Acheter un bien déjà loué en SCI : ce qui se transmet, ce qui reste au vendeur, ce qui tombe
Vous achetez deux choses à la fois, et l'annonce n'en décrit qu'une. Un bien occupé, c'est un immeuble plus un contrat, et les surprises sont dans le contrat. Oui, le bail suit le bien, et l'absence de date certaine ne vous en libère pas. Oui, le dépôt de garantie sera à votre charge quand le locataire partira, même si le vendeur ne vous l'a jamais viré. Non, vous ne récupérez ni les impayés antérieurs, ni les augmentations que le vendeur a oublié de notifier. Voici ce qu'une société civile immobilière (SCI) achète vraiment quand le bien est loué. Pour un immeuble entier, voyez notre guide sur l'immeuble de rapport en SCI.
Rédigé par Quentin Hagnéré, fondateur de sci-ai.app, vérifié contre les sources listées en fin d'article. Dernière mise à jour : 1er septembre 2026.
Sommaire
- Un immeuble, un contrat : ce que l'annonce tait
- Le bail suit-il ? La question de la date certaine
- Ce qui se transmet, ce qui reste, ce qui tombe
- Dépôt, loyers, arriérés : l'argent de l'acte
- Donner congé après l'achat : ce que la SCI ne peut pas
- Le loyer réel, et les révisions perdues
- Le diagnostic de performance énergétique de janvier 2026 : le levier gratuit
- Chiffrer la décote d'un bien occupé
- Local commercial : ce qui a changé le 26 août 2026
- La dette d'un associé, piège propre à la SCI
- Les 14 pièces à exiger et les 10 jalons
- Les six erreurs qui coûtent le plus cher
- Questions fréquentes sur l'achat d'un bien loué
1. Acheter un bien occupé : un immeuble, un contrat, et ce que l'annonce ne dit jamais
Une annonce de bien occupé tient en trois chiffres : prix, loyer, rendement. Aucun ne dit ce que vous achetez. Le loyer affiché est un montant, pas un droit : il peut être sous le marché, gelé par la loi, non révisable faute de clause, ou impayé depuis trois mois.
Un bien occupé, ou « vendu loué », est un bien dont le locataire reste en place après la vente. Vous ne rachetez pas un logement vide plus un locataire, mais une situation locative entière : bail, arriérés, garanties, interdits. La question n'est pas « combien ça rapporte », mais « qu'est-ce qui se transmet ».
Acheter les murs et acheter les parts de la société qui les détient sont deux opérations différentes. L'achat de l'immeuble est une mutation : le bailleur change, et tout ce qui suit se déclenche. L'achat des parts laisse la même personne morale au bail — cette page traite du premier cas.
Le dossier fil rouge
Une SCI achète un T3 de 62 m² en copropriété, valeur libre 200 000 €. Loué depuis 2019 à 640 € par mois hors charges ; loyer de marché 2026, 790 €. Locataire seul, 71 ans, ressources sous le plafond des logements conventionnés. Dépôt détenu par le vendeur : 640 €. Signature prévue le 15 juin 2026. Tous les chiffres qui suivent en sortent.
2. Le bail suit-il le bien vendu loué ? La question de la date certaine
Le principe tient en une ligne, à l'article 1743 du Code civil : l'acquéreur ne peut pas expulser le locataire dont le bail est authentique — reçu par notaire — ou dont la date est certaine. Le bail s'impose à lui tel quel.
Cet article ne compte que deux alinéas. Le second réserve une exception, pour les biens non ruraux : l'acquéreur peut expulser s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail. La clause devrait donc figurer au bail signé des années plus tôt, et aucun contrat type ne la contient.
La date certaine est un mécanisme précis et méconnu. Un bail signé sans notaire n'acquiert date certaine à l'égard des tiers que de trois façons, limitativement énumérées (article 1377) : l'enregistrement fiscal, la mort d'un signataire, la constatation de sa substance dans un acte authentique. Un bail de 2019 jamais enregistré n'a pas date certaine, quelle que soit la date écrite dessus.
Ici, soyons précis : la règle réelle n'est pas celle qu'on répète. On lit partout que le bail d'habitation serait opposable même sans date certaine, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant d'ordre public. Aucun texte ne le dit en ces termes, et aucun arrêt ne l'a jugé sur ce fondement. Mais la Cour de cassation a énoncé une règle générale, au visa de l'article 1743, alinéa 1er. Le bail d'une chose louée est opposable à l'acquéreur qui en a eu connaissance avant son acquisition (3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852, FS-B, publié). Déjà en ce sens pour l'adjudicataire, 2e civ., 16 janvier 2025, n° 21-17.794, publié. Achetant un bien annoncé comme occupé, vous connaissez le bail avant de signer : l'absence de date certaine ne vous ouvre en pratique aucune porte.
Ce qui existe est une décision rendue sur les règles générales du bail, pas sur le seul bail commercial. Saisie d'un bail verbal sur des locaux exploités en librairie, la Cour a censuré une cour d'appel qui avait ordonné l'expulsion (3e civ., 20 juillet 1989, n° 88-13.413, publié au Bulletin). Le grief : ne pas avoir recherché si l'acquéreur connaissait le bail avant la vente. Cassation pour manque de base légale, au visa de l'alinéa 1er de l'article 1743. Elle ne dit pas que le bail s'impose : elle dit que la question de la connaissance antérieure doit être posée. Demandez donc l'enregistrement du bail avant l'acte, ou portez le doute dans le prix.
Combien vaut ce doute ? L'indemnité de l'article 1744 suppose que le bail ait prévu l'expulsion en cas de vente. Le bailleur — c'est-à-dire le vendeur — doit alors au locataire évincé le loyer du délai d'usage entre le congé et la sortie (article 1745). Aucun texte ne chiffre ce délai : en retenant l'usage de trois mois, 640 × 3 = 1 920 € à sa charge, pas à la vôtre. Sans date certaine, rien n'est dû, l'article 1750 dispensant expressément l'acquéreur. Ce que le doute vous vaut, à vous, n'est donc pas une indemnité à payer : c'est la fragilité d'un bail que vous pourriez ne pas subir. À mettre en face des 27 000 € de décote, la réduction de prix qui compense l'occupation, calculée au chapitre 8. Le bail dont vous héritez est décrit dans notre guide du bail d'habitation en SCI ; en liquidation du vendeur, voyez SCI en procédure collective.
3. Le tableau maître : ce qui se transmet, ce qui reste au vendeur, ce qui tombe
Le tableau que personne ne remet au compromis.
| Élément | Sort à la vente | Fondement |
|---|---|---|
| Le bail | Se transmet | Art. 1743 C. civ., si bail authentique ou de date certaine (art. 1377) |
| Dépôt de garantie — bail d'habitation | Se transmet | Art. 22 al. 8 de la loi de 1989 : restitution due par le nouveau bailleur |
| Dépôt de garantie — bail commercial | Se transmet, pour les mutations intervenant à compter du 26/08/2026 | Art. L145-40 C. com., alinéa ajouté par la loi du 26 mai 2026 |
| Garanties du preneur commercial (caution, garantie autonome) | Tombent | Même texte, mêmes mutations : caducité de droit, pour les locaux de l'art. L145-32-1 |
| Cautionnement du locataire — bail d'habitation | Se transmet, sauf stipulation contraire | Ass. plén., 6 déc. 2004, n° 03-10.713 : accessoire de la créance de loyers |
| Arriérés de loyers antérieurs | Restent au vendeur | Créance personnelle ; cession écrite (art. 1322) et notifiée (art. 1324) |
| Loyers postérieurs à l'acte | Vous reviennent | Art. 1614 al. 2 C. civ. — texte supplétif, d'où la clause d'acte |
| Garantie loyers impayés (GLI) | Incertain | Art. L121-10 c. assur. ; en pratique, ce sont les clauses qui décident |
| Congé déjà délivré par le vendeur | Produit ses effets | Conséquence de la transmission du bail ; aucun texte ne le dit expressément |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Reste attaché au logement | Avec son étiquette, éventuellement révisée depuis janvier 2026 |
Deux renvois : le congé déjà délivré, qui s'achète avec l'indemnité d'éviction, et l'adjudication, où l'adjudicataire devient bailleur (la saisie immobilière).
Appliqué au dossier fil rouge, ce tableau se chiffre. Le vendeur détient 640 € de dépôt ; le locataire lui doit deux mois, soit 1 280 €. Signature le 15 juin. Doit vous revenir au décompte du notaire : le dépôt de 640 €, plus la part de loyer de juin postérieure à la vente, 640 € ÷ 30 × 16 = 341,33 €. Total 981,33 €. Pas les 1 280 €.
4. Dépôt de garantie, loyers, arriérés : l'argent qui change de mains le jour de l'acte
Le contrepoint d'abord, parce qu'il est contre-intuitif. On répète que « le dépôt de garantie suit le bien ». C'est vrai en bail d'habitation, faux ailleurs. Hors du champ de l'article 22 de la loi de 1989, la règle s'inverse : la restitution reste due par le bailleur d'origine, sauf stipulation contraire (3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741, publié au Bulletin). Sont hors champ le bail commercial dont la mutation précède le 26 août 2026, le bail professionnel, le parking isolé.
Le dépôt de garantie d'un bail d'habitation : la ligne qu'on paie deux fois
En habitation, l'alinéa 8 de l'article 22 ne laisse aucune marge : en cas de mutation, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties. S'il est écrit que le vendeur garde le dépôt, le locataire vous réclamera quand même ses 640 €. Et il aura raison.
Cas chiffré — le dépôt payé deux fois
Le vendeur ne mentionne pas le dépôt au décompte notarié et ne vire rien. Trois ans plus tard, le locataire part : la SCI restitue 640 € qu'elle n'a jamais reçus. Si elle tarde, elle doit en plus 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée, soit 64 € par mois. Sur huit lots à 750 € de dépôt moyen : 6 000 € payés deux fois. Cette ligne doit figurer au décompte du notaire, comme le prorata de taxe foncière.
Le régime ordinaire du dépôt — compte 165, délais, pénalité — est dans notre guide comptable du dépôt de garantie, les retenues de fin de bail dans les dégradations locatives.
Les fruits, le prorata et les arriérés
Les loyers sont des fruits civils : des revenus que la chose produit sans s'épuiser. Depuis le jour de la vente, ils appartiennent à l'acquéreur (article 1614 alinéa 2). Mais ce texte est supplétif, d'où la clause de répartition que contient presque toujours l'acte : aucun texte ne fixe le prorata du loyer du mois de la vente. Faites-le écrire.
Les arriérés sont l'inverse : des créances déjà nées au profit du vendeur, qui ne suivent pas l'immeuble. Pour les réclamer, il faut une cession de créance, avec deux formalités sanctionnées : un écrit à peine de nullité (article 1322) et une notification au locataire (article 1324). Sans elles, les 1 280 € valent zéro.
Les trois écritures propres au bien loué
Trois écritures naissent de l'occupation. Le dépôt reçu du vendeur : encaissement en banque contre une dette envers le locataire, au compte 165. Le prorata de loyer : les 341,33 € du décompte notarié s'imputent en produit à compter du 15 juin (la comptabilisation des loyers). Les provisions de charges : appelées avant ou après l'acte, l'écart se solde à l'approbation des comptes (les appels de fonds, les charges déductibles). Le reste est dans nos écritures d'achat d'immeuble ; la taxe foncière se répartit par contrat, non par texte (la taxe foncière en SCI, vendre un immeuble de SCI).
5. Donner congé après l'achat : ce que la SCI peut faire du bail, et ce qu'elle ne peut pas
Ici, la forme sociale de l'acquéreur change tout. Une SCI est une personne morale, une entité distincte de ses associés, et le droit du bail d'habitation la traite plus sévèrement qu'un particulier sur quatre points qui pèsent sur le prix.
Un. Le bail dure au moins six ans quand le bailleur est une personne morale, contre trois pour un particulier (article 10 de la loi de 1989), reconduction tacite comprise. Exception : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, que l'article 10 assimile aux bailleurs personnes physiques en renvoyant à l'article 13.
Deux. Le congé pour reprise est fermé. Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur ou l'un des proches listés à l'article 15 I — rien que des personnes physiques, et une SCI n'a ni conjoint ni descendants. Elle ne le retrouve que par l'article 13, si elle est exclusivement familiale (notre guide du congé pour reprise en SCI).
Trois : les deux délais après acquisition ne fonctionnent pas de la même façon.
| Congé pour VENDRE | Congé pour REPRISE | |
|---|---|---|
| Seuil après acquisition | 3 ans | 2 ans |
| Ce que le texte décale | Le terme auquel le congé peut être donné | L'effet du congé |
| Conséquence pratique | On saute une échéance entière du bail | Le congé peut être donné, mais ne joue qu'à deux ans de l'acte |
Appliquons-le au dossier. Le bail a pris effet le 1er juillet 2019 sous un bailleur particulier, par périodes de trois ans, prochain terme le 30 juin 2028. La SCI achète le 15 juin 2026, moins de trois ans avant ce terme : le congé pour vendre est repoussé au terme suivant. Or le bailleur est une personne morale, donc cette reconduction dure six ans et mène au 30 juin 2034, congé à notifier avant le 30 décembre 2033. Vous achetez en juin 2026, votre première échéance de congé tombe huit ans plus tard — et le point quatre la repousse encore. Un particulier aurait eu la main au 30 juin 2031 : trois ans de manque à gagner en plus, 5 400 € bruts, 4 106 € une fois actualisés au taux du chapitre 8.
Quatre, et cela achève de fermer la porte. Le locataire a 71 ans et des ressources sous le plafond des logements conventionnés : aucun congé sans offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (article 15 III). Une exception neutralise cette protection, mais elle est réservée au bailleur personne physique de plus de soixante-cinq ans ou modeste. Une SCI ne peut jamais s'en prévaloir, quels que soient l'âge et les revenus de ses associés. Le plafond est celui de l'arrêté du 19 décembre 2025, applicable au 1er janvier 2026 : personne seule, catégorie 1 du barème PLUS, 23 403 € de ressources annuelles hors Île-de-France et 26 920 € en Île-de-France (fiche officielle). Ne prenez pas le PLS pour le PLUS : les 34 996 € que l'on lit souvent, c'est le PLUS majoré de 30 %. Le détail est dans notre guide du congé pour vendre.
Ne faites pas ça
N'achetez pas un bien occupé en vous disant « je donnerai congé plus tard ». Ici, « plus tard » veut dire juin 2034, et le congé resterait illégal tant que le locataire est protégé. Si votre plan de sortie suppose de récupérer le logement libre, ce bien n'est pas pour vous.
6. Le loyer réel qu'on achète, et les révisions perdues qu'on n'achète pas
L'annonce dit « loyer 640 €, révisable IRL » — l'IRL étant l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, qui plafonne l'augmentation annuelle. Les quittances disent autre chose : le loyer n'a pas bougé depuis 2019.
Deux règles, sèches. Le bailleur qui ne réclame pas la révision dans l'année suivant sa date de prise d'effet est réputé y avoir renoncé pour l'année écoulée. Et la révision demandée à temps ne prend effet qu'à compter de sa demande, jamais rétroactivement. Les années non indexées sont perdues, et elles le sont pour vous aussi (la révision de loyer en SCI).
Cas chiffré — ce que vous n'achetez pas
Loyer réel : 640 €. Indexé sur l'IRL réellement publié — 129,72 au 2e trimestre 2019, 148,37 au 2e trimestre 2026 —, il serait à 640 × 148,37 ÷ 129,72 = 732 €. L'écart, 92 € par mois ou 1 104 € par an, est définitivement perdu. Sur les douze années du chapitre 8, actualisé à 4 % (facteur 9,3851) : 10 361 € que vous n'achetez pas, et que la due diligence — l'audit préalable du dossier locatif — remet dans la négociation.
Et le piège de second rang. Le III de l'article 17-1 interdit la révision et la majoration de loyer dans les logements classés F ou G, sans exception. Une passoire énergétique, c'est donc un loyer gelé jusqu'aux travaux, et une perte qui ne s'arrête plus à 10 361 € : elle court tant que l'étiquette ne bouge pas.
7. Le DPE de janvier 2026 : le levier de négociation gratuit
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement de A à G selon sa consommation en énergie primaire : celle qu'il a fallu produire, transporter et transformer pour livrer un kilowattheure au compteur. Un coefficient fait le passage.
Ce coefficient a changé. Un arrêté du 13 août 2025 l'a ramené de 2,3 à 1,9 pour l'électricité au 1er janvier 2026. Aucun logement n'a été isolé, aucune chaudière remplacée : la consommation affichée recule de 17,4 %. L'ADEME délivre gratuitement une attestation de nouvelle étiquette à partir du numéro à treize caractères du rapport.
Cas chiffré — dix minutes contre 12 750 €
Studio de 28 m² chauffé à l'électricité, vendu 85 000 € avec une décote « passoire » de 15 %, soit 12 750 €. Son DPE de 2023 affiche 445 kWh/m²/an en énergie primaire, classe G. Au coefficient de 1,9 : 445 × 1,9 ÷ 2,3 = 367,6 kWh/m²/an, soit 77,4 kWh/m²/an de moins sans un euro de travaux. Nous ne vous annonçons pas la nouvelle étiquette : les seuils se lisent sur la grille officielle, pas sur une règle de trois. Demandez l'attestation ADEME avant de signer. Dix minutes, 12 750 € en jeu.
Si l'étiquette tombe à F, le logement redevient décent — louable — au regard de l'exigence en vigueur depuis le 1er janvier 2025, et la décote de passoire perd sa justification : c'est le vendeur qui gagne. Mais le loyer reste gelé, l'article 17-1 III visant les classes F et G indifféremment. Si l'étiquette reste en G, vous cumulez les deux et vous tenez la preuve d'une décote justifiée. Celui qui a l'attestation avant l'autre gagne la négociation. Voyez la passoire thermique en SCI, l'audit énergétique et le logement indécent.
8. Décote d'un bien occupé : la méthode en trois termes, pas au doigt mouillé
On lit partout qu'un bien vendu loué part 10 à 20 % sous le prix libre. C'est une observation, pas une méthode, et le vendeur vous proposera toujours le bas de la fourchette. La décote se calcule, en trois termes.
Premier terme : le manque à gagner annuel. C'est l'écart entre le loyer de marché et le loyer réel. Sur le T3 : (790 − 640) × 12 = 1 800 € par an.
Deuxième terme : la durée pendant laquelle vous le subirez. C'est le terme que tout le monde escamote. Notre locataire a 71 ans et des ressources modestes. Le chapitre 5 place la première échéance de congé au 30 juin 2034, soit huit ans. Mais à cette date le locataire aura 79 ans et sera toujours protégé : la reconduction suivante durant six ans, la libération réaliste tombe le 30 juin 2040, quatorze ans. Horizon prudent retenu : 12 ans.
Troisième terme : l'actualisation. 1 800 € dans dix ans ne valent pas 1 800 € aujourd'hui. On ramène les douze annuités à leur valeur du jour au taux de 4 %, facteur d'annuité 9,3851 : 1 800 × 9,3851 = 16 893 €.
Reste une prime d'illiquidité : un bien occupé se revend moins bien, ne se libère pas, n'admet pas de travaux lourds. Comptez 5 à 10 % de la valeur libre, soit 10 000 à 20 000 €.
| Terme | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Manque à gagner actualisé | 1 800 €/an × 9,3851 (4 %, 12 ans) | 16 893 € |
| Prime d'illiquidité et de risque | 5 à 10 % de 200 000 € | 10 000 à 20 000 € |
| Décote justifiable | Somme, arrondie | 27 000 à 37 000 € (13,5 à 18,5 %) |
| Prix à proposer | 200 000 € moins la décote | 163 000 à 173 000 € |
Un vendeur qui propose « 10 %, comme ça se fait » propose 20 000 € : 7 000 à 17 000 € de moins que ce que votre dossier justifie. Le prix arrêté, refaites le rendement net (le rendement d'une SCI).
9. Acheter un local commercial loué : ce qui a changé le 26 août 2026
Si le bien loué est une boutique ou un local d'activité, le régime est celui du bail commercial (notre guide du bail commercial en SCI). Une loi du 26 mai 2026 y a réécrit l'article L145-40 du Code de commerce. Attention à la date : deux circulent. Le texte codifié a changé le 28 mai 2026, mais ses dispositions sur la mutation ne valent que trois mois plus tard, pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026. Deux conséquences, dont une coûte cher.
La première est favorable : l'obligation de restituer au preneur les sommes payées à titre de garantie passe au nouveau bailleur. Comme en habitation, exigez le virement des fonds à l'acte.
La seconde est un piège. Le même texte prévoit que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, et oblige le cédant à donner mainlevée — à libérer le garant — dans les six mois. Les cautions consenties au vendeur tombent le jour de la signature.
Le périmètre, et l'erreur que vous allez lire partout. Le texte vise les garanties demandées au preneur d'un local destiné au commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal (nouvel article L145-32-1). Cet article n'exclut ni les bureaux ni les entrepôts : l'exclusion existe, mais dans l'article L145-46-1, qui la réserve expressément à son premier alinéa, donc au seul droit de préférence. Là, la jurisprudence a même ajouté une exclusion que le texte ne dit pas : le droit de préférence ne bénéficie pas au preneur d'un local à usage industriel (3e civ., 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié). Est industriel le local principalement affecté à une activité concourant directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers, où le rôle des installations et outillages est prépondérant. Un atelier de production n'a donc pas à être purgé ; un entrepôt de simple stockage reste dans la zone grise. Pour les garanties, en revanche, un entrepôt pur ou un bureau purement administratif paraissent hors champ par lecture a contrario, pas par exclusion de texte. Ne renoncez pas à renégocier sur cette base : le bureau d'une agence immobilière ou d'un courtier est un local de prestations de services à caractère commercial.
Cas chiffré — la garantie qui disparaît à la signature
Une SCI achète, par acte du 15 septembre 2026, une boutique louée 2 400 € par mois hors charges. Mutation postérieure au 26 août 2026 : nouveau régime. Dépôt de garantie d'un trimestre, 7 200 €, à sa charge. Le preneur est garanti par le cautionnement solidaire de son dirigeant à hauteur de trois ans de loyers, 2 400 × 36 = 86 400 €. Le jour de l'acte, la SCI hérite de 7 200 € de dette et perd 86 400 € de couverture. Le nouvel engagement se négocie avant l'acte : après, le preneur n'a plus aucune raison de le donner.
Et un point de titre, à régler au compromis. Le preneur commercial a un droit de préférence quand la vente porte sur le local isolé (article L145-46-1). Une vente conclue sans lui avoir notifié l'offre est frappée de nullité, action prescrite par deux ans (article L145-60 ; Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié). Le risque est sur votre titre, pas sur celui du vendeur. Exigez la preuve de la notification. Voyez aussi l'achat d'un local commercial et la répartition des charges du bail commercial.
10. Le piège propre à l'achat en SCI : la dette d'un associé
Aucune checklist notariale ne prévoit ce contrôle : la règle a deux ans. Depuis la loi du 9 avril 2024, l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément l'acquéreur constitué en SCI. Le notaire doit alors notifier au syndic — qui administre la copropriété — le nom des mandataires sociaux et des associés, et celui de leurs conjoints ou partenaires de PACS.
Supposons que l'une d'elles soit déjà copropriétaire de l'immeuble et fasse l'objet d'une mise en demeure de payer ses charges restée sans effet depuis plus de quarante-cinq jours. Le notaire notifie alors l'impossibilité de conclure la vente. Faute de régularisation dans les trente jours, l'avant-contrat est nul aux torts de l'acquéreur.
Cas chiffré — 4 200 € de dette personnelle, 20 000 € perdus
Une SCI à deux associés achète un lot 200 000 €, avec une indemnité d'immobilisation de 10 %, soit 20 000 €. L'un des associés détient déjà un studio dans l'immeuble et doit 4 200 € de charges, mis en demeure il y a deux mois. Le notaire constate l'impossibilité de conclure et, faute de régularisation, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. La loi s'arrête là : c'est la clause de l'avant-contrat qui décide du sort de l'indemnité, et une défaillance de l'acquéreur la laisse en pratique au vendeur. Une dette personnelle de 4 200 €, étrangère à la société comme au bien acheté, coûte ici 20 000 €, frais engagés en sus.
Ne faites pas ça
Ne signez pas un compromis en SCI dans une copropriété où l'un de vos associés, son conjoint ou votre gérant détient déjà un lot, sans vérifier qu'il est à jour de ses charges. Dix minutes : une demande écrite au syndic.
11. Avant de signer : les 14 pièces à exiger et les 10 jalons de l'acquisition
Cet audit porte sur le dossier locatif, pas sur le bien. Quatorze pièces, à réunir avant le compromis.
- Le bail signé et tous ses avenants — clause de révision, durée, preneur.
- La preuve de la date certaine.
- Les quittances des douze derniers mois — le loyer encaissé, pas celui de l'annonce.
- L'historique des révisions notifiées, avec les courriers — la pièce qui vaut 10 361 € au chapitre 6.
- L'état des lieux d'entrée — sans lui, aucune retenue à la sortie.
- L'attestation d'assurance du locataire à jour.
- Le justificatif d'encaissement du dépôt et son montant — à porter au décompte notarié.
- La dernière régularisation de charges et ses justificatifs (les charges locatives).
- L'acte de cautionnement du garant et le contrat de garantie loyers impayés (la caution du locataire, la PNO et la GLI).
- Le DPE et l'attestation ADEME éventuelle.
- L'état de la dette locative arrêté à date, signé du vendeur.
- Toute procédure en cours — commandement, assignation, plan d'apurement (les impayés, l'expulsion).
- L'âge et les ressources du locataire — le deuxième terme de la décote, plafond chiffré au chapitre 5.
- Le certificat du syndic de moins d'un mois, plus l'attestation d'absence de mise en demeure par associé.
Puis dix jalons, de la visite à la première quittance : 1. audit des quatorze pièces ; 2. offre chiffrée, décote justifiée ligne à ligne ; 3. compromis et ses conditions particulières — cession des arriérés, virement du dépôt, preuve de notification en commercial ; 4. notification aux titulaires d'un droit de préemption ; 5. certificat du syndic ; 6. notification au syndic des associés et mandataires ; 7. acte et décompte notarié ; 8. notification au locataire ; 9. assurances propriétaire non occupant (PNO) et loyers impayés ; 10. première quittance.
Le dixième jalon n'est pas une formalité. Depuis avril 2024, refuser à la fois d'établir un contrat conforme à l'article 3 de la loi de 1989 et de délivrer un reçu ou une quittance, ou dissimuler ces obligations, est un délit. Un an d'emprisonnement et 20 000 € d'amende, le quintuple pour une personne morale : 100 000 € (notre modèle de quittance).
12. Les six erreurs qui coûtent le plus cher quand on achète un bien loué
| Erreur | Mécanisme | Coût sur nos dossiers |
|---|---|---|
| Acheter sur le loyer affiché, sans les quittances | Les révisions non notifiées sont définitivement perdues | 10 361 € |
| Oublier le dépôt de garantie au décompte notarié | La restitution incombe au nouveau bailleur, quoi qu'il ait signé | 640 € sur le T3 ; 6 000 € sur huit lots à 750 € de dépôt moyen |
| Accepter « 10 %, comme ça se fait » | La décote se calcule ; la fourchette n'est pas une méthode | 7 000 à 17 000 € |
| Signer un local commercial sans renégocier la garantie | Caducité de droit des garanties, mutations intervenant à compter du 26 août 2026 | 86 400 € |
| Ne pas vérifier les charges d'un associé déjà copropriétaire | Impossibilité de conclure, avant-contrat nul à vos torts | 20 000 € |
| Payer la décote « passoire » sans refaire le calcul | Coefficient de l'électricité passé de 2,3 à 1,9 au 1/01/2026 | 12 750 € |
Notre conseil : n'achetez pas un bien occupé sur la seule foi de l'annonce et du loyer affiché. Sur le T3 du dossier : 27 000 € de décote non négociée — dont 10 361 € de révisions définitivement perdues, 6 532 € d'écart résiduel au loyer de marché et 10 000 € de prime d'illiquidité — plus 640 € de dépôt jamais transféré. Un acquéreur qui saute l'audit paie 27 640 € de trop, soit 13,8 % du prix libre.
Deux erreurs d'ordre, enfin. Constituer la SCI après avoir signé le compromis en nom propre (SCI avant ou après l'achat). Et négocier le financement sans avoir le bail sous les yeux (le prêt bancaire en SCI) : un bail en cours est un argument de dossier, à condition d'en connaître les faiblesses avant le banquier.
13. Questions fréquentes sur l'achat d'un bien déjà loué
Le bail est sous seing privé et n'a jamais été enregistré : puis-je le remettre en cause ?
Ne construisez rien là-dessus, mais pas pour la raison qu'on lit d'habitude. On vous opposera l'alinéa 2 de l'article 1743, qui n'ouvre l'expulsion que si le bailleur s'est réservé ce droit dans le bail. Cet alinéa ne concerne pas votre cas : il est l'exception à l'alinéa 1, lequel ne protège que le locataire dont le bail est authentique ou a date certaine. Un bail sans date certaine n'est pas protégé par cet alinéa 1, et l'article 1750 le confirme en dispensant l'acquéreur de tout dommage et intérêt. La vraie raison de ne rien bâtir là-dessus est ailleurs. La Cour de cassation juge, au visa de l'alinéa 1er de l'article 1743, que le bail d'une chose louée est opposable à l'acquéreur qui en a eu connaissance avant son acquisition (3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.852, FS-B, publié). Or vous achetez un bien annoncé comme occupé : vous connaissez le bail avant de signer. Demandez l'enregistrement du bail avant l'acte, ou portez le doute dans le prix.
Puis-je donner congé au locataire dès que j'ai acheté ?
Pas pour vendre ni pour reprise : ces deux motifs sont retardés par les délais de trois ans et de deux ans détaillés au chapitre 5. Le troisième motif de l'article 15 I, le motif légitime et sérieux — impayés répétés, troubles de voisinage établis —, échappe en revanche à ces délais. Le texte ne restreint après acquisition que le congé pour vendre et le congé pour reprise ; il ne dit rien du troisième. Et aucun congé n'est jamais immédiat. Le préavis est de six mois, à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification par commissaire de justice, et le congé ne prend effet qu'au terme du bail. Un congé donné en cours de bail ne produit rien, quel que soit son motif.
Combien de temps dois-je attendre pour donner congé pour vendre ? Et pour reprise ?
Les seuils sont de trois ans et de deux ans, et le chapitre 5 explique pourquoi ils ne fonctionnent pas de la même façon. Deux précisions utiles ici. La date de référence est celle de l'acte authentique de vente, pas celle du compromis ni de la promesse : signer un avant-contrat en janvier ne fait pas courir le délai. Et surtout, ces délais ne s'appliquent qu'en cas de mutation du bien. Achetez les parts de la société plutôt que l'immeuble, et le bailleur ne change pas : aucun délai ne recommence, aucune notification n'est due au locataire, et le dépôt de garantie ne bouge pas de bilan.
Le locataire a plus de 65 ans : suis-je bloqué pour toujours ?
Non, et la protection est plus fine qu'on ne le dit. Elle suppose deux conditions cumulatives : plus de soixante-cinq ans et des ressources annuelles inférieures au plafond fixé par arrêté pour les logements locatifs conventionnés. L'âge s'apprécie à la date d'échéance du contrat, les ressources à la date de notification du congé. Un locataire dont les revenus repassent au-dessus du plafond — une pension revalorisée, un héritage productif de revenus — sort de la protection à la prochaine échéance. À l'inverse, ce que la protection n'interdit pas : elle bloque le congé, pas la vente. Vous pouvez revendre occupé quand vous voulez, avec la décote que cela suppose. Et elle ne pèse pas sur le locataire, qui reste libre de partir avec un préavis d'un ou trois mois.
Le bail était de trois ans : devient-il de six ans parce que je suis une SCI ?
Pas immédiatement, et jamais rétroactivement. Le bail en cours garde sa durée : votre achat ne le rallonge pas d'un jour. C'est à la reconduction tacite ou au renouvellement suivant que la durée de six ans des bailleurs personnes morales s'applique, l'article 10 de la loi de 1989 visant expressément la reconduction. Une exception, à vérifier dans vos statuts : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, au sens de l'article 13 de la même loi, reste sur le rythme de trois ans des personnes physiques. Le texte parle de « société civile » et de « parents et alliés », pas de « SCI familiale » : c'est la composition réelle du capital qui décide, pas l'intitulé des statuts.
Le locataire me doit trois mois de loyer antérieurs à la vente : puis-je les réclamer ?
Non, sauf si le vendeur vous a cédé la créance dans les formes. Un arriéré est une créance personnelle née au profit du bailleur de l'époque : il ne suit pas l'immeuble. La cession doit être constatée par écrit à peine de nullité (article 1322 du Code civil) et notifiée au locataire ou prise en acte par lui pour lui être opposable (article 1324). Sans cela, vous réclamez une somme qui ne vous appartient pas. Un piège de second rang, une fois la créance cédée : les deux dettes ont alors le même créancier, vous, et c'est le locataire qui choisit celle qu'il acquitte (article 1342-10). Tant qu'il n'y a pas de cession, la question ne se pose pas : l'arriéré est dû au vendeur et le loyer courant à vous, ce sont deux créanciers distincts. Prévoyez donc la clause d'imputation dans l'acte de cession, et écrivez-le au locataire.
Le vendeur ne m'a pas viré le dépôt de garantie : qui le rembourse au locataire ?
Vous. C'est l'objet du chapitre 4 : en bail d'habitation, la restitution incombe au nouveau bailleur et la convention passée avec le vendeur n'a d'effet qu'entre vous deux. Ce qui vous reste ensuite est une action contre le vendeur, fondée sur le décompte notarié ou sur l'acte lui-même, soumise à la prescription de cinq ans de l'article 2224 du Code civil. Autrement dit : vous payez d'abord, vous plaidez après, et vous supportez le risque d'insolvabilité du vendeur pendant tout ce temps. C'est exactement pour cela que la somme doit figurer au décompte du notaire le jour de la signature, et pas dans une promesse.
La garantie loyers impayés du vendeur me suit-elle ?
C'est incertain, et méfiez-vous des réponses catégoriques. L'article L121-10 du code des assurances prévoit qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur. Le raisonnement bute sur un point : dans une garantie loyers impayés, ce qui est assuré n'est pas le bâtiment mais le risque de défaillance du locataire, l'immeuble n'étant que l'assiette du risque. Aucune décision publiée ne tranche la question dans un sens ou dans l'autre. En pratique, ce sont les clauses du contrat qui règlent le sort de la garantie, et l'assureur dispose de toute façon d'un droit de résiliation de trois mois à compter de la demande de transfert de la police. Faites-vous remettre le contrat au compromis, lisez-le, et souscrivez votre propre garantie par précaution.
Le garant du locataire reste-t-il engagé envers moi ?
Deux réponses opposées selon le bail. En bail commercial, la question est tranchée pour les mutations intervenant à compter du 26 août 2026 : la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, donc la caution du dirigeant tombe le jour de la signature. Deux bornes à ne pas franchir. Le fait générateur est la mutation, c'est-à-dire le transfert de propriété opéré par l'acte authentique : c'est la date de l'acte qui compte, pas celle du compromis. Un compromis de juillet 2026 réitéré par acte en septembre relève donc du nouveau régime. Et la caducité vise les garanties demandées au preneur d'un local de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal (article L145-32-1). Contrairement à ce qu'on lit, ce texte n'exclut ni les bureaux ni les entrepôts : cette exclusion n'appartient qu'au droit de préférence de l'article L145-46-1. En bail d'habitation, aucun texte ne règle le sort de l'acte de cautionnement, mais la question est tranchée depuis 2004, et dans le bon sens pour vous. En cas de vente de l'immeuble donné à bail, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire, comme accessoire de la créance de loyers (Cass. Ass. plén., 6 décembre 2004, n° 03-10.713, publié au Bulletin). Deux réserves, donc, et deux lectures : celle de la clause de l'acte de vente, qui peut écarter la transmission, et celle de l'acte de cautionnement lui-même, dont la portée reste limitée aux dettes qu'il vise. Faire signer un nouvel acte de cautionnement reste la ceinture et les bretelles, ce n'est plus une nécessité.
Le loyer n'a pas été révisé depuis cinq ans : puis-je rattraper ?
Non, et le chapitre 6 chiffre ce que cela coûte. Un point de bord que ce chapitre ne dit pas : la révision suppose une clause de révision dans le bail. Beaucoup de baux anciens, rédigés à la main ou sur un modèle abrégé, n'en comportent aucune. Dans ce cas il n'y a rien à rattraper et rien à réviser non plus pour l'avenir : le loyer est figé pour toute la durée du contrat, et vous ne pouvez pas ajouter la clause par avenant unilatéral. La seule fenêtre de renégociation est le renouvellement, pour un loyer manifestement sous-évalué, avec une procédure et des délais stricts (article 17-2). Sauf si le logement est classé F ou G : l'article 17-2 ferme aussi cette voie, comme l'article 17-1 III ferme la révision. Vérifiez donc d'abord que la clause existe : c'est la première ligne à lire dans le bail que vous héritez.
Le logement est classé G : puis-je continuer à le louer au locataire en place ?
L'exigence de performance minimale s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025. Un logement décent doit alors être classé entre A et F ; un G n'y répond plus. Cette restriction ne vient pas du texte : le II de l'article 160 de la loi du 22 août 2021 se borne à fixer l'entrée en vigueur au 1er janvier 2025. Elle vient du droit commun de l'application de la loi dans le temps (article 2 du Code civil). Tant que le bail en cours n'a pas été reconduit ou renouvelé après cette date, le recours de l'article 20-1 n'est donc pas ouvert sur le critère énergétique. Sur notre dossier, le bail a été tacitement reconduit le 1er juillet 2025 : l'exigence est acquise. Ce recours ne produit ni amende ni nullité du bail, et le locataire peut demander la mise en conformité sans que la validité du contrat soit atteinte. Le juge, lui, peut réduire le loyer, en suspendre le paiement et suspendre la durée du bail jusqu'à exécution des travaux. Commencez par vérifier si l'étiquette a bougé au 1er janvier 2026 : c'est l'objet du chapitre 7.
Une procédure d'expulsion est en cours : puis-je la poursuivre à mon nom ?
Aucun texte trouvé ne règle ce point, et c'est précisément pour cela qu'il doit être traité dans l'acte. Ce qui est certain : vous devenez le bailleur, donc le créancier des loyers postérieurs à la vente, et c'est à ce titre que vous avez qualité pour agir. Ce qui ne l'est pas : l'action engagée par le vendeur repose sur des impayés antérieurs, c'est-à-dire sur une créance qui reste la sienne tant qu'elle ne vous a pas été cédée par écrit et notifiée au locataire. Une instance poursuivie sans cette cession expose à une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité. Faites donc figurer dans l'acte la cession expresse de la créance locative et la remise intégrale du dossier de procédure, et faites intervenir votre avocat avant l'audience suivante, pas après.
Dois-je prévenir le locataire que je suis le nouveau propriétaire, et comment ?
Oui, c'est une obligation. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux, le nouveau bailleur doit notifier au locataire sa dénomination et son siège social, ainsi que ceux de son mandataire s'il y en a un (article 3 de la loi de 1989). Le texte n'impose aucune forme : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, c'est la seule preuve utile. Faites-y figurer le nom exact de la société et son siège. Puis le compte sur lequel le loyer doit désormais être versé, la date à partir de laquelle il l'est, et l'adresse à laquelle le locataire enverra son congé le moment venu. Profitez-en pour rappeler la symétrie, qui joue en votre faveur. La majoration de retard sur le dépôt de garantie n'est pas due lorsque le défaut de restitution vient de ce que <em>le locataire</em> n'a pas transmis l'adresse de son nouveau domicile. Cette phrase, écrite dans votre lettre d'entrée en relation, vous protège cinq ans plus tard.
Le locataire a-t-il un droit de préemption quand j'achète le bien occupé ?
En principe non. Le droit de préemption de l'article 15 II naît du congé pour vendre : c'est le congé qui vaut offre de vente. Pas de congé, pas d'offre, donc pas de préemption — et c'est bien pour cela que la vente occupée existe. Une réserve, qu'il ne faut jamais omettre. Si votre acquisition suit la division ou la subdivision de l'immeuble par lots, le droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 joue — même sans congé, même vendu occupé. La vente conclue sans cette notification est alors nulle. L'exclusion expresse vise les ventes portant sur un bâtiment entier. Demandez donc au vendeur l'historique de la division de l'immeuble : c'est une question de nullité de votre titre, pas de confort.
J'achète un local commercial loué : le preneur peut-il préempter ?
Cela dépend du périmètre de la vente, et la Cour de cassation l'a précisé trois fois en 2025. Le droit de préférence de l'article L145-46-1 ne joue pas lorsque le local pris à bail ne constitue qu'une partie de l'immeuble vendu (3e civ., 19 juin 2025, n° 23-17.604, publié). L'exception de la cession globale s'applique même lorsque l'immeuble ne comprend qu'un seul local commercial (3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, publié). En revanche, la vente par acte unique de locaux appartenant à des propriétaires distincts ne constitue pas une cession unique (3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié). Mais dans cette affaire même le preneur a été débouté, la vente englobant un lot qu'il ne louait pas : l'exclusion tenant à la vente d'une partie seulement de l'immeuble a repris le dessus. Autrement dit : achetez l'immeuble entier et la question ne se pose pas ; achetez le local seul et la purge doit être prouvée, sous peine de voir votre titre annulé.
Un de mes associés doit des charges dans la même copropriété : est-ce un problème ?
Oui, et c'est le piège le plus méconnu de l'achat en société civile immobilière — le chapitre 10 le chiffre. Deux précisions pratiques. Le champ de la notification au syndic est plus large qu'on ne le croit : un gérant non associé y entre, et le conjoint d'un associé aussi, même s'il n'a aucun lien avec la société. La parade est simple et tient en une pièce : avant de signer le compromis, demandez au syndic de l'immeuble une attestation d'absence de mise en demeure pour chacune de ces personnes.
Sources en vigueur au 1er septembre 2026. Code civil : articles 586, 1322, 1324, 1342-10, 1377, 1614, 1743 à 1750, 2224. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : articles 3, 3-3, 3-4, 6, 10, 13, 15, 17-1, 17-2, 20-1, 22. Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 160. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 20 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 55). Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10. Code de commerce, articles L145-32-1, L145-40, L145-46-1 et L145-60 (loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, articles 61 et 62). Code des assurances, article L121-10. Arrêtés du 13 août 2025 et du 19 décembre 2025. Cour de cassation, arrêts publiés au Bulletin — Assemblée plénière : n° 03-10.713 ; 3e chambre civile : n° 88-13.413, n° 21-15.741, n° 22-16.034, n° 23-17.604, n° 23-19.292, n° 23-21.442, n° 24-10.767, n° 24-20.852 ; 2e chambre civile : n° 21-17.794. Fiches officielles : plafonds de ressources du logement social et indice de référence des loyers.
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