Apport d'un immeuble à une SCI : droits, plus-value et procédure (2026)

Sommaire

1. 1. Qu'est-ce qu'un apport d'immeuble à une SCI ?
2. 2. Apport pur et simple, à titre onéreux ou mixte
3. 3. Droits d'enregistrement : IR à 500 € vs IS à 5 %
4. 4. L'engagement de conservation des parts de 3 ans
5. 5. Plus-value immobilière : un fait générateur à anticiper
6. 6. Évaluation du bien : méthodes et bonnes pratiques
7. 7. Pas de commissaire aux apports en SCI
8. 8. Apporter un immeuble grevé d'un emprunt
9. 9. Bien commun et accord du conjoint
10. 10. La procédure pas à pas chez le notaire
11. 11. Apport en démembrement : nue-propriété et usufruit
12. 12. Cas pratique 1 : Hélène, médecin à Nantes
13. 13. Cas pratique 2 : les Lefebvre à Bordeaux
14. 14. Les 8 erreurs à éviter absolument
15. 15. FAQ — 12 questions clés

Ce que ce guide vous apporte. Un décryptage chirurgical de la distinction entre apport pur et simple, apport à titre onéreux et apport mixte, avec leurs régimes fiscaux respectifs. Un calcul détaillé de la plus-value immobilière déclenchée par l'apport, abattements pour durée de détention compris, et la mécanique de la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Un arbitrage chiffré entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dans le contexte spécifique d'un apport d'immeuble. Enfin une procédure complète chez le notaire, de la rédaction de l'acte à la publicité foncière, avec les pièges à éviter sur l'emprunt en cours et l'accord du conjoint. Contenu vérifié au 21/06/2026 contre Légifrance et BOFiP par Quentin Hagnéré. Pour aller plus loin sur les sujets connexes, consultez nos guides dédiés à la plus-value en SCI à l'IR, au capital social d'une SCI et au choix entre IR et IS.

1. Qu'est-ce qu'un apport d'immeuble à une SCI ?

Hélène Dubois, médecin à Nantes, possède un T3 acheté 200 000 € en 2010 et estimé aujourd'hui 300 000 €. Elle veut le transmettre à Camille et Romain sans le vendre, ni perdre la main sur les loyers. Sa notaire lui glisse : « Apportez-le à une SCI familiale. » Reste à préciser ce que recouvre, sur le plan juridique, l'apport d'un immeuble à une société.

La définition juridique

L'apport est l'opération par laquelle une personne, l'apporteur, transfère la propriété d'un bien à une société en contrepartie de l'attribution de parts sociales représentatives de cet apport dans le capital social. C'est le fondement même du contrat de société, défini à l'article 1832 du Code civil : "La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter."

L'article 1843-3 du Code civil précise les trois formes possibles : l'apport en numéraire (somme d'argent), l'apport en nature (bien meuble ou immeuble) et l'apport en industrie (force de travail ou compétences). Apporter un immeuble à une SCI relève donc de l'apport en nature, plus exactement de l'apport en pleine propriété d'un bien immobilier — à ne pas confondre avec l'apport en jouissance qui consiste à mettre seulement l'usage du bien à disposition de la société, sans transférer la propriété.

En pratique, trois étapes s'enchaînent. On commence par évaluer le bien à sa valeur vénale au jour de l'apport. On passe ensuite chez le notaire pour signer l'acte authentique : aucune marge de manœuvre ici, l'article 710-1 du Code civil combiné au décret du 4 janvier 1955 l'impose pour toute mutation immobilière publiée au registre foncier. Reste enfin à attribuer à l'apporteur les parts sociales correspondant à la valeur de son apport rapportée au capital social total.

Apport en nature vs numéraire vs industrie

La SCI, par sa nature même de société civile immobilière, repose massivement sur l'apport en nature d'immeubles. L'apport en numéraire reste possible et utile pour constituer la trésorerie initiale (frais de notaire à régler, charges courantes), mais le cœur du capital social d'une SCI patrimoniale est presque toujours constitué par l'apport d'un ou plusieurs biens immobiliers.

L'apport en industrie, en revanche, est expressément exclu dans la SCI traditionnelle. L'article 1843-3 alinéa 6 du Code civil autorise l'apport en industrie, mais celui-ci ne concourt pas à la formation du capital social — il donne simplement droit à une part dans les bénéfices et l'actif net. Or, dans une SCI patrimoniale, où le but est d'organiser la détention statique d'un patrimoine immobilier, l'apport en industrie n'a pratiquement aucune utilité pratique. On le rencontre exceptionnellement dans certaines SCI de marchand de biens où un associé apporte ses compétences professionnelles, mais ce cas reste marginal.

Trois cas d'usage typiques de l'apport d'immeuble

L'apport d'un immeuble à une SCI répond à trois grandes situations stratégiques. La première est l'isolement patrimonial : un propriétaire qui détient en direct un ou plusieurs biens locatifs souhaite les regrouper dans une structure dédiée, distincte de son patrimoine personnel. Cela facilite la gestion comptable, isole les risques juridiques liés à la location, et permet le cas échéant de protéger le bien d'éventuelles difficultés professionnelles (sans aller jusqu'à constituer une véritable protection contre les créanciers — le voile sociétaire reste perçable en cas de fraude).

Vient ensuite le cas où la SCI sert à préparer la transmission familiale, qui est exactement le cas d'Hélène. Une fois le bien apporté à la SCI, le propriétaire peut transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, par donations successives bénéficiant de l'abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779 I CGI). Voir notre guide dédié à la donation de parts de SCI pour l'optimisation complète de cette stratégie.

La troisième situation, plus rare mais très intéressante, est la mutualisation entre conjoints ou indivisaires. Deux époux qui détiennent chacun un bien locatif en propre peuvent les apporter à une SCI commune pour clarifier la gestion et faciliter les arbitrages futurs. Des frères et sœurs en indivision sur un bien hérité peuvent également l'apporter à une SCI pour sortir des règles contraignantes de l'indivision (art. 815 et suivants CC) et substituer une gouvernance sociétaire plus souple, organisée par les statuts de la SCI.

Apport d'immeuble vs apport de parts : ne pas confondre

La distinction est essentielle car les conseillers patrimoniaux et certaines documentations confondent souvent les deux. L'apport d'un bien immobilier déclenche systématiquement le calcul d'une plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U CGI), alors que l'apport de parts sociales relève des plus-values mobilières (art. 150-0 A CGI) et peut bénéficier du report d'imposition prévu à l'article 150-0 B ter CGI lorsque la holding est soumise à l'IS. Confondre les deux régimes peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros en impôt mal anticipé.

Hélène, dans notre cas, doit donc bien comprendre qu'elle s'apprête à céder fiscalement son appartement à la SCI familiale qu'elle va créer avec Camille et Romain. Cette cession déclenchera mécaniquement le calcul d'une plus-value immobilière sur l'écart entre 300 000 € (valeur d'apport) et 200 000 € (prix d'achat 2010), soit 100 000 € de plus-value brute. Cet enchaînement — apport = cession fiscale = plus-value à régler — sera décortiqué dans les sections suivantes, en commençant par la frontière entre apport pur et simple, apport à titre onéreux et apport mixte.

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2. Apport pur et simple ou apport à titre onéreux : quelle différence ?

La distinction entre apport pur et simple et apport à titre onéreux semble très théorique. Elle conditionne pourtant tout le traitement fiscal de l'opération. Un mot mal placé dans l'acte notarié, une reprise de passif oubliée, et la facture peut tripler. Décortiquons.

2.1. L'apport pur et simple : la forme la plus courante

L'apport pur et simple, régi par l'article 1843-3 du Code civil, désigne le transfert d'un bien à la société en contrepartie exclusive de l'attribution de parts sociales. Aucun paiement immédiat, aucune reprise de dette : l'apporteur reçoit du capital social, point. Il devient associé à hauteur de la valeur apportée, divisée par la valeur nominale de chaque part.

Concrètement, si Hélène Dubois apporte son appartement valorisé à 300 000 € à la SCI familiale créée avec ses enfants Camille et Romain, et que les statuts fixent la valeur nominale d'une part à 100 €, elle reçoit 3 000 parts. Ces parts représentent sa quote-part dans le capital, et seront soumises au régime fiscal de l'apport pur et simple.

Le BOFiP référence BOI-ENR-AVS-10 précise les conditions d'application du régime de faveur prévu à l'article 809 I bis du CGI : à l'IR, le droit fixe de 500 € s'applique à condition que l'apporteur s'engage à conserver ses parts pendant trois ans. Sans cette mention, la fiscalité bascule sur le droit proportionnel de droit commun.

2.2. L'apport à titre onéreux : quand la société paie

L'apport à titre onéreux change radicalement la nature de l'opération. Ici, la société ne se contente pas de remettre des parts : elle verse une contrepartie en argent, prend en charge une dette de l'apporteur, ou s'oblige à un paiement futur. D'un point de vue juridique, ce n'est plus un apport pur : c'est une vente déguisée pour la fraction onéreuse.

La conséquence fiscale est directe. La part onéreuse de l'apport est traitée comme une mutation à titre onéreux, soumise aux droits de mutation immobilière de droit commun, soit environ 5,80 % en moyenne selon le département (taux départemental 4,50 %, taxe communale 1,20 %, frais d'assiette 2,37 % sur ces droits — référence BOI-ENR-DMTOI).

2.3. L'apport mixte : le cas le plus fréquent en pratique

La quasi-totalité des apports immobiliers à une SCI sont des apports mixtes : une partie pure et simple (rémunérée en parts), une partie onéreuse (reprise de l'emprunt en cours). Le notaire ventile alors la base imposable selon une règle de proportionnalité stricte, validée par la jurisprudence et l'administration fiscale (BOI-ENR-AVS-10).

2.4. Tableau comparatif des effets fiscaux

2.5. Cas pratique : l'apport mixte de Marc Lefebvre

Marc et Isabelle Lefebvre, 55 et 50 ans, dirigent une PME industrielle à Bordeaux. Ils détiennent en direct un immeuble de rapport de quatre lots, acheté 320 000 € en 2008 (18 ans de détention), aujourd'hui valorisé 580 000 €. Cet immeuble est financé par un emprunt dont le capital restant dû s'élève à 180 000 €. Marc souhaite apporter le bien à une SCI à l'IS qu'il vient de constituer avec Isabelle, dans la perspective de transmettre progressivement les parts à leur fils.

La SCI étant à l'IS, le droit fixe de 500 € de l'article 809 I bis CGI ne s'applique pas. C'est l'article 810 III CGI qui prend le relais, avec un droit proportionnel de 5 % sur la valeur apportée. Mais attention à la ventilation entre fraction pure et fraction onéreuse.

La structure de l'apport se présente ainsi :

• Valeur totale de l'immeuble apporté : 580 000 €
• Capital restant dû repris par la SCI : 180 000 € (fraction onéreuse)
• Solde rémunéré en parts sociales : 400 000 € (fraction pure et simple)

Le traitement fiscal des droits d'enregistrement est dès lors le suivant :

• Sur la fraction pure (400 000 €) : 5 % au titre de l'art. 810 III CGI = 20 000 €
• Sur la fraction onéreuse (180 000 €) : droits de mutation immobilière ~5,80 % = environ 10 440 €
• Total des droits d'enregistrement : ~30 440 €

Marc a également étudié l'option d'apporter d'abord à une SCI à l'IR (droit fixe 500 €) puis de basculer à l'IS deux ans plus tard. L'opération est techniquement possible, mais elle implique de respecter l'engagement de conservation des parts trois ans (voir section 4) et de gérer un changement de régime fiscal porteur de complexités spécifiques. Nous traitons cet arbitrage en détail dans le guide SCI à l'IS ou à l'IR.

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3. Droits d'enregistrement : 500 € à l'IR ou 5 % à l'IS, le grand écart

Peu de régimes fiscaux français créent un tel écart. Pour la même opération économique (apporter un immeuble à une SCI), la facture varie de 500 € à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le régime fiscal choisi. Décryptage des deux régimes.

3.1. Le régime de l'IR : droit fixe de 500 € sous conditions

La SCI à l'IR bénéficie d'un droit fixe : 500 € forfaitaires, que le bien apporté vaille 150 000 € ou 1,2 M€. L'article 809 I bis du CGI pose une seule condition pour en bénéficier : l'apporteur s'engage à conserver ses parts pendant trois ans après l'apport. Sans cet engagement, retour au droit proportionnel de 5 %.

Ce régime de faveur, hérité d'un objectif gouvernemental de neutralité fiscale pour les restructurations patrimoniales familiales, s'applique aussi bien aux apports réalisés à la constitution de la société qu'à ceux effectués lors d'une augmentation de capital ultérieure. Le BOFiP BOI-ENR-AVS-10 détaille les conditions d'application et les obligations déclaratives.

3.2. Le régime de l'IS : droit proportionnel de 5 %

Lorsque la société destinataire de l'apport est soumise à l'impôt sur les sociétés, le traitement fiscal change radicalement. L'article 810 III du CGI impose un droit proportionnel de 5 % sur la valeur des biens apportés (immeubles, droits immobiliers, fonds de commerce et clientèle compris).

Cette différence de traitement s'explique par la logique économique : une société à l'IS bénéficie de l'amortissement (voir notre guide comptabilité SCI), avantage fiscal majeur dont le législateur a estimé qu'il devait être compensé par des droits d'enregistrement plus élevés à l'entrée.

3.3. L'écart en chiffres : tableau comparatif par valeur d'apport

Le différentiel devient vertigineux dès que la valeur de l'apport dépasse quelques centaines de milliers d'euros. Pour un patrimoine familial classique apporté à une SCI familiale de 300 000 €, l'économie liée au choix du régime IR atteint 14 500 €, soit l'équivalent de plusieurs mois de loyers nets.

3.4. Le piège du basculement automatique à l'IS

Le choix d'apporter à une SCI à l'IR pour bénéficier du droit fixe ne doit pas faire oublier que ce régime n'est pas immuable. L'article 206-2 du CGI prévoit qu'une SCI bascule de plein droit à l'IS si elle exerce une activité commerciale (location meublée habituelle, para-hôtellerie, marchand de biens) au-delà d'un seuil de 10 % de ses recettes totales.

Concrètement, si Hélène Dubois apporte son appartement et décide ensuite de le louer en meublé annuel, sa SCI bascule mécaniquement à l'IS. Le droit fixe initial reste acquis (il n'y a pas de rappel), mais le régime fiscal change radicalement : amortissement obligatoire, plus-values professionnelles, comptabilité commerciale. Ce point est traité dans notre guide SCI à l'IS ou à l'IR.

3.5. Cas pratique : l'arbitrage d'Hélène Dubois

Hélène Dubois, médecin libéral à Nantes, hésite entre deux scénarios pour l'apport de son appartement T3 de 300 000 € à la SCI familiale qu'elle crée avec ses enfants Camille (28 ans, ingénieure à Paris) et Romain (25 ans, étudiant à Nantes).

Scénario 1 : SCI à l'IR. L'appartement est loué en nu, les loyers sont déclarés en revenus fonciers. Droits d'enregistrement : 500 € (engagement de conservation des parts trois ans). Frais notariés : environ 6 000 €. Total entrée : ~6 500 €.

Scénario 2 : SCI à l'IS. Le bien est destiné à être loué en meublé saisonnier (Hélène anticipe une demande locative étudiante forte). Droits d'enregistrement : 5 % × 300 000 € = 15 000 €. Frais notariés : environ 6 000 €. Total entrée : ~21 000 €.

L'écart de 14 500 € à l'entrée doit être mis en regard de l'économie générée par l'amortissement à l'IS, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt évité chaque année pendant 20 à 30 ans. Hélène a finalement opté pour le régime IR, ses enfants n'ayant pas la fiscalité marginale qui justifierait le surcoût d'entrée. La SCI restera à l'IR avec location nue, en attendant une éventuelle option ultérieure.

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4. L'engagement de conservation des parts pendant 3 ans : ce qui se passe si vous cédez avant

Le droit fixe de 500 € prévu à l'article 809 I bis du CGI n'est pas un cadeau gratuit. Il est conditionné à un engagement strict, dont la méconnaissance entraîne un rappel des droits d'enregistrement au taux de droit commun, majoré des intérêts de retard. Comprendre ce mécanisme est essentiel pour ne pas se retrouver à payer 15 000 € quatre ans après l'apport pour une opération qu'on pensait définitivement bouclée.

4.1. Le mécanisme légal de l'engagement

L'article 809 I bis du CGI conditionne l'application du droit fixe de 500 € à l'engagement pris par l'apporteur (et chacun des associés en cas d'apport pluripersonnel) de conserver les parts sociales reçues en rémunération de l'apport pendant une durée minimale de trois ans à compter de la réalisation de l'apport.

Cet engagement doit être expressément formulé dans l'acte d'apport. Le notaire l'insère systématiquement dans la rédaction, mais la rédaction varie d'une étude à l'autre : certains se contentent d'une mention type, d'autres détaillent les modalités. Le BOFiP BOI-ENR-AVS-10 précise que l'engagement doit être explicitement formulé et opposable à l'administration.

La date de départ du délai de trois ans est la date de signature de l'acte d'apport, soit en pratique la date de l'acte authentique pour un apport immobilier. La date d'immatriculation de la société au RCS ou la date d'AGE de capital n'a aucune incidence sur ce point.

4.2. Les conséquences fiscales d'une rupture d'engagement

Si l'apporteur cède, donne, ou transfère ses parts avant l'expiration du délai de trois ans, l'administration fiscale procède à un rappel des droits d'enregistrement. Le droit fixe de 500 € initialement perçu est remplacé rétroactivement par le droit proportionnel qui aurait dû s'appliquer en l'absence du régime de faveur.

Concrètement, pour un apport de 300 000 € en SCI à l'IR avec rupture d'engagement à la 2e année : le rappel s'élève à 5 % × 300 000 € − 500 € = 14 500 €, auxquels s'ajoutent les intérêts de retard prévus à l'article 1727 du CGI (0,20 % par mois, soit 2,40 % par an), ainsi qu'une majoration de 10 % pour défaut de paiement spontané.

4.3. Les cas typiques de rupture involontaire

Plusieurs situations très courantes en pratique peuvent constituer une rupture de l'engagement de conservation. Les identifier en amont permet de structurer correctement l'opération d'apport.

• La vente de parts dans les trois ans : la cession à un tiers ou même à un membre de la famille (hors exception, voir 4.4) déclenche le rappel. C'est le cas le plus fréquent quand l'apporteur souhaite faire entrer un nouvel associé ou ajuster les quotes-parts.
• La donation des parts à des descendants dans le cadre d'un démembrement précoce. Si Hélène Dubois avait apporté son appartement à la SCI puis donné dans l'année des parts en nue-propriété à ses enfants, la jurisprudence et la doctrine considèrent généralement que cette donation respecte l'engagement si elle est faite en ligne directe (voir 4.4), mais le terrain reste sensible.
• La dissolution anticipée de la SCI avec partage des biens. Sortir l'immeuble de la SCI dans les trois ans annule rétroactivement le bénéfice du régime de faveur, l'opération économique étant alors assimilée à une cession.
• L'apport ultérieur des parts à une holding. C'est un piège classique des structurations patrimoniales évolutives : créer une SCI familiale avec droit fixe, puis apporter les parts à une SARL holding deux ans plus tard pour optimiser la transmission. L'apport ultérieur des parts est qualifié de mutation et déclenche le rappel.

4.4. Les cas autorisés : décès et transmission familiale

Tous les transferts ne constituent pas une rupture d'engagement. Le BOFiP BOI-ENR-AVS-10 et la doctrine administrative reconnaissent plusieurs hypothèses de continuité, qui préservent le bénéfice du droit fixe.

• La transmission par décès est expressément exclue de la rupture. Si l'apporteur décède avant l'expiration du délai de trois ans, ses héritiers ne sont pas tenus de poursuivre l'engagement et le bénéfice du régime reste acquis.
• La donation aux conjoints, ascendants et descendants en ligne directe est généralement préservée, à condition que les donataires reprennent à leur charge l'engagement résiduel jusqu'à l'échéance des trois ans initiaux.
• Les opérations entre associés d'une même SCI (rachat de parts par un autre associé, augmentation de capital sans dilution effective) peuvent être analysées au cas par cas. La prudence commande de consulter avant toute opération.

Pour la donation de parts de SCI en ligne directe pendant la période d'engagement, le notaire qui rédige la donation devra mentionner explicitement la reprise de l'engagement par le donataire. C'est une formalité simple mais souvent oubliée.

4.5. Conseil pratique : sécuriser l'engagement dès le départ

Plusieurs bonnes pratiques permettent de neutraliser le risque de rappel des droits :

• Faire mentionner l'engagement de conservation de manière explicite et nominative pour chaque apporteur dans l'acte d'apport, en reproduisant littéralement le texte de l'article 809 I bis CGI.
• Consigner également l'engagement dans un procès-verbal d'assemblée générale de la SCI, comme rappel pour les associés.
• Inscrire dans les statuts de la SCI une clause d'agrément stricte pour toute cession de parts dans les trois ans suivant un apport ayant bénéficié du régime de faveur. Cela bloque techniquement les tentations de mouvements précoces.
• Anticiper le calendrier de transmission patrimoniale : si une donation est envisagée à court terme, il peut être plus prudent de la prévoir au-delà des trois ans, ou de structurer dès le départ l'opération autrement (donation avant apport, par exemple).
• Conserver précieusement l'acte d'apport et le procès-verbal d'AG associé. En cas de contrôle, c'est sur ces pièces que l'administration s'appuiera pour apprécier le respect de l'engagement.

Une fois l'engagement passé, la SCI dispose d'une grande liberté pour organiser la circulation des parts entre associés (voir notre guide cession de parts de SCI) sans risque sur l'opération d'apport initiale. C'est d'ailleurs l'intérêt de la SCI comme outil de transmission progressive du patrimoine immobilier familial.

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5. Comment se calcule la plus-value immobilière sur un apport ?

C'est le piège n° 1 : pour le fisc, apporter c'est vendre. Vous transférez le bien, vous recevez des parts en échange, et l'article 150 U du CGI traite l'opération comme une cession à titre onéreux — plus-value à régler, comme si vous aviez encaissé un chèque. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10 confirme cette analyse depuis vingt ans.

Mécanisme de calcul de la plus-value

Le mécanisme est strictement aligné sur celui d'une vente immobilière classique entre particuliers. Quatre éléments entrent dans l'équation :

• Prix d'apport : la valeur retenue par l'AG constitutive ou par l'acte d'apport, soit la valeur vénale du bien au jour de l'opération.
• Prix d'acquisition d'origine : le prix payé lors de l'achat initial du bien par l'apporteur, majoré des frais d'acquisition réels ou du forfait 7,5 %.
• Frais et travaux : travaux réalisés sur facture ou forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
• Abattements pour durée de détention : article 150 VC du CGI, exonération progressive sur 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Taux d'imposition applicables

L'apporteur est un particulier (pas une société), et la SCI bénéficiaire est translucide ou opaque selon son régime. Mais c'est toujours le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique côté apporteur :

Les abattements pour durée de détention

L'article 150 VC du CGI prévoit deux barèmes distincts qui s'appliquent dès la 6ème année de détention, avec un point de bascule à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 détaille ce mécanisme.

Lecture concrète du barème : à 11 ans de détention, l'apporteur a accumulé 6 années d'abattement (années 6 à 11), soit 36 % d'abattement IR et 9,9 % d'abattement PS. À 22 ans révolus, l'IR tombe à zéro mais la note PS reste lourde. Il faut tenir 30 ans pour neutraliser totalement l'impôt.

Cas chiffré : Hélène apporte son T3 nantais à sa SCI familiale

Reprenons Hélène, médecin libéral à Nantes, 52 ans. Elle a acheté en 2010 un T3 locatif rue de Strasbourg pour 200 000 € (frais d'acquisition forfaitisés à 7,5 % inclus dans le prix d'origine retenu). En juin 2026, elle l'apporte à la SCI familiale Dubois qu'elle vient de constituer avec ses deux enfants Camille (28 ans) et Romain (25 ans). La valeur d'apport retenue après expertise notariale est de 300 000 €. Durée de détention : 16 ans révolus (2010 → 2026), soit 11 années d'abattement (années 6 à 16).

Hélène doit donc débourser environ 11 300 € de PV pour réaliser son apport, sans qu'aucune somme ne soit encaissée en contrepartie. C'est pour cela qu'elle décide en parallèle de souscrire un compte courant d'associé pour la SCI : la trésorerie générée par les loyers permettra de rembourser une partie de cet effort de financement initial. Le calcul détaillé du barème année par année est disponible sur notre page dédiée plus-value SCI.

La surtaxe sur les plus-values nettes > 50 000 €

Pour les apports portant sur des biens de valeur, l'article 1609 nonies G du CGI ajoute une surtaxe progressive applicable à la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) lorsqu'elle dépasse 50 000 € :

Pour Hélène, la PV nette de 18 700 € (base IR après abattements) reste en-deçà du seuil de 50 000 € : la surtaxe n'est pas due. Mais pour un bien à 600 000 € détenu 10 ans avec une PV brute de 200 000 €, l'addition peut grimper de plusieurs milliers d'euros. C'est un paramètre à intégrer dans la décision de calendrier (apporter maintenant ou attendre 22 ans pour neutraliser l'IR).

Qui déclare et qui paie ?

Conformément à l'article 150 VG du CGI, c'est le notaire qui rédige l'acte d'apport qui établit la déclaration de plus-value (formulaire n° 2048-IMM) et qui prélève l'impôt directement sur l'opération. Concrètement, le notaire calcule l'impôt dû par l'apporteur, le retient sur l'apport (ou le réclame en sus si l'apport est pur), et le reverse au Trésor public. L'apporteur n'a pas de démarche personnelle à effectuer auprès du Service des impôts : tout passe par l'office notarial.

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6. Comment évaluer le bien immobilier apporté à la SCI ?

La valeur retenue pour l'apport n'est pas un chiffre que les associés peuvent fixer librement. Elle conditionne trois enjeux financiers majeurs : le montant des parts attribuées à l'apporteur (donc l'équilibre capitalistique de la SCI), le calcul de la plus-value imposable (donc la facture fiscale immédiate), et l'assiette des droits d'enregistrement (500 € forfaitaires ou 5 % du bien selon le régime). Une valeur mal motivée expose la SCI et l'apporteur à un risque fiscal et juridique sévère.

Méthode 1 : la base DVF (gratuit, indispensable)

La base Demandes de Valeurs Foncières, accessible librement sur app.dvf.etalab.gouv.fr, recense toutes les transactions immobilières enregistrées en France depuis 2018 (hors Alsace-Moselle et Mayotte). Cet outil officiel permet d'identifier les comparables : ventes du même type de bien, dans le même quartier, sur les 24 derniers mois.

La méthode à suivre est rigoureuse : sélectionner 5 à 10 transactions comparables (même surface ±15 %, même typologie, même secteur géographique précis), calculer un prix moyen au m², appliquer ce prix à la surface du bien apporté, ajuster en fonction des spécificités (étage, exposition, état général, présence de garage ou balcon). On documente la méthodologie dans une note d'évaluation annexée au procès-verbal de l'AG constitutive.

Méthode 2 : l'estimation par un professionnel

Trois interlocuteurs peuvent fournir une estimation chiffrée et signée :

• Le notaire qui rédigera l'acte d'apport. La plupart des offices fournissent une estimation gratuite à leurs clients, fondée sur la base PERVAL (équivalent professionnel de DVF, plus précis). Cette estimation a une valeur probatoire forte vis-à-vis de l'administration.
• Un agent immobilier mandaté pour un avis de valeur écrit. Coût : entre gratuit (en échange du mandat de gestion locative) et 200 € pour un avis formalisé. Probatoire moyen, à compléter par d'autres méthodes.
• Un expert immobilier certifié (membre de la CEIF, du TEGoVA ou de la Chambre des Experts Immobiliers). Coût : 500 à 1 500 € selon la complexité. C'est l'évaluation la plus solide juridiquement, recommandée pour les biens atypiques ou de forte valeur.

Méthode 3 : l'expert judiciaire de l'article 1843-4 du Code civil

Si les associés ne parviennent pas à s'accorder sur la valeur retenue, l'article 1843-4 du Code civil permet à l'un d'entre eux de saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un expert. La décision de cet expert est opposable à tous les associés et insusceptible de recours sur le fond, sauf erreur grossière. La saisine est rare en pratique pour les apports initiaux (les associés discutent en amont), mais elle constitue une protection précieuse en cas de blocage.

Coût d'une expertise judiciaire : entre 1 500 et 3 500 € à la charge de la partie demanderesse, parfois réparti à parts égales par le juge. Délai : 2 à 4 mois entre saisine et rapport définitif.

Le double risque d'une mauvaise évaluation

Bonnes pratiques d'évaluation

Pour sécuriser durablement l'opération, trois règles méritent d'être systématisées :

• Croiser au minimum deux méthodes : DVF + estimation notariale, ou DVF + agent immobilier. La convergence des deux méthodes (écart < 5 %) constitue une présomption forte de valeur juste.
• Tracer la motivation dans une note d'évaluation détaillée annexée au PV d'AG constitutive : sources DVF, identification des comparables, ajustements appliqués, valeur finale retenue. Cette note doit être conservée pendant 10 ans (délai de prescription fiscale étendu en cas d'abus de droit).
• Pour les biens à forte valeur (> 500 000 €) ou atypiques, faire intervenir un expert immobilier certifié dont le rapport sera annexé à l'acte d'apport notarié. Les 800 à 1 500 € de l'expert pèsent peu face à un redressement potentiel chiffré en dizaines de milliers d'euros (droits de donation à 45 %, majoration 80 %).

La procédure d'évaluation classique des apports en SCI fait l'objet d'un développement détaillé sur notre page capital social SCI. La même rigueur s'applique aux apports en industrie et aux apports en numéraire avec compte courant d'associé associé.

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7. Faut-il nommer un commissaire aux apports en SCI ?

La réponse est claire et constitue un des points différenciants forts de la SCI par rapport aux autres formes sociales : la nomination d'un commissaire aux apports n'est jamais obligatoire en SCI, quelle que soit la valeur du bien apporté. C'est une différence structurelle avec les sociétés à responsabilité limitée (SARL, SAS, SA) qui pèse lourd dans le bilan économique d'une opération d'apport immobilier.

Le contraste avec les sociétés commerciales

L'article L. 223-9 du Code de commerce impose la nomination d'un commissaire aux apports pour toute SARL constituée avec un apport en nature, sauf si deux conditions cumulatives sont remplies : aucun apport ne dépasse 30 000 € individuellement et la valeur totale des apports en nature ne représente pas plus de la moitié du capital social. Pour les SAS, l'article L. 227-1 du même code renvoie aux règles de la SA, soit nomination quasi systématique dès qu'il y a apport en nature significatif. Le coût d'un commissaire aux apports oscille entre 1 500 et 4 000 € HT selon la complexité du dossier.

En SCI, rien de tel. Aucune disposition du Code civil ni du Code de commerce n'impose cette intervention. Les associés sont libres d'évaluer eux-mêmes le bien apporté et de l'inscrire à la valeur de leur choix dans l'acte d'apport. Cette absence d'obligation s'inscrit dans une logique cohérente du droit des sociétés civiles.

Pourquoi cette différence de traitement ?

La logique du commissaire aux apports en société commerciale repose sur la protection des tiers (créanciers, fournisseurs, banques) qui ne peuvent pas se retourner contre les associés au-delà de leur apport — la responsabilité y est limitée. Le commissaire valide que le capital affiché correspond bien à une réalité économique, sur laquelle les tiers peuvent compter.

Dans la SCI, ce raisonnement n'a plus lieu d'être. L'article 1857 du Code civil prévoit que chaque associé répond indéfiniment des dettes sociales au prorata de sa part dans le capital. Autrement dit, un créancier de la SCI peut, après vaine poursuite contre la société, agir directement contre chaque associé pour réclamer sa quote-part. La valeur affichée du capital social devient donc beaucoup moins importante : les associés eux-mêmes constituent la garantie financière ultime. Le législateur a logiquement estimé que la protection externe par un commissaire n'était plus nécessaire.

Quand recourir à un expert volontaire malgré tout ?

L'absence d'obligation ne signifie pas l'absence d'intérêt. Dans plusieurs configurations, l'intervention d'un expert immobilier indépendant ou d'un commissaire aux apports nommé volontairement par les associés apporte une sécurité juridique et fiscale substantielle :

• Bien complexe ou atypique : immeuble de rapport divisé en plusieurs lots, terrain à bâtir avec permis en cours, monument historique avec contraintes patrimoniales, local commercial mixte. L'expert apporte une méthodologie qui résisterait à un contrôle fiscal.
• Désaccord entre associés sur la valeur retenue. L'avis d'un tiers indépendant désamorce les conflits, particulièrement dans les SCI familiales où les enjeux successoraux complexifient les relations.
• Apport > 100 000 € : le seuil au-delà duquel le risque de contrôle fiscal et de requalification en donation indirecte (art. L. 64 LPF) devient significatif. Un rapport d'expert constitue alors la meilleure pièce de défense.
• Apport mixte avec soulte ou compte courant : les opérations complexes (apport rémunéré partiellement en parts et partiellement en compte courant) bénéficient d'une validation experte qui sécurise la qualification fiscale.

Cas Lefebvre : pourquoi Marc & Isabelle choisissent un expert volontaire

Marc et Isabelle Lefebvre, 55 et 50 ans, apportent un immeuble de rapport bordelais composé de quatre lots (deux T2 et deux T3) à leur SCI à l'IS nouvellement créée pour préparer la transmission progressive à leurs deux filles. Valeur de l'immeuble : 580 000 €. Acheté en 2008 pour 320 000 €, l'immeuble a fait l'objet de travaux importants entre 2015 et 2020 (réfection toiture, isolation, mise aux normes électriques). Reste à rembourser sur l'emprunt initial : 180 000 €.

Pourquoi mandatent-ils un expert immobilier à 1 200 € HT alors que rien ne les y oblige ? Trois raisons :

1. L'apport déclenche des droits d'enregistrement de 5 % sur la valeur totale (art. 810 III CGI), soit 29 000 € qu'il faut pouvoir justifier en cas de contrôle. Une évaluation faite par 8 méthodes croisées documente la valeur de manière incontestable.
2. Le projet de donation progressive aux filles dans les 5 prochaines années amplifie le risque fiscal : si l'administration requalifie la valeur d'apport, elle pourra remettre en cause les donations futures qui en découlent.
3. L'immeuble étant divisé en 4 lots aux configurations différentes, l'évaluation forfaitaire au m² n'est pas pertinente. Chaque lot doit être évalué individuellement, méthode que seul un expert maîtrise.

Coût total de la sécurisation : 1 200 € HT pour l'expert + 350 € d'analyse complémentaire par leur conseil = 1 550 € HT. À comparer aux 29 000 € de droits d'enregistrement et aux centaines de milliers d'euros de transmission préparée : l'investissement est dérisoire.

Tarification indicative d'un expert volontaire en 2026

La clause statutaire d'évaluation des apports peut être prévue dès la rédaction des statuts, notamment pour les apports futurs (augmentations de capital). Notre page statuts de SCI détaille la rédaction de cette clause et propose des modèles. Pour la procédure complète de constitution avec apport en nature, voir aussi notre guide dédié sur la création de SCI.

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8. Apporter un immeuble avec emprunt en cours : la mécanique de l'apport mixte

Situation très fréquente sur les montages SCI patrimoniaux : le bien à apporter est encore grevé d'un crédit immobilier. La règle juridique de base ne souffre pas d'exception : on n'apporte jamais une dette toute seule. Ce qu'on apporte, c'est le bien immobilier, à charge pour la SCI de reprendre l'emprunt si la banque l'accepte. Fiscalement, cette reprise de dette fait basculer le dossier en apport mixte (mi-pur, mi-onéreux), avec une facture qui dépasse souvent le double de l'estimation initiale.

Le mécanisme tient en deux blocs. Le bien moins le capital restant dû = apport pur, taxé 500 € à l'IR ou 5 % à l'IS. La fraction correspondant à la dette reprise = apport onéreux, taxé comme une vente partielle au tarif des droits de mutation à titre onéreux, soit 5,80 % (article 1594 D combiné à l'article 1595 du CGI). Une partie "cadeau", une partie "vente" : c'est exactement comme si la SCI vous achetait la fraction du bien correspondant à la dette qu'elle accepte de reprendre.

Cas pratique Marc & Isabelle Lefebvre : décomposition chiffrée

Reprenons Marc et Isabelle, qui apportent leur immeuble de rapport bordelais valorisé 580 000 € à leur SCI à l'IS. Il reste 180 000 € sur l'emprunt initial. La banque accepte le transfert du prêt à la SCI sans modification des conditions.

Décomposition de l'opération :

• Apport pur et simple : 580 000 € − 180 000 € = 400 000 €. Droits d'enregistrement à 5 % (article 810 III CGI, régime IS) = 20 000 €.
• Apport à titre onéreux (reprise de dette) : 180 000 €. Droits de mutation à 5,80 % = 10 440 €.
• Total droits fiscaux : 30 440 €.

Si Marc et Isabelle avaient opté pour une SCI à l'IR (engagement de conservation 3 ans, article 809 I bis CGI), le calcul aurait été : 500 € droit fixe sur la part pure + 10 440 € sur la part onéreuse = 10 940 € au total. La part "reprise de dette" reste taxée à 5,80 % quel que soit le régime SCI : c'est elle qui pèse vraiment dans l'addition. À cela s'ajoute la plus-value des particuliers à payer sur la fraction onéreuse (calcul détaillé en section 4), puisque le fisc considère qu'il y a vente partielle.

La procédure bancaire : information préalable, accord écrit

Avant toute signature chez le notaire, il faut sécuriser le volet bancaire. La séquence :

1. Information écrite de la banque sur le projet d'apport (lettre recommandée recommandée, idéalement 2 mois avant l'acte).
2. Demande formelle de transfert du prêt à la SCI, ou alternativement de substitution de débiteur.
3. Accord écrit de la banque, généralement assorti d'une garantie réelle (hypothèque ou caution).
4. Avenant au contrat de prêt formalisant le nouveau débiteur (la SCI) et conservant idéalement les conditions initiales (taux, durée, échéances).

Point clé à négocier : obtenir le transfert sans renégociation des conditions. Une banque profite parfois de l'opération pour faire repasser le client sur un taux à jour du marché, ce qui peut coûter cher si l'emprunt initial avait été contracté à un taux historiquement bas. Si la banque refuse le transfert pur et simple, négocier au moins le maintien de la durée résiduelle et l'absence de frais de dossier abusifs.

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9. Apport d'un bien commun : faut-il l'accord du conjoint ?

Question simple, réponse à plusieurs étages selon le régime matrimonial. Le piège ici est moins fiscal que civil : un apport réalisé sans le consentement du conjoint quand il aurait été requis ouvre un droit d'action en nullité pendant 2 ans à compter du jour où le conjoint en a eu connaissance (article 1427 du Code civil). De quoi déstabiliser durablement le montage si la séparation pointe son nez.

Régime de communauté légale : l'accord est obligatoire

Pour les époux mariés sans contrat (communauté légale réduite aux acquêts, qui est le régime par défaut depuis 1966), l'article 1832-1 du Code civil pose une règle nette : un époux ne peut, sans le consentement de l'autre, employer des biens communs pour faire un apport à une société. La règle s'applique à tous les biens communs, y compris ceux acquis pendant le mariage avec un emprunt remboursé sur les revenus du couple.

Le consentement du conjoint doit être :

• Écrit, dans l'acte authentique d'apport ou par acte séparé annexé.
• Spécial à l'opération projetée (un consentement général n'est pas valable).
• Mentionné dans le procès-verbal d'AG ayant approuvé l'apport.

Le conjoint dispose d'une faculté supplémentaire : revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts émises en contrepartie de l'apport (article 1832-2 du Code civil). Cette revendication doit être notifiée à la société ; à défaut, l'apporteur reste seul associé pour la totalité des parts. Beaucoup de couples optent justement pour cette revendication d'office dans l'acte, ce qui simplifie la gestion ultérieure et la transmission.

Les régimes où l'accord n'est pas requis

Plusieurs cas dispensent du consentement du conjoint :

Bien commun avec emprunt : double accord

Lorsque le bien commun fait l'objet d'un emprunt en cours et que la SCI doit reprendre la dette, il faut cumuler les deux exigences : accord du conjoint pour l'apport (article 1832-1 CC) et accord de la banque pour le transfert du prêt. La banque exigera très souvent que les deux époux signent l'avenant au contrat de prêt, même si l'un seulement devient associé via la revendication.

Divorce en cours : prudence absolue

Apporter un bien commun pendant une procédure de divorce non encore prononcée est une mauvaise idée. Le risque : que l'apport soit annulé ou requalifié lors de la liquidation patrimoniale, ou pire, qu'il soit perçu comme une tentative de soustraire un actif au partage. La règle prudentielle : attendre le prononcé du divorce et la liquidation du régime matrimonial avant tout apport. Si l'urgence patrimoniale est réelle, négocier une convention de liquidation amiable qui prévoit explicitement l'apport.

Pour les couples qui structurent leur patrimoine via une SCI, notre guide dédié SCI familiale approfondit la question du régime matrimonial et des clauses statutaires protectrices (agrément du conjoint survivant, démembrement croisé, clause d'inaliénabilité).

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10. La procédure d'apport pas-à-pas : du projet à la publication

Concrètement, comptez 2 à 4 mois entre la décision et l'inscription au registre foncier. Apporter un immeuble à une SCI n'est pas une formalité expéditive : c'est un parcours en 7 étapes obligatoires, qui aboutit à la pleineinscription au registre foncier. Voici la séquence, en gardant à l'esprit que l'acte authentique chez le notaire est obligatoire pour tout apport d'immeuble (article 710-1 du Code civil et décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière) : pas de raccourci possible par acte sous seing privé.

Les 7 étapes opérationnelles

1. 1

   Évaluation du bien

   Méthode par comparaison, capitalisation locative ou expertise immobilière (voir section 6). Documenter formellement la valeur retenue dans un rapport ou un mandat d'expert pour anticiper un contrôle fiscal.

2. 2

   Rédaction (ou modification) des statuts

   Clause type d'apport en nature mentionnant la valeur retenue, le descriptif cadastral du bien, la quote-part de parts émises en contrepartie, et l'engagement de conservation 3 ans si SCI à l'IR (article 809 I bis CGI). Voir notre guide statuts de SCI.

3. 3

   Décision en assemblée générale

   Procès-verbal d'AG approuvant l'apport, l'évaluation et l'attribution des parts. Si bien commun en communauté légale : signature du conjoint apporteur. L'engagement de conservation 3 ans (si IR) figure explicitement au PV. Voir notre guide assemblée générale SCI.

4. 4

   Acte authentique d'apport chez le notaire

   Obligatoire pour tout immeuble (article 710-1 du Code civil + décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière). C'est l'acte qui opère juridiquement le transfert de propriété de l'apporteur vers la SCI. Frais notariaux : 1 à 3 % de la valeur du bien (émoluments, débours, formalités).

5. 5

   Publicité foncière au Service de Publicité Foncière

   Le notaire dépose l'acte au SPF compétent du lieu de l'immeuble. Coût : Contribution de Sécurité Immobilière (CSI) de 0,71 % de la valeur du bien + frais d'enregistrement. C'est cette publication qui rend l'apport opposable aux tiers.

6. 6

   Enregistrement fiscal

   L'acte notarié est enregistré au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans le mois suivant la signature. C'est à ce stade que sont liquidés le droit fixe 500 € (SCI IR avec engagement) ou les droits de 5 % (SCI IS), ainsi que les droits de mutation 5,80 % sur la fraction onéreuse en cas d'apport mixte. Le notaire prend généralement en charge cette formalité, intégrée à l'acte.

7. 7

   Formalités RNE et JAL

   Si l'apport entraîne une modification statutaire (augmentation de capital, modification de l'objet, nouveau associé), déclaration sur le Guichet Unique vers le Registre National des Entreprises (~195 €) et publication d'un avis dans un Journal d'Annonces Légales (~150 à 200 €).

Récapitulatif des frais

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11. Apport en pleine propriété ou en démembrement : quelle stratégie ?

Dernière question structurante avant de signer : faut-il apporter le bien en pleine propriété, ou démembrer l'apport en ne transmettant que la nue-propriété à la SCI tout en conservant l'usufruit ? Le choix dépend de l'âge de l'apporteur, de son besoin de revenus locatifs, et de l'horizon de transmission. C'est souvent l'un des arbitrages les plus déterminants du dossier.

Apport en pleine propriété : la voie classique

L'apporteur transfère la totalité des droits réels sur le bien (usage, jouissance, disposition) à la SCI, qui devient pleine propriétaire. En contrepartie, il reçoit des parts sociales en pleine propriété représentant la valeur totale du bien. Les revenus locatifs futurs sont perçus par la SCI et redistribués aux associés via les distributions de bénéfices. C'est le schéma de Hélène Dubois (cas 1) ou de Marc et Isabelle Lefebvre (cas 2) tels qu'introduits dans ce guide.

Apport en nue-propriété : la voie patrimoniale

L'apporteur conserve l'usufruit du bien (droit d'usage et de perception des revenus locatifs) et n'apporte que la nue-propriété à la SCI. Conséquence économique : l'apporteur continue de percevoir les loyers à titre personnel jusqu'à son décès, tandis que la SCI détient la nue-propriété qui se rechargera automatiquement en pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (réversion automatique sans droits supplémentaires, article 1133 CGI).

L'évaluation de la nue-propriété et de l'usufruit s'effectue selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'apport :

Avantages et limites de l'apport en nue-propriété

Avantages :

• Assiette des droits d'enregistrement réduite à la seule valeur de la nue-propriété (40 à 60 % selon l'âge). Sur un immeuble de 500 000 €, apporté en NP par un parent de 62 ans : assiette = 300 000 €, droits IS = 15 000 € au lieu de 25 000 €.
• Assiette de la plus-value imposable réduite dans les mêmes proportions (à condition que la nue-propriété n'ait pas été démembrée précédemment).
• Réversion automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans droits de mutation supplémentaires (article 1133 CGI).
• L'apporteur conserve son train de vie via les loyers perçus à titre personnel.

Limites :

• La SCI ne perçoit aucun revenu locatif tant que l'usufruit n'est pas éteint. Le cash flow attendu de la mise en SCI est donc différé.
• Si la SCI a souscrit des emprunts complémentaires (travaux, autre acquisition), elle ne dispose pas des loyers pour les rembourser. Difficile à financer.
• L'usufruitier reste fiscalement imposé sur les revenus fonciers selon son barème personnel (IR + prélèvements sociaux), sans bénéfice de la déduction des intérêts d'emprunt SCI.

Le démembrement appelle une rédaction statutaire spécifique (répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, sort des dividendes, modalités de gestion). Notre guide dédié démembrement en SCI détaille tous les mécanismes, clauses types et arbitrages associés. À combiner avec une lecture du guide donation de parts SCI pour intégrer la stratégie de transmission post-apport.

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12. Cas n° 1 — Hélène apporte un appartement de 300 000 € à une SCI familiale à l'IR

Hélène Dubois, 52 ans, médecin libéral à Nantes, est mariée à Vincent (50 ans, ingénieur). Ils ont deux enfants : Camille (28 ans, ingénieure à Paris) et Romain (25 ans, étudiant à Nantes). Tranche marginale d'imposition du foyer : 41 %.

Hélène détient en propre un T3 de 60 m² dans le 6e arrondissement de Nantes, loué nu depuis 2010. Valeur de marché actuelle : 300 000 €. Acquisition en 2010 pour 200 000 €, soit 16 ans de détention. Loyer net annuel 14 400 €, charges 2 800 €.

Son objectif est limpide : créer une SCI familiale baptisée "Dubois Patrimoine" avec ses deux enfants pour amorcer une transmission progressive sans se déposséder, tout en gardant la main sur la gestion locative.

Structure retenue

• SCI à l'IR (revenus fonciers classiques, pas d'amortissement)
• Capital social : 10 000 € en numéraire + apport en nature de 300 000 €
• Hélène apporte 240 000 € en nature (80 % du bien) et 8 000 € en numéraire = 248 000 € → 80 % des parts
• Camille apporte 31 000 € en numéraire → 10 % des parts
• Romain apporte 31 000 € en numéraire (prêt familial documenté de Vincent à Romain) → 10 % des parts
• Hélène est nommée gérante statutaire, révocable à la majorité des 3/4

Calcul fiscal détaillé de l'apport

Ce qu'Hélène obtient en contrepartie

• Contrôle préservé : 80 % des parts + gérance statutaire = pleine maîtrise des décisions de gestion courante
• Camille et Romain entrent au capital pour 31 000 € chacun en numéraire (10 % chacun)
• Préparation transmission : Hélène pourra désormais donner ses parts par tranches de 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans en franchise (art. 779 CGI)
• Revenus fonciers proratisés : 80 % des loyers nets remontent à Hélène, 10 % à chaque enfant — léger lissage fiscal côté Camille (TMI 30 %) et Romain (TMI 0 %)
• Sortie du patrimoine personnel : le bien devient un actif social, gouverné par les statuts et non plus par les règles d'indivision matrimoniale

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13. Cas n° 2 — Marc et Isabelle Lefebvre apportent un immeuble de 580 000 € avec emprunt à une SCI à l'IS

Marc Lefebvre, 55 ans, dirige une SAS dans le bâtiment à Bordeaux. Isabelle, 50 ans, est professeure agrégée. Trois enfants : Hugo (25 ans, salarié), Léa (22 ans, étudiante master), Théo (17 ans, lycéen). TMI du foyer : 41 %.

Le couple détient en communauté un immeuble de rapport de 4 lots à Bordeaux Caudéran. Valeur de marché 580 000 €, acquis 320 000 € en 2008 (18 ans de détention). Emprunt restant dû : 180 000 € sur 22 ans. Loyer net annuel 32 000 €, charges 6 500 €.

L'objectif diffère du cas précédent : Marc et Isabelle veulent loger l'immeuble dans une SCI à l'IS pour bénéficier de l'amortissement comptable du bâti, réduire la pression fiscale courante et préparer une transmission long terme aux trois enfants.

Structure retenue

• SCI à l'IS sur option dès la création (irrévocable au-delà de 5 ans, art. 239 CGI)
• Capital social : 5 000 € en numéraire + apport en nature mixte de 580 000 €
• Décomposition de l'apport : 400 000 € en apport pur et simple + 180 000 € en apport à titre onéreux (reprise de l'emprunt par la SCI)
• Marc et Isabelle détiennent chacun 49,5 % des parts ; Hugo, Léa et Théo (mineur représenté) détiennent 1 % chacun pour amorcer la transmission
• Marc est nommé gérant ; en cas d'incapacité, Isabelle prend le relais (clause de gérance subsidiaire)

Calcul fiscal détaillé de l'apport

Pourquoi Marc et Isabelle acceptent 88 541 € de coût d'entrée

La décision de Marc et Isabelle s'appuie sur trois leviers compensatoires :

• Amortissement comptable du bâti : 400 000 € amortis sur 30 ans = 13 333 €/an de charge déductible du résultat IS. Économie d'impôt sur les sociétés annuelle estimée à 2 000-3 333 € selon la tranche IS applicable (15 % puis 25 %)
• Donation programmée des parts : chaque parent peut donner 100 000 € de parts à chaque enfant tous les 15 ans en franchise (art. 779 CGI), soit jusqu'à 600 000 € transmis sans droits sur deux générations
• IFI : si le foyer dépasse le seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, la dette adossée à la SCI (180 000 € d'emprunt) reste déductible — mais sous conditions de l'art. 974 CGI

À retenir : l'engagement de conservation 3 ans ne s'applique pas ici, car la SCI est à l'IS d'office et les droits de 5 % se paient sans contrepartie d'engagement. Marc et Isabelle peuvent ajuster la répartition des parts dans le temps sans contrainte fiscale supplémentaire.

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14. Les 6 erreurs qui plombent un apport d'immeuble à une SCI

Erreur n° 1 — Oublier la plus-value immobilière

Erreur n° 2 — Sous-évaluer le bien apporté

Erreur n° 3 — Ignorer l'engagement de conservation 3 ans à l'IR

Erreur n° 4 — Apporter un bien commun sans accord du conjoint

Erreur n° 5 — Apporter sans accord de la banque (immeuble grevé)

Erreur n° 6 — Confondre apport d'immeuble et apport de parts

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15. FAQ — Apport d'un immeuble à une SCI 2026