Apport d'un immeuble à une SCI : droits, plus-value et procédure (2026)

Sommaire

1. 1. Qu'est-ce qu'un apport d'immeuble à une SCI ?
2. 2. Apport pur et simple, à titre onéreux ou mixte
3. 3. Droits d'enregistrement : gratuit à l'IR, 5 % à l'IS
4. 4. Engagement de conservation et piège de l'option IS
5. 5. Plus-value immobilière : un fait générateur à anticiper
6. 6. Évaluation du bien : méthodes et bonnes pratiques
7. 7. Pas de commissaire aux apports en SCI
8. 8. Apporter un immeuble grevé d'un emprunt
9. 9. Bien commun et accord du conjoint
10. 10. La procédure pas à pas chez le notaire
11. 11. Apport en démembrement : nue-propriété et usufruit
12. 12. Cas pratique 1 : Hélène, médecin à Nantes
13. 13. Cas pratique 2 : les Lefebvre à Bordeaux
14. 14. Les 6 erreurs à éviter absolument
15. 15. FAQ — 12 questions clés

Ce que ce guide vous apporte. Un décryptage chirurgical de la distinction entre apport pur et simple, apport à titre onéreux et apport mixte, avec leurs régimes fiscaux respectifs. Un calcul détaillé de la plus-value immobilière déclenchée par l'apport, abattements pour durée de détention compris, et la mécanique de la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value. Un arbitrage chiffré entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dans le contexte spécifique d'un apport d'immeuble. Enfin une procédure complète chez le notaire, de la rédaction de l'acte à la publicité foncière, avec les pièges à éviter sur l'emprunt en cours et l'accord du conjoint. Contenu vérifié au 19/09/2026 contre Légifrance et BOFiP par Quentin Hagnéré. Pour aller plus loin sur les sujets connexes, consultez nos guides dédiés à la plus-value en SCI à l'IR, au capital social d'une SCI et au choix entre IR et IS.

1. Qu'est-ce qu'un apport d'immeuble à une SCI ?

Hélène Dubois, médecin à Nantes, possède un T3 acheté 200 000 € en 2010 et estimé aujourd'hui 300 000 €. Elle veut le transmettre à Camille et Romain sans le vendre, ni perdre la main sur les loyers. Sa notaire lui glisse : « Apportez-le à une SCI familiale. » Reste à préciser ce que recouvre, sur le plan juridique, l'apport d'un immeuble à une société.

La définition juridique

L'apport est l'opération par laquelle une personne, l'apporteur, transfère la propriété d'un bien à une société en contrepartie de l'attribution de parts sociales représentatives de cet apport dans le capital social. C'est le fondement du contrat de société, que définit l'article 1832 du Code civil. "La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter."

L'article 1843-3 du Code civil précise les trois formes possibles : l'apport en numéraire (somme d'argent), l'apport en nature (bien meuble ou immeuble) et l'apport en industrie (force de travail ou compétences). Apporter un immeuble à une SCI relève donc de l'apport en nature, plus précisément de l'apport en pleine propriété. À ne pas confondre avec l'apport en jouissance, qui met le seul usage du bien à disposition de la société sans transférer la propriété.

En pratique, trois étapes s'enchaînent. On commence par évaluer le bien à sa valeur vénale au jour de l'apport. On passe ensuite chez le notaire pour signer l'acte authentique : aucune marge de manœuvre ici, l'article 710-1 du Code civil combiné au décret du 4 janvier 1955 l'impose pour toute mutation immobilière publiée au registre foncier. Reste enfin à attribuer à l'apporteur les parts sociales correspondant à la valeur de son apport rapportée au capital social total.

Apport en nature vs numéraire vs industrie

La SCI, par sa nature même de société civile immobilière, repose massivement sur l'apport en nature d'immeubles. L'apport en numéraire reste possible et utile pour constituer la trésorerie initiale (frais de notaire à régler, charges courantes), mais le cœur du capital social d'une SCI patrimoniale est presque toujours constitué par l'apport d'un ou plusieurs biens immobiliers.

L'apport en industrie, lui, ne forme jamais de capital. L'article 1843-3 alinéa 6 du Code civil l'autorise, mais il donne seulement droit à une part dans les bénéfices et l'actif net. Dans une SCI patrimoniale, dont l'objet est la détention d'un patrimoine, il n'a guère d'utilité. On le rencontre surtout en SCI de marchand de biens.

Trois cas d'usage typiques de l'apport d'immeuble

L'apport d'un immeuble à une SCI répond à trois grandes situations stratégiques. La première est l'isolement patrimonial : un propriétaire qui détient en direct un ou plusieurs biens locatifs souhaite les regrouper dans une structure dédiée, distincte de son patrimoine personnel. Cela facilite la gestion comptable et isole les risques juridiques liés à la location. La protection contre les créanciers reste partielle : le voile sociétaire est perçable en cas de fraude.

Vient ensuite le cas où la SCI sert à préparer la transmission familiale, qui est exactement le cas d'Hélène. Une fois le bien apporté à la SCI, le propriétaire peut transmettre progressivement les parts sociales à ses enfants, par donations successives bénéficiant de l'abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans (art. 779 I CGI). Voir notre guide dédié à la donation de parts de SCI pour l'optimisation complète de cette stratégie.

La troisième situation, plus rare mais très intéressante, est la mutualisation entre conjoints ou indivisaires. Deux époux qui détiennent chacun un bien locatif en propre peuvent les apporter à une SCI commune pour clarifier la gestion et faciliter les arbitrages futurs. Des frères et sœurs en indivision sur un bien hérité peuvent l'apporter à une SCI pour sortir des règles de l'indivision (art. 815 et suivants CC). La gouvernance sociétaire qui s'y substitue est plus souple, organisée par les statuts de la SCI.

Apport d'immeuble vs apport de parts : ne pas confondre

La distinction est essentielle, et elle est souvent manquée. L'apport d'un bien immobilier déclenche une plus-value immobilière des particuliers (art. 150 U CGI). L'apport de parts sociales relève des plus-values mobilières (art. 150-0 A CGI) et peut bénéficier du report de l'article 150-0 B ter CGI si la holding est soumise à l'IS. Confondre les deux coûte des dizaines de milliers d'euros en impôt mal anticipé.

Hélène, dans notre cas, doit donc bien comprendre qu'elle s'apprête à céder fiscalement son appartement à la SCI familiale qu'elle va créer avec Camille et Romain. Cette cession déclenchera mécaniquement le calcul d'une plus-value immobilière sur l'écart entre 300 000 € (valeur d'apport) et 200 000 € (prix d'achat 2010), soit 100 000 € de plus-value brute. Cet enchaînement — apport = cession fiscale = plus-value à régler — sera décortiqué dans les sections suivantes, en commençant par la frontière entre apport pur et simple, apport à titre onéreux et apport mixte.

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2. Apport pur et simple ou apport à titre onéreux : quelle différence ?

La distinction entre apport pur et simple et apport à titre onéreux semble très théorique. Elle conditionne pourtant tout le traitement fiscal de l'opération. Un mot mal placé dans l'acte notarié, une reprise de passif oubliée, et la facture peut tripler. Décortiquons.

2.1. L'apport pur et simple : la forme la plus courante

L'apport pur et simple, régi par l'article 1843-3 du Code civil, désigne le transfert d'un bien à la société en contrepartie exclusive de l'attribution de parts sociales. Aucun paiement immédiat, aucune reprise de dette : l'apporteur reçoit du capital social, point. Il devient associé à hauteur de la valeur apportée, divisée par la valeur nominale de chaque part.

Concrètement, si Hélène Dubois apporte son appartement valorisé à 300 000 € à la SCI familiale créée avec ses enfants Camille et Romain, et que les statuts fixent la valeur nominale d'une part à 100 €, elle reçoit 3 000 parts. Ces parts représentent sa quote-part dans le capital, et seront soumises au régime fiscal de l'apport pur et simple.

En SCI à l'IR, cet apport pur et simple est enregistré gratuitement. L'article 810, I du CGI le dit en cinq mots, et n'exige aucun engagement de conservation. La raison tient au champ du 3° du I de l'article 809, qui n'assimile l'apport d'immeuble à une mutation à titre onéreux que si la société bénéficiaire est passible de l'IS. Une SCI à l'IR n'y entre pas.

2.2. L'apport à titre onéreux : quand la société paie

L'apport à titre onéreux change radicalement la nature de l'opération. Ici, la société ne se contente pas de remettre des parts : elle verse une contrepartie en argent, prend en charge une dette de l'apporteur, ou s'oblige à un paiement futur. D'un point de vue juridique, ce n'est plus un apport pur : c'est une vente déguisée pour la fraction onéreuse.

La conséquence fiscale est directe, mais elle n'est pas celle qu'on lit partout. La fraction onéreuse ne suit pas le tarif des ventes : elle a son propre régime, celui des apports. Il empile 2,20 % au profit de l'État (art. 683 bis), 1,60 % au profit du département (art. 1595) et 1,20 % au profit de la commune (art. 1584). Dans une commune de 5 000 habitants au plus, ces 1,20 % vont au fonds de péréquation départemental (art. 1595 bis) : l'un ou l'autre, jamais les deux. Soit 5,00 % pile. Il n'y a pas de prélèvement de 2,37 % pour frais d'assiette : l'article 1647, V-a le réserve aux droits départementaux de l'article 1594 A, qui régit les ventes. Le BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 70 énumère les quatre mêmes articles et retient le même « taux global de 5 % ».

2.3. L'apport mixte : le cas le plus fréquent en pratique

La quasi-totalité des apports immobiliers à une SCI sont des apports mixtes : une partie pure et simple (rémunérée en parts), une partie onéreuse (reprise de l'emprunt en cours). Le notaire ventile alors la base imposable. L'assiette de la fraction onéreuse est l'intégralité du passif repris, sans déduction de la quote-part de l'apporteur correspondant à ses droits d'associé (BOI-ENR-AVS-10-20 § 200).

2.4. Tableau comparatif des effets fiscaux

2.5. Cas pratique : l'apport mixte de Marc Lefebvre

Marc et Isabelle Lefebvre, 55 et 50 ans, dirigent une PME industrielle à Bordeaux. Ils détiennent en direct un immeuble de rapport de quatre lots, acheté 320 000 € en 2008 (18 ans de détention), aujourd'hui valorisé 580 000 €. Cet immeuble est financé par un emprunt dont le capital restant dû s'élève à 180 000 €. Marc souhaite apporter le bien à une SCI à l'IS qu'il vient de constituer avec Isabelle, dans la perspective de transmettre progressivement les parts à leur fils.

La SCI étant à l'IS, l'apport entre dans le champ du 3° du I de l'article 809 : apporteur non soumis à l'IS, société bénéficiaire passible de l'IS, les deux conditions sont réunies. Le tarif est celui du III de l'article 810, soit 2,20 %, auquel s'ajoutent 1,60 % pour le département et 1,20 % pour la commune : 5,00 % au total.

La structure de l'apport se présente ainsi :

• Valeur totale de l'immeuble apporté : 580 000 €
• Capital restant dû repris par la SCI : 180 000 € (fraction onéreuse)
• Solde rémunéré en parts sociales : 400 000 € (fraction pure et simple)

Le traitement fiscal des droits d'enregistrement est dès lors le suivant :

• Sur la fraction pure et simple (400 000 €) : 5,00 % (art. 810, III et taxes additionnelles) = 20 000 €
• Sur la fraction onéreuse (180 000 €) : 5,00 % au titre du régime des apports (art. 683 bis, 1595 et 1584) = 9 000 €
• Total des droits d'enregistrement : 29 000 €, soit 5,00 % de 580 000 €

Marc a également étudié l'option d'apporter d'abord à une SCI à l'IR, gratuitement, puis de basculer à l'IS deux ans plus tard. Le calcul ne tient pas. L'article 809, II rend alors les droits exigibles sur la valeur vénale du bien au jour du changement de régime (voir section 4) : la gratuité obtenue à l'IR n'est qu'un report, assis sur une valeur qui aura pu monter entre-temps. Nous traitons cet arbitrage en détail dans le guide SCI à l'IS ou à l'IR.

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3. Droits d'enregistrement : gratuit à l'IR ou 5 % à l'IS, le grand écart

Peu de régimes fiscaux français créent un tel écart. Pour la même opération économique (apporter un immeuble à une SCI), la facture varie de zéro à plusieurs dizaines de milliers d'euros selon le régime fiscal choisi. Décryptage des deux régimes.

3.1. Le régime de l'IR : l'enregistrement gratuit, sans condition

La SCI à l'IR ne paie aucun droit d'enregistrement sur un apport pur et simple, que le bien vaille 150 000 € ou 1,2 M€. L'article 810, I du CGI est laconique : « Les apports sont enregistrés gratuitement. » Aucune condition, aucun engagement de conservation à prendre. Le droit fixe de 500 € que citent encore beaucoup de guides a été supprimé par la loi de finances pour 2019.

Ce n'est pas un régime de faveur, mais l'effet d'une règle de champ. Le 3° du I de l'article 809 n'assimile l'apport d'immeuble à une mutation à titre onéreux que dans deux conditions cumulatives : un apporteur non soumis à l'IS, et une société bénéficiaire passible de l'IS. La SCI à l'IR échoue à la seconde. Aucun des trois renvois du III de l'article 810 n'est alors satisfait, et c'est le I qui gouverne. La règle vaut à la constitution comme lors d'une augmentation de capital ultérieure.

3.2. Le régime de l'IS : 2,20 % de droit, 5,00 % avec les taxes additionnelles

Lorsque la société destinataire est soumise à l'impôt sur les sociétés, le traitement change radicalement. Le 3° du I de l'article 809 assimile l'opération à une mutation à titre onéreux, sans fixer de taux. Le tarif est au III de l'article 810 : 2,20 % pour les apports qui ont pour objet un immeuble ou des droits immobiliers. S'y ajoutent deux taxes additionnelles, 1,60 % pour le département (art. 1595) et 1,20 % pour la commune (art. 1584) ou le fonds de péréquation départemental (art. 1595 bis). Total : 5,00 % de la valeur apportée. Le 5 % que la plupart des guides attribuent au seul article 810, III n'existe pas comme tel : c'est un empilement.

La logique économique éclaire cet écart. Une société à l'IS bénéficie de l'amortissement (voir notre guide comptabilité SCI), avantage que le législateur a compensé par des droits plus élevés à l'entrée.

3.3. L'écart en chiffres : tableau comparatif par valeur d'apport

Le différentiel devient vertigineux dès que la valeur de l'apport dépasse quelques centaines de milliers d'euros. Pour une SCI familiale à 300 000 €, le choix de l'IR économise 15 000 € de droits à l'entrée, soit plusieurs mois de loyers nets. Encore faut-il que ce choix tienne dans la durée : la section suivante montre comment l'article 809, II reprend cette économie si la SCI passe un jour à l'IS.

3.4. Le piège du basculement automatique à l'IS

Le choix d'apporter à une SCI à l'IR pour bénéficier de la gratuité ne doit pas faire oublier que ce régime n'est pas immuable. L'article 206-2 du CGI fait basculer de plein droit à l'IS la SCI qui exerce une activité commerciale (location meublée habituelle, para-hôtellerie, marchand de biens) au-delà de 10 % de ses recettes totales, seuil qui s'apprécie chaque année.

Concrètement, si Hélène Dubois apporte son appartement puis décide de le louer en meublé annuel, sa SCI bascule mécaniquement à l'IS. Et la gratuité obtenue à l'apport ne lui reste pas acquise. L'article 809, II du CGI rend alors les droits de mutation exigibles sur les apports purs et simples reçus depuis le 1er août 1965. L'assiette est la valeur vénale des biens au jour du changement. S'y ajoute le changement de régime lui-même : amortissement, plus-values professionnelles, comptabilité commerciale. Ce point est traité dans notre guide SCI à l'IS ou à l'IR.

3.5. Cas pratique : l'arbitrage d'Hélène Dubois

Hélène Dubois, médecin libéral à Nantes, hésite entre deux scénarios pour l'apport de son T3 de 300 000 €. Elle crée la SCI familiale avec ses enfants Camille (28 ans, ingénieure à Paris) et Romain (25 ans, étudiant à Nantes).

Scénario 1 : SCI à l'IR. L'appartement est loué en nu, les loyers sont déclarés en revenus fonciers. Droits d'enregistrement : 0 € (art. 810, I CGI). Contribution de sécurité immobilière : 300 €. Émoluments du notaire : environ 4 500 €. Total entrée : ~4 800 €.

Scénario 2 : SCI à l'IS. Le bien est destiné à être loué en meublé saisonnier (Hélène anticipe une demande locative étudiante forte). Droits d'enregistrement : 5,00 % × 300 000 € = 15 000 €. Contribution de sécurité immobilière : 300 €. Émoluments du notaire : environ 4 500 €. Total entrée : ~19 800 €.

L'écart de 15 000 € à l'entrée doit être mis en regard de l'économie générée par l'amortissement à l'IS, qui peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt évité chaque année pendant 20 à 30 ans. Hélène a finalement opté pour le régime IR, ses enfants n'ayant pas la fiscalité marginale qui justifierait le surcoût d'entrée. La SCI restera à l'IR avec location nue, en attendant une éventuelle option ultérieure.

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4. L'engagement de conservation des parts : à quoi il sert vraiment

Beaucoup de guides présentent un engagement de conservation de trois ans comme la contrepartie d'un droit fixe à l'IR. Ce montage n'existe plus. À l'IR, l'apport est gratuit sans contrepartie. L'engagement de trois ans existe bien dans le code, mais ailleurs, et il sert à autre chose : à neutraliser des droits dus par une société passible de l'IS. Voici ce qu'il couvre réellement, et le risque qu'il ne couvre pas.

4.1. Les deux engagements que prévoit vraiment le code

Le premier figure au second alinéa du III de l'article 810 du CGI. Il permet d'enregistrer gratuitement un apport fait à une société passible de l'IS, si l'apporteur conserve trois ans les titres reçus. Son champ est étroit. Le texte écarte les immeubles « n'étant pas compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisés affectés à l'exercice d'une activité professionnelle ».

Traduction pour une SCI patrimoniale : la porte est fermée. Un immeuble locatif apporté seul n'est pas l'ensemble des actifs immobilisés d'une activité professionnelle. C'est le cas de la quasi-totalité des apports traités dans ce guide. Il ne faut donc pas compter dessus pour effacer les 5,00 % dus à l'IS.

Le second engagement joue lors d'un changement de régime fiscal. Il est souscrit non plus par l'apporteur seul, mais par les associés présents à la date du changement, dans l'acte qui le constate. Il vise le même effet et bute sur la même restriction de champ.

4.2. Le vrai risque : l'option pour l'IS après un apport gratuit

C'est le piège le moins souvent écrit, et le plus coûteux. L'article 809, II du CGI est explicite. Le changement de régime « rend les droits et taxes de mutation à titre onéreux exigibles sur les apports purs et simples qui lui ont été faits depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises audit impôt ». Et il précise l'assiette : « Les droits sont perçus sur la valeur vénale des biens à la date du changement. »

Deux conséquences pratiques. La gratuité obtenue à l'IR est un report, pas une exonération définitive. Et l'assiette n'est pas la valeur d'apport, mais celle du jour du changement : plus l'immeuble a pris de valeur, plus la note grossit.

4.3. Ce qui déclenche l'article 809, II

Le fait générateur n'est pas un mouvement de parts : c'est le changement de régime fiscal de la SCI. Trois chemins y mènent.

• L'option volontaire pour l'IS (art. 239 CGI), souvent décidée quelques années après l'apport pour bénéficier de l'amortissement. C'est le cas de figure le plus fréquent, et le plus facile à anticiper puisqu'il se décide.
• La bascule de plein droit de l'article 206-2 du CGI, lorsque les recettes commerciales dépassent 10 % des recettes totales : location meublée habituelle, para-hôtellerie, marchand de biens. Elle ne se décide pas, elle se constate.
• La transformation de la SCI en société commerciale, ou son absorption par une structure passible de l'IS. Le changement de régime est alors la conséquence d'une opération juridique plus large.

4.4. Ce qui ne le déclenche pas : les parts circulent librement

C'est la contrepartie de la règle : tant que la SCI reste à l'IR, la gratuité de l'apport ne peut plus être remise en cause. Aucun mouvement de parts ne menace l'apport lui-même. Ce qui ne veut pas dire que ces mouvements soient sans coût.

• La cession de parts ne rappelle aucun droit d'apport. Elle relève du droit de 5 % de l'article 726 du CGI, dû par le cessionnaire sur la valeur des parts. Attention toutefois au calendrier : cédées dans les trois ans de l'apport, dans une société non passible de l'IS dont le capital n'est pas divisé en actions, ces parts sont considérées comme ayant pour objet l'immeuble lui-même (article 727 du CGI). Les droits sont alors perçus au tarif immobilier.
• La donation de parts aux enfants, y compris dans l'année qui suit l'apport, ne déclenche rien non plus côté droits d'apport. C'est ce qui rend le calendrier de transmission libre.
• Le décès de l'apporteur et la transmission successorale des parts sont sans effet sur l'apport initial.
• La dissolution de la SCI a ses propres droits de partage, mais ne rappelle pas les droits d'apport gratuits.

4.5. Conseil pratique : décider du régime avant l'apport, pas après

La conclusion opérationnelle tient en une phrase : le régime fiscal se choisit avant de signer l'acte, parce qu'il ne se rattrape pas gratuitement ensuite.

• Si l'IS est probable à terme, comparer deux scénarios chiffrés : 5,00 % payés aujourd'hui sur la valeur d'apport, ou 5,00 % payés plus tard sur une valeur vénale qui aura monté.
• Inscrire dans les statuts de la SCI que toute option pour l'IS relève d'une décision collective, afin qu'aucun gérant ne l'exerce sans que le coût de l'article 809, II soit chiffré.
• Surveiller chaque année le ratio de recettes commerciales de l'article 206-2. Une location meublée lancée sans arbitrage peut faire basculer la SCI, donc déclencher les droits, sans qu'aucune décision n'ait été prise.
• Faire mentionner au procès-verbal d'assemblée générale d'apport la valeur vénale retenue et sa méthode. C'est cette pièce qui servira de point de comparaison le jour d'un changement de régime.
• Conserver l'acte d'apport sans limite de durée. L'article 809, II remonte aux apports reçus depuis le 1er août 1965 : la mémoire du dossier vaut plus que le délai de prescription courant.

La SCI dispose donc d'une grande liberté pour organiser la circulation des parts entre associés (voir notre guide cession de parts de SCI) sans risque sur l'opération d'apport initiale. C'est d'ailleurs l'intérêt de la SCI comme outil de transmission progressive du patrimoine immobilier familial.

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5. Comment se calcule la plus-value immobilière sur un apport ?

C'est le piège n° 1 : pour le fisc, apporter c'est vendre. Vous transférez le bien, vous recevez des parts en échange, et l'article 150 U du CGI traite l'opération comme une cession à titre onéreux — plus-value à régler, comme si vous aviez encaissé un chèque. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-10 confirme cette analyse depuis vingt ans.

Mécanisme de calcul de la plus-value

Le mécanisme est strictement aligné sur celui d'une vente immobilière classique entre particuliers. Quatre éléments entrent dans l'équation :

• Prix d'apport : la valeur retenue par l'AG constitutive ou par l'acte d'apport, soit la valeur vénale du bien au jour de l'opération.
• Prix d'acquisition d'origine : le prix payé lors de l'achat initial du bien par l'apporteur, majoré des frais d'acquisition réels ou du forfait 7,5 %.
• Frais et travaux : travaux réalisés sur facture ou forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
• Abattements pour durée de détention : article 150 VC du CGI, exonération progressive sur 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Taux d'imposition applicables

L'apporteur est un particulier (pas une société), et la SCI bénéficiaire est translucide ou opaque selon son régime. Mais c'est toujours le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique côté apporteur :

Les abattements pour durée de détention

L'article 150 VC du CGI prévoit deux barèmes distincts qui s'appliquent dès la 6ème année de détention, avec un point de bascule à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-20 détaille ce mécanisme.

Lecture concrète du barème : à 11 ans de détention, l'apporteur a accumulé 6 années d'abattement (années 6 à 11), soit 36 % d'abattement IR et 9,9 % d'abattement PS. À 22 ans révolus, l'IR tombe à zéro mais la note PS reste lourde. Il faut tenir 30 ans pour neutraliser totalement l'impôt.

Cas chiffré : Hélène apporte son T3 nantais à sa SCI familiale

Reprenons Hélène, médecin libéral à Nantes, 52 ans. Elle a acheté en 2010 un T3 locatif rue de Strasbourg pour 200 000 € (frais d'acquisition forfaitisés à 7,5 % inclus dans le prix d'origine retenu). En juin 2026, elle l'apporte à la SCI familiale Dubois qu'elle vient de constituer avec ses deux enfants Camille (28 ans) et Romain (25 ans). La valeur d'apport retenue après expertise notariale est de 300 000 €. Durée de détention : 16 ans révolus (2010 → 2026), soit 11 années d'abattement (années 6 à 16).

Hélène débourse donc environ 11 300 € de plus-value sans rien encaisser en contrepartie. D'où sa décision d'ouvrir un compte courant d'associé : les loyers rembourseront une partie de cet effort initial. Le barème année par année figure sur notre page plus-value SCI.

La surtaxe sur les plus-values nettes > 50 000 €

Pour les apports portant sur des biens de valeur, l'article 1609 nonies G du CGI ajoute une surtaxe progressive applicable à la plus-value nette imposable (après abattements pour durée de détention) lorsqu'elle dépasse 50 000 € :

Pour Hélène, la PV nette de 18 700 € reste sous le seuil de 50 000 € : la surtaxe n'est pas due. Pour un bien à 600 000 € détenu 10 ans avec 200 000 € de PV brute, elle ajoute plusieurs milliers d'euros. Le calendrier de l'apport est donc lui aussi un paramètre.

Qui déclare et qui paie ?

L'article 150 VG du CGI confie la déclaration de plus-value (formulaire n° 2048-IMM) au notaire qui rédige l'acte d'apport. Il calcule l'impôt, le prélève sur l'opération ou le réclame en sus si l'apport est pur, puis le reverse au Trésor public. L'apporteur n'a aucune démarche personnelle à faire.

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6. Comment évaluer le bien immobilier apporté à la SCI ?

La valeur retenue pour l'apport n'est pas un chiffre que les associés peuvent fixer librement. Elle conditionne trois enjeux. Le montant des parts attribuées à l'apporteur, donc l'équilibre capitalistique de la SCI. Le calcul de la plus-value imposable, donc la facture fiscale immédiate. Et l'assiette des droits d'enregistrement, nuls à l'IR, 5,00 % du bien à l'IS. Une valeur mal motivée expose la SCI et l'apporteur à un risque fiscal et juridique sévère.

Méthode 1 : la base DVF (gratuit, indispensable)

La base Demandes de Valeurs Foncières, accessible librement sur app.dvf.etalab.gouv.fr, recense toutes les transactions immobilières enregistrées en France depuis 2018 (hors Alsace-Moselle et Mayotte). Cet outil officiel permet d'identifier les comparables : ventes du même type de bien, dans le même quartier, sur les 24 derniers mois.

La méthode est rigoureuse. Sélectionner 5 à 10 transactions comparables (même surface ±15 %, même typologie, même secteur), calculer un prix moyen au m², l'appliquer à la surface du bien apporté. Ajuster ensuite selon les spécificités : étage, exposition, état général, garage ou balcon. La méthodologie se documente dans une note annexée au procès-verbal de l'AG constitutive.

Méthode 2 : l'estimation par un professionnel

Trois interlocuteurs peuvent fournir une estimation chiffrée et signée :

• Le notaire qui rédigera l'acte d'apport. La plupart des offices fournissent une estimation gratuite à leurs clients, fondée sur la base PERVAL (équivalent professionnel de DVF, plus précis). Cette estimation a une valeur probatoire forte vis-à-vis de l'administration.
• Un agent immobilier mandaté pour un avis de valeur écrit. Coût : entre gratuit (en échange du mandat de gestion locative) et 200 € pour un avis formalisé. Probatoire moyen, à compléter par d'autres méthodes.
• Un expert immobilier certifié (membre de la CEIF, du TEGoVA ou de la Chambre des Experts Immobiliers). Coût : 500 à 1 500 € selon la complexité. C'est l'évaluation la plus solide juridiquement, recommandée pour les biens atypiques ou de forte valeur.

Méthode 3 : l'expert judiciaire de l'article 1843-4 du Code civil

Si les associés ne parviennent pas à s'accorder sur la valeur retenue, l'article 1843-4 du Code civil permet à l'un d'entre eux de saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un expert. La décision de cet expert est opposable à tous les associés et insusceptible de recours sur le fond, sauf erreur grossière. La saisine est rare en pratique pour les apports initiaux (les associés discutent en amont), mais elle constitue une protection précieuse en cas de blocage.

Coût d'une expertise judiciaire : entre 1 500 et 3 500 € à la charge de la partie demanderesse, parfois réparti à parts égales par le juge. Délai : 2 à 4 mois entre saisine et rapport définitif.

Le double risque d'une mauvaise évaluation

Bonnes pratiques d'évaluation

Pour sécuriser durablement l'opération, trois règles méritent d'être systématisées :

• Croiser au minimum deux méthodes : DVF + estimation notariale, ou DVF + agent immobilier. La convergence des deux méthodes (écart < 5 %) constitue une présomption forte de valeur juste.
• Tracer la motivation dans une note d'évaluation détaillée annexée au PV d'AG constitutive : sources DVF, identification des comparables, ajustements appliqués, valeur finale retenue. Cette note doit être conservée pendant 10 ans (délai de prescription fiscale étendu en cas d'abus de droit).
• Pour les biens à forte valeur (> 500 000 €) ou atypiques, faire intervenir un expert immobilier certifié dont le rapport sera annexé à l'acte d'apport notarié. Les 800 à 1 500 € de l'expert pèsent peu face à un redressement potentiel chiffré en dizaines de milliers d'euros (droits de donation à 45 %, majoration 80 %).

Notre page capital social SCI détaille la procédure d'évaluation des apports. La même rigueur vaut pour les apports en numéraire adossés à un compte courant d'associé.

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7. Faut-il nommer un commissaire aux apports en SCI ?

La réponse est nette : la nomination d'un commissaire aux apports n'est jamais obligatoire en SCI, quelle que soit la valeur du bien apporté. C'est une différence structurelle avec la SARL, la SAS et la SA, et elle pèse dans le bilan économique de l'opération.

Le contraste avec les sociétés commerciales

L'article L. 223-9 du Code de commerce impose un commissaire aux apports à toute SARL constituée avec un apport en nature. Deux conditions cumulatives en dispensent : aucun apport ne dépasse 30 000 € individuellement et le total des apports en nature ne dépasse pas la moitié du capital social. Pour les SAS, l'article L. 227-1 renvoie aux règles de la SA, soit une nomination quasi systématique. Le coût d'un commissaire aux apports oscille entre 1 500 et 4 000 € HT selon la complexité du dossier.

En SCI, rien de tel. Aucune disposition du Code civil ni du Code de commerce n'impose cette intervention. Les associés évaluent eux-mêmes le bien et l'inscrivent à la valeur de leur choix dans l'acte d'apport.

Pourquoi cette différence de traitement ?

La logique du commissaire aux apports en société commerciale repose sur la protection des tiers (créanciers, fournisseurs, banques) qui ne peuvent pas se retourner contre les associés au-delà de leur apport — la responsabilité y est limitée. Le commissaire valide que le capital affiché correspond bien à une réalité économique, sur laquelle les tiers peuvent compter.

Dans la SCI, ce raisonnement n'a plus lieu d'être. L'article 1857 du Code civil fait répondre chaque associé des dettes sociales indéfiniment, au prorata de sa part dans le capital. Après vaine poursuite contre la société (art. 1858 du Code civil), un créancier agit directement contre chaque associé pour sa quote-part. La valeur affichée du capital compte donc peu : la garantie ultime offerte aux tiers, c'est le patrimoine personnel des associés. Le législateur en a tiré la conséquence en n'imposant pas de commissaire.

Quand recourir à un expert volontaire malgré tout ?

L'absence d'obligation ne signifie pas l'absence d'intérêt. Dans plusieurs configurations, l'intervention d'un expert immobilier indépendant ou d'un commissaire aux apports nommé volontairement par les associés apporte une sécurité juridique et fiscale substantielle :

• Bien complexe ou atypique : immeuble de rapport divisé en plusieurs lots, terrain à bâtir avec permis en cours, monument historique avec contraintes patrimoniales, local commercial mixte. L'expert apporte une méthodologie qui résisterait à un contrôle fiscal.
• Désaccord entre associés sur la valeur retenue. L'avis d'un tiers indépendant désamorce les conflits, particulièrement dans les SCI familiales où les enjeux successoraux complexifient les relations.
• Apport > 100 000 € : le seuil au-delà duquel le risque de contrôle fiscal et de requalification en donation indirecte (art. L. 64 LPF) devient significatif. Un rapport d'expert constitue alors la meilleure pièce de défense.
• Apport mixte avec soulte ou compte courant : les opérations complexes (apport rémunéré partiellement en parts et partiellement en compte courant) bénéficient d'une validation experte qui sécurise la qualification fiscale.

Cas Lefebvre : pourquoi Marc & Isabelle choisissent un expert volontaire

Marc et Isabelle Lefebvre, 55 et 50 ans, apportent un immeuble de rapport bordelais composé de quatre lots (deux T2 et deux T3) à leur SCI à l'IS nouvellement créée pour préparer la transmission progressive à leurs deux filles. Valeur de l'immeuble : 580 000 €. Acheté en 2008 pour 320 000 €, l'immeuble a fait l'objet de travaux importants entre 2015 et 2020 (réfection toiture, isolation, mise aux normes électriques). Reste à rembourser sur l'emprunt initial : 180 000 €.

Pourquoi mandatent-ils un expert immobilier à 1 200 € HT alors que rien ne les y oblige ? Trois raisons :

1. L'apport déclenche des droits d'enregistrement de 5,00 % sur la valeur totale (2,20 % au titre de l'art. 810, III, plus 2,80 % de taxes additionnelles), soit 29 000 € qu'il faut pouvoir justifier en cas de contrôle. Une évaluation faite par 8 méthodes croisées documente la valeur de manière incontestable.
2. Le projet de donation progressive aux filles dans les 5 prochaines années amplifie le risque fiscal : si l'administration requalifie la valeur d'apport, elle pourra remettre en cause les donations futures qui en découlent.
3. L'immeuble étant divisé en 4 lots aux configurations différentes, l'évaluation forfaitaire au m² n'est pas pertinente. Chaque lot doit être évalué individuellement, méthode que seul un expert maîtrise.

Coût total de la sécurisation : 1 200 € HT pour l'expert + 350 € d'analyse complémentaire par leur conseil = 1 550 € HT. À comparer aux 29 000 € de droits d'enregistrement et aux centaines de milliers d'euros de transmission préparée : l'investissement est dérisoire.

Tarification indicative d'un expert volontaire en 2026

Une clause statutaire d'évaluation peut être prévue dès l'origine, notamment pour les augmentations de capital futures. Notre page statuts de SCI en détaille la rédaction, et notre guide création de SCI couvre la constitution avec apport en nature.

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8. Apporter un immeuble avec emprunt en cours : la mécanique de l'apport mixte

Situation très fréquente : le bien à apporter est encore grevé d'un crédit. La règle de base ne souffre pas d'exception, on n'apporte jamais une dette seule. Ce qu'on apporte, c'est le bien, à charge pour la SCI de reprendre l'emprunt si la banque l'accepte. Fiscalement, cette reprise fait basculer le dossier en apport mixte.

Le mécanisme tient en deux blocs. Le bien moins le capital restant dû = apport pur et simple, enregistré gratuitement à l'IR, taxé 5,00 % à l'IS. La fraction correspondant à la dette reprise = apport à titre onéreux, taxé 5,00 % quel que soit le régime de la SCI. Une partie « cadeau », une partie « vente » : c'est comme si la SCI vous achetait la fraction du bien correspondant à la dette qu'elle reprend.

Attention au piège de lecture sur ce second bloc. Son 5,00 % n'est pas celui des ventes : il empile 2,20 % au profit de l'État (article 683 bis), 1,60 % pour le département (article 1595) et 1,20 % pour la commune (article 1584) ou le fonds de péréquation (article 1595 bis). L'article 1594 D, qui régit les ventes et conduit aujourd'hui à environ 6,32 %, n'a rien à faire ici.

Cas pratique Marc & Isabelle Lefebvre : décomposition chiffrée

Reprenons Marc et Isabelle, qui apportent leur immeuble de rapport bordelais valorisé 580 000 € à leur SCI à l'IS. Il reste 180 000 € sur l'emprunt initial. La banque accepte le transfert du prêt à la SCI sans modification des conditions.

Décomposition de l'opération :

• Apport pur et simple : 580 000 € − 180 000 € = 400 000 €. Droits à 5,00 % (article 810, III et taxes additionnelles, régime IS) = 20 000 €.
• Apport à titre onéreux (reprise de dette) : 180 000 €, sans déduction de la quote-part de Marc. Droits à 5,00 % (articles 683 bis, 1595 et 1584) = 9 000 €.
• Total droits fiscaux : 29 000 €.

Si Marc et Isabelle avaient opté pour une SCI à l'IR, le calcul aurait été : 0 € sur la part pure et simple (article 810, I CGI) et 9 000 € sur la part onéreuse, soit 9 000 € au total. La fraction reprise de dette reste taxée à 5,00 % quel que soit le régime de la SCI : à l'IR, c'est la seule ligne qui pèse. S'y ajoutent dans les deux cas la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les émoluments du notaire. Et la plus-value des particuliers, due sur la totalité de la valeur apportée et non sur la seule fraction onéreuse (calcul détaillé en section 5).

La procédure bancaire : information préalable, accord écrit

Avant toute signature chez le notaire, il faut sécuriser le volet bancaire. La séquence :

1. Information écrite de la banque sur le projet d'apport (lettre recommandée recommandée, idéalement 2 mois avant l'acte).
2. Demande formelle de transfert du prêt à la SCI, ou alternativement de substitution de débiteur.
3. Accord écrit de la banque, généralement assorti d'une garantie réelle (hypothèque ou caution).
4. Avenant au contrat de prêt formalisant le nouveau débiteur (la SCI) et conservant idéalement les conditions initiales (taux, durée, échéances).

Point clé à négocier : obtenir le transfert sans renégociation des conditions. Une banque profite parfois de l'opération pour ramener le client au taux du marché, ce qui coûte cher si l'emprunt initial était à taux bas. À défaut, négocier le maintien de la durée résiduelle et l'absence de frais de dossier.

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9. Apport d'un bien commun : faut-il l'accord du conjoint ?

Question simple, réponse à plusieurs étages selon le régime matrimonial. Le piège ici est moins fiscal que civil. Un apport réalisé sans le consentement du conjoint, quand il était requis, ouvre une action en nullité pendant 2 ans à compter du jour où le conjoint en a eu connaissance (article 1427 du Code civil). De quoi déstabiliser le montage si la séparation pointe son nez.

Régime de communauté légale : l'accord est obligatoire

Le régime par défaut depuis 1966 est la communauté légale réduite aux acquêts. L'article 1832-2 du Code civil y pose une règle nette : un époux ne peut, sans le consentement de l'autre, employer des biens communs pour faire un apport à une société. Elle vaut pour tous les biens communs, y compris ceux acquis avec un emprunt remboursé sur les revenus du couple.

Le consentement du conjoint doit être :

• Écrit, dans l'acte authentique d'apport ou par acte séparé annexé.
• Spécial à l'opération projetée (un consentement général n'est pas valable).
• Mentionné dans le procès-verbal d'AG ayant approuvé l'apport.

Le conjoint dispose d'une faculté supplémentaire : revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts émises en contrepartie de l'apport (article 1832-2 du Code civil). Cette revendication doit être notifiée à la société ; à défaut, l'apporteur reste seul associé pour la totalité des parts. Beaucoup de couples optent justement pour cette revendication d'office dans l'acte, ce qui simplifie la gestion ultérieure et la transmission.

Les régimes où l'accord n'est pas requis

Plusieurs cas dispensent du consentement du conjoint :

Bien commun avec emprunt : double accord

Quand le bien commun est grevé d'un emprunt que la SCI reprend, les deux exigences se cumulent : accord du conjoint pour l'apport (article 1832-2 CC) et accord de la banque pour le transfert du prêt. La banque exigera souvent la signature des deux époux sur l'avenant, même si l'un seulement devient associé.

Divorce en cours : prudence absolue

Apporter un bien commun pendant une procédure de divorce non encore prononcée est une mauvaise idée. Le risque : que l'apport soit annulé ou requalifié lors de la liquidation patrimoniale, ou pire, qu'il soit perçu comme une tentative de soustraire un actif au partage. La règle prudentielle : attendre le prononcé du divorce et la liquidation du régime matrimonial avant tout apport. Si l'urgence patrimoniale est réelle, négocier une convention de liquidation amiable qui prévoit explicitement l'apport.

Pour les couples qui structurent leur patrimoine via une SCI, notre guide dédié SCI familiale approfondit la question du régime matrimonial et des clauses statutaires protectrices (agrément du conjoint survivant, démembrement croisé, clause d'inaliénabilité).

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10. La procédure d'apport pas-à-pas : du projet à la publication

Concrètement, comptez 2 à 4 mois entre la décision et l'inscription au registre foncier. Apporter un immeuble à une SCI n'est pas une formalité expéditive : c'est un parcours en 7 étapes, qui aboutit à l'inscription au registre foncier. Une règle domine la séquence. L'acte authentique chez le notaire est obligatoire pour tout apport d'immeuble (article 710-1 du Code civil et décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière) : pas de raccourci par acte sous seing privé.

Les 7 étapes opérationnelles

1. 1

   Évaluation du bien

   Méthode par comparaison, capitalisation locative ou expertise immobilière (voir section 6). Documenter formellement la valeur retenue dans un rapport ou un mandat d'expert pour anticiper un contrôle fiscal.

2. 2

   Rédaction (ou modification) des statuts

   Clause type d'apport en nature mentionnant la valeur retenue, le descriptif cadastral du bien, et la quote-part de parts émises en contrepartie. Aucun engagement de conservation n'est à prendre si la SCI est à l'IR : la gratuité de l'article 810, I n'est soumise à aucune condition. Voir notre guide statuts de SCI.

3. 3

   Décision en assemblée générale

   Procès-verbal d'AG approuvant l'apport, l'évaluation et l'attribution des parts. Si bien commun en communauté légale : signature du conjoint apporteur. La valeur vénale retenue et sa méthode de détermination figurent explicitement au PV. Voir notre guide assemblée générale SCI.

4. 4

   Acte authentique d'apport chez le notaire

   Obligatoire pour tout immeuble (article 710-1 du Code civil + décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière). C'est l'acte qui opère juridiquement le transfert de propriété de l'apporteur vers la SCI. Frais notariaux : 1 à 3 % de la valeur du bien (émoluments, débours, formalités).

5. 5

   Publicité foncière au Service de Publicité Foncière

   Le notaire dépose l'acte au SPF compétent du lieu de l'immeuble. Coût : contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur publiée (articles 879, I et 881 K CGI), plus les frais d'enregistrement. C'est cette publication qui rend l'apport opposable aux tiers.

6. 6

   Enregistrement fiscal

   L'acte notarié est enregistré au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans le mois suivant la signature. C'est à ce stade que sont liquidés l'enregistrement gratuit (SCI à l'IR) ou les droits de 5,00 % (SCI à l'IS), ainsi que les 5,00 % dus sur la fraction onéreuse en cas d'apport mixte. Le notaire prend généralement en charge cette formalité, intégrée à l'acte.

7. 7

   Formalités RNE et JAL

   L'apport entraîne souvent une modification statutaire : augmentation de capital, changement d'objet, nouvel associé. Il faut alors déclarer sur le Guichet Unique vers le Registre National des Entreprises (~195 €) et publier un avis dans un Journal d'Annonces Légales (~150 à 200 €).

Récapitulatif des frais

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11. Apport en pleine propriété ou en démembrement : quelle stratégie ?

Dernière question avant de signer : apporter le bien en pleine propriété, ou n'en apporter que la nue-propriété en conservant l'usufruit ? Le choix dépend de l'âge de l'apporteur, de son besoin de revenus locatifs et de l'horizon de transmission.

Apport en pleine propriété : la voie classique

L'apporteur transfère à la SCI la totalité des droits réels sur le bien et reçoit en contrepartie des parts en pleine propriété. Les loyers sont perçus par la SCI, puis redistribués aux associés. C'est le schéma d'Hélène Dubois (cas 1) et des Lefebvre (cas 2).

Apport en nue-propriété : la voie patrimoniale

L'apporteur conserve l'usufruit du bien (droit d'usage et de perception des revenus locatifs) et n'apporte que la nue-propriété à la SCI. Conséquence économique : l'apporteur continue de percevoir les loyers à titre personnel jusqu'à son décès, tandis que la SCI détient la nue-propriété qui se rechargera automatiquement en pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (réversion automatique sans droits supplémentaires, article 1133 CGI).

L'évaluation de la nue-propriété et de l'usufruit s'effectue selon le barème fiscal de l'article 669 du CGI, fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'apport :

Avantages et limites de l'apport en nue-propriété

Avantages :

• Assiette des droits d'enregistrement réduite à la seule valeur de la nue-propriété (40 à 60 % selon l'âge). Sur un immeuble de 500 000 €, apporté en NP par un parent de 62 ans : assiette = 300 000 €, droits IS = 15 000 € au lieu de 25 000 €.
• Assiette de la plus-value imposable réduite dans les mêmes proportions (à condition que la nue-propriété n'ait pas été démembrée précédemment).
• Réversion automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier, sans droits de mutation supplémentaires (article 1133 CGI).
• L'apporteur conserve son train de vie via les loyers perçus à titre personnel.

Limites :

• La SCI ne perçoit aucun revenu locatif tant que l'usufruit n'est pas éteint. Le cash flow attendu de la mise en SCI est donc différé.
• Si la SCI a souscrit des emprunts complémentaires (travaux, autre acquisition), elle ne dispose pas des loyers pour les rembourser. Difficile à financer.
• L'usufruitier reste fiscalement imposé sur les revenus fonciers selon son barème personnel (IR + prélèvements sociaux), sans bénéfice de la déduction des intérêts d'emprunt SCI.

Le démembrement appelle une rédaction statutaire spécifique (répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire, sort des dividendes, modalités de gestion). Notre guide dédié démembrement en SCI détaille tous les mécanismes, clauses types et arbitrages associés. À combiner avec une lecture du guide donation de parts SCI pour intégrer la stratégie de transmission post-apport.

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12. Cas n° 1 — Hélène apporte un appartement de 300 000 € à une SCI familiale à l'IR

Hélène Dubois, 52 ans, médecin libéral à Nantes, est mariée à Vincent (50 ans, ingénieur). Ils ont deux enfants : Camille (28 ans, ingénieure à Paris) et Romain (25 ans, étudiant à Nantes). Tranche marginale d'imposition du foyer : 41 %.

Hélène détient en propre un T3 de 60 m² dans le 6e arrondissement de Nantes, loué nu depuis 2010. Valeur de marché actuelle : 300 000 €. Acquisition en 2010 pour 200 000 €, soit 16 ans de détention. Loyer net annuel 14 400 €, charges 2 800 €.

Son objectif est limpide : créer une SCI familiale baptisée "Dubois Patrimoine" avec ses deux enfants pour amorcer une transmission progressive sans se déposséder, tout en gardant la main sur la gestion locative.

Structure retenue

• SCI à l'IR (revenus fonciers classiques, pas d'amortissement)
• Capital social : 372 000 €, soit l'apport en nature de 300 000 € et 72 000 € en numéraire
• Hélène apporte l'appartement pour 300 000 € et 10 000 € en numéraire = 310 000 € → 83,3 % des parts
• Camille apporte 31 000 € en numéraire → 8,3 % des parts
• Romain apporte 31 000 € en numéraire (prêt familial documenté de Vincent à Romain) → 8,3 % des parts
• Hélène est nommée gérante statutaire, révocable à la majorité des 3/4

Calcul fiscal détaillé de l'apport

Ce qu'Hélène obtient en contrepartie

• Contrôle préservé : 83,3 % des parts + gérance statutaire = pleine maîtrise des décisions de gestion courante
• Camille et Romain entrent au capital pour 31 000 € chacun en numéraire (8,3 % chacun)
• Préparation transmission : Hélène pourra désormais donner ses parts par tranches de 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans en franchise (art. 779 CGI)
• Revenus fonciers proratisés : 83,3 % des loyers nets remontent à Hélène, 8,3 % à chaque enfant — léger lissage fiscal côté Camille (TMI 30 %) et Romain (TMI 0 %)
• Sortie du patrimoine personnel : le bien devient un actif social, gouverné par les statuts et non plus par les règles d'indivision matrimoniale

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13. Cas n° 2 — Marc et Isabelle Lefebvre apportent un immeuble de 580 000 € avec emprunt à une SCI à l'IS

Marc Lefebvre, 55 ans, dirige une SAS dans le bâtiment à Bordeaux. Isabelle, 50 ans, est professeure agrégée. Trois enfants : Hugo (25 ans, salarié), Léa (22 ans, étudiante master), Théo (17 ans, lycéen). TMI du foyer : 41 %.

Le couple détient en communauté un immeuble de rapport de 4 lots à Bordeaux Caudéran. Valeur de marché 580 000 €, acquis 320 000 € en 2008 (18 ans de détention). Emprunt restant dû : 180 000 € sur 22 ans. Loyer net annuel 32 000 €, charges 6 500 €.

L'objectif diffère du cas précédent : Marc et Isabelle veulent loger l'immeuble dans une SCI à l'IS pour bénéficier de l'amortissement comptable du bâti, réduire la pression fiscale courante et préparer une transmission long terme aux trois enfants.

Structure retenue

• SCI à l'IS sur option dès la création (irrévocable au-delà de 5 ans, art. 239 CGI)
• Capital social : 5 000 € en numéraire + apport en nature mixte de 580 000 €
• Décomposition de l'apport : 400 000 € en apport pur et simple + 180 000 € en apport à titre onéreux (reprise de l'emprunt par la SCI)
• Marc et Isabelle détiennent chacun 48,5 % des parts ; Hugo, Léa et Théo (mineur représenté) détiennent 1 % chacun pour amorcer la transmission
• Marc est nommé gérant ; en cas d'incapacité, Isabelle prend le relais (clause de gérance subsidiaire)

Calcul fiscal détaillé de l'apport

Pourquoi Marc et Isabelle acceptent 83 564 € de coût d'entrée

La décision de Marc et Isabelle s'appuie sur trois leviers compensatoires :

• Amortissement comptable du bâti : 400 000 € amortis sur 30 ans = 13 333 €/an de charge déductible du résultat IS. Économie d'impôt sur les sociétés annuelle estimée à 2 000-3 333 € selon la tranche IS applicable (15 % puis 25 %)
• Donation programmée des parts : chaque parent peut donner 100 000 € de parts à chaque enfant tous les 15 ans en franchise (art. 779 CGI), soit jusqu'à 600 000 € transmis sans droits sur deux générations
• IFI : si le foyer dépasse le seuil de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, la dette adossée à la SCI (180 000 € d'emprunt) reste déductible — mais sous conditions de l'art. 974 CGI

À retenir : l'engagement de conservation du second alinéa du III de l'article 810 n'est d'aucun secours ici. Il suppose que l'immeuble soit compris dans l'apport de l'ensemble des éléments d'actif immobilisés affectés à une activité professionnelle, ce qu'un immeuble de rapport apporté seul n'est pas. Marc et Isabelle paient donc les 5,00 % sans échappatoire, mais ajustent ensuite la répartition des parts sans contrainte fiscale supplémentaire.

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14. Les 6 erreurs qui plombent un apport d'immeuble à une SCI

Erreur n° 1 — Oublier la plus-value immobilière

Erreur n° 2 — Sous-évaluer le bien apporté

Erreur n° 3 — Croire que la gratuité obtenue à l'IR est définitive

Erreur n° 4 — Apporter un bien commun sans accord du conjoint

Erreur n° 5 — Apporter sans accord de la banque (immeuble grevé)

Erreur n° 6 — Confondre apport d'immeuble et apport de parts

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15. FAQ — Apport d'un immeuble à une SCI 2026