Amortissement en SCI à l'IS : Calcul par Composants, Durées et Exemples Chiffrés (Guide 2026)
L'amortissement est le principal levier fiscal d'une SCI à l'impôt sur les sociétés. Chaque année, une fraction de la valeur du bien immobilier vient réduire le résultat imposable — sans aucune sortie de trésorerie. Résultat : dans de nombreux cas, la SCI IS ne paie aucun impôt pendant 10 à 15 ans.
Contrairement au LMNP, la SCI IS bénéficie d'un avantage décisif : pas de plafonnement de l'amortissement (l'article 39 C du CGI ne s'applique pas aux sociétés IS). Les amortissements peuvent créer un vrai déficit fiscal, reportable sans limite de durée. Ce guide détaille le mécanisme complet : décomposition par composants, durées, calcul, exemples chiffrés et différences avec le LMNP. Rédigé par Quentin Hagnère, fondateur de sci-ai.app.
Sommaire
- Le principe de l'amortissement en SCI IS
- SCI IR vs SCI IS : pourquoi l'amortissement change tout
- Décomposition par composants (BOFiP)
- Le terrain : non amortissable
- Durées d'amortissement selon l'état du bien
- Exemple de calcul complet : bien à 300 000 €
- Frais d'acquisition : charge ou amortissement ?
- Travaux : charge déductible ou immobilisation ?
- Impact sur la plus-value à la revente
- SCI IS vs LMNP : les 5 différences clés
- Les 6 erreurs à éviter
- FAQ — 10 questions fréquentes
1. Le principe de l'amortissement en SCI à l'IS
L'amortissement est une écriture comptable qui constate la perte de valeur théorique d'un actif au fil du temps (art. 39-1-2° du CGI, PCG art. 311-2). En SCI à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement du bâti vient réduire le résultat fiscal de la société sans décaissement réel. Concrètement : vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien de vos loyers, ce qui diminue — voire annule — l'IS à payer.
Le bien immobilier n'est pas amorti globalement « sur 30 ans ». Il est décomposé en composants (gros œuvre, toiture, réseaux, étanchéité, aménagements intérieurs), chacun avec sa propre durée et son propre calcul. Cette méthode, obligatoire depuis 2005, maximise les déductions les premières années grâce aux composants à durée courte.
2. SCI IR vs SCI IS : pourquoi l'amortissement change tout
L'amortissement du bien immobilier n'est pas déductible en SCI à l'IR. Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, où seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. C'est l'une des raisons principales pour lesquelles de nombreux investisseurs choisissent le régime IS.
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Amortissement du bien | Non déductible | Déductible (par composants) |
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % PS | IS 15 % (≤ 42 500 €) / 25 % |
| Déficit créé par amortissement | Impossible | Possible, reportable sans limite |
| Plus-value à la revente | Régime PV des particuliers (abattements durée) | PV = prix cession − VNC (pas d'abattement) |
| Distribution des bénéfices | Transparence fiscale (pas de double imposition) | Dividendes imposés au PFU 31,4 % |
Pour un comparatif détaillé des deux régimes, consultez notre guide SCI IS ou IR : comparatif complet.
3. Décomposition par composants (BOFiP)
Le BOFiP (BOI-ANNX-000115) identifie 4 catégories de composants pour un bien immobilier (+ le terrain non amortissable). En pratique, une décomposition plus fine est admise — notamment en séparant la toiture comme composant indépendant.
| Composant | Durée (neuf) | % Appartement | % Maison | Ce qu'il comprend |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | — | Variable (5-50 %+) | Non amortissable | |
| Gros œuvre | 80 ans | 35 % | 45 % | Fondations, murs porteurs, poutres, dalles, escaliers |
| Toiture | 35 ans | 200 €/m² ÷ étages | 200 €/m² | Charpente, couverture, zinguerie, gouttières |
| Réseaux (IGT) | 30 ans | 20 % | 15 % | Électricité, plomberie, chauffage, VMC, gaz |
| Étanchéité | 15 ans | 10 % | 10 % | Fenêtres, portes ext., volets, ravalement, isolation ext. |
| Aménagements intérieurs | 15 ans | 35 % | 30 % | Cloisons, revêtements, cuisine, salle de bain |
Les pourcentages s'appliquent sur la base amortissable hors terrain et hors toiture. La toiture est calculée séparément à 200 €/m² de surface habitable (divisée par le nombre d'étages en copropriété). Chaque composant a son guide détaillé — cliquez sur les liens dans le tableau ci-dessus.
4. Le terrain : non amortissable
Le terrain n'est jamais amortissable (art. 214-2 PCG, BOI-BIC-AMT-10-20 § 230). Sa part varie énormément selon la localisation :
| Localisation | Part terrain typique |
|---|---|
| Zone très rurale (villages, campagne) | 5 % |
| Zone rurale / petite ville | 10 - 20 % |
| Zone urbaine / ville moyenne | 25 - 40 % |
| Grande métropole (Paris, Lyon, Bordeaux) | 40 - 80 % |
Appliquer un pourcentage standard (souvent 15-20 %). Simple mais risquée : l'administration peut la contester si elle ne reflète pas la réalité du marché local.
Surface cadastrale × prix/m² des terrains constructibles de la commune (source : DVF / immobilier.notaires.fr). En copropriété : valeur terrain globale × tantièmes.
Pour le calcul détaillé, consultez notre guide valeur terrain SCI : méthode DVF et exemples.
5. Durées d'amortissement selon l'état du bien
La durée d'amortissement doit refléter la durée d'utilisation réelle estimée du composant. Elle se calcule simplement :
Formule de la durée d'amortissement :
Durée restante = Durée de référence (neuf) − (Année inscription − Année construction)
Exemple : appartement construit en 2001, inscrit au bilan en 2026
| Composant | Réf. neuf | Âge (2026−2001) | Durée retenue |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 80 ans | − 25 ans | 55 ans |
| Toiture | 35 ans | − 25 ans | 10 ans |
| Réseaux (IGT) | 30 ans | − 25 ans | 5 ans |
| Étanchéité | 15 ans | − 25 ans | ≈ 1 an * |
| Aménagements | 15 ans | − 25 ans | ≈ 1 an * |
Impact des rénovations sur les durées
Le composant est considéré comme neuf. On repart sur la durée de référence. Ex : électricité refaite en 2020 → durée en 2026 : 30 − 6 = 24 ans.
On estime une durée intermédiaire. Ex : plomberie partiellement rénovée en 2015 sur un bien de 2001 → durée estimée : environ 17 ans.
Justifier la durée en cas de contrôle
- Diagnostics obligatoires : DPE, amiante, plomb, termites — révèlent l'état réel de la structure.
- Photos datées : intérieur, extérieur, parties communes.
- Année de construction : information objective sur l'âge du bâti.
- Devis de travaux : prouvent l'état de dégradation.
- Rapport d'expert : le justificatif le plus solide. Recommandé pour les biens > 300 000 € ou les durées très courtes.
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6. Exemple de calcul complet : appartement à 300 000 €
Appartement de 70 m² dans un immeuble de 3 étages, construit en 2001, acheté 300 000 € en 2026. Part terrain calculée au réel : 20 % (= 60 000 €). L'immeuble a 25 ans, aucune rénovation majeure.
Prix du bien : 300 000 €
Terrain (20 %) : 60 000 € → non amortissable (calculer la vraie valeur)
Valeur construction : 240 000 €
Toiture (70 m² × 200 € ÷ 3 étages) : 4 667 € → composant séparé
Base composants (hors toiture) : 240 000 − 4 667 = 235 333 €
Gros œuvre : 35 % × 235 333 = 82 367 € / 55 ans = 1 498 €/an
Toiture : 4 667 € / 10 ans = 467 €/an
Réseaux : 20 % × 235 333 = 47 067 € / 5 ans = 9 413 €/an
Étanchéité : 10 % × 235 333 = 23 533 € / 1 an = 23 533 €/an
Aménagements : 35 % × 235 333 = 82 367 € / 1 an = 82 367 €/an
Total amortissement année 1 : 117 278 €
Années suivantes (composants courts épuisés) : gros œuvre + toiture + réseaux = ~11 378 €/an pendant 5 ans, puis ~1 965 €/an.
Résultat avant amortissements : 18 000 − 5 000 = 13 000 €
Amortissement déductible : 117 278 €
Résultat fiscal : 13 000 − 117 278 = −104 278 €
IS à payer année 1 : 0 €
Déficit reportable : 104 278 € (utilisable sur les bénéfices futurs, plafonné à 1 M€ + 50 %)
En année 2 : résultat 13 000 − 11 378 (amort.) = 1 622 €. Ce résultat est d'abord absorbé par le déficit reportable → IS = 0 € pendant encore ~8 ans.
7. Frais d'acquisition : charge immédiate ou amortissement ?
Les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, agence) représentent 7,5 à 8,5 % du prix en ancien. En SCI IS, vous avez le choix entre deux traitements :
Déduction intégrale l'année d'acquisition. Crée un déficit IS reportable sans limite de durée. Plus avantageux car l'économie est immédiate.
Intégration à la valeur du bien, amortissement sur la durée du plan. Lissage sur la durée, plus prudent mais déduction plus lente.
Ce choix est irrévocable. En SCI IS, la charge immédiate est généralement privilégiée car le déficit IS est reportable sans limite de durée (contrairement au LMNP où le déficit BIC est limité à 10 ans).
8. Travaux : charge déductible ou immobilisation ?
| Type de travaux | Traitement | Durée |
|---|---|---|
| Entretien / réparation (peinture, ravalement, fissures) | Charge déductible immédiatement | — |
| Rénovation salle de bain / cuisine | Immobilisation (nouveau composant) | 7 - 15 ans |
| Réfection électricité / plomberie | Immobilisation (nouveau composant) | Jusqu'à 30 ans (si totale) |
| Réfection toiture complète | Immobilisation (nouveau composant) | Jusqu'à 35 ans |
| Mise aux normes / isolation | Immobilisation (nouveau composant) | 10 - 15 ans |
Remplacement en cours d'amortissement : si vous remplacez un composant avant la fin de son plan (ex : refaire l'électricité après 10 ans sur un plan de 24 ans), vous sortez l'ancien composant du bilan (la VNC résiduelle est déductible en charge exceptionnelle), puis vous inscrivez le nouveau composant avec sa propre durée.
9. Impact sur la plus-value à la revente
En SCI IS, la plus-value est calculée sur la VNC (Valeur Nette Comptable) :
Formule :
Plus-value = Prix de cession − VNC
VNC = Prix d'acquisition − Amortissements cumulés
Chaque euro amorti augmente mécaniquement la plus-value. Mais il n'y a pas d'abattement pour durée de détention en SCI IS (contrairement à la SCI IR). La plus-value est imposée au taux IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà.
Prix d'achat : 300 000 €
Amortissements cumulés sur 15 ans : ~175 000 €
VNC : 300 000 − 175 000 = 125 000 €
Prix de revente : 350 000 €
Plus-value : 350 000 − 125 000 = 225 000 €
IS sur la PV : 42 500 × 15 % + 182 500 × 25 % = 51 999 €
Sans SCI IS (IR) : PV = 350 000 − 300 000 = 50 000 €, abattement ~72 % après 15 ans → PV imposable ~14 000 €, IR+PS ~5 082 €.
Point crucial : la réforme LF2025 (art. 84, réintégration des amortissements dans la PV) ne concerne que les LMNP, pas les SCI IS. C'est un avantage supplémentaire du régime IS.
10. SCI IS vs LMNP : les 5 différences clés sur l'amortissement
| Critère | SCI IS | LMNP (régime réel) |
|---|---|---|
| Plafonnement (art. 39 C) | Non — peut créer un déficit IS | Oui — ne peut pas créer de déficit BIC |
| Report du déficit | Illimité (plafonné à 1 M€ + 50 %) | Déficit BIC : 10 ans / ARD : illimité |
| Réintégration à la revente (LF2025) | Non applicable | Oui (art. 84 LFI 2025) |
| Taux d'imposition sur l'économie | IS 15 % / 25 % | TMI + PS (18,6 %) |
| Plus-value à la revente | VNC, taux IS, pas d'abattement durée | Régime PV particuliers (abattements 22/30 ans) |
Les durées et pourcentages par composants sont identiques entre SCI IS et LMNP. Seul le traitement fiscal diffère. Pour un comparatif global des deux statuts, consultez notre guide LMNP ou SCI.
11. Les 6 erreurs à éviter
- Amortir le terrain : le terrain n'est jamais amortissable (art. 214-2 PCG). L'inscrire dans le plan d'amortissement expose à un redressement systématique.
- Amortir de manière globale « sur 30 ans » : ne jamais écrire un amortissement global. Toujours décomposer par composants. Un amortissement global sous-estime l'avantage fiscal les premières années.
- Oublier de comptabiliser l'amortissement : l'article 39B oblige à constater un amortissement minimum chaque année. L'AID est définitivement perdu.
- Appliquer l'art. 39 C ou les ARD en SCI IS : le plafonnement art. 39 C concerne les BIC/BNC (LMNP), pas l'IS. En SCI IS, les amortissements peuvent créer un déficit. Ne pas confondre les régimes.
- Choisir une durée fantaisiste : retenir 16 ans pour un immeuble haussmannien en parfait état est indéfendable. L'administration admet une marge, pas l'absurdité.
- Ne pas conserver de justificatifs : photos, diagnostics, devis sont essentiels. Sans justificatif, l'administration peut imposer ses propres durées (plus longues, donc moins avantageuses).
12. FAQ — 10 questions fréquentes sur l'amortissement en SCI IS
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