civil est direct : l'associé qui devait verser une somme et ne l'a pas fait doit les intérêts « de plein droit et sans demande ». Ni lettre recommandée, ni mise en demeure, ni procès. Les intérêts courent seuls, depuis le jour où la somme était due.

La correction que peu de guides font : le dépôt n'est pas obligatoire

Aucun texte n'impose de déposer les apports en numéraire d'une SCI sur un compte bloqué avant l'immatriculation. Pas de capital minimum non plus. Dépôt et attestation sont des règles de SARL et de SAS ; le greffe ne réclame rien de tel pour une société civile. Beaucoup de banques l'exigent quand même : c'est un usage, pas du droit. Procédure et déblocage des fonds : dépôt du capital social d'une SCI. Ouverture du compte : compte bancaire de SCI.

---

3. L'apport en nature : évaluer soi-même, et ce que ça engage

Tout bien qui peut être vendu peut être apporté : immeuble, terrain, mobilier, parts d'une autre société, créance. L'apport se réalise par le transfert du droit et la remise effective du bien (art. 1843-3, al. 2). Sur un immeuble, il faut un notaire : l'acte se publie au service de la publicité foncière, qui rend les mutations opposables aux tiers.

Personne ne contrôle votre évaluation

Dans une SARL ou une SAS, un commissaire aux apports — un professionnel indépendant qui vérifie la valeur des biens apportés — est en principe obligatoire. En société civile, il n'existe pas. Les associés fixent la valeur et l'inscrivent dans les statuts.

Cette liberté a un prix. Les associés répondent de la valeur retenue, entre eux comme envers les tiers, au titre du droit commun. La garantie légale de cinq ans du Code de commerce ne vise que les sociétés commerciales — SARL (art. L223-9) comme SAS (art. L227-1) — et jamais la société civile. Et l'administration rectifie les valeurs décalées du marché. Une expertise sommaire annexée aux statuts vaut mieux qu'un chiffre rond.

D'abord la plus-value, ensuite les droits

C'est l'ordre inverse de celui qu'on lit partout, et c'est le bon. Apporter un immeuble est une cession à titre onéreux (art. 150 U du Code général des impôts). L'apporteur ne touche pas d'argent, il reçoit des parts ; fiscalement, c'est une vente. La plus-value — valeur d'apport moins prix d'acquisition — est imposable l'année de l'apport.

Les droits d'enregistrement — la taxe due à l'État à l'enregistrement de l'acte — sont bien plus légers qu'on ne le croit. Depuis 2019, l'article 810, I dispose que « les apports sont enregistrés gratuitement ». Trois cas :

• Apport pur et simple (payé en parts seulement) à une SCI à l'impôt sur le revenu : enregistré gratuitement.
• Apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur les sociétés, par un apporteur qui ne l'est pas (art. 809, I, 3°) : 2,20 % (art. 810, III), zéro s'il s'engage dans l'acte à garder ses parts trois ans. Le 5 % qu'on lit partout pour ce cas est faux.
• Apport mixte — le cas du père, payé à la fois en parts et par la reprise d'un emprunt : seule la fraction correspondant au passif repris est à titre onéreux, taxée à 5,00 %. L'apport entier ne bascule pas.

Sur les Charmilles : 150 000 € rémunérés en parts, enregistrés gratuitement ; 90 000 € d'emprunt repris, taxés à 5,00 % = 4 500 €. L'addition complète est au § 7.

Le dossier complet — engagement de conservation, option à l'impôt sur les sociétés, procédure notariale — est dans notre guide de l'apport d'un immeuble à une SCI. Abattements et exonérations : plus-value en SCI. Bien commun aux époux, dont le consentement conditionne la validité : SCI et régime matrimonial. Usufruit ou nue-propriété : démembrement en SCI.

---

4. L'apport en jouissance : donner l'usage sans donner le bien

L'apport en jouissance est la forme oubliée. Elle débloque des situations que rien d'autre ne débloque. L'associé reste propriétaire ; il donne l'usage du bien à la société pour la durée fixée aux statuts. La SCI encaisse les loyers, l'apporteur reçoit des parts, le bien ne change pas de mains.

L'alinéa 4 de l'article 1843-3 pose la règle en une ligne : l'apporteur en jouissance est garant envers la société « comme un bailleur envers son preneur ». Il délivre le bien, l'entretient, en garantit la jouissance paisible. Le même alinéa réserve un cas : sur des choses de genre ou des biens appelés à être renouvelés, c'est la propriété qui passe à la société, à charge pour elle d'en rendre l'équivalent. Sur un immeuble, la règle joue en plein : l'associé reste propriétaire.

Ce que cela évite. Pas de transfert de propriété, donc pas de mutation, pas de plus-value chez l'apporteur, pas de droit de mutation à titre onéreux. Une réserve : au-delà de douze ans, l'apport doit être publié au service de la publicité foncière (art. 28, 1°, b, du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), faute de quoi il cesse d'être opposable aux tiers.

Dans ce cas-là, ne faites pas ça. Si votre objectif est la transmission — faire descendre un patrimoine vers vos enfants par donations de parts —, l'apport en jouissance est un mauvais choix : vous donneriez des parts adossées à un droit qui s'éteint. Il sert à l'inverse : exploiter un bien sans s'en dessaisir.

Deux homonymies à écarter. La SCI de jouissance à temps partagé est une catégorie de société, dont les parts donnent droit à occuper un logement quelques semaines par an (voyez les types de SCI). La SCI usufruitière, elle, achète l'usufruit d'un bien. Aucune des deux n'est un apport en jouissance.

---

5. L'apport en industrie : la seule forme qui ne demande aucune mise

Un associé apporte son industrie quand il met son travail ou son savoir-faire à la disposition de la société. En SCI, c'est très concret : gérer les locations, suivre les travaux, tenir la comptabilité, faire les visites, traiter les impayés.

Il est parfaitement licite en société civile. On lit parfois qu'il serait « exclu dans la SCI traditionnelle » : c'est faux. L'article 1832 vise l'apport de « biens ou leur industrie », et l'article 1843-2, alinéa 2, en organise le régime. La confusion vient d'ailleurs : la société anonyme l'interdit, et les SARL puis les SAS n'y ont eu accès que par des textes spéciaux.

Ce que l'article 1843-2 alinéa 2 dit, exactement

Les apports en industrie « ne concourent pas à la formation du capital social ». Mais ils « donnent lieu à l'attribution de parts ouvrant droit au partage des bénéfices et de l'actif net, à charge de contribuer aux pertes ». Quatre conséquences en découlent :

1. Zéro au capital. Les parts d'industrie existent hors capital social. Le capital des Charmilles reste de 180 000 €, quoi que fasse le fils.
2. Un droit au bénéfice et à l'actif net. L'actif net, c'est ce qui reste une fois les dettes payées. L'apporteur en industrie y a droit — le point que la plupart des guides omettent.
3. La qualité d'associé. Ses parts lui donnent le droit de participer aux décisions collectives.
4. Une obligation, pas seulement un droit. Il contribue aux pertes, sans ambiguïté.

S'y ajoute l'alinéa 6 de l'article 1843-3 : l'apporteur en industrie doit à la société tous les gains qu'il tire de l'activité objet de son apport. Piège de rédaction : si les statuts écrivent « la gestion locative » sans plus, les honoraires que le fils perçoit ailleurs peuvent lui être réclamés. Limitez la clause aux biens de la société.

Le calcul, sur le cas du fils

Ce que l'apport en industrie ne donne pas

Trois limites, à dire franchement avant qu'il signe.

Aucune valeur patrimoniale. Le fils ne détient rien qui se vende. S'il quitte la société au bout de quatre ans, ses parts d'industrie sont annulées et il repart avec 0 € — quand la mère récupérerait la valeur de ses 300 parts. Restent les bénéfices déjà distribués.

Des parts en principe incessibles et intransmissibles. Attention à la justification : aucun texte ne l'écrit. On lit souvent que l'incessibilité viendrait de l'article 1843-2 — il n'en dit rien. Le principe tient au caractère personnel de l'apport : ces parts paient le travail d'une personne, elles ne suivent ni un acquéreur ni un héritier. La doctrine est unanime, mais elle n'est pas un article : faites-le écrire dans les statuts.

Une contribution aux pertes bien réelle. Elle s'ajoute, comme pour tout associé, à la responsabilité indéfinie mais non solidaire envers les créanciers sociaux (art. 1857 et 1858 du Code civil), détaillée dans notre guide de la responsabilité des associés de SCI.

Dans ce cas-là, ce n'est pas la bonne réponse. Si l'associé en industrie n'a aucune activité réelle à fournir, n'utilisez pas cette forme : l'apport fictif appelle la requalification en donation déguisée ou en société fictive. S'il veut être payé, versez-lui une rémunération de gérance : déductible, due même sans bénéfice, et elle ne fait entrer personne au capital. Le calcul annuel de la part de chacun : répartition du résultat entre associés.

---

6. Combien de parts pour qui : le calcul complet

La règle tient en une phrase (art. 1843-2, al. 1) : les droits de chaque associé dans le capital sont proportionnels à ses apports. La valeur nominale de la part est libre — aux Charmilles, 100 €.

Le piège : l'immeuble ne vaut pas 240 000 €

C'est l'erreur la plus fréquente. L'immeuble est estimé 240 000 €, mais la SCI reprend 90 000 € d'emprunt dans le même mouvement. Ce que le père apporte réellement, c'est la valeur nette : 150 000 €. Retenir 240 000 € lui donnerait des parts pour une richesse qu'il n'apporte pas.

Le fils est bien dans la société — il vote, il touche du bénéfice — sans peser un euro au capital. Deux comptes distincts : le capital d'un côté, le partage des résultats de l'autre (§ 5).

Deux libertés, et une limite

La proportionnalité de l'article 1843-2 vaut pour le capital. Les bénéfices et les pertes, eux, peuvent s'en écarter par clause statutaire (art. 1844-1) : un associé à 20 % du capital peut toucher 40 % des bénéfices.

La limite est la clause léonine : celle qui donne tout le profit à un associé, l'exonère de toute perte, ou l'écarte du profit. Elle est réputée non écrite, et la proportionnalité reprend ses droits. Rédaction de ces clauses : statuts de SCI. Suivi de qui détient quoi : tableau de suivi des parts et associés. Société montée avec des tiers : SCI entre amis, qui traite l'équité entre financements inégaux.

---

7. Ce que chaque forme d'apport coûte vraiment en 2026

« Enregistré gratuitement » ne veut pas dire « gratuit ». La gratuité porte sur le droit d'enregistrement. L'acte notarié, ses émoluments — la part tarifée de la rémunération du notaire — et la contribution de sécurité immobilière — la taxe perçue par l'État pour publier l'acte au fichier immobilier — restent dus dès qu'un immeuble est en cause.

Et la gratuité obtenue à l'impôt sur le revenu n'est pas définitive. Le jour où la société passe à l'impôt sur les sociétés, les droits redeviennent exigibles. Sur quoi ? Les apports purs et simples d'immeuble, de droits immobiliers, de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail reçus depuis le 1^er août 1965 de personnes qui n'y étaient pas soumises (art. 809, II). Assiette : la valeur vénale au jour du changement, à 2,20 %, sauf engagement de conservation de trois ans — engagement que tous les associés doivent prendre, sur les parts qu'ils détiennent à cette date. Un seul récalcitrant fait tomber la dispense pour tout le monde. Aux Charmilles, la fraction pure et simple pesait 150 000 € sur 240 000 €, soit 62,5 % du bien. Si l'immeuble vaut 260 000 € ce jour-là, l'assiette est de 162 500 € et la note de 3 575 €, des années après un apport présenté comme gratuit. Dans ce cas-là, ne faites pas ça : si vous savez que la SCI ira à l'impôt sur les sociétés, optez dès la constitution.

Ces montants sont ceux de l'apport. Ils s'ajoutent aux formalités de constitution — annonce légale, greffe, bénéficiaires effectifs : 308,91 € pour une SCI depuis le barème de greffe du 1^er mars 2026. Détail dans l'annonce légale de SCI et la checklist de création.

---

8. Les cinq erreurs d'apport qui coûtent cher

Erreur 1 — Retenir la valeur brute d'un bien financé à crédit

Si les statuts des Charmilles avaient retenu 240 000 € pour l'immeuble, le capital serait de 270 000 € et la mère détiendrait 11,11 % au lieu de 16,67 % — pour le même chèque de 30 000 €. Le jour où la société partage 300 000 € entre apporteurs en capital, elle touche 33 333 € au lieu de 50 000 €. Coût de l'erreur : 16 667 €, irréversible sans l'accord de tous.

Erreur 2 — Mettre au capital ce qui aurait dû aller en compte courant

L'associé qui apporte 50 000 € au capital et veut les récupérer trois ans plus tard doit faire voter une réduction de capital : décision collective, à la majorité des statuts ou, sans clause, à l'unanimité (art. 1836 du Code civil). Puis une annonce légale, 136 € hors taxes soit 163,20 €. Puis une inscription modificative avec dépôt d'acte, 185,77 €. Environ 349 € et plusieurs semaines, quand un remboursement de compte courant part le jour même. Et l'unanimité ne se négocie pas : un seul associé bloque la sortie.

Erreur 3 — Sous-évaluer un apport pour payer moins tout de suite

Le père retient 180 000 € au lieu de 240 000 €. Sa plus-value brute tombe à 8 500 €, son impôt à 1 746 € : 12 323 € économisés. Sauf que la valeur d'apport devient le prix d'acquisition de la SCI. Revente à 300 000 € cinq ans plus tard : plus-value de 120 000 € au lieu de 60 000 €. À 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux), sans abattement à ce stade, l'écart atteint 21 720 € — que la taxe de l'article 1609 nonies G ne ferait que creuser. Perte nette : au moins 9 397 €, avant le risque de rectification — et ce solde se lit au niveau de la famille : l'économie est celle du père, le surcoût de plus-value se partage entre tous au prorata des parts. Sans compter que retenir 180 000 € fait tomber la part du père de 83,33 % à 75 % du capital.

Erreur 4 — Découvrir la plus-value après la signature

La plus brutale : elle tombe sur quelqu'un qui n'a rien encaissé. Les 14 069 € du père partent chez le notaire le jour de la publication, alors que l'apport ne lui a rapporté que des parts. Faites le calcul avant : si le montant ne passe pas, regardez l'apport en jouissance (§ 4).

Erreur 5 — Promettre à l'apporteur en industrie des parts qu'il ne pourra jamais vendre

Le fils croit détenir « 300 parts comme sa mère » et chiffre son patrimoine à 30 000 €. Le jour où il part, ses parts sont annulées : 0 €. Dites-le avant. S'il doit être payé, versez une rémunération de gérance ; s'il doit posséder, faites-lui souscrire des parts de capital contre un apport en numéraire, même modeste. Ce que valent des parts à la revente : cession de parts de SCI. Les risques d'un montage de façade : abus de droit en SCI.

---

9. Apporter plus tard : l'augmentation de capital

Un apport n'est pas réservé à la constitution. En cours de vie sociale, il passe par une augmentation de capital, votée à la majorité prévue aux statuts. Statuts muets, c'est l'unanimité : une augmentation de capital est une modification statutaire (art. 1836 du Code civil). Trois voies : des apports nouveaux ; l'incorporation de réserves, qui n'apporte aucun argent frais ; l'incorporation d'un compte courant, qui change une dette de la société en parts.

Le point à retenir : toute augmentation dilue ceux qui n'y participent pas, leur nombre de parts restant le même dans un capital plus grand. Mécanisme et écritures : augmentation de capital par incorporation du compte courant. Entrée d'une nouvelle personne et prime d'émission — le supplément que verse l'entrant pour payer les parts à leur valeur réelle et non à leur nominal : faire entrer un nouvel associé dans une SCI.

---

Sources officielles

• Article 1843-2 du Code civil — proportionnalité des droits aux apports, apports en industrie.
• Article 1843-3 du Code civil — obligations de l'apporteur, intérêts de plein droit.
• Article 810 du Code général des impôts — « les apports sont enregistrés gratuitement », tarif de 2,20 %.
• Article 1844-1 du Code civil — partage des bénéfices, part de l'apporteur en industrie, clause léonine.
• Article 879 du Code général des impôts — contribution de sécurité immobilière ; taux de 0,10 % à l'article 881 K.
• Article A444-158 du Code de commerce — barème des émoluments du notaire en matière de sociétés, pour les biens soumis à publicité foncière.

---