Acheter la nue-propriété d'un bien via une SCI

Un appartement à 300 000 €, acheté 180 000 € par la SCI. Pendant quinze ans, elle n'encaisse rien, ne déclare rien, ne paie ni taxe foncière, ni charges de copropriété, ni impôt. Au terme, elle devient pleine propriétaire d'un bien à 300 000 €. Sans verser un euro de plus, sans acte à signer, sans le moindre droit d'enregistrement.

Dit comme ça, acheter la nue-propriété d'un bien via une SCI ressemble à un tour de passe-passe. Il n'en est pas un : la décote de 40 % correspond exactement à quinze années de loyers auxquels vous renoncez. Vous n'achetez pas moins cher, vous achetez plus tard. Reste à savoir si le prix de cette attente est correctement fixé. C'est là que les dossiers se trient, et pas ailleurs.

C'est aussi, à mon avis, l'un des rares montages où la SCI n'apporte pas seulement de la souplesse mais un vrai gain fiscal — à condition de la laisser à l'impôt sur le revenu, et de savoir que les intérêts d'emprunt ne se déduisent presque jamais. Ce guide traite d'une seule opération : l'achat de la nue-propriété d'un bien par la société, sa fiscalité pendant le démembrement et sa sortie. Si vous cherchez le démembrement des parts, allez voir démembrement en SCI ; pour choisir entre les deux stratégies de détention, SCI ou nue-propriété ; pour donner temporairement l'usufruit à un tiers, la donation temporaire d'usufruit.

Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, et vérifié contre les sources officielles (Code civil, CGI, BOFiP, Code de la construction et de l'habitation, Légifrance). Mis à jour le 31 juillet 2026.

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1. Le principe : ce que la SCI achète en nue-propriété

Le démembrement sépare la propriété en deux droits réels distincts, chacun autonome, chacun cessible, chacun saisissable. L'usufruit, défini à l'article 578 du Code civil, c'est le droit de jouir de la chose dont un autre a la propriété et d'en percevoir les fruits. La nue-propriété, c'est tout le reste : le droit de disposer du bien, de le vendre, de l'hypothéquer, de le transmettre — sans pouvoir l'habiter ni le louer.

La configuration typique

Dans une opération d'acquisition en nue-propriété, la SCI n'achète pas la moitié d'un bien : elle achète l'intégralité d'un droit, celui du nu-propriétaire, sur un bien dont l'usufruit est simultanément vendu ou conservé par quelqu'un d'autre. Trois configurations dominent en pratique.

• L'usufruit locatif social (ULS). Un promoteur construit un immeuble, vend l'usufruit temporaire à un bailleur social pour quinze à vingt ans et les nues-propriétés à des investisseurs. L'article L. 253-1 du CCH autorise expressément la constitution par convention d'un usufruit au profit d'une personne morale, « pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location » des logements. C'est le format le plus répandu, issu de la loi ENL du 13 juillet 2006.
• L'usufruit temporaire vendu à un investisseur privé. Une entreprise, une société patrimoniale ou un particulier achète l'usufruit pour dix ou quinze ans afin de percevoir les loyers, la SCI achète la nue-propriété. Le montage est licite mais plus exposé : la qualité du contrepartiste et la rédaction de la convention deviennent décisives.
• L'usufruit viager conservé par le vendeur. Le vendeur âgé cède la nue-propriété et conserve l'usage du bien jusqu'à son décès. On bascule alors dans une logique aléatoire, très proche du viager en SCI. Avec une différence de taille : pas de rente à servir, mais un aléa sur la durée qu'aucun barème ne résout.

Un plafond à connaître avant de discuter la durée : l'article 619 du Code civil limite à trente ans l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers. Un bailleur social, une SEM ou une société commerciale ne peut donc pas détenir un usufruit plus longtemps. Combiné au plancher de quinze ans de l'article L. 253-1 du CCH, cela explique que le marché se concentre entre quinze et vingt ans.

Ce que la SCI peut faire — et ne peut pas faire — pendant le démembrement

La ligne qui compte vraiment dans ce tableau est la cinquième : ni l'un ni l'autre ne peut vendre le bien entier seul. Une SCI qui voudrait liquider sa position en cours de démembrement n'a que deux portes de sortie. Convaincre l'usufruitier de vendre avec elle, ou céder sa seule nue-propriété sur un marché d'occasion très étroit. J'y reviens au chapitre 8.

Pourquoi loger l'opération dans une SCI plutôt qu'en direct

Disons-le franchement : la nue-propriété s'achète très bien en nom propre, et beaucoup d'investisseurs n'ont aucune raison de monter une société pour ça. La SCI se justifie quand vous cherchez ce que la détention directe ne donne pas.

• Une transmission progressive et fluide. Vous donnez des parts, pas des mètres carrés : les abattements de l'article 779 du CGI (100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans en application de l'article 784) se réutilisent tranche par tranche. Voir donner des parts de SCI.
• Une gouvernance écrite. Les statuts organisent les pouvoirs du gérant, les majorités, l'agrément des cessions. Sur une opération à quinze ans, c'est loin d'être un détail : les associés d'aujourd'hui ne seront pas tous ceux du terme.
• La sortie de l'indivision. Acheter à plusieurs une nue-propriété en indivision, c'est s'exposer à l'article 815 du Code civil et au droit de provoquer le partage à tout moment. La SCI verrouille. Comparaison détaillée dans indivision ou SCI.

À l'inverse, la SCI ajoute un coût de fonctionnement, des obligations d'assemblée générale et de comptabilité, et — c'est le point que beaucoup découvrent trop tard — une déclaration à ne pas oublier alors même que la société n'encaisse rien. Sur ce que la translucidité fiscale implique concrètement, lisez la translucidité fiscale de la SCI.

Vérifiez votre objet social avant de signer. Un objet rédigé « acquisition et gestion d'immeubles en vue de leur location » couvre l'achat d'une nue-propriété ; un objet trop étroit, non. Une SCI qui n'a jamais rien loué et n'a acquis qu'une nue-propriété n'a rien d'anormal, mais la cohérence entre l'objet, les statuts et les actes reste la meilleure protection en cas de contestation. Voir l'objet social de la SCI.

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2. Valoriser la nue-propriété : barème de l'article 669 et prix négocié

C'est la confusion numéro un, et elle traverse toutes les plaquettes. Deux valeurs cohabitent dans une opération de nue-propriété. Elles ne servent pas à la même chose. Croire qu'elles doivent coïncider fait acheter au mauvais prix.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI

L'article 669 du CGI fixe, pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété comme une quotité forfaitaire de la valeur de la propriété entière. C'est un outil de liquidation d'impôt, pas une méthode d'évaluation financière.

Pour un usufruit viager, le I retient un barème par tranches d'âge de l'usufruitier :

Pour un usufruit à durée fixe — le cas de toutes les opérations temporaires —, le II de l'article 669 pose une règle beaucoup plus rustique : l'usufruit est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, sans fractionner et sans égard à l'âge de l'usufruitier, la valeur obtenue ne pouvant excéder celle de l'usufruit viager.

Une période commencée compte pour une période entière, et cela produit des effets de seuil brutaux. Un usufruit de onze ans vaut fiscalement exactement autant qu'un usufruit de vingt ans : 46 %. Ajoutez une année de plus au second, vingt et un ans, et vous sautez à 69 %.

La valorisation économique, celle que vous payez

Le prix réellement stipulé dans l'acte ne se déduit d'aucun barème. Il se négocie, et sa logique est celle de l'actualisation. En achetant la nue-propriété, vous renoncez à n années de loyers nets et vous récupérez, au terme, un bien dont la valeur suivra approximativement l'inflation. Le prix « juste », c'est donc la valeur actualisée du bien à l'échéance, ni plus ni moins.

D'où une lecture très simple, que je recommande de faire avant toute autre analyse : convertissez la décote en rendement annuel réel implicite. Si vous payez une fraction f de la valeur en pleine propriété pour une durée n, votre rendement réel annualisé, hors évolution du marché, vaut f ^-1/n − 1.

Ce chiffre est un rendement net de tout impôt et de toute charge, et réel si le bien suit l'inflation. Comparez-le à ce que rapporte, après impôt, une location nue classique : un rendement brut de 4,5 %, amputé d'un quart de charges, puis d'un impôt marginal à 30 % et de prélèvements sociaux à 17,2 %, laisse environ 1,8 % net par an, plus l'appréciation du bien. La comparaison n'est donc pas de même nature : les 3,5 % de la nue-propriété sont un rendement en capital, réel si le bien suit l'inflation, tandis que les 1,8 % du locatif sont un rendement de trésorerie auquel il faut encore ajouter la valorisation du bien. À décote correcte, la nue-propriété reste devant — sans locataire, sans travaux, sans vacance —, mais l'écart est plus étroit que ne le laisse croire une lecture rapide.

Ma règle de rejet : en dessous de 3 % de rendement réel implicite, je passe mon tour. Une nue-propriété à 70 % sur vingt ans, c'est 1,8 %/an sans liquidité pendant deux décennies. Vous faites mieux sur un support liquide et sans risque immobilier. Et cette décote se juge sur la valeur de marché réelle du bien, pas sur le prix affiché par le commercialisateur : commencez par vérifier le prix au mètre carré du quartier.

Droits d'enregistrement et frais d'acquisition

Deux cas de figure, selon que le bien est neuf ou ancien.

• Bien neuf ou en VEFA (le cas de la majorité des opérations d'usufruit locatif social) : la vente est dans le champ de la TVA, incluse dans le prix affiché, et la taxe de publicité foncière est perçue au taux réduit d'environ 0,715 %. Ajoutés aux émoluments du notaire et aux débours, les frais d'acquisition tournent autour de 2 à 3 % du prix.
• Bien ancien : droits de mutation à titre onéreux au taux global d'environ 6,32 % dans la grande majorité des départements depuis la majoration ouverte par l'article 116 de la loi de finances pour 2025 (une minorité de départements reste à 5,81 %), auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire selon le barème de l'article A444-91 du Code de commerce (3,870 / 1,596 / 1,064 / 0,799 %). Comptez 7,5 à 8 % du prix.

Ne ratez pas ce détail, il vaut de l'argent : ces droits se calculent sur le prix de la seule nue-propriété, pas sur la valeur en pleine propriété. Sur un bien à 300 000 € acquis en nue-propriété à 180 000 € dans l'ancien, l'assiette évitée est de 120 000 € : environ 7 600 € de droits de mutation en moins à 6,32 %, et près de 9 000 € si l'on ajoute le différentiel d'émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. L'article 669 sert alors de point de comparaison : si le prix stipulé s'écartait très sensiblement de la valeur que ce barème assigne au droit cédé, l'administration aurait un terrain pour discuter l'assiette.

Pour la comptabilisation de l'acquisition dans la SCI — ventilation terrain/construction, traitement des frais d'acte, écriture du droit démembré à l'actif —, notre guide écritures d'achat d'un immeuble en SCI détaille les schémas ; la ventilation entre terrain et construction, qui deviendra structurante au moment de la réunion si la société est à l'IS, est traitée dans déterminer la valeur du terrain.

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3. La répartition des charges entre l'usufruitier et la SCI

Voilà le chapitre que les plaquettes commerciales expédient en trois lignes, et celui que je vous conseille de lire deux fois. Le droit civil pose une répartition. La convention a le droit de la défaire. Et c'est l'écart entre les deux qui décide si votre investissement sera vraiment « sans souci » pendant quinze ans, ou s'il vous rappellera à lui un jour de ravalement.

La règle légale : articles 605 et 606 du Code civil

L'article 605 dispose que l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien depuis l'ouverture de l'usufruit, auquel cas l'usufruitier en répond aussi.

L'article 606 définit limitativement les grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. La liste est étroite : une chaudière, une salle de bains, un ravalement de simple embellissement n'en font pas partie.

La jurisprudence ajoute ici deux nuances qui prennent la plupart des acheteurs à contre-pied :

• Le nu-propriétaire ne peut pas être contraint d'exécuter les grosses réparations. La Cour de cassation l'a rappelé (3^e civ., 10 juillet 2002, n° 00-22.158) : usufruitier et nu-propriétaire sont titulaires de droits réels indépendants, l'un ne peut pas obliger l'autre à faire. La SCI garde donc la maîtrise de sa dépense, mais elle assume aussi la dégradation du bien si elle choisit de ne rien faire.
• Le nu-propriétaire ne peut pas nuire aux droits de l'usufruitier. L'article 599, alinéa 1^er, du Code civil ne vise que lui : « le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier ». Des travaux de restructuration décidés unilatéralement par la SCI en cours d'usufruit sont donc juridiquement fragiles. L'obligation symétrique de l'usufruitier ne se fonde pas sur ce texte mais sur les articles 578, 601 et 618 (jouir en bon père de famille, fournir caution, déchéance en cas d'abus de jouissance).

Ce que la convention prévoit, et pourquoi elle prime

Les articles 605 et 606 ne sont pas d'ordre public. Dans une opération d'usufruit locatif social bien construite, la convention met l'intégralité des charges, travaux et réparations — grosses réparations comprises — à la charge de l'usufruitier, qui s'engage en outre à restituer le bien en bon état d'entretien. C'est précisément ce qui fait la valeur du montage : quinze ans sans un euro à sortir.

Le législateur a d'ailleurs prévu le sujet. L'article L. 253-1-1 du CCH impose que « la convention d'usufruit précise la répartition des dépenses de l'immeuble entre nu-propriétaire et usufruitier », et il tranche lui-même deux points souvent litigieux :

• pendant toute la durée de la convention, l'usufruitier assume seul le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 (budget prévisionnel) et 14-2-1 (fonds de travaux) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La question du fonds de travaux est donc réglée par la loi dans une opération d'usufruit locatif social, et non par la seule négociation ;
• par dérogation à l'article 23 de la même loi, l'usufruitier est de droit le mandataire commun en copropriété et dispose d'une délégation de vote sur les décisions des articles 24, 25 et d'une partie de l'article 26 ;
• la convention doit enfin fixer la répartition des charges à son expiration ainsi que le sort des avances, provisions et régularisations postérieures — étant précisé que ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires, qui continue de s'adresser au propriétaire au sens de la loi de 1965.

Mais ce n'est pas automatique, et l'article L. 253-1-1 ne s'applique qu'aux conventions d'usufruit relevant du chapitre III du titre V du livre II du CCH. J'ai vu des conventions laisser à la charge du nu-propriétaire la quote-part de fonds de travaux, les appels de fonds pour ravalement votés en assemblée générale de copropriété, ou l'assurance propriétaire non occupant. Avant de signer, posez au commercialisateur ces cinq questions et exigez la clause qui répond à chacune :

1. Qui supporte les grosses réparations de l'article 606 ?
2. Qui supporte les charges de copropriété, courantes et exceptionnelles, et les appels de fonds travaux votés pendant l'usufruit ?
3. Qui alimente et qui supporte le fonds de travaux obligatoire de la copropriété ?
4. Qui assure le bien, et pour quel compte ?
5. Dans quel état le bien doit-il être restitué, et selon quelle procédure de constat contradictoire ?

Sur ces sujets, nos guides charges de copropriété en SCI, appels de fonds de copropriété, fonds de travaux ALUR et assurance PNO et GLI détaillent le régime applicable une fois que vous saurez qui paie quoi.

La taxe foncière : à l'usufruitier, par la loi

Aucune ambiguïté ici. Le II de l'article 1400 du CGI prévoit que, lorsque l'immeuble est grevé d'usufruit, l'imposition à la taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. La logique est explicitée par la doctrine (BOI-IF-TFB-10-20-20) : la taxe frappe les produits de l'immeuble, sa charge doit peser sur celui qui a la propriété utile. Le nom de l'usufruitier figure au rôle à la suite de celui du nu-propriétaire.

La SCI ne reprend donc la taxe foncière à son compte qu'à partir de l'année qui suit la réunion. C'est un poste substantiel : sur quinze ans, une taxe foncière de 1 400 € par an représente plus de 21 000 € que la SCI n'a pas décaissés. Ce montant fait partie intégrante du rendement du montage, même s'il n'apparaît nulle part dans la plaquette. Pour la suite, voir la taxe foncière en SCI.

Ne passez pas trop vite sur la dernière ligne. En achetant une nue-propriété, la SCI ne se débarrasse pas seulement des charges : elle se débarrasse de la vacance locative, des impayés, des dégradations et de toute la relation avec le locataire. Si l'appartement reste vide trois ans, ce n'est pas votre problème. Comparez avec ce que coûte réellement un logement vacant dans vacance locative en SCI et avec les impayés de loyer : ce transfert de risque est la contrepartie la plus sous-estimée de la décote.

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4. La fiscalité de la SCI pendant le démembrement : le cœur du sujet

Tout le montage tient dans cinq mots : pas de revenu, pas d'impôt. Encore faut-il regarder ce que cette absence de revenu emporte derrière elle. Et notamment ce qu'elle fait aux intérêts d'emprunt, qui est rarement ce que l'acheteur espérait.

Zéro revenu, zéro imposition

La SCI à l'IR relève de l'article 8 du CGI : elle n'est pas redevable de l'impôt, son résultat est imposé entre les mains des associés à proportion de leurs droits. Or, pendant le démembrement, son résultat foncier est nul. Les loyers sont perçus par l'usufruitier et imposés chez lui. Dans une opération d'usufruit locatif social, c'est donc le bailleur social qui les déclare, et vous n'avez rien à faire de votre côté.

Résultat, du côté des associés, il n'y a strictement rien :

• aucun impôt sur le revenu au barème progressif ;
• aucun prélèvement social à 17,2 % (le taux des revenus fonciers, à ne pas confondre avec les 18,6 % qui frappent depuis 2026 les dividendes, les intérêts et les plus-values mobilières — voir les prélèvements sociaux 2026) ;
• aucune contribution sur les revenus locatifs, faute de loyers encaissés par la société (le régime de la CRL ne redeviendra pertinent qu'après la réunion, si la SCI loue) ;
• aucun effet sur le revenu fiscal de référence, donc aucune répercussion sur les dispositifs qui en dépendent.

C'est là que le montage prend tout son sens pour un associé fortement imposé. Le rendement de 3,5 % réel calculé au chapitre 2 est un rendement net. Pour l'égaler avec un investissement locatif classique imposé à une tranche marginale de 41 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, il faudrait dégager plus de 8 % de rentabilité nette de charges. Ce n'est pas courant.

Les intérêts d'emprunt : le point qui fait échouer les montages

Voilà le sujet sur lequel je vois passer le plus d'espoirs déçus. Le raisonnement fiscal de base est implacable : les charges ne sont déductibles des revenus fonciers que si elles se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables et si elles ont été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu. La doctrine le formule sans détour (BOI-RFPI-BASE-30-20-20 § 10) : le nu-propriétaire ne peut normalement pas déduire les charges foncières puisqu'il n'en perçoit aucun revenu imposable.

Il existe cependant deux ouvertures, et il faut les distinguer soigneusement.

Première ouverture — les charges autres que les intérêts, quand l'usufruitier loue. Le § 40 du même document admet que, lorsque l'immeuble est effectivement donné en location à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l'usufruitier, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de conservation qu'il supporte du revenu de ses autres propriétés. Prenons un cas : la SCI paie une reprise de toiture de l'article 606 sur un immeuble que l'usufruitier loue normalement. La dépense s'impute sur les revenus fonciers de la société, donc sur ceux de ses autres immeubles, ou à défaut sur ceux des associés selon les règles de droit commun de l'article 156, I, 3° du CGI (BOI-RFPI-BASE-30-20-20 § 50). Changez un seul paramètre — l'usufruitier se réserve la jouissance du local, le cas du vendeur âgé qui continue d'habiter — et plus rien n'est déductible.

Seconde ouverture — les intérêts, et seulement dans le cas du bailleur social. Le d du 1° du I de l'article 31 du CGI vise les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, « y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ». C'est une exception ciblée, créée pour rendre l'usufruit locatif social finançable.

Et la doctrine ne réserve pas cette faveur aux personnes physiques : elle admet expressément que la nue-propriété soit détenue « par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés », ce qui vise aussi bien une SCPI qu'une SCI à l'IR (BOI-RFPI-BASE-30-20-20 § 80). Le montage en société ne fait donc perdre aucun droit à déduction, à une condition près, et elle est capitale : rester à l'impôt sur le revenu. La doctrine relève par ailleurs que ces conventions sont « en général conclues pour une durée d'au moins quinze ans » (§ 100), ce qui recoupe le plancher de l'article L. 253-1 du CCH.

Le sort du déficit d'intérêts dans le cas du bailleur social

Ne vous emballez pas trop vite : la déduction existe, mais son utilisation est encadrée. La doctrine précise (BOI-RFPI-BASE-30-20-20 § 120 à § 140) que seuls les intérêts d'emprunt entrent dans le dispositif (les intérêts d'autres dettes en sont exclus) et que la fraction du déficit foncier résultant de ces intérêts s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Ce déficit n'est donc pas un cadeau, c'est un crédit d'impôt différé. Utilisable si les associés ont d'autres revenus fonciers, et seulement dans une fenêtre de dix ans. Ce que cela donne concrètement :

• Un associé sans aucun autre revenu foncier ne tirera rien de cette déduction. Le déficit s'accumule et périme.
• Un associé qui perçoit déjà 15 000 € de revenus fonciers nets voit au contraire chaque euro d'intérêt effacer un euro imposé à sa tranche marginale plus 17,2 %. Sur une tranche à 30 %, l'économie atteint 47,2 % du montant des intérêts.
• Le déficit est constaté au niveau de la société puis réparti entre les associés. Il faut donc que la déclaration soit déposée pour qu'il existe : voir la déclaration 2072, et le report de la quote-part sur la 2044 côté associé.

Le régime général du déficit foncier — plafond de 10 700 € imputable sur le revenu global, sort particulier des intérêts — est détaillé dans le déficit foncier en SCI. La différence, dans notre cas : le déficit est intégralement composé d'intérêts, donc rien ne descend sur le revenu global. Pas un euro.

L'IFI : le nu-propriétaire n'est pas imposé

L'article 968 du CGI pose une règle simple : les actifs immobiliers grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire ne déclare rien.

Le texte prévoit trois exceptions, dans lesquelles l'imposition est au contraire répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon les proportions de l'article 669 :

1. lorsque l'usufruit résulte de l'application des articles 757, 767, 1094 ou 1098 du Code civil, c'est-à-dire pour l'essentiel de l'usufruit légal du conjoint survivant, à condition qu'il ne soit ni vendu ni cédé à titre gratuit ;
2. lorsque le démembrement résulte de la vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit (ou un droit d'usage ou d'habitation) et que l'acquéreur n'est pas l'une des personnes visées à l'article 751 du CGI (héritier présomptif, donataire, personne interposée) ;
3. lorsque l'usufruit (ou le droit d'usage ou d'habitation) a été réservé par le donateur d'un bien donné ou légué à l'État, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère industriel et commercial ou à une association reconnue d'utilité publique.

Aucune de ces trois exceptions ne vise l'achat d'une nue-propriété auprès d'un tiers. Dans une opération d'usufruit locatif social, la conséquence est nette : l'usufruitier est un bailleur social, personne morale hors du champ de l'IFI, et le nu-propriétaire n'est pas imposable. La valeur n'est taxée nulle part pendant toute la durée du démembrement. Et les parts de la SCI ne portent, à hauteur de ce bien, aucune fraction taxable.

Attention à l'excès de zèle. L'effacement d'IFI est une conséquence légale du montage, pas son objectif affichable. Une opération dont l'économie tiendrait exclusivement à l'évitement de l'impôt, sans substance ni logique patrimoniale, s'exposerait à la procédure de l'article L64 du LPF. Le montage est solide parce qu'il repose sur une vraie renonciation aux revenus pendant quinze ans ; c'est cette réalité économique qui le protège. Lire abus de droit et SCI et SCI et IFI.

Et les obligations déclaratives, alors ?

La société continue de vivre : assemblée générale annuelle, approbation des comptes, registres, comptabilité. Ne prenez pas une SCI sans recette pour une SCI sans obligations : c'est la meilleure façon de laisser s'installer une apparence de société fictive et de compliquer inutilement la transmission des parts quinze ans plus tard. Nos guides assemblée générale de SCI et comptabilité de la SCI couvrent le minimum vital.

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5. La sortie : extinction de l'usufruit, revente, plus-value

La sortie décide si le montage a tenu ses promesses. Fiscalement, c'est le chapitre le plus favorable du dossier, et de loin.

L'extinction : aucun droit, aucun impôt

À l'arrivée du terme, l'usufruit s'éteint de plein droit. Aucun acte n'est nécessaire, aucun prix n'est dû, aucune formalité n'est à accomplir. Tout au plus une mention au fichier immobilier, pour la clarté des origines de propriété. L'article 617 du Code civil énumère les causes d'extinction ; l'expiration du temps pour lequel il a été accordé en fait partie.

Fiscalement, l'article 1133 du CGI est catégorique : « sous réserve des dispositions de l'article 1020, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou par le décès de l'usufruitier ». C'est le pivot du montage : la SCI reçoit gratuitement, et sans imposition, un droit qui valait 40 % du bien.

Le calendrier de sortie d'une opération d'usufruit locatif social

Si l'usufruitier est un bailleur social, un locataire occupe le logement et la loi organise sa sortie. L'article L. 253-4 du CCH pose le principe : « le bail conclu dans le cadre d'un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l'extinction des droits d'usufruit sur le bien loué ». Les articles L. 253-5 et L. 253-6 en organisent le calendrier :

Le piège du congé pour reprise. Beaucoup d'investisseurs achètent une nue-propriété en pensant loger un enfant au terme. Or l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 réserve le congé pour reprise au bailleur personne physique et, par renvoi de l'article 13, à la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au profit d'un associé. Une SCI entre amis ou entre associés non parents ne pourra jamais donner congé pour reprise. Si votre projet est celui-là, constituez une SCI familiale dès le départ et lisez le congé pour reprise en SCI ainsi que loger un enfant ou un parent via la SCI.

Après la réunion : louer, occuper, vendre

Une fois pleine propriétaire, la SCI redevient un bailleur ordinaire. Elle peut louer, mettre le bien à disposition d'un associé, ou vendre.

• Louer. Les revenus fonciers redeviennent imposables entre les mains des associés, avec les prélèvements sociaux à 17,2 %. C'est le moment où le déficit d'intérêts accumulé pendant le démembrement peut enfin s'imputer, à condition d'être encore dans le délai de dix ans. Voir SCI et bail d'habitation et le modèle de bail.
• Mettre à disposition d'un associé. Attention, l'opération n'est pas neutre : la mise à disposition gratuite prive la société de recettes et interdit corrélativement la déduction des charges. Le cadre est décrit dans louer un bien de la SCI à un associé.
• Vendre. Le calcul de la plus-value réserve une bonne surprise, développée juste après.

La plus-value en cas de revente : le prix d'acquisition reconstitué

Si vous ne deviez retenir qu'un paragraphe de ce guide, ce serait celui-ci. C'est le plus gros avantage du montage, et pratiquement personne ne le connaît avant de signer. Pour une SCI à l'IR, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), la société n'étant qu'un écran translucide.

Or la doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 § 220) énonce que, « d'une manière générale, lorsque l'usufruit a été acquis par voie d'extinction, son prix d'acquisition est nul. Toutefois, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable la valeur vénale de chacun des droits » — donc la valeur de la pleine propriété — « à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant ».

Traduisez : la SCI a payé 180 000 € pour un bien qui en valait 300 000 € le jour de l'acte. Au moment de la revente, elle retient un prix d'acquisition de 300 000 €. Les 120 000 € reçus gratuitement par l'effet de l'extinction ne sont jamais imposés. La plus-value ne porte que sur l'appréciation réelle du marché entre l'achat et la revente.

Restent deux points de calcul, souvent mal maîtrisés :

• La durée de détention se décompte depuis l'acquisition de la nue-propriété. La réunion par extinction n'est pas une acquisition nouvelle et n'ouvre pas une seconde période. Au terme d'un usufruit de quinze ans, la SCI bénéficie donc déjà de dix années d'abattement (6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux). L'exonération totale intervient à vingt-deux ans pour l'IR et à trente ans pour les prélèvements sociaux.
• La surtaxe de l'article 1609 nonies G s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, appréciée au niveau de la société (BOI-RFPI-TPVIE-20 § 60) et non associé par associé. Avec un prix d'acquisition reconstitué, on l'atteint rarement.

Le régime complet — abattements, exonérations, calcul pas à pas — est traité dans la plus-value en SCI à l'IR et, pour la mécanique de la vente elle-même, dans vendre un immeuble détenu par une SCI.

Revendre la nue-propriété avant le terme

Juridiquement, rien ne l'interdit : la nue-propriété est un droit réel autonome et cessible, et l'article 621, alinéa 2, du Code civil confirme que « la vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé ». La SCI n'a donc besoin de l'accord de personne pour céder sa position — sauf clause contraire de la convention de démembrement (certaines prévoient un droit de préférence au profit de l'usufruitier : vérifiez). L'alinéa 1^er du même article règle, lui, le cas différent de la vente simultanée des deux droits, dont le prix se répartit selon la valeur respective de chacun d'eux, sauf report conventionnel de l'usufruit sur le prix.

Économiquement, c'est une autre affaire. Le marché secondaire de la nue-propriété existe mais reste étroit : peu d'acheteurs, aucune cotation, une valorisation qui dépend de la durée résiduelle. Attendez-vous à céder avec une décote supplémentaire par rapport à la valeur théorique actualisée, d'autant plus forte que la durée restante est longue. Le calcul de la plus-value se fait alors sur le seul droit cédé, en retenant la fraction du prix d'acquisition correspondante.

Une alternative existe et elle est souvent meilleure : céder les parts de la SCI plutôt que la nue-propriété du bien. Attention toutefois, depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil impose que la cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par acte notarié, par acte d'avocat contresigné ou, dans les cas où il y est légalement habilité, par acte d'un expert-comptable — à peine de nullité. L'acte sous seing privé rédigé entre associés ne vaut plus rien. Voir la cession de parts de SCI.

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6. La SCI à l'IS : la nue-propriété est-elle amortissable ?

On me pose cette question à chaque fois qu'un client envisage l'impôt sur les sociétés. Elle mérite mieux qu'un oui ou un non lâché sans démonstration.

La réponse : non pendant le démembrement

Un élément d'actif ne s'amortit que si son utilisation par l'entreprise est déterminable, c'est-à-dire limitée dans le temps. C'est le fondement de l'amortissement, repris par l'article 39, 1, 2° du CGI et par le plan comptable général. Or la nue-propriété d'un immeuble n'a rien d'un droit qui s'épuise : elle ne se déprécie pas par l'écoulement du temps, elle s'apprécie, puisque chaque année écoulée rapproche la reconstitution de la pleine propriété. Le raisonnement est le miroir exact de celui qui rend l'usufruit amortissable : le Conseil d'État a jugé qu'un droit d'usufruit portant sur un immeuble constitue un actif amortissable dès lors que ses effets bénéfiques prennent fin à une date déterminable — y compris pour un usufruit viager, en se référant aux tables de mortalité de l'INSEE (CE, 24 avril 2019, n° 419912). La nue-propriété, dont les effets bénéfiques ne prennent jamais fin, échappe par construction à ce raisonnement.

Après la réunion, l'amortissement démarre enfin, mais sur la seule base du coût d'acquisition de la nue-propriété, ventilé entre terrain non amortissable et composants de construction. Sur notre exemple : la SCI amortira 180 000 € moins la quote-part de terrain, là où l'acquisition en pleine propriété du même bien aurait donné une base de 300 000 €. L'avantage classique de l'IS — l'amortissement qui neutralise le résultat locatif — est amputé de 40 %, et il n'arrive qu'après quinze ans d'attente. La mécanique complète est décrite dans l'amortissement en SCI à l'IS et le plan d'amortissement.

Ce que l'IS apporte quand même : la déduction des charges sans revenu

Soyons juste, l'IS a un vrai atout dans ce montage. Une société soumise à l'IS détermine un résultat d'entreprise : ses charges sont déductibles dès lors qu'elles sont engagées dans l'intérêt social, sans condition de rattachement à un revenu de la même nature. Les intérêts d'emprunt, les frais d'acte s'ils ne sont pas immobilisés, les frais de tenue de comptabilité, l'assurance emprunteur : tout cela crée un déficit reportable en avant sans limitation de durée (article 209, I du CGI), imputable sur les bénéfices futurs dans la limite annuelle de 1 million d'euros majorée de 50 % de la fraction excédentaire.

Autrement dit : là où l'IR condamne les intérêts à l'inutilité (sauf usufruit locatif social), l'IS les stocke sans date de péremption. Voir le déficit reportable en SCI à l'IS.

Pourquoi l'IS reste, malgré tout, le mauvais choix

Parce que la sortie annule tout le reste. À l'IS, la revente relève du régime des plus-values professionnelles : la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le coût de la nue-propriété diminué des amortissements pratiqués après la réunion. Il n'existe ici aucun mécanisme de reconstitution du prix d'acquisition à la valeur de la pleine propriété, aucun abattement pour durée de détention.

Reprenons l'exemple. Bien à 300 000 €, nue-propriété payée 180 000 €, revente quinze ans plus tard à 375 000 €.

La conclusion est difficile à contourner : la reconstitution gratuite de la pleine propriété, qui est le gain central du montage, est intégralement imposée à l'IS et intégralement exonérée à l'IR. Sauf projet très particulier (un patrimoine professionnel déjà logé à l'IS, une stratégie d'accumulation sur plusieurs décennies sans intention de revendre), gardez cette SCI à l'IR. Le comparatif général reste dans SCI à l'IS ou à l'IR, et la mécanique de la plus-value professionnelle dans la plus-value en SCI à l'IS. Si votre SCI est déjà à l'IS, notez que la renonciation reste possible jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option (article 239, 1 du CGI) : revenir de l'IS à l'IR.

Un point non tranché, que je préfère signaler. Le traitement comptable et fiscal de la réunion elle-même chez une société à l'IS — l'actif reste-t-il inscrit pour son coût d'acquisition, ou faut-il constater un produit correspondant à la valeur de l'usufruit recueilli ? — ne fait l'objet d'aucune doctrine administrative explicite pour l'immobilier. La position dominante retient l'absence de produit imposable, l'actif demeurant au coût historique. Si vous envisagez ce montage à l'IS, faites valider le schéma par écrit : c'est exactement le genre de sujet sur lequel notre offre avec expert-comptable dédié prend son sens.

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7. Le financement : ce qu'une banque accepte de prêter sans loyers

Un investissement locatif classique s'autofinance en partie : la banque intègre 70 à 80 % des loyers attendus dans le calcul du taux d'effort. Ici, il n'y a aucun loyer. La mensualité pèse intégralement sur les revenus des associés. C'est la contrainte structurante du montage.

Ce que les banques acceptent

• Le financement de la nue-propriété est un dossier bancable, surtout lorsque l'usufruitier est un bailleur social clairement identifié : l'établissement connaît le produit et sait que la valeur du sous-jacent est intacte.
• La garantie porte sur la nue-propriété, qui est hypothécable. Certaines banques préfèrent un nantissement d'un contrat d'assurance-vie ou d'un portefeuille de titres, notamment quand l'emprunt est adossé à un montage patrimonial plus large. Voir SCI et assurance-vie.
• La durée est souvent calée sur celle du démembrement, ou légèrement inférieure, pour que la SCI soit désendettée quand les loyers arrivent.
• L'assurance emprunteur reste exigée dans les conditions habituelles, sur la tête des associés ou du gérant selon la structuration du prêt.

Amortissable ou in fine ?

Les deux se défendent. Le choix n'est pas neutre pour autant, et il dépend surtout de ce que les associés ont comme revenus fonciers à côté.

Le raisonnement complet sur les deux formules est dans le prêt in fine en SCI, et la préparation du dossier bancaire dans obtenir un prêt bancaire en SCI. Pensez aussi à mesurer l'impact de cet engagement sur votre capacité d'emprunt personnelle : un crédit sans revenu locatif compensateur consomme votre capacité d'endettement bien plus vite qu'un investissement classique.

Le point de trésorerie que personne n'anticipe

La SCI n'encaisse rien pendant quinze ans, mais elle doit payer la mensualité, les frais de tenue de comptabilité et éventuellement une prime d'assurance. Il faut donc que quelqu'un alimente la trésorerie : les associés, par des apports en compte courant d'associé, ou par un capital social suffisant.

Deux précautions, et elles se prennent le premier jour, pas la dixième année. D'abord, formalisez ces apports : une convention de compte courant écrite évite les discussions quinze ans plus tard, surtout si les associés n'apportent pas à proportion de leurs parts. Ensuite, surveillez le sens du solde : un compte courant débiteur serait un signal très négatif dans une société sans recette. Le suivi de la trésorerie prévisionnelle sur toute la durée du démembrement est traité dans le cash-flow d'une SCI.

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8. Pour qui acheter en nue-propriété est pertinent — et les cinq risques

La mécanique est posée. Reste la seule question qui décide vraiment : acheter la nue-propriété d'un bien via une SCI est-il adapté à votre situation ? Ce montage n'est ni bon ni mauvais dans l'absolu. Il l'est pour un profil, et pour un horizon.

Les profils pour lesquels le montage fonctionne

• Préparer un complément de revenus à échéance connue. Un actif de 45 ans qui achète une nue-propriété sur quinze ans se constitue un revenu locatif qui démarre pile au moment de la retraite, sans avoir payé d'impôt pendant la phase de constitution. C'est le cas d'usage le plus rationnel du produit.
• Loger un enfant plus tard. À condition d'avoir constitué une SCI familiale — relisez l'encadré du chapitre 5 sur le congé pour reprise. Le calendrier se cale sur les études ou l'installation professionnelle.
• Transmettre en tranches. Acheter la nue-propriété via une SCI puis donner les parts progressivement combine deux décotes de nature différente : celle du démembrement du bien, et l'usage répété des abattements de donation. Voir la donation de parts et léguer des parts de SCI.
• Neutraliser l'IFI sur une phase d'accumulation. Conséquence légale du montage, à ne pas ériger en objectif exclusif (chapitre 4).
• Investir sans temps disponible. Zéro gestion, zéro locataire, zéro appel du syndic pendant quinze ans. Pour un professionnel très occupé, ce n'est pas un détail — c'est parfois la seule raison valable.

Les profils pour lesquels c'est une mauvaise idée

• Celui qui a besoin de revenus maintenant. Le montage produit exactement zéro euro pendant toute sa durée. Si vous cherchez un flux, regardez plutôt le rendement d'une SCI en location ou la comparaison avec les SCPI.
• Celui qui compte sur la déduction des intérêts. Hors usufruit locatif social, elle n'existe pas. Un montage à crédit sur une nue-propriété acquise auprès d'un investisseur privé accumule des intérêts fiscalement stériles.
• Celui dont l'horizon est incertain. Divorce probable, mobilité professionnelle, besoin de liquidité à cinq ans : la nue-propriété est le placement le plus illiquide de l'immobilier.
• Le jeune investisseur qui débute avec un capital limité. Immobiliser toute son épargne dans un actif sans revenu pendant quinze ans est rarement le bon premier pas. Voir SCI et jeune investisseur.
• Le non-résident, pour qui l'articulation avec les conventions fiscales et la fiscalité de sortie demande une analyse spécifique : SCI et non-résident.

Les cinq risques, sans enrobage

1. La qualité de l'usufruitier. Un bailleur social solide, une SEM, un organisme agréé : le risque est faible et la convention est standardisée. Un usufruitier privé, société patrimoniale ou personne physique : vous dépendez de sa solvabilité pour l'entretien du bien pendant quinze ans, et vous n'avez aucun moyen simple de le contraindre. Vérifiez qui est en face avant de regarder la décote.
2. L'état du bien à la restitution. C'est le risque le plus concret. Quinze ans de location sociale laissent des traces. Exigez une clause de remise en état, un constat contradictoire avant le terme, et provisionnez malgré tout un budget de remise à niveau : je conseille 5 à 8 % de la valeur du bien. Pensez aussi au diagnostic de performance énergétique : un logement classé E ou F au terme du démembrement peut être interdit à la location tant que des travaux n'ont pas été réalisés.
3. L'illiquidité. Marché secondaire étroit, décote de sortie, aucun mécanisme de rachat garanti. Considérez que le capital est bloqué jusqu'au terme.
4. L'horizon long. Quinze à vingt ans, c'est plus long qu'une carrière dans la même entreprise, plus long que la moyenne des mariages, et bien plus long que la durée de vie d'un régime fiscal. La règle de la reconstitution du prix d'acquisition, les abattements pour durée de détention, le régime de l'IFI : rien de tout cela n'est gravé dans le marbre.
5. Le marché. Vous pariez sur la valeur d'un bien à quinze ans. Si le quartier se dégrade ou si le marché recule de 20 %, la décote initiale ne vous protège que partiellement : votre rendement réel implicite de 3,5 % se transforme en 2 % ou moins. Achetez l'emplacement, pas la décote.

Le test que je fais passer à tout dossier de nue-propriété : si le bien était vendu en pleine propriété au prix de marché, l'achèteriez-vous quand même comme investissement locatif ? Si la réponse est non, la décote ne rachètera pas un mauvais emplacement. Elle ne fait que déplacer le rendement dans le temps.

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9. Cas chiffré sur quinze ans : le rendement réel du montage

Assez de principes. Prenons une opération réaliste — acheter la nue-propriété d'un appartement neuf via une SCI familiale à l'IR — et déroulons-la de bout en bout, de l'acte d'acquisition à la revente quinze ans plus tard.

Les données de départ

Quinze ans de flux : le tableau le plus court du guide

Au terme : trois scénarios de marché

À l'échéance, la SCI récupère la pleine propriété sans impôt ni droit (article 1133 du CGI). Le rendement dépend alors uniquement de la valeur du bien.

Ces rendements sont calculés avant imposition d'une éventuelle plus-value de revente, et nets de toute charge locative — l'opération n'en supporte aucune. Pour les comparer à un investissement locatif classique, il faut leur opposer un rendement également net : une location nue à 4,5 % brut, diminuée de 25 % de charges puis imposée à 30 % de tranche marginale et 17,2 % de prélèvements sociaux, laisse environ 1,8 % net par an, plus l'appréciation du bien. La nue-propriété fait mieux sur le rendement, mais elle ne produit pas un centime de trésorerie entre-temps. C'est un arbitrage entre performance et liquidité. Rien n'est offert.

Et si la SCI revend au terme ?

Scénario central, revente à 375 000 € après quinze ans de détention.

Net d'impôt, la SCI encaisse 358 529 € pour 184 500 € investis quinze ans plus tôt, soit 4,5 % par an ; en tenant compte des 229 € annuels de frais de fonctionnement de la société, le taux de rendement interne ressort à environ 4,4 % par an, frais de SCI inclus. Le même calcul en SCI à l'IS aurait laissé environ 44 500 € d'IS (15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 %), puis un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % pour sortir le solde de la société. C'est toute la démonstration du chapitre 6.

La variante à crédit

Reprenons le même dossier avec un financement de 92 250 € (la moitié), amortissable sur quinze ans à 3,5 %. La mensualité s'établit autour de 660 €, et le coût total des intérêts approche 26 500 €.

• Sans usufruit locatif social : ces 26 500 € d'intérêts ne sont déductibles nulle part. Ils réduisent mécaniquement le rendement de l'opération d'environ un point.
• Avec un usufruit détenu par un organisme d'HLM : les intérêts sont déductibles au titre du d du 1° du I de l'article 31 du CGI, le déficit s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si les associés disposent chaque année d'au moins 2 000 € de revenus fonciers nets, l'économie peut atteindre 47,2 % de 26 500 €, soit environ 12 500 €. Le crédit revient alors à moins de 14 000 € net.
• Dans tous les cas : 660 € par mois à sortir pendant quinze ans, sans un euro de recette en face. C'est la contrainte réelle, et elle doit être supportable au premier jour, pas au terme.

À retenir de ce cas : le montage est excellent en fonds propres pour un contribuable fortement imposé, correct à crédit lorsque l'usufruitier est un bailleur social et que les associés ont d'autres revenus fonciers, et médiocre à crédit dans toutes les autres configurations. C'est aussi simple que ça.

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10. FAQ — acheter la nue-propriété via une SCI

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil personnalisé. Une acquisition en nue-propriété engage sur quinze à vingt ans : la qualité de l'usufruitier, la rédaction de la convention de démembrement, la situation fiscale propre à chaque associé et l'horizon de détention commandent une analyse au cas par cas avant toute signature.