Affectation du résultat en SCI : réserve, report à nouveau ou distribution (2026)

Vos comptes sont clôturés, votre bénéfice est là : que devient-il ? L'affectation du résultat en SCI, c'est la décision par laquelle les associés, réunis en assemblée générale, choisissent son sort — le mettre en réserve, le reporter à nouveau, ou le distribuer. Le réflexe est de croire que « mettre en réserve » évite l'impôt. À l'impôt sur le revenu, c'est faux : vous êtes imposé de toute façon. Ce guide démêle chaque option, régime par régime, avec les chiffres 2026 et le procès-verbal à rédiger.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (CGI, BOFiP, Code civil, Code de commerce, plan comptable général). Mis à jour le 09/07/2026.

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1. Qu'est-ce que l'affectation du résultat en SCI ?

Après la clôture de l'exercice, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés. Ceux-ci se réunissent en assemblée générale ordinaire (AGO) pour deux décisions distinctes : d'abord approuver les comptes, puis affecter le résultat. L'affectation est la décision qui règle le sort du bénéfice — ou de la perte — constaté au bilan.

Quatre destinations sont possibles pour un bénéfice : le distribuer aux associés, le mettre en réserve, le reporter à nouveau (le laisser en attente d'une décision ultérieure), ou l'affecter à la couverture de pertes antérieures. Cette décision fait l'objet d'une résolution propre dans le procès-verbal d'assemblée générale, séparée de celle qui approuve les comptes.

Un mot sur le calendrier, car il circule beaucoup d'idées fausses. Contrairement aux sociétés commerciales, aucun texte n'impose de délai chiffré à une société civile. L'article 1856 du Code civil exige seulement une reddition de comptes « au moins une fois dans l'année ». Le fameux « délai de six mois après la clôture » ne vient pas de la loi : il résulte des statuts et de la pratique. Pour un exercice clos au 31 décembre, cela mène en général à une AGO tenue avant le 30 juin.

Tout se joue ensuite sur une seule question : votre SCI est-elle à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) ? L'affectation n'a pas du tout la même portée fiscale d'un régime à l'autre.

2. SCI à l'IR : le résultat est imposé chez l'associé, distribué ou non

C'est le point le plus mal compris de tout le sujet, et il mérite qu'on s'y arrête. Une SCI à l'impôt sur le revenu — le régime de droit commun, prévu à l'article 8 du CGI — est fiscalement transparente. La société ne paie pas l'impôt elle-même : son résultat « remonte » directement chez les associés, chacun étant imposé sur sa quote-part selon ses droits dans le capital.

La conséquence est décisive. Chaque associé est personnellement imposé sur sa part de résultat dès l'année de réalisation, en revenus fonciers si la SCI loue nu, même si le bénéfice n'est jamais distribué. Qu'il soit mis en réserve, reporté à nouveau ou laissé sur le compte courant d'associé, cela ne change rien : l'impôt est déjà dû. La doctrine administrative le confirme noir sur blanc (BOI-RFPI-CHAMP-30-20).

En pratique, l'affectation en AG d'une SCI à l'IR est surtout une formalité juridique et comptable. Elle répartit la quote-part de chacun et solde le résultat vers les comptes d'associés, mais elle est sans effet sur l'imposition personnelle, déjà établie au titre de l'année. Cela ne dispense pas de la déclaration 2072, qui reste due chaque année.

Un exemple. Élodie et Karim, mariés, détiennent à parts égales une SCI familiale à l'IR qui loue un appartement nu à Rennes. Résultat foncier de l'exercice : 12 000 €. En AGO, ils décident de tout mettre en réserve pour financer de futurs travaux — pas un euro ne sort de la SCI. Résultat côté impôt : chacun déclare 6 000 € de revenus fonciers. Avec une tranche marginale à 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, la note atteint 6 000 × 47,2 % = 2 832 € par associé, due quelle que soit l'affectation. Le bénéfice est resté dans la SCI ; l'impôt, lui, est bien réel.

3. SCI à l'IS : réserve, report à nouveau ou distribution ?

Le raisonnement bascule totalement à l'impôt sur les sociétés. Ici, la SCI est elle-même redevable de l'impôt : elle paie l'IS sur son bénéfice au taux de 15 % jusqu'à 42 500 € (sous conditions), puis 25 % au-delà. C'est seulement après cet IS que se pose la question de l'affectation, et cette fois elle emporte de vraies conséquences fiscales.

Le résultat après IS peut suivre trois voies, chacune avec son compte au plan comptable général (PCG) :

Dans les faits, tant que le bénéfice reste dans la société — en réserve ou en report à nouveau — l'associé n'est pas imposé personnellement. Ce n'est qu'au moment de la distribution effective de dividendes qu'il devient redevable. Le report à nouveau (compte 110 créditeur) est d'ailleurs un excellent outil de pilotage : il conserve le bénéfice distribuable et permet de décaler la décision de distribution à un exercice ultérieur, quand la situation fiscale de l'associé s'y prête mieux.

Cette mécanique explique la fameuse double imposition économique de la SCI à l'IS : le bénéfice est d'abord frappé par l'IS au niveau de la société, puis, s'il est distribué, par le PFU au niveau de l'associé. La thésaurisation (réserve ou report à nouveau) permet précisément d'éviter cette seconde couche tant qu'aucune distribution n'a lieu. Ce point est central dans l'arbitrage entre SCI à l'IS ou à l'IR, et plus encore dans une logique de holding immobilière.

4. Faut-il constituer une réserve légale en SCI ?

Une idée circule beaucoup : « dès qu'une SCI opte pour l'IS, elle doit constituer une réserve légale ». C'est faux. Et cette confusion peut vous conduire à figer inutilement une partie de votre bénéfice.

La réserve légale — prélèvement de 5 % du bénéfice jusqu'à atteindre 10 % du capital — est prévue par l'article L232-10 du Code de commerce. Or ce texte ne vise expressément que « les sociétés à responsabilité limitée et les sociétés par actions », c'est-à-dire les SARL, SAS, SA. Une SCI est une société civile, quelle que soit son option fiscale. L'option pour l'IS ne la transforme pas en société commerciale : elle ne fait que changer son mode d'imposition, jamais sa forme sociale. Aucune réserve légale n'est donc obligatoire en SCI, même à l'IS.

Attention à ne pas surinterpréter : rien n'empêche vos statuts de prévoir volontairement une réserve statutaire ou une règle d'affectation particulière. Mais c'est alors une contrainte que vous vous êtes donnée, pas une obligation légale. Si vos statuts sont muets, l'assemblée décide librement chaque année.

5. Le procès-verbal d'affectation du résultat

Toute décision d'affectation doit être formalisée. Concrètement, c'est le procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire (PV d'AGO) qui matérialise à la fois l'approbation des comptes et l'affectation retenue. Il n'a rien de bien sorcier, mais il doit contenir des mentions précises pour être opposable.

Le contenu s'adapte au régime. En SCI à l'IR, le PV répartit la quote-part de résultat de chaque associé — utile pour justifier ce que chacun porte sur sa déclaration. En SCI à l'IS qui distribue, il fixe le montant des dividendes et leurs modalités de versement : c'est ce PV qui déclenche, juridiquement, le droit au dividende et le point de départ de sa fiscalité. Le rédiger soi-même ne coûte rien ; le déléguer au gérant est la norme dans les SCI familiales.

6. La fiscalité de chaque option en 2026

Le cœur du sujet en 2026 tient à un chiffre qui a bougé. Voici chaque option et sa fiscalité réelle.

Le prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») sur les dividendes d'une SCI à l'IS atteint 31,4 % en 2026. La composante impôt reste à 12,8 % (article 200 A du CGI), mais les prélèvements sociaux sur les revenus mobiliers passent de 17,2 % à 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) pour 2026. Sur option globale, le barème progressif reste possible avec l'abattement de 40 % de l'article 158-3-2° du CGI — intéressant seulement si votre tranche est basse.

Dernier point souvent oublié : lors du versement des dividendes, la SCI prélève un acompte d'IR de 12,8 % à la source. L'associé peut en demander la dispense si son revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année est inférieur à 50 000 € (personne seule) ou 75 000 € (couple), via une attestation adressée avant le 30 novembre de l'année précédente (article 242 quater du CGI).

7. Les écritures comptables d'affectation

Côté comptable, l'affectation se traduit par une écriture qui solde le compte de résultat vers ses comptes de destination. Les numéros ci-dessous sont ceux du plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03).

En SCI à l'IS, cas d'un bénéfice. On débite le compte 120 « Résultat de l'exercice (bénéfice) » pour le solder, par le crédit des comptes d'affectation choisis :

• compte 106 « Réserves » pour la part mise en réserve (dont 1068 pour les autres réserves) ;
• compte 110 « Report à nouveau (solde créditeur) » pour la part reportée ;
• compte 457 « Associés - Dividendes à payer » pour la part distribuée.

En cas de perte à l'IS, la logique s'inverse : le compte 129 « Résultat de l'exercice (perte) » est crédité pour être soldé, par le débit du compte 119 « Report à nouveau (solde débiteur) » — qui garde la perte en attente d'imputation sur les bénéfices futurs — ou du compte 106 si des réserves existent pour l'absorber.

En SCI à l'IR, si une comptabilité est tenue, l'affectation solde le résultat vers les comptes courants d'associés (compte 455) ou les comptes d'associés (108/1068), la répartition suivant les droits statutaires. Mais souvenez-vous de la section 2 : cette écriture est purement comptable et sans effet sur l'imposition, déjà établie par transparence. C'est le genre d'automatisme que gère un logiciel de comptabilité de SCI sans que vous ayez à manipuler les numéros de comptes.

8. Cas pratique chiffré : thésauriser ou distribuer ?

Rien ne parle mieux qu'un exemple à l'euro. Comparons les deux stratégies extrêmes sur une même SCI à l'IS.

Le point de départ — Nadia, une SCI à l'IS avec 30 000 € de bénéfice

Nadia, 47 ans, kinésithérapeute à Toulouse, détient avec son conjoint une SCI à l'impôt sur les sociétés qui loue deux locaux nus. L'exercice dégage 30 000 € de bénéfice avant IS. La SCI remplit les conditions du taux réduit, donc l'IS s'élève à 30 000 × 15 % = 4 500 €. Il reste 25 500 € de bénéfice après IS à affecter. Deux chemins s'offrent à l'assemblée.

Résultat. En thésaurisant, Nadia n'a supporté que l'IS, soit 4 500 € : les 25 500 € restent disponibles dans la SCI pour financer des travaux ou un prochain achat. En distribuant tout, la double couche IS + PFU porte l'imposition totale à 12 507 €, soit un taux effectif de 41,7 % sur les 30 000 € de départ. La distribution n'est pas « mauvaise » — elle sort l'argent de la société — mais elle a un coût que le report à nouveau permet de différer tant qu'aucun besoin de liquidités personnelles ne se présente.

Cet arbitrage dépend de votre tranche d'imposition, de vos besoins de trésorerie et de votre horizon. Les chiffres ci-dessus illustrent une mécanique, ils ne valent pas conseil pour votre situation. Sur le fond du choix de régime, voir passer sa SCI de l'IR à l'IS, une décision quasi irréversible.

9. Les erreurs à éviter

Quatre confusions reviennent sans cesse, et chacune peut coûter cher — en impôt comme en crédibilité face à l'administration.

• Croire que la mise en réserve évite l'impôt à l'IR. C'est l'erreur n°1. En SCI à l'IR, l'associé est imposé par transparence dès la réalisation du bénéfice : l'affectation ne diffère jamais l'impôt (article 8 du CGI, BOI-RFPI-CHAMP-30-20).
• Constituer une réserve légale à l'IS « par obligation ». Elle n'existe pas en SCI : l'article L232-10 du Code de commerce ne vise que les SARL et les sociétés par actions. Vous figeriez du bénéfice pour rien.
• Confondre affectation et distribution effective. À l'IS, « affecter en dividendes » dans le PV crée le droit au dividende ; c'est le versement qui déclenche l'acompte et le PFU. Décider et payer sont deux moments à ne pas mélanger.
• Appliquer 17,2 % aux dividendes en 2026. Les dividendes d'une SCI à l'IS supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux (PFU 31,4 %). Le 17,2 % ne vaut plus que pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières.

Les 3 choses à retenir

1. À l'IR, l'affectation ne change rien à l'impôt. L'associé est imposé par transparence dès la réalisation du bénéfice, distribué ou non. « Mettre en réserve » ne diffère jamais rien.
2. À l'IS, seule la distribution déclenche le PFU de 31,4 %. Réserve et report à nouveau restent neutres pour l'associé et permettent de différer la seconde couche d'imposition.
3. Aucune réserve légale obligatoire en SCI. L'article L232-10 du Code de commerce ne vise pas les sociétés civiles : vous affectez votre résultat librement, PV à l'appui.